财务管理课程设计报告书

《财务管理课程设计报告书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《财务管理课程设计报告书（42页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、. 课程设计报告书1.卧龙地产（600173）1.1公司简介 公司由黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而来。 黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司是由牡丹江水泥集团有限责任公司、黑龙江省达华经济贸易公司、哈尔滨市建筑材料总公司、黑龙江省交通物资公司及黑龙江省建筑材料总公司共同发起，采用定向募集方式于1993年7月设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会批准，1999年3月18日本公司发行社会公众股8,000万股，1999年4月15日股票在上海证券交易所挂牌上市，股票代码：600173，股票简称：牡丹江。 浙江卧龙置业集团有限公司前身上虞市卧龙房地产开发有限公司创建于1994年12月，

2、2004年8月组建浙江卧龙置业集团有限公司。2007 年9 月30 日，公司更名为浙江卧龙地产股份有限公司。公司从2008年1 月4 日起名称变更为“卧龙地产集团股份有限公司”。公司的股票简称和公司代码不变。 证券代码：600173证券简称：卧龙地产公司名称：卧龙地产集团股份有限公司公司英文名称：Wolong Real Estate Group Co.,Ltd.交易所：上海证券交易所公司曾有名称：证券简称更名历史：*ST丹江 S*ST丹江 ST丹江 ST卧龙 卧龙地产 工商登记号：330000000008831注册地址：浙江省上虞市经济开发区办公地址：浙江省上虞市经济开发区人民西路1801号注

3、册资本：72514.7万元（点击查看注册资本在72414.7-72614.7区间的所有上市公司）邮政编码：312300联系电话： 0575-82177017,0575-82176751 公司传真：0575-82177000法人代表：陈建成（点击查看陈建成是否在其他公司任法人代表）董事会秘书：马亚军董事会秘书电话：0575-82177017成立日期：1993-07-17(点击查看同月成立的上市公司)精品.1.2卧龙地产2008-2010年度财务报表1.2.1卧龙地产（600173）20082010年度资产负债表卧龙地产(600173) 资产负债表 单位：元报表日期2008/12/312009/1

4、2/312010/12/31流动资产货币资金154,815,000.00977,244,000.00896,501,000.00结算备付金-拆出资金-交易性金融资产-衍生金融资产-应收票据-应收账款27,761,300.0032,779,800.0095,725,200.00预付款项9,427,450.009,988,800.0012,269,900.00应收保费-应收分保账款-应收分保合同准备金-应收利息-应收股利-其他应收款102,063,000.00339,150,000.00661,401,000.00应收出口退税-精品.应收补贴款-应收保证金-内部应收款-买入返售金融资产-存货1,4

5、79,000,000.001,449,230,000.001,801,420,000.00待摊费用-待处理流动资产损益-一年内到期的非流动资产-其他流动资产18,504,100.0047,560,400.0071,032,200.00流动资产合计1,791,570,000.002,855,950,000.003,538,350,000.00非流动资产发放贷款及垫款-可供出售金融资产-持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资-其他长期投资-投资性房地产5,990,880.006,014,500.004,103,900.00固定资产原值7,690,710.0017,553,000.0023,446

6、,200.00累计折旧2,335,850.003,449,010.008,567,760.00固定资产净值5,354,860.0014,104,000.0014,878,400.00精品.固定资产减值准备-固定资产净额5,354,860.0014,104,000.0014,878,400.00在建工程-工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-公益性生物资产-油气资产-无形资产165,000.00165,000.00225,000.00开发支出-商誉248,081,000.00231,450,000.0097,549,800.00长期待摊费用40,000.00-股权分置流通权-递延所得税资产57

7、,573,800.0055,374,500.004,937,110.00其他非流动资产-非流动资产合计317,205,000.00307,108,000.00121,694,000.00资产总计2,108,780,000.003,163,060,000.003,660,040,000.00流动负债短期借款70,000,000.00174,990,000.00-向中央银行借款-吸收存款及同业存放-拆入资金-精品.交易性金融负债-衍生金融负债-应付票据-1,690,000.00应付账款119,311,000.0090,309,000.00295,886,000.00预收款项142,691,000.

