二府庄住宅可行性报告04[1].08

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1、二府庄住宅小区房地产开发项目可行性研究报告编制单位： 西安市未央区城乡建设开发公司编制时间： 二OO九年四月二十九日目 录1、项目概况32、开发项目用地的现状调查及动迁安置33、市场分析和项目定位54、规划发展建议85、开发建设计划166、拆迁计划 167、项目资金来源及经济分析178、结论及建议209、附两个初步设计规划图方案 22一、项目概况： 1、项目名称： 二府庄住宅小区开发建设单位：西安未央区城乡建设开发公司 2、项目地理位置：本项目位于西安未央区二府庄，与未来大明宫国家遗址公园相比邻，项目以纬二十七街为中轴分南北两区，北邻政法巷未央区公安局，东面为联志村城中村改造在建高层住宅，西面

2、为七十五中学及村自民房。3、项目周边的环境状况：根据西安市出台的大明宫遗址区保护改造实施方案,整个遗址区保护改造规划面积为19.16平方公里。其核心部分大明宫国家遗址公园将于2010年10月1日建成开放，开放前后，形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园、游园、林阴道、专用绿地等串联一起，以点带线、以轴带面，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局，不仅使周边环境更宜人居住，更为大明宫板块的未来发展为该区域地产开发创造出了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：区域的房价从05

3、年的2000元/左右已经升至目前的4000元/，短短几年的时间，房价翻了一番，区域的升值潜力不容置疑。本项目所在区域属于未央区大明宫住宅及商业中心，本身就是人气旺盛之福地，又在周边几个大型楼盘的带动下，必将形成了一个成熟的居住区。作为一个中型精品楼盘于2009年中期动工建设，其时机比较适宜。4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为住宅用地，其项目用地分别属于区城乡建设开发公司和区政府所有的国有土地，所有用地均属商品房开发建设用地，小区住宅均由区城乡建设开发公司建设和代建。由于该项目所处 “大明宫国家遗址公园”重要位置，目前小区内危旧房屋，住宅楼裂缝、各项配套设备年久失修，破旧不堪，不仅严重影响

4、新兴大明宫保护区的整体形象，生活在小区内的居民也叫苦不堪。另外，国家政策方面今年国务院扩大内需、促进经济增长的首要措施是加快保障性住房建设。中央财政也加大对廉租房建设和危旧房屋改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准，西安政府已经开始着手保障性住房建设的规划。借此良机，为加大市政府改造力度，未央区城乡建设开发公司将现有二府庄小区的危旧房屋进行拆迁改造；为改造区域环境，开发区域土地资源潜力，提升区域品质，提高小区主宅的安全、健康、绿色环保的生活品位，共创和谐。争取二府庄小区项目最终达到人民群众的利益得以实现与政府形象得到提升的双重效果。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：1、土地调查：本

5、项目用地由一宗过土地构成，其土地证面积总和为107。41亩（其中：代征路22.96亩，建设用地84.46亩），使用单位为西安未央区城乡建设开发公司。2、拆迁调查：本项目土地使用权属分别属于西安未央区城乡建设开发公司和区政府所有的商品房开发用地，不存在拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查：本项目三面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网早已完善，有多条公交线路经过本项目，又是未央区大明宫商业文化及政治中心，出行购物休闲娱乐及办公非常方便。三、市场分析和项目定位： 一、市场分析：1、未来西安房地产市场供应分析：2003年-2007年

6、，西安房地产市场保持着一个较为稳健的增长态势。2008年受全国楼市低迷的影响，西安市的竣工面积也有所下滑，但是与2006年相比，依然处于增长的趋势。在2006年、2007年房地产市场处于火爆时期，土地市场成交量也极高，西安的房地产开发周期以3年来计算。未来的三至五年，西安房地产市场供应量会因为惯性的刚性供给而继续呈现出平稳上涨的态势。同时随着城市骨架的拉大，西安的城市已经向东、南、西、北四个方向逐渐扩张，从最早的高新区到市政府的逐步北迁，再到如今的浐灞生态区、大明宫遗址公园的投资修建，西安已经走出了四方围城，向周边延伸。可供开发区域增多，这为地产市场的发展奠定了良好的地源基础。西安地铁的建设，

