深圳市龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元社会稳

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1、深圳市龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述（一）项目名称深圳市龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元社会稳定风险评估 报告（二）评估委托方深圳市马蹄山股份合作公司（三）项目实施背景龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元位于坂田街道岗头社区，坂 雪岗大道与稼先路交义口，南邻万科城，西邻华为工业区，东侧及北侧为大面积 城中村与工业厂房；项目位于坂田中部、坂雪岗科技城核心区位；属于龙岗区重 点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，坂雪岗科技城位于深圳市中部综合组 团，是特区一体化发展的“先行示范区”，是深圳区域创新、城市与产业“双转 型”示范地区，也是引导

2、城市空间南北纵深发展的重要节点，规划以建设国际知 名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域 产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服 务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗、和居住等功能。根据实地勘察，项U更新范圉内现状建筑物为工业厂房，部分为宿舍与办公 用房，所有物业已移交给深圳市润创兴控股集团有限公司，U前部分物业处于出 租状态，主要是一些物流及汽修公司且均为短期租赁可随时搬迁。现状总建筑面 积约30422.09 m2,平均容积率约1.67,园区现有建筑物陈旧，日久失修，内部 无消防回车场地，消防设施陈旧，部分区域消

3、防车难以进入，存在安全隐患。园 区内部因排水设施落后，部分区域经常性水浸。园区内部道路及建筑建设年代早, 与邻近的万科城、城市主干道坂雪岗大道、建设中的地铁十号线站点华为站、华 为科研中心等城市形象极不协调，既不符合片区的规划，也不符合片区快速发展 对整体城市形象的需求。本项 LI 通过城市更新后将落实 LG102-07&T3、LG102-06/08、102-02&04&03、 102-01&03&T1&T2号片区坂田北地区法定图则规划用地性质为的商业服务业。 定位为商务办公综合体，将充分依托华为站的优势，提供高端的商业配套与办公 空间，强化片区的综合服务功能。可完善片区公共配套服务设施，改善

4、交通条件, 提升本片区的城市形象，推动周边片区的开发建设。（四）项目现状本项U位于坂田街道岗头社区坂雪岗大道与稼先路交义口，南邻万科城，西 邻华为工业区，东侧及北侧为大面积城中村与工业厂房，临近10号线“华为” 地铁站（在建）。项U周边有万科城、丁香公寓等住宅小区，北京大学深圳医院, 有万科城实验学校及梅沙笫一幼儿园等学校，周边商业较少，仅有世纪华茂白货 一个大型购物场所。根据委托方提供的相关资料，项LI更新单元范围18, 280. 4平方米，拆除用 地范围1& 168.9平方米，项LI更新范圉内现状建筑物为工业厂房，部分为宿舍 与办公用房，现状总建筑面积约30422. 09平均容积率约1.6

5、7。园区现有13栋建筑物，5栋厂房，2栋宿舍，2栋门卫室，其余4栋分别为杂物房、仓库、 设备及配电房等一些配套用房。现状建筑物陈旧，日久失修，内部无消防回车场 地，消防设施陈旧，部分区域消防车难以进入，存在安全隐患，园区内部因排水 设施落后，部分区域经常性水浸，内部道路及建筑建设年代早，与邻近的万科城、 城市主干道坂雪岗大道、建设中的地铁十号线站点华为站、华为科研中心等城市 形象极不协调。二、风险预测和分析（一）项目主要风险类别及分析项目合法性风险：该项LI的实施是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否 有充分的政策、法律依据：项L1的实施是否符合深圳市城市更新办法和上层次规 划；是否符合市、区

6、、街道“十三五”城市更新规划；该项日是否坚持严格的审 查审批和报批程序；决策程序是否符合国家法律、法规、规章等有关规定等。概述：根据关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办 2016J38号）规定：申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设 施、公共服务设施或其它城市公共利益项LI可按规划实施；同时确保用于城市基 础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项LI建设的用地应大于3000平方米 且不小于拆迁范围用地面积的15%。申报拆除重建类城市更新讣划的城市更新 单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低 于60%,以及深圳市城市更新办法实施细则（深府20

