房地产估价师考试《案例与分析》精讲笔记汇总

《房地产估价师考试《案例与分析》精讲笔记汇总》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试《案例与分析》精讲笔记汇总（60页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产估价师考试案例与分析精讲笔记前言一、内容提要：房地产估价技术路线的概念、实质，房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系，房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系，确定房地产估价技术路线的过程中要考虑的各种因素，在估价实践中独立地确定房地产估价技术路线。二、大纲要求：掌握：房地产估价技术路线的概念和实质，确定房地产估价技术路线的过程中要考虑的各种因素，房地产估价技术路线的确定过程。熟悉：房地产估价的价值标准，公开市场价值标准决定房地产估价方法的实质。了解：房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系，房地产估价的价值标准、房地产估价目的与房地产估价方法之间的关系。三、要点说明：1

2、.房地产估价技术路线的概念房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。2.房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程 ( 房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。3.房地产估价技术路

3、线与房地产估价方法(1)房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。(2)把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格，所以把握房地产估价技术路线有助于正确理

4、解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。4.确定房地产估价技术路线要首先确定估价的价值标准(1)房地产估价的公开市场价值标准房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。(2)公开市场价值标准决定估价方法的实质在进行房地产估价时，确定了估价的技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。 按照公开市场价值标准的规定，

5、采用市场比较法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。其他各种房地产估价方法究其实质，都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准。5.价值标准、估价方法与估价目的针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，也是确定估价的价值标准，而并不是选择估价方法。估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。6.确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识(1)确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程，如果

6、不了解估价对象本身的情况，确定估价技术路线就无从谈起。(2)确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。(3)确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点确定房地产估价技术路线就是要确定房地产价格的内涵和价格形成过程，而房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。7.确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则(1)房地产估价技术路线与合法原则遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。(2)房地产估价技术路线与替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。(3)房地产估价

7、技术路线与最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高最佳使用为前提估价。(4)房地产估价技术路线与估价时点原则估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价时点原则的另外一层含义是：估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价值。8.房地产估价技术路线的确定过程确定房地产估价技术路线就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。四、内容讲解：1.1 房地产估价技术路线概述1.1.1 房地产估价技术路线的概念房地

8、产估价机构接受了估价委托并明确了估价目的、估价时点、估价对象等估价基本事项之后，接下来要做的一件重要工作就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。 1.1.2 房地产估价技术路线

9、与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。下面以规范中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。以规范第6.4.4条为例：“6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：“(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的

10、价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。“(2)用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。”这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种估价技术路线。这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。而这两种估价技术路线反映的价格形成过程却又是不同的：前者是用出让土地使用权价格减去土地使用权出让金价款;后者是采用成本积算的方法，在积

11、算时不考虑土地使用权出让金价款。又例如规范第6.12.2条规定：“6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”这里所说的：“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，需要确定的是估价对象房地产因损坏所造成的价值损失。这个价值损失又如何衡量呢?是用对其进行修复所需的费用来衡量的。因此，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产因损坏所造成的价值损失”，或者是“修复所需的费用”。明确了价格内涵，也就明确了该价格的形成过程：

12、模拟对损坏的房地产进行修复从而得出修复所需的费用。进而也就明确了估价的技术路线：估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。由上所举规范中的一些条文规定已经可以看出，房地产估价技术路线反映了房地产价格的内涵和房地产价格形成过程，关于这一点，在本章后面还会反复强调。1.1.3 房地产估价技术路线与房地产估价方法1.1.3.1 房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。可以说，每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。例如，市场法体现的是这样一种对价格形成过程的认识：房地产的正常市场价

13、格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样对价格形成过程的认识，市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格经过处理后作为评估价值”的技术路线。成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加(积算)作为估价对象的正常市场价格。也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：房地产价值是由其各组成部分的价格累加而成的。收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后

14、累加，用所得结果作为估价对象房地产的价格。收益法所体现的估价技术路线是：房地产价值是由房地产未来可获得的收益决定的。假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。例如，对一宗尚未完成的房地产开发项目进行估价，可以采用成本法，求取获取土地的价格、已投入的建造成本和各项相关费用、利息、利润、税费，累加即得到其价值。这既是成本法的估价过程，也体现了一种技术路线。它所反映的价格形成