7、同样奠定了良好的地源基础。这些皆是未来西安房地产市场的主要供应源，未来几年西安房地产开发供应会呈现平稳上升的趋势。2、未来西安房地产市场需求分析：2.1购买需求分析城市的人口的规模对房地产的发展也有着至关重要的作用。目前西安房地产买方市场刚性需求占市场占主导地位，据西安房地产信息网数据研究中心研究显示：西安购房刚性需求主要涵盖以下几个方面：西安家庭共有240万余户，其中约有60万户人口无自有住宅；约20万户老旧物业升级换代的需求；近几年西安平均每年农转非人口保持在4万人左右（8000户）；西安自2007年开始每年新生人口近10万人，“婴儿潮”带来的巨大住房增量需求；西安流动人口约160万，部分

8、定居西安需要置业等。这样的数据明了西安市目前存在强大的刚性需求。而随着城市化进程的逐步完善，西安市人口的规模将会逐步加大，对房屋的需求也会日益增涨。2.2购买能力分析同时由于西安市近年来的经济处于一个良好的走势，居民的生活有了明显的改善。目前国际上判断房地产发展阶段的国际标准，人均 GDP 在 1000 至 3000美元间为“启动阶段”。以2007年、2008年为例。2007 年西安市的人均 GDP为 21339 元人民币 ，2008年西安市的人均 GDP为3714美元，标志着西安市开始从中下收入水平进入中上收入水平。说明西安房地产市场正处于启动阶段，正向 “平稳发展阶段”（人均 GDP300

9、0 -4000 美元）迈进。从这两年的人均GDP来说，人均GDP与西安市的经济发展息息相关。伴随着西安经济的稳步上升，居民的人均GDP以及可支配收入也会大幅增涨，购买能力也会有所提升。从西安经济的运行情况来说，未来处于一个稳定的增长阶段。所以居民的购买能力也将是处于一个擢升的过程。无论是从购买需求还是居民的人均GDP水平来看，未来西安的房地产市场有较大的需求空间，前景良好。 5、项目定位：国务院扩大内需、促进经济增长采取的有效措施是加快保障性住房建设。住房和城乡建设部住房障司介绍，未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴

10、解决。总投入约2150亿元。而从长远来看，保障性住房将会是中央政府以及地方政府的工作重点。中央财政也加大对廉租房建设和危旧房屋改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准，借此良机，西安政府已经开始着手保障性住房建设的规划。从近2年的西安保障性住房规划上来看：2008年西安共建设廉租住房5.3万平方米、2092套，新竣工2.47万平方米、494套；廉租住房保障户数达到12121户；同时，新开工经济适用住房225万平方米，新竣工面积170万平方米，完成投资29亿元。为加大住房保障力度，西安市2009年将投资21亿元，新开工经济适用房180万平方米，新竣工150万平方米。可以预见未来的西安房地产

11、市场保障性住房将会增加。为加大市政府改造力度，未央区城乡建设开发公司将现有二府庄小区的危旧房屋进行拆迁改造；为改造区域环境，开发区域土地资源潜力，提升区域品质，提高小区住宅的安全、健康、绿色环保的生活品位，共创和谐。争取二府庄小区项目最终达到人民群众的利益得以实现与政府形象得到提升的双重效果。 5.2品位、品质的提升将是未来的发展趋势 随着大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园、游园、林阴道、专用绿地等串联一起，以点带线、以轴带面，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局的形成，作为大明宫板块的未来发展的带动性区域，为营造出了一个

12、良好的高品质居住环境，二府庄住宅小区的危旧房屋拆迁改造已成未来发展，提升该区域住宅环境及住房品质的必然趋势。 四、项目规划发展建议：一）、规划设计要点：1、小区整体感要强，应符合自然条件。本宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区。根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本项目要充分考虑家庭轿车的普及，考虑人车分流，在小区内设置地下停车场。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为三十四层。2、小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。二）、户型配比建议：户型设计的定位，是最终实现销售的关键因素，首先对户型研究是对面积的控制

13、，锁定销售总价的概念，也即小高层内主力户型的销售总价是多少？对几种主力户型中空间功能要求的优化设计。若根据市场平均3800元/平方米，总价30万元左右的住宅，面积基本在80平方米左右，并充分结合本次市场调研的统计分析数据，特做如下建议：1住宅户型面积与套型根据我们市场调研的结论和对未来目标消费群的分析，建议本案的户型面积按以下比例来设计和控制：户型配比：建筑类型建筑结构户型档次户型建筑面积户型格局所占比例高层剪力墙普通型90115两室两厅一厨一卫/三室两厅一厨卫30%剪力墙标准型115130三室两厅一厨双卫20%剪力墙舒适型130144三室两厅一厨双卫5%小高层剪力墙标准型110125三室两厅