7、12 1号）第三十七条 第一款规定：单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进 行城市更新；拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面 积应肖不小于拆除范围用地面积的80%：第二款规定：城市更新单元内用地属城 中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范圉以外形成 的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市 更新。风险评价：根据项LI方及马蹄山竹山工业园更新单元规划编制单位提供的资 料。项L1总体规划符合政府以及区域规划要求，且满足纳入城市更新单元的条件, 具体如下：更新单元地块于2001年划定为非农建设用地，宗地号为

8、：G03403-53,宗地 面积约1.82公顷，范围内土地和物业均为深圳市马蹄山股份合作公司所有。土 地权属清晰且合法土地面积占拆除范围用地面积的比例为100 %。在委托方提供 的地块现状详细信息一览表的以及2016年1月25马蹄山股份合作公司股东 代表大会决议资料中，100 %的股东同意进行城市更新，符合股份公司章程及政 策要求。且该地块权利人单一，为深圳市马蹄山股份合作公司，同意实施城市更 新。符合相关政策要求。马蹄山竹山工业园更新单元规划中可提供用于城市基础设施、公共服务设 施、政府公益性项LI用地总面积为3532.2耐，占拆除范圉面积的19.4%。符合 相关政策要求；风险评价：本项U合

9、法性风险很小。项目合理性风险:项U的合理性主要评估拟建项U的实施是否符合科学发展 观要求，是否符合经济社会发展规律，是否符合社会公共利益、人民群众的现实 利益和长远利益。概述：根据龙岗区城市更新“十三五”规划文本指出，要大力开展工业 区综合整治类城市更新，加快淘汰低端产业，推动产业转型升级。积极保护制造 业发展空间，严格控制产业组团和产业集聚区通过拆除重建进行“工转居”和“工 转商”。按照分片区、分类别的改造要求，对相关工业园区进行梳理研究，对符 合条件的进行改造升级，吸引高端产业项目入驻。龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元位于坂田街道岗头社区，坂 雪岗大道与稼先路交义口，南邻万科城，

10、西邻华为工业区，东侧及北侧为大面积 城中村与工业厂房；项目位于坂田中部、坂雪岗科技城核心区位；属于龙岗区重 点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，坂雪岗科技城位于深圳市中部综合组 团，是特区一体化发展的“先行示范区”，是深圳区域创新、城市与产业“双转 型”示范地区，也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点，规划以建设国际知 名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域 产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服 务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗、和居住等功能。项LI更新范围内现状建筑物为工业厂房，部分为宿舍与办公用房，现状

11、总建 筑面积约30422.09 m，,平均容积率约1.67。园区现有建筑物陈旧，日久失修， 内部无消防回车场地，消防设施陈旧，部分区域消防车难以进入，存在安全隐患, 园区内部因排水设施落后，部分区域经常性水浸，内部道路及建筑建设年代早， 与邻近的万科城、城市主干道坂雪岗大道、建设中的地铁十号线站点华为站、华 为科研中心等城市形象极不协调。既不符合片区的规划，也不符合片区快速发展 对整体城市形象的需求。项LI现状与坂雪岗片区发展规划以及坂田北地区法定图则上规划的定位与 功能完全不相符。该项LI通过城市更新的建设对于改善片区城市环境，增加就业 机会，推动整个区域功能升级和转型具有重要的现实意义，既

12、符合本项訂“商务 办公综合体”的发展口标，乂符合促进社区城市形象提升和功能转型的迫切需要。风险评价：本项U更新改造后对于改善片区城市环境，完善片区公共配套设 施，推动整个城市功能升级和转型，既符合区政府打造“坂雪岗科技城”的战略 L1标，乂符合促进社区城市形象提升和功能转型的迫切需要。该区域的合理发展, 会整合周边市场资源，具有推动城市经济发展的显着作用，既符合区域经济发展 的需要乂符合片区的社会发展规划。因此，综合判断本项LI合理性风险较小。拆迁风险:本项訂属于拆除重建类更新项U,将涉及到被搬迁人的切身利益, 加上少数企业和群众对城市更新的政策缺乏理解，因此在房屋搬迁问题上往往会 跟开发商站

