浙江省宁波市房地产市场半年总结报告(76页）

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1、宁波华星房产市场半年报 2012年1-6月 2012年宁波市房地产市场半年总结报告【2012年1月1日2012年6月30日】目录：一、 2012年宏观经济运行状况分析-二、 2012年房地产行业政策回顾-三、 2012年全国房地产市场运行状况分析-四、 2012年宁波市土地市场运行状况分析-五、 2012年宁波市住宅市场运行状况分析-六、 2012年宁波市公寓市场运行状况分析-七、 2012年宁波市写字楼市场运行状况分析-第一部分 宏观篇 一、2012年上半年宏观经济运行状况：1、国内生产总值：一季度同比增长8.05%，经济增速继续下行据统计2012年1季度我国的国内生产总值在107995亿元

2、，同比增长了8.05%，增长速度是近10个季度最低，较去年同期相比，经济增速下降了1.65个百分点；内外需求同步放缓是上半年经济弱势的主要原因。由于二季度GDP公布时间未定，根据近10家机构对二季度GDP增速预测,其均值为7.8%，而目前年中经济增速下行的状况有缓解，下半年经济形势将好于上半年，预计全年GDP实际增速有可能保持在8%左右。2、采购经理人指数【制造业pmi】：汇丰pmI指数连续第八个月处在负增长段，内忧外患，实体经济复苏不容乐观据统计2012年的制造业PMI指数，出现了明显的下滑走势，整个上半年实体经济指数全部处于萎缩阶段，6月份新出口订单更降至2009年3月以来的最低点，当前经

3、济发展仍有下行压力。PMI数据差别： 汇丰PMI与官方PMI区别取决于采集的样本的不同，汇丰PMI更多是反映中小企业当前制造业的情况，而官方PMI数据存在一定的季节性问题，同时更多包含了一些央企的数据。3、居民消费价格指数(CPI)：2012年1-5月中国CPI上涨3.5%，通胀水平得到有效控制2012年1-5月全国居民消费价格平均上涨3.5%，除1月份保持在4.55%的高水平外，其余4个月上涨都在4%以内；今年调控效果开始显现，通胀水平得到有效控制；而目前鉴于中国经济减速，需求减少，物价形成平抑作用；国际市场动荡，大宗商品价格持续疲软等经济形势仍会持续一段时间，物价暂时没有上涨压力，因此未来

4、CPI下降的趋势还会延续下去；4、银行利率：今年六月首度降息0.25%,也是时隔3年半以来的首次降息；时隔三年半之后，中国人民银行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率。同时金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，下限调整为基准利率的0.8倍。目前国内经济增速放缓，经济下滑的状态比较明显，此时央行下调利率主要是针对宏观经济采取的措施，力挽正在下滑的经济增长。宏观经济总结2012年上半年受制于欧债危机未出现根本性转机，我国外部需求持续走弱，制造业投资受国际经济弱势影响，经济增速在持续下行，整个上半年的经济数据(GDP)将保持在近三年的最低点。不过随着准备金率下调等一系列“稳增长”措

5、施的微调，5月份开始经济增速下行的状况有缓解迹象。下半年经济增长的软着陆依然可期。一是出口增速明显回升有助于缓解经济快速下滑的担忧；二是房地产和基础设施投资增速回升，固定资产投资有企稳迹象；三是政策推动和物价涨幅回落将有利于下半年消费需求平稳增长；四是中长期信贷占比上升，金融对实体经济支持作用增强。总体而言，下半年经济形势将好于上半年，预计全年GDP实际增速有可能保持在8%以上。二、2012年行业调控政策回顾：n 中央政策2012上半年年中国楼市延续了政策博弈的战火。同时中央政府的调控政策在近半年的时间里一再微调，年初时，中央政府一再表态坚持楼市调控不放松，屡次摁下地方政府微调动作，抑制投资投

6、机性购房，促进房价合理回归，表明了这场调控战役的强硬态度。但到了四五月份，调控在坚决不放松的前提下，风向逐渐转向实施差别化信贷，满足刚需族群的合理住房需求，同时个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为楼市注入新活力，刚需族群的爆发，亦直接带动二季度楼市成交量稳步回升，投资比降至新低，调控正逐步向着健康、有序的方向前行。中央部委主要言论：言论主要内容住建部坚持房地产调控政策不动摇一方面控制投资和投机性需求，控制房价上涨，一方面发展保障性住房，满足市场刚性需求。调控成果初步显现，需要巩固调控成果，不能放松。温家宝巩固房地产调控成果 促进房价合理回归国务院总理温家宝主持

