嘉兴油车港镇土地报告34p

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1、 嘉兴油车港土地报告2011.5.3土地属性及产品定位竞争市场分析及产品建议嘉兴市宏观市场分析嘉兴市宏观市场分析项目类比定价u嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势明显。嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势明显。u嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7 7个县（市、区）。全市总面积个县（市、区）。全市总面积39153915平方公里，其中市区面积平方公里，其中市区面积968968平方公里。平方公里。城市地理环

2、境城市地理环境嘉兴市嘉兴市沪杭高速沪杭高速嘉善嘉善海盐海盐海宁海宁平湖平湖桐乡桐乡上海市上海市杭州市杭州市沪沪嘉嘉行行高高速速杭浦高速杭浦高速乍嘉苏高速乍嘉苏高速杭杭州州湾湾跨跨海海大大桥桥沪杭高速、申嘉湖高速、杭浦高速南通-嘉兴-宁波高速、苏州-嘉兴-绍兴高速、苏州（震泽）-桐乡-萧山高速杭州湾跨海大桥、嘉兴到绍兴跨江大桥、嘉兴至萧山跨江大桥p 上海 94公里p 杭州 92公里p 宁波 89公里p 苏州 93公里u嘉兴市经济发展迅速，2009年全市生产总值1917.96亿元，按可比价格计算，增长9.3%，高于全国经济整体9%的增速。2010年全市生产总值已达1593亿元，高速增长了13.7%

3、 。u按常住人口计算，人均GDP为44896元(按年平均汇率折算为6572美元)，增长7.7%。 萎缩停滞稳定发展高速发展 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%嘉兴经济情况嘉兴经济情况 （1 1）站点规划位于南站点规划位于南湖新区余新镇，距离市中心湖新区余新镇，距离市中心1212公里；公里；（2 2），环绕嘉兴市区，经过南湖新区和秀洲，环绕嘉兴市区，经过南湖新区和秀洲新区；新区；（3 3），并，并带动周边杭州、绍兴、温州、台州、舟山等地发展；带动周边杭州、绍兴、温州、台州、舟山等地发展；（4 4）设立于南湖石堰，规划磁悬设立于南湖石堰，规划磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，把嘉兴的

4、浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，把嘉兴的对外交通更好的串联起来。对外交通更好的串联起来。城市主要交通情况城市主要交通情况杭州湾大桥杭州湾大桥城际高铁城际高铁磁悬浮磁悬浮嘉绍大桥嘉绍大桥嘉兴长途汽车站嘉兴长途汽车站高速公路高速公路交通枢纽站交通枢纽站上海方向上海方向苏州方向苏州方向嘉兴交通便利，高速公路、磁悬浮、高铁等使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片嘉兴交通便利，高速公路、磁悬浮、高铁等使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片本案地块本案地块：整合区域发展、构筑城乡一体化、集约配置资源、营建宜居城市：整合区域发展、构筑城乡一体化、集约配置资源、营建宜居城市：20202020年市区人口将达到年市区人口

5、将达到150150万，面积达万，面积达968968平方公里平方公里：“一心双核、两副两轴，三片三楔一心双核、两副两轴，三片三楔”嘉兴市城市总体规划嘉兴市城市总体规划北控北控西拓西拓东进东进南移南移：不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善：不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，内部功能，“填平补齐填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。块。以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。用地向南发展，安排大片居住、公共

6、设施、绿化用地。：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。用地发展延伸至沪杭高速公路附近。：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。吻合。“北控南移，东进西拓北控南移，东进西拓”，嘉兴城市整体规划全面，发展前景明朗，嘉兴城市整体规划全面，发展前景明朗本案地块本案地块1.1.嘉兴地理位置优越，便捷的交通加速与上海等

7、长三角核心城市的联动效应；嘉兴地理位置优越，便捷的交通加速与上海等长三角核心城市的联动效应；2.2.嘉兴经济整体非常活跃、经济增长迅速，然而呈弱市强县格局，市区经济表现平平嘉兴经济整体非常活跃、经济增长迅速，然而呈弱市强县格局，市区经济表现平平嘉兴城市经济格局嘉兴城市经济格局二套房首付比例提高10%，达到60%首付提高意图：提高改善性客户的购房门槛，有效压制再改意图：提高改善性客户的购房门槛，有效压制再改客户的需求释放，从而抑制房产市场过度消费和投客户的需求释放，从而抑制房产市场过度消费和投资需求资需求 对于个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。全额征收营业税意图：推高