15、过程是：房地产价值是由构成房地产价值的各组成部分积算而形成的。也可以采用假设开发法先确定该项目完成后的价值，再扣除由未完成状态继续建造至完成所需的各项投入和利息、利润、税费，由此也可得出估价对象的价值。这种方法所反映的价格形成过程是：未完成的房地产的价值最终取决于它开发建设完成后的房地产价值，由后者可以推算出前者。所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。1.1.3.2 把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价值，所以，把握房地产估价技术路

16、线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。对房地产估价基本事项的认识1.2.3 对房地产估价基本事项的认识确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识，即要充分了解估价对象、估价目的、估价时点。1.2.3.1 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程，如果不了解估价对象本身的情况，确定估价技术路线就无从谈起。例如，某估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”，在不影响城市总体规划、能够形成基础设施配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市

17、。现由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，估算其价值。估价时点距离可以上市之日还有6个月时间，此时的估价技术路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。这里对估价对象情况的了解就非常重要，如果不是这样一个特殊的估价对象，就无法提出“先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点”这样的技术路线。1.2.3.2 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。 ( )例如，银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够

18、通过拍卖、变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押价值评估”目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人(银行)说明：在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押价值评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除向国家交付的土地使用权出让金。又如，为了保险目的进行的房地产估价，其价格内涵将不包括土地的价值，因为保险估价的价值主体(保险公司)所关心的仅是房屋的价格，在出险时土地是不会受到损失的。1.2.3.3 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点确定房地产估价技术路线就是要确定房地产价格的内涵和价格形成过程，而房地产价格内涵与价格形成过程都

19、与估价时点密切相关。关于估价技术路线与估价时点的关系，详见本节“1.2.4.4房地产估价技术路线与估价时点原则”。下面我们再从一个考试题来看房地产估价基本事项与房地产价格内涵和价格形成过程以及与房地产估价技术路线之间的相互关系。例11 甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建设两幢(分别称为A座和B座)8层共5 000 的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500万元，此时A座建至四层，B座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1 400万元，乙方尚应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1 580万元，甲方尚应再付80万

20、元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。1.确定评估结论的依据应该是：A.以1 500万元作为评估价值B.以(1 400+1 580)/2=1 490万元作为评估价值C.以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：A.1993年12月B.1995年7月C.项目转让日期D.项目建成日期3.该商品房

21、预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态例11是1998年房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析的一道试题，这个题主要就是考房地产估价技术路线的确定。例11提的三个问题反映了三种不同的估价目的，需要了解的估价基本事项不同，相应的估价技术路线也各异。第一问涉及的估价目的是确定甲方实际应支付给乙方

22、的工程款，因此其估价技术路线是：1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值，估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日。第二问是确定项目转让的价格，因此其估价技术路线应该是采用假设开发法确定项目在转让时点的价格，这个价格与第一问提到的“甲方实际应支付给乙方的工程款”是完全无关的。第三问是确定估价对象1998年5月建成时的售价，因此要按照估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。在这个例题中，估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况等估价基本事项与估价对象的价格

23、内涵和价格形成过程，以及与估价技术路线之间的关系体现得非常充分。 1.2.4 确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则 房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此，在确定房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就十分自然了。1.2.4.1 房地产估价技术路线与合法原则遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。 ( )房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法律法规或者合同所确定的，估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。又

24、由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此在确定房地产的价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。合法原则给我们提供了这样的估价技术路线：估价时必须首先确认估价对象具有合法的产权，其次要求估价对象的用途必须是合法的，同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。按照“确认估价对象具有合法产权”的估价技术路线，我们在估价时就必须先确认估价对象房地产具有哪些权利、权利是否完整，以及权利是否合法。例如已经签订了租约的房地产，在租约有效期内，其占有权和使用权已经让渡给承租人，因此用收益法估价测算收益时，租期内的收益应根据租约所确定的租金计算;又如违章建筑，对

25、其拥有的占有权是得不到法律保护的，因此是没有价格的。按照“确定估价对象的合法用途”的技术路线，我们在估价时就要核查估价对象的现状用途是否与其法定用途相符。例如现状用途是商业，而法定用途是住宅，我们只能按照其法定用途确定其价格，而不能考虑其现状用途;又如在采用假设开发法估价时，需要设定估价对象未来的用途，在设定该用途时，就必须保证该用途的合法性，例如必须符合城市规划限制的要求。按照“确定合法的交易或处分方式”的估价技术路线，在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估

