土地估价师土地估价理论与方法模拟试卷中大校

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1、2011-2012年土地估价师土地估价理论与方法模拟试卷(3)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、判断题(10题，题号110，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1)路线价估价法适用于街地。（）(2)市场比较法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。（）(3)在估价程序与方法上我国与土地私有制国家是相似的。（）(4)运用比较法评估土地价格时，必须进行交易情况的比较、分析。（）(5)容积率大，意味

2、着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位面积的地价也就高。（）(6)土地的供给是影响地价的主要方面。（）(7)无论土地质量是优是劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，也就是租金。（）(8)根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。（）(9)收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质的资产进行估价的基本方法。（）(10)中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。（）二、单项选择题(45题，题号1155，共45分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号

3、对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)(1)基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其（）。A.交易底价B.标准地价C.平均价格D.比准价格(2)某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为（）万元。(3)在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度（）。 (4)某比较案例宗地地价为2000元/m<SUP>2</SUP>，容积率修

4、正系数为2.0，待估宗地规定容积率为1.6，修正系数为1.4，则待估宗地容积率修正后的地价为（）元/m<SUP>2</SUP>。(5)根据马克思主义地租理论，劣等土地的级差地租（）。(6)宗地估价报告按内容和目的的不同，可分为（）报告。(7)用对照法评估建筑物时，估算房价是以（）为基础。(8)剩余法是根据（）来估算土地价格的一种估价方法。(9)现有一建筑物为砌体结构，建筑面积为1000m<SUP>2</SUP>，2000年11月1日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为2000元/m<SUP>2</SUP>，耐用年限为5

5、0年，残值率为2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2010年11月1日的现值为（）万元。(10)某商业企业拟改制上市，其用地面积为950m²，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为（）万元。A.36B.40C.90D.100(11)在土地估价中，（）是衡量地租、地价的标尺。(12)对土地使用者而言，随着使用者可使用年期减少和初始土地使用权价格的摊销，其土地使用权价格会（）。(13)土地价格是（）的购买价格。(1

6、4)某土地的年纯收益为5000元/m<SUP>2</SUP>，并且每年的还原率为10%，那么这块土地在使用3年后的地价约为（）元/m<SUP>2</SUP>。(15)让·巴蒂斯特·萨伊地租理论的基础是（）。(16)影响土地价格的因素中，对土地价格总体水平产生影响，决定各个地块土地价格基础的是（）因素。(17)若选择的比较案例成交地价为500元/m<SUP>2</SUP>，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正后的价格为（）元/m<SUP>2<

7、;/SUP>。(18)土地市场是不完全的市场，形成的土地价格受（）因素的影响很大。(19)开发后土地的真正地租要高于原土地的真正地租，这个增加的地租额是由于（）而带来的。(20)某商店占地面积为35m<SUP>2</SUP>，建筑物面积为60m<SUP>2</SUP>，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占地的总价格为（）万元。(21)已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为（）万

8、元。(22)土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的（）倍。A.20B.30C.40D.50(23)在路线价估价法中，标准深度是指（）。A.标准宗地的深度B.各宗地临街深度平均值C.道路对土地利用价值影响为零的深度D.城市规划确定的道路红线深度(24)有一宗土地，第一年的纯收益为1100元/m<SUP>2</SUP>，土地的还原率为10%，第二年的纯收益为1320元/m<SUP>2</SUP>，土地的还原率为20%，则用收益还原法计算该块地的价格为（）元/m<SUP>2</SUP>。(25)根据成本

9、逼近法的公式，土地价格一般不包括（）。(26)基准地价系数修正法属于土地估价方法中的（）。(27)对建筑地段地租有着决定性影响的是（）。A建筑地段的环境B建筑地段的位置C建筑地段的经济条件D建筑地段的交通状况(28)下列估价法中，（）更适用于土地附着物的估价。(29)采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取（）纯收益作为估价依据。A.类似土地的客观B.类似土地的实际C.类似土地的最高D.类似土地的最低(30)人口素质一般对（）用地价格的影响较大。(31)在宗地条件修正系数中，（）是将土地单价调整，分摊到各楼层的比率。(32)土地估价所评估出的地价是该地块（）的价格。(33)有

