上海法院房地产审判适法统一研讨会综述

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1、2014年上海法院房地产审判适法统一研讨会综述2014年7月，上海市高级人民法院民一庭主办、上海市第二中级人民法院民二庭承办了房地产审判适法统一研讨会。上海各级法院从事房地产审判工作的分管院长、庭长、审判骨干近七十余人参加了会议，与会人员围绕虚假房屋买卖合同效力的认定及处理，房屋的无权处分、冒名处分、夫妻共有产处分等疑难问题进行深入研讨。现将本次研讨会的内容综述如下：一、为套贷签订的房屋买卖合同的效力和处理1、为套取银行商业或公积金贷款，当事人签订房屋买卖合同的效力认定。倾向性意见认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同

2、履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，故从合同订立及履行等情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。意思表示不真实而签订的房屋买卖合同应为无效。2、在审理程序上是否追加银行等信贷机构作为第三人参加诉讼。倾向性意见认为，虽然房屋买卖合同与抵押借款合同分属不同法律关系，但在处理上存在一定牵连关系。房屋买卖合同无效的后果处理，必然涉及设置抵押权的房屋返还问题，故不宜完全割裂两者在处理上的关联性。上海高院也曾在关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见第三条中规定：“房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，法院可将诉讼情况告知担保权人

3、。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理；若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。”故法院审理中应在查明房屋上设定权利情况的同时，可告知担保权人涉讼情况，由其自行作出决定。若担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，抵押借款合同应当与房屋买卖合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理房屋买卖合同纠纷。二、以委托出售形式签订房屋买卖合同的效力出卖人在借款时出具委托书，授权他人出售房屋。事后因欠款不还，受托人凭借委托书与买受人签订的房屋买卖合同的效力认定。倾向性意见认为，在委托书真实有效的情况下，相对人有理由相信

4、代理人获得了有效的授权，代理人所作出的代理行为有效，其订立的房屋买卖合同应为有效。但买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的除外。至于恶意串通要件的审查，主要从委托内容、合同订立、履行是否符合正常市场交易习惯和流程等方面进行衡量。三、以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同的处理。1、债务清偿期届满前，以买卖形式将房屋过户，为本人或他人借款担保，该房屋买卖合同效力的认定。倾向性意见认为，在债务清偿期届满之前，当事人之间约定的房屋买卖关系，看似正常交易，但就其本意而言，该合同往往是为担保借款债务而存在，房屋买卖并非原、被告真实的意思表示。若无论债

5、务人是否能够清偿债务，均需依买卖合同约定将房屋转移给相对方，实质上就是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。但买卖合同中约定借款债务履行期届满时进行清算的除外。2、债务清偿期届满之后，以房抵债的房屋买卖合同效力的认定。倾向性意见认为，债务履行期届满后，债务人在无力归还借款的情况下，与债权人就债务清偿达成以房抵债合意，是其履行债务的一种方式。双方签订房屋买卖合同后，一方当事人要求履行的，人民法院应予支持，但当事人虚构债务、或是规避宏观调控政策、或是违反法律行政法规强制性规定的除外。四、房屋经连续多手买卖，对于后手房屋买卖合同的处理。1、第一手房屋买卖合同被确认为无效后

6、，对于第二手房屋买卖合同效力的认定问题。倾向性意见认为，第一手房屋买卖合同被确认无效，第二手房屋买卖合同效力不受第一手合同效力认定的影响，如不存在其他无效情形的，确认有效。但第二手买卖合同买受人是否可以获得房屋权利，应从善意取得制度的角度进行审查。2、若后手买受人基于善意取得，则应采用何种标准确定其属于善意？倾向性意见认为，善意取得的标准，应当采用严格标准，买受人不仅善意且无过失，要从合同签订是否符合常理、房价、履行等诸多方面进行全面审查。3、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理？倾向性意见认为，从产权登记情况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应

7、享有占有、使用、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用，买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中，应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况，予以区分处理。五、关于无权处分人签订房屋买卖合同效力的认定倾向性意见认为，当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人原因导致房屋不能办理转移登记的，买受人要求解除合同，并要求出卖人承担违约责任或者损害赔偿的，人民法院应予支持。六、关于假冒权利人（如伪造产权人身份证、找相貌近

