宜昌市房地产业发展对策研究报告

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1、宜昌市房地产业发展对策研究报告 序房地产是人类生存与发展最基本的生活资料之一，是衡量一个国家或地区经济和社会发展水平的重要标志。房地产业以生产和经营房产为最终产品的产业，伴随我国城市化进程的快速推进，其市场需求巨大，且产业链长，集劳动密集，资本密集，技术密集为一体，是国民经济的支柱产业。我市应该把房地产产业培育成我市国民经济新的增长点，确立为我市经济社会发展的重要战略目标之一。本课题组经过半年工作，从市场调查入手，对我市房地产市场消费者和房地产开发企业进行问卷调查，走访了我市知名度高、影响力大的企业，深入到宜昌市建设局、市委政策研究室、房地管理局、国土资源局、人民银行、计委、统计局、宜昌日报等

2、单位进行调研，在了解掌握相关资料，反复听取各方面对我市房地产认识与发展建议的基础上形成了此份系列报告。本报告有四部分内容，分别是宜昌市房地产市场消费者调查分析研究报告，宜昌市房地产开发企业研究报告，宜昌市房地产业发展对策研究报告，宜昌市房地产业预警预报系统研究报告。我们在客观分析了我市房地产业发展的现状、问题和面临发展主要机遇的基础上，从政府宏观调控管理与市场发展的多维角度提出了若干促进我市房地产业健康持续发展的政策建议，供有关部门与企业决策参考。宜昌市房地产业发展对策研究课题组二零零四年二月 课题研究人员简介：李绍停，高级工程师，宜昌市建设局副局长，宜昌市房地产开发协会会长，三峡大学兼职教授

3、，华中农业大学毕业。2001年在美国多个研究机构以建筑管理为题从事过为期一年的访问研究，曾主持过宜昌市多项重点工程建设，其中，其所主持建设的夷陵长江大桥获得我国建筑最高奖鲁班奖。刘丰雷，宜昌市建设局建设科科长，宜昌市城市燃气协会会长，宜昌市房地产开发协会副会长，长期从事房地产开发管理研究。史文银，市场营销学硕士研究生，房地产营销、策划专家，职业经理人、经纪人，现任深圳深港房地产研究中心主任，深圳报业集团报众地产经纪公司董事、常务副总经理。从事房地产项目策划营销达95年，成功地进行了近20多个地产项目的策划、营销，销售面积达100多万平方米，销售额达50多亿元。张震，三峡大学经济与管理学院党委办

4、公室主任，讲师。华中农业大学本科毕业，华中师范大学研究生毕业，对企业的经营管理、人力资源管理有一定的研究，发表论文9篇，参与各类科研课题4项。郑浩昊，三峡大学经济与管理学院市场营销学副教授，中南民族大学本科毕业，华中师范大学研究生毕业，对市场营销管理、营销策划、广告策划有较深入研究，发表专业学术论文20余篇，承担或参与省级以上科研项目4项。戴发山，三峡大学经济与管理学院统计学副教授，对统计学、中小企业管理、商业企业管理有较深入的研究，主持和参与各类科研项目5项。宜昌市房地产业发展对策研究报告一、宜昌市房地产业现状（一）宜昌市房地产市场消费者调查分析13.消费者住房现状分析通过大量的问卷调查和实

5、地走访，我们发现宜昌市居民受多种因素的影响对现有住房条件的满意程度较低，而且，这一情况还在进一步恶化。（1）宜昌市居民新购住宅比例比较合适从被调查消费者中我们发现住宅使用年限在3年以内的只占31.9，住宅户型在三室两厅及以上结构的占被调查者的31.5，这充分说明目前宜昌市居民近3年购房者张1/3，新购房户型趋向科学合理和住宅面积多在100平方米以上。（2）宜昌市居民目前对住宅情况满意率仍较低从图1可以看到宜昌市居民对现有住宅非常满意的只占2.8，较满意的占29.7，说明除近3年购房者对自己住宅感到满意以外，还有67.5的居民对自己住宅情况感到一般、甚至不满意，且不满意和非常不满意占到34.2，

6、这一部分群体是宜昌市未来房地产重要的消费者。图1：宜昌市居民对目前家庭住宅满意情况（3）造成居民对住宅不满意的原因较集中通过图2可见：宜昌市目前家庭住宅面积在100平方米以下的家庭占76.1，人均面积在20平方米以下的家庭占到45.6，住房面积小，结构自然不会合理。所以通过调查资料整理发现，占被调查者60.1的家庭认为住宅不满意是由于“住宅结构”和“住宅面积”两个因素引起的（见图3）。 图2：宜昌市被调查家庭住宅面积构成情况 图3：影响宜昌市对家庭住宅不满意的因素2.消费者购买需求状况分析（1）购新房计划情况根椐宜昌市消费者现状分析，扣除被调查者中1/3新近买房者没有购房计划外，其余均有购房计

7、划。5年以内有购房计划的占被调查者的40，显示宜昌未来35年商品房需求会比较旺盛。（2）居民未来购房能承受的商品房房价房地产作为一种特殊的商品，与其他商品相比其价格显得尤其昂贵，所以置业者往往会很在意价格。根据宜昌经济发展水平和居民收入水平情况，结合调查资料，宜昌市居民能承受的商品房价格主要在1000元以下，占被调查者的66以上，能承受1600元以上房价的只有10（见图4）。可见开发经济适用房、普通住宅全国需要，宜昌更需要。图4：宜昌市居民未来购房能承受的商品房房价构成（3）房款支付情况由于宜昌整体经济实力不强，居民收入水平不高，积蓄不多，所以有70以上的被调查者均选择银行按揭分期付房款的方式

