雁栖冠达科技终稿

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1、北京首佳房地产评估有限公司 地址:东城区南河沿大街天安大厦207/208室 电话:65273528 图文传真 : 65128844-208 土地估价报告项目名称： 北京冠达科技有限公司工业用地地价评估 受托估价单位：北京首佳房地产评估有限公司 估 价 人页： 根据项目经理要求确定：杜建国 丁颖红 赵佳理 委托估价单位：北京冠达科技有限公司 估 价 日 期：二一年十月二十日页： 看项目日期至十一月八日页： 报告结束日期 土地估价报告编号：首评地（2001）字第090页： 一个委托方不同地块项目出不同报告，报告编号为*1，*2，*3等号本卷共 页保管期限案 卷 号26目 录页： 页码根据报告调整。

2、技术报告为附件1，给委托方时可不附。土地估价报告 第一部分 摘要1第二部分 估价对象界定3第三部分 土地估价结果7第四部分 附件14土地估价技术报告 第一部分 总述1第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析6第三部分 土地估价9第四部分 附件25土 地 估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称：北京冠达科技有限公司工业用地地价评估二、委托估价方：页：1同营业执照北京冠达科技有限公司三、估价期日：页：1同估价合同及项目经理要求日期 二一年十月二十五日 四、价格结果：北京冠达科技有限公司委托评估的位于怀柔县雁栖工业开发区的一宗工业用地,土地面积13367.33平方米，页：1若评估对象含多个地块，则可

3、列表或分别叙述其用地面积、设定土地用途、设定使用年限、设定开发程度务必清晰而简洁在2001年10月25日，评估设定用途为工业用地，评估设定土地使用年限为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格为： （币种：人民币） 熟地总地价：398万元 大写金额：叁佰玖拾捌万元 地面熟地价：298元/平方米 毛地页：1一般远郊区县在评估结果中不需要出现毛地价 总地价：239万元 大写金额：贰佰叁拾玖万元 地面毛地价：179元/平方米 出让金页：2一般城区内除工业外，不评估出让金；城区内工业及远郊区县评估出让金

4、出让金总价：53万元 大写金额：伍拾叁万元地面出让金：40元/平方米五、土地估价师签字：项目负责人： 签字杜建国（土地估价师证号：96010016）审核人员： 丁颖红（土地估价师证号：96010019）评估人员： 赵佳理六、土地估价机构：北京首佳房地产评估有限公司 北京首佳房地产评估有限公司 二一年十一月八日第二部分 估价对象界定一、委托估价方：页：3同营业执照 北京冠达科技有限公司 单位地址：北京市怀柔县雁栖工业开发区 法定代表人：姚金芝二、受托估价方： 北京首佳房地产评估有限公司 单位地址：东城区南河沿大街天安大厦207/208室 资质级别：A*级 资格证书号：2000A016法定代表人：

5、高喜善三、估价目的：委托方拟对委估地块进行房地产开发页：3此处根据不同项目股份制上市、破产、污染扰民而有所差异，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。四、估价日期： 二一年十月二十日至十一月八日五、估价期日：二一年十月二十五日六、估价对象概况：页：4所有权属、基本数据均应有出处文件、文号； 页：4此项针对项目现状而言。 1、土地登记状况：页：4说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等页：4若面积存在分摊或其它不能直接从文件中获取的数据，务必特殊说明 委估地

6、块位于北京市怀柔县雁栖工业开发区, 东临雁栖河西路,南临北京冠达科技有限公司办公区,西临开发区土地，北临开发区土地；土地用途为工业用地；地价区类为七类；土地使用者为北京冠达科技有限公司。根据建设用地规划许可证【2001-怀规地字-0026号】，委估对象用地面积为13367.33平方米，根据建设工程规划许可证【2001-怀规建字-0088号】，委估对象建筑面积为2599.3平方米，总容积率0.19。 2、土地权利状况页：4土地权属性质-所有权人、使用权人、使用性质、使用用途、使用年限、他项权利状况等，若项目权属有演变过程，则写明 北京冠达科技有限公司委托评估的工业用地土地所有权属于中华人民共和国