8、房产市场的再交易成本意图：推高房产市场的再交易成本 ，有效遏制部分，有效遏制部分投资客的炒房需求投资客的炒房需求 本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房，第三套以上的住房禁止购买。未落实未落实全面限购 禁止购买三套房宏观房产政策宏观房产政策目前政策对嘉兴市场的影响未及一线城市来的巨大，主要影响的还是再改客户，目前政策对嘉兴市场的影响未及一线城市来的巨大，主要影响的还是再改客户，大面积户型受到一定的影响大面积户型受到一定的影响新国八条出台后，嘉兴市场量价齐跌，但经短暂调整后成交量与价格均逐步回升新国八条出台后，嘉兴市场量价齐跌，但经短暂调整后成交量与价格均逐步回升宏观房产

9、市场宏观房产市场1.28新国八条新国八条u嘉兴房地产市场大致可以分为秀洲新区、南嘉兴房地产市场大致可以分为秀洲新区、南湖新区、市中心和北部工业园区四大部分。湖新区、市中心和北部工业园区四大部分。u市中心属于嘉兴市的主要商务区，市中心属于嘉兴市的主要商务区，土地供应土地供应较少，市场需求量大，产品以中高档为主，市较少，市场需求量大，产品以中高档为主，市场基本成熟。场基本成熟。u秀洲新区和南湖新区属于发展中的区域，秀洲新区和南湖新区属于发展中的区域，正正处于大规模的开发建设中处于大规模的开发建设中，未来发展的潜力和，未来发展的潜力和空间很大，尤其是住宅市场将会逐步进入开发空间很大，尤其是住宅市场将

10、会逐步进入开发高潮期。高潮期。u北部工业园区市场目前还属于起步期，后续北部工业园区市场目前还属于起步期，后续供应逐步加大，由于工业园区企业众多，所以供应逐步加大，由于工业园区企业众多，所以商务租赁产品需求相对较大商务租赁产品需求相对较大城市房产板块划分城市房产板块划分秀秀洲洲新新区区南湖新区南湖新区市中心市中心工业园区工业园区油车港地块油车港地块嘉兴在售楼盘主要分布于秀洲新区和南湖新区，未来发展尤以南湖新区为重点嘉兴在售楼盘主要分布于秀洲新区和南湖新区，未来发展尤以南湖新区为重点土地属性及产品定位土地属性及产品定位竞争市场分析及产品建议嘉兴市宏观市场分析项目类比定价秀秀洲洲区区南湖区南湖区本地

11、块本地块东方路地块拿地时间土地面积容积率楼板价11101.3-2.0402512010-5-6广福路地块拿地时间土地面积容积率楼板价13001.0-2.0480392010-11-16温州海纳地块拿地时间土地面积容积率楼板价1177.781.3-1.8471062010-2-26浙江海纳地块拿地时间土地面积容积率楼板价1022.221.3-1.8309542010-5-6区域土地土地宗数宗数 ( (块块) )建设用地建设用地面积面积 ( (平平米米) )规划建规划建筑面积筑面积 ( (平米平米) )成交土地成交土地平均价格平均价格 ( (元元/ /平米平米) )成交楼面成交楼面平均价格平均价格

12、 ( (元元/ /平米平米) )平均平均溢价溢价水平水平 (%)(%)土地土地出让出让金金 ( (万元万元) )秀洲区23895747.41660201660207 74238.522286.8595.72%379664.65地块地块宗地名称宗地名称用用地地性性质质土土地地面面积积容容积积率率成交楼成交楼面价格面价格 ( (元元/ /平平米米) )溢溢价价率率(%)(%)竞得方竞得方广福路地块东至广福路、南至民居、西至正原路、北至奥星路商住480391.0-2.0 1300.0033.68%张祥义东方路地块奥星路南侧、东方路东侧商住402511.3-2.0 1110.0098.21%蒋隆荣、吴

13、建华浙江海纳地块东至正原路、南至陈家坝路、西至河流、北至天星路商住309541.3-1.8 1022.22102.20%浙江海纳业有限公司温州海纳地块天星路南侧，规划道路东侧商住471061.3-1.8 1177.78152.38%温州海纳置业有公司2010-20112010-2011油车港地块周边地块成交一览油车港地块周边地块成交一览油车港镇油车港镇2010-20112010-2011秀洲区地块成交情况秀洲区地块成交情况万科地块万科地块2010嘉秀洲-045号 拿地时间土地面积容积率楼板价2083.331.3-1.880987.00 2010-12-62010嘉秀洲-046号 拿地时间土地面

