深圳景洲大厦物业管理服务合同

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1、-2013版深圳景洲大厦物业管理服务合同（签约稿）（2013年1月1日至2015年12月31日实行)甲方：深圳市福田区景洲大厦业主委员会乙方：深圳市之平物业发展有限公司经甲、乙双方友好协商和2012年11月24日至25日深圳市景洲大厦业主大会投票表决通过，深圳市之平物业发展有限公司获得景洲大厦的物业管理服务权；物业管理方式：“包干制” 盈亏自负。管理服务期限为3年，从2013年1月1日至2015年12月31日。为保障景洲大厦物业管理服务正常进行，根据中华人民共和国合同法、物权法、国务院物业管理条例、广东省物业管理条例等国家、地方法律、法规，本着“明晰小区产权归属，明确双方权利义务”的指导原则，

2、在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着诚信、公平的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。第一条景洲大厦小区物业基本情况小区位置：深圳市福田区新洲北辅道商报东路87号。景洲大厦1997年4月开工建设；1999年1月竣工验收；地产开发商为：深圳振业（集团）股份有限公司。景洲大厦建筑面积：45945.25平方米，其中两座31层塔楼住宅公用面积：6，324.45平方米。景洲大厦不计容积率的建筑面积：6，759.40平方米，即地下停车场附一层：3，071.44平方米；地下停车场附二层：3，687.96

3、平方米。景洲大厦停车场规划为不计入容积率的小区住宅公共配套设施，其产权属全体住宅业主共有。景洲大厦现有6处非收费公共物业管理和业主活动用房，其产权属全体业主共有： A座4C业主活动室；A座1G公共管理用房；A座4H、B座4H：保安宿舍用房及景洲大厦大堂旁物管处办公室、消防监控设备室、业委会办公室。景洲大厦共有住宅物业440户；裙楼商业物业2户。一、深圳景洲大厦物管收费总面积：45，499.58平方，全年物管费总收入：1630，259.28元/年1、其中景洲大厦住宅总面积：42，387.65平方X 住宅物管费2.75元/m2 = 116,566. 04元/月X 12个月=全年物管费应收:1398

4、,792.48元/年2、其中住宅改商业总面积：308.66平方X 住宅改商物管费8.00元/m2 = 2,469.28元/月X 12个月=全年物管费应收:29，631.36元/年/4户(A-1D、A-1E；B-1D、B-1G)3、其中裙楼商业总面积：2，803.27平方X 裙楼商业物管费6.00元/m2 = 16，819. 62元/月X 12个月=全年物管费应收:201,835.44元/年（6元/m2为2011年裙楼收费标准，2013年裙楼商业收费标准，由物管公司同商业主另行协定。）二、景洲大厦本体维修基金收费总面积：45，499.58平方X 本体维修基金0.25元/m2 = 11,374.9

5、0元/月X 12个月=全年本体维修基金应收:136,498.80元/年（本体维修基金由物管公司代收，代收扣款20天内将基金款转入业委会账户，由景洲大厦业委会直接监管。）特别备注：1、以上面积根据金风帆物管公司收费面积数据，中国银行扣款数据、发展商售楼数据统计审核，审核人：金风帆物管出纳孙中景；景洲业主代表何静敏、景洲业委会邹家健；统计审核时间：2012-12-10 ；如有出入，以大厦竣工验收报告及业主产权证登记数据为准。景洲大厦2栋塔楼为纯商品住宅物业；现有4家“住改商”户：3户士多店；1户在小区院外办公。2、景洲大厦2层裙楼为小区公共配套商业用房，规划使用功能为“商场”。1998年至2008

6、年，被景洲大厦开发商擅自改变原小区配套“商场”规划使用功能，出租改作酒楼，造成小区长达十年环境污染。2007年4月，在景洲大厦业主完全不知情的情况下，深圳规划国土主管部门擅自改变景洲大厦原小区配套“商场”规划使用功能，将2层配套裙楼、景洲大厦消防隔离架空层划归景洲大厦开发商；2009年6月，景洲大厦开发商将景洲大厦小区公共配套“商场”出售，改为某民营企业办公楼。景洲大厦业主委员会保留对以上改变法定规划使用功能责任者进行追诉的权利。二、景洲大厦业主大会及议事规则。景洲大厦属深圳首个业主自治小区，小区公共事务决策实行业主大会制。景洲大厦业主大会分设“景洲大厦业主大会执行委员会”和“ 景洲大厦业主大

7、会监督委员会”。 景洲大厦小区议事规则按“小区公示制”、“小区听证制”、“小区表决制”三种程序形式进行，保障全体业主和物业使用人的知情权、表达权。根据最高人民法院物权法配套司法解释规定，景洲大厦业主大会表决，按一户一票计算票权，在同一小区内拥有多个单位的业主，仍按一户计算票权，以保护中小业主权益，遏制大户操控表决票权。房屋长期出租、空置、未装修或长期未在小区常住的业主，若事前未向景洲大厦业委会提交书面声明要亲自参与投票表决的（通知费用由业主承担），其投票表决权由其现物业使用人（租客/亲属）代为行使，或视为弃权处理。景洲大厦召开业主会议，所作决定，以到会者多数通过为有效，不到会者票权可计入表决多

8、数一方，或视为弃权。第二条 景洲大厦物业管理服务项目1、承担景洲大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。2、承担景洲大厦房屋建筑本体共用设施设备（户外共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、公共照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、承担景洲大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、小区绿化、室内外泵房、路灯、自行车房棚、地面及地下二层停车场等）的维修、养护和管理。4、承担景洲大厦规划