26、价对象才具有合法性。1.2.4.2 房地产估价技术路线与替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的价值。对于房地产交易目的而言，该价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确

27、定估价对象的价值。在确定房地产估价技术路线时，无论采用什么估价思路和估价方法，都必然首先承认替代原则：市场法是用类似房地产的成交价格来“替代”估价对象的价值，收益法是用估价对象未来的收益“替代”估价对象的价值，成本法是用估价对象各组成部分的价格来“替代”估价对象的价值，等等。 1.2.4.3 房地产估价技术路线与最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高最佳使用为前提估价。房地产估价中所确定的价值，实质是房地产的经济价值，而房地产的经济价值是在房地产的使用过程中实现的。最高最佳使用原则要求在估价时应确定估价对象处于最高最佳使用状态时的价值，因此最高最佳使用原则本身就给我们提供了

28、这样一个确定房地产估价技术路线的基本思路：在估价时要首先确定房地产的最高最佳使用状态，进而才能确定房地产在这种状态下的价值。1.2.4.4 房地产估价技术路线与估价时点原则估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流对其价值影响是不同的。因此，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。在确定估价技术路线涉及到估价对象房地产的价格形成过程时，也就要注意到这一点，不能直接将不同时间点上发生的现金流直接相加，而要进行资金的时间价值换算以后再相加。估

29、价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。因此，在确定估价技术路线时，就要注意要根据不同的估价时点确定估价所依据的房地产市场情况，进而确定在此种房地产市场情况下的房地产总体价格水平。估价时点原则的另外一层含义是：估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。例如一宗房地产在其未完工时的状态与竣工后的状态不同，相应地就有不同的价格。在确定估价技术路线时，就要注意准确把握估价对象在所规定的估价时点时的状态，进而决定估价对象在

30、该状态下的价格内涵。1.2.5 房地产估价技术路线确定的过程如前所述，确定房地产估价技术路线就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。例如，在进行保险事故发生后的损失价值或损失程度评估时，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。这时的估价技术路线就是：先对保险事故发生前的估价对象进行估价，再对保险事故发生后的估价对象进行估价，两个估价结果的差额就是保险事故发生后的损失价值。再以本书后面第3章案例32的情况为例，该案例是要确定一大批直管公房的出售基

31、准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价格加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价，然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价，最终确定房屋的基准售价。一些简单明确的房地产估价往往比较容易确定估价技术路线，确定估价技术路线的过程通常可以简化为选择确定估价方法。而一些比较复杂的房地产估价则要先明确价格内涵、价格形成过程，再据此理清思路，定下估价技术路线。1.2.6几个概念辩析本讲中有以下几个基本概念：估价技术路线、估价方法、价值标准、估价目的、估价对象、估价结论、估价时

32、点。这几个基本概念的关系简单总结如下，意在抛砖引玉，调动同学们的主观积极性，可以通过自己的学习，仁者见仁、智者见智，自己总结归纳。1.估价目的、估价技术路线和估价方法关系。先有估价目的，再有估价技术路线，然后有估价方法。技术路线反映的是价格内涵和价格形成过程，是比方法更高一个层次的概念，与方法密不可分，不同估价方法对应不同技术路线。2.价值标准、估价目的、估价对象、估价结论、价格内涵关系。价值标准(公开市场价值标准)是估价方法内含的一种技术标准或规范，对所有估价方法都有约束力。打个比方，估价目的是过河，估价方法是桥、溜索、涉水、乘船等，估价结论是到达河对岸。不同的估价目的，即使是同一种估价方法

33、，估价结论也可能不一样。价格内涵是指房地产价格的含义和具体内容，估价结论是价格内涵的外在表现形式。3.仅就过河这件事来说，各种过河方法都是可以的，没有优劣高下之分，但对于不同的人来说(这里的人指估价对象)，可能就有一定匹配、适用关系，比如，老人、孩子、妇女不宜涉水过河，胆小之人不宜用溜索过河等。 4.1房地产估价报告写作的基本要求 一、大纲要求：考试目的：1.房地产估价报告写作的基本要求;2.房地产估价报告的构成要素。考试基本要求：掌握：房地产估价报告的构成要素及其具体内容。熟悉：房地产估价报告写作的基本要求。要点说明：1.房地产估价报告写作的总要求房地产估价报告写作是房地产估价师必须熟练掌握