8、00481,873,000.00642,035,000.00卖出回购金融资产款-应付手续费及佣金-应付职工薪酬635,390.002,065,040.002,122,570.00应交税费99,861,300.00165,383,000.00220,642,000.00应付利息-应付股利34,681,600.003,240,950.004,018,500.00其他应交款-应付保证金-内部应付款-其他应付款429,810,000.00326,226,000.0069,276,800.00预提费用-预计流动负债-应付分保账款-保险合同准备金-代理买卖证券款-代理承销证券款-国际票证结算-精品.国内票

9、证结算-递延收益-应付短期债券-一年内到期的非流动负债90,000,000.00370,000,000.00230,000,000.00其他流动负债-流动负债合计986,990,000.001,614,090,000.001,465,670,000.00非流动负债长期借款360,000,000.00150,000,000.00341,000,000.00应付债券-长期应付款-专项应付款-预计非流动负债-递延所得税负债27,548,200.0025,711,800.00147,345,000.00其他非流动负债-非流动负债合计387,548,000.00175,712,000.00488,345

10、,000.00负债合计1,374,540,000.001,789,800,000.001,954,020,000.00所有者权益实收资本(或股本)330,000,000.00402,860,000.00725,147,000.00资本公积44,145,700.00616,798,000.00216,154,000.00库存股-专项储备-精品.盈余公积52,848,700.0058,213,100.0066,344,500.00一般风险准备-未确定的投资损失-未分配利润77,587,700.00179,035,000.00400,877,000.00拟分配现金股利-外币报表折算差额-归属于母公司

11、股东权益合计504,582,000.001,256,910,000.001,408,520,000.00少数股东权益229,659,000.00116,355,000.00297,501,000.00所有者权益(或股东权益)合计734,241,000.001,373,260,000.001,706,020,000.00负债和所有者权益(或股东权益)总计2,108,780,000.003,163,060,000.003,660,040,000.00精品.1.2.2卧龙地产（600173）20082010年度利润表卧龙地产(600173) 利润表 单位：元报表日期2008/12/312009/12

12、/312010/12/31一、营业总收入831,994,000.001,043,960,000.002,198,800,000.00营业收入831,994,000.001,043,960,000.002,198,800,000.00利息收入-已赚保费-手续费及佣金收入-房地产销售收入-其他业务收入-二、营业总成本659,350,000.00801,370,000.001,630,750,000.00营业成本529,689,000.00626,463,000.001,215,300,000.00利息支出-精品.手续费及佣金支出-房地产销售成本-研发费用-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净

13、额-保单红利支出-分保费用-其他业务成本-营业税金及附加58,472,400.0090,848,400.00153,271,000.00销售费用13,610,900.0029,157,900.0035,825,500.00管理费用27,102,800.0037,632,200.0068,716,400.00财务费用-841,521.00663,633.007,615,360.00资产减值损失31,316,200.0016,605,000.00150,015,000.00公允价值变动收益59,226.0023,619.00-投资收益-其中:对联营企业和合营企业的投资收益-汇兑收益-期货损益-托管

14、收益-精品.补贴收入-其他业务利润-三、营业利润172,703,000.00242,614,000.00568,050,000.00营业外收入573,343.002,996,770.005,082,610.00营业外支出4,234,370.0013,591,800.003,620,920.00非流动资产处置损失-10,748.30利润总额169,042,000.00232,018,000.00569,512,000.00所得税费用49,369,000.0072,806,500.00207,462,000.00未确认投资损失-四、净利润119,673,000.00159,212,000.0036

15、2,050,000.00归属于母公司所有者的净利润102,433,000.00136,511,000.00270,259,000.00少数股东损益17,239,600.0022,700,700.0091,790,600.00五、每股收益基本每股收益0.310.410.37稀释每股收益0.310.410.37六、其他综合收益-七、综合收益总额-159,212,000.00362,050,000.00归属于母公司所有者的综合收益总额-136,511,000.00270,259,000.00归属于少数股东的综合收益总额-22,700,700.0091,790,600.00精品.1.2.3卧龙地产（6

16、00173）20082010年度现金流量表卧龙地产(600173) 现金流量表 单位：元报告期2008/12/312009/12/312010/12/31一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金420,796,000.001,379,890,000.002,296,310,000.00客户存款和同业存放款项净增加额-精品.向中央银行借款净增加额-向其他金融机构拆入资金净增加额-收到原保险合同保费取得的现金-收到再保险业务现金净额-保户储金及投资款净增加额-处置交易性金融资产净增加额-收取利息、手续费及佣金的现金-拆入资金净增加额-回购业务资金净增加额-收到的税费返还-收到的其他与