8、，且按揭中还有70以上的置业者选择按揭的比例在六成以上。在按揭期限方面有一半以上的被调查者希望510年，月还款300500元。在承担首期付款方面被调查者近70的愿意负担5万元以下，承担首付10万元以上的只占9.3（见图5）图5：宜昌市居民愿意承担的首期房款3.消费者消费环境需求状况分析（1）宜昌市居民未来计划购房区位住房对中国老百姓来说是生活中的头等大事，居民在购房时都会慎之又慎。消费者在选择商品房时常以价格、环境、交通、区位等为选择购买的主要因素。从行政区位选择来看，宜昌居民未来计划购房区位主要集中在西陵区、伍家区和东山开发区，分别占被调查者的36.2、20.2和17.7（见图6）。再从居民

9、综合各因素确定的理想购房区位来看，有36.7的被调查者选择“邻近交通主干道”，25.2的选择“文化中心区”，21.4的选择“有部分商业配套的近郊区”，说明宜昌市民在购房上越来越理性化，不再把“价格”作为首选或唯一要素。图6：宜昌市居民未来计划购房区位（2）宜昌市居民购房最注重的因素随着人们的环保意识不断增强，环保已经成为一种全球化的概念。进入新世纪，人们对居住环境要求愈来愈高，而居住环境是由人文环境、地理环境、教育投入和文化氛围等构成，这些因素构成的优劣直接影响着购房者的购房决策。这将迫使规划部门和开发商在规划过程中和住宅选点时考虑成片开发，配套设施齐全、绿化、节能、无污染、交通等问题。在住宅

10、选点时，首先应考虑的是远离工业污染源，可见争取“绿色”已是都市人的梦想。从表1更能清楚的说明这一点。图7：宜昌市居民未来理想购房区位图7：宜昌市居民未来理想购房区位表1：宜昌市居民购房最注重的因素购房考虑的因素比重（）小区配套设施及环境21.4住宅所处地段和交通环境20.8户型设计合理15.2价格吸引及升值空间11.5区内或附近有学校（含幼儿园）11.5开发商实力和信誉及物业品牌10.4建筑面积合适9.2合 计100.04.消费者产品需求状况分析结合消费者购买需求状况调查，分别从居民计划购房面积、户型、结构等几方面对宜昌市城市居民产品需求状况进行调查分析。置业者倾向于购置面积中等、结构和户型合

11、理、适用的商品房，来满足改善居住条件的目的。（1）置业者计划购房面积通过调查问卷整理分析可以看出：宜昌市城市居民为改善居住条件首选的购房面积是80100，占被调查者的27.1；收入层次略高的家庭选择120160，占被调查者的24.8；60以下和200以上的住房面积被调查者很少选择（见图8）。置业者计划购房面积构成也反映较小面积的住房不能改善人们的居住条件，较大面积（200以上）因受收入水平的影响承受不起。 图8：宜昌市置业者计划购房面积（）构成（2）置业者理想的户型与结构 图9：宜昌市置业者理想的户型构成根据置业者计划购房面积（）构成可知有91以上的居民选购60160的住房，结合现代家庭的组合

12、特点：三口之家或两代同堂，所以三室两厅和三室一厅的户型为众多的置业者首选，占被调查者的近60（见图9）。住宅结构方面人们的需求差异较大，普通平面结构、错层结构和复式结构各占1/3；建筑结构方面较偏向于框架结构，占被调查者的63.7，有24.4的被调查者喜欢混合结构；只有11.9的被调查者选择传统的砖混建筑结构。住宅形式上人们较保守，仍比较注重传统7层以下，不用电梯的多层住宅；有电梯的住宅，人们也比较倾向选择约815层的小高层建筑。（3）房间面积分布情况在住宅面积一定的限定条件下，置业者较普遍喜欢选择客饭厅大、卫生间和厨房大，说明人们越来越注重生活条件和质量，希望通过宽敞的活动空间给生活带来舒适

13、，提高生活品位。通过下图10和图11居民期望的客厅、主卧室面积对比也能发现这一现象。图10：置业者期望的客厅面积构成图11：置业者期望的主卧室面积构成5.消费者购买决策状况分析（1）居民投资仍以储蓄、证券为主通过调查可知有51.7%的被调查宜昌居民认为未来3年宜昌市的房价会基本持平，有22.6%的居民认为会上升。“若您有一笔多余资金作投资用途，您会选用哪种投资方式？”问卷题目反映出17.3的居民选择投资“房地产”（见图12），可见宜昌市居民目前买房并不以投资为主要目的。图12：居民多余资金的投资方式（2）购买动机改善居住条件在购买动机方面，宜昌市居民有51.6的被调查者认为购房主要是为了改善住

14、房条件，有31.7的比例是为了子女购买（见图13）。可见，宜昌市居民目前买房还是以改善居住条件为主，占80以上，这也就要求宜昌房地产开发商在开发住宅时应以普通住宅为主，优化户型结构，让宜昌置业者买得称心。图13：宜昌市居民购房动机（3）居民获得楼盘销售信息渠道楼盘销售信息渠道是否畅通是影响其销售的一个重要因素，每个地产商都非常重视。从调查发现：居民获取楼盘销售信息的主渠道是：公共场所派送的宣传资料、报刊广告、亲戚朋友介绍（见表2）。宜昌地产商今后不仅要加强公共场所派送的宣传资料和报刊广告的宣传；还应该在房产开发、户型结构设计、物业管理等方面多作努力，在市场上不断建立企业、楼盘良好的口碑和形象，