13、在对立面，其至以各种形式抵制房屋搬迁，企业和群众最敬感、最担 忧的问题是公平合理的补偿问题，因此，少数企业和群众可能会对项LI更新实施 产生强烈的排斥和抵触情绪，这种负面情绪一经积累有可能演变为激烈的抵制行 动，从而影响社会稳定。概述：根据项LI方及马蹄山竹山丄业园更新单元规划编制单位提供的资料， 该地块权利人单一，为马蹄山股份合作公司，经马蹄山股份合作公司2016年1 月25股东代表大会决议，参会股东100 %同意更新改造。结合项LI方提供的龙 岗区马蹄山竹山工业园城市更新项忖合作意向书，深圳市润创兴控股集团有限 公司已与村集体签订了协议，协议中有关补偿方案皆经双方确认同意。且LI前更 新范

14、围内物业已移交给润创兴集团，山润创兴集团每月支付给马蹄山股份合作公 司一定的金额的租赁补偿金。根据我们实地现场勘查，U前厂房部分出租给一些 企业，但均为短期租户，若项H启动可提前告知租户在一定时限内搬迁，以保证 租户的权益，拆迁风险得以控制。为进一步了解项LI范围内外所涉及的村集体股东、居民（周边企业工作人员、 租户等）对本项U实施的看法跟意见，对项U范围内外上述对象进行了民意调研, 本次采用抽样调查的方式，共发放问卷51份，收回问卷51份，有效调查问卷 51份。据统计，100 %被调查对象表示支持该项目城市更新。风险评价：根据项U实际惜况并结合项U范圉内外所涉及的居民（村民、租 户等）民意调

15、研的结果，被拆迁人抵制城市更新的可能性很小。管理风险：城市更新单元项U开发建设与一般房地产开发项LI相类似，涉及 到建设项LI管理问题。因此，项U前期方案论证，项U实施过程中噪音问题、污 染问题、建筑垃圾处理、现场安全治安、灰尘和废气等污染物控制等工作管理不 到位，导致项LI建设、施工可能发生引发污染事件、施工安全事故等悄形，将有 可能诱发社会稳定风险。同时，对于社会媒体舆论导向的引导也属于管理风险的 范畴。概述：根据项LI方及马蹄山竹山工业园更新单元规划编制单位提供的马蹄 山城市更新项U意向合作协议书，山深圳市润创兴控股集团有限公司承担项LI 开发运营的后续工作。深圳市润创兴控股集团有限公司

16、，具有一定的开发实力和 专业、与完善的开发管理团队及成功的项LI开发经验，已成功打造了创兴时代项 目及创汇国际中心项LJ。根据国家规定，对环境有一定影响的建设项忖，应当进行环境影响评价，本 项LI也不列外，项LI在施工阶段将严格遵守建设项LI环境保护管理条例，釆 用能耗小、污染少的清洁生产工艺并根据项LI实际情况制定严格的管理措施：采 取合理布局、作隔声处理、加强绿化等措施削弱噪声；严格管理并制定合理的废 水、废气处理计划，尽可能地降低因项LI而带来的对环境、施工安全事故等的影 响；在项LI运营期间，遵守国家的相关规定，做好充分的降音措施。风险评价：管理风险较小。融资风险：城市更新单元项口实施

17、需以稳定资金投入为保障，大规模的城市 更新项LI一次性投资大，资金的周转时间长，容易受到宏观经济形势的冲击。一 旦宏观经济调整，就可能造成资金积压、土地闲置、拆迁成本增加等问题。融资 风险看似经济问题，但融资风险出现，往往会形成一系列的社会稳定问题。即城 市更新单元项LI融资风险的触发,直接影响到项I建设进度、拆迁安置费用拨付、 建筑工人薪金支付，由此将给社会稳定带来较大影响。概述：本项LI在整个过程中，主要的融资风险为资金的筹措和安全保障。根 据项LI方及马蹄山竹山工业园更新单元规划编制单位提供的马蹄山城市更新项 LI意向合作协议书，山深圳市润创兴控股集团有限公司承担项LI开发运营的后 续工

