第一太平戴维斯物业（广州）有限公司工程部运作手册

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1、第一太平戴维斯物业（广州）有限公司工程部运作手册工程部运作手册第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司二零零七年六月（参考版本） 目 录 工程部的作用 职责21.1 工程部主要职责2.2 工程各班组职责范围 部门架构 岗位职责4.1 总工程师岗位职责4.2 副总工程师岗位职责4.3 工程文员岗位职责4.4 强电工程师岗位职责4.5 强电领班岗位职责4.6 强电高级技工岗位职责4.7 强电技工岗位职责4.8 空调工程师岗位职责4.9 空调领班岗位职责4.10 空调高级技工岗位职责4.11 空调技工岗位职责4.12 给排水工程师岗位职责4.13 给排水领班岗位职责4.14 给排水高级技工岗位职责4.

2、15 给排水技工岗位职责4.16 弱电工程师岗位职责4.17 弱电领班岗位职责4.18 弱电高级技工岗位职责4.19 弱电技工岗位职责 前期管理5.1 规划设计的参与5.2 物业施工的参与5.3 物业监理的参与5.4 竣工接管验收5.5 物业移交5.6 交楼流程5.7 二次装修程序 基础管理6.1 用户报修及投诉处理6.2 紧急应急措施6.3 月报告、周报告制度6.4 能源管理6.5 设备技术档案管理6.6 新增、改装及报废设备管理制度6.7 零件、耗材采购6.8 工具管理6.9 人员管理6.10 外包招标制度6.11 报告制度 设备运行管理7.1 工具安全7.2 安全用电制度7.3 防火制度

3、7.4 值班及交接班制度7.5 机房管理制度7.6 设备故障处理7.7 运行事故分析 设备维修管理8.1 设备的维修管理8.2 维修方式与RCM 8.3 修理类别8.4 设备修理计划的编制8.5 设备维修制度的实施8.6 设备维修计划的变更、检查与考核8.7 影响正常营业时的施工及设备维修保养8.8 公共部位巡检制度8.9 年度维修计划 1.0 工程部的作用物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、

4、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合

5、等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管理的重视。提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理公司门。因此根据“一线”部门的意见和要

6、求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。认识这一点非常重要，否则，有的工程部人员常常以老大哥自居，甚至要求别的部门服从他们的需要。如果是这样，那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。我们常常把设备、总务等称作“二线”，“二线”服从“一线”，这是物业管理工作的一条原则，务必把这一条原则认真地贯彻在工程管理的整个过程中。2.0 职责2.1 工程部的主要职责工程部负责：对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养日常运行管理对业主、租户开展有偿服务对装修工程进行监督管理对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：在总经理领导下，具体负责贯

7、彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。制

8、定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、锅炉房、楼宇中央控制室等必须需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师带领技术工人组成。有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工质素的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运

9、、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、总工程师及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的效益。负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安

10、全防火、事故防范措施并督促落实执行。收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照管理处所定的规章和安全标准施工。解答管理处一切有关工程之问题及查询，处理物业内住客之投诉，尽力为他们

11、解决工程有关问题。制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。外判维修保养把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有：制冷机组电/扶梯空调自控机组电话交换主机消防报警系统保安技防系统水处理系统电脑系统工程各班组职责范围强电系统职责范围负责整个电器系统的运行和资料管理。负责发电机的运行管理。负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。负责空调、冷冻

12、设备动力电源供给。负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。负责物业临时供电的安排和计划。对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。负责燃油的储存和发放。配合管理处负责向业主、租户提供有偿服务。详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。空调班组职责范围熟悉空调系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即奔赶现场，处理应急事故。班组员工积极参加

13、业务学习和技术培训，不断提高业务水平。做好空调系统图纸，资料、维修工具的保管，检测仪表的不定期校正。做好空调设备机房的清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。给排水班组职责范围负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如有发现设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格。做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理