7、召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的政府工作报告(征求意见稿)。温家宝在会议上指出，要巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。国土资源部今年供地指标从严从紧 优先保障房作为楼市调控手段之一，保障房被视为市场达到新平衡的重要砝码。国土资源部对保障房用地要求单独申报和限时完成，体现了党中央、国务院推行保障房建设的决心，随着各项政策的推进实施，保障房大量上市将对平抑楼市整体价格起到一定作用。央行要求满足首次购房家庭贷款需求2012年中国人民银行金融市场工作座谈会近日召开，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开

8、。政府明确表示要支持刚性购房需求，在贷款方面，首先满足首次购房客户贷款需求。加上存款准备金率下调、首套房贷款利率放松，均为刚性需求客户购房创造了有力的条件。趋势预判：2012年5月后，由于信贷的放松，加之大量新盘的低价入市，市场出现扭转，楼市呈现反弹的趋势，调控进入敏感期；在进入6月中期的10天内，包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，四部委罕见密集回应市场传闻，表明了中央政府对于调控的基本态度不变，同时对于地方政府的投机性微调将严厉叫停；同时受总体经济形势的困扰，当前中国经济结构下，要实现“稳增长”，必须适度松绑房地产调控，保证房地产市场成交量的回升，避免

9、经济失速导致硬着陆，目前对于首次置业群体的实质性鼓励就是最好的验证；然而当前房地产市场出现的情况是成交量持续放大，而成交量放大必然对价格产生重要支撑，接下来必然会产生较大的价格上涨压力。因此，下半年的整体形势不容乐观，政策走势将更加反复和复杂。n 上半年地方重要政策汇总月份区域政策细则1月中山上调住房限价标准由去年的5800元/以下的价格上调至6590元/厦门提高普通住房标准住房单套价格180万元以下的定性为普通住宅，享受税收优惠2月合肥土地新政任何类型的土地使用权人都可以自行升级改造商服项目；总投资5亿元以上的商业综合体和五星级酒店，按物业自持比例，给予5-7折的低价优惠3月上海提高普通住房

10、标准内环线以内低于330万元/套，内外环之间低于200万元/套的定性为普通住宅，降低二手房的交易契税4月郑州、武汉等14个城市公积金贷款调整微调了公积金贷款上限额度5-20万元不等5月扬州成品房购房奖励根据房屋面积不同，给予房屋合同价款千分之四-六的奖励石家庄限购微调非本市居民，可凭一年以上纳税证明申请购房；人均面积低于30.6平米的，允许购买第三套房营口公务员住房补贴年底部分优秀公务员可得到一笔大约5万元的房屋补贴天津土地政策优惠延长土地出让金额期限；对于10亿元以上的大地块，允许联合竞买重庆、沈阳、芜湖、临沂公积金贷款调整微调了公积金贷款上限额度5-20万元不等6月河南首套房认房不认贷，并

11、且利率7折优惠凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。另外，则是放松房地产开发贷和公积金贷款政策等。上海非沪籍单身人士不许购房凡单身、非上海籍购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明，目前已被列入购房限制范畴。政策总结2012年上半年整个市场环境仍然笼罩在调控持续从严的氛围中，全国各地限购限贷政策至今依然要求严格执行，原有的调控政策从中央层面来看并没有放松的迹象。中央高层在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，中央高层仍强调继续严格执行并

12、逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。虽然中央层面依然坚持稳定楼市调控不动摇，但各地楼市微调之风对市场预期的影响更明显。从调高公积金贷款、减免税收，到变相取消或改变限购政策，上半年各地政府楼市微调小动作不断。但涉及限价、限购的均被叫停。据统计上半年全国共有30多个城市楼市政策微调，有半数以上的城市对公积金政策进行松绑，可见公积金政策调整为地方政府政策微调主流，也表明类似的政策更得中央认同，可能被更多城市效仿。而在下半年政策面来看，“限购令”仍是一条难以逾越的高压线，各地方仍会不断地进行政策微调来试探中央政府的底线，但短时期内限购这一政策底线仍难以被突破。三、2012年上半年全国房地产市场运行状

