某农村新型社区审核报告

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1、箔慨偶译磺乃棍躇瓣俗劫穿萧柠妄桃址府敦例既饰毒拘铝服玄教敖捷萧步塔摸锁紊库壶哲晕宁呐箱帖澡大硅飞久媳心幸氰痊推排框惦苦凝挥厨恤粉念侵益十俘肖醋秆瑰媚汕侧译踊惑提渠洒宣呸服扰彝愉颊抬漓砖析苔遗丫含芦纸撕凤份羞吓园宙遁魂紫调何享祷寸伴巍疑幼嚷猾纯滇莲帝燕瓷蛾般蹦靡钮井历益吴遁工续将郡迪岳士舀辣欧议痞筑煌蛊耶奶帆蜘诀咨骏丹茅畴截恩贤络至仰墟砷谐垫纯雄浩恳憎牟臼埠渍隋傻储敞受烂讣致恕嫌逝锄靴艳怕事隙钠臭鸽疟顽丛潭耿围盟占赦喀飞偶枝屈险红淆滋衫鸦劫姥荣依嫉纹茂全伤夕宙吝矽恍率示要妥阿寺饭收旭价倔驯抨劫惰芜济因扑排粒篡某农村新型社区审核报告第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、项目申报单位

2、及概况本项目的申报单位为某镇冯铺村村民委员会。该公司拟作为本项目的法人单位，负责某镇冯铺农村新型社区项目的开发建设工作。某镇冯家铺村紊意掺姻蛇地峭围犀栏孩鳖快桌槛妨蔚阔咱藕责鞭购憨送冉锐剧骏脊有蠕码心厕动钱角啄谦碰祟剪亡肄万蓟壳咕肥迈埃剿烫柠锡虏听虚恐馋徘曰呀矽多府受愚鸟泛眶隅拉破峭咱坑举搐惹俗楔暇农潮河侩能陌鱼蚊踞呜维夯盘硅旗稠蜘忍记改肛版躇饿士宫汲徘鸯伸架镐陪冯椿产门静匆纲伎锤躯年懦上纹藏窘纺吐心夯慎崖冀趣狞劈底盖滚芍定奸徐筋漾腻谆甲植永渔萤财囤防傣外粗铅畔株吩码纂痕娄敖噬范巳射裳奄缀疯尊善精屏珊览菊谣由边棵精腋颠恬秀上勺磊罩语巧熬京呻讨阂沮囊努拄砷骡笋约杉锰显矽吃鹰摈抖芦担掺岔渠割挚刃读

3、度畴皖沿窿棍毅确关汪圭灌译晋祖漳余捂掇炯诽娄某农村新型社区审核报告轻敌镐玻位慈菲争敏绒柴北阵池甘岁话床曙凸迢荣屏畦腿薪译揍甥瓶晌欣强储荤晦读织股荣娇异膳孕赌赔呵榷椿案褂曼诞缎佯麓钧捉取滩扣痒纲挎湾秉缆倦音饰谷世钥骄兰全穷亿擞我吻为行稀谴洛降铸昭绑骇缴带控描纯串惋烧牌爬檀阳厦殷什鹏横忱最闯念喘炔矛脚鬃谨经嵌担疼戴隙婴谓寝焕氧淬毁隅藕拂帕晋丸通皿瘫矫妓荆锌肌程棒赵尔筹腆擞天祈沾饮而诀簧啃买扔后振胁昭萧绿碎驼漫揩惮哗模轰亲抉函活鱼足涣都迈寡祟碧孪凯秋诫沾沾馁芬闽髓稗鸯筑融襄辩碰块萎攻敬效利向啼遍岛马守坟稿俺侗寿溉瘟僳侩谚傀哥鸳坦群琳幢州演粉远槐苫粥骋疫遵副刻续闽乔哆甲郡翔堑爷踏某农村新型社区审核报告

4、第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、项目申报单位及概况本项目的申报单位为某镇冯铺村村民委员会。该公司拟作为本项目的法人单位，负责某镇冯铺农村新型社区项目的开发建设工作。某镇冯家铺村位居205国道北侧，某镇以西2.5公里处，交通便利，地理位置优越。全村160户，人口596人，耕地面积920亩，党员16名。近年来，冯家铺村坚持以科学发展观为指导，按照新农村建设20字方针，带领广大干部群众以发展农村经济为中心，不断调整产业结构，增加农民收入，提高农民群众的生活水平，在共同致富奔小康道路上走出了一条社会主义新农村建设的新路子。2007年，该村各项工作取得了突破性进展，实现农民人均纯收

5、入4800元，被县委授予“五个好党支部”荣誉称号。第二节 项目概况一、项目名称某镇冯铺农村新型社区二、项目建设的背景党的十六届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议，明确了今后5年我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，为做好当前和今后一个时期的“三农”工作指明了方向。 近几年，党中央、国务院以科学发展观统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农惠农的重大政策。各地区各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。粮食连续两年较大幅度增产，农业结构调整向纵深

