欣都龙城商业、办公建议书

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1、XIN DU CITY GATEAug.22.2008中国-云南省-昆明市CHINA-Yun Nan Province-Kun Ming欣都龙城欣都龙城XIN DU CITY GATE商业、办公建商业、办公建 议书议书COMMERCE, OFFICEPROPOSAL XIN DU CITY GATE我们在哪儿？我们在哪儿？ Where are we?XIN DU CITY GATE投资云南投资云南 Investing in YunnanInvesting in Yunnan1960 Km1270 Km630 KmBangkokShanghaiChengdu关键数据关键数据Key Data4千5

2、百万常驻居民45m inhabitants总面积394,000平方公里394,000 sq.km2继成都之后西南地区发展第二快的城市Second fastest China south western growing capital city after Chengdu中国城市中定位：面向东南亚地区的门户城市Positioned as China gateway to southeast Asia 与缅甸、老挝、越南通过不断完善的交通系统共享4060公里长的边界Shares a 4,060 km border with Myanmar, Laos and Vietnam with well d

3、eveloped transportation infrastructures扮演东南亚国家联盟ASEAN中的领导角色-中国自由贸易公约自2010年开始加速该进程Will play a leading role in the ASEAN - China free trade pact to enter into force from 2010XIN DU CITY GATE24 Km24 Km4 Km4.5 Km昆明主城规模Main City Size 24 X 24 Km2内环内规模Inside inner ring Rd. 4 X 4.5 Km2昆明规模昆明规模 Kunming SizeK

4、unming Size上海主城规模Main City Size 27 X 28 Km2内环内规模 Inside inner ring Rd. 15 X 13 Km2成都主城规模Main City Size 20 X 22 Km2内环内规模Inside inner ring Rd. 6 X 6 Km2XIN DU CITY GATE云南省会，城市常住人口620万Yunnan capital city 6.2M urban population 新的城市规划将使城市体量从2005年至2020年规模扩大一倍，定位为面向东南亚的区域性国际化城市Will double in size by 2020 f

5、rom 2005聚集了全省主要的财富：40%的零售市场份额Concentrating most of the provinces wealth: 40% of its retail sales中国面对东南亚地区贸易、金融、运输的枢纽Chinas hub for trade, financial and transportation to southeast Asia countries2011年将建成中国第四大空港Will be home to Chinas new fourth largest airport by 2011对外信息对外信息 Information shown to outs

6、ideInformation shown to outsideKunming上海2000年人均消费性支出为8,868元XIN DU CITY GATE定位信息定位信息 Information for positioningInformation for positioningXIN DU CITY GATE办公楼市场：面向东南亚的地区性市场Office: regional china to regional Asia零售市场：高-中-低兼容的市场Retail: High-mid-low market sizes市场特征市场特征 Market characterMarket characterX

7、IN DU CITY GATE定位要点定位要点1：地区型：地区型Positioning key point 1: Regional typeXIN DU CITY GATE我们有什么我们有什么? What we have?XIN DU CITY GATE宏观环境宏观环境 Macro environmentMacro environment开发商Developer政府Government消费者Customers竞争者Competitors团队 Team资金 Capital物业 Property市政配套（地铁、道路、学校、医院、公园等） Infrastructure (Subway, Road,

8、School, Hospital, Park, etc.)规划引导（人口、政策等） Planning (Population, Politics, etc.)百货店 Dept. store商业街 Commercial street特色街 Special street步行街 Pedestrian street休闲街 Leisure street娱乐街 Entertainment street大卖场 Hypermarket美式休闲坊 Block leisure area销品茂 Shopping mall未知部分未知部分 Unknown part有效人口 Target population市值 Ma

9、rket value未来 Future市场定位Market positioningXIN DU CITY GATE改善可控因素改善可控因素 Make the controlling elements better-政府政府GovernmentXIN DU CITY GATE区政府District Gov.省政府Province Gov.宏观环境宏观环境- -政府政府 Macro environment-GovernmentMacro environment-Government市政府City Gov.2011年新空港最大年吞吐量7500万人次New airport by 2011 capaci

10、ty for 75 M persons/year东南亚地区公路Road connected with South east Asia5条地铁线路，2011年开通首条5 Metro lines, first open on 20113个开发重点：火车站、东风广场、项目所在地3 developing cores: Railway station area, Dong Feng square area, Project area北京路北段延伸Beijing Rd. Nr. Part extension2个重点高中、1所医院的设立，5个公园的完善2 high class senior schools,