14、时，马上报工程部总工程师.做好本班组设备运行报表，对请修单进行登记、编号，同时记录请修完成后的情况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告工程部总工程师，同时提出个人建议或解决措施。做好水泵房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责水箱的清洗。认真贯彻执行工程部总工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。积极配合其它班组工作，努力完成领导交给的各种任务。积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。弱电系统职责范围负责物业的保安，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备， 楼宇自动管理

15、设备，电视设备的运行和资料管理。负责所有以上设备的维护保养和运行记录。详列设备故障的种种现象，汇报给有关的专业维修承造商，使他们于最短时间内，作出适当检修，使设备重新投入运行。配合物业管理组，负责向业主、租户提供有偿服务。中央控制室职责范围熟悉电脑及打印机等部件的应用，掌握系统软件的操作。熟悉系统的分类、监控设备的分布，掌握设施的参数及其操作方法。严格执行工程部规定的机电系统的运行方案。监视设施状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的反应并作报告及提建设性意见。认真完成配电间的值班任务，不得无故离岗。做好电器设备及配电房的消防工作和卫生工作。实行24小时四班/三班制不得擅离职岗，交接班之前做

16、好各类汇总并打印。定期对各类设备和工具做定期清洁、检修、测试。每周、每月总结运行、故障、记录。积极参加业务学习和技术培训、复训，不断提高自己的业务水平。消控中心职责范围消控人员应遵守值班制度，不得随意调班，并按规定交接班。应积极钻研业务，参加专业学习和技术培训，提高技能。应熟悉大楼的消防设备，保证设备的完好，正常运作，并按规范定期检查，试验消防报警系统，灭火系统，作好设备的定期保养工作。应熟悉大楼的平面图，设备所在位置，熟悉消防系统原理图，及消防灭火控制流程图，能应付火警的事件。做好设备的应急抢修工作。 搞好各工种、各部门的配合，完成领导交给的其它各项任务。土木维修职责范围负责公共范围内和管理

17、公司的家具、陈设的修理和翻新。负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改.负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。负责土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。负责公共范围内各式五金配件的安装、修理。电/扶梯班职责范围负责物业内电/扶梯及天车的运行管理。 负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。 部门架构架构参照“物业管理方案中的部门架构” 4.0 岗位职责工程管理的中心思想高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。要管理好这些现代化设备，除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须有一套严

18、格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。设备的正确使用和维修保养，是保证设备完好的两个不可分割的环节。也就是说，要科学管理物业的设备，仅仅靠工程部的检修和保养是不够的，还必须对使用这些设备的各个部门作相应的损伤规程和管理。因此，设备管理是物业各部门相关联的综合管理，而工程部的职能首先的是管理，其次才是检修。工程部必须制定人为损坏设备的经济责任制和合理的报修、检修程序。对重要设备的使用，还应制订严格的设备交接班制度，做好交接班工作，并书面报告值班情况。物业的设备维修保养，要突出以计划内维修(预防性维修)为主的思想。要制定不同时期的设备维修保养计划和严格的保养标准，使保养维修

19、工作达到标准化和表格化。设备的计划内维修，不仅能达到防患于未然，减少计划外维修(紧急维修)的工作量，使设备经常处于良好的工作状态，而且应该检修的时间、内容、标准等具体要求，作为工时定额、检修保养的质量评比、检修工考核、岗位责任制的实施依据。所以，必须通过制定和健全工程部的规章制度，以达到对部属员工的管理。 4.1 职 位：总工程师岗位职责：贯彻执行总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。安排日常的维修保养工作，并监督

20、检查其实施结果。审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话

21、局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法规要求，接受定期之检查、测试和保养。为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。 42 职 位 ：副总工程师岗位职责 ： 按工程部工作计划与总工程师的指示执行工作。及时处理各部（包括：锅炉、空调、机修、电梯、电子、电气等）安装、维修及保养等工作中出现的问题。计划并实施工程部各级员工的培训，督促、检查下属的工作与技能。统筹规划项目，使其既符合安全操作、物质环境、工作间及设备的要求，又能控制成本。负责监督、验收和测试每项机械的维修。