15、提升自身的推介力。表2：宜昌市居民获得楼盘销售信息渠道信息渠道比重（）公共场所派送的宣传资料21.1报刊广告20.1亲戚朋友介绍17.8媒体新闻报道13.4房展会8.8路过顺便采盘或上门看盘7.8电视广告6.5广播电台广告2.2网络1.5中介机构0.7其他0.1合计100.06.小区环境、配套设施及物业服务状况分析随着人们生活水平的提高，生活节奏加快，人们购买商品房时对小区环境、配套设施及物业服务要求越来越高。（1）消费者偏好小区的类型从调查中我们发现：有一半以上的被调查者喜欢有主题花园的住宅小区（见图14），置业者不仅希望小家宽敞、舒适，更希望大家小区环境宁静、优美，富有一定的文化品位，通过

16、楼盘、小区的品位、形象来提升自己的身份和社会地位图14：宜昌市消费者喜欢小区住宅类型结构（2）置业者选购住宅需要的配套设施随着个性化需求的日益显现，置业者对住宅小区的配套设施需要越来越多，期望功能越来越齐全，下表3列示了置业者选购住宅需要的配套设施，可以看出人们对小区能提供必要的健身、运动、儿童娱乐、医疗保健等场所与设施需要较强烈。假若置业者住宅小区会所设有以上设施，有25的被调查者会经常使用，50的会比较多使用。此外，按照中国传统的消费习俗“衣食住行”，当人们一旦住的需求满足以后，会转向下一个消费热点买车，解决行的问题。所以，我们在调查中发现有近70的被调查者希望住宅小区提供停车位。表3：置

17、业者选购住宅需要的配套设施小区配套设施 比 重（）各类球类运动场17.0健 身 房14.0儿童娱乐设施13.1医疗保健室12.7老年人活动场所12.1阅 览 室11.9餐厅西餐厅9.9室内（外）游泳池6.9其 他2.4合 计100.0在物业服务方面，被调查者还需要住宅小区提供：钟点服务；代送牛奶、菜；衣物洗熨；幼儿托管服务；送餐服务等。（3）消费者对房地产小区物业管理评价调查者对宜昌市住宅小区物业管理综合评价不是很高，如图15所示：不满意和很不满意达36，满意的还不到10。说明宜昌房地产开发商物业管理水平还较低，许多置业者需要的设施和服务不能满足。图15：宜昌消费者对房地产小区物业管理评价7.

18、对房地产开发商评价分析消费者花毕生的积蓄购置一套商品房，总是期望买地称心，用地舒心，所以，消费者在购房时显得异常谨慎是能理解的。这就要求房地产开发商不仅具有较强的综合开发实力，而且还要诚信经营，多出精品，提升自己品牌形象。（1）消费者对开发商履行合同情况评价从宜昌市消费者购房调查来看，对房地产开发商履行合同比较满意以上不足25，不满意（包括很不满意）达20（见下图16），说明宜昌市房地产开发商自身管理还存在缺陷，行业不够规范，资质、信誉较低混杂其中，长期下去势必会严重挫伤消费者购房的积极性。图16：消费者对开发商履行合同情况评价（2）消费者对开发商实力与信誉的判断“人来不来看广告，动不动心看环

19、境，掏不掏钱看户型，满不满意看物管”，这句地产界流行的俗语反映潜在消费者变成现实的消费需求，必须要有消费者称心如意的楼盘为前提。从调查我们也能发现有36的消费者用“以往开发的楼盘质量和服务质量”标准来判断开发商实力和信誉，有23的消费者认为“有过楼盘开发经验的比没有开发过的新公司信誉好”，此外，有近16的消费者赞成“信誉好的开发商开发的楼盘房价应该高”（见图17）。 图17：消费者对开发商实力与信誉的判断标准可见，随着房地产市场日益完善和成熟，消费者消费行为日益理性化，房地产开发商综合实力会越来越重要。 （二）宜昌市房地产开发企业现状1.宜昌市房地产开发企业基本状况（1） 我市全体房地产开发企

20、业基本状况目前，市区共有房地产开发企业173余家，其中，二级2家，待定1家，三级34家，四级71家，暂定42家，新办21家，备案2家，其基本情况如下：企业性质状况企业性质有限责任外资独资中外合资股份有限集体所有国有私营独资家数11381455271比例65.31%4.62%8.09%2.89%2.89%15.61%0.58%企业注册资金状况注册资金500万元以下5011000万元10012000万元2001以上万元家 数501214726企业成立时间成立时间1991199219931994199519961997199819992000200120022003家数191328128397191

21、52719（1）我市抽查的25家房地产开发企业基本状况企业员工数量状况员工数量10人以下1020215050以上家数41335企业人力资源状况以下是抽查的我市25家房地产开发企业的人力资源状况表。年龄结构学历结构职称结构标志35岁以下35-45岁45-55岁55岁以上大学及以上大专中专高中技校初中以下高级职称中级职称初级职称无职称24420510136127240192287725816685管理人员36515813062157813612328411738962技术人员22186753921491046936857723总计5862442051013612724019228772581668

22、5备注：A.企业员工的年龄结构图B.企业员工的学历结构图C.企业员工的专业技术职称结构图项目开发资金状况项目开发的自有资金比例30%以下30%50%50%以上家 数31012企业开发面积状况开发的房产面积（含正在进行）单位：平方米1万平方米以下13万35万510万以上10万以上家数265101（3）消费者对我市房地产开发企业的认知状况根据消费者问卷调查结果表明：被我市消费者认为信誉好、知名度高的宜昌市三家开发商分别为：宜昌经济适用房开发管理中心、宜昌市华银地产有限公司、宜昌市民生房地产开发有限责任公司。 根据消费者问卷调查结果表明：被我市消费者认为最具有知名度高、影响力的宜昌市三家楼盘分别为：

