桐梓坡大板房危房改造项目可行性研究报告

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1、桐梓坡大板房危房改造项目可行性研究报告第一章总论 错误！未定义书签第一节 项目概述 错误！未定义书签第二节 编制依据： 错误！未定义书签第三节 可行性研究的范围 错误！未定义书签第四节 项目背景及建设的必要性 错误！未定义书签第五节研究结论 错误！未定义书签第六节主要技术经济指标 错误！未定义书签第二章 市场分析 错误！未定义书签第一节市场需求分析 错误！未定义书签第二节 临高地区市场分析 错误！未定义书签第三章建设地点及建设条件 错误！未定义书签第一节建设地点 错误！未定义书签第二节建设条件 错误！未定义书签第四章 建设规模及产品方案 错误！未定义书签第五章产品技术方案 错误！未定义书签第一

2、节 产品技术方案 错误！未定义书签第二节#制作工艺 错误！未定义书签第三节主要生产设备 错误！未定义书签第四节 各项技术指标 错误!第六章工程建设实施方案 错误!第一节设计指导思想 错误!第二节总图布置 错误!第三节建筑工程 错误!第四节公用工程 错误!第五节 组织机构、定员及培训 错误!第七章节能 错误!第八章环境影响评价 错误!第九章劳动安全、卫生与消防 错误!第一节劳动安全 错误!第二节消防 错误!第十章投资估算及资金筹措 错误!第一节估算依据 错误!第二节投资估算 错误!第三节资金筹措 错误!第十一章财务评价 错误!第一节成本估算 错误!第三节销售收入及税金 错误!未定义书签未定义书签

3、未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签第四节盈利能力分析 错误!第51页共53页第五节第十二章不确定性分析 错误!综合评价 错误!未定义书签未定义书签1.1.项目背景与概况1、项目名称：桐梓坡大板房危房改造项目2、承办单位概况单位名称：长沙市麓山城市建设投资有限责任公司单位性质：有限责任公司(国有独资)注册资金：人民币7,000万元单位住所：长沙市岳麓区银盆南路289号业务范围：城市基础设施建设投资；房地产开发、经营法定代表人：杨军企业负责人：杨军，出生

4、于1974年10月，中共党员，湖北潜江人，1997年8 月参加工作，1995年5月加入中国共产党。1993.91997.8担任湖南省湘潭科技大 学工民建专业团委书记；1997.81998.4担任湖南省长沙市芙蓉区火星镇政府干部； 1998.42001.4担任湖南省长沙市芙蓉区区委组织部干部、副科级组织员；2001.42003.1担任湖南省长沙市芙蓉区政府办副主任、正科级督办员；2003.12006.7担任湖南省长沙市岳麓区政府办副主任、正科级督办员；2006.7至今担任长沙市麓山城市建设投资有限责任公司董事长、总经理。建设单位简介：长沙市麓山城市建设投资有限责任公司是隶属于长沙市岳麓区政 府的

5、一家国有独资企业，公司成立于2001年9月，注册资本7000万元.主要经营城市 基础设施建设及房地产开发等。3、可行性研究报告编制依据(1) 与委托方签订的咨询协议；(2) 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南(试用 版)；(3) 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）;（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对用于桐梓坡大板房改造项目建 设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、 项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务

6、分析、项目风险分析等方面进 行全面论证和研究。5、项目提出的理由 危房改造的需要岳麓区桐梓坡大板房始建于上世纪 80年代初，占地255亩，房屋65栋，总建筑 面积207,000平方米，涉及3197户，由于大板房本身的缺陷，目前所有房屋均出现 不同程度的开裂、倾斜等现象，特别是 45、46号栋的地基已沉降，存在严重的安全 问题。该地区住户多次向当地社区强烈要求维修加固，房产部门已鉴定为危房且无维 修价值。为排除这一重大安全隐患，区政府研究决定，由政府引导，通过市场运作的 方式，对桐梓坡大板房危房实施拆除重建，彻底消除该隐患，确保人民群众的生命财 产安全。 市场的需要房地产作为满足人们衣食住行中比

7、较重要的一块，今后仍是人们消费的主要产 品，长沙市新一届政储班子慎重提出“在五年内，长沙人人都有一套住房”的发展目 标。目前长株潭三市城镇化率达到 51%，但与发达城市相比还有一定的差距。 据规划, 到2020年全市总人口 688万，城镇人中482万人，城市化水平达到70%。上述指标 意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动房地产的需求。 购买力从发展的趋势来看，长沙市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提市 了市民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持，前不久举行的长沙市委扩 大会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁，争当中部 地区

8、的领跑者，长沙到 2012年生产总值年均增长达到13%以上，财政收入年均增长20%以上，人均生产总值在2000年地基础上翻两番，这都为提高长沙楼市的购买力奠 定了基础。6、拟建地点本项目位于长沙市岳麓区英才园以东、桐梓坡路以南、荣银路高新区以西、王陵 公园以北地区。7、预期目标桐梓坡大板危房改造项目拟在占地面积 172,400平方米的土地上，建设总容积率 为4.13，建设密度为21.54%,总建筑面积为711,350平方米的经济适用房、商品房和 商业用房（其中住宅面积 472,786平方米，公建面积15,962平方米,商业建筑面积 222,602平方米）。&主要建设条件长沙市是湖南省省会，辖五