22、策划和组织每一项紧急维修，并及时与有关部门联系，减少误会。每周检查库存及零件消耗情况，如需要及时提出购买申请。在总工程师外出时，代替总工程师全权指挥部门工作。加强检查、签收维修工作日记，保证工作正常运行。协助总工程师监管工程人员及承判商的工作，参与经常性的维修、一般楼宇维修及处理业户的投诉服务要求。经常与管业处及其他部门维持紧密的联系与沟通。发挥工作主动性，完成上级交办的其它任务。43 职 位：工程部助理/秘书岗位职责：在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作并接待来访客人。帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。提醒总工程师按时参加计划中的各种会议。填报有关报

23、表，经总工程师签字后上报总经理办公室。负责工程部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。负责工程部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。负责现金报销和支票的办理。接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。参加工程部例会，做好会议记录并整理下发。负责技术档案的整理存档。4.4 职 位：强电工程师岗位职责：确保变电设备系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电工程师的首要职责。检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现异常立即处理。按照维修保养制度的规定，提出对变电室设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织

24、实施。熟悉掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故，保证配电室的干净整洁。做好下属员工的技术培训和考核工作。培训下属，督导检查下属工作。做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。做好与供电局等外协单位的协作关系。制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。组织电梯设备的年检及外判维修保养工作。提交每周/每月空调采暖系统运行报告，

25、编写停止空调或其它供应的特别通告。协助总工程师进行工作：计算年度开支预算重大设备维修保养外判标书的制定及报价单的审核监管承判商在物业内进行之工程，确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收 4.5 职 位：强电领班岗位职责：协助工程师做好变电室和强电设备的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保强电设备系统的正常运行。认真执行巡视检查制度和维修保养制度，督促检查各班次巡视记录和用电量统计记录，发现异常，及时报告。按照维修保养制度的规定，协助工程师做好对变电设备系统及强电设备系统的维修保养计划及其实施，使变电室设备始终处于良好的运行状况。及时向工程师提出所需零配件的材料清单，保证常用

26、材料零配件的必要库存量。做好班组人员考勤，按时向工程师上报。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。协助工程师搞好物业强电设备、照明系统的运作和维护。按照维修保养制度的规定，作好强电设备、照明系统的维修保养计划安排和组织实施工作，使物业强电设备、照明系统始终处于良好的运行状况。协助工程师做好所需零配件的材料清单，零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要储备量。确保物业所有电梯、扶梯的正常运行。协助电梯公司对物业内所有电梯及附属设备进行维修保养。制定电梯的维修保养制度，报总工程师审批后，

27、负责监督执行。负责物业内自动门的维修保养和故障检修。密切监视和掌握各电梯、扶梯的运行动态，出现故障时应立即召集有关人员排除。广泛收集有关电梯、扶梯保养的资料，以利于电梯的维修。协助作好电梯、扶梯的年检取证工作。4.6 职 位：高级技工(配电电工)岗位职责严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。按照领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保

28、在岗时不出任何问题。每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。 4.7 职 位：技工(维修电工)岗位职责：熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。服从工程师、领班的工作安排，保证按质完成工作任务。

29、按照领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘，防水处理必须可靠。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。 4.8 职 位：空调/给排水工

30、程师岗位职责：确保空调采暖系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面管理责任。检查空调采暖系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报总工程师/副总工程师审定，并负责组织实施。熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工手册，保证空调机房的干净整洁。做好下属员工的技术培训和考核工作。做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使

31、设备系统更加完善。负责制定空调采暖系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。组织冷水机组等设备的年检及外判维修保养工作。提交每周/每月空调给排水系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。协助总工程师进行工作：计算年度开支预算重大设备维修保养外判标书的制定及报价单的审核监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收 4.9 职 位：空调/给排水领班岗位职责：负责物业空调、送风、排风系统设备的维修保养，确保空调系统的正常运行。按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。设备系统出现故障时，要及时组织人力抢修，

