三水东海蓝湾项目二期整体营销策划建议47p

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1、东海蓝湾项目二期东海蓝湾项目二期项项ABOUT第一部分第一部分市场分析市场分析u佛山宏观市场分析u三水宏观市场分析u三水房地产市场运行态势分析一、佛山宏观市场分析一、佛山宏观市场分析广佛无缝接，泛珠三角龙头广佛无缝接，泛珠三角龙头广佛地铁：广佛地铁：2010年开通魁奇路站西朗站段，2012年魁奇路沥滘通车 ；佛山一环东路北延线：佛山一环东路北延线：2006年5月动工，计划于明年春节前完成，迅速接驳广州机场 ；疏港路：疏港路：魁奇路东延，3年内建成，今后沿疏港路去广州新火车站，比绕行顺德陈村节省18公里；广东的核心都市圈，开放的、多元的突出岭南风格的文化型都市圈，以香港为中心的珠三角都市圈中的枢

2、纽型都市圈，以广州为中心、佛山为副中心的双城式都市圈。区域无缝，区域无缝，“5+2”均衡发展均衡发展2 = 2 = 建成建成2 2个个100100万人口以上的城区万人口以上的城区中心组团、大良容桂伦教组团；5 = 5 = 培育培育5 5个个3030万万5050万人口规模的城万人口规模的城区区狮山小塘松岗组团；西南组团；西江组团；黄岐盐步大沥组团；龙江九江沙头组团；佛山佛山5+25+2组团组团规划规划经济腾飞经济腾飞 ，综合实力全国，综合实力全国10强强市强民富，消费强劲市强民富，消费强劲l国民生产总值和居民存款余额均进入稳坐市场容量庞大；l人均GDP超越5000美元，居民生活实现小康社会向较富

3、裕社会过渡。l佛山常住人口分别只有广州的61.18%和深圳的70.13%，而私家车和商品房屋拥有量，佛山紧随其后，可见人均消费能力强劲。l佛山高速增长的经济，培育了庞大的高端消费群体，总量在，远远高于经济总量相约的东莞，反映佛山经济增长转化民富的效率更高。二、三水宏观市场分析二、三水宏观市场分析概况：佛山西翼，生态绿城概况：佛山西翼，生态绿城n总面积874平方公里，户籍人口38.7万，常住人口52.65万 n广州通往中国大西南地区和东南亚的，广三高速公路、广肇高速公路、广三铁路、三茂铁路的交汇点，321、324国道横穿境内，距广州、佛山禅城区、南海区、顺德区约45分钟车程，距香港、珠海、深圳、

4、约90分钟车程；n泛珠三角洲珠江水系中 “”。拥有3000吨级的三水港和500吨级的西南码头，可以通往港澳地区和世界各地 n三江汇流，青山绿水，优越的自然环境成为三水房地产发展的核心竞争力。经济：紧追佛山，增速明显经济：紧追佛山，增速明显 佛山五区GDP对比（单位：亿元）三水历年GDP走势（单位：亿元 ）产业结构：珠三角最后产业结构：珠三角最后“处女地处女地”，工业主导，工业主导社会经济主要指标社会经济主要指标年年 度度200220022003200320042004200520052006200620072007上半年上半年地区生产总值地区生产总值( (亿元亿元) )100.1118.621

5、41.35198.89255.3158.29158.29第一产业第一产业( (亿元亿元) )13.8814.4314.0313.2714.136.986.98第二产业第二产业( (亿元亿元) )49.2662.8681.78118.09169.32169.32111.88111.88第三产业第三产业( (亿元亿元) )36.9741.3245.5461.1371.8539.4339.43人均生产总值（元）人均生产总值（元）263422965531411414354849206088160881居民收入：收入稳定，消费能力不断提升居民收入：收入稳定，消费能力不断提升城市竞争力：位列全国前茅城市竞

