硚口区房地产市场分析

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1、硚口区房地产市场分析一、区域概况硚口区位于汉口的西部、俗称武汉西大门。它东接江汉区，西与东西湖区接壤；南濒汉水，与汉阳区隔江相望；北观新汉口火车站和天河机场。沿河大道、中山大道、京汉大道、解放大道、建设大道和107国道贯通全区，区内汉江上四座公路桥，一座铁路桥连通武汉三镇。闻名遐迩的汉正街市场位于硚口东部，镶嵌于汉江与长江交汇处。誉为“中国建材第一市”的西汉正街市场位于硚口西部。全区面积42平方公里，下辖10个街道办事处，1个乡人民政府；有社区居民委员会128个，村民委员会13个，常住人口68.63万。 经济快速发展。2001年完成三次产业增加值29.01亿元，同比增长14.1%；全区净财政收

2、入完成5.3亿元，同比增长28.64%。 市场大区基本形成。全区市场面积达到125万平方米。汉正街市场开始实施“二次创业”，形成了占地2.56平方公里的十大专业市场群，继续位居全国十大小商品批发市场行列。以陶瓷、建材、板材等大宗商品为主体的西汉正街市场快速发展，被中国建材市场协会授予“中国建材第一市”的荣誉称号。以经营装饰系列商品为主体的顺道街市场不断提升档次，成为华中地区闻名的装饰装潢市场。硚口路食街初具规模，被市政府命名为“武汉美食街”。劳动力市场、房产交易市场、纸张印刷物资市场、花鸟市场、茶叶市场等一批新型市场相继建成。 全区个体经营户达到2.5万余户，民营企业达2800余户，民营经济总

3、量突破150亿元，占全区经济总量的72.8%，2001年非公有制经济实现税收3.1亿元，占全口径财政收入的61%。被省、市政府命名为个体私营经济先进区。 社会事业蓬勃发展，精神文明建设成绩蜚然。在“治城育人”的基础上，广泛开展“四百四十”等群众性精神文明创建活动。“十万市民进课堂”活动得到中央文明委的充分肯定。硚口先后走出了11位体育世界冠军，被誉为“世界冠军的摇篮”。近几年，被评为全国科技进步先进城区、全国群众体育先进区、全国残疾人工作先进区、多次获得全国群众文化先进区、被教育部确定为全国社区教育实验区。继续保持了省级文明城区、全省双拥模范区等荣誉称号。二、市政规划硚口区未来几年的开发力度主

4、要集中在汉江北岸滨水区，以下是该区域的发展规划：1. 规划目标通过对汉江北岸环境的建设和用地功能的调整，创建以历史文化和滨水生活为特色的优美风景线，激发汉江沿线的经济活力，将汉江北岸建设成为一条独具特色、国际知名的经济生活带和文化景观带，将汉江北岸改造成为集生态居住、商贸旅游于一体，体现江城文化特色的现代化城市滨水社区。2. 规划思路汉江北岸滨水地区规划范围：东至友谊路，南临沿河大道（含江滩地），西至江汉五桥，北至解放大道（硚口路以西）和中山大道（硚口路以东），岸线长14.5公里，总用地面积1054公顷。在这一规划范围内分为三个层次：第一层次：滨水区。该区域是汉江开发的启动区。确定临江向北扩展

5、200米左右的范围，总面积约为2.36平方公里。为滨水景观最佳，市民最能亲水及享受滨水生活的区域。第二层次：滨水影响区。该区域为滨水区和腹地联系的重要地区。确定临江向北扩展至约5001000米（中山大道以南、解放大道以南为界）的范围为滨水影响区范围，总面积约8.18平方公里。该区域是和滨水区联系便捷，最能享受滨水惠泽的地区。第三层次：滨水发展区。该区域是规划重点研究范围。综合考虑交通覆盖、土地资源、心理承受的因素，确定汉江北岸扩展至王家墩地区，带动硚口地区城市规划功能结构调整，促进城市建设和区域经济的腾飞。3. 规划功能分区根据武汉市城市总体规划和滨水北岸现状，在汉江北岸分别依托汉正街、汉西、