23、东山花园、世纪花园、民生花园。消费者对开发商满意度状况满意度很满意比较满意一般不满意很不满意人数5029664618622百分比比率4.1724.6758.8315.51.832、宜昌市房地产业发展现状宜昌市房地产开发自上世纪80年代开始，至今已有20年历史。随着我市住房制度改革的不断深化、宜昌市经济发展与三峡工程的兴建，宜昌的房地产业近年来得到了快速的发展，为改善和提高全市居民居住环境和居住水平，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。（1）宜昌市房地产开发区域分布现状近年来，宜昌建设的房地产住宅主要分布在城市中心区，尤其是西陵区与东山开发区内内，此情况可在图1中得到具体反映。造成这种

24、状况的主要原因是原来城市空间形态较小，主要教育、交通、医疗、商贸等公共设施配套都建在西陵区，而后续房产开发没有按照城市规划确定的框架有序拓展。城市各个分区适度发展住宅建设是适合一定时期的客观需要。但从城市整体有机增长的角度来看，一个时期应该形成城市的主导发展方向，并与之相应形成居住用地的拓展地区。图1：我市主要房地产楼盘分布图近年来随着我市建设范围的不断扩大，房产空间布局不断拓展。但是城市中心的房地产住宅小区依然保持较大规模与比例。按照城市土地资源配置的一般规律，城市中心区域应该转变为土地收益更高的商业、贸易、金融、旅游、宾馆、写字楼等第三产业用地，而不是居民住宅小区。随着城市用地结构的变化，

25、中心城区的土地价格日渐高涨，因此，今后我市伍家岗区、猇亭区、夷陵区、点军区等区域由于有较充裕的后备土地资源和较低的土地价格，应当成为房地产开发商寻求新发展空间的首选区域。但目前我市东山开发区、点军区等区域普遍存在教育、交通、医疗、商贸等公共设施配套不足，休闲、绿化、活动场所比较缺乏，环境状况较差，进而制约这些区域房地产业的发展。（2）城市基础设施的现状当前，宜昌改革开放力度加大，市政公用设施市场化进程加快，投资机制日益成熟，城市基础建设正在步入一个新的快速发展期。宜昌历史上是一座小城市，随着葛洲坝工程的兴建，宜昌一跃为中型城市。随着三峡工程建设和西部大开发战略的实施，宜昌战略地位得到进一步提升

26、，初具大城市雏形。三峡工程开工以来，宜昌加大城市基础设施投入力度，建设了三峡机场、宜黄高速公路和国际集装箱码头等工程，实现了水路、公路、铁路和空运全方位的立体交通格局；宜昌长江大桥、夷陵长江大桥、东山隧道和云集隧道的建成，使江北、江南连成一体，开发新区与老城区连成一片；东山大道、城东大道、发展大道等主干道建设，拓展了城市骨架；黄家湾垃圾处理厂及一批三峡库区污水、垃圾处理厂和一大批无动力污水处理装置投产，治理了固废和水污染；建成了世纪花园、东山花园、龙苑、星苑、紫光园、世纪欧洲城等一批功能齐全、管理到位、环境优美的高品质住宅小区和夷陵广场、五一广场、世界和平公园、王家河公园、滨河公园、欧阳修公园

27、等一大批公共绿地建设，改善了城市居住环境。目前，中心城区绿化覆盖率达40.1%，人均公共绿地10.6平方米；人均道路面积达到12.5平方米；人均日生活用水量达到239升；每万人拥有公交车辆16.3标台；气化率98%；排水管道密度5.3公里/平方公里；生活垃圾无害化处理率100%；污水处理率57%；城市综合功能日益完善，城市环境大为改善。近年来，宜昌市先后获得了“全国城市环境综合整治先进城市”、“全国卫生城市”、“全国文明城市”、“全国绿化工作先进城市”、“全国双拥模范城市”、“全国优秀旅游城市”以及湖北省规划建设管理“楚天杯”等称号。党的十六大召开后，宜昌市委、政府明确提出了全面建设小康社会，

28、努力把宜昌建成世界水电旅游名城的奋斗目标。围绕这一目标，宜昌市不断加快城市基础设施建设步伐，进一步深化经营城市理念，大力实施旨在突出“水电”特色的“亮化工程”；积极筹资、建设拓展城市骨架、提高城市品位的沿江大道延伸段工程；集中力量抓好总投资2.47亿元的“川气东输”天然气利用工程；全面启动投资7.8亿元利用日本政府贷款的污水处理及供水系统改造项目；还将启动总投资15亿元，规划面积25万平方米的商业步行街组团及旧城改造项目。我市城市基础设施建设近几年取得了突破性的发展，但是现有规模，程度，水平与我市的国际化大都市、世界水电旅游名城的城市定位与发展目标相比还有较大差距，“瓶颈”现象依然存在。如道路

29、建设落后于交通量的增长，如夷陵路、云集路，由于近几年房地产沿途开发迅速，居住居民成倍增加，上下班时道路拥挤不堪。基础设施的建设还不能完全跟上房产建设发展，基础设施管理水平不高，存在道路多次重复开挖的现象。由于目前宜昌市城市骨架未拉开，市区高度集中拥挤，基础设施规划落后于城市总体发展的要求，对房地产业的发展将产生不利影响。此外，由于历史原因，我市城市建设缺乏“经营城市”的思想。在过去相当长是一段时期里是实行协议供地，土地供应的权利掌握在少数几个部门手里，而不是掌握在市场手里，城市土地开发行为是哪里容易就开发哪里，哪里经营效益好就开发哪里，没有形成用高利润地块上的土地收益来贴补低利润或无利润地块的

30、机制。高利润的地块开发完以后，没有利润的地块就无人问津，演变成了开发地块上俗称的“硬骨头”。在临街，靠路，傍河的可盈利的区域建设完成后，剩下数量众多的建筑密度大，居民收入低，急需危旧房改造的零星地块，只能由政府牵头，重新整治建设，投入大量资金还要给更优惠的政策。（3）商品房价格现状判断商品房价格高低主要是要看商品房价格是否背离了本地区消费者的实际消费能力，是否与市民实际购买能力相适应。衡量商品房价位高或低的主要指标是房价收入比。国际上的房价收入比讲的是一个中等收入家庭的年收入和一套中等水平住房的价格之比。按照国际惯例，住宅价格与城镇居民家庭户均收入之比在3-6倍之间是比较合理的。2002年我市