6、争力：位列全国前茅n自1991年起,连续三年被列入中国农村综合实力百强县（市）n1993年被评为“中国明星县（市）”n1994年被列入全国农村本实现小康80个县市之中 n2005年“全国百强县（市）”评比中位列第21位，广东省第3位 n“全国最具投资潜力中小城市50强”位列第8位n“全国中小城市综合实力100强”位列第20位n2006年“全国中小城市投资潜力百强”评比中位列第4位n2007年“全国中小城市综合实力百强”评比中位列第20位三水，从来引领时代的发展三水，从来引领时代的发展城市定位：广佛都市圈的后花园，现代化园林城市城市定位：广佛都市圈的后花园，现代化园林城市l空间格局：空间格局：致

7、力打造以西南组团为中心，以三水大道为轴线的东部工业板块和西部服务业板块。形成两翼齐飞，三大产业协调发展的三水经济社会发展的总体格局l 城市发展方向：城市发展方向：城市以向西、向南发展为主；中心城区重点向西，近期适当向北，逐步优化；江南新区重视保护环境，适时开发发展战略发展战略 ：西南组团，三水经济腾飞的翘点西南组团，三水经济腾飞的翘点佛山佛山5+25+2组团组团规划规划n 西南组团：西南组团：即西南、金本、河口三地合并后现在的西南街道，人口规划50万人。n 规划：规划：依托国道321、324线，以西南为基础，组团式拓展，形成市域西部的重点组团，强化其对西部区域的辐射。为更好地保护城区北部的森林

8、公园、荷花世界等自然生态环境，控制其向北部扩展，待条件成熟再适时跨江发展。 发展战略：完善城市功能，凸显城市魅力发展战略：完善城市功能，凸显城市魅力n 中心城区：中心城区：东起三达路，南到北江堤岸，西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至环湖路，面积734.6公顷。人口规划11.0121万人。重点突出行政、文化；n 云东海组团：云东海组团：突出休闲、娱乐；n 江南新区：江南新区：东至南海，南至广肇高速公路，西至西江，北至北江，规划面积为51.47平方公里，与中心城区隔江对望。将重点发展区域房地产、休闲旅游、会议、商贸流通等为龙头的第三产业。 中心城区中心城区（政治，文化）（政治

9、，文化）云东海组团云东海组团（旅游、地产）（旅游、地产）江南新区江南新区（居住）（居住）发展战略：内畅外通，增强城市辐射力发展战略：内畅外通，增强城市辐射力n1616项工程内搭框架外连广佛项工程内搭框架外连广佛超20亿元道路维修、拓宽；禅城至西南快速路提上议事日程；未来一两年内，广贺、广明、广肇期、佛清高速以及肇庆至广州白云国际机场一级公路的五条过境快速路将上马建设，及广茂铁路南迁、广珠城际轨道、贵广铁路三条铁路兴建。n三水南北交通主动脉三水南北交通主动脉塘西公路三期启动塘西公路三期启动n三水二桥及引道公路工程竣工通车，加强粤西三水二桥及引道公路工程竣工通车，加强粤西- -三水的交流与连接三水

10、的交流与连接小小 结结n三江汇聚，生态绿城，居住环境优越；三江汇聚，生态绿城，居住环境优越；n”珠三角珠三角“经济圈最后处女地，经济崛起，工业突飞；经济圈最后处女地，经济崛起，工业突飞；n收入水平稳步增长，消费力丞待激发；收入水平稳步增长，消费力丞待激发；n基础建设不断完善，资源环境逐步优化，城市发展步入快车道。基础建设不断完善，资源环境逐步优化，城市发展步入快车道。环境利好、经济利好、收入利好、规划利好，成为三水房环境利好、经济利好、收入利好、规划利好，成为三水房地产发展的肥沃土壤，三水房地产市场前景看好！地产发展的肥沃土壤，三水房地产市场前景看好！二、三水房地产市场运行态势二、三水房地产市