6、古田规划为三个功能板块。汉正旅游商贸区段：入江口至月湖桥段，长4.3公里，汉正板块，规划定位为特色商业文化为主导功能的传统商贸区。该区段是硚口区的重要商业地区，商贸发达。为突出汉正街500年的商贸历史，弘扬汉味文化，该地区将开发建设“汉正街”。生活休闲区段：月湖桥至龙阳桥段，长4.4公里，汉西板块，规划定位为现代商务居住为主导功能的高品质的都市商务区，该区段临近规划中的武汉王家墩中央商务区和武汉美食街，区位品牌优势尤为突出，俯看汉江和月湖，成为硚口区新地标。 滨水发展段：龙阳桥至长丰桥，长5.8公里，古田板块，规划定位为新工业区和新桥家园区。该区段将利用现有自然资源，建成以生态低层和多层区为主

7、的新型家园区和风景独特的别墅区。配套修建长丰桥绿化广场和滨水组雕，再现民间传统水上活动的情景，突出浓郁的文化氛围。4. 规划用地和景观规划规划范围内可供开发用地581公顷；可供景观规划用地643.6公顷可供道路及广场建设用地面积为119.6公顷；可供市政公用设施配套用地面积为19.62公顷。汉江北岸滨水区域开发控制建设强度：晴川桥两侧，月湖桥两侧为高层区，建设高度控制为100150米；汉江一桥、多福桥两侧为次高区，建设高度控制为5080米；区域为一般高度区和低区，形成沿江丰富的轮廓线。沿汉江纵向建筑景观分不同断面进行控制，总体确定为由低到高，台阶式上升，远景为高层城市建设的景观界面。三、硚口区

8、房地产市场特征当前硚口区全区大小楼盘将近30个，但大都分布在武胜路、解放大道沿线和古田区域，而且由于区域经济发展的不平衡（以武胜路为代表的东部发展较快，以古田为代表的西部相对发展较慢），导致区域内价格和产品结构都有较大差异。总体而言存在如下区域特征：1. 规模：开发规模小，容积率普遍偏大；2. 环境：小区绿化率低，自然环境较差；3. 户型：匀以3*2和2*2为主，主力户型面积大都在80110平方米（2*2）、101140平方米（3*2）范围内；4. 建筑风格：以欧式风格居多；5. 建筑形式：武胜路以东以高层、小高层为主；武胜路以西以小高层和多层为主；古田区域则主要是多层；6. 价格：多层均价一

9、般都在16002100元平方米，价格差别不大；小高层和高层价位则受区位影响较大，直接表现在价格从东向西明显下降，武胜路沿线价位为全区最高，均价最高达3500元平方米，最高单价为4120元平方米；西部最低均价只有1560元平方米。四、重点住宅片区古田片区市场分析从市政规划角度来看，硚口区未来住宅市场的规划主要集中在滨水发展段也就是古田片区，以下就是该片区的分析：1、区域概况古田片区位于硚口区西部的工业区，区域内聚集了大量规模不等的工业企业。1995年政府为满足区域众多工厂广大较多低收入家庭的住房需求，规划了一千余亩的经济适用房，由此拉低区域房地产价格整体水平。按我市城市建设总体规划，2001年1

10、1月，硚口区新的发展规划诞生：东部建设商贸旅游区；中部建设中央商务区；西部（古田片区）建设集居住、科技、生产、生活等多功能于一体的古田产业新区；汉江北岸滨水区（古田片区一部分）建设新桥家园区和东风居住生态区，经营优越的人居环境。古田产业新区规划控制面积共16.81平方公里，范围为古田四路以西、解放大道以北、张公堤以南；规划建成环境优美、设施完善、布局合理的开放型新城区。 环境调查人文环境：此区域是汉口的老城区，居民居住较集中而且居住密度很大，区域内有一定的生意人，人员流动性不大。因此，该区域人员构成相对不算复杂，人文环境一般。社会环境 交通：交通较为便利，只是开往武昌和汉阳的公交车较少。并设有

