《南阳亿安时代广场商业推广营销思路》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南阳亿安时代广场商业推广营销思路（9页珍藏版）》请在装配图网上搜索。
1、亿安时代广场商业推广营销思路一、整体商业规划设计建议通过对桐柏县文化路与大同路地块（原县检察院）的实地考察、市场的调查情况、本项目初步设计方案及设计的可能性对项目做以下建议，供贵司参考：1、 2号楼室内进深太长达到28米，单个商铺的面积达到80-90平方米，后期商铺销售时商铺总价偏高，大大降低目标客户群，不利于商铺的单独销售，同时也会影响商铺单价的提升。进深过长还影响单个商铺的使用价值，不利于商户的经营，也会加大后期招商的难度，从而增加项目成功开发的风险。我司建议对整个项目的规划做适当的调整：1）把2号楼的底商以内街的形式做桐柏县的第一条室内商业步行街，内街人行通道宽度为3米，内街通道面积可以
2、分摊到每个商铺中。2）2号楼一楼北向商铺进深为16米左右，临南向内街商铺进深8.4米；2号楼的北向铺可以考虑双向开门。3）2号楼在北向开商业中间的楼梯可以考虑取消，要多考虑人在内街的停留长时间，开口处开不低于3.6米的入口与内街走廊相连。4）2号楼一楼内接的商铺中的自动扶梯，建议改为单向楼梯，同时扶梯靠近住宅的楼梯口这边，主要考虑内街靠北面商铺的向内街开口通道的贯通整体性。5）考虑在在2号的一二楼设计公共卫生间，方便购物者和部分商家的生理需求。建议设在住宅通道与人行楼梯包围处。2、根据本地块的特征、原建筑物特性及周边情况，原建筑设计方案在整个商业街的人流动向上存在局限性，本县中心商城就是的失败
3、就是一个明显案例，建议做以下修改： 1) 原办公楼（4号楼）不增宽只改造，增加观光电梯，原办公楼（4号楼）东面增加做2-3层的商铺，增大商业的面积，3层可以考虑后期物业管理用房。西面增加2层的商业，与大同路上的大门建筑平齐。西面增加部分前期可以考虑做营销中心使用。 2) 在2、4号楼东面的设计上要考虑从广场向大同路引导人流的建筑处理。如可以考虑在2号楼拐角处一二层商业做成弧形的建筑、标示指引建筑等。 3) 整个项目二楼栋与栋之间分别用连廊相接互通。 如1号楼二楼与2号楼二楼之间、2号楼与3号楼二楼、4号楼二楼之间用连廊连接，增加人流的互通。3号楼考虑设置从在广场上直接到二楼内走廊的外楼梯的设置
4、（设置后可以减少一个上二楼的内部楼梯），如果达不到，3号楼的南边考虑设置一楼到二楼的单向自动上行扶梯。2、4号楼西面（靠大同路）也要考虑一楼到二楼的外楼梯的设置。 4) 为了充分考虑商业的人气，建议将1号楼西面作独立商铺与便于与3号楼形成商业街，这样需要将一层的卫生间改到1号楼的北面楼梯间东侧。1号楼东、西两侧的商业楼梯在满足设计的情况下建议向中间移动，便于1号楼东西两侧可以设立独立的商铺，做到商业价值的做大化。 5) 项目临大同路入口处做醒目、大气的项目案名，具有浓厚的商业气息，让经过此处的市民很容易看到。文化路侧做个有特色的项目标示建筑小品。1号楼在二、三层楼中部面向广场的外墙上做大型的L
5、ED电子显示屏，便于后期商家的宣传和吸引人气。6）喷泉广场的设计要充分考虑人车分流和停车、休闲位置的合理布局。7）地下一层的通道考虑相互之间互通，如住宅与主力商业、休闲广场之间考虑互通，主力商业与休闲广场之间互通，住宅与主力商业、休闲广场之间还要考虑住宅安全的设置问题。3、关于相关尺寸的修改：1）2、3号楼的一层层高建议为4.5M，二层层高不低于3.9M。2) 2、3号楼的二层外内廊的宽度建议由原来的2M改为2.4M，连接外廊宽均应不低于3M。4、在3号楼的西面和1号楼的北面考虑设置集中摩托车、自行车车棚。二、商业定位思路在确定本项目的主题定位之前，可以先行针对项目所处在的区位特性进行整体的分