11、 1 hospital establishment, improvement for 5 parks配套设施完善Infrastructure improvementXIN DU CITY GATE商业规划商业规划 Commercial PlanningCommercial PlanningProject北部城市副中心定位North area Sub CBD positioningXIN DU CITY GATE市政建议 Infrastructure suggestion1. 地下预留与地铁站衔接口，形成环通Preparation for subway interchange connectio

12、ns under ground, circulation2. 公交停靠站建议沿北辰、金色大道设置Along Beichen/Golden Rd. sets bus stations3. 办公为主保留用地Keep for office usageXIN DU CITY GATE昆明昆明Kunming欣都龙城欣都龙城Xin Du City Gate正义路步行街正义路步行街6 Km by car正义路步行街至项目车程正义路步行街至项目车程6公里公里6 km from Zhengyi Pedestrian street完美距离完美距离 Perfect distancePerfect distanceX

13、IN DU CITY GATE7.4km by car徐家汇商圈徐家汇商圈Xujiahui8.4km by car五角场商圈五角场商圈Wujiaochang南京路步行街南京路步行街完美距离完美距离 Perfect distancePerfect distance上海上海ShanghaiXIN DU CITY GATE6.4 Km by car新宿商圈新宿商圈Shinjuku涉谷商圈涉谷商圈Shibuya6.6 Km by car银座银座Ginza完美距离完美距离 Perfect distancePerfect distance东京东京TokyoXIN DU CITY GATE战略要地 Stra

14、tegic location 城市规划的方向CITY PLANING DIRECTION+ 地理位置的优势GEOGRAPHIC POSITIONING + 公共设施INFRASTRUCTURE= 地区商贸中心地区商贸中心SUB CBD(徐家汇、新宿徐家汇、新宿)XIN DU CITY GATE命名地标Naming for landmark 市中心往北市区DOWN TOWN TO NORTH DISTRICT联系LINK 北市区往市中心NORTH DISTRICT TO DOWNTOWNCITY GATEXIN DU CITY GATECITY GATE价值CITY GATE value 涵义：

15、双向-进出MEANING FOR BOTH SIDE IN/OUT基本词汇=容易记忆BASIC WORDS = EASY TO RETAIN 与中文名称组合=国际化视角COMBINE WITH ORIGINAL CHINESE NAME = INTERNATIONAL FLAIR命名地标Naming for landmarkXIN DU CITY GATE定位要点定位要点2：商贸组团区：商贸组团区Positioning key point 2: Business Group ZoneXIN DU CITY GATE别人有什么别人有什么? Whats the others?XIN DU CITY

16、 GATE改善可控因素改善可控因素 Make the controlling elements better-竞争者竞争者CompetitorsXIN DU CITY GATE竞争者竞争者- -位置位置 Competitors-LocationsCompetitors-Locations123Beijing Rd.Dongfeng Rd.Xin Du City GateWWWWWCCCCCWTTMProjectRing Rd.Main Rd.Zhengyi Rd. Pedestrian streetwWal-mart 6Carrefour 5Metro 1Trust mart 2CMTSubw

17、ay line (2008 Dec. start, 2011 open)GEGolden Eagle dept. storeGKGingko dept. storeHH.K. New world dept. storePParkson dept. storeZZhengyifangTSTime square (Shuncheng)顺城GEGKGKGKGKHPPZTS参考项目Reference projectsHCHCHarmony century和谐世纪广场JSJSJin Se Jun Yuan金色俊园GBGBGolden Bund金色外滩TYTYTai Yang New City泰旸欣城MM

18、MOMA摩玛MMXIN DU CITY GATE编号项目名称商业面积（平方米）业态开盘时间Z正义街150,000零售+餐饮Dec.2008TS顺城时代广场130,000综合体Dec.2008HC和谐世纪广场250,000综合体招商JS金色俊园40,000（预估）主力店招商GB金色外滩10,000（预估）社区休闲2006TY泰旸欣城10,000（预估）社区休闲2006MM摩玛12,000（预估）商务居住服务2006ZTSHCJSGBTYMM竞争者竞争者- -业态业态 Competitors-formatCompetitors-format市中心传统业态饱和Strong Downtown超市发展完