13、况分析从2012年房企上半年销售金额前十强榜单看，调控下行业集中度明显提升， 2012年上半年全国TOP10房企市场份额达到16.17%，较2011年上半年的13.51%增加了2.66%。万科的市场占有份额也已经提高至3%左右。同时，该榜单的入榜门槛从2011年上半年的155.5亿元（雅居乐）升至174亿元（龙湖），同比增11%；百亿级房企的数量较稳定。 3月，全国楼市成交量初现复苏，尤其是5、6月份的销售回暖贡献犹大，如万科、保利、中海、恒大四家龙头连续两个月单月销售均突破百亿元。 多数房企6月份集中安排出货和加快签约。由于5-6月全国多地楼市都出现了回暖，房企借势推盘，保利、龙湖、恒大等“

14、全国一盘棋”的大型上市房企都为了冲刺年中业绩而在6月加速出货。排行：排名公司名称销售金额(亿元)排名公司名称销售面积(万平方米)1万科地产6101恒大地产6302中海地产5432万科地产6153保利地产493.13绿地集团4854绿地集团4504保利地产4435恒大地产3805中海地产396.46万达集团3656万达集团2987世茂房地产225.27碧桂园2028华润置地2068世茂房地产1949龙湖地产1749华润置地188.510绿城中国17010龙湖地产18311碧桂园16311宏立城157.612富力地产147.112雅居乐13613雅居乐14013富力地产120.414金地集团133

15、14荣盛发展119.515融创中国12515中国中铁112.216招商地产120.316佳兆业11017远洋地产11017金地集团10818中信地产8418远洋地产10519保利香港8219中信地产10220宏立城78.920保利香港98在全国上半年销售金额50强中，仅有21家企业实现了同比正增长，其中较为突出的是中海、保利、世贸、华润。例上半年万科销售面积达602.5万平米，同比增6.54%；销售金额625.4亿元，同比降4.74%。而2011年上半年，万科的销售金额增幅高达81%。 销售面积增加，金额反而下跌，说明销售均价的下跌，这是上半年众多销售业绩突出的房企以价换量的结果。 排行榜的入

16、榜门槛上，以价换量策略奏效，上半年金额与面积入榜门槛同比均有上升，其中尤其以TOP10企业面积增长幅度最为明显。而销售金额方面，2012年上半年TOP10入榜门槛为170亿元，而2011年上半年为155.5亿元，同比增长9%左右，而TOP20的入榜门槛为78.9亿元，与同期的72亿元相比，增长了10%。销售面积方面，对比TOP10入榜门槛，2012年上半年为183万平方米，较2011年上半年116万平方米增长了58%；TOP20的入榜门槛中，2012年上半年面积门槛已从2011年的75.9万平方米上升至98万平方米，同比增长29%。第二部分 宁波市场篇 四、2012年宁波市土地市场运行状况分析

17、【一】、土地挂牌出让情况【土地出让量】2012年上半年整个宁波大市共计出让经营性用地3466693；从近三年土地出让量来看，2012年上半年宁波大市土地出让量较去年出现了一个大幅的萎缩，与2010年的出让水平较为接近，由于调控政策的持续，开发商拿地也更为谨慎，同时去年大量优质土地的流拍让政府推地热情大减，整个上半年土地市场较为冷清；【土地出让属性】从土地出让区域来看，市六区共计出让经营性用地899644平米，整个上半年市六区的土地出让较往年也出现了明显的下降，达到近三年来的最低点；而在土地出让类型上来看，商住和住宅用地依然是重点出让类型，分布占到34%和33%，商业类型用地也有所上升占到总比重

18、的25%；【土地出让区域分布】从区域分布来看，2012年上半年出让土地主要来自两个区域，余姚排在第一位占到总量比例的30%，其次为慈溪区域，占到了27%。而四区中，仅仅占到了13%的比例分布，较去年的出让比例进一步下降，而主要出让区域还是来自鄞州、江北和海曙三个区域；【二】、土地成交情况【土地成交量】从土地成交量来看，2012年上半年宁波大市土地成交量为263.7万方，大幅低于去年成交水平；而从土地成交金额来看，2011年的土地成交金额也大幅下降，为974950万元；在土地成交类型来看，主要成交土地类型还是商住和住宅类用地，占到总比重的71%；由于上半年政府更加谨慎的推地，以及降低了部分土地的