9、区四县（市），是湖南省的政治、文化、科技、金融、 交通中心，面积1.18万平方公里，人口 576.9万人，是我国首批公布的 24个历 史文化名城和第一批对外开放旅游城市之一，也是我国中部地区发展最快、最具活力 的现代化古城。她集青山之钟秀，汇江河之磅礴，融英烈之壮美，堪称“物华天宝、 人杰地灵”，不愧为“楚汉古城、名人故里”。近年来，长沙市社会经济快速发展，人民生活水平日益提高，城乡居民收入增长 加快，居民消费结构持续升级。抽样调查资料显示，2006年全年城市居民人均可支配 收入13924元，比上年增加1490元，增长12%剔除物价因素，实际增长10.8%，其 中：工薪收入8915元，增长10

10、.9%,经营净收入1151元，增长3.8%，转移性收入3557 元，增长18.3%；城市居民人均消费性支出10680元，增加1020元，增长10.6%，其 中：服务性消费支出3512元，增长11.9%；城市居民恩格尔系数为32.6%,下降0.8 个百分点。据湖南省统计局公布的数据，2007年1-11月，长沙市房地产开发完成投 资3838952万元，同比增长 41.7 %。1.2.主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积m21724001.1其中：规划净同地m21385001.2其中：道路用地im2339002规划总户数户40543规划总人口人141894规划基底面积m2291775规划总建

11、筑面积m27113505.1其中：住宅面积m24727865.2其中：公建面积m2159625.3其中：商业建筑面积m22226026容积率4.137建筑密度%21.548绿地率%41.77项目总投资万元182516.988财务净现值万元26147.599财务内部收益率%55.4410静态投资回收期年1.7311动态投资回收期年1.801.3.问题与建议本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此， 我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵 照国家及长沙市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售 率条件下，本项目具备

12、良好的可行性。大板房危房改造项目是一项关系社会稳定的大事，由于本项目拆迁工作量大，涉 及面广。能否顺利完成拆迁，关系到整个核心区建设的成败。项目开始后应高度重视 拆迁工作，精心做好拆迁规划，并准备多套应急预案，在拆迁安置上可采用一次性货 币补偿安置模式或产权调换模式，确保拆迁工作顺利进行。长沙市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市 场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，并充分 利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合, 打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广, 保证销

13、售资金回款。第2章项目投资环境与市场研究2.1.投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策宏观经济形势2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产 业增加值28910亿元，增长3.7%;第二产业增加值121381亿元，增长13.4%;第三 产业增加值96328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 11.7%， 与上年持平；第二产业增加值比重为 49.2%,上升0.3个百分点；第三产业增加值比 重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资

14、 1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资 51020亿元，增长29.0%;第三产业投资64928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010 亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积 76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。国家对房地产市场进行有效的宏观调控中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快 转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8 日，央行将存款利准备金率提高一个百分

15、点；同年 11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监 会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买 小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前 所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的 两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。 以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了 巨大的作用。2、选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素1997年湖南省委、省政府决定将长株潭经济一体化作为重大发展战略计划，构筑长株潭特大城市群，使之成为湖

16、南经济发展的核心增长级；2000年，国家就已将长株 潭特大城市群的发展列入国家“十五”计划，成为国家7个重点支持发展的区域之一； 2001年世界银行正式将长株潭特大城市群列入世界银行在中国首批实施城市发展战 略（CDB贷款支持计划的两大经济区之一；2007年12月经国务院同意,国家发改委 正式下文批准长株潭城市群为资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区，使之与上海浦东、成渝、深圳、天津滨海，武汉一起成为国家级新区。自2005年开始，伴随着长株潭地产开发、公交轻轨、金融通信、环境同治等等“共融”工作相继展开，长株潭城市群区域发展规划出炉，2008年1月开始实施， 这被认为是长株潭一体化进程

17、中最为重要的一个区域性规划，长株潭一体化步入实质阶段，一个面积2.8万平方公里，人口 1300万的现代化大都市将由理想变为现实， 按照“大长沙” “大生态”“大网络”的原则，扩大城区发展空间，作为长株潭城市群 的星马组团必将会被推向城市展的最前面。2006年，项目所在地长沙市整体经济继续保持较快、平稳增长势头全年实现地区生产总值（GDP）1790.66亿元，比上年增长14.8%,增幅比全国快4.1个百分点，比全 省快2.7个百分点。在GDP中，第一产业实现增加值123.25亿元，增长5.7%;第二 产业实现增加值774.66亿元，增长15.9%,其中工业实现增加值584.41亿元，增长 19.