32、在最短的时间内恢复其使用功能。要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。根据设备的要求和使用情况，提出对空调设备系统维修保养的计划安排，报总工程师审批后组织实施。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。保证冷冻机组和其它冷冻设备的正常运行。严格执行巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防止隐患酿成大故障。按照维修保养制度的要求，适时安排对冷冻机组和其它冷冻设备的计划维修，使设备始终处于良好的工作状态。建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。做好

33、班组人员考勤，按时向工程师上报。 4.10 职 位：空调/给排水技工岗位职责：严格遵守操作程序，保证冷冻机组及其它制冷设备、空调设备的正常运行。按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对空调设备、冷冻机组和其它制冷设备进行维修保养。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。

34、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。 4.11 职 位：弱电工程师岗位职责：负责电视、音响、楼宇自控室及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。编排电视、音响节目表，经总经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。负责物业重大活动的摄像、音响工作，并分类归档保存。提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部总工程师/副总工程师审定，并负责组织实施。熟悉和掌握所有设备的性能，当

35、设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁。做好下属员工的技术培训和考核工作。做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。提交每周/每月弱电系统运行报告，编写停止系统运行的特别通告。协助总工程师进行工作：计算年度开支预算重大设备维修保养外判标书的制定及报价单的审核监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准工程结束后的验收 4.12 职 位：弱电

36、领班岗位职责：负责物业楼宇自动控制系统(楼宇自控室)、电话机房的维护和保养，确保通讯系统、音响设备系统、电视接收及播放系统畅通无阻。负责业户单元和各功能室以及办公室的电话拆装和维修。与电讯局保持联系。保持电话机房的清洁整齐。每天检查电话系统、音响、电视系统的巡检记录，并对整个系统进行巡视，发现问题立即处理。对物业内电话系统资源及分配情况作出完整详尽的记录。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。按照维修保养制度的规定，提出对楼宇自动控制系统、音响电视设备系统的维修保养计划，每月定期上报工程部，

37、并负责组织实施。熟悉掌握系统设备性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能，不能维修的应立即联系设备厂家解决。贯彻执行岗位责任制、安全责任制、督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。 4.13 职 位：弱电技工岗位职责：严密监控楼宇自动控制系统设备的运行情况并做好记录。服从领班的工作安排，并按时按质按量完成各系统的检测维修任务。熟悉线路布置，清楚电话资源的分布，能顺利完成线路的维修改造工作。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不

38、交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保电话系统的正常运行。熟悉系统的工作原理、线路连接，一旦出现故障，马上进行抢修。在尽可能短的时间内恢复所有功能。严格执行岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。 5.0 前期管理5.1 规划设计的参与物业开发，是指针对土地和房屋建筑进行当项或多项建设活动。管理处在前期参与物业开发，是创造优质工程的重要保证。管理处参与物业规划设计管理处参与物业规划设计，可以以咨询报告的形式，陈述实施物业管理的必要条件，以及以往管理实践和用户在生活中发现的规划设计问题或缺陷，使这些问题在规划设计时能够予以

39、避免。具体涉及的方面有：配套设施：配套设施，是指配合主体物业使用的，为主体物业服务的设施。如办公楼综合项目的规划设计必须考虑到商场、餐饮、娱乐、康体、停车场、银行、邮政等配合状况；公寓和别墅项目则应该考虑到学校、幼儿园、商场、体育锻炼及活动场所，甚至饮食、邮政、储蓄、美发美容等设施。水电供应：规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展的需要，水电供应容量应留有余地，不能硬套国家标准，避免无法正常使用或带险使用水电。安全保卫：在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，为用户创造安全的居家办公环境。垃圾处理：根据各地气温的不同，采用适宜的垃圾处理方式。消防方面：要特别注意各种消防死角的消防设施。建筑