34、的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要具备房地产估价的专业知识、房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。房地产估价报告应全面、客观、准确、概括地记述房地产估价过程，反映房地产估价成果;不得有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。对房地产估价报告写作总的要求是：(1)全面性。估价报告应包含足够的信息，完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，能使估价报告使用者正确地理解估价报告。(2)客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据

35、。(3)准确性。估价报告的用语应力求清晰、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。(4)概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别和分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。2.房地产估价报告写作的具体语言文字要求 ( )房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，有其特定的语言文字要求。对房地产估价报告写作的具体语言文字要求，主要有对词义的要求、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结

36、构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。(1)对词义的要求1)用词准确;2)语义鲜明，不能含混不清、模棱两可;3)用词不可带有较强烈的感情色彩;4)用词简练、标准，不堆砌、不生造。(2)对语句的要求1)句子完整;2)搭配得当;3)逻辑严密;4)句子简洁。3.房地产估价报告的构成要素(1)封面;(2)目录;(3)致委托人函;(4)估价师声明;(5)估价的假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告(8)附件。4.封面封面的内容一般包括下列几项：(1)标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。(2)估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。(3)

37、委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中，委托人为单位的，为该单位的全称;委托人为个人的，为该个人的姓名。(4)估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。(5)估价师。说明所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名。(6)估价作业日期。说明该估价项目估价的起止年、月、日，即受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。(7)估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号。 5.目录 估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。目录的内容一般如下：(1)致委托人函(2)估价师声明(3)估价的假设和限制条件(4)估价结果报告

38、(一)委托人(二)估价机构(三)估价对象(四)估价目的(五)估价时点(六)价值定义(七)估价依据(八)估价原则(九)估价方法(十)估价结果(十一)估价人员(十二)估价作业日期(十三)估价报告应用的限制(含估价报告应用的有效期)(5)估价技术报告(一)估价对象分析(实物状况分析和区位状况分析)(二)市场背景分析(三)最高最佳使用分析(四)估价方法选用(五)估价测算过程(六)估价结果确定(6)附件6.致委托人函致委托人函的内容一般包括下列几项：(1)致函对象。这是指委托人的名称或者姓名。(2)致函正文。说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果。(3)致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，

39、并由法定代表人(执行合伙人)签名。(4)致函日期。这是指致函时的年、月、日，一般与估价报告完成日期相同。7.估价师声明估价师声明通常包括下列内容：我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：1)本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2)本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受本估价报告已说明的假设和限制条件的限制和影响。 3)我们与本估价报告的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系;对与该估价对象相关的各方当事人没有任何(或有已载明的)偏见，也没有任何(或有已载明的)个人利害关系。4)我们是依照中华人民

40、共和国国家标准房地产估价规范(GB/T502911999)的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5)我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘(或没有对估价对象进行实地查勘)(如果不止一名注册房地产估价师签署该声明，则应明确列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的注册房地产估价师的姓名)。6)我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，则应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容，并经其本人签名认可)。7)其他需要声明的事项。8.估价结果报告估价结果报告应简明扼要地说明下列内容：(1)委托人(包括名

41、称或者姓名、地址、电话等)。(2)估价机构(包括名称、地址、电话等)。(3)估价对象(较详细地描述估价对象的区位、实物和权益状况)。(4)估价目的。(5)估价时点。(6)价值定义(说明所评估的价值的内涵，如市场价值、抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等)。(7)估价的假设和限制条件(说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。例如，说明没有对面积进行测量，没有对权属进行查证，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险、保护估价人员和估价机构，另一方面

42、是告知、保护估价报告的使用者。但估价人员不能为规避估价风险或者出于其他目的，随意编写估价的假设和限制条件，而应尽勤勉之责，予以必要的专业关注，该明确的应当明确)。 ( )(8)估价依据(说明估价所依据的法律、法规、政策和标准、规范，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)。(9)估价原则。(10)估价方法。(11)估价结果。(12)估价人员(列出所有参加该估价项目的人员的姓名及其执业资格、从业执业或专业技术职务等，以及在该估价项目中的角色，如负第一责任的专职注册房地产估价师，实地查勘人员，估价报告撰写人员，提供技术帮助的专家，报告审核人员，并均应经本人签名)。(13)估价