17、经营活动有关的现金98,399,500.0051,478,200.0027,721,100.00经营活动现金流入小计519,196,000.001,431,360,000.002,324,030,000.00购买商品、接受劳务支付的现金505,570,000.00583,769,000.001,195,550,000.00客户贷款及垫款净增加额-存放中央银行和同业款项净增加额-支付原保险合同赔付款项的现金-精品.支付利息、手续费及佣金的现金-支付保单红利的现金-支付给职工以及为职工支付的现金12,902,900.0015,876,700.0024,880,600.00支付的各项税费103,66

18、6,000.00130,961,000.00296,346,000.00支付的其他与经营活动有关的现金89,341,400.00198,204,000.00421,382,000.00经营活动现金流出小计711,481,000.00928,811,000.001,938,160,000.00经营活动产生的现金流量净额-192,285,000.00502,553,000.00385,870,000.00二、投资活动产生的现金流量：收回投资所收到的现金-取得投资收益所收到的现金-处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额11,251.604,190.048,615.66处置子公司及其他营

19、业单位收到的现金净额-收到的其他与投资活动有关的现金-减少质押和定期存款所收到的现金-精品.投资活动现金流入小计11,251.604,190.048,615.66购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金968,528.0010,234,100.004,382,080.00投资所支付的现金45,022,000.00527,094,000.00-质押贷款净增加额-取得子公司及其他营业单位支付的现金净额-331,103,000.00支付的其他与投资活动有关的现金-增加质押和定期存款所支付的现金-投资活动现金流出小计45,990,500.00537,328,000.00335,485,000.

20、00投资活动产生的现金流量净额-45,979,300.00-537,324,000.00-335,476,000.00三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金80,076,000.00777,599,000.0075,000,000.00其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金-75,000,000.00取得借款收到的现金210,000,000.00344,990,000.00471,000,000.00发行债券收到的现金-收到其他与筹资活动有关的现金-筹资活动现金流入小计290,076,000.001,122,590,000.00546,000,000.00精品.偿还债务支付的现金85,

21、000,000.00170,000,000.00594,990,000.00分配股利、利润或偿付利息所支付的现金39,237,900.0095,389,400.0082,146,400.00-3,222,950.00支付其他与筹资活动有关的现金3,000,000.00-筹资活动现金流出小计127,238,000.00265,389,000.00677,136,000.00筹资活动产生的现金流量净额162,838,000.00857,200,000.00-131,136,000.00附注汇率变动对现金及现金等价物的影响-现金及现金等价物净增加额-75,426,300.00822,430,000.

22、00-80,742,900.00期初现金及现金等价物余额230,241,000.00154,815,000.00977,244,000.00期末现金及现金等价物余额154,815,000.00977,244,000.00896,501,000.00净利润119,673,000.00159,212,000.00362,050,000.00少数股东权益-未确认的投资损失-资产减值准备31,316,200.0016,605,000.00150,015,000.00固定资产折旧、油气资产折耗、生产性物资折旧856,571.001,159,300.003,144,090.00无形资产摊销-长期待摊费用摊

23、销60,000.0040,000.00-精品.待摊费用的减少-预提费用的增加-处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失35,131.80886.539,245.93固定资产报废损失-6,008.201,502.40公允价值变动损失-59,226.00-23,619.00-递延收益增加（减：减少）-预计负债-财务费用361,851.001,074,910.0015,801,300.00投资损失-递延所得税资产减少-3,329,020.002,199,330.0050,437,400.00递延所得税负债增加-2,377,680.00-1,836,370.00-8,830,770.00存货的减少-

24、12,348,800.0029,774,500.00406,878,000.00经营性应收项目的减少53,596,500.00-294,134,000.00-1,938,980,000.00经营性应付项目的增加-380,069,000.00588,476,000.001,337,630,000.00已完工尚未结算款的减少(减:增加)-已结算尚未完工款的增加(减:减少)-其他-7,718,000.00经营活动产生现金流量净额-192,285,000.00502,553,000.00385,870,000.00债务转为资本-精品.一年内到期的可转换公司债券-融资租入固定资产-现金的期末余额154,

