成都420厂地块房地产项目可行性研究分析报告 75页 (青苹果)

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1、房策网 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:69031789第一章 成都市宏观环境及房地产市场分析第一节、成都市宏观经济环境概述1、城市概况成都，一座来了就不想离开的城市。1.1、城市地位成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。新华社2003年12月16日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、成都名列第三（仅次于上海、北京），在最合适投资城市中、成都名列第四（仅次于上海、北京和广州）。随着西

2、部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。1.2、交通状况成都是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的城市之一。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航线240多条，年客流量500万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有3条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等23条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。成都交通方便快捷，“五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。现有公共汽车1202辆，营运线路99条，其中旅游专线7条，旅游专线车99辆，备有导

3、游服务的观光巴士20辆，现有出租汽车公司100余家，出租汽车7000多辆，年载客量1.27亿人次；现有旅游汽车公司(车队)11家，旅游营运汽车近200辆；有游船公司1家，游船6艘。1.3、通信状况成都是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国8个邮政通信一级处理中心和全国6个通讯交换中心之一，并先后与160余个国家和地区建立了通信联系。1.4、人口状况2004年末，成都市总人口约为1100万人，在全国特大城市中，人数仅次于重庆、北京、上海，居第四位。成都市区的流动人口约有150多万，外地人在成都市区购买的商品房总量超过50%，流动人口消费成为消费的中坚力量。成都是西部大开发的龙头城市，西部大开发的

4、“窗口”，随着WTO和西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多旅游、投资者的青睐。1.5、城市发展规划介绍1）、城市发展。经济总量目标：国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到2500美元，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度；结构调整目标：逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构，2005年一、二、三产业增加值比例调整为745.547.5，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市化水平达到38以上；人口就业目标：人口自然增长率控制在4以内，2005年全市总人口控制在1070万人，非

5、农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内；居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%；社会发展目标：2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%，人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。2）、城市建设。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。200

6、5年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达30%；生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在级，国家级和省级风景名胜区稳定在级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。3）、城市规划。扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东、向南发展，重点建设城市周边七个卫星城镇：大湾、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。城市交通：“井”字加环状加放射“井”字型道路。历史文化：“三片一带五十五

7、个节点”。“三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区，“一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19公里。“五十八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点，8个重要古城接点，以及38个中心城的文物保护单位。非城市建设用地规划：规划非城市建设用地控制分三级：绝对控制区、重点控制区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：非城市建成区中的密林地，外环路内外两侧500米区域内地，沿河两岸200米范围内用地和东风渠两岸100米内用地，其他中小河流两岸50米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。2、经济环境2.1、成都2004年经济概况自2003年以来，成都市宏观经济运行处于高速

8、发展的上升阶段。2004年，成都市社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%；其中房地产开发投资额为291.4亿元，同比增长18.8%。2005年1-4月，全市各固定资产投资额为301.01亿元，同比增长54.6%；其中房地产业投资为111.9亿元，同比增长60.1%。2004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，人均消费性支出达到了8997元，同比增长27.4%；2004年成都市城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。以上数据表明，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。但是，我们

9、也应注意到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出现局部过热的现象。对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。预计今年成都市宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。2.2、成都2005年前三季度经济概况 成都是全国商贸中心改革试点城市，成都前三个季度经济保持了快速增长态势，实现了速度与结构、质量、效益的统一。1）、经济总量不断扩大。今年前三季度全市实现地区生产总值1783亿元，同比增长13.0%。其中：第一产业实现增加值136亿元，增长5.2%；第二产业实

10、现增加值855亿元，增长17.6%；第三产业实现增加值792亿元，增长10.0%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、60.9%和35.9%。2）、第三产业进一步发展。前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长10.9%，批发和零售业增长11.0%，金融业增长7.7%，房地产业增加值增长1.7%。 3）、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳。前三季度，成都市实现社会消费品零售总额739.8亿元，增长14.2%。4）、对外经济发展势头强劲。前三季度，成都市实现进出口总额31.86亿美元，增长34.8%，分别比一季度和上半年增加11.2、6.1个百分点，其中出口19.03

11、亿美元，增长52.5%；5）、利用外资成效显著。前三季度，全市合同外商直接投资金额10.34亿美元，实际利用外商直接投资3.54亿美元，分别增长1.79倍和75.5%。6）、财政收入和居民收入稳步提高。前三季度，成都市完成财政总收入248.5亿元，增长30.1%，城市市区居民人均可支配收入达8473元，比上年同期增长10.5%；城市市区居民人均消费性支出6643元，增长10.0%。以上情况表明，前三季度成都市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势，预计2005年成都市经济增速在13%左右。3、政策环境近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。各级政