7、，北京市长城伟业投资开发总公司经怀柔县人民政府和北京雁栖工业开发区管理委员会授权，负责北京雁栖工业开发区内国有土地的开发经营及出让、转让，北京市长城伟业投资开发总公司已将该地块转让给北京冠达科技有限公司，现由北京冠达科技有限公司进行开发,拟办理土地出让手续。 该项目用地目前未发生抵押、租赁、担保等他项权利页：4根据实际情况填写。 3、建筑物和地上附着物状况页：4现状建筑物未拆迁房屋、已拆为平地、主体已完工等委估地块地上建筑物正在建设之中。七、地价影响因素分析1、一般因素北京是中国的首都，北京的建设既要反映出中华民族的历史、革命传统和社会主义的独特风貌，又要积极为全国的经济建设服务，同时要大力发

8、展适合首都特点的经济，并对经济发展提出更高的质的要求。因此，从北京市城市性质中对中心城市的定位，决定了北京市对土地需求量大，长期来看，土地价格将呈现上涨趋势。北京城市规划区即北京市行政管辖区，包括规划市区和远郊地区，总面积为16807.8平方公里。市区中心地区的范围大体在四环路内外，面积近300平方公里。北京市的建设将从以新区带动为主转向旧区调整改造与新区开发并重。坚持“分散集团式”布局，加快旧城区的改造步伐，调整土地使用，改建危旧，完善各项城市基础设施和公共服务设施，保护历史传统风貌，改善城市环境。新区开发的重点将从中心地区转移到各边缘集团。由于城市规划区土地面积的有限性，从长远来看，北京市

9、土地的供需矛盾会越来越突出，土地价格依然呈上扬趋势。北京全部土地实行的是土地公有制，其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。在使用制度方面，北京市对国家土地实行有偿使用并逐步建立和培育地产市场。目前新征地的数量受到控制，北京市鼓励在旧城区对土地进行二次开发，由于拆迁量大，造成北京市城区整体地价水平较高。北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，城市基础设施已初具现代化规模，目前，北京市四环路以内的区域基本达到“七通”的配套程度。北京是我国的交通中心，现已形成海陆空全方位的对外交通体系。综上所述，从北京市城市性质、对外交通和基础设施条

10、件分析，北京的地价在全国居于较高水平；从北京市城市规划、后备土地资源、经济发展状况分析，未来北京的地价将呈现上升趋势。2、区域因素页：6根据土地用途，选取对该用途地价有影响的区域因素作详细说明因素及相应描述与市场比较法中叙述相对应委估地块位于北京市怀柔县雁栖工业开发区, 东临雁栖河西路,南临北京冠达科技有限公司办公区,西临开发区土地，北临开发区土地。北京雁栖工业开发区 1992年经北京市政府批准建立，总体规划9.6平方公里，坐落在长城脚下，雁栖湖畔。东结密云，南连顺义，西与昌平、延庆为邻，北与河北省丰宁、滦平、赤城接壤。交通比较便利，与开发区相连接的公路有101国道、111国道。附近有京承铁路

11、、京通铁路、大秦铁路等干线。雁栖工业开发区重点鼓励进区发展电子、轻工、食品饮料、建材、包装印刷、生物工程等污染小、低耗能行业。特别鼓励发展高新技术企业和出口创汇企业，适当发展房地产业及配套商业、服务业。区域现状各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），具体状况如下：页：6红线外“*通”状况详细描写(1) 上水 由区内供水厂供给。(2) 下水 采用雨、污水分流方式排水。(3) 供气 由区内水煤气发生站提供。(4) 供电 建有一座110KV变电站。(5) 热力 由区内供热中心提供。(6) 通讯 建有可装机5000门的电信支局。(7) 道路 东临雁栖河西路。3、个