25、815,000.00977,244,000.00896,501,000.00现金的期初余额230,241,000.00154,815,000.00977,244,000.00现金等价物的期末余额-现金等价物的期初余额-现金及现金等价物的净增加额-75,426,300.00822,430,000.00-80,742,900.002.公司基本业务活动精品.2.1公司历史简介浙江卧龙置业集团有限公司前身上虞市卧龙房地产开发有限公司创建于1994年12月，2004年8月开始集团化运作，组建浙江卧龙置业集团有限公司，2007年7月浙江卧龙置业集团有限公司通过对公司股权收购、资产置换、用资产认购定向增发的

26、股份、股权分置改革、变更注册地及更名等完成对公司的重组。2007 年9 月30 日，公司更名为浙江卧龙地产股份有限公司，注册地为浙江省上虞市经济开发区，2008 年1 月4 日公司更名为卧龙地产集团股份有限公司。公司目前具有二级房地产开发资质，是一家集房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程及物业管理为一体的集团型企业 。在2008第八届中国房地产发展年会上，卧龙地产获“2008中国最具影响力品牌企业”；公司注册资本3.3亿，控股子公司8家，子公司分布于武汉、广东清远、银川、宁波、绍兴等地；专业技术人员120余人。公司秉承卧龙控股集团有限公司“诚、和、创”的企业文化，依托雄厚的人才优势和资本实

27、力，以OA自动化办公、CRM信息化管理系统以及目标成本管理系统为手段，实施现代企业管理。以二、三线城市为目标市场，着力打造人性化、精品化、舒适节能、时尚超前的经典楼盘，以加快产业扩张、加大土地资源储备，努力实现精细化管理为目标，使自身达到规模化开发、社会化融资的具有可持续发展能力的大型房地产集团。2.2经营范围：房地产开发，投资经营管理，建筑工程、装饰装潢工程的设计、施工，物业管理（凡涉及许可证制度的凭证经营） 公司网址：http:/www.wolong- 电子信箱： wolong600173 所属板块： 浙江 房地产开发与经营业 G股板块 股改全面推行股票 沪深A股主板 (点击查看该板块的所

28、有上市公司) 发行日期： 1999-03-18(点击查看同月发行的上市公司)发行价格：4.42元(点击查看发行价格在3.42-5.42区间的所有上市公司)上市日期： 1999-04-15(点击查看同月上市的上市公司)主承销商： 华夏证券有限公司 (点击查看该承销商承销的所有上市公司)上市推荐人： 华夏证券有限公司 (点击查看该推荐人推荐的所有上市公司)公告日期：2010-05-21精品.2.3公司概念内容（1）高送转：2010年1月15日披露的2009年年报显示，公司实现归属上市公司股东的净利润为1.365亿元，同比增长33.27%。同时，拟每10股转增8股并派现1元。 年报显示，2009年，

29、卧龙地产实现营业收入10.44亿元，同比增长25.48%；归属上市公司股东的净利润为1.365亿元，同比增长33.27%；基本每股收益为0.41元，同比长32.26%。 （2）项目投资：卧龙地产集团股份有限公司于2010年4月8日以通讯表决方式召开五届十一次董事会，会议审议同意公司(乙方)于同日与武汉市汉阳区江堤街渔业村(甲方)签订意向合作协议，公司将参与武汉市汉阳区江堤街渔业村“城中村”改造项目为武汉市确定的综合改造目标村之一，系汉阳区鲤鱼洲组团城中村改造项目的A包，目前改造规划正在编制，具体数据按正式方案确定的数据为准，乙方同意在开发用地上建设的商业用房，由甲方按照建设成本价上浮30%的价

30、格回购15-30%(回购数量按照组团项目统一标准，具体由江提街协调会议纪要为准)的商业用房，具体事项待双方协商后另行确定；甲方负责改造项目中的安置还建工作，还建建筑面积和建设标准以统一的政府批准方案为准，建设资金按建筑面积1800元每平方(按工程建设进度分段支付)计入开发用地出让成本，建设及交付均与乙方无关，还建房建设成本超过的部分按规范测算和市场行情由双方协商解决；乙方同意在该合作项目摘牌前，2010年4月19日前向甲方支付人民币2.4亿元作为前期启动资金，该资金由武汉区汉阳江堤街道监管使用。若乙方竞得该项目的开发权，前期启动资金可抵扣土地挂牌保证金，在乙方土地摘牌成功后转为首期土地款；甲方