12、府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有：3.1、货币政策：扩大贷款浮息制度、利率调整（加息）、人民银行2003年121号文件；等等。3.2、土地政策：实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度；等等。3.3、行政措施：禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知；等等。其中，2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合发布的关于做好住房价格稳定的意见，对房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合

13、理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。关于做好住房价格稳定的意见及以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。成都市的房地产市场也一直保持平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡末成分。第二节、成都市房地产市场简析1、中国房地产市场还将持续发展1020年1.1、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国的住房面积是人均23平方米，离这个目标还非常远。现在的

14、建设数量是，每人每年可以增加一平方米，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。1.2、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。1.3、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。2、成都房地产市场概况2.1、商品房供应和销售保持旺盛2005年16月市区（六城区）累计商品房供应量402.03万，同比增长36.23%；累计销售商品房370

15、.15万，同比下降15.25%。2004年，我市市区商品房供应不足、供需矛盾突出，2005年上半年市场形势与去年同期相比得到了逆转，一季度市区供应商品房为144.41万，同比增长22.96%；二季度供应257.62万，同比增长45.35%；供需关系开始步入平衡。2.2、房地产开发银行贷款持续下降，开发商自筹资金快速增长2005年15月，开发商自筹开发资金为103.5亿元，增长1.61倍；国内贷款34.86亿元，增长1.7%；其它资金来源96.33亿元，增长13.3%。开发商自筹资金比重由14月的40%上升到15月的43.23%，其自筹资金增速较快。2.3、众多开发商抢购土地，施工面积稳步增长，

16、开工面积快速增长2005年15月，开发商购置的开发用地为596.56万，同比增长20%；商品房施工面积达2306.62万，同比增长16.5%；其中商品房施工面积中，新开工面积为683.9万，同比增长78.6%。2.4、房地产开发投资仍保持快速增长，支柱作用得以进一步凸现2005年15月，全市房地产开发累计完成投资167.29亿元，同比增长高达73.7%，且房地产开发投资占全社会固定资产投资的36.9%，房地产开发投资在国家宏观经济调控后仍保持快速的增长，表明开发商看好成都的房地产发展前景。3、成都市房地产市场特征3.1、房地产开发由几年前的集中在二环开发转向三环及以外和城郊以及更远郊的郊区楼市

17、并举的局面。3.2、房地产开发的重心由原来的城西向城南和城东转移，城北也将是下一个开发的热点区域。3.3、市中区（一环以内）由于可供开发土地越来越少，加之地价高昂，所开发项目主要以商业、商务和少量高档住宅为主。3.4、成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止已基本被完全消化。目前，住宅产品在内、在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象、服务等日益成为重要的竞争指标。高品质、高档次的精品住房越来越引得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵、质量和外在形象。4、成都市房地产价格分析4.1、2004年成都市区商品房交易均价上涨速度较快，市区商品房均价达到3

18、731元/，同比增长11.1%；其中住宅均价3241元/，同比增长10.9%；而2003年成都市区商品房均价增幅为8.39%，住宅增幅为4.50%。近三年新上市住宅交易均价涨幅为500元/年。4.2、2005年1-6月市区房价分析：2005年16月市区商品房销售均价为4060元/，同比增长11.57%，比15月增长0.57%，总体销售均价格涨势缓慢。市区住宅均价3675元/，同比增长17.1%。6月份成都市区商品房当月均价为4197元/，当月环比增长1.62%。2005年1-6月成都市区商品房及商品住宅房价情况2004年16月2005年16月2005年1-6月与2004年1-6月水平比较与20

19、04年第四季度比较商品房3639406011.57%1.22%住宅3141367517%5.0%4.3、高价位物业呈现快速增长势头2005年16月，住宅价格在36005000元/的销售面积为111.43万，同比增长57.20%；价格在5000元/以上的销售面积为25.58万，同比增长高达80.03%；中高档办公物业销售形式也较好，6000元/以上的办公物业销售面积为2.27万，同比增长17.0%。5、成都市消费需求分析5.1、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5%，现全市各类商品房有近半数为外地人购买。5.2、消费者对成都房地产市场信心度较高，买房需求强烈；但因受近期经济、政策、舆论等影

20、响，持币观望的潜在消费者在增多。5.3、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要选择方位；但近期城东购买意向渐浓。5.4、房者购买住宅期望价格在3000元/ 以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过消费者的期望价格。5.5、普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大，且是逐渐上升趋势。目前，在120以上的中大户型供应上还存在较大缺口。6、发展趋势分析6.1、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。6.2、2005年成都市房价仍将保持较高速度增长，但房价的涨幅将会减小。6.3、房地产周期显示2005年成都市整体市场可能出现回落。6.4、供应加大，需求回落，