8、似者冒充产权人交易等）签订房屋买卖合同后，买受人是否可以适用善意取得制度倾向性意见认为，行为人假冒房屋权利人名义与买受人签订房屋买卖合同的情况下，房屋权利人并无交易房屋的意思表示，双方之间并不存在房屋买卖的合意，故房屋权利人主张合同无效的，人民法院应予支持。买受人主张善意取得的，人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本质是以牺牲财产静态的安全来换取财产动态的安全，其理论基础在于物权的公示公信原则，即在不动产登记错误时，仍为第三人对不动产登记簿上虚假权利外观的信赖提供适度保护，以保障交易秩序的安全。但在冒名处分房屋过程中，买受人是基于行为人的欺骗行为，误以为是权利人出售房屋，故买受人是对交易主体

9、身份的误信而不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实，因而不能适用不动产善意取得制度。七、买卖夫妻共有房屋的合同的问题对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，研讨会形成一致意见认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。八、关于被查封房屋买卖合同的效力认定倾向性意见认为，当事人一方以房屋被有权国家机关采取查封等强制措施等为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，但房屋未取得合法建造审批手续的除外。九、关于“阴阳合同”中价格条款的效力认定倾向性意见认为，当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交

10、的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的，应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。同时，若买卖双方存在做低房价等逃税行为的，将不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还会扰乱了不动产交易的市场秩序，故对于房屋交易中签订“阴阳合同”规避纳税等行为，人民法院可建议相关部门予以处理。十、隐名购房问题的处理倾向性意见认为，借名人与出借人达成隐名购房协议，借他人名义签订房屋买卖合同、支付房屋价款。在取得产权后，借名人请求确认房屋权属的，人

11、民法院可以支持，但规避国家房产宏观调控政策情形的除外。十一、户籍迁移违约金问题的处理买受人依据合同约定主张出卖人承担逾期迁移户口违约责任的，出卖人经传票传唤拒不到庭参加诉讼，法院能否依职权对原告诉请的违约金进行调整？倾向性意见认为，申请法院对违约金数额进行调整是当事人的诉讼权利，当事人经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，不利后果理应由当事人自行承担，法院不能依职权调整违约金。下面红色字体为赠送的个人总结模板，不需要的朋友下载后可以编辑删除！xx年电气工程师个人年终总结模板根据防止人身事故和电气误操作事故专项整治工作要求，我班针对现阶段安全生产工作的特点和重点，为进一步加强落实

12、安全工作，特制定了防止人身事故和防电气误操作事故的(两防)实施细则。把预防人身、电网、设备事故作为重点安全工作来抓，检查贯彻落实南方电网安全生产“三大规定”情况，检查(两防)执行情况，及时发现和解决存在的问题，提高防人身事故和防电气误操作事故的处理能力，从源头上预防和阻止事故的发生，使安全管理工作关口前移，从而实现“保人身、保电网、保设备”安全生产目标收到一定的效果。通过前段的检查和整改工作，现将我班到现时为止在此方面的情况总结如下一、在防止人身事故方面(重点防范高处坠落事故)在运行维护、施工作业过程中的防触电、防高空坠落事故。我班通过对每周的安全会议和工作负责人对现场高处作业管理的检查，使得

13、安全防范思想、工作、监督到位;使安全工作责任、措施及整改落实，从而安全工作得到保证。1、作业前的准备工作和控制措施工作。包括高空作业现场查勘，使工作人员对该任务的危险点(安全措施卡)有清晰、准确、全面的认识，采取相应的控制和安全措施，并正确派选合适胜任的工作负责人和工作班成员。2、在开工前，工作负责人向作业人员交待工作内容、安全注意事项及该作业的危险点。作业过程中明确监护人员，监护人实时监控高处作业人员动向，及时提醒和纠正作业中的不安全行为，使安全措施不折不扣地落实和执行到位。3、认真落实高处作业人员的安全保护措施。配备可靠的(按规定期限内检验合格的)安全工器具，如安全带(绳)、升降板、脚扣、

