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1、镇江优山美地市场报告镇江优山美地市场报告2010.042010.04丁卯板块丁卯板块香江板块香江板块西北板块西北板块南徐板块南徐板块中心板块中心板块目前镇江各板块划分情况目前镇江各板块划分情况目前市场的主力在香江、南徐、丁卯板块，老城区的西北板块和中心板块，几乎没有新盘，也无高品质楼盘，成为众多高消费群置业的遗憾。南徐板块南徐板块 主要依靠万科、华都和冠城三个大盘的拉动在售产品为别墅、类别墅、多层、高层产品，主力需求 点在于行政中心和金融中心对板块促动和周边拆迁的刚性需求。丁卯板块丁卯板块 原学府板块开发相对成熟，目前在售的主力在丁卯，依靠大学区和商业区规划，环境相对较好，新开发楼盘集中，主力
2、为高层产品，部分多层和少量类别墅产品。香江板块香江板块 开发较早、较成熟的板块，在售主要产品类别墅、小高层、高层产品。畅销原因在于：滨江环境、区域的成熟、配套完善和产品的高性价比镇江大区域产业布局镇江大区域产业布局优山美地缺少南徐板块的行政金融优势，但是同时拥有丁卯的学区优势以及香江的配套优势新市新市政府政府优山优山美地美地老城区中心板块老城区中心板块高高新新产产业业园园区区生态隔生态隔离离优山美地小区域环境优山美地小区域环境优山美地优山美地 距离镇江大市口车程10分钟，沿着学府路一直往西，交通方便。优山美地优山美地 周边配套：欧尚，红豆购物广场，沃尔玛 学区环境：幼儿园，小学、镇江一中优势优
3、势小区配套：一万平方米商业会所 商业街 劣势劣势外部配套：区域2公里辐射范围 内无成熟配套江苏科技大学江苏科技大学优山美地优山美地江苏大学江苏大学欧尚欧尚沃尔玛沃尔玛红豆广场红豆广场大市口大市口镇江一中镇江一中结论：本案在区域位置上并不具备竞争优势市场竞争分析市场竞争分析老城区老城区无供应无供应南徐板块南徐板块7000以上以上丁卯板块丁卯板块5000元左右元左右香江板块香江板块6000-6500区域板区域板块块南徐板块香江板块丁卯板块代表个案代表个案魅力之城国际冠城香江花城绿洲翰霖苑学林雅郡预计均价预计均价70007600（09年9月）6500-700051005000说明说明近期新推，具体价
4、格待定近期新推，具体价格待定下周开盘近期开盘近期开盘市场主力个案价格表现市场主力个案价格表现冠城国际冠城国际魅力之城魅力之城学林雅苑学林雅苑香江花城香江花城绿洲翰霖苑绿洲翰霖苑优山美地优山美地市场成交分析市场成交分析区域板块区域板块南徐板块香江板块丁卯板块代表个案代表个案魅力之城国际冠城香江花城绿洲翰霖苑学林雅郡开盘日期开盘日期2010.022009.112009.112009.122010.01供应套数供应套数21686133228106成交套数成交套数19085128172100去化率去化率87.96%98.84%96.24%75.44%94.34%月均成交月均成交6312.52134.4
5、25市场现有个案去化表现良好，说明镇江市场拥有良好的消化力市场成交分析市场成交分析老城区老城区南徐板块南徐板块丁卯板块丁卯板块香江板块香江板块区域板块南徐板块香江板块丁卯板块代表个案魅力之城国际冠城香江花城绿洲翰霖苑学林雅郡主力户型面积三房：115、124三房：134、141二房：91-95三房：139二房：80-84三房：110、113二房：80-83三房：94-98、110主力总价80万90万100万110万60万65万95万左右40万43万57万左右40万42万47万55万区域板块香江板块本案优山美地主力户型面积二房：80-100三房：120主力总价45万60万 70万左右户型：主要竞争
6、个案供应以三房居多。而本案二房 居多。总价：主要竞争个案主力三房基本都是100万以上， 与本案相比总价较高。 本案主力户型二房总价仅略高于丁卯板块， 凸显性价比。结论：市场去化速度较快，本案可以吸收中高端客户群，与竞争个案造成差异化，加快去化项目形象项目形象国际冠城香江花城学林雅郡绿洲翰霖苑优山美地.镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区万科魅力之城总建85万方，为镇江最大的住宅小区，由联排、多层、小高层组成总建50万方，由独栋、双拼、联排、叠加、洋房、小高、酒店公寓、酒店、商业组成的复合型项目总建20万方，由联排、小高层组成总建46.5万方，由多层、小高层以及高层以及商业组成组成总建19万方
7、，由联排、多层、小高层以及高层以及商业组成组成总建6万方，为纯多层的住宅小区产品表现产品表现最能体现异域风情、镇江唯一的南加州地中海风格的产品品质方面，同冠城国际处于镇江的第一梯队学林雅郡学林雅郡香江花城香江花城绿洲翰霖苑绿洲翰霖苑冠城国际冠城国际万科魅力之城万科魅力之城房型表现房型表现（三房）（三房）赠送的入户花园，增加了房间的功能性八角形独立餐厅同样的3-2-2户型，不管从功能性，实用性看来，都比万科做的出色赠送的阳台仅仅增加了房间的舒适度单面墙体过道餐厅房型表现房型表现（二房）（二房）赠送的阳台仅仅增加了房间的舒适度3.83.8米米单面墙体过道餐厅赠送的阳台仅仅增加了房间的舒适度赠送的入户花园增加了房间的功能性4.24.2米米优山美地的二房完全实现了万科的三房功能，并且在客厅面宽以及餐厅舒适度方面都胜于万科景观表现景观表现小区内部的景观优美，相比市场个案，优势明显景观表现景观表现相关配套齐全，体现了一个复合式社区14231234大型会所商业一条街商业广场沿街商铺学林雅郡学林雅郡香江花城香江花城魅力之城魅力之城结论：镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区 镇江唯一的南加州地中海风格的产品镇江唯一超高性价比高端楼盘
04月镇江优山美地场报告