9、红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。承担景洲大厦公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。小区消杀；公共区域绿化等。5、经双方协商约定：物管方负责小区红线以内、业主户门以外的小区公共部分及公用设施设备的日常养护和维修，如：小区发电、排烟、抽水、电梯、供水、消防、监控、门禁、对讲、信报箱、车场道闸、小区公共照明等设施设备的日常保养维修，保证其能正常使用运行；但以上公共设施设备的大修改造及新增、整体更新更换（不含日常更换小区照明灯具等零星维修），大厦主体外墙、户外公共管道、小区道路改造、小区发电设备的更换改造由业委会在本体公共维修金中列支，费用不够时

10、由业委会负责筹集承担。业主以门为界，自行负责户内装修水电，排污管道的维护维修，不得损害相邻业主利益。6、景洲大厦停车场委托乙方管理，物管方承担景洲大厦小区路面交通调度管理；承担景洲大厦小区停车场机动车和非机动车辆的停泊、看护、保管。对景洲大厦实行24小时封闭式管理，对景洲大厦规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区安保工作。杜绝外来推销人员进入小区散发、张贴广告，及其它非公益性的商务活动。拒绝外来人员进入小区聚众赌博。景洲大厦禁养大型犬支；严禁传播封建迷信和邪教宣传。7、为景洲大厦业主提供社区文化娱乐服务，负责小区康乐健身区设备设施的日常监管。

11、该设施出现损坏需要维修时，乙方应及时通知安装单位进行维修，若安装单位拒绝维修又存在安全隐患时，乙方应及时报请甲方同意后予以拆除。8、做好景洲大厦物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它工作。第三条 景洲大厦物业管理服务标准一、乙方按深圳景洲大厦物业管理服务合同、深圳景洲大厦物业管理服务标准和深圳市主管部门制定的同级别物业管理规定规范标准为甲方提供物业管理服务。1、 安全：对小区实行全封闭管理，24小时视频监控，不缺岗，不脱岗，确保小区住户安全零发案。2、 卫生：加大小区卫生保洁投入，每天两次清运垃圾，垃圾在小区楼内不过夜，楼内公共区域无

12、蟑螂、老鼠；保持小区道路及大厦公共空间整洁；加强对住户装修的监管，夜间和法定节假日禁止装修；杜绝违规拆动承重墙装修；禁止在户外加装笼式防盗网；禁止违章乱搭建。至少每月清洗一次公共路面；每年3月、10月两次清洗大厦储水池，保证业主饮水安全卫生；每年10月进行大厦外墙窗户清洗。3、设备：保证大厦公共设施设备正常运行；加强大厦电梯、消防、监控、门禁、车场系统等的维护保养，确保正常运行。保证小区日常照明和监控照明，每晚22时前不得关闭大厦大堂、电梯厅大灯。二、若因乙方监管失职失查和维修不善，造成小区公共设施设备损坏、丢失，电梯坠落伤害和公共地面、墙体损坏，乙方将承担修复、赔偿责任。若由业主造成损坏的，

13、相关当事业主应承担修复、赔偿责任。三、在合同到期时，乙方应保证各种公共设施设备能正常运行移交，否则将承担修复、赔偿责任。为了保证物业管理服务的品质和物业管理服务的正常进行，参照当前全国物业管理行业应聘规则，乙方获应聘签约后5日内，向甲方缴纳物业管理服务保证金陆万元（6万元）。合同期满，若乙方无违约行为，甲方按原款不计息全额退还乙方。第四条 景洲大厦物管服务收费标准及管理一. 双方约定：景洲大厦物业实行“包干制”的收费方式委托乙方管理。乙方按双方合同约定的收费标准自主收支，按物管规定范围合理使用，盈亏自负。景洲大厦业主委员会只对物业管理服务质量进行监督，不再对物业管理服务费收支账目进行审查。二、

14、景洲大厦业主大会审议、表决决定，并经甲乙双方协商约定，从2013年1月1日起，景洲大厦物业管理服务费按如下标准收取：住宅物业每平方米2. 75元/月；塔楼内“住改商”物业每平方米8. 00元/月。裙楼商业物业管理费收费标准由物业公司同其另行协定。三、为了贯彻落实国家物权法，执行国家法定土地规划，支持深圳政府“清无行动”，经景洲大厦业主大会审议决定和甲乙双方协商约定，对未获得国土规划部门批准；未取得公安消防部门许可证书；未办理房屋租赁手续；未获得景洲大厦业主委员会批准，擅自改变原法定规划住宅使用功能，在景洲大厦违法违规开办公司的业主或租户，在其公司未搬出景洲大厦期间，物业管理服务费按每平方米8.