14、积容积率楼板价2312.501.3-1.685286.002010-5-6秀洲区土地分布秀洲区土地分布秀洲区目前土地供应集中位于市中心与秀洲新区，油车港镇供应相对匮乏，市场认可度不高秀洲区目前土地供应集中位于市中心与秀洲新区，油车港镇供应相对匮乏，市场认可度不高市中心市中心秀洲新区秀洲新区根据油车港近一年土地出让的情况分析，未来两根据油车港近一年土地出让的情况分析，未来两年内该区域的产品新供应将达到年内该区域的产品新供应将达到32万方万方区域环境区域环境秀秀洲洲区区南湖区南湖区本地块本地块油车港镇油车港镇嘉兴市中心嘉兴市中心地块位于油车港工业园区内，周边空气污染严重，环境较差地块位于油车港工业

15、园区内，周边空气污染严重，环境较差土地名称土地名称嘉秀洲-010地块土地四至土地四至 兴港路南侧，正原路西侧土地属性土地属性商住土地规划土地规划生态宜居住宅区出让方式出让方式招拍挂土地土地使用年限土地使用年限描述描述40/70年总用地面积总用地面积11.5万容积率容积率1.8-2.36.56.5公里公里u地块位于嘉定北部秀洲区油车港镇，距离市中心6.5KMu地块位于规划麟湖新城区域内，政府希望本地块建成生态宜居住宅区u韩泰轮胎位于本地块南面1.5KM处，时常可以闻到臭气010地地块块加油站加油站小学小学格兰春天底层沿街商业格兰春天底层沿街商业马厍农贸市场马厍农贸市场公交线路公交线路福泰隆超市及

16、低端餐饮福泰隆超市及低端餐饮地块无高端居住社区氛围，周边配套较为凌乱地块无高端居住社区氛围，周边配套较为凌乱区域配套区域配套商业商业交通交通教育教育嘉兴市区嘉兴市区010010地块地块然而，本地块距离新城内大面积重要水系有然而，本地块距离新城内大面积重要水系有一定一定距离距离，享受麟湖新城开发的果实存在一定难度，享受麟湖新城开发的果实存在一定难度l2010年年9月，万科和油车港镇镇政府签订月，万科和油车港镇镇政府签订15亿亿元的麟湖新城开发合同元的麟湖新城开发合同l我特别看好依水而建的麟湖新城，麟湖新城的我特别看好依水而建的麟湖新城，麟湖新城的开建让多年静默的嘉兴东北角热闹起来，而开建让多年静

17、默的嘉兴东北角热闹起来，而丰富丰富的水域资流能赋予麟湖新城更高的价值的水域资流能赋予麟湖新城更高的价值 -万科万科-陈东彪陈东彪l新城内各重要设施均依水而建，以天然水系为新城内各重要设施均依水而建，以天然水系为基础基础区域未来规划区域未来规划本地块远离麟湖新城核心区域，从其开发过程中得利有限本地块远离麟湖新城核心区域，从其开发过程中得利有限麟湖新城麟湖新城高压线距地块北边界高压线距地块北边界10米米自然村自然村嘉秀洲嘉秀洲- -010010地块地块停车场及停车场及公园用地公园用地正正原原北北路路东方路东方路自然村及自然村及农民房农民房正阳路正阳路兴港路，虚兴港路，虚线部分在建线部分在建小学小学

18、加油加油站站集市集市动迁房动迁房制衣厂制衣厂粽子厂粽子厂动迁动迁房房500KV500KV高压线高压线在建马厍村动迁房在建马厍村动迁房南侧地块未开工南侧地块未开工制衣厂制衣厂动迁房丽苑小区动迁房丽苑小区008地块地块（厂房）（厂房）009地块地块（厂房）（厂房）项目四至项目四至北侧北侧500KV高压线及东侧工厂严重影响地块质量，降低居住品质高压线及东侧工厂严重影响地块质量，降低居住品质在建兴港路在建兴港路电线杆电线杆废弃建筑物废弃建筑物横穿地块小路横穿地块小路自然河道自然河道原水稻田原水稻田地块边界地块边界地块原为水稻田，目前处于毛地状态地块原为水稻田，目前处于毛地状态地块现状地块现状u产品纯粹