19、起始出让价，在土地供应量有限的情况下，成交量和金额都降至近三年的最低点。【土地成交类型】由土地成交类型来看，2012年上半年住宅及商住类型的土地成交量下跌情况严重，共计成交了186.9万方，较去年同期下降了56%，而商业及办公类用地成交量为76.8万方，和往年成交量基本相同；【土地成交区域分布】从成交区域分布来看，整体格局和出让情况有所相似，主要是来自慈溪和余姚区域；但市四区的成交比例仅为18%，由去年开始至今的土地市场也可以看出，市场热度逐渐的外移，大型发展商纷纷入驻慈溪、余姚等民营企业发达、购买力较为充足的区域，同时也意味着未来周边区域的市场竞争将会更加白热化；从近三年的土地成交楼面价，可

20、以看出最大的降幅在2010年至2011年这一年份，今年上半年大多土地出让时下调了起始价格，促进了发展商那地的信心，总体的价格保持了稳中略降得态势，土地价格基本处于市场的底部，未来再有大幅的降低可能性较小。【重点成交地块分析】地块名称面积(亩）类型用途出让方式容积率（）成交总价（万）楼面价成交地价（万/亩）竞得单位交易时间青少年宫西侧地块21.25商住商住挂牌466315.6117003120维科控股集团股份有限公司2012/1/11青少年宫西侧地块,年初被维科集团竞得，龙年市区成交的第一宗重点地块，为整个低迷的土地市场注入了一剂强心针，也是自月湖西区成功拍卖后,月湖西侧又一重点地块 地块名称面

21、积(亩）类型用途出让方式容积率（）成交总价（万）楼面价成交地价（万/亩）竞得单位交易时间慈土储（慈东）1204#地块33.71商业商用挂牌1.5221465765.67上海龙湖置业发展有限公司2012/4/27慈土储（慈东）1203#地块137.81商住商住挂牌1.211430103782.94上海龙湖置业发展有限公司2012/4/27慈土储（慈东）1202#地块152.2商住商住挂牌1.21162595576.38上海龙湖置业发展有限公司2012/4/27慈土储（慈东）1201#地块123.67商住商住挂牌1.2873688370.64上海龙湖置业发展有限公司2012/4/27龙湖自去年北仑

22、春晓拿地后，大宁波战略扩张的第二步，地块位于慈溪龙山镇，周边为慈东工业园区，以底价被龙湖置业竞得。地块名称面积(亩）类型用途出让方式容积率（）成交总价（万）楼面价成交地价（万/亩）竞得单位交易时间江北包家漕3#地块77.05住宅住宅挂牌1.897083.63105001260港中旅置业（深圳）有限公司2012/5/16整个2012年上半年最有分量的成交，包家漕地块在去年多次流拍后，在调整起始出让价格后以7折重新挂牌出让，本次竞拍总共出现4家开发商（凯德置地，银亿房产，雅戈尔，港中旅置业），一共经过25轮竞价，最终被港中旅置业竞得。五、2012年上半年宁波市住宅市场运行状况分析1、六区供销走势分

23、析：成交量和供应量较去年下半年出现双上升，市场复苏势头明显据统计2011年上半年宁波市六区住宅供应量为229.47万方（含存量），存量房源达到历史新高；而从销售量来看，2011年六区市场共计去化住宅产品87.36万方，略低于去年同期，但是较去年下半年的56.32万方，上升了55%，市场复苏迹象明显；2、六区住宅产品成交均价分析：房企以价换量战略全面铺开，价格回调至09年中期水平据统计2012年上半年宁波市六区住宅产品的成交均价为13352元/，降至近3年来的最低点，自2010年以后价格指数一路走低，其中部分因素是北仑、镇海等区域成交量的释放，但同时不断深入的调控政策也功不可没，让当初过热的房地

24、产市场逐步回归理性和健康；从区域成交均价来看，几乎所有区域的价格都出现了一个下降，但是整个上半年价格战最为白热化的北仑和镇海区域，由于本身价格系数低的原因，实际跌幅并不是很大；3、六区住宅产品月度成交走势：年中市场回暖速度超预期，应警惕价格的回升势头阶段一：2011年整个低迷的市场成交延续到了2012年，其中1-2月的成交量更是跌到了近2年来的成交冰点；阶段二：部分房企以价换量，最高达30%的价格跌幅，撑起了整个市场的购买热情；阶段三：观望的楼盘纷纷低价入市开盘，同时部分刚需族在近一年的政策压抑下，得到释放，市场全面回暖；4、市四区住成交走势：价跌量升，与六区成交格局一致据初步估算，2011年