31、全面负责组团项目A包范围内的拆迁安置以及其他相关事宜的办理，承诺于2010年9月30日前完成A包范围内的所有拆迁工作。本意向协议书的相关权利和义务由公司发起设立的武汉卧龙墨水湖置业有限公司享受和承担。 2010年1月18日，公司拟以3.46亿元收购浙江省耀江房地产开发有限公司、武汉市耀江置业有限公司分别持有耀江神马实业（武汉）有限公司50%、25%的股权。耀江神马以房地产项目开发与销售为主业，注册于武汉市东西湖区。目前，耀江房产持有其50%的股权，耀江置业持有其25%的股权，上虞市协作物资经销有限责任公司（该公司法定代表人陈菊仙为卧龙地产董事长的直系亲属）持有其25%的股权。耀江神马主要资产是

32、为目前正在开发的丽景湾项目，该项目占地面积359,475.01平方米，目前规划建筑面积总计430,336平方米，项目位于武汉市东西湖区金银湖金南一路南，武汉市人民会议中心南侧。公司预计，本次收购完成后公司将持有耀江神马75%的股权，公司将按照计划对该项目进行持续开发与销售，预计对公司未来业绩产生较大的影响。 精品.（3）增发概念：根据中国证券监督管理委员会发行审核委员会2009年8月28日相关会议审核结果，卧龙地产集团股份有限公司公开增发A股股票申请获得有条件通过，卧龙地产本次增发预计募集资金金额不超过8亿元人民币(含发行费用)，发行数量不超过1.2亿股。 （4）大股东增持计划实施完毕：卧龙地

33、产09年9月28日公告称，控股股东一致行动人增持公司股份计划实施完毕。公告显示,在2008年9月11日至2009年9月10日期间,公司控股股东的一致行动人卧龙控股通过上海证券交易所证券交易系统累计增持公司股份133.05万股,占公司总股本的0.4%。本次增持后,公司控股股东及卧龙控股合计持有公司股份比例为63.25%,卧龙控股将按照有关规定向中国证券监督管理委员会申请豁免要约收购义务。 2.4发展方向随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速

34、增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；多项目运营、集团化管控成为发展重点；粗放经营向精细化经营方式转化；异地扩张与全国性企业品牌显现；民营企业力量崛起和壮大；客户的维权意识明显提高

35、在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化：扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化；从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力3.资本结构分析精品.3.1杜邦分析2008.12.312009.12.31精品.精品.2010.12.313.2风险评估精品.评价：该股当前收盘价为4.58元，短期压力为4.83元，中期压力为4.99元，短期支撑为4.38元，中期支撑为4.04元。基本面评价：价值投资的基础是个股的基本面质地，积垢是推动股市上涨的中坚力量，而左右机构做

36、多或做空的主要动因，则完全取决于股票的业绩是否大幅度预增。精品.风险提示：股市时刻存在风险，这个风险来自两个方面，一个是基本面是否能支撑得住当前股价，二是技术面上该股是否已经进入高风险区域！基本面风险：该股当前位置（单位：元）精品.3.3风险准备1.宏观调控政策风险近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。2.公司业务快速拓展所引致的风险近三年，公司

37、发展速度较快，营业收入由2006 年度的39,939.81 万元增长到2008 年度的83,199.36 万元；归属于母公司股东的净利润由2006 年度5,714.41 万元增长到2008 年度的10,243.30 万元。未来几年，公司仍将继续保持快速发展的趋势。公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力、治理结构、决策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。3.公司商业地产经营模式的风险公司控股子公司清远市五洲实业投资有限公司开发的卧龙?五洲世纪城项目建成后，商贸城项目70%的商业铺位将出售给业主，公司预留30%的商业铺位用于出租，清远市五洲实业投资有限公司设立全资子公司