43、作业日期。(14)估价报告应用的限制(说明估价报告只能用于与估价目的相符的用途，估价报告应用有效期等。估价报告应用有效期是指从估价报告出具之日算起，使用估价报告不得超过的时间。估价报告应用有效期原则上不超过一年，可以是半年或三个月等。估价报告应用有效期的时间长度根据估价目的和预期市场变化程度来定，其表达形式为：自本估价报告出具之日起XX年(XX个月、XX日)内有效;或者自本估价报告出具之日起至XX年XX月XX日止。估价报告应用有效期不同于估价责任期。如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或到估价所服务的行为完结为止;如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期

44、就是估价报告应用有效期)。另外，通常说明随此函附交一份(或多份)估价报告)。(15)其他说明事项(如果有其他需要说明的事项的话)。9.估价技术报告估价技术报告一般包括下列内容：(1)估价对象分析(详细介绍、说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况)。(2)市场背景分析(详细说明、分析影响估价对象价值的类似房地产的市场状况及影响因素，包括过去、现在和可预见的未来)。(3)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象的最高最佳使用)。(4)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)。(5)估价测算过程(详细说明估价的测算过程、参数选取等)。(6)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由

45、)。10.附件把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件中。附件通常应当包括：(1)估价对象的位置图。(2)估价对象的外观图片(如建筑物的外观图片)、土地形状图或建筑平面图。(3)估价对象的四至和周围环境、景观图片。(4)估价对象的内部状况图片。(5)估价对象的权属证明。(6)估价中引用的其他专用文件资料。(7)估价机构资质和估价人员资格的证明、专业经历和业绩等。 二、内容讲解：4.1房地产估价报告写作的基本要求如前所述，房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备

46、房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。 4.I.1对词义的要求4.1.1.1用词准确这是对词义的基本要求，要善于根

47、据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。例如下面这三种表达方式中的用词：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”，用词的强度不同，表达的意思也不同。又如，同样是对房地产开发企业的销售业绩做出判断，可以在短期内的销售率数据的基础上采用“比较理想”这几个字，也可根据实际情况选择最能准确表达实际情况的其他用词。但估价报告中不应该用“好得不得了”等口语化的词句。4.1.1.2语义鲜明，不能含混不清、模棱两可表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握

48、。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。“大约”这样的词出现在市场分析中可以的，但在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在790810元之间。”这样的表述比“大约”要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。4.1.1.3用词不可带有较强烈的感情色彩估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。例如有的估价报告这样写：“该公司上下努力、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏在过去几年中取得了令人瞩目的成绩”、“工人们大干

49、快上，整个工地呈现出一派热气腾腾的景象”。所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、叙述性的口气。例如改为：“从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩比较理想。”(下面于具体引用财务报告的一些主要指标，例如利润、资产负债率等。)这样用数据说话就比简单地用带有感情色彩的评语有说服力。又如：“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分褒此贬彼的做法也是不可取的。4.1.1.4用词简练、标准，不堆砌、不生造例如有的估价报告连用几个“最高级”来形容估价对象，有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响。比如将“素质”写为“质素”(香港人的习惯用法)，或是用动词

50、作形容词：“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。”(应为：“非常有吸引力。”) ( )4.1.2对语句的要求4.1.2.1句子完整句子成分该省的一定要省，不省不够精炼，但是不该省的省掉了，句子就会残缺不全，让人摸不着头脑。4.1.2.2搭配得当语义上要符合情理，符合语法规则，同时要衔接。语句与语句之间，意思也要衔接、连贯，不能脱节。4.1.2.3逻辑严密不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有;一是前后没有照应，如前面说了上座率70%，后面计算时又没有考虑进去;前面定下的报酬率是13%，后面又采用15%。二是数据来源没有出处或是有错，如有的估价报告中的房地产税、营业

51、税的税率错误。三是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。4.1.2.4句子简洁不能出现杂揉、赘余等毛病。4.1.3要防止错别字和错漏特别是一些容易混淆的字不能错，例如：坐落(不是“座落”)坐标(不是“座标”)制定(不是“制订”)签订(不是“签定”)订货(不是“定货”)好像(不是“好象”)想像(不是“想象”)图像(不是“图象”)像(不是“象”)其他(不是“其它”)部份(不是“部分”)身份(不是“身分”)成分(不是“成份”)内涵(不是“内含”)做出(不是“作出”)账目(不是“帐目”)撤销(不是“撤消”)抵消(不是“抵销”)等等。另外不要漏字，特别是数字不要缺漏，在房地