12、别因素页：7根据土地用途，选取对该用途地价有影响的个别因素作详细说明因素及相应描述与市场比较法中叙述相对应该项目用地为工业用地，地势平坦,地质条件良好。地块形状不规则。总用地面积为13367.33平方米，总建筑面积为2599.3平方米,总容积率0.19。宗地红线内基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及“场地平整”。页：7红线内“*通”，若与红线外同，则简单写-同此报告；若与红线外不同，则不同处详细描写。八、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括出让金、毛地价、熟地价页：7根据实际情况叙述毛地、熟地、出让金,熟地价格是指估价对象在200

13、1年10月25日，评估设定土地使用年限为50年，实际土地用途为工业用地,评估设定用途为工业用地，宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），红线内“七通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气及场地平整），评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格，它由土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其它费用三部分构成；毛地价由土地使用权出让金、基础设施配套建设费两部分构成。第三部分 土地估价结果一、估价依据 1、有关政策法规和文件：l 中华人民共和国土地管

14、理法l 中华人民共和国城市房地产管理法l 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例l 土地估价报告规范格式l 北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准 2、委托估价方提供的资料：页：8同附件l 关于北京冠达科技有限公司新建厂房的批复【怀计发200149号】l 建设用地规划许可证【2001-怀规地字-0026号】l 建设工程规划许可证【2001-怀规建字-0088号】l 有关评估的其它资料 3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。二、土地估价1、估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时

15、遵循以下原则： （）、替代原则地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 （）、供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。 （）、综合分析原则地价受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，

16、评估时要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能评估出比较合理并切合实际的土地价格。 （4）、协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 （5）、多种评估方法相结合的原则 随着土地估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法，这些方法都有自己的特点和适应范围，不适宜的估价方法可能使估价结果产生

17、较大的误差。在进行地价评估时，根据待估地的实际情况，选择几种最适合的评估方法进行综合评定，力求减少误差，得到科学、合理、公正、公平的土地价格。2、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、成本法和市场比较法作为本次估价的基本方法页：10根据实际情况确定。这是出于以下考虑：一是估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价修正法切实可行；二是估价对象为工业用地，符合成本法的应用条件及适用范围；三是估价对象为工业用地，评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。具体估价步骤如下：(1)、基准地价修正

18、法 北京市人民政府于1993年7月6日在京政发199334号文件中下发了北京市出让国有土地使用权基准地价表及其说明，对北京市出让国有土地使用权按照不同用途和地价区类的标准进行了具体规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此为基础，进行宏观控制。该基准地价由土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其它费用等因素构成。其中：出让金是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中纯收入部分；基础设施配套建设费是指政府用于城市基础设施建设已投入和近期预期投入的费用部分，主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等；土地开发及其它费用是指用于征地、拆迁及平整土地等费用部分。 (2)、

19、成本法成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格土地取得费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益 (3)、市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：待估宗地价格 = 比较实例宗地价格（待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数）（待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数）（待估宗地区域因素条件

20、指数比较实例宗地区域因素条件指数）（待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数） (4)、对上述三种方法求出的工业用途土地的地价进行技术处理，最终求出估价对象工业用途土地的总地价、单位地价。3、估价结果北京冠达科技有限公司委托评估的位于怀柔县雁栖工业开发区的一宗工业用地,土地面积13367.33平方米，页：12若评估对象含多个地块，则可列表或分别叙述其用地面积、设定土地用途、设定使用年限、设定开发程度务必清晰而简洁在2001年10月25日，评估设定用途为工业用地，评估设定土地使用年限为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及宗地

21、红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格为： （币种：人民币） 熟地总地价：398万元 大写金额：叁佰玖拾捌万元 地面熟地价：298元/平方米 毛地页：12一般远郊区县在评估结果中不需要出现毛地价 总地价：239万元 大写金额：贰佰叁拾玖万元 地面毛地价：179元/平方米 出让金页：12一般城区内除工业外，不评估出让金；城区内工业及远郊区县评估出让金出让金总价：53万元 大写金额：伍拾叁万元地面出让金：40元/平方米三、需要特殊说明的事项（一）假设条件 1、估价对象作为工业用地为最有效利用方式。 2、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 3、在评估