6、析：1） 桐柏县目前的商业形态多为传统的临街门面，商业业态比较分散，没有集中化效应；2） 大部分商业业态多为临近周边的配套商业，品质均不高，各行业均零散分布，未凸显片区辐射效应，商业影响力不大，多为临街补缺型的商业；3） 桐柏县目前的零售业态中还未出现商场式百货的商业形式，中高档尤其缺乏，随着区域内的消费需求逐渐多元化和淮河旅游经济发展，百货业态市场的需求将存在较大的潜力。4） 桐柏县目前在娱乐主题性商业目前还是空白，步行街模式的商业布局能给予桐柏县一种新的商业格局，吸引投资客户的关注。总结而言，亿安时代广场的商业定位思路要着眼于整个桐柏县的未来商业需求潜力出发，针对目前桐柏县的商业发展前景作
7、为大背景，将本项目的商业影响力定位整个桐柏县的商业中心，即是：主驱型定位：作为一个城市的中心、商业潜力中心，辐射整个桐柏县，能够成为一个桐柏的商业标杆！最终评定：主驱定位是大方向，亿安就是桐柏的“心”商业业态面向周边地区甚至全市，作为潜力的商圈来规划；三、整体商业组合定位1、定位方式：确定一个主题性的商业业态，以这个主题业态为概念，吸收目前桐柏缺乏的商业业态进行组合。百货零售主题商业2、定位组合一站式购物体验辐射全城商业体娱乐休闲业态补充专业型业态补充桐柏的城市生活中心，桐柏的“心”，为城市提供跳动！四、招商业态分区及概念定位1、主题商业业态1#楼精品百货整体引进一家知名品牌的百货经营管理有限
8、公司，由其整体负责1#楼的商业布局及后期的经营管理，根据常规的百货业态布局一般为：一层整体百货大楼形象区，以化妆品、手表、金银首饰珠宝、精品鞋、皮具箱包为主要业态。二层精品女装、男装、休闲服饰区 内衣三层家电数码城 通讯IT产品 儿童乐园 游乐场本项目1#楼具体的商业业态不做细节描述，从招商、后期运营角度而言，1#楼必须整体引进一家百货经营管理公司，如开发商自行招商管理，则前期必须投入大量的精力，同时也必须成立专业性的商业运营管理公司，针对招商客户进行统一的卖场管理及运营推广，对于开发商的战略规划而言不可取。2、娱乐休闲业态Ø 2#、3#、4#整体定位风情商业步行街1）商业步行街主要
9、业态构成将有能吸引庞大消费人流的大众消费型业态组成，与百货业态进行良好的消费互补。例如：特色服饰饰品街、家居家纺布艺等。2）商业步行街的人流动线必须与1#楼的百货业态定位互通，实现整体商业人流的有效循环。（建议在2#与1#楼箭头标识地方加入连桥，能引入2#楼）3）商业步行街的定位以现有的布局“7”型划分为两块主题业态，2#与4#楼为一个街区业态，3#楼为一个街区业态；4）2#与4#楼的街区定义为风情街的主要入口，因为1#楼的百货业态定位已经为项目商业打开一个整体形象入口，因此必须再加入一个人流引入口；Ø 2#、4#男女、儿童服饰饰品、鞋、家居家纺布艺、土特产，利用业态的特殊性打造商业
10、效应，吸引商业消费人流；3#特色中、西式餐饮、洗浴足疗休闲娱乐、美容美发、茶楼棋牌室、网吧等作为对1#楼百货高端定位的业态补充，提升项目整体商业品牌形象。1）2#、4#楼一层：男女服饰饰品，鞋类、小饰品、玩具、零售便利店、文化特色店（刺绣、地方文化特色产品展示）2#、4#楼二层：儿童服饰、服装超市、内衣、家居家纺布艺、床上用品等。3）3#楼一层：美容美发、化妆品专卖店、金融服务（银行） 3#楼二层：特色中、西餐厅、特色小餐饮区（烧烤、快餐）、网吧、洗浴足疗休闲娱乐、美容美发、茶楼棋牌室等特殊说明：1） 为保证2#楼的商铺的有效招商和经营商家后期使用，1-2层的商铺必须预留独立的厕所进、下水管道