19、善，趋于饱和Mass market well developed, hypermarket no more战略要地战略要地 新选择新选择Key location New ChoiceXIN DU CITY GATE探索未知探索未知 DiscoveryXIN DU CITY GATE商圈内食品总市值Food M.V.In Catchment area商圈内衣着总市值Clothing M.V.In Catchment area竞争者Competitors竞争者Competitors可见市值Visible Market Value合理业态及面积配比Reasonable format and area

20、s可靠性高的财务收益预估Reasonable income estimation分析模型分析模型 Analysis modelAnalysis modelXIN DU CITY GATE人口结构人口结构 Population structurePopulation structure盘龙区城市化率89.9%，高于中心4区和城市平均率各12和31个百分点Panlong Civilization rate: 89.8%(上海91.3%)XIN DU CITY GATE20082008商圈有效人口商圈有效人口 2008 Catchment area2008 Catchment area第一商圈住宅套

21、数Primary Zone: 5,930第二商圈住宅套数Secondary Zone: 63,480Secondary Zone North: 27,374Secondary Zone East: 11,017Secondary Zone South: 18,160总套数Total: 69,410 Apartments指标: 2.83 人/户Index: 2.83 persons/family第一商圈有效人口P. Zone useful population: 16,782第二商圈有效人口S. Zone useful population: 179,648第一、二商圈合计有效人口第一、二商圈合

22、计有效人口P,S total useful population: 196,430SS-1SS-2SS-3SS-4SS-5SE-2SE-3SE-4SE-5SE-6SS-6SS-7SS-8SS-9SS-10SS-11SS-12SE-7SN-2SN-1SN-3SN-4SN-5SN-6SN-7SN-8SN-9SE-1SS-13P1P2P3P43.2 km1.2 km5 kmXIN DU CITY GATE一环商圈有效人口一环商圈有效人口 1st Ring Rd. Catchment area1st Ring Rd. Catchment areaTI10TI5TI9TI7TI8TI6TI4TI3TI1

23、TI2TI11TI12TI13TI14TI15第三商圈住宅套数Tertiary Zone: 37,870 apartmentsTI11-TI15 panlong: 7,818TI1-TI10: 30,052指标: 2.83 人/户Index: 2.83 persons/family第三商圈有效人口第三商圈有效人口T. Zone useful population: 107,172XIN DU CITY GATE至至20142014年导入人口年导入人口 To 2014 planning populationTo 2014 planning population2008-2014年末盘龙区常住新增

24、人口266,000* 资料来源：昆明主城区住房建设规划 ProjectXIN DU CITY GATE20082008市场消费力市场消费力 Market valueMarket valueXIN DU CITY GATE办公员工市值办公员工市值 Office workers Market valueOffice workers Market valueXIN DU CITY GATE如何迎合需求？如何迎合需求？ How to match the needs?XIN DU CITY GATEA 商务休闲商务休闲 Biz Leisure商务服务店；商务体检中心；银行；票务中心；培训机构咖啡；旅行社

25、；茶艺；东南亚餐饮；美容美体；演艺吧；交友会；音乐酒吧；故事吧；西式快餐；民俗风味小吃B 潮流零售潮流零售 Fashion Retail品牌服装；流行服装；鞋店；运动主题店；个人生活护理用品店；婚纱影楼；动漫玩具；礼品工艺品；民族个性服饰；化妆品；饰品；旅游商品；钟表眼镜；家居用品；营养品店；茶叶店；食品店；糖果店；淘宝小店；百货店C 时尚品味时尚品味 Life style形象设计室；私人俱乐部；红酒俱乐部；个性饰品；时尚发布；雪茄俱乐部；美甲坊；美容店；发廊；品味书吧；通讯数码店；彩扩店；多功能吧；酒吧；水吧；冷饮吧；咖啡；食品店；水果吧休闲餐饮D 娱乐文化娱乐文化 Entertainmen

26、t & culture影院；室内主题娱乐；主题酒吧；主题餐厅；音像店；特色文化零售；艺术创作展示；个人收藏品；书店E 生活服务生活服务 Living service洗衣店；鲜花店；便利店；医科诊所；口腔诊所；烟酒店；房屋中介；装饰公司；比萨店；西式快餐；休闲餐饮；桌球俱乐部；游艺俱乐部；瑜伽馆；游泳馆；健身馆 可选业态（举例） Business format choice (example)XIN DU CITY GATE租户组合-居民TENANT MIX-RESIDENTS供给供给Offer竞争性竞争性Competition项目约束项目约束Site Constraint规划规划Plan主力店