22、基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 5、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。6、评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供水、排水、通电、通讯、通暖、通气）及宗地红线内“场地平整”。7、委托方提供的资料属实。（二）使用说明 1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日为2001年10月25日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格现值。 2、土地出让为政府行为，办理土地使用权出让时，应以北京市国土资源和房屋管理局最终审定结果为准。本报告自审定结果确定之日

23、起一年内有效。 3、本次评估估价技术报告为供估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案时的附件。4、本评估报告由北京首佳房地产评估有限公司负责解释。第四部分 附件页：14包含土地资料、房屋资料、企业营业执照、估价对象照片及地理位置图、评估机构及估价师资质证书等页：14注意附件完整性是否有图、图文证号一致性；附件是否在有效期内附件一：关于北京冠达科技有限公司新建厂房的批复【怀计发200149号】页：14所有有关土地权属、面积来龙去脉的文件按文件时间先后 附件二：建设用地规划许可证【2001-怀规地字-0026号】 页：14所有有关建筑物权属、面积来龙去脉的文件按文件时间先后 附件三：建设工程规划许

24、可证【2001-怀规建字-0088号】 附件四：宗地区域位置图 附件五：待估宗地现状图片附件六: 委托方营业执照 附件七：土地估价机构资质证书附件八：土地估价师资格证书 二一年十一月八日土地估价技 术 报告页： 所有技术与结果报告中相同项，要保证前后一致项目名称：北京冠达科技有限公司工业用地地价评估 受托估价单位：北京首佳房地产评估有限公司 估 价 人：杜建国 丁颖红 赵佳理 委托估价单位：北京冠达科技有限公司 估 价 日 期：二一年十月二十日页： 看项目日期至十一月八日页： 报告结束日期 土地估价报告编号：首评地（2001）字第090号 土地估价技术报告编号：首评地技（2001）字第090号

25、土 地 估价技 术 报告第一部分 总述一、估价项目名称北京冠达科技有限公司工业用地地价评估二、委托估价方北京冠达科技有限公司 单位地址：北京市怀柔县雁栖工业开发区 法定代表人：姚金芝三、受托估价方 北京首佳房地产评估有限公司 单位地址：东城区南河沿大街天安大厦207/208室 资质级别：A*级 资格证书号：2000A016法定代表人：高喜善四、估价对象委估地块位于北京市怀柔县雁栖工业开发区, 东临雁栖河西路,南临北京冠达科技有限公司办公区,西临开发区土地，北临开发区土地。北京冠达科技有限公司委托评估的估价对象,是指位于北京市怀柔县雁栖工业开发区内的一宗工业用地。东临雁栖河西路,南临北京冠达科技

26、有限公司办公区,西临开发区土地，北临开发区土地，地价区类为七类，土地使用者为北京冠达科技有限公司。根据建设用地规划许可证【2001-怀规地字-0026号】，委估对象用地面积为13367.33平方米，根据建设工程规划许可证【2001-怀规建字-0088号】，委估对象建筑面积为2599.3平方米，总容积率0.19。宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），红线内“七通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气及场地平整）。五、估价目的 委托方拟对委估地块进行房地产开发，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办

27、理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。六、估价依据 1、有关政策法规和文件：l 中华人民共和国土地管理法l 中华人民共和国城市房地产管理法l 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例l 土地估价报告规范格式l 北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准 2、委托估价方提供的资料：l 关于北京冠达科技有限公司新建厂房的批复【怀计发200149号】l 建设用地规划许可证【2001-怀规地字-0026号】l 建设工程规划许可证【2001-怀规建字-0088号】l 有关评估的其它资料 3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。七、价格定义 根据地价评估的技术

28、规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括出让金、毛地价、熟地价页：3根据实际情况叙述毛地、熟地、出让金,熟地价格是指估价对象在2001年10月25日，评估设定土地使用年限为50年，实际土地用途为工业用地,评估设定用途为工业用地，宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），红线内“七通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气及场地平整），评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格，它由土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其它费用三部分构成；毛地价由