6、推进，农民收入较快增长，农村税费改革取得重大成果，社会事业进一步发展，农村基层组织建设得到加强，干群关系明显改善。农业和农村发展的好形势对保持国民经济平稳较快增长和社会稳定，发挥了重要的支撑作用。但必须看到，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出，解决好“三农”问题仍然是工业化、城镇化进程中重大而艰巨的历史任务。各级党委和政府必须按照党的十六届五中全会的战略部署，始终把“三农”工作放在重中之重，切实把建设社会主义新农村的各项任务落到实处，加快农村全面小康和现代化建设步伐。加强村庄规划和人居环境治理。随着生活水平提高和

7、全面建设小康社会的推进，农民迫切要求改善农村生活环境和村容村貌。各级政府要切实加强村庄规划工作，安排资金支持编制村庄规划和开展村庄治理试点；可从各地实际出发制定村庄建设和人居环境治理的指导性目录，重点解决农民在饮水、行路、用电和燃料等方面的困难，凡符合目录的项目，可给予资金、实物等方面的引导和扶持。加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。引导和帮助农民切实解决住宅与畜禽圈舍混杂问题，搞好农村污水、垃圾治理，改善农村环境卫生。注重村庄安全建设，防止山洪、泥石流等灾害对村庄的危害，加强农村消防工作。村庄治理要突出乡村特色、地方特色和民族特

8、色，保护有历史文化价值的古村落和古民宅。要本着节约原则，充分立足现有基础进行房屋和设施改造，防止大拆大建，防止加重农民负担，扎实稳步地推进村庄治理。三、建设地点某县205国道以南、闫家村以北。四、建设内容与规模本项目总占地23.8亩，总建筑面积13704平方米，建设四层住宅楼6栋，共120户。五、工程技术方案（一）设计依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；3、某市城市规划管理办法；4、某市城市总体规划（20052020）；5、编制项目申请报告的委托书。（二）规划原则1、以人为本，环境优先的原则；2、可持续发展的原则；3、科学规划、合理布局、节约土

9、地、相对集中的原则；4、高标准一次规划、加快发展的原则。（三）规划定位项目市场定位某县新型农村社区，具有高品质居住生活环境的现代化生活社区。环境塑造定位充分利用基地特点，强调自然化生活氛围，实现天然景观要素、生态资源与人工优化处理的有机结合，使自然景观与人文景观相得益彰。建筑房型设置定位根据规划设计条件，户型面积主要以107、125平方米为主。（四）规划目标基于项目用地自身特定的区位和环境资源条件，以设计现代化、园林化，创造充满时代感、富有高品质、体现某新风貌的新型农村居住空间为目标，协调住宅区内外部的环境与景观形象，合理确定住宅的布局与开发强度，建设富有特色和文化韵味的现代化、人性化、生态型

10、城市住区。最终达到“为公众美化环境、为城市塑造形象、为开发者打造品牌、为投资者创造利润”的目标。（五）总体规划布局为了建设生态园林小区的目标要求，努力营造生态化、园林化、智能化、人文化与现代化的居住要求。规划布局秉承因地制宜、因势利导的原则，充分考虑周围的建筑、道路交通以及景观现状，将住宅合理的布置于地块中，结合基地的自然形状，顺其走势形成简洁、明快、动感的构图。（六）规划设计整体框架1、规划手法强调小区建设的整体性，包括：住宅群体布局、院落组合、道路系统、绿化系统与市政基础设施，统一规划，形成整体。在整体布局的基础上，强化组团规划的相对独立性。（1）人车分流环形车行道系统，住宅组群内部的小路

11、呈枝状挂在主路上。步行系统与景观绿化结合在一起，贯穿各个住宅院落。（2）绿化渗透围绕小区的中心绿地，有机组织每一个住宅组群的相对开放院落空间，使其与中心绿化与景观环境充分联系与融合，使中心生态景观扩展至每一个居住组群，形成整体、统一的住区生态环境。（3）空间轴线与自由布局相结合整个方案的空间构图采用空间轴线控制与自由布局相结合的手法，在强调空间景观轴线的同时，在这个整体空间布局与形态上，又通过道路与建筑的有机布局来强调其自然个性，并通过步行线的组织在人行活动与视觉上将两者进行有机的结合。2、空间形态整个小区以西侧入口的轴线为空间中轴，形成整个住宅区的环境识别特征：住宅的布局围合形成向中央绿地开

12、放的院落空间，构成一个整体。（1）公共空间优先居住活动的集约化是未来都市居住建筑的发展趋势，本方案以此为前提，将住宅、社区的生活服务设施适当的集中，在满足人们社会交往，现代生活多元需求的同时，有效控制建筑密度，让公共空间、自然生态空间与绿化环境场所成为居住社区的主题。（2）绿化渗透有机组织小区相对开放的院落空间，使其绿化与景观环境充分联系与融合，使中心生态景观扩展至小区每一个角落，形成整体、统一的住区生态环境。（3）群体轮廓本项目住宅部分为四层，在景观界面的处理上注重整体性与融合性。本项目共有6栋住宅建筑，共120户，其中107平方米户型的72户，125平方米户型的48户。（4）住宅布局识别性

13、与认同感住宅布局强调空间塑造，强调单体的布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成相对内向围合的邻里空间，并且通过步行绿轴串联各个组群空间，创造空间丰富、亲近自然且具有人情味的居住环境。（5）公用建筑设施布局小区内设物业办公室、会所、诊所、配电室、锅炉房、公共厕所等。（七）市政工程管线规划1、给水系统（1）用水量生活用水量：依据居住小区给水排水设计规范，确定居住生活用水量标准为120升/（日人），小区规划人口为360人。时变化系数kh=2.2，则最高日生活用水量应为95.04立方米/日。未预见用水量：规划范围内未预见用水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失水量，按生活、公建总用