21、供求总量回到平衡面上。6.5、城南三环外和城东南的开发将急速升温。7、房产供需热点区域7.1、城南副中心城南房产纵深开发经历了玉林棕北棕南桐梓林棕树神仙树新棕树城南副中心这样一个房产开发过程，众多的高品质社区，吸引了大约三十万人居住在此。城南副中心在新的城市规划中显得光彩夺目、熠熠生辉，政府斥资近100亿元投入到南部新区的起步区建设，并拟定3年时间实现搬迁，这意味着成都政治中心的转移。新区的主要功能就是以行政商务办公、商贸金融、生活居住、会议展览为主。行政办公区规划布置在天府大道的西侧，总占地面积约六十公顷，市级机关包括市委、市人大、市政府、市政协和法院、检察院近七十个部门全部将搬迁至此。城南

22、新区，将沿袭传统城南的富贵，高于城南的历史意义，造就出成都的新中心。世纪城会展中心将会展经济重心南移，再加上城南云集的大盘：天府长城、远大都市风景、万华国际社区、心怡左岸花都、锦官丽城，对产品和价格都有更强的操纵能力。天府长城作为城南副中心的第一住宅配套，且紧邻行政办公区，必然会受到市场的激烈追捧。7.2、城东副中心成都市东部新区是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区，按照政府的规划，建成后的城东副中心规划面积76平方公里，核心区规划面积1.38平方公里，规划人口73.5万人，人均城市建设用地84.61平方米，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心,

23、 其总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。新区内绿地占总用地的33.1，同时占地10平方公里的十陵历史文化风景区，像一个巨大的绿肺，给新区以及全市提供清新的空气。新区内，四川师范大学、成都大学、树德中学建成后将为新区平添几分人文气息。锦江区政府东迁、十陵城市公园、东方新城等几大工程将强势推动东部副中心的建设。打造城东副中心的规划是成都向东向南发展规划的延续，它与城南副中心定位不同，城东副中心主要以居住为主。城东作为成都市未来发展的重点区域，其各种配套设施逐步完善，各种工厂企业都大部分已经搬迁，沙河改造也取得了重大成就，连接成渝高速路的道路仅差一座立交

24、桥就得以贯通，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关部门将进入城东副中心，商业氛围将逐渐形成。因此，商业物业和办公物业的市场前景非常看好，良好预期促成了办公用房和商业物业的销售大幅上升。万科、新加坡盛吉立、东方新城、宏信房产与达义实业等规模较大的房地产公司已经进驻城东副中心，加上省医科附院、成都大学、四川师范大学、信息工程学院等多所大学也将在此落户，带动整个城东副中心的房地产业发展。随着城东副中心的建设以及各种“大、小市政”环境的建设，城东的地价和房价将会大幅度上涨；在价格上涨的同时，城东楼盘的品质以及城东的居

25、住、生活品质都将得到更好的体现。7.3、高新西区成都高新区西区是科技部批准的国家级高新技术产业开发区，位于成都市西，三环路与绕城高速公路之间，距成都市中心6公里，起步区开发面积7平方公里。高新西区在短短3年时间吸引了国内外数十家包括摩托罗拉成都软件中心、布鲁克西部基地等世界500强高新技术企业相继入驻。但3年来，高新西区缺乏高品质国际化的住宅配套，形成配套不全的既成事实和尴尬局面。今年4月中旬，高新西区的1811亩“地王”面向全球招标，吸引了国内外数十家实力开发商前来考察，也将高新西区的房地产区域地位提升到了一个新的高度。7.4、城西片区城西，历来都是成都市的贵胄之地，无论是浣花溪、金沙遗址、

26、宽窄巷子，还是青羊宫、杜甫草堂都保留着成都人最丰富的传统和最古典的情怀。今天的城西是成都市公园最多、绿化率最高、人文气息最浓的区域，清水河、摸底河两大水系以及金沙遗址、舞蹈学院、西南财经大学等共同成了城西独特的自然人文环境，同时也为城西开发商打造生态居住区提供了厚重的文化底蕴。随着城南可供开发土地资源的日益减少，城西、城东、城北三个区域相比较而言，占有先天优势的城西是继城南开发后的又一热点版块。城西经过十多年的发展，青羊大道、光华大道相继贯通，随着城市化进程的加快，体育公园、金沙遗址公园也将相继落成。秉承独特的地理环境和人文优势，城西根据自身的特色现已形成了羊西线、金沙、光华、浣花溪、外双楠等