31、商品住宅平均价格（难以找出中等价位，故且用均价）是每平方米1370元，一套中等水平的住宅建筑面积，如按一套100平方米计，每套房价是13.7万元；如按80平方米计，每套房价为10.96万元。2002年全市城镇居民人均可支配收入为6773元。用保守的计算办法，将可支配收入乘以1.2的系数作为实际上的全部收入，将每人的年收入再乘上2.93（宜昌市户均人数），户均年收入为2.38万元。按每套100平方米计算，全市的平均房价收入比是5.76倍；按每套80平方米计算，平均房价收入比为4.61倍。由此可见，宜昌市目前的房价收入比是基本合理的。宜昌市户均年收入2.38万元80平方米计每套平均房价10.96万

32、元100平方米计每套平均房价13.7万元80平方米计每套房价收入比4.61万元100平方米计每套房价收入比5.76万元同时，按照国际惯例，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，就可认定房价不正常，孕育着泡沫。2000年宜昌市城区商品房价格为是每平方米1146，2002年宜昌市城区商品房价格为是每平方米1370元，2年内上涨了19.55，基本与GDP增幅持平。这也表明宜昌市目前的房价涨幅是在可控范围内，基本合理。此外，根据我们调查表明，60的房地产开发企业认为目前的价格是合理的，50消费者能够承担1020万的购房总支出，这表明市场在某种程度上基本能够认可目前的价格。 当然，我们也应该看到，进入

33、2003年后，宜昌房地产市场涨声一片，中心区的房价涨幅过快，价格偏高，中心区区域均价达到2400元/m2，最高均价达到3000元/m2以上。这种房价在我市仅适合于居民中高收入家庭，而对于占总人口80%的中、低收入家庭来讲是房价太高。由于土地资源稀缺和不可再生性，加上公共基础设施的不断投入，商品房价格上涨是必然趋势，但价格增长过快将会带来市场风险。这是需要引起我们关注与需要解决的。总之，我们认为，宜昌市目前商品房价格是比较合理的，相对于目前国内许多城市房产过热或过冷的情况，我们应该珍惜和维护这一来之不易的大好局面，既要防止市场过热出现泡沫经济，也要防止市场过冷，影响整个产业乃至于我市国民经济的健

34、康发展。（4）房地产开发企业现状通过调研分析，本课题组认为我市房地产开发企业总体发展比较健康，正在成长与成熟，其开发能力基本能够满足我市房地产的开发需要。一些企业尤其是民营企业，近年来发展迅速，有的企业已具相当规模；不少企业乐于善于学习，通过请进来走出去，不断的向我国房地产市场化程度高的发达地区学习，引进发达城市的先进理念；不少开发企业的企业家具有较高素质，并不断学习，有的正在攻读EMBA，力求不断超越，提升管理水平与决策能力；有的企业质量意识强，如今年年初动工的“世纪欧洲城”就表示：力争消除质量通病，向建筑行业最高奖“鲁班奖”冲击；行业内的专业化分工日益深化，涌现了大量的物业管理、规划设计、

35、营销策划、销售代理等专业化公司；基于以上原因，宜昌的楼盘，尤其是近两年开发的楼盘的品质与品位不断提升。此外，我们通过横向比较，可以说宜昌市房地产企业无论从管理、规模还是经营理念在湖北省是处于领先水平的目前，在内陆同等规模城市里亦属前列。但我们更应该清醒的看到我市房地产业的发展也存在着一些问题，主要表现为：其一我市房地产开发企业规模普遍较小，集约化、规模化程度低；其二部分企业自有资金不足，抗风险能力弱；其三企业内部管理与运作欠规范；其四人才，尤其是高素质人才匮乏，产业队伍素质有待提高；其五缺乏品牌经营意识。这些问题本课题组在另一份研究报告宜昌市房地产开发企业研究报告已由详细的阐述，并提出了相应对

36、策，在此不再重复。（5）房地产投资现状2002年房地产开发投资达到了近五年来的最好水平，实际完成投资7.8亿元，同比增长19.0%。在市场需求和政府统一规划管理下，2002年，我市房地产开发市场投资势头强劲，新开楼盘如雨后春笋般在城市的润土中生根发芽。2002年，政府及有关部门对房地产利好政策的出台和相关政策的进一步贯彻落实，有效地促进了房地产开发投资的增长。如土地通过公开拍卖，为企业创造了公平竞争的市场环境。近年来宜昌市吸引了一批资金实力较为雄厚的外地及其他行业的开发商加入到我市房地产开发投资的行列。仅2002年，就有12家企业来宜从事房地产开发，其中：法国1家、北京2家、浙江4家、长沙1家

37、、武汉4家。如来自浙江的宜昌天马房地产有限公司投资4千多万开发锦上苑、来自武汉的湖北长源房地产开发公司投资1个多亿开发龙腾佳苑、由华能集团资助开发的楠海花园投资规模达7千多万、来自武浙江省的南北天城置业公司投资2个多亿开发南北天城，诸多外地及其他行业企业的加入，为我市房地产业输送了新鲜血液，增强了投资后劲。2002年我市房地产开发企业的资金到位情况良好，全年到位资金9.46亿元，比上年同期增长25.1%，保证了楼盘建设的正常运行。从资金来源情况看，2002年房地产开发资金主要来源于房地产开发企业的自筹资金，以及业主的定金和预收款。其中：自筹资金3.64亿元，占总资金来源的38.5%，同比增长2