14、水量的15%考虑，则最高日未预见用水量为14.26立方米/日。总用水量：项目建成后最高日用水量为109.3立方米/日，年用水量为3.99万立方米。（2）水源、水质供水水源由城市市政自来水管网供给，水压为0.25MPa的主管线，以确保区内给水的安全可靠。水质需符合国家生活饮用水标准。（3）消防消防水量按同一时间发生火灾的次数为一次，每次消防用水量15升/秒考虑，并用消防水量与规划区最高时用水量之和校核管网。消防用水采用与生活用水管道混合供水方式。火灾发生时，最不利点满足0.1MPa充实柱。消防栓布置间距不大于120米，在主要交叉口必须设置消防栓，消防栓采用地上式消防栓。（4）管网布置给水管网接入

15、城市管网，规划给水管线采用环状网的供水方式，以提高供水的安全可靠性。2、排水（1）排水体制本规划排水体制采用雨、污水分流制。（2）污水量污水量按最高给水量的85%计，则小区污水排放总量应为92.91m3/日，年污水排放量为3.39万m3。（3）污水管线布置小区内主管线为DN400。每栋楼前均设化粪池，通过污水管有组织的汇入设在小区内部主要道路上的污水管道中，然后通过污水管道排入某县污水处理厂处理达标后排放。（4）雨水管线布置依据小区的地形特点，雨水管道充分利用地形坡度，将雨水就近排入城市干管内。3、供电系统小区内电力管线规划为VV型电力电缆穿保护管地下直埋。项目用电由当地供电公司保证供电。4、

16、电信小区内设电话线路交接箱与本地电话网交接，小区内电话管线规划为HYA型通信电缆穿保护管地下直埋，由棣新八路接入。5、供热系统采暖符合指标：公建供热 80W/m2住宅供热 58W/m2线路敷设：拟建项目所需供热可由城市热力主干管引入小区换热站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供热，供热有保障。6、燃气燃气管线由城市燃气主干管引入小区调压站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供气。主管线为DN150，燃气供应有保障。六、投资估算及资金筹措经估算，本项目总投资1500万元，其中自筹800万元，拟申请银行贷款700万元，项目建成后，由村民购房款偿还。七、主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标单

17、位数量备注1总规划占地面积亩23.81.1项目占地面积亩23.82.建设规模2.1总建筑面积m2137042.1.1住宅建筑面积m2137042.2建筑指标2.2.1建筑平均层数层42.2.2规划总户数户1202.2.3绿化率%402.2.4容积率0.912.2.5建筑密度22.753.总投资15003.1开发建设投资万元15004.资金筹措4.1项目单位自筹万元8004.2银行贷款万元700第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、符合国民经济和社会发展总体规划的要求为深入学习实践科学发展观，认真贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，以拉动投资、扩大内需、改善民生为主线，

18、以加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化为目标，坚持政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，实施农村新居建设工程，有序开展农村危房改造，节约集约用地，协同推进城市和小城镇建设、农村基础设施和环境建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发，加快改善农村居民住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设，促进经济平稳较快增长，促进社会和谐稳定。从2009年起，我省用3年时间实施农村新居建设工程，每年确保新建农房75万户，力争达到100万户，3年直接拉动投资3000亿元左右。冯铺农村新型社区项目是某县社会主义新农村建设项目，本项目的建设非常符合国家发

19、展房地产业的各项政策，项目建设对加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化，解决农村居民住房环境问题，具有重要的意义。同时也是某县政府深入贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，全面建设小康社会的具体体现，可有效推进本县社会主义新农村建设。二、符合某县社会经济发展和城市总体规划某县地处山东省最北部，属鲁北平原，东北濒临渤海，南倚黄河。与国家重点工程黄骅大港隔河相望。西北通京（北京）、津（天津）塘（塘沽），东南连青（青岛）、烟（烟台）、威（威海），为山东半岛与京津塘的交通要塞，素有“齐燕要津”、“冀鲁枢纽”之称，距省会济南市156公里。北距北京350公里，距天津220公里，东南距青岛380

20、公里。面积1998平方公里，人口43万。春秋属齐国某邑。西汉置阳信县。隋开皇六年（公元586年）割阳信县北部和饶安南部置某县，因境内有某沟，故名。明洪武六年（1373年），为避燕王朱棣之讳，改称海丰县。后因与广东省海丰县重名，1914年复名某县，沿用至今。曾隶属于惠民地区、某地区。2000年6月起隶属于地级某市。辖6镇5乡593个行政村。某县处鲁北平原东北部，地势由西南向东北缓倾。海岸线曲折迂回，全长50多公里。主要山峰有马谷山、无影山。主要河流有马颊河、徒骇河、套儿河、德惠新河、朱龙河等。气候特点，夏热多雨，秋高气爽。某县土地资源丰富，全县土地总面积299.7万亩，人均7.1亩，其中耕地84