27、几大房地产版块。完善的配套、便捷的交通、独特的环境，区域内成都花园、博瑞都市花园、中华家园、水木光华、金沙园等项目相继成功销售。在几大版块中，光华片区和金沙片区因为成温公路等干道的贯通、金沙遗址的发现以及临近浣花溪公园、杜甫草堂和家乐福等，逐渐成为成都房产开发版块的后起之秀。由于区域内禁止生态破坏，充分保证了区域的生态环境，今年，区域内将会有不少项目粉墨登场，如：置信丽都玉园、博瑞都市花园（三期）、金沙西园等。2004年，政府统一规划金沙和光华片区，统一建筑风格为川西民居，其中光华片区是青羊区政府重点发展的两大区域之一。相信在政府和实力开发商的努力下，城西将会成为新成都生活样板区。7.5、北部

28、新城片区继城市南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造出一片新城区，按规划北部新城北至新都，跨成绵高速路，和青白江相连，规划面积大约100平方公里、100万人口，大丰、三河一带将是“城北新城”的发展重点。目前，“北部新城”已经作为成都市今年的重点项目开始实施，计划投资达173896万元。其中，今年计划投资1亿元，进行道路、管网、土地整治等基础设施建设，其中，新崇公铁立交桥年内完工，石木路建设工程完成80%。人民北路将有望修一条“北延线”，建成后将形成人民南路-人民北路-北延线的中轴线，从五块石到大丰全长4公里的蓉北商贸大道也已列入规划；此外，成彭路大丰段，川陕路城外段等连接大丰的道路都已开始

29、建设。为拉动新城区建设，新都区区级行政办公区将在今年内完成搬迁。第二章 成都市高端住宅市场分析第一节、成都市住宅市场发展状况1、住宅市场概述自2004年以来，随着国家宏观经济调控、金融政策调整、土地市场整顿、行政手段抑制房价等一系列措施的执行，加之地方政府的强力干预，成都房地产市场在波澜壮阔中趋于成熟和规范。因土地供应政策和金融政策的影响，成都市房地产市场住宅的供应明显不足。2004年成都市区全年累计供应各类住宅面积为495.39万平方米，同比下降0.4%；销售住宅面积为687.81万平方米，同比增长8.82%，销售金额222.96亿元，同比增长20.6%；住宅均价3241元/同比增长10.9

30、%。整个成都市区的住宅供应表现为螺旋上升趋势，而住宅需求则始终处于较高状态，供需矛盾逐渐趋缓。总体而言，成都住宅市场是在不断的调整与自我恢复中寻找平衡点，以达到平衡、稳定的市场状态。2、住宅市场特征2.1、供应特征2004年成都市区住宅总体供应量为485.39万平方米，较上年减少0.4%。全年的供应季度性的变化较为明显，供应逐季度增长。就区域性供应而言，成东、城南供应增长，城西、成北供应减少。特别是城东，以供应面积135.9万平方米，位居各方位之首。2.2、需求特征2004年成都市区住宅共销售687.81万平方米，较上年增长19.65%。在供应减量情况下，住宅销售面积仍保持增长，从而使一部分往

31、年空置房被消化，住宅空置率继续下降，从季节性需求变化来看，一、二季度住宅的销售面积和金额快速冲高，三季度出现回落，第四季度又开始回升。就区域需求特征而言，城西稳定，城东销售需求增速最快；府南河以内的中心城区和三环以外的区域需求增速明显高于其它区域。2.3、价格特征2004年，成都市区住宅的销售均价为3242元/，较上年增长310.9%，价格增速较快。从趋势上看，全年住宅价格的季节性变化可以总结为快速上涨、平缓上涨、相对稳定、快速攀升四个阶段。就各区域价格特征而言，城南住宅均价为3512元/，城西3110元/，城东3033元/，城北2663元/；城东和城南住宅价格上涨幅最为明显，城东上涨13.2

32、6%，城南上涨10.03%，从住宅价格分布来看，主要分布在2700元/ 以上，以下的中低段住宅正在迅速减少，而中高档住宅市场正在扩大，尤其是价格在3600元/以上的高档住宅销售量增长幅度更大，其中，3600-5000元/销售面积增长159%，5000元/以上的增长73.4%，由此可见，全年市区高档住宅销量较往年大幅增长，也可看出当前市场对高档住宅有较大的市场需求和实际的吸纳量。3、成都市高档（高价）住宅市场分析3.1、2005年1-4月成都市高档住宅（3600元/以上）销售情况从上图可以看出，14月市区价格在3600元/以下的住宅销售面积同比大幅下降；而价格在3600元/ 以上住宅销售面积呈高