18、4%；第三产业实现增加值 892.75亿元，增长15.3%。在GDPt曾幅中，第一、二、 三次产业分别拉动0.4、6.7、7.7个百分点，三次产业对GDP曾长的贡献率分别为2.9%、 45.3%、51.8%。三次产业的比例为 6.9:43.3:49.8 ，与上年相比较，一、三产业比重 分别降低0.6、0.5个百分点；二产业提高1.1个百分点。全年四个季度的 GDPS计 增幅分别为14.1%、15.0%、14.8%和14.8%，全市经济总体上保持较快、平稳的增长 势头。按常住人口计算，人均 GDP达27853元，比上年增加3885元，增长13.3%。3、区域房地产发展现状1）岳麓区房地产市场状况

19、分析近年来，随着基础建设的不断完善，项目所在地岳麓区日益繁华。长沙“一年一 个样，三年大变样”的新一轮的城市建设的新高潮给房地产市场的繁荣带来了新的契 机，也为岳麓区房地产注入了强劲的动力。随着市政府的搬迁，潇湘大道的改建，猴 子石大桥的修建，城市基础设施的完善，加上大学城优良的文化底蕴，大大改善了岳 麓区的居住环境，使这一地区逐渐成为长沙市一个房地产投资的热点地区。2）开发总量与项目规模2007年长沙岳麓区新建、续建楼盘多达 45个，另外还有36个楼盘在抓紧拆迁， 总面积达到了 1600多万平方米。这些生态楼盘的开发有力地提升了岳麓区的楼盘档 次，初显岳麓地产盛世景象：由北往南，普瑞斯堡、南

20、山苏迪亚诺、长沙玫瑰园、 卓越蔚蓝海岸、西城龙廷、美林银谷、郡原广场、玛依拉山庄、沁园春御院、麓 山名苑、阳光100、枫华府邸等共67个新建和在建楼盘依次铺开。3）房产各板块划分及现状介绍经过多年的开发建设，岳麓区已形成了嵘湾镇板块、高新区麓谷板块、市政府板块、麓南板块等4大生态房地产板块。嵘湾镇板块主要指嵘湾镇片区，与五一广场仅距离1公里，是长沙新兴的又一个商业中心。但由于是老城区，已无现成土地可用。麓谷板块主要指规划中的麓谷范围， 包括汽车西站一带。崛起于2000年，但“麓 谷”概念近一年多才提起，已经被广泛接受，其中这一板块麓谷范围内的平均价格已 达到3300元/平方米以上，有发展潜力。

21、目前在麓谷板块有多个大盘在售。市府板块范围为长沙高新开发区到府后路，从雷锋大道潇湘大道北路（现银盆南 路），这一板块住宅市场已经成熟，是河西最适合居住的地域。大学城板块（麓南板块）随着潇湘大道南段的拉通变得炙手可热，目前有多个大 盘在售。4）区域购房客户群体岳麓区购房客户以河西高校区的教育工作者、麓谷各类企事业单位（包括外企、 合资企业、中资企业）的职工和眷恋此地自然生态资源的客户为主。同时对许多向往 空气清新、自然环境优美及有浓厚文化情结的市区和长沙周边地市高端客户有很强的 吸引力。5）区域价格定位及发展趋势在2006年后，随着本区域的房地产价格已经有较大程度的增长，商品房的价格已冲刺到3,

22、300 4,500元/mt可以预计随着岳麓区“六轴五组团”的城市布局的逐渐形成，该区2008年商品房的价格，仍将维持在10流右的上涨幅度。2.2.市场供求分析1、需求分析楼市的发展，市场需求是决定性因素，这与消费群的收入息息相关，随着长沙经济的快速发展，市民的收入也增长迅速，这无疑给市场带来了信心。数据显示，2007年，长沙市城乡居民人均可支配收入分别达16000元和6316元，过去五年年均增长16000155001500014500-14000135001300012500-2006j- 2007-2006年 2007 q12. 1%和 13. 6%。64006200600056005600

23、-5400，&200-50004SD0农村居EP可支配收入同时，股市也开始影响楼市。其中最明显的表现是，股市财富的增长助推了楼市 的购买力。虽然中国股市中间经历了一次印花税上调，但牛市依旧，普通老百姓炒股 的热情空前高涨，其结果是，投资股市的财富增长增强了楼市的购买力。在中国股市 上涨的过程中，不少外来资本进入中国股市，这为中国提供了更多的流动资金。房产市场销售的火爆，造成楼盘供不应求，这也刺激了本地购房者预支购房，“今 天消费，明天劳累”。住房作为开支较大的不动产产品，购房者在选购房屋时往往买涨不买跌。在2007 年房价持续上涨的大环境下，购房群体对市场持续乐观，一些受追捧的楼盘经常出现 排

24、队、摇号买房的现象。而外来购房团的频频出现，更是助推了整个城市对地产预期 的高度膨胀，不少本地已经具备消费能力的购房者开始跟进，带来了市场需求的快速 释放。数据显示，尽管连续加息，但个人购房贷款需求依然十分旺盛，带动房地产贷 款加速增长。；!. V I创楼吗审业.他曲；：肌X庄也I悟民外曲八口 ”:悭中部崛起，“两型社会”的建设，长沙今后的发展前景是显而易见的，这吸引了不少外来目光，不少楼盘的购买者中外地户口居民占到了一半。此外，从2007年长沙的楼市交易情况来看，虽然房价上涨较快，但是相对于一线城市，长沙的房价还是 处于价格洼地，周边地市、沿海城市等投资客对长沙房地产市场投资前景看好， 在2

25、007 年的房交会上，数批来自深圳的湘籍人士就以在长购房作为投资渠道之一。从发展趋势来看，市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提高了市民 的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持。前不久举行的长沙市委扩大会议 提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的“领头雁”，争当中部地区的“领跑者”，长沙到2012年生产总值年均增长达到13%以上,财政收入年均增长 20%以上，人均生产总值在2000年的基础上翻两番。这些都为提高长沙楼市的购买力 奠定了基础。能接受的住房价格元/平方米）7%B 1500 2000 S 2000 2 500 2500 3000n3500 M J50010