19、性u充分利用容积率u更多的主题景观展示空间u市场主流产品，保障项目安全性小高层/高层容积率：1.8-2.3本地块产品定位本地块产品定位土地容积率决定了产品将定位于高层或小高层的建筑形态土地容积率决定了产品将定位于高层或小高层的建筑形态u地块位于工业园区，周边配套低端，北侧高压线严重影响居住品质地块位于工业园区，周边配套低端，北侧高压线严重影响居住品质u政府虽有生态宜居社区导向，但周边环境不佳，实施难度较高政府虽有生态宜居社区导向，但周边环境不佳，实施难度较高u虽有虽有“麟湖新城麟湖新城”规划，但本地块难以从中得利，实际意义不大规划，但本地块难以从中得利，实际意义不大u参考容积率，建议采用小高层

20、或高层的建筑形态参考容积率，建议采用小高层或高层的建筑形态小小 结结 土地属性及产品定位竞争市场分析及产品建议竞争市场分析及产品建议嘉兴市宏观市场分析项目类比定价n 油车港区域均价仅为市中心的油车港区域均价仅为市中心的50-60%50-60%，且位置远离市中心不构成直接竞争，且位置远离市中心不构成直接竞争n 秀洲区在售公寓主要以大户型为主，面积集中在秀洲区在售公寓主要以大户型为主，面积集中在110-130110-130的三房产品；的三房产品；油车港镇在售公寓以油车港镇在售公寓以80 80 小户型为主小户型为主公寓竞争市场公寓竞争市场市中心市中心南湖湿地130-200130-200 8500-9

21、5008500-9500元元/ /力宝翡翠花园力宝翡翠花园罗马都市罗马都市200200 1100011000元元/ /皇马公寓皇马公寓 158 158 9500-100009500-10000元元/ /御溪半岛御溪半岛 70-20070-200 1000010000元元/ /国际中港城国际中港城 108-332108-332 93009300元元/ /东方普罗旺斯东方普罗旺斯8787、140140 85008500元元/ /米兰风景米兰风景89-14089-140 85008500元元/ /140-160140-160 75007500元元/ /新亚香榭水岸新亚香榭水岸油车港镇油车港镇天星如意

22、湾天星如意湾80-12080-120 45004500元元/ /本地块本地块凌公塘公园英伦都市英伦都市暂未开盘，价格待定暂未开盘，价格待定秀湖公园穆湖森林公园1010分钟车程分钟车程客源分析客源分析秀秀洲洲区区南湖区南湖区市区市区本地块本地块官荡大桥官荡大桥吉祥大桥吉祥大桥背景：嘉兴人区域观念极强，不同区域间极少跨区置业，而划分区域主要依据便是大桥，素有站在桥中央“一脚城里，一脚乡下”之说本地块和市区连接完全依靠官荡大桥和吉祥大桥背景：秀洲区项目自住比例超过70%，而油车港镇项目自住比例更是接近90%秀洲区项目客源秀洲区项目客源油车港项目客源油车港项目客源秀洲区自住南湖区自住各区县自住外省市及

23、投资客户工业园区厂主及职工少量其他客户拆迁农民等区域内就业客户外区就业客户结论：嘉兴人心目中油车港和秀洲区是截然不同的两个区域，跨区置业可能很小结论：油车港和秀洲区在售项目客层差异鲜明，带有浓厚的区域特色油车港镇目前主要客层是被市区挤压的刚需客户以及工业园区内的就业者，和秀油车港镇目前主要客层是被市区挤压的刚需客户以及工业园区内的就业者，和秀洲区客层差异明显洲区客层差异明显针对本地块主要以本区域竞争为主，针对本地块主要以本区域竞争为主，我们选择了同在油车港镇的我们选择了同在油车港镇的天星如意湾天星如意湾进行分析进行分析油车港镇区域将是本案的重点竞争区域油车港镇区域将是本案的重点竞争区域综合考虑

24、本案区域价格和客源，我们可以得出结论：由以上分析：楼盘名称：天星如意湾楼盘名称：天星如意湾楼盘地址：油车港镇东方路天星路口楼盘地址：油车港镇东方路天星路口建筑面积：建筑面积：117750117750平方米平方米 占地面积：占地面积：6738267382平方米平方米 容积率：容积率：1.461.46绿绿 化化 率：率：30%30%房屋类型：花园洋房房屋类型：花园洋房首次开盘日期：首次开盘日期：20102010年年5 5月月8 8日日最近开盘日期：最近开盘日期：20112011年年4 4月月1010日日开开 发发 商：嘉兴市天星房地产开发有限公司商：嘉兴市天星房地产开发有限公司户型户型面积段面积段