40、材料：管理处应根据自己在实践中掌握的有关建材情况，向设计单位提交一份各品牌、型号建材的使用情况报告，以便设计单位择优选用。其他：如房屋使用功能、结构等。总之，管理处应从用户立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请设计单位注意。 5.2物业施工的参与工程施工是建筑产品原生产阶段，建筑产品的质量如何正直接取决于建设工程质量，为保证建设工程质量就必须要有符合标准的工程设计、合格、充足的材料设备供应，优良的施工能力和施工技术。由于我国长期以来建筑工程质量的合格率和优良品率不高，房屋建筑工程质量问题尤为严重，如屋面，外墙面，渗漏、管道堵塞，地墙面及顶棚空鼓开裂，门窗制作、安装粗糙，开启不

41、灵等。因此国家建设部已明文规定，我国的施工建设要迅速向建设监理制过渡，向国际惯例靠拢。一批工程监理公司业已应运而生，其中管理处参与物业监理更具有重要意义。如果物业在施工建设一开始就马虎从事，得过且过，不能严格把好质量关，物业建成，物业管理公约一旦宣生效，管理处就可能遭受损失。因为，管理处必须履行合同中规定的义务和责任。所以，管理处要选派各种类专业人员参与施工监理。 5.3物业监理的参与管理处参与物业监理的必要性目前我国施工建设实行建设监理制，管理处介入施工监理具有特殊意义。管理处拥有物业管理使用情况的第一手资料。管理处不仅接管新建的楼字，还管理着使用较长时间的物业，因此对楼宇使用过程中暴露出的

42、各种工程质量问题都了如指掌，诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何走才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些问题如有管理处做现场指导和监督，就会在施工中予以解决而不致遗留后患，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。因此管理处应积极参与工作，为以后的管理打下坚实的基础，同时也尽到服务业主的义务。物业管理本身需要掌握物业的全部情况。如果管理处对所管理的物业内部结构，管线布置，甚至所用建材的性能知之甚少或毫不了解，就很难管理好物业，甚至无法管理。而开发商及施工单位在完成一个项目的开发后就会赶赴新的工地，不再理会该建筑的使用情况(除一年保修期外)。在此后长达几十年的使用过程中，

43、只有业主和管理公司来应付各种可能出现的问题。所以，管理处有必要先派相应专业的管理人员参与施工监理，熟悉该物业的各个部分，做到清楚明白，这样物业管理工作才有可靠的基础。管理处参与施工监理有益于良性开发。对开发商来讲，管理处参与施工监理，加强了监理力量，使工程质量多一份保证，同时又能保证建筑移交和日后管理的连续性，为开发商节省了时间，有利于提高工程质量、工期及售后服务诸方面的信誉。物业施工监理的基本内容对物业施工企业资质的监督为保证物业施工质量，物业施工企业必须具备以下基本条件：有独立组织生产和进行经营管理的组织机构；有与承担施工任务相适应的技术人员、管理人员和生产技术工人；有与承担施工任务相适应

44、的生产机具和流动资金；有健全的会计制度和经济核算办法，能独立进行经济核算；有保证工程质量和施工工期的手段和设施。物业施工企业具备了上述条件，还要有法人资格，国家对施工企业实行资质年检。管理处参与物业施工监理可以即时发现物业施工企业单位或个人伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖和复印资质等级证书或资质审查证书等非法行为，防止施工企业无照施工，越级承包，层层转包的现象发生。对施工企业资质监督管理的着眼点，就是保证施工企业所承包的建设项目工程与企业自身具备的施工能力相适应，确保工程施工质量。对建筑工程质量技术标准执行情况的监督在工程建设中推行标准化，是我国的一项长期而重要的技术经济政策。目前，我国在工

45、程建设标准工作中，已形成了一套比较完整的、适合我国基本建设实际需要的管理体系和工作体系，为种类工程的建设，提供了1875项标准、规范、规程，尚有一批列入计划的标准制定项目，正在不断地起草和修改之中。工程项目标准是以工程建设各环节中的专业技术为对象而制定的，每一项标准都有其特定的适应范围。因此，客观上工程建设标准可以划分为基础标准；质量标准；安全、卫生、环保标准；试验、检验、评定标准等四类。管理处参与物业施工监理，有助于强化工程建设标准的实施与监督。对建设工程质量的监督物业管理应监督施工企业根据设计单位提供的施工图施工图要附有材料表编制施工图预算包括材料设备预算和施工组织设计；施工中严格按照施工