15、00元/月收取,并按商业用水、用电标准扣缴水电费。景洲大厦住宅禁商，禁止改变原法定规划“住宅”使用功能开公司。四、甲乙双方协商约定，景洲大厦物业管理服务费同业主缴纳的本体公共维修基金分离。物业管理服务费由乙方直接向业主按月单独收取；乙方应在每月10日前，向缴费业主提供上月物业服务收费明细帐单并接受业主查询。乙方必须按双方合同约定的收费标准收费，做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。五、小区全体业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过2个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业

16、管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。甲方积极配合乙方共同作好业主/租户自觉缴纳物管费、本体维修基金的宣传教育工作。六. 景洲大厦两座塔楼属纯住宅高层楼宇，楼内二次加压供水属缴费业主投资所为，对故意拖欠物业管理服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在景洲大厦住宅楼内开办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经甲方同意并报告水务部门，乙方有权停止供水服务，并报请供电部门，要求协助对其停止供电。七. 甲方协助乙方催缴物业管理服务费。甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴纳物业管理服务费。业主委员会全体成员承诺，自觉带头履行缴费义务；反对任何人在景洲大厦耍特权“吃霸王餐”，无理拖欠物业管理服务费，侵

17、害缴费业主的共同利益。乙方应作好欠费业主的催缴、统计、记账工作，并按季公布欠费业主名单进行催缴。八、为了确保景洲大厦物业管理服务品质，实行“包干制”收费方式后，乙方承诺：保证景洲大厦安全，卫生，设备运转正常。除正常开支的人力工资福利外，乙方应加强对直接用于景洲大厦电梯、环保、绿化、设备维护费用的投入，按规定购买小区机电公共设备、设施等财产保险，并自觉如实列账，不得隐瞒弄虚作假。第五条 景洲大厦维修基金管理及维护范围划分一. 景洲大厦“住宅维修基金”（本体维修基金）按政府收费标准，每月每平方米0.25元，由业主缴纳。为了保证本体公共维修基金监管到位，景洲大厦业主缴纳的本体公共维修基金同物业管理服

18、务费分离。经景洲大厦业主大会审议决定，业主缴纳的本体公共维修基金每半年通过银行转账扣缴一次，即每年1月、7月10日前分两次统一扣缴。乙方承诺，本体维修基金为物管公司代收，在该基金收缴当月20日内由物管公司转入业委会账户，由景洲大厦业委会直接监管，逾期不转账视为违约，并将承担每日5%的违约金。业主拖欠本体维修基金的，由甲、乙双方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行追收处理。本体公共维修基金由甲方直接监管，甲方应严格按规定范围审批使用。二、景洲大厦专项本体维修基金的使用，实行“支付凭证”制度，即按物管公司或业主委员会申请立项、报价，经景洲大厦业主大会监督委员会项目审核委员审核批准后，再实施的程序进

19、行运作；工程完工结算后，按审核批准支付标准、范围，凭景洲大厦本体维修基金“支付凭证”列账报销。三、物管公司未经景洲大厦业主委员会审核批准，擅自动用本体维修基金将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金，将视为刑法“侵占公私财物罪”行为，承担相关的法律责任。四. 景洲大厦本体维修基金的收支账目，每季度次月15日前，由景洲大厦业主大会监督委员会在“景洲大厦博客” 五、景洲大厦300万元“公用设施专用基金”2009年已追回，目前存放在深圳市住宅建设局基金监管中心监管，在大厦需要动用该专用基金时，由景洲大厦业主委员会向基金监管中心提出申请，按基金规定使用项目范围使用。景洲大厦公用设施专

20、用基金的使用范围主要是：大厦主体结构沉降、大厦主体结构墙破裂损坏；公共主体供水、排污管网更换、电梯更换、大型机电设备更换、大厦墙体大修油漆（不含地下车库）等。公用设施专用基金不承担小区日常维修项目支出。六、景洲大厦物管方日常维护维修范围及主要项目是：物管公司的日常维修维护以业主房门为界。业主房门以外，小区规划红线以内的所有公共设施设备、公共区域由物管公司负责维护维修。其具体主要维修范围项目有：更换大厦公共区域照明灯具；消防监控设备、管线维护维修；公共供水管网维护维修；大厦门禁系统、业主对讲机系统的维护维修；信报箱维修；公共主体排污下水管道维修疏通；油漆铁艺栅栏、油漆管线竖井防火门；大厦空调风扇

21、维护维修；公共通道门禁门锁维修更换；各类消防、排烟、机电设备、供水设备的维护维修和日常检测等，以上项目在物管维护维修费中列支。物管公司要确保以上公共设施设备的正常运行。七、业主入户门内的家电、灯具、水龙头损坏、户内供水管道及户内上下污水管道、厕所堵塞由业主自行负责维修，费用自理。但更换普通灯具、入户普通门锁，业主可预约物管维修人员协助。更换灯具、门锁等材料由业主自备自理。八、为方便业主，物管公司可在小区开展物管延伸的有偿服务，服务收费项目经业委会审核后执行。物管受托代收普通快递邮件，每件收取代签收转交手续费1元；物品包裹视大小收费1.50元至2元；代签收邮件、物品丢失由物管负责赔偿。住户丢弃床

22、、柜、沙发、花坛、电视等废旧家俱、家电，应视体积重量大小，向物管保洁员另行支付10元至100元不等的搬运清运费。住户不得将自家废旧物品丢弃、阻塞在公共消防通道。第六条 业主共有物业收入及其管理一、按照相关法律法规规定，景洲大厦地面停车位、地下停车场属物业管理统一管理服务范围，其管理设备、水电及车场管理人员开支一并计入物业管理成本列支。二、按照国务院物业管理条例第五十五条规定及释义：利用物业共用部位（停车场、位）进行经营的收入归全体业主共有。“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”三、甲、乙双方确认：景洲大厦地面道路广场、地下停车库、红线内公共绿地属小区公共配