11、汉口水厂客运站和宗关客运站。社会配套购物：中百仓储、麦德隆超市、硚口建材市场、小型商铺等教育：小学有辛家地小学、长丰小学、古田路小学、韩家墩小学 中学有古田路中学、古南中学、武汉市第四中学、十七中学、四十三中学、七十六中学 其它学校有武汉建筑材料工业学校、省警官学校、市公安管理干部学校、武汉军事经济学院医院：武汉市十医院、硚口一医院，其它是社区内的小诊所及各大药房的分店娱乐及餐饮：凯立花园酒店、申盛大酒店、凯旋门酒店、华美娱乐城等金融机构：建行、工行、商行、农行等企业：海尔电器公司、东啤二厂、武汉航天城、圣天奴制衣、科锐尔电器公司、妙士生物乳业有限公司等2、当前市场楼盘行情分析此区域的地块目前

12、可分为解放大道以南为汉口老城区(小面积的开发)和以北为新近的开发区(大面积的开发)，而此区域的开发重点集中在解放大道以北。由于此区域位于城郊结合处，近几年才得以开发，所以目前在售的楼盘较少，也较为集中。在售重点楼盘主要情况如下：名称正康花园（三期）天顺园 （十期）精品园 （三期）云鹤园 （三期）安厦花园 （二期）地点古田二路古田四路新墩古田四路新墩古田四路新墩沿河大道366号现开发 期一期四期三期三期二期占地面 积20万4.8万（一期）43.4万6万 （四期）23.3万4万 （三期）20万3.5万（三期）230008300（二期）总建面 积32万7.8万（一期）62万8.8万（四期）63万9.

13、8万 （三期）35万5.6万（三期）4200016000（二期）总体规划22栋多层80栋多层70栋多层60栋多层11栋多层规划形态8栋多层13栋多层9栋多层7栋多层7栋多层均价1650元1600元1660元1560元1800元主销户型322322222322322221322222绿化率4834303730销售率砖混90%框架45%70605096（2栋）销售 时间2001年起售2002年12月起售2002年3月起售2002年2月起售2003年5月起售工程进度2栋砖混现房1栋框架准期房5栋期房准期房现房准现房二栋现房五栋待定卖点1.绿化率高,容积率低 2.付款方式灵活3.注重内部环境塑造 4.

14、内部娱乐休闲配套设施较为齐全1.发展商实力雄厚2.价格合理付款方式合理3.户型设计合理品质不错4.智能化管理5.小区内整体环境不错1.价格合理付款方式灵活2.智能化管理3.形成了一定的人气值4.小区内整体环境不错1.价格合理付款方式灵活2.智能化管理1.价格偏低2.基本上无层差价位3.户型设计合理4.临江，有一定的自然景观抗性1.周边环境较差2.项目整体规划建造较为混乱 1.地段较偏交通不便2.周边配套设施不齐全1.地段较偏交通不便2.部分房型有所牵强3.绿化率较低1. 地段较偏交通不便2.配套设施不齐全3.绿化率较低1.交通不便利2.周边环境较差3.周边配套较差从以上可看出此区域楼盘的建筑形

15、式都为多层，均价因地段和周边环境不等基本 16002300元/平方米。从物业形态来看，因该区域位于城郊结合处，有较大的土地资源，所以开发的项目都是多层中低档住宅。从产品设计来看，户型设计无多样化，从2*2*1（116.41）到复式搂（200多），覆盖面不大。每个项目的房型设计各不相同，总体来看，大多数项目的主力户型以2*2*2和3*2*2为主，在辅以复式搂，部分户型存在一定的缺陷。从销售情况看，该区域虽然楼盘不多，但较为集中，各楼盘之间竞争十分激烈，在价位相近的条件下，户型设计建筑设计整体环境设计及操作水平决定了销售成绩。从市场需求看，该区域为汉口居民居住的老城区，属于城郊结合处，房价偏低，但