26、0 0 n 4000LU I .从调查的数据来看，选择2000-2500价位楼盘的消费者占到了 33%这个数据与 长沙市民目前的月收入相当，不过，房价的快速上涨，似乎超出了市民对楼价的期望。 数据显示，2007年下半年，期房价格7月份时均价还处于3477元/平方米，而到了 12月份，均价已达3921元/平方米。从去年新闻媒体对楼市的报道来看，经济适用房、 廉租房、银行住房贷款，都是比较热门的话题。市民对中小户型的需求占有的比率是非常大的，随着国家“ 90?70”政策的实施,预计在今后，紧凑实用的中小户型产品将大幅增加。暈想购买的住宅而积加uno 的owft inft WD I2L)HI 20

27、ISO数据显示，选择100-120平方米户型的消费者最多，达到了 40%其次是80-100平方米户型，调查结果显现“中间大，两头小”的纺锤型，足见选择中小户型的消费者占据了房产市场的主体，也与国家宏观调控的初衷基本吻合。购房的用途昭03%1Q嫌办公投诜从调查数据来看，购房居住达 88鸠上，可见消费群体购房仍主要是为了满足居 住。同时，房价的上涨，也吸引了部分投资者的目光，与本刊2007年上半年的调查相比，基于投资而购房的人群有一定程度的增加。2、供给分析从长沙过去的城市发展来看，长沙城市发展的速度是大大超出预想的，这是一部 城市建设史，同时也是一部城市规划史。长沙从民国时期就有过城市规划，建国

28、以来 比较大规模的、有系统的规划有解放初1950年代的规划，70年代、90年代规划，到现在执行的是2000年代的规划一一长沙市城市总体规划(2003-2020)。其中最具代表的是进入新世纪以来，原来的长沙市城市总体规划(1990-2010),离最后的规划期限还有相当长一段时间，总规规划的人口、用地就已被突破，于是，长沙市不 得不从2000年开始新一轮总规修编。长沙市城市总体规划(2003-2020)描绘出了 长沙新世纪的宏伟蓝图，但经过这些年的发展，长沙市城市规划当前已经突破总规中 的310平方公里范围，总体规划已达到了 500-600平方公里，最新一轮规划修编工 作又将启动。长沙房地产的开发

29、，是长沙城市建设的一个重要分支，而长沙的规划目标和进程， 决定了房地产发展的方向，决定了房地产在某个地段的开发容量。据湖南省统计局 2007年12月25日公布的数据，2007年1-11月，长沙市房地产开发完成投资 3838952 万元，同比增长41.7 %。由此预计，2007长沙市全年完成房地产开发投资达到了 420 亿元左右，与去年同期相比增长约 40%从规划与长沙的建设前景来看，长沙房地产的发展空间很大，随着长沙规划目标 的实现，在新的一年中，长沙将按规划的要求新增加一批建设用地，这将为房地产的 发展提供新的发展空间，预计开发早将会有所增长。不过随着新地土地政策的出台和 新的城市建设的要求

30、，长沙的土地供应、资源节约与环境要求将会进一步提高，据长 沙市规划局统计，2007年长沙房地产报建总量达到 2733万平方米，比2006年增长 80%比2005年增长一倍，远高于前几年25%勺增长率，2007年，长沙市规划局全年 共受理报建3238项次，发放建设用地规划许可证566个，发放建设工程规划许 可证1498个，建筑面积2654.95万平方米。在规划的前瞻性上，按照“大长沙”、“大生态”、“大网络”的原则，下一步长沙 将集中力量建设霞凝新港区、黎托新城、省政府、市政府周边地区以及岳麓大学新城 区，重点改造新河三角洲、岳麓滨江新城、南湖片区、湘江明珠以及中央商务区，并 注意做好航空都市区

31、、长株潭金三角地区的规划设计与用地储备控制。同时针对市民 改善生活环境，提高文明程度的要求，推进住宅朝工业化方向发展，着重研究住宅建 筑的节能问题。2008年长沙房地产开发的透明度将更大，2008年将是大量通过公开 出让方式取得土地项目陆续完工并推出市场的一年，由于已经知道地块的拿地成本， 开发企业也就能比较容易地推算出商品房销售的价格及利润，从而使得整个商品房的价格透明度加大，2008年湖南将全面完善土地储备制度，实行统一规划、统一开发、统一出让、统一管理、推出净地出让，变按项目报批用地为用地引导项目安排。净地 的转让，减轻了房地产开发企业的拆迁负担，但同时也要为拆迁买单，开发企业的土 地成

32、本将有所增长。2.3. 销售预测1、 预测该项目经济适用房的销售均价为 1785元/平方米，最终价格按长沙市物 价局公布的价格为准。根据总规划图，项目 A地块住宅建筑面积为252,681平方米， 则预测A地块商品房开发项目预测总收入为 45,104万元。2、根据项目B地块周边楼盘的销售价格：周边商品房住宅销售均价为 3800元/平方米，商业用房销售均价为5500元/平方米。项目B地块的住宅建筑为220,105平 方米，商业建筑面积为222,602平方米。则预测 B地块商品房开发项目总收入为206,071 万元。2.4. 营销策略本项目将按照排危改造与开发建设相结合的原则，实行“政府支持，市场运