14、竹(木)梯等，并能够正确使用此类工器具。 4、在高空作业的工作全过程中，强调工作人员自始至终确保自身安全行为：定期对登高工具和安全工器具(安全带、安全绳、脚扣、升降板、竹木梯子等)进行试验，试验或外观检查不及格的立即报废，严禁留作备用。必须系好安全带(绳)，安全带(绳)必须栓在上方牢固的构件上，不得低挂高用，工作过程中要随时检查安全带(绳)是否栓牢。高处作业在转移作业位置时，手扶的构件必须牢固，不得失去保护。需要沿着水平梁、斜柱、水平管或暂无防护栏杆、没可靠的扶持物帮助保持平衡时，必须使用水平安全绳。在无任何保护的情况下，绝对禁止沿单梁或管道上行走的行为。高处作业人员的施工工具必须使用工具袋装

15、备，禁止使用容易造成工具掉落的简易皮套;上下传递物件时，必须用绳索吊送，严禁抛掷。严禁利用绳索或拉绳上下杆塔或顺杆下滑和在间隔大的构架转移作业位置时，不得沿单根构件上爬或下滑。5、认真执行“两票”制度，防止误触电、感应电伤人的高空堕落事故。(1) 2015少先队工作总结（一）本学期我校的少先队工作高举邓小平同志伟大的旗帜，认真贯彻江泽民"三个代表"重要思想，紧扣素质教育主题，服务少先队健康成长，努力培养少先队员的创新精神和创新能力，体验教育活动，全面实施素质教育，强化少先队自身的建设，全面提高少先队整体水平，对本学期我总结如下几点：一、少先队组织建设和制度建设本学期在，我选

16、拔了一些品学兼优的少先队员干部，并利用课余时间对他们进行一系列的团队教育和工作能力的培养，做到"发现问题、共同处理；处理问题、善于总结"并在中队制度建设上共同探讨和共同建设，建设了四（4）中队日常行为规范记录表，每日值勤的少先队干部在课余时间，及上课时间对每位少先队员进行监督，对有没有佩带校卡和红领巾，有没有出现穿奇装怪服，留长发、染发，对迟到、旷课和上课情况，以及好人好事等都进行了详细的记录，为以后少先队评优作为参考。同时也建立了升国旗、课间操打分制度，并对制度实行中出现不合理的内容进行了及时的修改和改善，做为中队辅导员，一定要严格、公正、在少先队组织建设狠抓纪律教育，增

17、强队员的自觉性。二、以团队活动，宣传教育为载体，促进队员全面发展在学校的和团组织下，团员和少先队代表到敬老院慰问孤寡老人，并为敬老院的老人们表演了精心准备的精彩的文艺节目，为老人们，打扫卫生，陪老人谈心，把温暖带给老人，回来之后，我要求少先队员代表以"谈感受"为主题开展谈话会，进行了教育，反响强烈。我还要求少先队干部自身做好环保意识并进行宣传"绿色学校"的工作，对于乱扔垃圾和不讲究卫生的同学进行教育批评，在宣传有关环境方面的知识，也严格要求少先队干部从自身做起严以律己来感染其他队员。三、回顾本学期，结合实际，充分发挥团队和学生会的作用，减轻教师的压力回顾

18、本学期中队工作在校领导正确的指导下，取得了一定的成效，但我清醒的认识到中工作的不足，如中队教育理论的研究，中队工作的针对性，班级的执行力方面，都存在的不足，在工作中没有充分的发挥中队的作用，这些工作都停留在表面，没有更好的深入最底层，让我们老师放手，让中队干部来帮助老师管理学生，这样是不是合理些，在实际工作中学生管理学生过程中肯定观察和了解的比老师细致，一些细微处和老师看不到的深处都能了解到，只有及时反馈到老师那，对于经常犯错误的学生的名字和事情反映到班主任手中，及时提醒犯错误的同学，让学生有压力不敢再犯错误。这样减轻了教师工作压力和工作量，也锻炼了学生的自觉性让学生"告别陋习，走向