29、土地使用权出让金、基础设施配套建设费两部分构成。八、估价期日 二一年十月二十五日 九、估价日期 二一年十月二十日至十一月八日十、价格结果页：4同结果报告北京冠达科技有限公司委托评估的位于怀柔县雁栖工业开发区的一宗工业用地,土地面积13367.33平方米，页：4若评估对象含多个地块，则可列表或分别叙述其用地面积、设定土地用途、设定使用年限、设定开发程度务必清晰而简洁在2001年10月25日，评估设定用途为工业用地，评估设定土地使用年限为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格为： （币种：人民币）

30、 熟地总地价：398万元 大写金额：叁佰玖拾捌万元 地面熟地价：298元/平方米 毛地页：4一般远郊区县在评估结果中不需要出现毛地价 总地价：239万元 大写金额：贰佰叁拾玖万元 地面毛地价：179元/平方米 出让金页：4一般城区内除工业外，不评估出让金；城区内工业及远郊区县评估出让金出让金总价：53万元 大写金额：伍拾叁万元地面出让金：40元/平方米十一、需要特殊说明的事项页：4同结果报告（一）假设条件 1、估价对象作为工业用地为最有效利用方式。 2、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 3、在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

31、4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 5、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。6、评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供水、排水、通电、通讯、通暖、通气）及宗地红线内“场地平整”。7、委托方提供的资料属实。（二）使用说明 1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日为2001年10月25日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格现值。 2、土地出让为政府行为，办理土地使用权出让时，应以北京市国土资源和房屋管理局最终审定结果为准。本报告自审定结果确定之日起一年内有效。 3、本次评估估价技术报告为供估价

32、机构存档和提交土地管理部门确认或备案时的附件。4、本评估报告由北京首佳房地产评估有限公司负责解释。十二、土地估价师签名项目负责人： 签字杜建国（土地估价师证号：96010016）审核人员： 丁颖红（土地估价师证号：96010019）评估人员： 赵佳理十三、土地估价机构北京首佳房地产评估有限公司 北京首佳房地产评估有限公司 二一年十一月八日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述：页：6同结果报告 1、土地位置状况：委估地块位于北京市怀柔县雁栖工业开发区, 东临雁栖河西路,南临北京冠达科技有限公司办公区,西临开发区土地，北临开发区土地；土地用途为工业用地；地价区类为七类；土地使用

33、者为北京冠达科技有限公司。根据建设用地规划许可证【2001-怀规地字-0026号】，委估对象用地面积为13367.33平方米，根据建设工程规划许可证【2001-怀规建字-0088号】，委估对象建筑面积为2599.3平方米，总容积率0.19。 2、土地权利状况 北京冠达科技有限公司委托评估的工业用地土地所有权属于中华人民共和国，北京市长城伟业投资开发总公司经怀柔县人民政府和北京雁栖工业开发区管理委员会授权，负责北京雁栖工业开发区内国有土地的开发经营及出让、转让，北京市长城伟业投资开发总公司已将该地块转让给北京冠达科技有限公司，现由北京冠达科技有限公司进行开发,拟办理土地出让手续。 该项目用地目前

34、未发生抵押、租赁、担保等他项权利。 3、建筑物和地上附着物状况委估地块地上建筑物正在建设之中。二、地价影响因素分析页：7同结果报告1、一般因素北京是中国的首都，北京的建设既要反映出中华民族的历史、革命传统和社会主义的独特风貌，又要积极为全国的经济建设服务，同时要大力发展适合首都特点的经济，并对经济发展提出更高的质的要求。因此，从北京市城市性质中对中心城市的定位，决定了北京市对土地需求量大，长期来看，土地价格将呈现上涨趋势。北京城市规划区即北京市行政管辖区，包括规划市区和远郊地区，总面积为16807.8平方公里。市区中心地区的范围大体在四环路内外，面积近300平方公里。北京市的建设将从以新区带动

35、为主转向旧区调整改造与新区开发并重。坚持“分散集团式”布局，加快旧城区的改造步伐，调整土地使用，改建危旧，完善各项城市基础设施和公共服务设施，保护历史传统风貌，改善城市环境。新区开发的重点将从中心地区转移到各边缘集团。由于城市规划区土地面积的有限性，从长远来看，北京市土地的供需矛盾会越来越突出，土地价格依然呈上扬趋势。北京全部土地实行的是土地公有制，其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。在使用制度方面，北京市对国家土地实行有偿使用并逐步建立和培育地产市场。目前新征地的数量受到控制，北京市鼓励在旧城区对土地进行二次开发，由于拆迁量大