33、作， 打捆招商，一次规划，分块建设，先安置后开发”的办法，坚持社会效益和经济效益 统筹兼顾。岳麓区政府以区城建开发公司作为具体的实施主体，采取政府引导市场运作的机制，对项目进行策划包装，对外招商引资，组织进行拆迁，代表区政府与投资商组建 联合开发实业公司，由联合开发实业公司全面负责拆迁补偿，居民安置和开发建设所 需资金，自主经营，自负盈亏，由政府指导做好拆迁，监督协调安置。第3章 建设规模与项目开发条件3.1.建设规模本项目总投资182,516.98万元，总占地面积172,400平方米，总建筑面积711,350 平方米：其中A地块规划占地面积68,300平方米，规划总户数为1854户，总人口为

34、 6489人，建筑面积259,583平方米，住宅面积252,681平方米，公建面积6,902平方 米；B地块规划占地面积104,100平方米，规划总户数为2200户，总人口为7700人, 建筑面积451,767平方米，住宅面积220,105平方米，商业建设面积222,602平方米, 公建面积9060平方米。3.2.项目概况现状1、地点与地理位置本项目地处长沙市岳麓区英才园以东、桐梓坡路以南、荣银路高新区以西、王陵公园以北地区jH !南那跖中寸牛召？刊市二十* 宅E4玆就+木、-5-湖旌nr毛子&尅3. * SiMLCS 玻小学曲产Hf.大亦计！!显三區跌中甲斗朕-人地所路2、土地权属类别和土地

35、状况本项目由市政府依法按程度收回桐梓坡大板房区域范围内的国有土地使用权，委托项目公司进行土地整理。该项目重建安置房用地实行行政划拨，节余的可供开发用 地经整理后实行熟地招拍挂出让。项目重建安置房建设、拆迁安置以及相关公共配套 设施建设成本经审核后计入出让地地价，并返还给岳麓区。对于土地挂牌出让后的增 值收益，市、区两级财政按一定比例分成。3.3.项目建设条件1、土形地貌条件长沙位于东经111。54-114 。 15，北纬27。51-28 。40之间，东西长约 233 公里，南北宽约90公里，从东至西依次是浏阳市、长沙县、长沙市、望城县和宁乡 县，基本处于湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆

36、地。长沙市区处于湘江和 浏阳河交汇的河谷台地，周围为地势较高的山丘，可谓“环城皆山也”。湘浏盆地经 过数十万年的地质变化和大自然侵蚀，形成了南高北低、丘涧交错、红岩白沙的地貌 特征。由于长沙城处于从丘陵向平原的过渡地带， 使得这一范围的地貌变化多姿多彩。 西侧为低山区，碧虚岭海拔300.8米，为岳麓山最高峰，山前有天马山、凤凰山大小 岗丘罗列；山后有桃花岭、金牛岭等丛峦叠翠，群山浑然一体，有如长沙城伪一道屏 障。西北分布着元古代震旦纪后期的浅变质岩和板岩组成的丘陵。由于地层岩质坚硬，自然剥蚀作用缓慢，形成了谷山、尖山、乌山等数座孤峰，点缀于低缓的丘陵之中。 东北侧为花岗岩低山丘陵地带，地表发育

37、的土壤多为沙土，山势较陡峭，山脊多不相 连。距长沙约30公里有黑糜峰，海拔591米、相传为道家福地。再东北有影珠山、 天华山、飘风山、明月山等，均为风景秀丽的名山。东侧和东南侧为红岩丘岗，海拔 一般100米左右。大多数小山丘岩质松散，易风化成红岩岗地；个别因岩基坚硬，仍 耸立于丘岗之中。烈士公园北端的罗洋山，东面受浏则阳河切削，悬岩壁立，为城东 胜景。盆地中心为沿江的冲击台地，是长沙城市建设的主要地带。其地层主要是第四 纪更新世的冲积性网纹红土和砂砾。湘江、浏阳河二水交汇的新河三角洲为第一级台 地，海拔约30米，高出湘江常年水位约10米。五一广场一带为第二级台地，高出湘 江常年水位约30米，长

38、沙古城主要分布在这一级台地。今天的长沙城已扩展到了第 六、第七级台地。由于其地表为粘土砂砾层，且岩基结构坚硬，每平方米可承压2.5-3 万公斤，高者达5万公斤，适宜于建设高层建筑。由于盆地内台地是由崩塌的砂岩与 粘上构成，地层中孔隙多，有较好的含水层，地下水源丰富。古时长沙城中水井比比 皆是，清澈甘冽，四时不竭，白沙井、鸳鸯井、水风井等遐迩闻名。在五一广场一带， 曾发掘出战国、东汉、三国时期的古井数十眼。大自然造化了湘浏盆地，湘浏盆地又 孕育了古城长沙。山水相依的长沙地形地貌独得天赋，在未来的现代化城市建设中还 将展现无穷的魅力。2、工程地质、水文地质条件市域总体地势两侧高、中间低。区内地貌西