10、一宗土地，土地使用年期有限且为3年，土地每年的纯收益为2000元/m<SUP>2</SUP>，土地还原率为20%，那么该宗土地的地价为（）元m。(34)从城市景观上看，高级商务金融组织集聚的地段地价高昂，迫使土地使用者提高（），使得这里的建筑物都是高楼大厦。(35)国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者的行为称为（）。(36)在估价中，土地的开发程度一般根据待估宗地条件、（）和实现已开发程度确定。(37)土地市场的不均衡主要是由于（）造成的。(38)土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是（）。(39)在

11、房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益称为（）。(40)有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9%，则该宗房地产的价格为（）万元。(41)建筑安装工程预算定额是（）的基础。(42)根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押。下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象的是（）。(43)某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为（）万元。(44)土地估价原则不包括（）原则。(4

12、5)简易结构房屋的残值率为（）。三、多项选择题(15题，题号5670，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得05分)(1)土地的收益可以分为（）。(2)评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范围的原因在于（）。(3)反映通达程度的因素主要包括（）。(4)美国雷利·巴洛维教授在土地资源经济学不动产经济学一书中指出，确定还原率的方法有（）。(5)建筑物的分类可按（）进行分类。(6)建筑安装工程预算定额是（）的依据。(7)规定土地用途对

13、（）有重要意义。(8)集聚因素主要通过（）对工业企业的经济效益产生影响。(9)根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有（）。(10)应用估价法又称为大量估价法，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。下列选项中，属于此类的方法有（）。(11)投资回报率的确定通常考虑的因素有（）。(12)供求均衡法则成立的条件是（）。(13)土地制度包括（）。(14)马克思在资本论中提到的利息率包括（）。(15)马尔萨斯认为地租是总产品价值中的剩余部分，这个剩余部分产生的原因是（）。四、情景分析题(3题，内含15小题，题号7185，共15分。每题有A、B、C、D四个备

14、选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得025分)(1)根据材料，回答第TSE题：(2)若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为（）元/m2。(3)Y宗地出让土地的总价为（）万元。(4)采用成本逼近法确定土地价格时，除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上（）。(5)根据材料，回答第TSE题：(6)土地投资利息为（）万元。(7)土地开发总投资包括（）。(8)土地开发利润为（）元/m<SUP>2</SUP>。(9)土地增值为（）元/m<SUP

15、>2</SUP>。(10)50年期工业用地出让土地使用权价格为（）元/m<SUP>2</SUP>。(11)根据材料，回答第TSE题：(12)在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为（）万元。(13)土地开发费一般包括（）。(14)宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为（）状况等三方面。(15)判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先要看是否是最佳（）。答案和解析一、判断题(10题，题号110，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得

16、分倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1) :1(2) :0(3) :1(4) :1(5) :1(6) :0(7) :0(8) :1(9) :1(10) :1二、单项选择题(45题，题号1155，共45分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)(1) :C(2) :B(3) :C(4) :A(5) :C(6) :C(7) :D(8) :D(9) :B(10) :A(11) :D(12) :B(13) :D(14) :B(15) :C(16) :A(17) :C(18) :B(19) :D(20)

17、 :B(21) :C(22) :B(23) :C(24) :A(25) :C(26) :B(27) :B(28) :C(29) :A(30) :D(31) :B(32) :C(33) :B(34) :A(35) :D(36) :B(37) :B(38) :A(39) :B(40) :B(41) :A(42) :D(43) :A(44) :B(45) :C三、多项选择题(15题，题号5670，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得05分)(1)

18、 :A, B(2) :A, D(3) :A, B, C, D(4) :B, D, E(5) :A, B, C, D(6) :C, D(7) :A, B, D(8) :C, D(9) :B, C, D(10) :B, D, E(11) :A, D, E(12) :A, C(13) :D, E(14) :A, B, C, D(15) :B, D, E四、情景分析题(3题，内含15小题，题号7185，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得025分)(1) :B(2) :D(3) :C(4) :A, B, C, D(5) :C(6) :C(7) :A, B, D(8) :A(9) :B(10) :A(11) :D(12) :A(13) :B, C, D(14) :A, B, D(15) :A友情提示：部分文档来自网络整理，供您参考！文档可复制、编制，期待您的好评与关注！16 / 16