38、清远义乌商贸城经营管理有限公司负责商贸城的经营管理。如果公司不能及时完成招商、开业等工作或者公司对商贸城的经营管理不到位，则有可能影响公司卧龙?五洲世纪城项目的商卧龙地产增发股票申请文件 1-1 增发招股意向书1-1-4铺及住宅销售，并对公司业绩产生较大影响。4.公司现金流及筹资风险2008 年度及2009 年1-6 月，公司合并经营活动现金净流量为-19,228.51万元和13,292.80 万元，现金流量压力主要源自购买项目开发用地，随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能面临现金流量不足的风险。2008年度，公司取得银行借款金额为21,000 万元，截至2008 年末卧龙控

39、股集团有限公司及其关联方给公司提供资金的余额为28,339.4 万元，项目开发资金需求对外部借款及关联方提供资金的依赖程度较大。随着业务的持续发展，作为资本密集型企业，公司仍将需要大量的资金支持，如果外部借款渠道及关联方提供资金受到限制，自有资金和商品房预（销）售回笼的资金跟不上项目建设要求，则公司房地产项目开发将面临筹资风险。5.公司偿债风险2008 年12 月31 日，公司合并资产负债率为65.18%，流动比率为1.82，速动比率为0.32，公司合并长期借款36,000 万元，短期借款和一年内到期的长期借款16,000 万元，存货占流动资产和总资产的比例分别为82.55%和70.14%。公

40、司面临一定的偿债风险，若销售市场或金融市场发生重大波动，将直接影响公司按期偿债能力。另一方面，存货的变现能力将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。公司的拟开发项目、在建项目处于二、三线城市或具有较大潜力的城市，具有良好的市场前景，房地产存货变现能力较强。但如果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产的周转和短期偿债能力带来较大压力。精品.6.房地产市场波动的风险随着宏观调控政策的实施，以及市场预期的变化，部分城市商品房价格从2007 年下半年开始出现回落，楼市成交量逐渐萎缩；加之2008 年下半年开始的全球金融危机对国内房地产业成交价格及成交量造成进一步影

41、响。公司已有开发卧龙地产增发股票申请文件 1-1 增发招股意向书1-1-5项目的主要城市的商品房销售量在2007 年下半年至2008 年底呈现单边下降的走势；公司房地产业务所在主要城市的房价出现不同程度的调整，不同地区的房价走势呈现差异化，前期涨幅较大的地区调整的幅度较大。发行人2009 年一季度营业收入较上年同期下降37.23%，如果发行人项目所在城市房地产市场楼价继续下降，成交量继续萎缩，公司销售压力将增加，并对公司的收益产生较大的影响，公司面临短期收益波动的风险。精品.4.投资可行性分析上述项目总投资约为194,035 万元（一）卧龙天香华庭二期项目1、项目基本情况2、项目内容及规模卧龙

42、天香华庭项目位于上虞城南梁湖镇兰芎山下，距市中心2.5 公里。卧龙天香华庭项目经上虞市规划局2005 年8 月批准的规划方案中建设规划用地约389,740 平方米、总建筑面积约308,800 平方米、容积率0.96。截至2008 年12 月31 日，卧龙天香华庭一期项目已竣工并交付使用。2007 年11 月27 日，公司子公司上虞市卧龙天香华庭置业有限公司通过公开拍卖方式获得上虞市梁湖镇天香华庭西侧地块。根据上虞市卧龙天香华庭置业有限公司与上虞市国土资源局于2007 年11 月27 日签署的虞土出让合200717号国有土地使用权出让合同，该宗出让土地面积为40,321 平方米，出让价格为9,9

43、00 万元，用途为住宅和商业服务业用地。公司将该地块开发项目暂定名为天香翠庭。2008 年3 月20 日，公司子公司上虞市卧龙天香华庭置业有限公司将天香翠庭项目与天香华庭未开发部分统一重新规划，并将调整后的规划方案上报上虞市规划局，上虞市规划局批准了该调整规划方案，并将按调整后规划方案核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。公司将上述天香翠庭项目与天香华庭未开发部分合称为卧龙天香华庭二期项目。卧龙天香华庭二期项目具体项目内容及规模如下表：3、项目建设单位卧龙天香华庭二期项目由公司控股子公司上虞市卧龙天香华庭置业有限公司开发建设。4、项目市场前景精品.（1）上虞市房地产开发投资增长较快上虞市