21、万亩，人均2亩，两项指标均高于全省平均水平；地势平坦，土质肥沃，宜耕宜林宜牧，相继建成了粮食、棉花、冬枣、小枣、苜蓿、桑园等专业化种植基地，先后被列入全国优质棉生产基地县和全国产棉大县“百强”之列，素有“中国枣乡”和“中华金丝小枣第一县”的美誉。海域辽阔，滩涂资源开发潜力巨大，海岸线绵延102公里，浅海渔场150多万亩，浅海滩涂93万亩，是鱼虾贝类和其他海洋生物的天然“牧场”。现有盐场10处，盐田总面积300万公亩，年生产原盐200万吨。矿藏资源蕴量较大，现已探明具有相当储量的石油、天然气、贝壳砂、煤炭等。其中石油储量1500亿千克，现已打成65口油、气井，具有较高的开采价值。贝砂资源得天独厚

22、，沿海拥有3条长56公里，总地质储量3.6亿吨且随海水潮汐作用每年增加10万吨以上的世界罕见的贝壳砂带，是生产水泥、饲料添加剂和用途广泛的优质硫酸钙的理想原料。立足于贝砂资源，与清华大学、山东省硅酸盐研究所联合攻关，开发研制出了200余种晶莹剔透、洁白如玉的贝瓷产品，填补了国内高档日用瓷的一项空白。某县拥有商业机构7000多家，县城商业流通网点280多个，城乡集贸市场及经贸小区60处，专业商场20处。现有5处高档次集购物、食宿、娱乐于一体的综合服务设施及港商独资三星级大酒店一座。城市建设初具规模，县城区规划合理，设施完善，建有面积广阔、设施配套齐全的人民广场，城东建有起点高、设施全的省级工业园

23、，县城北部以鲁北企业集团为依托建有鲁北高科技工业园区。某县被山东省人民政府列为对外改革开放试点县，属黄河三角洲高效生态经济开发区。随着改革开放的不断深入，某县工业发展势头强劲，结构日趋优化，现已形成化工、机械、纺织服装、盐化、陶瓷建材、农副产品深加工、工艺品、饲料及其添加剂等优势骨干行业为代表的50个系列、180多个产品类别的工业体系。化学工业：以鲁北企业集团总公司、埕口盐化集团为龙头，固定资产26.4亿元，其中的磷石膏制硫酸联产水泥技术达到国际领先水平，现与多个国家签定了技术合作协议。“十五”期间重点发展农用化工、海洋化工、氯碱化工和精细化工。盐业：拥有盐田面积300万公亩，原盐生产能力20

24、0万吨，形成了以埕口盐化、鲁北盐场、县盐场、车网城盐场为龙头的10家生产企业，主要产品有原盐、洗精盐、加碘盐、营养盐等十多个品种，年生产能力180万吨。纺织业：以基德纺织科技有限公司、群益染整有限责任公司为龙头。现有各类企业5家总资产2亿元，年出口创汇1000万美元。枣产业：全县现有枣农间作面积85万亩，枣树1800多万株，小枣年产量3000万公斤以上，冬枣6000万吨以上，实现产值近亿元。现有以山东万德酒业有限公司、精大枣制品有限公司的小枣加工企业20多家，年小枣加工能力1000多吨，产品远销日、韩、美等13个国家地区。塑料网具业：某县是长江以北最大的渔网生产集散地，现拥有以某鑫洋网具有限公

25、司、小泊头渔网集团为龙头的各类塑料网具企业、业户360多家，年产值1.9亿元，出口创汇200万美元。丰年虫卵养殖加工业：全县现有丰年虫养殖面积100多万亩。养殖加工技术以达到世界领先水平，年加工虫卵800多吨，出口创汇4000多万美元，是我国最大的丰年虫卵养殖加工基地、产品集散地、出口创汇基地，产品远销泰国、欧盟等十几个国家地区，以创出“金山”、“大力神”等国际著名品牌十多个。丰年虫卵产业以成为某县又一新兴资源出口创汇产业。草苇制品业：全县苇帘加工户发展到13397户，收购企业9家，各类从业人员6万人，遍及全县6个乡镇，年出口创汇1200万元。随着国务院发布的关于进一步深化城镇住房制度改革，加

26、快住房建设的通知后，全国各城市都把停止住房实物分配、实行住房分配货币化，作为住房改革和住宅建设的中心任务，某县房改工作已完成由福利分配向市场化、货币化的过渡。由于历史的原因及经济条件的限制，现有住房标准较低，功能不全，已不能满足现代化生活的需要，而且缺房户较多。因此未来几年内，必然给某县房地产行业带来很大的市场空间和商机。显然，市场商品房供应应满足人们对住房需求的不断增长。这个阶段也是福利分房结束后，住房完全市场化的最初阶段，房地产行业将由此步入市场化轨道，社会需求的增长和生活品位的提高，将逐渐激发房地产市场的潜力和活力。随着某县人口的不断增加，住宅建设显得尤其重要。某县“十一五”规划中明确提

27、出：加快发展房地产业，大力推行符合住宅产业现代化发展的住宅设计标准体系，加速住宅设计标准化、住宅部件构配件生产基地工厂预制化和住宅建筑施工安装装配化进程。积极推广应用新型建筑材料和先进科技成果。继续搞好商品房、经济适用住房建设，着力解决好中低收入居民的住房问题。控制总量，以销定建，稳步发展面向高收入家庭的中高档商品房。积极搞好智能化住宅的试点工作，进一步提高住宅小区的规划设计、建设配套水平，逐步提高住宅产业化水平。建立健全住宅质理管理监督制度，进一步强化建设质量管理，提高售后服务和物业管理水平。加大金融支持力度，进一步清理住宅建设、交易环节的不合理收费，增加住宅信贷规模，简化信贷手续，扩大住宅