23、套共用部位，其建设成本已摊入业主购房房价；景洲大厦地下车库及地面停车场/位属景洲大厦业主共有物业，产权归景洲大厦业主共同所有。景洲大厦停车场及业主共有物业、场地出租的所有收入，归景洲大厦业主共同所有。景洲大厦业主停车场及业主共有物业、场地出租、电梯广告等收入，同物业管理服务费分离，明晰业主产权，收入单独列账，纳入“景洲大厦业主基金”管理。四、为了明晰业主产权收益，经甲乙双方协商约定，乙方保证每年从景洲大厦停车场/位收房地产E网 企管智库 范文汇 论文汇 入中提取税后60万元划入甲方景洲大厦业主委员会账户，纳入“景洲大厦业主基金”管理。“景洲大厦业主基金”优先为今后景洲大厦更换电梯、改造供水管网

24、、主体大修积累储备资金；也可按景洲大厦业主大会的决定使用（如：直接向业主发放物业管理费补贴等）。五、经景洲大厦业主大会审议决定，甲方提留60万元/年后的停车场其余收入，纳入物管公司用于停车场税收、设备维护、场地设备维修等支出使用。六、经景洲大厦业主大会审议决定，2013至2015年期间，景洲大厦停车场业主停车按每台车250元/月收费。若3年内政府关于停车场收费标准作调整，甲乙双方可对停车场收入提取标准另行进行协商约定。景洲大厦非机动车辆免费停放到指定地点，由业主自动刷卡出入小区。甲乙方应加强引导管理，劝阻将单车搬上大厦楼内，禁止占用公共消防通道停放。景洲大厦小区消防通道严禁停车收费，确保小区消

25、防通道畅通。七、甲方每年提取的陆拾万元（60万元）业主停车场收入，由乙方在每收费次月的5日前划转，12月为26日前划转。每月每次划转金额为5万元，由乙方自行通过银行转账划转入景洲大厦业主委员会账户。车场提留款一律银行划账，甲方拒收现金。乙方应信守诚信，按期准时转账转款，不得以任何理由拖延转款，乙方逾期不转账划款，或无理由扣压不转款，将向甲方支付每天千分之五的滞纳金，并视为合同违约行为。八、乙方应加强景洲大厦停车场收费管理，为业主提供办卡缴费便利，堵塞车场收费漏洞。景洲大厦属私家物业，车场管理应公平、平等，反对任何单位和个人以任何借口在景洲大厦耍特权，停“霸王车”。任何非执行公务的车辆在景洲大厦

26、停放，必须一律缴费。对在景洲大厦耍特权，停“霸王车”的，乙方应向深圳市纪检监察部门举报，并通过媒体曝光。车场同时应为到小区执行公务的车辆提供出入便利，协助公安部门打击车匪路霸，确保车场停车安全。九、乙方应保障景洲大厦业主在小区停车的优先权，严格控制外来车辆夜间在小区停放，禁止无月卡车辆进入地下车库停放。若因物管公司管理失职，造成业主车辆损坏、丢失，乙方将按保险赔付标准，承担相应的保管赔偿责任。第七条 景洲大厦业主委员会经费的收支管理一、双方商议约定，乙方按相关法规规定，每年向景洲大厦业主委员会提供4，500元办公活动经费，该费用在物业管理费成本中列支。业主委员会办公活动经费按规定范围合理使用，

27、收支账目接受景洲大厦业主大会监督委员会的监督审查。业主委员会办公活动经费每年1月5日前，由物管公司通过银行直接转账转入景洲大厦业主委员会账户，不收现金。二、双方约定，景洲大厦业主大会执行秘书每月领取税后贰仟伍百元（2, 500元）的职务津贴。乙方在物业管理服务费成本中列支壹仟伍佰元(1,500元)，为方便操作乙方每年1月5日前，一次性支付全年津贴，由乙方通过银行转账转入收款人提供的指定账户。另壹仟元(1，000元)职务费津贴，由景洲大厦业委会在“景洲大厦业主基金”中列支。三、甲方办公活动经费不足，可由业主募集和接受社会募捐，或利用大厦小区公共资源开发募集，但所募集募捐到的办公活动经费不得用于业

28、主委员会成员个人消费使用。第八条 景洲大厦业主委员会自律承诺一、甲方全体成员应同乙方加强沟通，相互尊重；不得利用监督权以权谋私，不得在本大厦物管队伍中安插亲友。二、甲方全体成员应自觉按期缴纳物业管理费、本体维修基金和停车费，不得侵占业主利益。不得无理干涉物业管理公司的正常经营；不得无理煽动业主不缴纳物业管理服务费，协助乙方催收物管费用。三、甲方自觉遵守业主管理规约，大力开展社区普法宣教活动，依法履行职责，维护小区稳定，抵制黄、赌、毒、封建迷信。甲方不得作出与物业管理无关的决定，不从事与物业管理无关的活动。不组织、参与任何危害社会、社区安全稳定的非法集会、集体上访活动。第九条 物业管理公司自律承

29、诺一、乙方承诺，严格按深圳景洲大厦物业管理服务合同、深圳景洲大厦物业管理服务标准和深圳市主管部门制定的同级别物业管理规定规范标准为甲方提供物业管理服务，保证景洲大厦安全，卫生，设备运行正常。加强同甲方及全体业主沟通联系，相互尊重；接受甲方和全体业主的监督。二、 乙方承诺，恪守商业诚信和职业道德，不乱收费，不作假帐，不瞒报收入，不虚报开支，“假一罚十”。乙方承诺加强小区治安管理，对来访人员出入小区严格进行登记，并通过对讲机征得业主核实同意后方可放行进入。乙方承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。三、乙方承诺，不得干涉甲方业主委员会的正常监督活动。乙方对小区的改造计划须征得甲方同意后方可实施，否