33、速增长之势。销售额住宅中，价格主要分布在27003600元/ 及36005000元/，二者分别占住宅总销售面积的39.8%和37%。价格在3600元-5000元的高档住宅共销售73.58万平方米，同比增长73.78%；价格在5000元/平方米以上的高档住宅销售14.43万平方米，同比增长64.74%，占第14月住宅销售总量的7.25%，其中销售价格在5000元/ 以上的别墅销售面积为1.86万平方米（累计56套），占该价格区间销售住宅面积的12.9%。3.2、成都市高档住宅市场特征3.2.1、成都楼市步入高档阶段近几年来，成都房地产市场上高价房的市场份额明显增加，房地产市场呈现明显地向高档住宅

34、市场过渡的形态。距成都市房产管理局统计，2003年高价位住宅仅占所有住宅销售的2.9%，而2005年一季度就达到了43.8%，比重上升了30.9个百分点。虽然高价房并不代表就是高档房，但通过近几年的住宅产品变化趋势发现：高价同时带来了更多相应的高档住宅特征。3.2.2、高档住宅市场价格提升速度快前两年，3000-4000元/ 已是成都高档住宅的高价。但经过2003年、2004年，高档住宅的价格已经有了普遍的大范围拉升，这反映在三个方面：一是区域价格升值效应明显，各高档住宅板块在近一年来普遍经历了较大幅度的价格提升，如城南副中心、神仙树、金沙、望江片区、塔子山、城东副中心等等，有的区域升幅超过两

35、千元，二是成都高档住宅的顶价不断被打破：嶙江峰阁直追5600元/ 、中海格林威治城的均价5300元/ （最贵一套售价7550元/ ）、优品道售价直逼5600元/平方米。三是超大规模高档住宅社区的出现对整个住宅市场价格的快速拉升带来较大影响。城南副中心的世纪城占地1500亩，总建筑面积约150万平方米，其中住宅约100万平方米。其推出一期的住宅约1300套，却引来超过3000多人的热烈追捧（排号），价格由最初的约4600元/ 快速攀升到现在约5200元/ ，且还有进一步上涨的可能；同处城南的和记黄埔“南地王”项目占地约1036亩，计划明年推出，据相关因素估算，估计总体均价不会低于5500元/ ；

36、城西中海国际社区（1811亩）计划今年下半年推出，现在的咨询价格已突破4000元/平方米。成都高档住宅的不断高价突破实际上在不断尝试考验着市场潜能，但通过各个楼盘不俗的销售业绩来看，高档房在成都市场的接受能力很强。3.2.3、销售速度加快虽然高价房的价格不断提升，但其总体的销售速度却非常快，首先是上市周期很短，有些盘开盘不到一周就清盘的现象都有，排队现象普遍。通过对二十多个高档房的销售速度进行考察发现，与前几年比，高价房的销售速度在加快。3.2.4、潜在高档住宅供应量还应增加随着成都市政府对大块土地的包装整体出售，带来了成都目前的东南西地王争夺市场的情况，个个重量级品牌开发商通过大块土地带来巨

37、大的高档住宅供应量。并且，由于政府对经济适用房的放量供应以及对市场前景的乐观预期，也会带来一批开发企业被追走高段路线，从而使高档住宅的供应量增加。3.2.5、未来高档住宅区域格局将形成在进行土地规划及城市规划的同时，事实上已经对高档住宅区域进行了基本的划分。高档住宅实际上，依托的就是区位价值，未来在成都市的各个高区位价值区域都会产生一个高档住宅的供应板块，而这些板块都有属于自己的独特标识，个个板块之间的竞争也更多地表现为区位价值之间的比较。在城南副中心（世纪城项目和和记黄埔“南地王”项目）及其周边区域，东部副中心及其周边区域、城西中海国际社区区域将逐渐形成高档住宅区。3.2.6、高档住宅市场步

38、入品牌竞争目前成都市区高档住宅基本形成几家大型开发企业分享市场的格局，万科、中海、置信、上海绿地、和记黄埔、华润置地、融创、新加坡吉宝、博瑞这九家开发商占据了高档住宅市场的大部分版图。3.3、高档住宅市场价格情况3.3.1、2005年高档住宅均价达4215元/ ，年均增幅33%由于目前对高档住宅仍未给出一个标准，我们按照普遍认同筛选出二十多个楼盘进行价格统计分析。根据分析我们发现如下图走势。2001年的高档住宅交易均价为1499元/ ，到了2005年达到了4095元/ ，价格每平方米上涨达2596元，2002-2005年年均价增幅达33%。除2002年外，2004年高档住宅均价增幅最为明显，增