52、产估价师执业资格考试中曾经有的考生将计算结果200000写成20000，少写了一个0，结果给扣了分，非常可惜。写作估价报告时同样要避免这样的错漏。还有，在内地不应使用繁体字，通用的外文译名不要自己另造译名。 4.2房地产估价报告的构成要素 经过多年的估价实践，房地产估价报告已经成为比较规范的文件，规范中对估价报告应包括的内容做了一般性的规定。这些应记载的事项在估价报告中都不可缺少，否则，不仅估价报告不完整，更重要的是会失去估价报告的效力。依据规范8.0.2条，估价报告应包括下列部分：(1)封面;(2)目录;(3)致委托人函;(4)估价师声明;(5)估价的假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7

53、)估价技术报告;(8)附件。除附件部分为与本次估价相关的图纸、照片、有关证明等技术文件资料外，其余各部分均构成了估价报告写作的有机整体。4.2.1封面房地产估价报告的封面除了写有估价项目的名称，一般还应包括委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期及估价报告编号。这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业形象的推广，对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。4.2.1.1估价项目封面上的估价项目要写清项目的全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称。如本章写作案例中，“XX市XX区XX广场X号”为估价对象的区位，“XX大厦”为估价对象的物业名称。这个名称是估

54、价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告当中所使用的名称。需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的物业名称，特别是一些在建工程，项目建成后物业有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的物业名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析当中作简单介绍。4.2.1.2委托人封面上的委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如本章写作案例中“XX大厦酒店有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名。4.2.1.3估价机构封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如本章写作案例中“XX房地产估价公司”为

55、估价机构的全称。4.2.1.4估价人员封面上所写的估价人员，主要是指参加本次评估的项目负责人或主要估价师。 ( )4.2.1.5估价作业日期封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。4.2.1.6估价报告编号封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。4.2.2目录估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。4.2.3致委托人函在致委托人函当中

56、，受函方要写明委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称。致函日期一般为报告的完成日期，即估价作业日期的截止年月日。 4.2.4估价师声明依据规范第8.0.6在估价师声明当中应包括以下内容：(1)估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。(2)估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。(3)估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。(4)估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产

57、估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。(5)估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。(6)没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名)。(7)其他需要说明韵事项。4.2.5估价的假设和限制条件依据规范附录第A.0.5，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提(如本章写作案例中的“估价假设和限制条件”);未经调查确认或无法调查资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响;以及本估价报告使用的限制条件。4.2.6估价结果报告依据规范附录第A.0.6，估价结果报告应记载下列事项：

58、(1)标题;(2)委托人;(3)估价机构;(4)估价对象，(5)估价目的;(6)估价时点;(7)价值定义;(8)估价依据;(9)估价原则;(10)估价方法;(11)估价结果;(12)估价人员;(13)估价作业时期;(14)估价报告应用的有效期。4.2.6.1标题估价结果报告的标题要表述完整。即要写明是关于哪个估价项目的估价结果报告。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“估价产品”当中最主要的部分，所以标题下边一般也要有报告的编号并且要与封面上的报告编号相统一。4.2.6.2委托人估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所，如果是个人委托

59、评估，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。4.2.6.3估价机构估价结果报告上的估价机构，与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写估价机构的法定代表人、住所，以及估价机构的资格等级。4.2.6.4估价对象依据规范附录第A.0.6，在估价结果报告中关于估价对象要概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，用途建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质

60、量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。4.2.6.5估价目的估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。4.2.6.6估价时点估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日，也是估价结果所对应的日期。4.2.6.7价值定义价值定义要说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵。4.2.6.8估价依据估价依据要说明本次估价所依据的房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。 4.2.6.9估价原则估价原则要说明本次估价遵循的房地产估价原则。 ( )4.2.6.10估价方法估价方法要说明本次估价所采用

61、的方法以及这些估价方法的定义。4.2.6.11估价结果估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。4.2.6.12估价人员在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价的人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。4.2.6.13估价作业日期估价作业日期是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价日期相一致。 4.2.6.14估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限。4.2.7估价技术报告依据规范附录第A.0.7，房地产估价技术报告应包括以下内容：(1)实物状况分析