36、，造成北京市城区整体地价水平较高。北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，城市基础设施已初具现代化规模，目前，北京市四环路以内的区域基本达到“七通”的配套程度。北京是我国的交通中心，现已形成海陆空全方位的对外交通体系。综上所述，从北京市城市性质、对外交通和基础设施条件分析，北京的地价在全国居于较高水平；从北京市城市规划、后备土地资源、经济发展状况分析，未来北京的地价将呈现上升趋势。2、区域因素委估地块位于北京市怀柔县雁栖工业开发区, 东临雁栖河西路,南临北京冠达科技有限公司办公区,西临开发区土地，北临开发区土地。北京雁栖工业开发区 1992年经北京市政府批准建立，总体规划9.6平方公里，坐落

37、在长城脚下，雁栖湖畔。东结密云，南连顺义，西与昌平、延庆为邻，北与河北省丰宁、滦平、赤城接壤。交通比较便利，与开发区相连接的公路有101国道、111国道。附近有京承铁路、京通铁路、大秦铁路等干线。雁栖工业开发区重点鼓励进区发展电子、轻工、食品饮料、建材、包装印刷、生物工程等污染小、低耗能行业。特别鼓励发展高新技术企业和出口创汇企业，适当发展房地产业及配套商业、服务业。区域现状各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），具体状况如下：页：9红线外“*通”状况详细描写(1) 上水 由区内供水厂供给。(2) 下水 采用雨、污水分流方式排水。(3) 供气 由区内水煤气

38、发生站提供。(4) 供电 建有一座110KV变电站。(5) 热力 由区内供热中心提供。(6) 通讯 建有可装机5000门的电信支局。(7) 道路 东临雁栖河西路。3、个别因素该项目用地为工业用地，地势平坦,地质条件良好。地块形状不规则。总用地面积为13367.33平方米，总建筑面积为2599.3平方米,总容积率0.19。宗地红线内基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及“场地平整”。第三部分 土地估价一、估价原则地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则： （）、替代原则 地价遵循替代规律，其

39、宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 （）、供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需大于求，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中考虑土地市场的供求状况对地价的影响。 （）、综合分析原则地价受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，评估时要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分

40、析，这样才能评估出比较合理并切合实际的土地价格。 （4）、协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 （5）、多种评估方法相结合的原则随着土地估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法，这些方法都有自己的特点和适应范围，不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差。在进行地价评估时，根据待估地的实际情况，选择几种最适合

41、的评估方法进行综合评定，力求减少误差，得到科学、合理、公正、公平的土地价格。二、估价方法与过程估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、成本法和市场比较法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价修正法切实可行；二是估价对象为工业用地，符合成本法的应用条件及适用范围；三是估价对象为工业用地，评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。具体估价步骤如下：（一） 基准地价法求取委估地块地价北京市人民政府于1993年7月6日在京政发199334号文件中下发了北京

42、市出让国有土地使用权基准地价表及其说明，对北京市出让国有土地使用权按照不同用途和地价区类的标准进行了具体规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此为基础，进行宏观控制。北京市出让国有土地使用权基准地价表 单位：元人民币/平方米地价区类出 让 金基础设施费土地开发及其它费商业公寓住宅工业市政四源小区配套城镇拆迁近郊征地远郊征地（1）（1）（1）（1）（2）（3）（4）（5）（6）一类3200-54003000-46002000-2700320-540460-800150-4005900-7800150-450-二类2400-32002200-30001500-2000240-320460-80

43、0150-4005900-7800150-450-三类200024001800220010001500180240460-800150-40059007800150-450-四类150020001400-1800800-1000140-180460-800150-4005900-7800150-450-五类1000-15001000-1400600-800100-140460-800150-4005900-7800150-450-六类500-1000500-1000400-60070-100460-800150-4005900-7800150-45075-180七类400-500300-500