39、幅达到19.26%。成都市区东南西北2001年14991396144216582002年29382810300130032003年32243117337331832004年384539293806380140412005年409440184051421445753.3.2、2005年增幅最快的在城西与2004年全年水平相比，2005年（1-4月）城西、城南、城东的高档住宅平均增幅分别为10.9%、6.44%、2.27%，城西增幅最大，城西的高尚区位决定了该区域的高档住宅居住分为仍是最好的，城北如果按万科金色家园的增幅达到13.2%，城北由于万科的进入带动了价格的大幅上升，但就其整体而言可圈可点

40、之处较少。成都市区东南西北2001年14991396144216582002年29382810300130032003年32243117337331832004年384539293806380140412005年40944018405142144575附录：成都市高档电梯公寓一览表（部分）项目名称项目地址开发商规模规划指标均价/ M推出时间粼江峰阁顺江路18号吉宝置业占地61亩；建面19万M总户数1143绿化率60.6%容积率4.066500元04.11世纪城南延线东新国际会展中心有限公司占地400亩；建面40万M总户数2000绿化率37%容积率2.0车位1:0.95500元中海格林威治城望江

41、路1号中海兴业占地:60000 M建面:约20万M其中住宅14万M总户数1172绿化率36%容积率3.5车位900多5400元04.12.25凯莱帝景人民南路四段成都凯莱物业发展有限公司占地30亩建面10万M总户数492绿化率51%容积率5.5车位4025960元00.12上海花园神仙树南路39号上房集团占地:87亩建面:14万M总户数:744绿地率:42.2%车位1:15000元2005.04底优品道光华大道博瑞集团占地400亩建面40万M总户数2000绿化率37%容积率2.0车位1:0.94680元04.11新里维多利亚神仙树南路上海绿地集团占地181亩建面23万M总户数1000绿化率35

42、%容积率2.43车位9374500元 (一期)04.10万科金色家园一环路北四段成都万科占地3.8万 M建面10.9万M总户数740绿化率30.69%容积率2.5车位1:0.94800元04.06丽景华庭青羊大道龙腾路成都创业实业建面15万M总户数1500绿化率40%容积率3.5车位7004100元04.09.24世纪朝阳成都市宏济新路四川朝阳房地产占地41633 M建面195490.8M总户数1480绿化率30%车位9003850元04.10.16融城理想高新区成都职业技术学院北侧南兴实业占地170亩建面20万M总户数757绿化率35%容积率2.43车位9373800元05.01.25御府花

43、都南部新区天府大道东蓝光和骏占地65亩建面135920M总户数828绿化率30%容积率4.2车位6003700元05.02.03丽都玉园(A区)光华大道西三环西侧成都置信占地20531.05 M建面29432.3M总户数388绿地率32.5%容积率1.14车位1983500元05.04成都市其它类型高档住宅一览表（部分）项目名称项目地址开发商规模规划指标类型均价推出时间备注锦宏流水山庄成都草堂东路成都银弯置业有限公司占地40亩、建面37119M总户数99绿化率36%容积率1.08独栋别墅叠拼别墅独栋别墅2.4万元/ M叠拼别墅1.2万元/ M05.06迎宾大道1号成都迎宾大道1号成都华奥物业占

44、地125亩总户数47绿化率70%容积率0.3独栋别墅13000元/ M04.10.18维也纳森林别墅3期双流牧马山森宇实业占地600亩总户数288绿地率78%容积率0.26独栋别墅6000元/ M05.05.01御都花园别墅羊西线蜀汉路528号成都中普实业占地218亩、建面13万M总户数388绿化率70%容积率0.8独栋别墅联排别墅5400-6000元/ M2002三利宅院2成都中和大道9号四川三利房产占地176亩、建面11万M总户数290独栋别墅联排别墅5500元/ M05.061期只售3000元/ M天泉聚龙2期龙泉驿阳光城阳光大道中铁五局.天泉置业占地2000亩、总户数600绿化率65%

45、容积率0.35独栋别墅5500元/ M预计05.06半山卫城双流牧马山成都富帮占地244亩、建面7.9万M总户数352容积率0.48独栋别墅错拼别墅5000-5500元/ M预计7月蜀风花园城.兰苑2期金沙遗址西侧中房集团占地50亩建面28000M总户数160低层花园洋房5200元/ M05.05.19远大都市风景1期人南线天府大道成都远大占地215亩建面127000M总户数719绿化率68%容积率0.89车位500花园洋房预计-4800元/ M05.05第三章 项目定位分析第一节：项目现场勘察1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件项目位于成都市武侯区，北面临成都市南河，南面临成都信息工程学