38、3.1%；其他资金3.86亿元，占总资金来源的40.8%，同比增长18.9%，其中：定金和预收款2.71亿元，同比增长5.2%，国内贷款0.94亿元，占资金来源的10.0%，同比增长3.9%。良好的投资环境和充裕资金，使我市的楼盘建设一个个拔地而起。2002年全市房地产开发投资总额达7.8亿元，同比增长19.0%。其中：土地购置费2.2亿元，同比增长1.4倍，由于对土地买卖实行了规范运作，土地购置价格大为降低，每平方米447.9元，同比下降13.1%，为开发企业减轻了负担增强了投资后劲。近年来年新开楼盘层出不穷，如金桂华庭、香居丽景、世纪欧洲城、锦上苑、龙腾佳苑、金蓝花园、南北天城、民生丽岛等

39、，使新开工面积剧增，2002年新开工面积75.61万平方米，同比增长93.4%，其中:住宅新开工面积68.73万平方米同比增长1.1倍。从典型楼盘建设情况看，占地80亩的世纪欧洲城到年底已投资4440万元开始一期工程建设、龙腾佳苑已投资4000万元进入前期工程、民基房地产投资建设的经济适用房小区部分已竣工入市、闲置多年的一“烂尾楼”工程东门市场，也由嘉华置业有限公司重新修建-新世纪广场，年底已投资3600万元，主体工程已基本完成、当年投资2700万元的慈馨庭楼盘也竣工入市。因此，我们认为总体而言，近年来我市房地产开发投资市场呈现逐步攀升之势。二、宜昌市房地产业存在的主要问题（一）我市房地产开发

40、企业存在的主要问题本课题组根据查询相关资料、分析我市房地产开发商问卷调查结果，与我市几家知名度较高的开发企业访谈，本课题组对我市房地产开发企业的状况有了基本了解。本课题组综合分析认为：我市房地产开发企业总体发展比较健康，正在成长与成熟，其开发能力基本能够满足我市房地产的开发需要；尤其是民营企业，近年来发展迅速，有的企业已具相当规模；不少企业乐于善于学习，通过请进来走出去，不断的向我国房地产市场化程度高的发达地区学习，引进发达城市的先进理念；不少开发企业的企业家也具有较高素质，并不断学习，有的正在攻读EMBA，力求不断超越，提升管理水平与决策能力；有的企业质量意识强，如今年年初动工的“世纪欧洲城

41、”就表示：力争消除质量通病，向建筑行业最高奖“鲁班奖”冲击；行业内的专业化分工日益深化，涌现了大量的物业管理、规划设计、营销策划、销售代理等专业化公司；基于以上原因，宜昌的楼盘，尤其是近两年开发的楼盘的品质与品位不断提升。此外，我们通过横向比较，可以说宜昌市房地产企业无论从管理、规模还是经营理念在湖北省是处于领先水平的目前，在内陆同等规模城市里亦属前列。但在此，本课题组本着“爱之切故言之苛也”，少谈成绩，多谈不足，发现问题才能更好的发展的宗旨，着重对我市房地产开发企业的问题进行剖析。 1、我市房地产开发企业规模普遍较小，集约化、规模化程度低目前，市区共有房地产开发企业173家，其中，二级2家，

42、待定1家，三级34家，四级71家，暂定42家，新办21家，备案2家。虽然我市房地产开发企业数量有173家之众，但具有一级资质的没有一家，二级资质只有二家，其余均是三级资质以下。其中真正有项目的公司只有30家左右，占17.34，而能在开发上规模、树品牌的公司可谓凤毛麟角。目前，我市房地产开发规模一般为2-4万，过4万的很少，上10万的目前仅有位于东山开发区的东山花园已建成和中心城区的星苑已完成两期及新近推出的世纪欧洲城、南北天城在建四个。目前，房地产开发企业还有50家注册资金低于500万元，占28.9。这都表明我市房地产开发企业规模普遍较小，集约化、规模化程度低，这与房地产业投资大，周期长，风险

43、大的行业特点显然不相适应。中小开发企业“小作坊”式的生产状态，难以适应城市化快速推进的需求和我市向国际化大都市发展的需要。此外，按照国家规定，三级及其以下资质企业不得承担15万平方米以上的开发建设项目，不得承担16层以上建筑物的开发建设。因此，市政府实行大宗土地招标拍卖后，现有173家房地产开发企业中的大部分由于不具备参与招标拍卖的条件，或因受资金瓶颈难于获得大宗土地。因此对于许多宜昌本土中小开发企业来说，将会由于缺乏市场竞争力和规模扩张能力而退出房地产市场。我们预计，未来几年中我市房地产业会成为宜昌经济的支柱产业，投资建设项目尤其是住宅开发将趋于大型化，开发项目会达到10万平方至50万平方米

44、，甚至更大。得宜昌市中小企业规模化小将使其发展难以跃上一个新的高度，这些“袖珍”型的开发企业竞争能力弱，难以参与日趋激烈的竞争，面临被淘汰的风险。目前，我市173家房地产开发企业中真正有项目的公司只有30家左右，已经验证了这一点。 2、部分企业自有资金不足，抗风险能力弱我市多数房地产开发企业除普遍经营规模小外，更令人担忧的还有部分小开发企业负债资产状况令人堪忧。据了解，宜昌有不少的开发公司资产负债率高达80%以上甚至更多。一些开发公司把银行贷款作铺底资金，当作自有资金使用。有的开发公司对银行资金的依赖度超过80%，对施工企业垫资，对商品房预售款收取的依赖度超过了50%，甚至一些开发企业参与土地