14、一厨双卫25%剪力墙小户型3545一室一卫5%4560一室一厅一卫10%叠拼剪力墙经济型220四室三厅三卫一厨一车库一储藏室5%2商铺结构及面积沿街商铺：其基本销售单位控制在单层/户30100m2左右：进深820米、开间3.64.8米、层高3.35.4米，特殊的定向商业单独考虑，其余根据设计的限制调整（具体未来销售视实际操作情况而确定）。三）、户型布局及设计要求：布局与设计要求1、户型设计宜多品种、多类型，以满足市场的多样化需求。2、园区按景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，如临中心绿地的组团安排140平方米以上的大户型。3、户型的朝向、通风和景观尽量做到均衡。4、尽量做到明厨、明卫（干湿

15、分离）、明厅，同时兼顾舒适性、适应性、经济性、安全性和整体性。 5、入户口的设计应注意内外过渡空间的设置；6、厨房和餐厅应考虑相对独立的空间设计，并考虑工作（阳台）的设计；7、应充分考虑室内储物空间的设置；8、阳台设计应注意作为建筑符号的新颖性及与功能性的结合；9、在大户型设计时应考虑其在功能上的配置和区别（中空高厅，阳光室，空中/屋顶花园，主人空间完整的功能、动线与面积需求）；10、大户型与小户型在入户门的尺度和材料上应有所区别；11、空调室外机和室内机位的设置；12、室内所有窗户的设计形成、分割形式和开启方式，应注重形式与功能的结合。四）、建筑风格建议：本案的建筑风格、外观、色彩、应既要融

16、城市于一体，又要美观大方，独树一帜，依靠建筑形体的变化和色彩配置，创造出独特的视觉感受，最终达到醒目而和谐的建筑效果。建议采用现代主义时尚设计风格，细节建议如下：1、建筑群体线条流畅，尽可能使用柔和的线条，力求建筑群在整体上浑然一体；2、合理利用天际轮廓线，体现整个园区丰富、变换的层次。3、其色彩应追求与环境融合，以柔和明快为主色调，不宜采用暗色调，以争取更多的行人视线。4、建筑外墙拟采用高档涂料、高档面砖或石材组合，以体现典雅、高贵的特征。此外，“健康住宅，和谐生活”的项目市场形象定位必须在产品的风格和环境的设计中给予充分的表达，因此我们通过以下几方面来表达和体现本案的主题概念：1、在产品上

17、我们建议以现代的建筑语言来诠释这种主题和理念，由于项目打造的是健康环保社区，通过相对明快的色调（如淡雅的色为主）、敦厚的体形和精致的细节来充分表达这一主题。2、在环境上，我们认为在住宅建设迅速发展的今天，各开发商都已认识到环境景观的重要性，但基本上都停留在形式的漂亮上，而忽视了对于人们居住最为重要的一点“健康”。因此，灵活动运用各种可以表现出“健康”特质的元素和手法，是项目在规划设计与实际施工建设中所应该考虑的一个重要环节。因此我们建议，充分利用本案中心绿地、屋顶绿化、楼宇间绿化环艺的优势，并与灵性的人造水景结合起来，形成有水、有景、有小品的多重景致的小区，整体达到“外松内紧、步移景异”的特点

18、。同时，在成本可控的前提下选择性使用“绿色建材”，让“健康住宅”尽可能名符其实。五）、小区环境、景观设计要点：1.鼓励步行的环境在现代社区环境中，步行系统不仅仅是一个简单的交通问题，同时更重要的是步行的过程是令人愉快，充满趣味的过程，各种不同级别的道路在考虑其功能的前提下，应将审美性与变化的趣味性作为设计的重点，营造多样性以吸引人们，促进人与人之间的交往，有效呈现和谐的人文居住氛围。设计要点： 界限：创造园区的空间层次； 容易辨路：某些记忆符号的设置； 安全性：在基本人车分流的大前提下兼顾可达性； 趣味性：设计中应强调变化性； 适合交流的平台； 植物的种植，应强调季节变化的影响（植物的色彩变化