46、院，东面临开行国际大厦和人民南路，西面临居民住宅和万里桥。分析：本项目用地在武侯区，项目向东100余米是人民南路，向西200余米是浆洗街，都是成都市的主要交通干道，项目交通条件十分优越，项目住户和消费者出入便捷。本项目位于南河滨江路，距离人民南路和浆洗街都有一段距离，处于繁华市区而闹中有静；项目周边没有污染源，且自然环境优越，江景景观优势明显，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高尚物业。2、项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地勘察来看和成都市多年的建设开挖经验，本项目地基是冲积砂石层。本项目水文地质条件简单，地下水主要由地表水和江水补给；气候属于暖温带，年平均气温为17.5C，主

47、导风向为偏北风，多年平均风速1.4m/s。分析：项目地质情况总体良好，不存在不良地质现象，场地稳定，没有潜在的严重地质灾害；但地下水位比较高，对基础和地下室的施工建设有一定影响。气候条件良好，不存在严重自然灾害的影响。结论：项目地质、水文、气候情况适合进行建设。3、项目地貌项目形状比较规整，地貌平坦，地面平整，没有不适合规划建设的情况。结论：对项目的规划设计和建筑布局不会有特别的限制。4、项目用地市政配套条件目前，本项目用地面临的滨江路，都具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。分析：滨江路具有的水、电、气、通讯、排污等市政配套，是按照该区域城市发展需要进行建设的，完全能满足项目开发建设的需要。

48、 结论：项目用地的市政配套条件成熟。5、项目周边城市配套情况本项目处在成都市中心繁华区域，距离城市中心1000余米，不仅享受中心繁华区的成熟城市配套设施，且周边配套设施完备，中学、小学、幼儿园、医院、商业服务网点、农贸市场、公园、餐饮娱乐及健身休闲等设施齐全。为项目开发提供了良好的配套环境。 第二节：项目地块的SWOT分析1、优势1-1、区位优势：地块位于市中心府南河沿线之临江西路，紧临中央商务区（CBD），距城市中心天府广场约一公里左右，地近繁华，配套成熟，环境幽雅。1-2、交通优势：紧临城市南北交通主干道之人民南路，交通便利，附近有十几路公交车（16、19、303、45、1、78、301、

49、61、35、213、28、8、82路等）站点，出行很方便。1-3、城市配套优势：文化教育：项目周边有四川大学、成都信息工程学院、石室中学、盐道街中学、实验中学等知名中小学。医疗：项目周边有四川大学华西医学中心、四川大学附属第一至第四医院、四川武警总队医院等；商务区：比邻成都市中央商务区，与锦江宾馆、万达索菲特酒店、岷山饭店、川信大厦、城市之心隔河相望等，与开行国际大厦相邻。城市旅游：西有武候祠、南郊公园，北有人民公园；购物配套：项目距离成都市商业中心盐市口、天府广场仅一公里。1-4、景观优势：正对府南河，150米长临河景致。2、劣势2-1、地块规模较小。2-2、地块前之临江西路为一单向交通线，

50、对出行有一定影响。3、机会3-1、随着城市居民收入水平、生活水平的不断提高，以及房地产行业的高速发展，对高档（高端）住宅需求急剧放大。3-2、府南河沿线以及本地块附近区域基本上已经没有类似的土地可供开发。4、威胁政府对发展高档住宅有一定的政策限制。第三节、项目定位1、总体定位: 都市中的国际高尚府第2、目标客户定位: 都市精英、城市新贵2-1、客户来源：以喜欢城市生活、在城市中心区经商、工作的私营业主、经营户、企业高管及外资单位高级管理人员等高收入人群；2-2、背景特征：以35岁以上的高收入人员为主要客户，家庭月收入在10000元以上（未含隐性收入）2-3、心理特征：以城市中心地段来体现“尊贵

51、”的身份。2-4、消费特征：以二次置业（改善居住条件）为主。3、价格定位：住宅均价建筑面积5000元/平方米以上。以高的定价和性价比确定项目的市场品牌。第四章 项目规划设计 第一节、项目规划设计条件1、用地性质：住宅兼容商业。2、容积率：7。3、建筑密度：40 %。4、建筑高度和楼间距：按成都市规划局对该项目的规划要求，结合国家和成都市规划规范和建筑设计规范进行。5、建筑退让红线：按业主提供的数据、成都市规划局对该项目的规划要求，结合成都市规划设计规范和建筑设计规范进行。第二节、项目建设规模1、总建筑面积：71500m 2左右，包含地下建筑和地上建筑面积。2、住宅建筑面积：51100m 2左右