39、岸岳麓山、谷山、莲花山一带为低山 岗陵区，相对高差达200米以上，局部地段十分陡峻。平原主要在湘江东岸及浏阳河、 捞刀河一带分布，标高在30-80米左右。由河漫滩和1-5级阶地构成，区内第四系覆 盖层（局部地段有基岩出露）一般在 10米左右，主要由湘江及浏阳河的和冲积层构 成，属中一低压缩性土，稳定性较好。境内地表水系发达，干流湘江贯穿南北，年泾流量 600亿立方米，浏阳河、捞刀 河、靳江河、沩水等湘江支流自东西两岸汇入湘江，这些河流江面宽阔，水量充足， 河床坡度小，流速缓慢，高水位时间长，每年 4-6月为汛期。地下水则主要埋藏于湘 江和浏阳河的河漫滩和各级阶地的砂、卵石层中。在大地构造位置上

40、，长沙位于扬子准地台的东南隅，次级构造单元长沙平江断陷 盆地的西南部，紧邻华南褶皱系。长沙市及其邻近区发育北西向一一近东西向和北北 向一一北东向两组第四纪时期的活动断层，其规模都不大。根据深部结构、地震地质 条件和地震活动性等综合分析，长沙市不具备中强地震的地震构造环境，主要是受外 围地区中强地震的影响。3、周边环境与政策支持条件项目位于长沙市岳麓区，湘江一桥与二桥之间，北临桐梓坡路，东接高新技术开 发区，西依英才园社区，南靠王陵公园，项目通过高低不同的地势和错落有致的排列 形成了经济适用房、商品房、商业用房于一体的大型高档住宅小区，周边景观环境卓 越。项目区域内有省建六公司安装处，锦锈江山、

41、江山花园、岳麓区实验幼儿园、桐 梓坡小学、衡器二厂、人民无线电厂、望月公园、汽车发动机总厂、省棉麻土产公司 等15家驻委单位。根据2006年2月26日正式敲定的长沙市西湖文化公园建设方案，岳麓区政 府将在“十一五”头二年，投资 30亿兀，仿造浙江西湖，把现在的咸嘉湖改造成集 观光、休闲于一体的高品位的西湖水上文化公园。由岳麓山、西湖、龙王港、王陵公 园形成“山一水一水一山”的山水复合景观，将成为一条城市中难得的山水景观走 廊。本项目成立以市政府领导牵头的桐梓坡大板房危房改造协调领导小组，市发改 委、市财政局、市建委、市国土资源局、市规划管理局、市工商局、市地税局、市房 产局、市国资委、市经委、

42、岳麓区政府为成员单位。岳麓区政府另成立桐梓坡大板房 危房改造指挥部，负责具体组织实施。市政府将本项目纳入长沙市市棚改计划和市重点工程，并由政府按程序收回用地范围的土地使用权，划拨至城市建设开发公司名下，并免收开发单位的国有土地使用 权纯出让金。本项目免收安置房和同等安置房面积的商品房的报建费；免收安置房的维修基 金；免征该项目企业所得税；对该项目营业税采用先征后返形式，分三年返还。4、交通条件湖南交通便利，形成了以长沙为中心沟通省内外，辐射14个市、州的交通网络。京广、湘黔、湘桂、枝柳、浙赣、石长等 6条铁路干线横跨东西，贯穿南北；短短几 年高速公路里程已突破1200公里，全省14个市州已有1

43、1个市通了高速，是全国8 大铁路集装箱货运物流中心之一。黄花国际机场、张家界和常德机场与国内各主要城 市相连，并开通了直达香港、曼谷、汉城等地的国际航班；城陵矶两个5000吨级的内河外运码头，可以通江达海，形成了陆、海、空立体交通运输体系。长沙作为湖南省政治经济文化中心， 公路交通运输同样处于中心地位，107、319、 317国道、京珠咼速、上瑞咼速、长常咼速、长永咼速交汇于此，黄花国际机场已开 通国际国内航线50多条，湘江河运畅通。本项目位于长沙市岳麓区，湘江一桥与二桥之间，北临桐梓坡路，东接高新技术 开发区，西依英才园社区，南靠王陵公园。项目区域内交通便利，过往附近有301、302、804

44、、109、312、348、405、317 路等公交路线。5、公共设施条件购物市场：通程商业广场、新外滩商业中心、银盆岭商业中心、旺和超市；医院：湘雅三医院；邮局：中国邮政（桐梓坡段）；电信：中国电信、中国移动、中国联通；学校：博才学校、望月湖一小、麓山国际实验学校、桐梓坡小学等；银行：交通银行高新支行；公园：王陵公园、咸嘉湖、望月湖公园；酒店：银洲度假村；政府机关：桐梓坡社区居委会；银盆岭派出所；6、征地拆迁条件本项目按照规划布局的要求，实行安置房和商品房分块建设，必须先期建好安置 房，再进行商品的开发和建设。本项目拆迁工作量大，涉及拆迁户3193户。总的拆迁原则是：以人为本，依法依规，自由选

45、择，分类补偿安置。即按照构建和谐社会的 要求，根据国务院305号令和长沙市79号令的规定，被拆迁人可自行选择一次性货 币补偿安置模式或产权调换模式，采取上门入户、组织座谈、听证协调等形式，分别 制定一次性货币补偿安置或产权调换的具体操作办法和标准，实行阳光拆迁、人性拆 迁、和谐拆迁，最大限度维护和保证被拆迁人的合法权利和利益，确保拆得了，搬得 走，稳得住，安得好。1）一次性货币补偿安置方式：货币补偿，适当奖励，定向安置。 按照市场比较法，确定合理的拆迁补偿评估单价 按照79号令的规定标准，据实提高1-2等级的装饰装修补偿 按照产权面积分段给予每平方米适当的提前签约奖 以户为单位分段给予一次性货