44、150-40030-70460-800150-4005900-7800150-45075-180八类70-40070-30050-15025-30460-800150-4005900-7800150-45075-180九类50-7040-7030-5020-25460-800150-400-75-180十类40-5030-4020-3015-20460-800150-400-75-180基准地价计算公式：（1）容积率修正(2)+(3)容积率（4）调整系数（5）或（6）宗地地价按照上表，计算宗地价格时在确定不同土地用途等级出让金和各项费用的基础上，进行容积率修正和出让年限修正，以推算出评估对象的

45、土地价格，由基准地价计算宗地地价的公式为：宗地地价土地出让金基数容积率修正系数基础设施配套建设费容积率土地开发费及其它费用1、土地出让金估算页：12在基准地价范围内取值，取高限、低限均应稍作说明；城区内基准地价偏高，所以一般取低限；但远郊区县基准地价水平正常，可根据实际情况取值。根据北京市人民政府1993年7月6日下发的北京市出让国有土地使用权基准地价表（京政发【1993】34号）及其使用说明，委估地块所在的怀柔县雁栖工业开发区属七类地价区，工业用途的出让金标准为30-70元/平方米页：12楼面单价，由于基准地价法制订于1993年，至今未做修订，当时的此地类的出让金标准比现在的正常水平偏高，因

46、此取40元/平方米；委估地块地上容积率为0.19，容积率修正系数为1，页：12按基准地价要求计算，保留2位小数则该地块单位土地面积的出让金为页：12地面单价： 401=40（元/平方米）出让金总价=4013367.3310000=53（万元）2、基础设施配套建设费页：12在基准地价范围内取值，取高限、低限均应稍作说明根据委估地块的实际情况和该地块的基础设施配套费的客观水平取地面基础设施配套建设费为140元/平方米。3、土地开发及其它费用 参照相关的征地文件和目前该地区正常的征地费用水平，一般为8万元/亩，即地面征地费用120元/平方米。页：13若地面拆迁费在此范围内取值，则这句话保留；否则删除

47、4、求毛地价l 地面毛地价=40140=180（元/平方米）l 毛地总价=18013367.3310000=241（万元）5、求熟地价l 地面熟地价=40140120=300（元/平方米）l 熟地总价=30013367.3310000=401（万元）（二） 成本法求取委估地块地价待估宗地位于北京市怀柔县雁栖工业开发区，通过调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况,按照新土地管理法规定，并结合当地的实际情况,根据成本法测算其地价，其各项费用如下：() 土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用及税费，根据对待估宗地周边地区的土地利用情况和市场资料的调查以及委估宗地的实际情

48、况，土地取得费取每平方米100元。（2）土地开发费根据对所征用土地的开发程度和该区域基础设施配套情况的调查，以及平均开发成本的测算，该地区基础设施配套程度在达到宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气及通暖）及宗地红线内场地平整的情况下，其费用平均为120元/平方米。因此确定该宗地开发费用地面单价为120元平方米。（3）投资利息 根据待估宗地的规模及项目占地的特点，调查确定该土地开发周期为1年，投资利息率按1999年6月10日调整利率后中国人民银行公布的6-12月期贷款利息率5.85%计，假设土地取得费为一次性投入，土地开发费为分期投入,这里土地开发费按平均投入计算则：投资利息

49、= (土地取得费土地开发周期土地开发费1/2土地开发周期)贷款利息率=（10011201/21）5.85%= 5.85+3.51= 9.36（元/平方米）（4）投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入,发挥作用,因此投资利润应与同行业投资回报相一致,工业用途用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑北京市土地开发工业系统投资利润率及该委托方投资利润收益实际情况，以15%作为本次土地评估的投资利润率。则：投资利润(土地取得费土地开发费)利润率 =（100+120）15%= 15+18= 33（元/平方米）（5）土地成本费用=（1）+（2）+（3）+（4） =100+120+