11、场运行态势分析分析统计时间：2007年1月1日-2007年10月30日统计时间：2007年1月1日-2007年10月30日三水区十一五住房建设规划区 域商品住房廉租住房、租赁型经济适用房销售型经济适用房、限价商品房合计用地面积（公顷）套数 (万套)建筑面积 (万)用地面积（公顷）套数 (万套)建筑面积 (万)用地面积（公顷）套数(万套)建筑面积(万)用地面积（公顷）套数(万套)建筑面积(万)三水区270.14.9499.711.50.526.927.00.862.5308.66.2589.1西南近阶段土地供应情况西南近阶段土地供应情况成交时间成交时间地块位置地块位置地块地块性质性质容积容积率率

12、占地面积占地面积成交成交金额金额买入企业买入企业名称名称备注备注2007.7.19广海大道金太阳侧商住用地27249.71145万佛山市金太阳酒店有限公司将建设成为标准五星级酒店2007.6.12佛山市三水区云东海旅游经济区中心区白云路北侧1号地块商住用地0.61783607.6213500万深业集团有限公司洋房、别墅、五星级酒店2007.4.4佛山市三水区云东海旅游经济区西南林果场地块8号地块居住用地1.064933.38100万佛山市全信投资有限公司洋房、别墅项目情况项目情况占地占地规划套数规划套数产品类型产品类型现售均价现售均价未来供应未来供应项目名称项目名称丽日天鹅湖丽日天鹅湖1400

13、亩共三期，1500多套情景洋房、别墅情景洋房：4300二期爱丁岛组团尾货+三期，共 套联排：700013000独栋：1000016000绿湖爱伦堡绿湖爱伦堡1500亩共三期，约1000多套小高层洋房、多层洋房、别墅多层洋房4500电梯洋房5500二期洋房约250套洋房、别墅山水庄园山水庄园900亩300多套洋房、别墅独栋：700015000二、三期200套别墅森林湖森林湖327亩1030套洋房+类别墅未知1030套体育花园体育花园2600亩1323套独栋、联排、叠加式别墅未知1323套项目情况项目情况占地占地规划套数规划套数产品类型产品类型现售均价现售均价未来供应未来供应项目名称项目名称雅居乐

14、雅居乐200亩洋房45280 、别墅135385别墅1000015000元/,洋房45007000元/预计11月份推出别墅；明年3月份将推出高层洋房单位恒达花园恒达花园227.3亩2380套洋房，104181三房中心园景单位5800元/,园景单位4900元/,路边单位4300元/二期洋房约150套单位海畔名苑海畔名苑800001000 套洋房3800元/尾货，约20套一线江景低层单位成业汇景成业汇景园园641911041套洋房三期：3750元/,二期铁路边：3200元/约60套l3月，温家宝政府报告表明政府调控房价方向。l4月，提高利率至6.39%，上调27个基点。l5月，“国六条”和“十五条

15、”公布，住房开发双70标准公布。l7月，70/90政策细化出台；限制外资开发；强征二手房个人所得税。l8月，细化土地拍卖规程。l12月，对开发商实行清算房地产土地增值税，国土部下发通知加强调控土地批出。核心思想：改善住房供应结构，完善税制，抑制房价快速增长核心思想：改善住房供应结构，完善税制，抑制房价快速增长释放刚性需求释放刚性需求l 3月，物权法正式公布。l 5月，上调个人住房公积金存贷款利率27个基点。l 6月，明确房屋买卖的契税计税价格应当包括房屋的装修费用。l 7月，第二次上调个人住房公积金存贷款利率27个基点。l 8月，住房公积金贷款上限提至20万l 9月，“二套房”贷款首付款比例和

16、利率水平提高l 10月，存款准备金上调至13%新政一：上调存款准备金率和加息控制流动性过剩新政一：上调存款准备金率和加息控制流动性过剩20062006年以来存款准备金利率变化表年以来存款准备金利率变化表2007-10-25存款准备金率调至13%2007-9-25存款准备金率调至12.5%2007-8-15存款准备金率调至12%2007-6-5存款准备金率调至11.5%2007-5-15存款准备金率调至11%2007-4-16存款准备金率调至10.5%2007-2-25存款准备金率调至10%2007-1-15存款准备金率调至9.5%2006-11-15存款准备金率调至9%2006-8-15存款准