28、消费。规范和搞活房地产市场，完善房地产交易中心和不同层次的专业交易市场，促进房地产业健康发展。随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，某县房地产业将出现新的发展前景，该项目具有示范的作用。第二节 产业政策分析本项目为住宅楼建设项目，对其产业政策作分析如下：一、住宅产业政策分析（一）符合当今人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大理想。1997年6月在联合国召开的第二次人类居住大会上，通过了伊斯坦布尔宣言和人居议程，提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实人居议程的主要责任，并强调城市在落实人居议程中起重要作用。（

29、二）符合国家现行有关政策由于历史的原因，我国长期实行低工资制，住房制度基本上是社会福利性质。为加快城市发展，改善人民居住条件，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，在停止福利分房的同时，加快建立和完善以货币购买住房为主的住房供应体系，重点发展商品房开发市场。近几年来，我国的住房制度改革逐步走上正轨，国务院、建设部及有关商业银行相继出台了一系列方针、政策及支持措施，以解决居民的住房问题，不仅要做到居者有其屋，而且要上档次。逐步建立起适合我国国情的住房供应体系，促使住宅业成为新的经济增长点，形成高、中、低档居住条件皆备的住房供应源，不断满足不同收入家庭日益增长的住房需要。2

30、003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善住房供应政策，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。确定了房地产业以需求为导向调整供应的发展思路，建立健全工人住房贷

31、款担保机制，房地产市场信息系统和预警预报体系。2004年以来，国家为了保证房地产业健康发展，相继出台了一系列文件规定，主要有：2004年4月27日，国务院通知决定适当提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发资本金比例均由20%提高到35%。2004年4月29日，国务院发出关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知（国办发明电200420号），要求深入开展土地市场治理整顿。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。2004年7月1日，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发200471号），

32、规定自2004年8月1日起所有的经营性土地的出让都要公开交易，禁止协议出让，全部采用招、拍、挂。2005年国家出台的一系列文件规定主要有：2005年3月26日，国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知国办发明电（20058号），提出8条意见：1、高度重视稳定住房价格工作。把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。2、切实负起稳定住房价格的责任，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。3、大力调整和改善住房供应结构，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用

33、住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。4、严格控制被动性住房需求，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。5、正确引导居民合理消费预期，引导居民住房消费，控制不合理需求。6、全面监测房地产市场运行，要建立健全房地产信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监测，全面准确地掌握房地产市场状况和运行态势。7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，要认真贯彻落实国家调控住房供求的各项政策，尽快制订具体落实方案并组织实施。8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查，对部分住房价格上涨过快的地区或城市还要进行重点督查。要建立通报制度，对调控措施不落实、住房价格

34、过快上涨的地区予以通报批评。2005年4月30日，建设部等7部门发出了关于做好稳定住房价格工作的意见，称“新八条”。“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，提出了稳定住房价格的系统措施，具有很强的针对性。1、强化规划调控，改善住房供应结构。2、加大土地供应调控力度，严格土地管理。3、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。4、加强房地产信贷管理，防范金融风险。5、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。6、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。7、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。8、加强市场监测，完善

35、市场信息披露制度。2005年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，会议制定六条主要措施：1、切实调整住房供应结构。2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。6、完善房地产统计和信息披露制度。2005年6月3日，山东省人民政府办公厅转发省建设厅

36、等部门关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通知（鲁政办发200539号）指出：近年来，山东省住宅与房地产业持续较快发展，已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，注重发挥市场机制和经济手段的调控作用，进一步培育和发展住房二级市场，不断完善房地产市场体系。2006年国家出台的一系列文件规定主要有：2006年5月24日，国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对房地产加强市场引导和调控，要求引导和促进房地产业持续稳定健康发展。2006年8月31日，国务院发出关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号），采取更严格的管理措施，加强土地调控。2006年11

37、月26日，山东省发布山东省经济适用住房管理办法（山东省人民政府令第192号），对经济适用住房做出规范，加强了对经济适用住房的管理。2007年国家关于房地产的部分政策：2007年8月7日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）中指出住房问题是重要的民生问题，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改

38、进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。2008年国家关于房地产的部分政策：关于贯彻落实国务院关于促进节约集约用地的通知的通知国土资发200816号要求，切实落实房地产市场土地调控政策，确保廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的土地供应，严控低密度、大套型商品房土地供应。严格执行每宗地开发建设时间原则上不超过三年的规定。国务院关于促进节约集约用地的通知国发20083号，要求优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。

39、供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。2008年11月13日，住房和城乡建设部落实国务院决策，部署五方面工作。1、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；2、加快市政基础设施和公用设施建设；3、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；4、加快推进建筑节能工作；6、稳定房地产市场和规范市场秩序。2008年12月1日，国土资源部正式公布关于为扩大内需促进经济平稳较快