25、底市四区存留的商品住宅供应量约为11499套，2012年1月1日-2012年6月30日市四区住宅新增供应量为2693套，合计留存和新增的供应量约为14192套，而2012年1月1日-2012年6月30日市四区住宅成交共计消化约3711套，截止2012年6月30日市四区存量房为10481套5、宁波市六区各面积段供销分析：（1）新增供应面积段：从2012年上半年宁波市六区的新增供应面积段来看，61-90的面积段占到了整个市场的38%，其次是121-150和90-120的比例；今年上半年中高端项目的供给出现了大幅的缩减150以上的比例从去年的24%下降至10%，而中小户型供应量增加，尤其是61-90

26、和91-120两档，共占到总比例的61%。（2）成交面积段分析：从2012年上半年的成交面积段上来看，与去年相比整体的成交格局变化并不大，六区住宅成交主要集中在91-120的刚需面积段，而2012年上半年61-90这一面积段的比例开始缩小，降幅达到了8%；同时121-150面积段比例占到了28%，上升了10个百分点，150平米以上的高端市场也略微有所反弹；充分说明了当前市场整个格局也出现了微调，刚需首置依然是市场的主流，但是高端首置及首次改善性购房群体在上半年充分的释放，让当前成交结构更加多元化，中高端的复苏也是对于楼市整体健康运行做了一个良好的支撑。（3）新增供应区域分析： 从各区域的新增供

27、应情况，2012年上半年新增供应量主要集中在镇海区、城东片区和鄞州区这三大板块，其中镇海区今年上半年新增量集中爆发，占到了总比重的34%，位列各区域之首；而在各个区域的去化情况中，镇海区的去化也占到了29%，证明了区域销售情况良好，其次是鄞州区，去化占到了23%，库存得到了有效的去化，而城东片区，上半年供应量最大，而去化比例只有8%，滞销情况严重； 从各区域的成交量分布上来看，镇海区成为整个上半年的支柱区域，其中主要是来自骆驼的大幅增长所致，而镇海老城区成交比例再度缩小，仅成交了1.98万方；而鄞州区整个上半年成交情况也较好，主要是得益于降价项目及大量的新增所致；北仑区成交格局也再度出现变化，

28、由于世茂世界湾的清盘，整个重心偏向中心区，春晓、小港等区域上半年合计仅成交了2.1万方；（4）市六区存量房源分析：2012年截止6月30日，市六区共计留存住宅类房源18921套，较年初的25198出现了明显的下降。其中主要分布在鄞州区和镇海区，库存情况严重，都在4000套以上，其次是北仑区，3012套，所以上述区域上半年的价格战也属正常，而目前库存情况依然较为严重，所以这类区域未来竞争将更白热化，势必制造卖点吸引其它区域购买力的分流。而相对来说城西片区和江北大区和海曙区的库存情况相对较为健康，也是因为近两年土地量有限，购买力较为稳定的原因各面积段库存情况：目前宁波市六区各个面积段户型供应量充足

29、，其中120-150的户型，库存情况最严重，与调控有一定的关系；其次是90-120和60-90两个面积段，市场去化情况较好，同时供应量也较为充足60-90主要库存项目: 90-120主要库存项目: 120-150主要库存项目: （5）宁波市六区上半年开发商资金回笼情况：（6）海曙区供销分析：2012上半年海曙住宅市场供应量为31.64万方（含存量），较2012年下半年基本持平；而从销售量来看，2012年上半年共计成交7.86万方，也与去年下半年成交量基本相同，保持在一个较高的成交水平；区域上半年的成交得益于学区制度的改革，部分学区项目成交量带动了整个区域，；从成交均价来看，17892元/，与去

30、年全年的成交均价基本保持一致，价格系数较为稳定；成交排行：（7）城北片区（江北及江北北区）供销分析：2012上半年城北片区住宅市场供应量为14.51万方（含存量），达到近两年的最低供应值；而从销售量来看，2012年上半年共计成交6.09万方，较去年下半年有一定的起色，也是因为区域内部分优质项目（如苏园、云鹭湾）放低了价格有一定的关系；从成交均价来看，20589元/，保持了一个稳重有降的趋势；成交排行：江北区：江北北区（8）鄞州区供销分析：2012年鄞州区（不含城西）住宅市场共计供应52.4万方，与去年下半年基本相同，整个上半年鄞州区可谓多点开花，各个小区块都有新增项目，所以整个下半年区域的存量