45、招标拍卖的保证金都向银行贷款。一些开发企业相互担保，获取银行贷款。中国人民银行关于规范住房金融业务通知中规定：申请贷款的房地产开发企业自有资金不应低于开发项目总投资得30%，开发企业必须具备四证，所售期房必须是多层主体结构封顶，高层住宅完成总投资的三分之二等。目前国家对金融监管的力度正在加大，随着这些政策逐步到位，这对我市的房地产企业特别是中、小企业将产生深远的影响，原来那种自筹款30%后，既可通过银行贷款，定金筹资，预售期房等取得投资资金的方法受到限制。可以说，在今后开发企业自有资金不足的问题将变得突出，主要原因有： 一是房地产开发项目的大型化和规模化趋势明显，客观上对开发企业自有资金提出很

46、高的要求；二是施工垫资严重局面会由于政府积极采取措施逐步控制；三是根据人行关于规范住房金融业务的通知要求，开发企业项目贷款要求自有资金不低于总投资的30，必须具备“四证”；个人住房贷款购买期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的23，提高了对开发企业自有现金比例的要求。3、企业内部管理与运作欠规范创立优秀的房地产企业的前提首先是运作管理的规范化。但是，通过我们的调研，我市房地产开发企业内部运作管理还存在一些问题。（1）法规政策规范意识不强，违规操作时有发生我国正在成为法治国家，各项法规政策正在完善之中。市场经济中，企业必须按法规政策规范化运作，这样才有利于规范市场，健康发展。但是我

47、市还有部分房地产开发企业法规政策规范意识不强，违规操作时有发生。如无证开发、用其他建设方式代替房地产开发、擅自转让房地产开发项目、为进行竣工综合验收擅自交付使用、不按法定程序办理相关手续等现象还存在。此外，对政府的相关法规政策认识理解不深。通过调研，有63.3的开发企业认为制约本公司发展的主要因素是资金，然而，他们却对中央银行121文件将引起银根收紧，使得许多自有资金不足的中小企业面临资金链断裂认识不足，没有制定相应可行的对策措施。（2）企业内部管理欠规范内部管理规范化是一个企业成长与发展的基础，我市有不少房地产开发企业在发展中十分强调管理规范化，也取得了突出的成绩，但仍有相当部分企业内部管理

48、比较混乱，已经成为其发展壮大的主要瓶颈与障碍。如我们在走访中发现以下一些问题：其一，组织架构不合理，一方面我市有的房地产开发企业的小而全不利于企业经营效率的提升，另一方面有的企业组织机构不完善，部门专业化程度低；其二，人力资源不足，许多企业的管理人员和技术人员交叉任职，有的身兼数职，临时聘用或兼职的管理、技术人员较多；其三，企业信息化程度低。企业资料存放、归纳、管理不力，更不用谈企业信息化建设。开发建设资料收集不齐、归档不及时、整理不规范，不同程度的缺少报建、规划、建设、监理、预售、综合验收、销售等方面的资料，没有专人保管，资料存放零乱，本课题组很难从企业获取系统全面的资料与信息。其四，企业制

49、度化、程序化程度低。经验管理不少企业尤其是民营小企业不是依靠企业制度化、程序化程度运转，而是靠老板的经验管理在运作。（3）市场竞争规范化不足房地产市场要健康发展，就要制定好市场竞争的游戏规则，应该尽量避免出现不正当竞争，企业应以自己的实力来开展竞争。但是，我们发现我市有不少房地产开发企业还存在竞争不规范化的行为，违规操作的现象屡见不鲜，如售房广告中夸大其词、虚假承诺，供摊面积计算不合理等。少数企业超越资质等级从事开发业务，城区少数四级房地产开发企业，按照资质管理规定只可承担建筑面积4万平方米以内、不超过8层的开发建设项目。但他们超越资质范围违规开发。如宜昌市天陆物业发展有限公司开发的“隆中路综

50、合楼”，层数为28层，宜昌机床集团房地产开发公司开发的“星苑小区”，建筑面积10.8万平方米，层数为11层。个别企业在商品房销售中没有使用国家推荐的示范合同，未向住户颁发住宅质量保证书和(住宅使用说明书，消费者利益受到损害，合同纠纷时有发生。如枝江市恒昌住宅开发有限责任公司在开发棉纺厂项目中，以个人名义与购房者签定自拟的合同，没有向购房者发放“两书”。（4）企业项目运作规范化不足房地产开发企业在项目的具体操作中，应该按照全过程策划理念，在投资、开发、营销中介以及物业管理都应规范化运作。无论是前期的市场调查、资金融通，还是在开发过程中的监理、建造、营销以及中介服务和物业管理阶段所采取的策略措施，

51、都应按照规范要求经营，只有规范化生产经营，才能打造出过硬的产品。目前，宜昌市的房地产开发企业自觉按照全过程策划理念，规范运作项目的企业还不多，不少企业大包大揽所有流程，而不是按照专业化分工的要求进行价值链优化管理。如售后服务不到位。部分企业是自建自管，而不是委托有资质的物业公司进行管理，物业管理不到位成为目前群众投诉最多、最强烈的焦点问题。4、人才，尤其是高素质人才匮乏，产业队伍素质有待提高从我们的问卷统计来看，我市房地产开发企业人才瓶颈现象比较突出，从前面的我市房地产开发企业员工的学历结构图显示：企业员工中大专、高中、中专、技校学历者占了大部分，大学及其以上学历只占21.67；企业员工的专业

52、技术职称结构在一定程度上反映了专业管理的深度及其技术研究的潜力，我市房地产开发企业员工的专业技术职称图显示：中、初级职称和无职称者占据了企业员工的绝大部分，高级职称只占13.14，职称结构明显偏低。我市房地产产业队伍素质有待提高，一是房地产企业家良莠不齐。宜昌的房地产开发企业大都是1993年、1994年房地产热和2000年、2001年、2002年加快城市化热潮中设立的，企业老板(董事长、总经理)在专业知识结构上差异很大，真正懂管理、善经营、能创新的优秀企业家还比较少；二是创新型、复合型、外向型的高级人才短缺。目前宜昌房地产开发企业的高级人才大都是建筑设计、工程施工、企业财会等专业的人才，而房地