17、备金率调至8.5%2006-7-5存款准备金率调至8%发展商发展商个别资金链吃紧，以较低的楼价快速回笼资金减轻压力。 加速房地产业优胜劣汰。需求需求加息“积少成多”，置业者有了较大心理压力，贷款买房的热情受影响。新政二：新政二：927放贷新政放贷新政l 对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍l 第二套房界定标准尚未完全细：四大国有银行可能以“家庭”为单位界定商业银行则以“人”为单位界定l 新政三：新政三：2008-2009年可能开征年可能开征“保有税保有税”n定义：定义：“保有税”物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。n目的：目的：针对户型面积偏

18、大的房子收取一定费用，鼓励购买中小套型住宅，促进理性购房。n预测：预测：据预测，保有税144M2可能是起征面积，税率大概在0.8%左右。n影响：影响：对整个房产保有环节进行征税，持续征收的原则将迫使购房投资和消费回归理性空间。新政四：新政四：“两税合并两税合并”，明年卖楼省税费，明年卖楼省税费l规定：规定：2008年1月1日实施企业所得税对过去查账征收和核定征收的两种核税方式合一。l影响：影响：房地产税率一般在33%，合并后可下降至25%。l利好：利好：调低了税率，扩大了开发商利润空间。l预测：预测：927放贷新政后，市场成交量下降。购房者和发展商形成角力的状态。对于已完成今年目标，实力雄厚不

19、急于回笼资金的发展商预计将会继续控货，以期待明年更大的利润空间。从政策指标角度，一系列政策都是为了提高普通消费者购房能力，从政策指标角度，一系列政策都是为了提高普通消费者购房能力，转移、引导房地产投资行为，规范房地产的健康发展。转移、引导房地产投资行为，规范房地产的健康发展。三水区房地产市场主要以刚性需求为主，并呈现明显的供不应求三水区房地产市场主要以刚性需求为主，并呈现明显的供不应求现象，现象，9 9月、月、1010月商品住宅成交仍保持稳定的发展态势，成交率月商品住宅成交仍保持稳定的发展态势，成交率在在100%100%以上，可以预期新政的实施将进一步释放普通消费者刚性以上，可以预期新政的实施

20、将进一步释放普通消费者刚性居住需求，居住需求，第二部分第二部分项目理解项目理解第三部分第三部分豪宅成功之路豪宅成功之路u“豪”的底气u“豪”的“高度”标杆项目标杆项目定位概念定位概念定位策略定位策略项目卖点项目卖点必备因素必备因素保利一号公馆600万人600位公馆主人地标式建筑与景观资源突显豪宅风范湖景资源创新户型1、景观优越，资源、景观优越，资源独享；独享；2、区位优越，升值、区位优越，升值广阔；广阔；3、强势品牌，品质、强势品牌，品质至上；至上；4、大户型产品，彰、大户型产品，彰显豪宅形象；显豪宅形象；5、创新设计，缔造、创新设计，缔造时代经典。时代经典。中海万锦豪园上流领域达观天下品牌宣

21、传与行政热点配以景观资源成就城市豪宅湖景资源和谐规划丽日玫瑰名城人文领袖地王之巅以地王之名，人文深化，突现豪宅定位大型社区教育配套园林配套力迅上筑CBD人文院落新生活人文深化，景观资源成豪宅之名一湖两园景观资源人文氛围龙光天湖郦都亚艺园畔，水岸首府豪华设计，景观资源带出豪门名宅湖景资源发展潜力顺德万科新城湾畔三江汇聚，领衔城邦品牌效应，景观资源，定位豪宅品牌宣传景观资源广州誉峰领衔国际都会群宇，卓傲品质成熟绽放特色设计配以行政热点，景观资源，高端住宅景观资源发展潜力l以保利水城为依托，发掘项目无限配套潜力；l以区位前景论坛等形式与政府合作突显区位潜力，树立时代趋势及强势品牌形象。l超高层建筑，