44、最近三年的房地产投资额增长较快，反映出上虞市房地产市场需求容量较大。17单位：亿元数据来源：上虞市年度统计公报（2）上虞市商品房潜在市场需求较大单位：万平方米由上图可以看出，受到国内房地产行业宏观调控及2008 年下半年全球金融危机引发的国内宏观经济形势发生变化等的影响，上虞市2007 年、2008 年商品房销售面积下降，但其下降幅度是在商品房竣工面积更大幅度下降的情况下出现的，这种情况说明2008 年商品房销售面积与商品房竣工面积存在着正相关，上虞市商品房需求仍具有潜力。（3）项目地理位置独特，拥有较强的人文景观优势数据来源：上虞市年度统计公报（2）上虞市商品房潜在市场需求较大由上图可以看出

45、，受到国内房地产行业宏观调控及2008 年下半年全球金融危机引发的国内宏观经济形势发生变化等的影响，上虞市2007 年、2008 年商品房销售面积下降，但其下降幅度是在商品房竣工面积更大幅度下降的情况下出现的，这种情况说明2008 年商品房销售面积与商品房竣工面积存在着正相关，上精品.虞市商品房需求仍具有潜力。（3）项目地理位置独特，拥有较强的人文景观优势随着上虞市城区框架的不断拉大、杭州湾上虞新区建设步伐的推进，上虞市商品住宅的供应量和需求量大幅增长，呈供求两旺的局面。根据上虞市城市总体规划，城南板块是生态旅游居住区，是上虞最适宜居住区域。本项目地块三面环山，山坳地势低缓，植被丰茂，内有多处

46、优质泉眼，区域周围学校、农贸市场等配套设施齐全。本项目南面有规划建设中的“英台故里祝家庄风情旅游区”，自然人文景观优势明显。（4）项目符合上虞商品房需求总体趋势经过数年的长足发展，以小高层、高层为代表的电梯物业已成功取代多层物业成为上虞公寓类产品的主流建筑形态，特别是在容积率2.0 左右遍布的城北新区区块，电梯物业以其便捷、时尚、舒适等特点已被广泛接受，并逐渐成为一种流行趋势。本项目在城南板块中将率先迎合这种消费趋势。（5）项目定位的消费人群清晰纵观上虞楼市在售商品房项目，主力供应与消费区间都集中在100150 左右的三房、四房户型，房产消费基本以包括周边市镇在内的本地人口为主，基本以家庭为单

47、位的购买消费为主。而针对年轻人或首次置业的刚性消费需求的中小户型目前仍然是一个市场空白。该项目针对上述目标消费人群，将有效地填补这一市场空白。（6）上虞市政府的房地产需求刺激政策上虞市政府规定，到2009 年12 月31 日止，凡在上虞城市规划四环以内向房地产开发商新购普通（或一般）住房（不包括排屋、别墅），使用银行商业性贷款（公积金贷款除外）2 年以上的个人，在取得所购住房专用发票和契税完税凭证后，均可享受该住房财政贴息政策。期间，向城市规划四环以内的房地产开发商新购普通（或一般）住房（签订购房协议并支付了首期款项），其原有的住房在前后一年之内出售的，其出售的房屋契税，在新购住房办理过户纳税

48、时，市财政按原出售住房契税额留市部分进行补助（新购住房缴纳的契税低于原住房出售缴纳的契税，按新购住房契税留市部分进行补助）。上虞市还规定，对城市规划四环以内、除老城区（指舜江东路以南、曹娥江以东、凤山路以西区域）以外的新开楼盘营业房，酌情确定地段计税租金标准。对公积金中心因放贷资金短缺而向上级争取的再贷款资金，市级财政按争取资金额（日均余额）的1%范围内给予业务经费补助。精品.6、项目预计开发进度及目前进展情况卧龙天香华庭二期土地成本已经支付完毕，以下投资不含土地成本。7、项目主要经济指标预测（二）卧龙五洲世纪城一期项目1、项目基本情况精品.2、项目内容及规模卧龙五洲世纪城项目所在地块位于广东