27、主力店Anchor+放弃放弃Retreat时尚时尚/美容美容Fashion/Beauty-+差异化差异化Differentiate生活品味生活品味Lifestyle+差异化差异化Differentiate电子产品电子产品Electronics+放弃放弃Retreat运动运动Sports+关注关注Focus餐饮餐饮Restaurants+关注关注Focus休闲休闲Leisure+合适合适On par Capacity业态方向建议 Business direction suggestionXIN DU CITY GATE租户组合-办公人员TENANT MIX OFFICE CLIENT关键供给关键

28、供给Key Offer竞争性竞争性Competition项目约束性项目约束性Site Constraint规划规划Plan餐饮餐饮Restaurant+-差异化差异化Differentiate特色快餐特色快餐QSR+-关注关注Focus休闲休闲Leisure+合适合适On par商务服务商务服务Biz services-关注关注Focus生活便利服务生活便利服务Life support services-差异化差异化Differentiate业态方向建议 Business direction suggestionXIN DU CITY GATE定位要点定位要点3：前期以第一、二商圈为核心，：前

29、期以第一、二商圈为核心，重点饮食、时尚品牌重点饮食、时尚品牌Positioning key point 3: P, S zones are the cores of beginning, focus on Food, fashion brandXIN DU CITY GATE改善可控因素改善可控因素 Make the controlling elements better-开发商开发商DeveloperXIN DU CITY GATE宏观环境宏观环境- -开发商团队开发商团队 Macro environment-Developer teamMacro environment-Developer

30、 team昆明北市区客运有限公司昆明北市区客运有限公司Kunming Bei Shi Qu Public Transportation Co., Ltd.云南怡成建筑设计有限公司Yunnan YICHENG Architectural Design Co., Ltd.广告设计单位：昆明策维广告有限公司Kunming Thinkwell Advertising Co., Ltd.昆明风之铃市场研究有限公司Kunming Feeling Marketing Research Co., Ltd.欧联投资有限公司（香港）上海三千越甲投资管理咨询有限公司Euro channel Investment C

31、o., Ltd. (H.K.)Shanghai SanQianYueJia Investment Management Consultant Co., Ltd.资金资金 Capital土地土地 Land建设建设 Construction销售销售 Sales租赁租赁 Lease建筑设计 Architect创意、广告 Creative idea/AD.市调、协调 Marketing research/Coordination定位、租户组合、主力租户及投资者协调Positioning, tenant mix, anchor tenant and investor coordinationXIN DU

32、 CITY GATEOffice 28F(Commerce 1-2F)Office 47F(Commerce 1-2F)Apartment 30FApartment 30F(Commerce 1-3F)Hotel 30F(Commerce 1-4F)SOHO 17F(Commerce 1-4F)Commerce 5FCommerce 3-4FCommerce 2F麦德龙麦德龙METRO总体布局建议 Master planning suggestion商业主线商业主线 Commerce main lineCBD氛围氛围住宅氛围住宅氛围公寓与自助式酒店功能对换，酒店临近北辰路Function ex

33、changes between Apartment with service hotel, hotel closing to Beichen Rd. XIN DU CITY GATE总体规划要点MASTER PLANING ISSUE零售相关RETAIL RELATED缺少吸引力的商业角落SITE CORNER ATTRACTIVENESS所有零售区域的联系COMMUNICATION BETWEEN ALL RETAIL AREASB1-F1的联系B1-F1 COMMUNICATIONF3有些部分过小，不能为零售所利用F3 RETAIL FOR SMALL FLOOR PLATES CANNO

34、T USEF1内街分支商业单元无法和主通道互动F1 STREET SIDE UNITS NOT COMMUNICATING WITH PROJECT CENTRAL STREET取消零售中心线中的车道Cancel car traffic in middle of retailXIN DU CITY GATE无内部动线Without internal circulation缺少吸引力AttractivenessB1-F1缺少联系B1-F1without link死角Dead corner总体布局建议 Master planning suggestionXIN DU CITY GATESUNKEN