11、系统；2） 虽然3#楼的二层商业和2#、4#的人流可以通过二楼室外连廊互通，但3#楼目前位置处于人流末端，尤其是如果在2#楼与1#楼之间加入连廊后，可能会造成人流的断流，因此建议在项目南边给3#楼增加一个上行扶梯及上行楼梯，保证3#楼有西、南双方向的消费人流支持，如图示意：3、专业型业态补充根据目前沟通的情况，本项目将会对广场地下一层初步定位为超市业态，但据目前市调情况了解，在距离项目不到1公里的地方就有一个近8000平米的盛源超市，桐柏县城佳美生活超市的数量较多，从超市的开店布局、周边覆盖的情况来看，这种情况对于超市会有一定的风险性投资。超市入驻，但存在面积受限，超市单品数量无法达到选购最大
12、化优势的时候，我们怎么办？1#楼已经完全补充了百货产品，那么地下一层超市部分建议仅做生活消费品陈列，以日杂、快消系列为主。四、商业营销推广思路1、整体形象概念包装城市新都会，桐柏未来“心”将项目整体的商业形象脱离片区大配套，站在整个城市的角度去建立一个城市的商业中心圈，打造“这里就是桐柏整座城市的生活广场，一个全新的商业大都会，是未来桐柏发展的心”“心”既代表这里是桐柏的商业中心，也是桐柏商业发展动力之源，提升项目的商业发展潜力。2、整体营销推广思路Ø 招商先行，销售紧跟1）1#楼百货、广场地下一层超市主力店先行，制作商业发展潜力，针对百货、超市进行先行谈判招商，给予一定的免租优惠，
13、吸引先行入住百货及超市的入驻将会对本项目后期的招商工作产生非常重要的推动作用，其人气效应将会极大的促动观望者产生依附心理，同时更能丰富本项目的业态组合，因此，百货及超市的招商工作是重中之重，必须先行。招商谈判成功后，可以举办大型百货、超市入驻的现场签约会，邀请其他意向入驻的经营商家参与。2) 风情商业步行街紧随其后，优先3#楼的休闲娱乐风情街进行前期的业态分区后，针对分区内的品牌店进行优先招商，利用大品牌入驻，其他小品牌跟进依附的开店心态，逐步实施。3) 2#、4#楼的服饰、鞋。家居家纺布艺等业态可以进行零散式招商，先到先得商业街的小饰品等配套可以作为社区配套的延伸，整体形态为综合性，讲究灵活
14、性，进行零散性的招商。4）招商是手段，销售是目的 通过招商形成良好的商业氛围，增强客户的投资信心，带动项目物业的销售。Ø 先建广场，进行项目体验式情景展示，吸引区域高关注度本项目规划的6000多平米的市政大型休闲娱乐广场，将是住宅部分及商业部分很好的卖点支撑，建议在工程施工方案可行的情况下，先行完成广场施工，在住宅部分及商业部分未推出前，让其形成片区内消费者休闲娱乐的聚集场所，有利于集聚人气，提升商业价值，制作热点关注，为项目实现前期体验式的形象导入，给市民与直观的感受，容易产生共鸣，让客户体验未来居住环境的大优势。增加客户的信心。Ø 拍卖销售，提升价值在积累一段时间客户后，挑选项目商业位置好的3个商铺在商铺销售前15-30天的时间进行公开拍卖销售，用拍卖的方式制造热点及提高商业的价值，在县城中形成一个商业价值预期，带动后期商铺的销售。Ø 住宅先开，商业后行就本项目而言，住宅部分是现有城市存在的刚性需求释放，其关注度和需求度必然超出商业部分，因此先通过住宅部分的推盘带动对商业部分的认知，以住宅为窗口拉动商业价值的前期沉淀。亿安时代广场项目组2010年11月
南阳亿安时代广场商业推广营销思路