46、币补偿提前搬家补助 对于符合购买经济适用房的，统一组织负责办理经济适用房指标，办理补偿款等额内的购房契税减免手续 统一提供经济适用房房源2）产权调换方式：等值调换，面积优惠，就地安置。 按原产权面积免费增加15平方米，另外再超过的按补偿评估单价收取购房款; 自由选择楼层，先签先选 根据产权面积的大小，分档按季发放过渡费 据实给予装饰装修、搬迁补助以及设施设备补偿费 按照产权面积分段给予每平方米适当的提前签约奖 不给予一次性货币补偿提前搬家补助第4章建筑方案4.1.设计依据JGJ37-87GJJ83-99GB50068-20011）民用建筑设计通则2）城市用地竖向规划规范3）建筑结构可靠设计统一

47、标准4）国家和湖南省长沙市现行的有关规范与规定4.2. 建筑设计指导思想与原则本项目应充分认识到本项目建设的经济适用房住宅绝不是低标准的简陋住宅，它应该是面积紧凑、功能合理、设备设施齐全的住宅，并且尽可能应用已经成熟但价格 适当的先进技术，密切结合当地居民的生活习俗、地区的地理、气候条件以及建筑文 化，品质上乘，价格经济能被大家接受的住宅产品。经济适用房不应当成为城市住宅 的败笔，不应过多的体现着贫富差距的悬殊，它应当鼓励居于其中的人们安居乐业和 追求美好未来。本项目商品房和商业用房将借用成熟街区和社区概念，将现代主义城市规划、建筑设计及景观艺术的观念和手法与长沙的历史源流和时代精神相结合，以

48、情节主义引领规划、建筑与景观设计，探寻形态、色彩、材料在情节主要下指导的“新乡土”表 现，推崇中华居住文化传统中的因势、借势、隔而不断、藏而不闭，自成风格，创造 一种真正的可持续发尽其所有的产品。4.3. 项目总体规划方案本项目总体规划领先于湖南和长沙众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积172,400平方米，规划总建筑面积711,350平方米，建设拆迁安置房（经济适用房）、商品房、商业建筑房，总计4054户，本项 目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合， 社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建

49、筑与居住 社区配套，确保该项目能够站在长沙房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生 活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重 视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大 规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居 住文化”的阳光理念。4.4.建筑方案1、主要规范及标准建筑结构荷载规范GB50009-2001建筑地基基础设计规范GB50007-2002混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑抗震设计规范GB50011-2001建筑桩基技术规范JGJ94-94地下工程防水技术规范GB50108

50、-2001砌体结构设计规范GB50007-2002咼层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002咼层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ6-99建筑地基处理技术规范JGJ79-2002人民防空地下室设计规范GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51 932、自然条件 风荷载及雪荷载按长沙市地区基本风压值和雪压值计取。按重现期为50年，基本风压为 0.35KN/vm，基本雪压为 0.45 KN/m2。 抗震设防相关参数抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第一组。3、使用荷载活荷载：楼层面均布活荷载按建筑结构荷载规范GB50009-20

51、01的标准限值。水箱及其他重大设备按实际荷载计算。室外地面的活荷载标准值按10.0KN/卅考虑。4、结构设计 指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：I、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。U、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。 结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限 50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计 等级丙级，地下室防水等级二级。 结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅及3层的联排别墅极据地 质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结 构。 地下室设

52、计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁 的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要 求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S& 使用工具及软件中国建科院PKPh系列结构软件2005年新规范版。5、新技术新材料应用：1）为减轻建筑物自重，减小地震力有利于节能，建议内外墙采用加气砌块。2）为减少钢用量，降低工程造价，建议采用HRB400钢筋为主导受力钢筋，以HRB335 HRB235钢筋为辅助受力钢筋。6、注意事项：在勘察设计和施工基础时应高度重视地下有无管线对周围房屋的影响，对明、暗 滨采取相应的处理措施。4.5.辅助工程1、

53、给排水设计规范1)建筑给水排水设计规范GB50015-2003（03年版）2)建筑灭火器配置设计规范GB50140-20053)自动喷水火火系统设计规范GB50084-2001（05年版）4)建筑设计防火规范GB50016-20065)室外给水设计规范GB50013-20066)室外排水设计规范GB50014-20067)国豕和本地区现行的有关规范、规程、标准等 给水设计I水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区东侧星沙大道上市政给水管管径 DN6O0小区西侧天华路上市政给水管管径 DN60Q市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑 的压力要求。U用水量生

54、活用水量 Q=1440M3/D（ 138M3/H；室外消防用水量 Q=20L/S川给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。W消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。 排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政 下水道。2、电力电信I负荷等级与电源情况。本项目为早安星城二期工程，北临新安路，南接高家坡路，西至天华路，东抵新沙大道，对供电要求较高，按二类负荷供电。根据负荷等级、