18、作，深圳市润创兴控股集团有限公司，具有一定的开发实力和专业、优秀的 开发管理团队及成功的项LI开发经验，已成功打造了创兴时代项LI及创汇国际中 心项LI,集团拥有八家子公司，是一家集房地产开发，金融股权投资、建筑施工、 实业经营、物业管理、投资兴办实业的多元化发展的投资集团，注册资本超1 亿，总资产约20亿。且本项口开发体量不大，所在位置较好，紧邻地铁五号线 华为站（在建），未来将建设成商务办公综合体，提供与华为等知名企业合作的 上下游企业以高端的商业配套与办公空间，亦有利于融资，综合判断本项U融资 风险较小。风险评价：本项LI融资风险较小。项目可能引起的适应风险：项LI更新实施时，项口范围内

19、的居民（村民、租 户）原有的生活模式会受到影响，大量有收益的生产资料将会丧失，造成厂区内 工人短暂性失业，收入来源减少；教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有 可能变化；社会关系网解体，需要重新去适应新的环境，也可能引发新的不稳定 因素。概述:根据项LI初步规划设讣分析，项LI更新改造后将建成商务办公综合体, 符合深圳市及片区经济发展趋势，项LI的更新改造实施将有利于片区的经济发 展、改善片区的商业及办公环境，同时能完善片区的基础设施和公共配套设施。同时，根据民意调研的结果，100%的受访对象认为本项LI实施更新有利于本 地区的经济发展和环境改善以及对自己未来生活有正面影响。风险评价：根据项

20、U初步规划，项U更新改造后将建成集商务办公综合体， 项LI改造后能完善基础设施，改善商业与办公环境，并且有利于片区经济发展， 结合民意调研问卷结果，后续还需大力做好城市更新项LI的宣传，让更多的企业 了解本项U,综合判断项U可能引起的适应风险很小。（二）项目风险等级综合评价上文已对本项LI可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能性进行了单 项评价，为便于度量该项LI整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进 行量化，然后得到项LI的综合风险大小。首先根据德尔菲法和民意调研问卷的结果确定每类风险因素的权重W ,取 值范围为0, 1,取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定 风险

21、可能性大小的等级值C,将此风险划分为5个等级（无、很小、较小、中等、 较大、大），等级值按风险可能性由小至大分别取值为0, 0.2, 0.4, 0.6, 0.8, l.Oo然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（XW x C）,把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即EW X C,综合 风险的分值越高，说明项忖的风险越大。一般而言，综合风险分值为0.2-0.4 时，表示该项目风险较小，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41-0.7时， 表示该项LI风险中等，有引发一般性群体性事件的可能；分值为0.71-1.0时， 表示该项LI风险大，有引发大规模群体性事件的可能

22、。（五）防范措施针对项LI情况，在项訂开展实施阶段制定详细的风险应对描施。通过风险措施后，得到项LI各因素风险变化情况，详见下表:措施前后各类风险变化对比表风险内容措施前后权賣W风险发生的可能性风险得分无0很小0.2较小0.4中等0.6较大0.8很大1.0项目合法性风险措施前0.20. 04措施后0.2V0. 04项目合理性风险措施前0.2J0. 08措施后0.20. 04拆迁风险措施前0. 15V0. 03措施后0.150. 03管理风险措施前0. 15J0. 06措施后0. 150. 03项目融资风险措施前0. 15J0. 06措施后0. 150. 03项目可能引起的 适应风险措施前0.

23、15V0. 03措施后0. 150. 03综合风险措施前0. 30措施后0. 20根据措施前后各因素风险变化对比表，项LI实施风险措施后，项H合理 性风险、项LI融资风险、管理风险发主的可能性有所降低，综合风险也有所降低, 项U实施风险措施后项U风险很小。（六）突发应急预案为保证项LI实施过程中的有序运行，完善对突发事故应急处理机制，提高处 理各种事故时的快速反应能力，防止和杜绝衍主事故，迅速及时有序的开展事故 的应急抢救工作，避免对突发事件处理的无序和慌乱，保证将事故的损失和影响 降到最低限度，保障人民群众生命财产安全，维护社会稳定，促进经济社会协调 健康发展，结合本项LI实际情况，特制定本