30、则自行买单。第十条 物管公司监管失职行为认定及赔偿一、为了避免甲乙双方及业主同物管公司之间的争端矛盾，甲乙双方协商确定，以下行为视为乙方物管公司监管失查失职不作为：1、外来人员未进行登记放入小区；未通过对讲机征得业主核实同意将外来人员放进小区；2、未经业主签字将业主家电家具等体积大于4MX2MX4M的物品放行出小区；3、物管人员夜间擅自将非本小区月卡车辆放入地下车库停放，造成业主车辆损坏丢失；4、景洲大厦保安、物管人员缺编不足，岗位缺岗，脱岗；5、维修、管理人员不公布值班时间，不按时到岗，不坚守岗位，设备维护维修不及时；6、保安巡逻不到位；搬家开门无人值守；监控室无人值守；7、门禁、对讲机不能

31、正常使用，呼叫长时间无人应答；8、消防设备设施更新改造验收合格后，消防报警、排烟排风设备不能正常使用，安全设施失效；9、视频监控装置维修不及时，发生意外时不能提供视频录像资料；10、门岗、巡逻、交接班不清，原始登记记录不全；11、监守自盗；发现案情事故隐瞒不报不公布；12、对小区违法黄、赌、毒；违规违章乱搭建、乱堆放物品，占用消防通道行为不制止，不举报；未经登记放行小区外人员，进入小区聚众赌博。13、国家相关法规物管应履行但未履行的其它失职行为。二、乙方应购买车场安全保险，若因乙方物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，乙方将按“停车场车辆保险范围”承担赔偿责任。若因乙方以上责任造成业主家庭财产被

32、盗和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、首饰、珍贵字画、邮集、古董、便携式电脑等数码产品外，乙方将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔办法，承担赔偿责任。在确定为乙方失职责任后，但案犯尚未抓获时，乙方应按“家庭财产保险”理赔程序时限，先行对业主损失财物进行赔付。第十一条 合同的终止、续约与交接一、双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平、诚信的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。二、景洲大厦物业管理服务合同到期后，双方均有权平等选择去留，尊重对方的选择。合同到期，双方合同关系即自行终止。乙方应提前30天按政府、行业法规，填报固定资产、办公设备、

33、家具、大厦各种资料、警用器材；填报财务报表、扣款账号、业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆登记资料、停车场经营许可证资料等交接清单，送业主委员会审核。合同到期前5日，双方应共同协作做好移交准备工作，并保证所移交的机电、供水、消防、监控、车场、对讲机等各类公共设施设备能正常运行移交，否则将承担修复、赔偿责任。合同到期前15日，新旧物管双方提前办理停车场更名手续；乙方提前向甲方（或新物管）移交业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆登记数据资料。合同到期前5日，新旧物管双方提前办理办公电话过户手续。三、乙方愿意续签合同，应在合同到期前90天，书面通知甲方。由甲方进行公示通报，召开业主大会进

34、行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到60% 的，由甲方直接同乙方续签合同。业主大会表决，业主满意率达不到60%，原合同到期后自行终止。由甲方另行招聘物业管理服务公司。四、在本合同执行期间，甲、乙双方不得单方提前中止合同，任何一方单方提出中止合同将视为违约行为，将承担壹拾贰万元（12万元）的经济赔偿责任。因合同一方违约，或不可抗力因素而导致提前中止合同的情况除外。五、双方约定，在本合同执行中，若乙方的管理出现严重治安安全事故，造成业主家庭财产损失；若乙方管理失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，经甲方多次提出不整改或整改效果不明显，双方意见分歧严重，双

35、方协商不成功，甲方可免责单方提前提出中止物管合同。六、新老物业管理公司的选聘交接过渡期为3个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务；3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。老物业管理公司合同到期前擅自单方扣押应付业委会款项资金，不进行财、物交接、不按期撤离，甲方业主有权拒绝支付物管费用。第十二条 双方争端与解决方式一、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。二、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主2个月物业管理服务费总额计算。三、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成

36、损害的，应向业主个人赔偿损失。四、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。第十三条 其他事项一、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。景洲大厦业主大会2012年11月25日授权本大会执行秘书邹家健签著本合同。本合同对景洲大厦全体业主及其他居住人具有法定的约束力。二、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。三、本合同(含附件1份)一式三份，甲

37、乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及景洲大厦全体业主具有法定的约束力。附件：深圳景洲大厦物业管理服务标准物管延伸服务收费标准甲方：深圳市福田区景洲大厦业主委员会 乙方：深圳市之平物业发展有限公司：负责人： 邹家健 （业主大会授权） 负责人：余绍元签署日期： 2012年12月 24日 签署日期： 2012年12月24日=授权委托书根据景洲大厦业主大会共同决议，经景洲大厦业主委员会研究决定，授权委托景洲大厦业主大会执行秘书、景洲大厦业主委员会委员邹家健负责2013年景洲大厦物管服务合同的签订；负责新、老物管交接；全面负责景

38、洲大厦业主委员会日常对内对外事务的联系协调及“景洲大厦博客”的发布管理工作。深圳景洲大厦业主大会深圳景洲大厦业主委员会2012-12-20=景洲大厦特约维修服务收费标准一览表序号 服务项目 单位 单价 备注1 换镇流器 个 ?8.00 材料费另计2 换日光灯管 条 ?5.00 材料费另计3 新装排气扇 台 ?25.00 材料费另计4 换排气扇 台 ?15.00 材料费另计5 安装吸顶灯 套 ?15.00 材料费另计6 换空气开关 个 ?10.00 材料费另计7 换漏电开关 个 ?10.00 材料费另计8 换筒灯、石英灯 个 ?5.00 材料费另计9 换白炽灯 个 ?5.00 材料费另计10 换