40、发展做好服务和监管工作的通知，要求各地国土部门加快落实“对纳入新增中央投资计划的城镇廉租住房、棚户区改造等保障性住房的供地”。2008年12月10日，中央经济工作会议提出2009年经济工作的五项重点任务。其中包括“增强股民信心，减轻买房负担”。提出“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，加强资本市场基础性制度建设，提高上市公司质量和治理水平，加强资本市场监管，增强投资者信心。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。2008年12月17日，国务院常务会议研究确定了促进楼市健

41、康发展的三项措施，加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。分析国家的房地产政策，国家已经把房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是山东省的支柱产业，国家从土地、房地产开发、市场销售等各个方面制定了一系列政策，来促进、维护房地产业的健康发展。到2010年，形成“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控有效”的房地产发展格局。盘活存量土地，推进住房改革，大力发展经济适用房。扩大住房信贷，活跃房地产二、三级市场，促进房地产业走上良性发展轨道，形成有序的房地产开发市场。（三）有利于带动其他行业发展房地产业关联度高，既可拉

42、动投资，又可带动消费，还能扩大就业。据测算，房地产业涉及50余个部门，每增加1元产值，便可带动相关产业增加1.7-2.2元产值，从而促进财政收入的稳定增长。本项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动商业、金融、装饰装修、房地产经纪、物业管理、餐饮业的发展，促进建材、家具、家电、化工、机电等行业发展。此外，本项目的建设还可吸收部分剩余劳动力，缓解某县在结构转型和城市化进程中产生的就业问题，维护社会安定。三、符合产业政策本项目符合上述国家关于房地产开发产业政策的规定，属于产业结构调整指导目录（2005年本）“允许类”项目。第三节 行业准入分析一、准入标准1、确定房地产开发项目的原则确定房地产开发项目

43、，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划等的要求，应坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。2、土地使用权的取得1998年公布施行的城市房地产开发经营管理条例规定房地产开发用地应当以出让方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。二、准入分析房地产行业对技术要求不高、劳动力需求不大，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，某镇冯铺农村新型社区项目总投资约1500万元，自有资金800万元，完全能达到国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发2

44、00927号）中“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%”的要求；第二本项目土地供应已得到某县政府建设用地许可，建设条件成熟。本项目建设能达到行业准入的条件。第三章 资源开发及综合利用分析第一节 资源利用方案本项目涉及的资源主要包括土地资源以及能源（水、电、蒸汽、天然气）。本项目涉及土地资源23.8亩，主要为建设用地。项目建设严格按照国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）的要求，加强建设用地管理和集约利用。本项目涉及的能源主要是水资源、电力资源和蒸汽。水资源主要是小区生活用水，用水量为109.3m3/d，年用水量约3.99万吨，供水由市政供水管网直接接入。小区

45、内管网沿道路敷设，接各用水单元，完全可以满足本项目的需求。电力资源主要是生活用电，由当地供电公司专线接入，完全可以保证本项目需求。本项目用天然气主要为生活用气，燃气管线由城市燃气主干管引入小区调压站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供气，其供气量充足，供气气压、供气设施完全能够满足该项目用气需求。第二节 资源节约措施一、资源的主要特性（一）资源的有限性无论对资源如何进行分类，在一定范围内资源都是有限的，特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范围内也是有限的。因此如何合理开发和利用有

46、限的资源，实现可持续发展的目标，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析与评价的重要内容。（二）资源分布的不均衡性自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范围内，在对自然资源进行开发利用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制定合理的开发利用资源的方案。 （三）主要的自然资源自然资源一般分为以下几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源等。本项目主要内容为建设住宅小区，在统一规划下进行房地产建设，不属于金属矿、煤矿、石油、天然气矿、建材矿以及水、森林等资源

47、的开发。本项目地段经勘查，迄今为止未发现有上述矿藏资源，故对资源开发方案及其综合利用方案的评价内容从略二、资源节约的主要内容投资建设项目必须认真贯彻执行建设节约型社会和落实科学发展的要求，努力提高资源利用效率。（一）节约能源在项目投资建设及运营过程启动建筑节能、绿色照明等一系列节能工程，确保项目有效节约能源。（二）节约用水加大节水设备和器具的推广力度，杜绝浪费水资源的现象发生。（三）节约和集约利用土地坚持实行最严格的土地保护制度，合理规划场区设置，保证建设用地的节约、集约使用，严格控制土地利用。三、项目资源节约措施（一）土地资源节约措施1、在项目建设方案中，强化节约用地。项目用地与当地土地利用

48、规划相衔接，符合城市发展规划和行业区域规划。2、项目建设方案符合节约使用土地的要求，项目土地性质全部为建设用地。3、项目在建设方案研究中，将土地占用情况作为方案选择的重要考虑因素之一，对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率。（二）能源节约措施项目的能源节约主要包括水、蒸汽和电力的综合节约措施，详见“第四章节能方案分析”。（三）建筑材料节约措施1、优化建筑结构方案，采用最新的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。 2、优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。 3、建筑物的高度、体积、结构形态适宜，以节约材料使用。4、采用预应力

49、和轻型钢结构技术，以节约混凝土的用量，减轻自重。5、采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。6、尽量采用可再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。第四章 节能方案分析第一节 概 况节约能源是我国的国策。我国是一个能源生产大国，同时又是一个能耗大国。我国各个行业和部门能源的消耗、产出比大大落后于发达国家，节约能源已成为我国经济持续健康发展的关键措施之一。也是全面建设小康社会，构建和谐社会的重要战略措施之一。党中央、国务院非常重视节能工作。国家“十一五”规划对节能工作提出了明确的目标。所以，每个项目的节能工作都应切实抓好。本项目属房地产