19、），特别是高大乔木的配置。2、增强配套建筑的价值本案的配套用房如会所建议与商业街结合考虑，其部分配套既可对内服务（如健身房、球类运动室等）又可对外营业，从而提升其商业价值。同时，商业街功 能从社区基本生活配套出发，延伸至对外服务周边项目人群，做成小型专业市场，如特色餐饮、美食、娱乐等。（具体日后再根据实际市场详细制定）六）、物业管理建议物业管理水平是反映楼盘档次、居住品味的一项重要因素。随着房地产市场的逐步成熟，消费者对物业管理的重视程度将会越来越高。本项目初步定位为中高档楼盘，相应品质的物业管理也是必不可少的。同时，这也是增强项目的竞争力，为后期销售创造有利条件。（1）智能化设施小区既要注意

20、与周边环境融合,又要保证自身的相对围合和安全。在安防技术的使用和设置配置上，应坚持高标准，以保障业主的安全。本项目在安全防范体系上应尽可能导入智能化系统，以防为主，快速反应，建议如下：A、大门：实行封闭式管理，入口设可视对讲门禁系统和车辆管理系统，对所有访客车辆进行登记；入口处设门禁系统与监控中心、每户可视对讲系统相联，访客若需进入园区，保安应安排访客与业主通过可视对讲系统进行联系，征得业主同意后，方可准许进入。车辆管理：大门口设车辆识别系统，对业主车辆发放磁卡，进出小区时车辆先经识别系统识别，确认业主车辆身份后自动开闸放行。访客车由保安进行联系业主和登记，确认无误后再开闸放行。B、户内安防设

21、施： 可视对讲系统和大门门禁系统相联，对访客的到来进行管理，在访客呼叫时便可通过室内荧屏看清来人长相及身份，以确定是否与其对话及是否接待事宜。C、家庭报警系统：每户人家设紧急呼叫系统，无须另行布线，可共用可视对讲线路。内容包括：煤气泄漏、火警、非法闯入及紧急求助等。业主入住后安装，紧急情况一旦触发，便在监控中心显示，由保安及时处理异常情况。D、园区周边及道路：园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理。园区围墙大门入口处及主要道路安装摄像监控，主动红外报警系统与摄像监控系统联动。在会所内设监控中心，值班人员24小时通过监控中心的监控器对园区内的道路、围墙及大门入口等重要方位进行监视。E、设计电表

22、、水表、燃气表三表远程收费系统，并与中心会所的信息中心联网，以减少因收费给住户造成的干扰。（2）物业管理的服务可选项目 A、公共服务 小区保安； 公共区域保洁； 一般公共设施的维护保养； 专业养护园区绿色公共空间； 水电、电视、电话等费用代收代缴。B、代理服务 清洁服务； 报修热线； 票务代理； 邮政服务； 代叫计程车； 车辆的维护保养；介绍保姆钟点工等家政服务。5、 开发建设计划:1、前期开发计划及资金计划：（括号内为资金计划情况）项目可研分析 规划设计条件 方案、总图设计2009.05-2009.07 2009.07 （0.5万元） 2009.07-2009.08总图报批 地 勘 方案报批

23、 地勘审查 施工图设计 施工图审查 （715万元）2009.08 （114万元） 2009.08 2009.08-2009.10（1.7万元）施工图报批 监理、测绘 建设工程许可证 施工招投标 开工 工程质量监督 施工许可证 （562万元） （约150万元） 2009.10 2009. 11 2009.11 2009.112、工程建设计划及资金计划：（括号内为两栋楼资金计划情况）开 工 基础工程 主体工程 砌墙 预售 装饰工程 初验 （243万元） （二十层：550万元） （750万元） （封顶：750万元）2009.11 09.11-09.12 09.12-10.12 09.11 10.12

24、-11.03 11.03室外工程 竣工验收 交付住户 销售期、项目后期维护及维修工作（120万元）11.03-11.05 11.05在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期项目建设计划策划中将进一步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。括号内两栋楼资金计划均为预估资金，待施工图确定后以施工图预算及财务资金计划为准。3、建设场地的布置：以后期项目施工组织设计为主。4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。6、 拆迁计划及费用： 1、拆迁补偿及奖励： 根据国家有关拆迁安置政策：差遣搬家费：一次性补偿每户

25、1000元。过渡费：每户30以下按每月每平米7元，超出部分按每月每平米5元，发放过渡费。 2、安置补偿： 根据国家有关拆迁安置政策：按每户3.5人，人均27平方米计算，每户安置面积为94.5。小区内住户1500户，安置面积为14.2万。 原拆迁面积为10万无偿拆一还一，每户超出原有面积12以下按成本价补新房差额，12以上按新商品房市场房价补差额。 七、项目资金来源及经济分析：1、项目投资来源、筹措方式的确定：根据公司实际情况，本项目采用一次性开发，开发资金通过两种方式获得：、项目自筹资金：自筹资今5000万元用于本项目前期报建及动工建设前期费用。、本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体时间以