52、3、1-3层商业建筑面积：8400m 2左右；4、地下室停车场：12000m 2左右。第三节、项目规划设计1、规划设计理念1.1、尊重地域文脉，吸取现代的文化精髓，将人居理念与地域文脉结合，环保与科技概念结合，现代、时尚理念与可持续发展结合。1.2、以人为本，将建筑形式与环境、特别是体现城市风貌有机协调，实现人、建筑与自然的和谐共生，营造舒适、现代的优雅的商务环境和休闲商业环境；1.3、以科技为先导，提高项目产品的新技术含量，建设智能化人居环境，实现技术与人文的互融共生，提供切合市场的符合市场需要的商务公寓产品和商业写字楼建筑，创造良好居住、生活环境，完善配套设施，倡导时代精神风貌引导入住者生

53、活方式的改变和生活品质的提高。2、规划指导思想2.1、注重项目的位置和区域特点，注重城市风貌的需要，充分体现文化性、标志性，规划设计具有独具风格和品质的区域标志性建筑。2.2、充分尊重和利用项目特有的地形特点的规划思想，注意对景观利用，力争最大程度的临江朝向。2.3、应充分考虑高尚、高端社区的景观环境、社区心理环境、公共卫生环境、文化环境，将“以人为本”的理念落实到平面和空间布局之中，完善公建配套设施。3、竖向空间设计3.1、负一层、负二层为地下停车库兼设备用房；3.2、一层至三层为高挡休闲、餐饮商业用房。3.3、四层为架空层，为项目商务配套的会所、游泳池、健身房、老人活动室、家政服务中心、观

54、景观江平台。3.4、五层至三十层为两栋塔楼，一栋为国际商务公寓，一栋国际甲级写字楼。4、建筑风格设计项目建筑风格定为现代建筑风格，以其细节精致、气质高贵、色彩自然清新、材质感细腻，结合项目30层的挺拔高度，注重造型和空间，建设区域性标志建筑。5、景观设计项目景观采用现代、时尚的设计风格，使现代人与环境和谐发展的理念与传统文脉结合，现代环境艺术与传统的园林建造艺术结合，创造出浓郁的文化气息和高感情色彩，具有自然、亲切的视觉感受和参与性。第五章 项目投资估算与资金筹措1、基本经济技术指标：420厂地块项目静态经济估算说明：（单位：平方米）总用地面积8500用电项目单位负荷（瓦）用电负荷（瓦）容积率

55、7商业用电100840000容积率总建筑面积59500住宅用电60002114482.759地下一层建筑面积6000地下室用电40480000地下二层建筑面积6000合计总负荷3434482.759地下总面积12000实际安装负荷0.62060689.655按2300KW计算一层建筑面积2800二层建筑面积2800电梯台数三层建筑面积280030层客梯91-3层商业总面积84004层电梯3高层住宅面积51100合计总建筑面积71500绿化率30%项目内绿化面积2550项目周边绿化面积总户数352 145按130平方米/户计算地下车位275总车位需要372其中，住宅车位需260，商业需1122、

56、建设成本估算费用项目工程量单价总价建筑面积单价说明单位：平方米元/平方米元元/平方米一、土地成本土地成本85007945.0067532500944.51530万元/亩二、三通一平1、施工用水7150001500002.102、施工用电715000500000.703、场地平整71500500000.70含部分遗留基础清理三、设计勘探费用1、方案设计费7150010715000102、施工图设计费71500151072500153、园林设计费255015382500.534、样板房装修设计费400100400000.56装修三套5、销售中心装修设计费300100300000.42四、勘探费用7

57、15001715001.00五、报建费1、城市配套费用595001408330000116.50地下室暂不计算2、施工图审查费7150021430002.003、招标费150000.214、规划放线费100000.145、监理费7150032145003六、建设施工费1、框架建筑物土建费595001300773500001081.822、地下室建筑费用12000180021600000302.102、总平工程费用7150020143000020.004、绿化环境费用25502506375008.923、项目周边绿化美化300180540000.764、样板房装修费用40020008000001

58、1.19(含家具饰品等)5、销售中心装修费用30015004500006.29(含家具饰品等)6、住宅公共部分装修7154200143080020.01按14%的公摊7、商场外墙装修3072700215040030.08七、配套系统1、备用发电机组715004000005.592、供电系统(KW)2300650149500020.91含变电、配电设备3、供水系统715002000002.804、消防系统(含通风)20400160326400045.65含地下室和商场5、门禁和对讲系统35213045813.79310.646、30层电梯715009270000037.7630万/台7、4层电梯7150036000008.397、弱电系统7150018128700018.008、中央空调0000.00裙楼,不安装9、住宅给排水系统5110045229950032.1610、商场给排水系统840010840