19、文明".(2)加强安全管理，在执行规程、规定和制度上决不含糊。严格执行“两票三制”，严格按照安全操作规程办事。(3)通过每周的安全活动日，认真学习事故通报、快报和相关规程、规定，结合本班实际开展讨论，吸取事故教训，使“防误”工作深入人心。(4)作业前的准备工作和控制措施工作。认真正确填写操作项目和程序，不漏项。(5)操作时认真履行唱票、复诵制，确认无误后再进行操作，并由监护人监护操作，同时录音操作过程。(6)拉、合刀闸(跌落式熔断器)时，应先将线路转为空载状态，防止带负荷拉、合线路刀闸。(7)开关检修时，应切断柜内二次控制电源的柜内照明电源以防止误合开关和触电;操作低压开关(刀闸)前

20、，应检查开关是否正常并做相关防护措施，操作时不要面对开关，防止电弧烧伤工作人员。1.杂志中上色遇到的疑问：为什么我们的美编在绘制杂志中一些插图时选用灰暗的色调，而不是用艳丽的色彩?很多家长主观的认为孩子喜欢颜色艳丽的颜色，但是在生活中没有一个孩子会主动去选择艳丽到夸张的衣服，插图也一样。中国的传统的水墨画就是一个很好的例子，国画中用色很少，用的最多的就是“墨色”，国画中“墨”与“色”是相通，而墨分五色(其实不止)，表现中即有墨的浓淡层次，又有色的联想感受，从而达到无色似有色的境界使整幅画看起来一点都不单调灰暗。当然杂志的插图也不能像马路一样一直是一个色调，明快的色彩也是必不可少的。总之，对于插

21、图来说，不一定就非得用丰富的色彩，只要能充分表达文字的内容就可以。即使是单纯的黑色、褐色也能出色地描绘出文字的内在世界。孩子同样能丛这些画面中充分了解故事，想象他自己理解出的色彩世界。这也是插图要给人留一些想象空间的原因。美学大师朱光潜说过：“美术作品之所以美，不是只是在表现的一部分，尤其是美在未表现而含蓄无穷的一大部分，这就是所谓的无言之美。”什么样的故事应该配什么样的色彩呢?抒情类的文字配合传统的中国画或梦幻的画面或颜色明度对比属于弱对比的就能产生很好的呼应效果，将读者吸引到安静的故事中去。奇幻神秘的文字配合厚重冷峻的颜色和与颜色相配的绘画风格(如;写实风格和版画效果)能加强奇幻神秘的气氛

22、。幽默荒诞类的文字配合轻松的绘画技法和颜色明快，纯度对比强烈的风格就能和文字相得益彰。2.插图的形式和技法太多了，到底那种更好，或是杂志的美术编辑究竟该用什么样的插图来传达文章的深层内容?在看到一篇文章时，理解文章的内容，并明白作者想告诉读者的是什么?也许是告诉你一个生活态度或一个学习方法，也许是一个人生哲理找到文章的中心思想，用孩子的视角思考，再配出贴近孩子生活世界的插图。如果一个插图只是表现文章中的一段文字和一个场景，那要想用图来打动读者，那是很难的。好插图除了能用视觉语言来烘托文字的不足之处外，还能和文字一起在读者的脑中升华。插图在兼顾了以上的这些要求后，出现的画面就是出色的传达了文字的

23、深层内容了。3.在版式流程中编辑在遇到插图和文字的不和-谐组合时应该怎样去调整?在工作中我们也许都会遇到杂志在版式流程中，有些版面不和-谐或插图和文字的同时产生阅读障碍的问题发生。a. 图和文字的组合让阅读有了困难，也就是在文字下面的图的色彩或纹理影响文字的清晰度。出现这种问题需要调整插图，插图的纹理太重的减少纹理或做模糊处理，底色太鲜艳的降低色彩饱和度并加重文字颜色。如果在做了这些努力后，仍然有阅读的困难，干脆去掉文字下面的背景插图。(8)配电站停电时，必须检查确认进线柜电缆头不带电(检查带电显示器)才能合上进线柜接地刀闸，配电站送电时，应先检查进线柜地刀是否拉开，防止带地刀送电。没有地刀的进线柜，严禁私自解锁，防止误入带电间隔。