55、规划区内地块的分布情 况以及城市电力网络的分布，从星沙大道限两路 10KV独立电源向小区供电。U变配电设计规划区内根据地块分布以及建筑物的使用功能，设置相应的变配电所，做到高压 深入负荷中心，以提高供电质量。高压采用环网供电，开环运行。低压部分采用单母 线分段运行。高压采用铠装移开式金属配电柜，低压采用抽屉式开关柜。川线路敷设室外采用电力电缆放射式供电，电缆根数大于 7根时，沿电缆沟敷设。电缆根数 小于7根时，采用直埋敷设方式。各单体建筑内采用 BV-500G型铜芯绝缘导线穿阻燃 PVC硬管敷设。W防雷接地室外采用三相四线制供电，室内采用三相五线制供电，采用保护接地，工作接地, 防雷接地等共用

56、接地装置，接地电阻满足最小接地电阻的要求。小区内的建筑物为三 类防雷建筑物，在各建筑物屋顶暗敷避雷网带。V弱电系统电话、数据系统根据本工程的建筑面积及功能特点，参考电信局的有关文件，根据规划区用房数 量，拟从市话网引入一回通信缆线，在小区内设一总配线架，各单体建筑内设分配线 架，并进行综合布线设计。有线电视规划有线电视系统引自城市有线电视网，各单体建筑内装设终端设备。广播系统规划区内设一套音响广播系统，平时接放背景音乐，事故时转为事故广播。切安防系统在规划区的出入口，主要道路等处设置闭路电视监控系统、巡更系统，各单体建筑设可视对讲系统。3、燃气根据本工程的建筑面积及功能特点，参考有关燃气管理规

57、定，根据规划区用房数 量，市燃气管网引入小区，在小区内设一总配气站，各单体建筑内设分配线架，并进 行综合布线设计。4、安全防范系统根据建筑设计及安全技术防范行业的有关标准和规定，按“以防为主”和安全防 范工作实行“人防、物防、技防相结合”的原则，在本工程内建立一套完善的安全防 范系统。建立完善的物业管理服务和保安巡逻方式，保持一个安全、舒适的居住环境。5、交通社区主要机动车道为林荫道，宽 9米，单边两米人行道，进入社区院落道路，原 则上采用单行线，4米宽的单行机动车道。人行道的完整是社区道路系统设计中最为关注内容，结合景观带和院落空间构 成，社区提供全方位无障碍物步行系统。第5章节能节水措施5

58、.1. 设计依据1、国家及湖南省办公及居住区规划设计规范、标准及相关的技术要求。2、 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ 134-2001 )。3、国家公共建筑节能设计标准(GB50189-200)4、湖南省居住建筑节能设计标准(YYDBJ43/001-2YYU)5、民用建筑热工设计规范(GB50176-93。&建筑外窗气密性能分级及其检测方法(GB/T7107-2002)。7、 国家建筑节能工程施工质量验收规范(GB50411-2007)8、民用建筑物污染控制(GB503259、外墙外保温工程技术规程(JGJ144-2004)。5.2. 给排水节能1、住宅座便器采用节水型座便器，其余均

59、采用节能型设备。2、住宅商铺根据不同的使用功能，均分水表计量。3、高区生活水泵供给采用变频装置配三台主泵，一台稳压泵，一只压力罐， 用水量低谷时主泵退出，启动小流量泵，用水量增大超过小泵流量范围时，主泵 启动，小泵停止；配压力罐，储存一定压力，延长主泵休眠时间，避免频繁起动, 节约电能。4、管道严格试压，严防跑，漏，冒，滴。5.3. 电气节能1、配电系统设计的节能措施本工程变压器靠近负荷中心，同时变压器选用低损耗的节能变压器。采用无功功率集中补偿措施，补偿后功率因数变配电所在0.9以上，箱变在0.85以上按经济电流密度合理选择导线截面，以降低线路损耗。尽量减少三相负荷不平衡度2、照明系统节能控

60、制措施住宅建筑的楼梯间、走道一般照明采用声光控制节能自熄开关。公共场所的 照明光源以高效节能型荧光灯为主，并配电子镇流器；每个照明开关控制的灯数 尽量少。商铺、地下车库选用带电子镇流器的节能荧光灯，并就地补偿。为节约能源，除车库、商铺、室外照明等场所集中控制外，其余分散就地控 制。5.4.暖通节能本工程的暖通所需的设备采选用节能设备第6章 环境影响评价6.1.编制依据1）污水综合排放标准GB8978-19962）城市区域环境噪声标准GB3096-933）地表水环境质量标准GHZB1-19994）大气污染物综合排放标准 GB16297-966.2.环境现状1、气象长沙市属亚热带季风湿润气候区，雨

61、量充沛，日照充足，四季分明，多年平均气温16.9 C,极端最高气温40.6 C（ 1953年8月13日），极端最低气温-12.0 C（ 1972年2月9日）。多年平均降雨量1355.5mm时空分布不均，在地域上湘江以西降雨多 于湘江以东，郊东南多于郊西北；年际间降雨最大为最小的2.5倍，年内3-6月降雨量占全年的55%以上，历年最大24h暴雨236.2mm 最大3d暴雨307.4mm 多年平均 蒸发量1315.6mm多年平均风速2.6m/s，实测最大风速20.7m/s （1980年4月13日， 风向NNWV主导风向为西北风。多年平均日照时数 1636h。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的 SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好6.3.项目建设对环境的影响项目建设期可能对周边环境影响较小，主要是施工过程中的粉尘给周围造成的污 染。6.4.环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准城市区域环境噪音标