39、节能灯 个 ?5.00 材料费另计11 换灯杯 个 ?5.00 材料费另计12 换日光灯管启动器 个 ?5.00 材料费另计13 换灯座 个 ?5.00 材料费另计14 换日光灯管支架 套 ?15.00 材料费另计15 换插座 个 ?5.00 材料费另计16 换灯罩 套 ?5.00 材料费另计17 安装白炽灯 个 ?10.00 材料费另计18 安装日光灯架 套 ?20.00 材料费另计19 安装吊灯 套 ?30.00 材料费另计20 安装抽油烟机 套 ?30.00 材料费另计21 安装门铃 个 ?20.00 材料费另计22 新装球形锁 把 ?15.00 材料费另计23 换球形锁 把 ?20.0

40、0 材料费另计24 新装双舌球形门锁 把 ?20.00 材料费另计25 换双舌防盗门锁 把 ?15.00 材料费另计26 换抽屉锁、壁柜锁 把 ?10.00 材料费另计27 新装抽屉锁、壁柜锁 把 ?10.00 材料费另计28 安装柜门拉手、换木门拉手 个 ?10.00 材料费另计29 修理玻璃门拉手 个 ?5.00 材料费另计30 换铝合金门锁 把 ?10.00 材料费另计31 换窗扣 把 ?10.00 材料费另计32 换三联抽屉锁 把 ?20.00 材料费另计说明：1、以上维修安装服务均不含材料费；2、本单中未列项目之服务收费，视具体情况由双方商定。物业管理服务中心景洲大厦特约维修服务收费

41、标准一览表序号 服务项目 单位 单价 备注33 安装玻璃（换窗、门玻璃） 平方米 ?20.00 1平方米以下20元，1平方米以上20元/平方米，材料费另计34 挂画 副 ?10.00 材料费另计35 安装窗帘拉杆 副 ?20.00 材料费另计36 挂窗帘 副 ?10.00 材料费另计37 安装锁排 副 ?10.00 材料费另计38 安装门吸 副 ?15.00 材料费另计39 封窗式空调口 个 ?20.00 材料费另计40 换天花盖板 块 ?5.00 材料费另计41 维修天花 平方米 ?10.00 材料费另计42 换洗脸盆水龙头 个 ?25.00 材料费另计43 换普通水龙头 个 ?5.00 材

42、料费另计44 阀门维修 个 ?15.00 材料费另计45 阀门更换 个 ?15.00 材料费另计46 更换玻璃门窗轮子 扇门 ?15.00 材料费另计47 厨房下水道疏通 次 ?40.00 材料费另计48 大便器下水道疏通 次 ?50.00 材料费另计49 洗脸盆下水道疏通 次 ?20.00 材料费另计50 阳台下水道疏通 次 ?20.00 材料费另计51 换软管 条 ?10.00 材料费另计52 换水箱配件 套 ?40.00 材料费另计53 水箱配件修理 次 ?20.00 材料费另计54 室内下水道补漏 处 ?50.00 材料费另计55 换下水管铸铁弯头 个 ?150.00 材料费另计56

43、换自来水管 米 ?15.00 材料费另计57 安装坐厕 个 ?100.00 材料费另计58 安装洗脸盆 个 ?60.00 材料费另计59 其它杂项 小时 ?15.00 材料费另计60 代收快递包裹 件 ?1.00至2.00 /说明：1、以上维修安装服务均不含材料费；2、本单中未列项目之服务收费，视具体情况由双方商定。=2013版深圳景洲大厦物业管理服务合同（2013年1月1日至2015年12月31日实行)甲方：深圳市福田区景洲大厦业主委员会乙方：深圳市之平物业发展有限公司经甲、乙双方友好协商和2012年11月24日至25日深圳市景洲大厦业主大会投票表决通过，深圳市之平物业发展有限公司获得景洲大

44、厦的物业管理服务权；物业管理方式：“包干制” 盈亏自负。管理服务期限为3年，从2013年1月1日至2015年12月31日。为保障景洲大厦物业管理服务正常进行，根据中华人民共和国合同法、物权法、国务院物业管理条例、广东省物业管理条例等国家、地方法律、法规，本着“明晰小区产权归属，明确双方权利义务”的指导原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着诚信、公平的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。第一条景洲大厦小区物业基本情况小区位置：深圳市福田区新洲北辅道商报东路87号。景洲大厦1997年4月

45、开工建设；1999年1月竣工验收；地产开发商为：深圳振业（集团）股份有限公司。景洲大厦建筑面积：45945.25平方米，其中两座31层塔楼住宅公用面积：6，324.45平方米。景洲大厦不计容积率的建筑面积：6，759.40平方米，即地下停车场附一层：3，071.44平方米；地下停车场附二层：3，687.96平方米。景洲大厦停车场规划为不计入容积率的小区住宅公共配套设施，其产权属全体住宅业主共有。景洲大厦现有6处非收费公共物业管理和业主活动用房，其产权属全体业主共有： A座4C业主活动室；A座1G公共管理用房；A座4H、B座4H：保安宿舍用房及景洲大厦大堂旁物管处办公室、消防监控设备室、业委会办

46、公室。景洲大厦共有住宅物业440户；裙楼商业物业2户。一、深圳景洲大厦物管收费总面积：45，499.58平方，全年物管费总收入：1630，259.28元/年1、其中景洲大厦住宅总面积：42，387.65平方X 住宅物管费2.75元/m2 = 116,566. 04元/月X 12个月=全年物管费应收:1398,792.48元/年2、其中住宅改商业总面积：308.66平方X 住宅改商物管费8.00元/m2 = 2,469.28元/月X 12个月=全年物管费应收:29，631.36元/年/4户(A-1D、A-1E；B-1D、B-1G)3、其中裙楼商业总面积：2，803.27平方X 裙楼商业物管费6.