49、省清远市北江南岸，新城区连江西路以南，人民三路以北东临国泰北路，西临富强北路，濒临北江。总占地面积约617,983 平方米，地上总建筑面积约1,373,100 平方米。卧龙五洲世纪城项目分为两个部分，一部分为五洲批发市场，为商铺项目，又称“商贸城”，商贸城位于项目南侧，占地面积165,401 平方米，总建筑面积约178,111 平方米；另一部分为住宅项目，又称“世纪城”，世纪城项目位于项目北侧，占地面积452,582平方米，地上总建筑面积1,194,989 平方米，地下总建筑面积216,000 平方米。上述“商贸城”与“世纪城”合称卧龙五洲世纪城。卧龙五洲世纪城一期项目包括商贸城一期项目和世纪

50、城一期项目，卧龙五洲世纪城一期项目用地总计253,281 平方米，其中商贸城一期项目用地129,701平方米，商贸城一期建筑面积148,276 平方米；世纪城一期用地123,580 平方米，世纪城一期地上建筑面积292,101 平方米，地下建筑面积52,000 平方米。根据清远市城市规划局出具的关于清远市五洲实业投资有限公司五洲世纪城项目的说明，“清远市五洲实业投资有限公司投资建设的五洲世纪城项目达到了国办发200637 号文、建住房2006165 号文及本市根据上述文件确定的新建商品住房套型结构比例等的要求。”3、项目建设单位卧龙五洲世纪城项目由公司控股子公司清远市五洲实业投资有限公司独立开

51、发。清远市五洲实业投资有限公司注册资本金13,000 万元，公司直接持有50.1%股权，浙江五洲建设投资集团有限公司持有49.9%股权。公司具有实际控制权。募集资金到位后，公司与浙江五洲建设投资集团有限公司将按各自持股比例向清远市五洲实业投资有限公司投入资金进行项目开发。合作方浙江五洲建设投资集团有限公司的基本情况如下：精品.项目已开工部分的承建单位是五洋建设集团有限公司（特级资质等级），监理单位是清远市中正工程监理有限公司（甲级资质等级）。4、项目市场前景开发建设卧龙五洲世纪城是适应市场需求,提升城市品位的需要，卧龙五洲世纪城选址于清远市北江南岸的新城区，配套设施基本齐全，定位于大型商贸城及

52、中高档住宅。该地块规模大，交通便利，能营造良好的居住环境，创出品牌楼盘，并成为清远城市的一大亮点，提升城市品位。（1）清远市商贸项目市场分析广东省作为全国商品生产、制造、加工中心，商品流通辐射国内外，已有百余年历史的“广交会”吸引了众多国内外客商的关注。尤其是近些年来，随着珠三角经济圈在全国经济增长速度排名靠前，广东省商贸业的发展更是加速提升。目前，广东省内的商品贸易市场建设与发展仅次于浙江的“大市场经济”，但广东省商贸流通业近几年的发展较快。国内商品市场“双中心理论”表明，国内商品市场一个中心已经在义乌形成，在广州将出现另一个集商品制造、加工、贸易于一身的中心。清远市总面积1.92 万平方公

53、里，总人口约400 万，位于广东省西北部，南接广州，西临广西，东近韶关，素有粤、湘、桂“三省通衢、北江要塞”之称，是经济强省广东与内地大市场连接的重要经济走廊，被称为“广州的后花园”。在清远建设商品批发市场的市场前景良好，具体而言： 几年清远市工业经济突飞猛进，初步形成了建材陶瓷、金属制品、纺织服装、制鞋皮革、电子家电等产业体系。完整的产业体系将带动工业原材料产品性商品批发市场，目前建设大型商品批发市场竞争环境比较宽松。清远吸引外来人员投资置业，城市人口近年来大幅增长，会带来大量的商品消费。（2）清远市商住项目市场分析房地产开发投资增长迅速。清远的房地产投资额从2006 年开始增长显著。这表明清远房地产市场处于增长期。如图所示：精品.市场潜在需求较大、价格支撑牢固清远市商品房空置面积2003 年以前呈逐年上升的趋势，在2003 年达到最高峰44.25 万平方米，2003 年以后则稳步下降。说明2003 年以后清远房地产市场发展良好，同时由于广州、深圳等大中城市房价高昂，外地购房者日益增多，销售面积超过竣工面积，供不应求。从销售面积来看，清远市近年保持着较大幅度的增长，2008 年由于全国房地产市场景气度下降，清远市房产销售面积也出现了下滑，但下滑幅度低于广州、深圳、上海、北京等大城市，如下图所示：从房产成交价格上看，清远市2008 年房地