24、应急预案。1、基层应急机构坂田街道办具体负责突发事件的预防、应急准备和先期处置工作，根据需要 加强应急管理机构建设，山坂田街道办牵头成立社会稳定风险工作领导小组统一 安排工作，若出现上述风险点应及时组织应急、由分管城市更新综合维稳领导担 任小组组长负责统筹安排，成员单位山城市更新中心，信访及综治维稳办、司法 及项LI管辖丄作站组成，负责具体任务执行以达平息风险点的LI的，其中根据城 市更新中心职能范围具体为街道城市更新的管理与服务等工作，应在出现突发事 件时对该项U情况进行详尽情况说明，对该项口所遵循的城市更新政策进行解 析，信访及综治维稳办职能为负责维持稳定和社会治安综合整治管理工作的，应

25、在岀现突发事件发生时，在领导担任小组领导下进行必要的维稳工作，包括制止 一切暴力事件，制止一切危害公众且会引发事态进一步扩大的事件，司法所职能 为指导管理人民调解工作，参与调解疑难、复杂民间纠纷，应在突发事件当中对 该项U的合理合法性进行说明并对意见群众进行充分沟通协助综合维稳领导小 组平息所爆发的风险项。针对项U开展过程中可能存在的风险做好应急预案，主要包括突发公共事 件，建立应急机制（申报单位（实施单位）开发部及时将有关信息反馈给有关政 府部门，协助处理突发公共事件。）、应急处理小组依法开展事件预防和应对工作。2、申报单位应急机构申报单位（实施单位）根据公司内部机构及需要设立应急机构，各部

26、门之间 分工合作，为项LI的开展提供相应的服务与保障，主要包括以下部门及其相应的 职责：开发部：负责统筹、协调和推进城市更新项LI进度，并负责处理信访维稳案 件以及与坂田街道办对接；品牌运营：负责统筹、协调项H舆论、宣传城市更新项II；法务部：负责相关合同于法律上的有效性、合作双方的保障性和可行性；工程部：负责施工方案、施工安全措施执行情况的监督等工作；项LI部：负责对施工情况进行检查等工作，及时排查安全隐患。三、评估结论及建议（一）结论：本报告对龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下:该城市更新项LI可能会引发6类不利于社会稳定的风险，这6类风险发生

27、的可能性大小评价结果如下：笫1类风险，第2类风险，第3类风险，笫4类风险，第5类风险，第6类风险，项LI合法性风险，该类风险发生的可能性很小；项H合理性风险，该类风险发生的可能性较小；拆迁风险，该类风险发生的可能性很小；项LI管理风险，该风险发生的可能性较小；项LI融资风险，该类风险发生的可能性较小；项LI可能引起的适应风险，该类风险发生的可能性很小；综合评价：龙岗区坂田街道马蹄山竹山丄业园城市更新单元可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.30,风险程度低，引发群体性事件的可能性小。 该项口在采取了必要的风险防范措施后，综合风险值为0.20,可以有效地防止 风险的发生或风险发生时可以有效的

28、化解，所以该项LI具备实施条件。（二）建议： （-）继续加强城市更新政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围通过电视、广播、报纸等多种新闻媒体宣传本项U对完善城市基础设施建设、 拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增加人民就业和发展的机会这些正面的 影响。尽管短期内周边居民、在职职工会有少量的利益损失或者转型期的生活不 便，其至带来感情的痛苦、焦虑等弊端，但最终，该区域群众将会是最大的受益 者。因此有必要继续加强城市更新政策的宣传。（二）加强风险预警，做好施工现场维稳工作建立风险预警制度，对施工过程中发生的不稳定因素进行每日排查，加强现 场的治安保障。突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和

29、人员都能 立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作，涉及单位的主要领导要亲临现场, 对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响 控制在最小范围内。（三）创新思路，寻求科学的方法，以人为本，促进和谐在实施过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效的方法，尤其要最大程度地照顾厂区在职职工的利益。在项LI进行过程中，还要按规定做好公开、公示工 作，保证项口涉及利益人的知情权。（四）加强对资金使用的监管，预防腐败的发生加强对补偿资金、资产合法使用的监管，防止因资金使用、资产运作不当而 影响群众切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。保证项LI资金充足，加 快建设进度，也是防止发生社会稳定风险的有效措施。注：因版面有限，此次公示为深圳市龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城 市更新单元社会稳定风险评估报告核心部分，全版详细内容可于公示期间前往 坂田街道城市更新中心查阅。1