47、00元/m2 = 16，819. 62元/月X 12个月=全年物管费应收:201,835.44元/年（6元/m2为2011年裙楼收费标准，2013年裙楼商业收费标准，由物管公司同商业主另行协定。）二、景洲大厦本体维修基金收费总面积：45，499.58平方X 本体维修基金0.25元/m2 = 11,374.90元/月X 12个月=全年本体维修基金应收:136,498.80元/年（本体维修基金由物管公司代收，代收扣款20天内将基金款转入业委会账户，由景洲大厦业委会直接监管。）特别备注：1、以上面积根据金风帆物管公司收费面积数据，中国银行扣款数据、发展商售楼数据统计审核，审核人：金风帆物管出纳孙中景

48、；景洲业主代表何静敏、景洲业委会邹家健；统计审核时间：2012-12-10 ；如有出入，以大厦竣工验收报告及业主产权证登记数据为准。景洲大厦2栋塔楼为纯商品住宅物业；现有4家“住改商”户：3户士多店；1户在小区院外办公。2、景洲大厦2层裙楼为小区公共配套商业用房，规划使用功能为“商场”。1998年至2008年，被景洲大厦开发商擅自改变原小区配套“商场”规划使用功能，出租改作酒楼，造成小区长达十年环境污染。2007年4月，在景洲大厦业主完全不知情的情况下，深圳规划国土主管部门擅自改变景洲大厦原小区配套“商场”规划使用功能，将2层配套裙楼、景洲大厦消防隔离架空层划归景洲大厦开发商；2009年6月，

49、景洲大厦开发商将景洲大厦小区公共配套“商场”出售，改为某民营企业办公楼。景洲大厦业主委员会保留对以上改变法定规划使用功能责任者进行追诉的权利。二、景洲大厦业主大会及议事规则。景洲大厦属深圳首个业主自治小区，小区公共事务决策实行业主大会制。景洲大厦业主大会分设“景洲大厦业主大会执行委员会”和“ 景洲大厦业主大会监督委员会”。 景洲大厦小区议事规则按“小区公示制”、“小区听证制”、“小区表决制”三种程序形式进行，保障全体业主和物业使用人的知情权、表达权。根据最高人民法院物权法配套司法解释规定，景洲大厦业主大会表决，按一户一票计算票权，在同一小区内拥有多个单位的业主，仍按一户计算票权，以保护中小业主

50、权益，遏制大户操控表决票权。房屋长期出租、空置、未装修或长期未在小区常住的业主，若事前未向景洲大厦业委会提交书面声明要亲自参与投票表决的（通知费用由业主承担），其投票表决权由其现物业使用人（租客/亲属）代为行使，或视为弃权处理。景洲大厦召开业主会议，所作决定，以到会者多数通过为有效，不到会者票权可计入表决多数一方，或视为弃权。第二条 景洲大厦物业管理服务项目1、承担景洲大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。2、承担景洲大厦房屋建筑本体共用设施设备（户外共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟

51、道、公共照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、承担景洲大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、小区绿化、室内外泵房、路灯、自行车房棚、地面及地下二层停车场等）的维修、养护和管理。4、承担景洲大厦规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。承担景洲大厦公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。小区消杀；公共区域绿化等。5、经双方协商约定：物管方负责小区红线以内、业主户门以外的小区公共部分及公用设施设备的日常养护和维修，如：小区发电、排烟、抽水、

52、电梯、供水、消防、监控、门禁、对讲、信报箱、车场道闸、小区公共照明等设施设备的日常保养维修，保证其能正常使用运行；但以上公共设施设备的大修改造及新增、整体更新更换（不含日常更换小区照明灯具等零星维修），大厦主体外墙、户外公共管道、小区道路改造、小区发电设备的更换改造由业委会在本体公共维修金中列支，费用不够时由业委会负责筹集承担。业主以门为界，自行负责户内装修水电，排污管道的维护维修，不得损害相邻业主利益。6、物管方承担景洲大厦小区路面交通调度管理；承担景洲大厦小区停车场机动车和非机动车辆的停泊、看护、保管。对景洲大厦实行24小时封闭式管理，对景洲大厦规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人

53、员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区安保工作。杜绝外来推销人员进入小区散发、张贴广告，及其它非公益性的商务活动。拒绝外来人员进入小区聚众赌博。景洲大厦禁养大型犬支。7、为景洲大厦业主提供社区文化娱乐服务，负责小区康乐健身区设备设施的日常监管。该设施出现损坏需要维修时，乙方应及时通知安装单位进行维修，若安装单位拒绝维修又存在安全隐患时，乙方应及时报请甲方同意后予以拆除。8、做好景洲大厦物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它工作。第三条 景洲大厦物业管理服务标准一、乙方按深圳景洲大厦物业管理服务合同、深圳景洲大厦物业管理服务标准