50、9.36+33 =262（元/平方米）（6）土地所有者权益取土地成本费用的15%，则：土地所有者权益=26215% =39（元/平方米）（7）待估宗地50年期土地价格确定 依据成本法测算地价公式：土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利 润+土地所有者权益)年期修正系数 1年期修正系数=1- (1+r)n =0.9661其中: r土地还原利率按中国人民银行公布一年期存款利率2.25%，考虑目前的通货紧缩和一定的风险利率取7% n使用年期50年待估宗地50年期土地使用权价格（地面熟地价） =(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利 润+土地所有者权益)年期修正系数 =（100+12

51、0+9.36+33+39）0.9661 =291（元/平方米）熟地总价=29113367.3310000=389（万元）（8）待估宗地50年期毛地价 地面毛地价=地面熟地价-（土地取得费+土地取得费的投资利息+ 土地取得费的投资利润）年期修正系数 =291-（100+5.85+15）0.9661=291-117=174（元/平方米）毛地总价=17413367.3310000=233（万元）（9）待估宗地50年期出让金 地面出让金=土地所有者权益年期修正系数 =390.9661 =38（元/平方米）出让金总价=3813367.3310000=51（万元）（三）市场比较法求取委估地块地价1、比较案

52、例选择 通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件条件描述如下：选择案例原则：与待估宗地属同一供需圈 与待估宗地用途应相同。 与待估宗地的交易类型相同。与待估宗地的估价期日应接近。交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。案例A：格林沃德公司用地该地块位于北京市怀柔县庙城镇桃山村东,工业用途,用地面积114512平方米，容积率0.2,土地使用年期为50年。审定日期为1999年4月，审定价格为出让金为40元/平方米。案例B：北京依诺维绅家具有限公司生产基地出让项目该地块位于北京市怀柔县凤翔科技开发区,工业用途,用地面积13333平方米，容积率0.3,土地使

53、用年期为50年。审定日期为2001年1月，审定价格为出让金为43元/平方米。案例C：怀柔车辆厂工业用地该地块位于北京市怀柔县怀柔镇大中富乐村,工业用途,用地面积33960平方米，容积率0.17,土地使用年期为50年。审定日期为2001年3月，审定价格为出让金为40元/平方米。（2）比较因素的选择 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：A、交易时间：确定地价指数B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。C、区域因素：主要有交通条件道路通达度、距区域中心距离、距火车货运站距离、基础设施状况、产业集聚度、环境优劣度等。D、个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、地基承载状

54、况、目前规划限制等。（3）比较因素条件说明 估价对象于比较案例的比较因素条件详述见表3表3 比 较 因 素 条 件 说 明 表待估宗地及比较案例比较因素 待 估 宗 地 实 例 A 实 例 B 实 例 C 位 置怀柔县雁栖工业开发区怀柔县庙城镇桃山村东怀柔县凤翔科技开发区怀柔县怀柔镇大中富乐村 土 地 用 途工业工业工业工业 交 易 日 期2001.101999.42001.12001.3交易价格 （元/平方米）待 估404340 交 易 情 况正 常正 常正 常正 常 土地使用年限（年）50505050 交 易 类 型协议出让协议出让协议出让协议出让区交道路通达度临支路临支路临支路临支路 距

55、区域中心距离约6公里约5公里约6公里约6公里域通距火车货运站距离约8公里约7公里约8公里约7公里产 业 集 聚 度较高较低较高较低因基 础 设 施 状 况宗地红线外“七通”宗地红线外“七通”宗地红线外“七通”宗地红线外“七通”素公用设施完备度较完备较完备较完备较完备环 境 优 劣 度污染小污染小污染小污染小个宗地面积 (平方米) 13367.331145121333333960别 宗 地 形 状不规则规则规则规则因 容 积 率0.190.20.30.17素地 基 承 载 状 况承载力较强承载力较强承载力较强承载力较强 目前规划限制有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制 4、编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：、待估宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。、地价指数调查北京市近几年工业用地地价上涨情况,除少数地区工业用地有小幅度上涨外,其它地区无明显上涨,根据待估宗地所在区域的地价无明显上涨实际情况，土地评估报告中上述地区的地价指数以待估宗地的估价期日为基数，将2001年10月的地价指数定为100，按每月平均增长率为0.05%