22、地区标杆；l大面积户型，两梯一户，电梯直达住宅，尽显尊荣；n单价破万元开售，带动整个桂城及禅城区销售均价的提升，引爆市单价破万元开售，带动整个桂城及禅城区销售均价的提升，引爆市场场;600套单位一个多月内全部售馨，成就豪宅品牌形象。套单位一个多月内全部售馨，成就豪宅品牌形象。l法式外观融合传统园林规划，尽显上流和谐人居；l首创入户花园实用户型设计，成就豪宅标杆；l内敛的宣传风格突出项目独有品牌内涵，准确捕捉上流人群追求闹市中恬静人居的心理。n均价由均价由44004400元元/M2/M2拉升到拉升到1200012000元元/M2/M2，引领市场价格，激发投资意识；引领市场价格，激发投资意识；n延

23、续一贯的低开高走策略，受到新老客延续一贯的低开高走策略，受到新老客户的热捧，每期产品分三批发售，均于短户的热捧，每期产品分三批发售，均于短期内售馨。期内售馨。l抢占楼市先机，缔造佛山第一个“地王”形象；l以创佛山至高视野、至高文化点等突破式主题活动时刻刺激市场，保持项目高知名度；l优美园林规划设计，配合广泛媒体宣传，进一步拔高项目形象。n在在3年佛山楼市不断蜕变的竞年佛山楼市不断蜕变的竞争压力下，销售均价由争压力下，销售均价由3800元元/M2上升到上升到9600元元/M2，保持稳固，保持稳固的豪宅地位。的豪宅地位。l意大利古典建筑风格创新市场楼盘形象；l奢华的装饰设计，标榜豪宅地位。n均价由

24、均价由5000元元/M2升到升到12000元元/M2。n奢华装修备受高端人群热捧，但与代理商临时中断合作销售奢华装修备受高端人群热捧，但与代理商临时中断合作销售出现真空期，销售速度减慢。出现真空期，销售速度减慢。l通过大型专家论坛、国宝展等文化活动引起目标客户群关注，突显项目特色人文形象，缔造社区文化底蕴；l后期面对日益加剧的竞争，以高附加值突围，刺激销售。n均价由均价由4800元元/M2升到升到15000元元/M2；n项目推崇文化氛围，宣传品牌内涵，反朴的社区人项目推崇文化氛围，宣传品牌内涵，反朴的社区人文受年轻文化一族热捧，但项目定位与客户定位严重偏文受年轻文化一族热捧，但项目定位与客户定

25、位严重偏差，售价与消费力水平难以平衡，致使消化速度与销售差，售价与消费力水平难以平衡，致使消化速度与销售均价明显落后于竞争对手。均价明显落后于竞争对手。l超宽楼距，视野开阔，迎合当地人崇尚自然的居住追求；l特色波浪型建筑设计，结合原创后现代新泰式设计，户户望江，还形成一种自然的动感；l万科品牌效应、高标准建筑质量，成就当地楼价与豪宅标杆项目。n以顺德最高均价以顺德最高均价8000元元/M2（洋房），（洋房），20000元元/M2（别墅）开售（别墅）开售,带动楼价快速上带动楼价快速上升。升。n树立大良少有豪宅形象，开售即售馨。树立大良少有豪宅形象，开售即售馨。l火山石造就立体式特色园林，高档次酒店管理经营会所配套提升项目档次；l以样板房豪华装修在区域内提升项目档次，成为珠江新城豪宅标准之一。n均价均价37000元元/M2，高于周边同档次项，高于周边同档次项目均价近目均价近10000元元/M2。n特殊装修材料，豪华样板房装饰等处特殊装修材料，豪华样板房装饰等处处与周边项目存在差异化，成为豪宅中的处与周边项目存在差异化，成为豪宅中的豪宅，半年销售近九成。豪宅，半年销售近九成。