54、和深圳市主管部门制定的同级别物业管理规定规范标准为甲方提供物业管理服务。1、 安全：对小区实行全封闭管理，24小时视频监控，不缺岗，不脱岗，确保小区住户安全零发案。2、 卫生：加大小区卫生保洁投入，每天两次清运垃圾，垃圾在小区楼内不过夜，楼内公共区域无蟑螂、老鼠；保持小区道路及大厦公共空间整洁；加强对住户装修的监管，夜间和法定节假日禁止装修；杜绝违规拆动承重墙装修；禁止在户外加装笼式防盗网；禁止违章乱搭建。至少每月清洗一次公共路面；每年3月、10月两次清洗大厦储水池，保证业主饮水安全卫生；每年10月进行大厦外墙窗户清洗。3、设备：保证大厦公共设施设备正常运行；加强大厦电梯、消防、监控、门禁、车

55、场系统等的维护保养，确保正常运行。保证小区日常照明和监控照明，每晚22时前不得关闭大厦大堂、电梯厅大灯。二、若因乙方监管失职失查和维修不善，造成小区公共设施设备损坏、丢失，电梯坠落伤害和公共地面、墙体损坏，乙方将承担修复、赔偿责任。若由业主造成损坏的，相关当事业主应承担修复、赔偿责任。三、在合同到期时，乙方应保证各种公共设施设备能正常运行移交，否则将承担修复、赔偿责任。为了保证物业管理服务的品质和物业管理服务的正常进行，参照当前全国物业管理行业应聘规则，乙方获应聘签约后5日内，向甲方缴纳物业管理服务保证金陆万元（6万元）。合同期满，若乙方无违约行为，甲方按原款不计息全额退还乙方。第四条 景洲大

56、厦物管服务收费标准及管理一. 双方约定：景洲大厦物业实行“包干制”的收费方式委托乙方管理。乙方按双方合同约定的收费标准自主收支，按物管规定范围合理使用，盈亏自负。景洲大厦业主委员会只对物业管理服务质量进行监督，不再对物业管理服务费收支账目进行审查。二、景洲大厦业主大会审议、表决决定，并经甲乙双方协商约定，从2013年1月1日起，景洲大厦物业管理服务费按如下标准收取：住宅物业每平方米2. 75元/月；塔楼内“住改商”物业每平方米8. 00元/月。裙楼商业物业管理费收费标准由物业公司同其另行协定。三、为了贯彻落实国家物权法，执行国家法定土地规划，支持深圳政府“清无行动”，经景洲大厦业主大会审议决定

57、和甲乙双方协商约定，对未获得国土规划部门批准；未取得公安消防部门许可证书；未办理房屋租赁手续；未获得景洲大厦业主委员会批准，擅自改变原法定规划住宅使用功能，在景洲大厦违法违规开办公司的业主或租户，在其公司未搬出景洲大厦期间，物业管理服务费按每平方米8.00元/月收取,并按商业用水、用电标准扣缴水电费。景洲大厦住宅禁商，禁止改变原法定规划“住宅”使用功能开公司。四、甲乙双方协商约定，景洲大厦物业管理服务费同业主缴纳的本体公共维修基金分离。物业管理服务费由乙方直接向业主按月单独收取；乙方应在每月10日前，向缴费业主提供上月物业服务收费明细帐单并接受业主查询。乙方必须按双方合同约定的收费标准收费，做

58、到计费准确，收费公开透明，不乱收费。五、小区全体业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过2个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。甲方积极配合乙方共同作好业主/租户自觉缴纳物管费、本体维修基金的宣传教育工作。六. 景洲大厦两座塔楼属纯住宅高层楼宇，楼内二次加压供水属缴费业主投资所为，对故意拖欠物业管理服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在景洲大厦住宅楼内开办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经甲方同意并报告水务部门，乙方

59、有权停止供水服务，并报请供电部门，要求协助对其停止供电。七. 甲方协助乙方催缴物业管理服务费。甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴纳物业管理服务费。业主委员会全体成员承诺，自觉带头履行缴费义务；反对任何人在景洲大厦耍特权“吃霸王餐”，无理拖欠物业管理服务费，侵害缴费业主的共同利益。乙方应作好欠费业主的催缴、统计、记账工作，并按季公布欠费业主名单进行催缴。八、为了确保景洲大厦物业管理服务品质，实行“包干制”收费方式后，乙方承诺：保证景洲大厦安全，卫生，设备运转正常。除正常开支的人力工资福利外，乙方应加强对直接用于景洲大厦电梯、环保、绿化、设备维护费用的投入，按规定购买小区机电公共设备、设施等财产保险，并

60、自觉如实列账，不得隐瞒弄虚作假。第五条 景洲大厦维修基金管理及维护范围划分一. 景洲大厦“住宅维修基金”（本体维修基金）按政府收费标准，每月每平方米0.25元，由业主缴纳。为了保证本体公共维修基金监管到位，景洲大厦业主缴纳的本体公共维修基金同物业管理服务费分离。经景洲大厦业主大会审议决定，业主缴纳的本体公共维修基金每半年通过银行转账扣缴一次，即每年1月、7月10日前分两次统一扣缴。乙方承诺，本体维修基金为物管公司代收，在该基金收缴当月20日内由物管公司转入业委会账户，由景洲大厦业委会直接监管，逾期不转账视为违约，并将承担每日5%的违约金。业主拖欠本体维修基金的，由甲、乙双方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行追收处理。本体公共维修基金由甲方直接监管，甲方应严格按规定范围审批使用。二、景洲大厦专项本体维修基金的使用，实行“支付凭证”制度，即按物管公司或业主委员会申请立项、报价，