53、产策划、营销、信息及涉外经营等方面的高级人才比较少。三是企业文化塑造和员工素质培训投资少，“团队精神”不强，员工行为不规范影响了房地产企业在社会上的形象。而且，更为严重的是，只有少数企业认识到人才是制约企业长期可持续发展的主要因素，在我们走访中只有一家企业对此引起了高度关注，但也缺乏实际可行有效解决措施。5、缺乏品牌经营意识随着住宅实物分配制度的终结，住宅、消费主体己由集团转向个人，住宅卖方市场已转向为买方市场。在过去住房供不应求的卖方市场下，品牌只是一个模糊的概念，人们甚至不知道品牌为何物?老百姓追求的是居者有房住。而如今，中国城镇居民在基本达到“居者有其屋”的基础上，正追求“居者优其屋”，

54、并且已经逐渐形成买方市场。市场竞争强手如林，房地产企业要想在竞争中位于不败之地，必须塑造自己的品牌，追求品牌的效应。当今的房地产市场，已从价格竞争、质量竞争逐步走向品牌竞争，这在沿海发达地区的城市尤为明显。如深圳“万科”，广州的“碧桂园”已经成为全国知名房产品牌，为企业带来了巨大的社会效应与经济效益。通过调研，本课题组发现，宜昌市有极少数企业有较强的品牌意识与企业形象建设意识，如华银地产多年来关注与投入公益事业，广告公关策划手段丰富，营销理念先进，因而也赢得了广泛的市场认可，具有较高的社会知名度。然而，宜昌市多数房地产开发企业缺乏品牌意识，甚至有一些规模较大、知名度较高的企业对自己经营多年的品

55、牌为加任何注册与保护，许多房地产企业只埋头做产品，而不懂得要创品牌、维护品牌、经营品牌。现在，房地产市场竞争日趋激烈，有眼光的企业家必须认识到创品牌是企业最高层次的经营活动和未来赢得市场的关键，并成为当代企业经营的中心环节，要在实践中付诸于实施。三、宜昌市房地产业发展对策（一）宜昌市房地产发展前瞻本课题组认为，宜昌市房地产发展潜力大，前景看好，主要是基于以下分析判断。1、宜昌市房地产住宅市场未来三年需求量测算表明市场需求巨大市场发展前景如何主要取决于市场需求。因此，分析我市未来几年的市场需求是制定政策建议的重要基础。以下是本课题组对我市房地产住宅市场未来三年需求量测算。改革开放以来，城市居民收

56、入水平逐年上升，人民的消费结构发生了很大的变化，宜昌人也不例外，宜昌市民不仅衣着和各种家用电器的消费量大大增加，而且住房已渐渐成为新的消费热点，还将是今后主导消费品的理想选择。从今后较长一段时间看，随着住房商品率的逐年提高，宜昌住宅将成为一种紧俏的商品，那么如何把握宜昌市住宅的潜在市场需求量，使商品住宅市场供应与需求量大致平衡?我们可通过公式(1)(2)(3)(4)来计算宜昌市商品住宅的潜在市场需求量。商品住宅的潜在市场需求量现有人口未来住宅消费增长量未来新增人口住宅消费量未来期内现有住宅淘汰量(1)其中：现有人口未来住宅消费增长量(未来应达到的人均消费面积现有的人均住宅面积)现有人口(2)未

57、来新增人口住宅消费量未来应达到的人均消费面积新增人口新增人口暂有住宅率(3)一般而言，新增人口暂有住宅率取50%，因为新增人口进入住宅市场时，常常先以现有住宅为一段依托居住期，然后才提出市场需求。未来期内现有住宅淘汰量现有住宅面积年淘汰率未来年数(4)其中：年淘汰率=1/住宅寿命期 （常住宅寿命期为50年） 根据上述公式，可以预测宜昌市2005年住宅潜在市场需求量。宜昌市城区2002年末人口为119.82万人（见表2），人均居住面积20.26，实用住宅面积为2427.55万。根据19982002年人口自然增长率指标（见表2），可计算出宜昌城区人口平均自然增长率为2.89，那么，按此增长速度表2

58、：宜昌市19982002年年末城区总人口 单位：万人年 份19981999200020012002人 口 数116.86117.72118.08119.35119.82自然增长率1.972.393.052.485.64资料来源：宜昌统计年鉴2003，中国统计出版社，p106109到2005年宜昌市城区人口将为120.86万人119.82（12.89）3，比2002年新增人口1.04万人；机械增长率按2002年8.48增长，2005年宜昌市城区人口比2002年将会新增3.07万人119.82（18.48）3-119.82。结合宜昌发展规划到2005年城区居民人均居住面积为25，则2005年的住宅

59、潜在市场需求量分步计算结果为：2005年现有人口住宅消费增长量=(2520.26)120.86572.88(万)2005年新增人口住宅消费量21(1.04+3.07)50%51.34(万)2005年现有住宅淘汰量=2427.55(1/50)3145.65 (万)所以，2005年住宅潜在市场需求量572.8851.34145.65769.87(万)以上算的是2002-2005年宜昌市城区居住面积增加量，年均新增住宅需求量为256.2万。2、现有住房条件急需改善，潜在需求大根据宜昌统计年鉴2003资料整理可得宜昌市城区人均居住面积在12 以下，即小康标准以下的人口占3.07（见表3），达3.68万人，折合1.25万户。这部分人口及家庭随着收入水平的提高、消费环境逐步改善，购房需求会立即显现。此外，根据宜昌市城区100户常住人口2000与2002年卫生设备拥有情况对比分析（见