26、市房管局核准的预售许可证批准时间为准），部分销售款用于优先向土地抵押银行还贷其余销售资金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。2、地块基本技术经济指标基本经济技术指标名称指标数据总用地面积57000建筑占地面积12175总建筑面积287514（含地下是建筑面积30000）其中：地下建筑面积：30000 安置建筑面积：141750 商品房建筑面积：115764 容 积 率4.5绿 地 率34%建筑密度21%3. 开发成本估算及利润估算表：序号费用项目名称单位单价备注（收费依据）一、土地使用权取得费1土地出让亩350万土地评估价合计楼面成本1155元/二、前期工作费用1方

27、案及扩初设计费m210市场价格2施工图设计费m225市场价格3监理费m215市场价格4规划设计费m24市场价格5园林绿化景观设计费m230市场价格6地质勘探费m215地质勘探大队合计约为每平米99元(一)前期项目规费1城市基础设施配套费m2260建委统一收费2公共消防设施配套费m225公安消防支队办事指南3招投标交易服务费m215中标合同1.2合计约为每平300元三、项目土建成本(1)高层住宅m1680造价站质询(2)叠 拼m1680造价站质询(3)商铺m3200造价站质询(4)小高层m1300造价站质询(5)会所等公建用房m1100造价站质询1水电安装工程m65造价站质询(1)铝合金门窗安装

28、m50造价站质询(2)外墙涂料工程m230市场价格(3)通体面转m215市场价格(4)进户防盗门安装户600市场价格2商铺防盗门户2000市场价格四、附属工程费1供电设备费用m28电力公司标准2自来水外管网安装m5 自来水公司3园林绿化景观道路m20造价站质询4消防设施及安装m40造价站质询5电 梯台基本配置25万元/台合计约为每平米73元（不含电梯）五、项目间接投资费用1不可预见费元工程直接投资的3%开发成本估算标准2财务费用元贷款金额利率年限银行利息标准3管理费用元工程直接投资的3%开发成本估算标准4营销费用元销售收入的3%开发成本估算标准合计约为每平米260元六、项目税费1营 业 税销售

29、收入的5.56%税收标准2企业所得税销售净收益的33%税收标准合计约为每平米270元 4、项目经济指标测算方案设计为：多层、小高层、叠拼组合产品类型产品比例面积销售率建安成本单 价预计总价高 层65%75247100%138,454,4803800356,816,200小高层35%40517100%59,154,820320071,280,000叠 拼5%5788100%10,649,920380059,591,600安置楼141750260800000商 业15658100%50,105,6008000125,264,000会 所5000100%4,000,0000车 库户数35%40%40

30、000100%80,000,0003000120,000,000自行车库1:1.59000100%3600,000800合 计100%247514485,877,380740,151,800经 济 测 算前期费用64,353,640税 金建 安485,877,380税后利润配 套实际投资额间接投资37,127,100投资回报率2.00% 上述数据为变性参考数据，以上述为基础进行统计分析，保证项目必要的规划条件及经济要求，并按照市场的单位产品的销售比例及目前项目实际情况，对本项目的设计规划思路进行假设性论证。八、结论及建议1、结论：1）、项目地块所属区域在中心，随着城区土地供应量减少及土地成本增

31、加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为房地产开发一个新的热点区域。2）、根据项目开发成本及利润估算表分析，安置成本及土地成本偏高。影响本项目最终利润的最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大城市土地供应的监管和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围的进一步凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，但与安置成本冲抵基本没有利润，甚至倒挂。因此特申请政策优惠，减免配套费及土地出让金等各项费用，使改造得以实施。2、存在的问题及相应的建议：1）、就项目地块区域现状来看，虽然开发项目较多。从目前在建的和销售的中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理与户型设计不合理的缺陷。作为中型项目，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。2）、该区域同规模楼盘的园林景观品质较高，因此，有必要加大园林景观方面的投入，用景观来提升小区品质，从侧面来提高销售价格。3）、最值得注意的是本项目的土地及安置成本太高，销售赢利与安置成本冲抵基本没有利润，甚至倒挂。因此需政策优惠，减免配套费及土地出让金等各项费用，使改造得以实施。19