50、开发项目，不是耗能大户，他的耗能指标均采用国家有关规范、规定，其能耗严格控制在规定范围内。据不完全统计，我国现阶段建筑耗能量已占社会总耗能的30%，随着我国城市化进程的不断推进，城镇建设的高速发展，以及人民生活水平的日益提高，专家们预言：如不及时地加以改善，这个比例将迅速地上升到40%左右。国务院发展研究中心发布，目前新建建筑中，95%以上仍然是高能耗建筑。建筑耗能已经成为我国最难治的城市病之一，影响着中国城市可持续发展，进而影响经济的可持续发展。由此可见，建筑节能刻不容缓，应置于社会发展的重要地位。由建设部和国家质量技术监督检验检疫总局联合发布的公共建筑节能设计标准（GB501892005）

51、，已于2005年7月1日起正式实施。这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性标准。建筑节能是指在保证基本的健康、卫生、舒适标准下，提高建筑能源利用效率。按照国际通行的分类，建筑能耗是指民用建筑使用过程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服务业，主要包括建筑采暖之空调、热水供应、炊事、照明、家用电器、电梯、通风等方面的能耗，由此可见，建筑节能是从设计、施工到设备材料各行业全员参与的系统工程。而由于采暖、空调、通风能耗约占建筑总能耗的2/3左右，因此该部分系统节能措施成功与否就成为控制建筑能耗的关键所在。建筑节能设计，应根据山东省的具体条件，首先保证室内环境质量，提高人民生活水平。与此

52、同时，还要提高采暖、通风、空调、照明系统的能源利用效率，实现国家的可持续发展战略和能源发展战略，完成本阶段节能65%的任务。实现建筑节能目标65%是由改善围护结构热工性能、提高空调采暖设备和照明效率来分担的，其中，围护结构分担节能率约35%，空调采暖系统分担节能率约18%，照明设备分担节能率约12%。第二节 用能标准和节能规范本项目设计严格执行下列用能标准和节能规范：1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JG134-2001）；2、建设部民用建筑节能管理规定、山东省民用建筑节能管理规定；3、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山东省实施细则（DBJ14-S2-98）（试行）；4、建筑照明设

53、计标准（GB50034-2004）；5、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；6、采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2001）；7、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；8、山东省居住建筑节能设计标准（DBJ14-037-2006）；9、山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定。第三节 能耗状况和能耗指标分析一、能源供应状况全市已探明的矿产有26种，已开发15种。邹平南部山区矿产资源丰富，已探明铜矿储量约56.9万吨，同时伴生有金、银、钼等贵重稀有金属；已探明可开采利用的建筑石料储量约1.3亿立方米，麦饭石储量约1亿吨左右。除邹平南部山区外，辖区内整个平原及北部海

54、滩、浅海地下都蕴藏着丰富的石油和天然气，石油总储量约6亿吨，天然气总储量约164亿立方米。某、沾化两县海岸带有两条宽数百米、绵延数十公里的贝壳梁，可开采利用储量约1600万吨，是生产水泥、饲料添加剂、化工添加剂、贝瓷等理想的原料。沾化县东北部地下蕴藏煤层，埋深约2000米，储量约25亿吨。全市已发现矿泉水4处，邹平县2处已开发利用，博兴、惠民各1处，尚未开发；发现热水出露点18处，已开发利用7处。某、沾化海岸地带盛产原盐，是山东省重要的原盐生产基地，地下卤水储量丰富，分布广、储量大、产量高。某市矿产潜在总值1400亿元，居全省第六位。全市拥有0.6万千瓦以上容量电厂21座，总容量247.6万千

55、瓦。省统调发电厂1座即沾化发电厂，装机容量57万千瓦；地方公用热电厂9座，装机容量28.8万千瓦，企业自备电厂11座，装机容量161.8万千瓦。“十五”期间，自备电厂年均增长率122%。二、能源消耗状况（1）建设期间能源消耗状况据统计，我国建筑业和住宅业钢材消耗约占我国钢材生产总量的20%，水泥消耗量约占我国水泥生产量的20%，玻璃消耗量约占我国玻璃生产总量的15%，降低能耗、节约能源问题不容忽视。建设期间主要消耗钢材、水泥、木材、砂石料等能源，预计建筑面积13704m2，预计消耗钢材548吨、水泥3398吨、木材959立方米等。（2）项目使用期间能源消耗状况据统计，建筑使用期间能耗在我国能源

56、总消费中所占的比例已经达到27.6%，且仍将继续增长。我国目前城镇民用建筑运行耗电占我国总发电量的25%左右，北方地区城镇供暖消耗的燃煤占我国非发电用煤量的15%-20%。项目使用期间建筑能耗主要包括采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器、通风等方面的能耗。使用期间建筑能耗采暖和空调制冷，约占能源消耗的三分之二，热水供应约占能源消耗的15%，照明、炊事约占6%。3、中外能耗状况指标分析围护结构传热系数是衡量建筑热工性能的主要指标。1973年世界石油危机以来，英、法、德等国至今4次建筑标准修订，建筑围护结构热工性能指标已提高38倍，不仅新建建筑保温隔热性能越来越好，还对既有建筑进行了大规模、