35、 概念1入口退后，留出更宽阔场地；Main entrance back up, keep more space for activities;取消台阶，改用坡道；Cancel stairs, change to ramp;取消地面楼板，改用SUNKEN概念。Cancel F1 floor, change to SUNKEN concept. 2F回廊相连。2F corridor link.1重新安排B1车辆入口；Re-locate B1 car entrance;移动自动扶梯至1号写字楼附近；Autowalks changed to No. 1 Office;改变1号写字楼大堂布局。Chang

36、e No. 1 office lobby design.2每层商业及办公设施将与设计师一一沟通每层商业及办公设施将与设计师一一沟通Each commercial and office floor will communicate with architectureXIN DU CITY GATE如何创造需求？如何创造需求？ How to create the needs?XIN DU CITY GATE开创性设计Creative design合理布局Good planning品牌管理Brand management+SUNKEN CONCEPTSUNKEN概念小型主力店Mini anchor消

37、费动线Consumption circulation分析模型分析模型 Analysis modelAnalysis modelXIN DU CITY GATE建议Suggestion从B1至F1的全开放式空间From B1 to F1, full opened areaSUNKEN 概念XIN DU CITY GATESUNKEN 概念XIN DU CITY GATESUNKEN 概念XIN DU CITY GATE合理布局 Good planning理想化的动线OPTIMIZED PEDESTRIAN FLOW白天、晚上DAY & NIGHT白天及傍晚DAY & EVENING车辆进出Car

38、 in/out进入Call in进入Call in活力/休闲的设计Attractive/leisure design活力/休闲的中庭Attractive/leisure atriumXIN DU CITY GATE餐饮、零售F&B, retailQSR、娱乐QSR, Entertainment特色餐饮SpecialityF&B生活品味、休闲Life StyleLeisure休闲餐饮服务Light F&BServices麦德龙Metro Mass &Daily合理布局 Good planning进入Call in进入Call inXIN DU CITY GATE定位要点定位要点4：时尚、互动：时

39、尚、互动Positioning key point 4: Fashionable, InteractiveXIN DU CITY GATE结论 Conclusion地区型地区型Regional type地区商贸中心地区商贸中心SUB CBD商贸组团区商贸组团区Business Group Zone前期以第一、二商圈为核心，重点饮食，时尚品牌前期以第一、二商圈为核心，重点饮食，时尚品牌P, S zones are the cores of beginning, focus on Food, fashion brand时尚、互动时尚、互动Fashionable, Interactive自然、时尚、

40、品味、价值的都市生活体验Natural, fashion, style, value urban life experienceXIN DU CITY GATE欣龙广场欣龙广场City Life PlazaCity Life PlazaXIN DU CITY GATE昆明北市区客运有限公司昆明北市区客运有限公司Kunming Bei Shi Qu Public Transportation Co., Ltd.云南怡成建筑设计有限公司Yunnan YICHENG Architectural Design Co., Ltd.昆明策维广告有限公司Kunming Thinkwell Advertisi

41、ng Co., Ltd.昆明风之铃市场研究有限公司Kunming Feeling Marketing Research Co., Ltd.欧联投资有限公司（香港）上海三千越甲投资管理咨询有限公司Euro channel Investment Co., Ltd. (H.K.)Shanghai SanQianYueJia Investment Management Consultant Co., Ltd.后续工作 Next step昆明风之铃市场研究有限公司Kunming Feeling Marketing Research Co., Ltd.执行Action欧联投资有限公司（香港）上海三千越甲投

42、资管理咨询有限公司Euro channel Investment Co., Ltd. (H.K.)Shanghai SanQianYueJia Investment Management Consultant Co., Ltd.商讨细节Detail discussion汇报并决策Report & take decisionXIN DU CITY GATEThe copyright proprietor has licensed the proposal comprised in this document for Kunming Bei Shi Qu Public Transportation

43、 Co., Ltd. use only. All rights reserved. Any unauthorized copying, editing, exhibition, hiring, lending, public performance, diffusion and/or broadcast of this documents of any part there of is strictly prohibited.版权持有公司限制本教材只供昆明北市区客运有限公司昆明北市区客运有限公司使用。除预先获得书面许可外，任何本资料之全部或部分内容被复印、在公众场合展示、传播、传送或租售、交换或其他交易用途均属违法。 欧联投资有限公司欧联投资有限公司/上海三千越甲投资管理咨询有限公司上海三千越甲投资管理咨询有限公司倾情奉献倾情奉献Euro Channel Investment Co., Ltd./Shanghai San Qian Yue Jia Investment Management Consultant Co., Ltd. Presents