46、图纸施工，如需变动必须取得设计单位同意；按照施工顺序合理组织施工；地下工程和隐蔽工程，特别是基础和结构的关键部位，一定要经过检验合格，并做好原始记录，才能进行下一道工序。管理处参与施工监理的方法管理处可以选派各类专业人员参与施工建设监理。在监理过程中，有关人员应尽可能全面地收集该建筑的各种资料，同时熟悉各个部分，为以后的管理作好充分准备，并应从组织上明确参与监理人员的工作责任，以免发生舞弊受贿或渎职行为。 5.4竣工接管验收竣工验收与接管验收当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后，施工单位需向建设单

47、位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。凡新建、改建、扩建的工程项目，按批准的设计文件所规定的内容施工完毕，具备使用条件时，都必须经过验收并及时办理交付手续。接管验收是指管理处接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进

48、入了使用阶段，而使用管理是由物件业管理公司来进行的，加上管理处参与了前期设计和施工，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由管理处代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当管理处向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、预交水电费押金、领取用户手册等。接管验收和作用接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果管理处在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一但接管合同生效，管理处就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中

49、出现的问题必须由管理处和业主来应付。因此，管理处应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在：明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过管理处的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。为后期管理创造条件。通过接管验收，一方

50、面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。接管种类按接管物业特点，分为新建物业接管和原有物业接管。按取得方式可分为协议取得和招标取得。协议取得是指建议单位(管委会)与管理处经协商达成委托代管协议；招标取得采用公平竞争的方式，建设单位(管委会)公开发标，各管理处投标，竞争取得管理权。按委托方式又可分为承包方式和代理方式。承包方式是由管理公司负责全部管理费收支，盈亏与委托者无关。代理方式是由管理公司每月固定

51、向委托者收取部分费用，如管理人员工资及各项福利、清洁费、水电保养费、服务代理酬金等，其他各项支出则实报实销。物业接管验收的程序新建房屋接管验收程序：建设单位书面提请接管单位验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。原有房屋接管验收程序：移交人书面提请接管单位接管验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；接

52、管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转称登记若无产权转移，则无须办理)物业接管验收的条件新建房屋接管验收的条件：新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格； 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号经有关部门确认。原有物业接管验收的条件：

53、房屋所有权、使用权清楚；土地使用范围明确。物业接管验收应检索提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料：I.产权资料：a)项目批准文件；b)用地批准文件；c)建筑执照；d)拆迁安置资料。II.技术资料：a)竣工图-包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b)地质勘察报告；c)工程合同及开、竣工报告；d)工程预决算；e)图纸会审记录；f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g)隐蔽工程验收签证；h)沉降观察记录；i)竣工验收证明书；j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k)新材料、新配件的鉴定合格证书；l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书；检验合格证书

54、；保修单据等文件；m)砂浆、混凝土试块试压报告；n)供水、供暖的试压报告。原有房屋接管验收应检索提交的资料：I.产权资料：房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及定、附着物清册。II.技术资料：房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。物业接管验收的标准新建房屋接管验收的标准主体结构：地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值(GBJ10-钢筋混凝土结构设计规范)；木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合

55、GBJ206木结构工程施工及验收规范)中2.1.1条的有关规定；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11(建筑抗震设计规范外墙不得渗水。屋面：各类屋面必须符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。楼地面：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；卫生间、阳台、盟洗间地面

56、与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；楼地面应平整牢固，接缝密合。装修：钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度：进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏；木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。强电：电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙

57、应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点，必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/KV；应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求；电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸

58、资料均应符合要求；可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；除上述要求外，同时应符合地区性“低压电器装置规程;的有关要求。水、卫、消防：管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、，无滴漏。水应试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位；高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活；水泵安装

59、应平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合GBJ16(建筑设计防火规范)、GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。采暖：采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行；锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如；各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气；管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象；锅炉辅机应运转正常，