25、货量货量报价（元报价（元/ /）备注备注两房80约1080套4500车库3万三房120约100套个案：天星如意湾个案：天星如意湾花园洋房花园洋房卧室均朝南，但南北不通，主卧均无套间设计卧室均朝南，但南北不通，主卧均无套间设计117117三房三房8181两房两房卫生间卫生间卫卫生生间间户型图户型图客厅客厅客厅客厅外立面外立面外立面以面砖为主，表现力一般外立面以面砖为主，表现力一般产品建议产品建议由于由于1.8-2.31.8-2.3容积率限制，建议采用容积率限制，建议采用高层高层的建筑形式的建筑形式目前油车港镇主要以目前油车港镇主要以80 80 小户型产品为主，去化情况较好小户型产品为主，去化情况

26、较好由于嘉兴客户对功能性的偏好，建议适当增大面积以增强功能性由于嘉兴客户对功能性的偏好，建议适当增大面积以增强功能性客户类型客户类型户型户型面积面积附加值附加值产品核心价值产品核心价值面积配比面积配比刚需首置型三房一卫80-90入户花园凸窗功能紧凑80%左右生活改善型三房二卫115-130大尺度阳台凸窗入户花园功能满足15%左右尺度升级型四房二卫140-160大阳台入户花园转角飘窗功能改善5%左右高压线高压线n 地块四至：北至兴港路东至正原路西至东方路南至公园规划用地n基础条件容积率1.8-2.3面积11.5万自然河道北侧高压线南侧规划公园用地东侧及南侧工厂异味产品类型和各项指标相匹配尽量以景

27、观遮挡北侧高压线，和东南侧异味源，尽可能削弱其对本地块的影响尊重区域客户需求特征，规划市场接受度高的产品，适当提供契合客户需求的优质产品保证规划产品未来有合理有效的去化量010010地块地块规划建议规划建议高压线高压线规划公园用地规划公园用地香樟带香樟带河道河道高高 层层u利用天然河道打造河景，整体以林带和公园环绕高层区域，减弱周围不利因素影响u南面异味依靠公园加以阻挡u以香樟带遮挡高压线和异味源景观建议景观建议利用香樟带隔离周边利用香樟带隔离周边异味异味，依靠天然河道打造内部河景，依靠天然河道打造内部河景u低总价小户型产品依旧有较好的认可度，去化较快低总价小户型产品依旧有较好的认可度，去化较

28、快u区域内品牌开发商和优质户型的产品匮乏区域内品牌开发商和优质户型的产品匮乏u建议户型配比以建议户型配比以80-90小户型为主，适当增加大户型配比；并以良好景观规小户型为主，适当增加大户型配比；并以良好景观规划弥补高压线不利因素划弥补高压线不利因素小小 结结 土地属性及产品定位竞争市场分析及产品建议嘉兴市宏观市场分析项目类比定价项目类比定价指标权重天星如意湾米兰风景本地块打分加权得分打分加权得分打分加权得分地段20205 51001008 81601605 5100100交通15155 575758 81201205 57575环境15155 575759 91351354 46060配套15

29、155 575758 81201205 57575产品力20206 61201208 81601608 8160160开发商品牌15157 71051057 71051051010150150总计100100/ /550550/ /800800/ /620620价格基数/ /4500450085008500/ /推导价格/ /5073 5073 6588 6588 5376 5376 公寓价格推导公寓价格推导综合以上分析，我们选取地块周边公寓项目楼盘进行类比定价，推导结果如下：综合以上分析，我们选取地块周边公寓项目楼盘进行类比定价，推导结果如下：根据以上推导，本案项目根据以上推导，本案项目公寓

30、产品预计价格为：公寓产品预计价格为：53765376元元/ /平米平米修正系数修正系数= 地块差异修正系数地块差异修正系数+项目提升因素修正系数项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系數外部经济政治环境修正系數 本产品售价本产品售价 = 可比案例成交价格可比案例成交价格修正系数修正系数成本计算成本计算土地费用按起拍价计算，为972元/建安成本以高层计算，约为1500元/税费成本按6%计算，约为322元/财务成本按土地成本*2年*10%计算，为195元/管理营销成本按5%计算，为276元/总成本：总成本：3265元元/成本计算成本计算经估算，项目的成本价约在经估算，项目的成本价约在3265元元/，利润约为，利润约为5.6亿元亿元THANKSTHANKS