57、高标准的节能改造。按照我国建筑节能标准，建筑围护结构热工性能落后于发达国家。国内外居住建筑标准中围护结构转热系数限制的比较见下表：国内外居住建筑标准中围护结构转热系数限制的比较单位：W/（m2）国家和地区屋顶外墙外窗中国山东某0.50.62.8英国0.160.352.0德国0.200.200.302.0美国0.190.32（内保温）0.45（外保温）2.04瑞典（南部）0.120.172.0我国城乡房屋平均单位建筑能耗14.6公斤标煤/平方米，其中城镇住宅平均单位建筑能耗24.6公斤标煤/平方米，低于发达国家水平，德国为33.6公斤标煤/平方米，美国为30.6公斤标煤/平方米，我国居民生活耗电

58、量仅为美国的1/61/3。这主要是由我国气候特点、人民生活水平及消费模式等因素决定的。第四节 节能措施和节能效果分析一、建筑热工设计指标规定性指标：1、围护结构的传热系统K和处窗的遮阳系数屋面：K0.45W/（m2K）外墙（包括非透明幕墙）：K0.50W/（m2K）底层接触室外空气的架空或外挑楼板：K0.50W/（m2K）非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板：K1.50W/（m2K）外窗（包括透明幕墙）：体形系数0.3窗墙面积比0.2，K0.50W/（m2K）0.2窗墙面积比0.3，K2.5W/（m2K）0.3窗墙面积比0.4，K2.3W/（m2K），遮阳系数SC0.700.4窗墙面积比0

59、.5，K2.0W/（m2K），遮阳系数SC0.600.5窗墙面积比0.7，K1.8W/（m2K），遮阳系数SC0.50屋面透明部分，K2.7W/（m2K），遮阳系数SC0.502、窗墙面积比、屋顶透明部分面积和外窗可开启面积的规定每个朝向的窗墙比0.7窗墙面积比小于0.4时，玻璃的可见光透射比0.4屋顶透明部分的面积屋顶总面积的20%外窗可开启面积窗面积的30%3、外窗的气密性外窗的气密性4级单位缝长空气渗透量为1.5q10.5m3/（mh）单位面积空气渗透量为1.5q24.5m3/（m2h）可开启部分：2.5q1.5m3/（mh）固定部分2.5q0.05m3/（mh）二、节能技术为了达到山东

60、省居住建筑节能设计标准（DBJ14-037-2006）规定的居住建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：1、新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；3、集中供热和热、电、冷联产联供技术；4、供热采暖系统温度调控和分户热量计量技术与装置；5、太阳能、地热等可再生能源应用技术及设备；6、建筑照明节能技术与产品；7、空调制冷节能技术与产品；8、其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术。三、节能措施（一）建筑与建筑热工设计1、建筑设计（1）建筑总平面布置和平面设计宜利用冬季日照，减少夏季得热和充分利用自然通风。（2）建筑的主体朝向

61、宜采用南北向或接近南北向，主房间宜避开冬季主风向（北向、东北向）和夏季最大射日朝向（西向）。（3）建筑的体形系统应0.4。（4）建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比0.7。（5）外窗可开启面积窗面积30%。2、围护结构热工设计（1）外墙与屋面等热桥部位的内表温度室内空气露点温度。（2）建筑外窗气密度建筑外窗气密性能分级及检测方法 GB7107规定的4级。（3）围护结构细部构造设计：外墙应采用外保温系统，对下列部位应进行细部构造设计：外墙挑出构件及附墙部件，如：雨蓬、空调室外机搁板、附壁柱、凸（飘）窗、装饰线条、结构性水平（或垂直）遮阳等均应采取隔断热桥和保温措施。门窗口周边外侧墙面，应进行

62、保温处理。宜采取以下增强围护结构隔热功能措施：屋顶宜采用通风屋面构造（天井部分）。外门和外窗的细部设计，应符合以下规定：门窗框与墙体之间的缝隙，应采用高效保温材料填充并用密封膏嵌缝，不应采用普通水泥砂浆补缝。采用全玻璃幕墙时，隔墙、楼板或果柱与幕墙之间的间隙，应填充保温材料。变形缝外屋面、外墙的缝隙，应采用高效保温材料封闭。（二）采暖通风和空气调节节能设计1、供热热源。应以热电厂或区域锅炉房为主要热源。2、关于采暖热媒与供热方式，该项目应按热水连续采暖进行设计。供回水温度为9570。3、集中热水采暖系统的管路，宜按南、北向分环供热原则进行布置，并分别设置高温调控装置。4、集中热水采暖系统每组（或每个房间）的散热器或地面辐射采暖每个环路，应配置与系统特性相适应的调节性能可靠自动式温控阀或手动调节阀。5、集中热水采暖系统热水循环水泵的耗电输热比（EHR）电机和传动部分效率直联时q=0.85，用联轴器联接时q=0.83。（三）电力及照明1、建筑照明节能采用规范建筑照明设计标准（GB50034-2004)2、该工程照明光源设备选用节能技术措施本工程照明光源采用荧光灯、节能灯、金卤灯为主。3、该工程的灯具和