16、离市中心不远，交通又便利。很适合一些收入不高但对住宅的品位要求较高的购房者，所以有一定的市场潜在需求量。3、区域市场供求近年来在硚口西北部建立古田产业新区，由产业园、科学院、产业组团、居住及配套服务设施组成，区域价格水平同比明显上升。由于原有工业企业陆续倒闭、搬迁等原因，区域土地市场供应量放大，近年多宗百亩以上地块相继通过土地拍卖会实现交易，开发项目将向规模化方向发展。近期内硚口区古田片区土地买卖情况：时间2002.9.132002.9.132003.4.242003.8.6开发商福星惠誉南京三金房地产有限公司东立置业公司汉正街市场股份有限公司土地地点古田三路肖家地发射台古田四路武柴古田路原内

17、燃机厂古田四路武柴对面土地面积213亩110亩地214亩115亩地竞拍价格1.217亿元7100万元1.333亿元1.653亿元楼面地价548元645元595元1200元总建面25万13万137660以上项目除福星惠誉项目计划今年5月一期(总建面6万)动工，但因故推迟，据了解今年年低将会动工。其它项目都还未定。近期内硚口区古田片区已动工的项目：1. 中鄂联在古田四路原双强水泥制品厂的紫薇花园占地75亩的项目（现正清理地面）；2. 广顺集团的天顺园（占地43.4万平方米）五期（占地6万平方米，总建面约9万平方米）的开发直至十期；近期内硚口区古田片区即将拍卖的土地情况：1. 宗关至太平洋解放大道至

18、汉江这一即将拆迁的片区，占地427亩（只保留安厦花园、小肥羊酒店、硚口区交通管制局）；2. 古田三路的省汽挂厂片，占地221亩（从区开发办得知，因为东立置业购买的内燃机厂的地紧临该片区，所以开发办现正在游说东立置业，想让该公司整体购买，建成大型的社区。）； 3. 汉西火车站旁的752工厂片区，占地193亩（由于各种原因，该片区有可能明年采开始拆迁）；综合以上数据可得知硚口区对古田片区计划今年用于旧城改造而拍卖的土地面积约为80万，已拍卖的土地面积约为37万，还未拍卖的土地约为43万，再加上去年已竞标但还未开发的土地为25万；其它项目的续建工程（天顺园）开发的面积约为9万(总建面)；湖北宇济房地

19、产有限公司即将推出的红瓦苑其总建面约2.8万。由此可推算出,现在售楼盘的存量约为14.5万，预计明年将推出的开发量约为55万左右。相信,随着政府对硚口区旧城改造力度的加大，相应的该区域将呈现出大量的拆迁户,而随着以上这些项目的开发,势必会提高该区域住宅的知名度及周边的环境,这必然会吸引本区域外的购房群体,届时购房的需求将直线上升。4、区域未来发展趋势该片区目前低档房市场趋于饱和，中高档住宅开发的市场机会点日益显现。随着中鄂联、福星惠誉、南京三金、东立置业、汉正街市场股份有限公司等实力企业的进驻，特别是中鄂联拟在古田四路开发建设的“紫薇花园”，在规划及设计上引入“以人为本，环境为先”的思想，力求

20、建设成为古田地区首屈一指的高品质住宅项目。所以该区域正在酝酿重大变化，住宅品质的提升将是不争的事实，大量创新户型和品质优良的新盘的推出，必将冲击整个硚口区的房地产市场。而且据分析，古田板块离商业中心区并不远，由解放大道这条老主干道贯穿，交通便利，比常青花园、百步亭这些大型社区的出行都方便。众多高规格开发企业进入后，将形成联合、整体开发的态势，烘托出板块效应；一段时间内在城市中心区成规模地供应这么多地，也仅在老工业区才可行，住宅开发事实上也是为城市扮靓。展望未来，古田产业新区将成为硚口区西翼面积巨大、地块完整、投资环境极佳的发展新区；汉江北岸则成为集生态居住、商贸旅游于一体，体现江城文化特色的现代化城市滨水区。相信不久，一个破蚕重生的古田将屹立在武汉的西部，人人都会感到耳目一新。从综合以上分析可得出，政府今年加大了硚口区古田片区旧城改造的开发力度，这样不仅提高了该片区的整体环境也相应的提高了该片区的知名度，相信该片区将呈现出继金银湖和后湖之后，汉口又一火爆的片区。 市场部:祁晓睿 2003.9.1210