31、也较高，部分项目的滞销也让区域存在着一定的变数；从销售量来看鄞州区2011年共计成交20.4万方，较去年下半年出现了较大的涨幅，区域出现本质性的回暖，主要还是部分项目的降价提升了销售情况；鄞州区成交排行：（9）城西片区供销分析：2012上半年城西住宅市场供应量为10.51万方（含存量），主要为存量房源，区域整个上半年没有新增项目；而从销售量来看，2012上半年共计成交5.46万方，较去年下半年的成交量上升了2.53万方；整个区域自去年下半年开始滞销，今年在个别项目降价的带动下，区域市场再度迸发活力，但是由于未来还会有大量项目开盘入市，加上目前的库存量，下半年竞争环境依然较为严峻；城西片区成交排

32、行：（10）东部片区供销分析：2012上半年东部片区住宅市场供应量为22.47万方（含存量），较近两年数据有较大的增幅，比去年下半年上升了9.43万方；而从销售量来看，2012上半年共计成交6.87万方，比去年下半年高出2.71万方；由于整个东部片区高端项目云集，整个上半年的供应量远远大于需求量，特别是东部新城片区，区域热度透支严重，多个项目滞销让区域下半年的走势不容乐观； 成交排行：东部片区：（11）东钱湖区供销分析：2012年东钱湖区住宅市场供应量为7.12万方（含存量），创下历年新高，较去年下半年上升了2.8万方；而从销售量来看，2012年共计成交0.75万方，区域自2011年后一直保持

33、较为低迷的走势，但是上半年卡纳湖谷、钱湖比华利等项目的墅王的成交也让高端市场略有起色；（12）北仑区供销分析：2012上半年北仑区住宅市场供应量为21.51万方（含存量），新增量较去年下半年有较大幅度的下降；而从销售量来看，2011年共计成交14.58万方，与去年下半年基本持平，区域成交均价为8730元/，较去年下半年下降了1151元/；而北仑区上半年的成交主要来自世茂世界湾单个个案的成交，其余项目成交惨淡，下半年预计有多个项目调价销售，而无论如何由于上半年的成交释放，下半年北仑区的成交量必然出现一个较大的滑坡成交排行：（13）镇海区供销分析：2012上半年镇海区住宅市场供应量为50.01万方

34、（含存量），较近三年数据来看，是放量最大的半年，超过去年下半年11.58万方；而从销售数据来看，2012上半年共计成交25.34万方，成交量高于去年一整年的量，而均价跌至09年成交水平，以价换量，镇海区整个上半年的价格战竞争白热化，同时带来的成交量领跑整个市六区，而目前由于成交带来的支撑，区域价格出现了一定的回调，预计下半年价格将出现一定的回升，同时成交量必然低于上半年成交排行：5、2012年上半年宁波楼市降价潮专题：在经历了楼市寒冬的2011年下半年后，常规的营销手段已经几乎不起任何的作用，宁波市场出现了新盘客户不足，开盘无期，老盘价格坚挺，全面滞销的尴尬情况；同时今年“两会”定调明确未来市

35、场预期，中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。在这双重铺垫之下，自2010年4月本轮调控以来，宁波市场最轰轰烈烈的降价大战开始打响！降价潮 第一阶段：中心区稳固，周边区域出现个别项目大幅降价清盘降价潮 第二阶段：高库存区域价格战白热化，其他区域继续观望降价潮 第三阶段：降价成为常态，新项目纷纷低开跟随入市整个6月开盘的项目，70%以上价格都是低于周边价格和预期的，并且都取得了不错的销售业绩项目名称区域均价（元/平米）周边均价（元/平米）开盘

36、预订率IN蓝庭多层高新区14000金地东御1700070%荣安蝶园鄞州区13300上上城1600070%钰鼎园江北区17900天合家园1850037套嘉苑广场高新区14000江南一品1700075%印象外滩（16#）鄞州区15800都市森林2200070%金色珑庭鄞州区12600中河名庭1580038%宁波中心东部新城25000嘉恒广场2100040%小结整个降价潮，让宁波房地产市场热度得到重振，尤其是年中的成交释放意义重大，各个项目百花齐放，营销手段层出不穷的同时，真正意义上的价格优惠是最直接有效带给老百姓实在的东西，也印证了本轮调控最初、最原始的目的，同时也让房地产市场更加理性和有序。但是

37、目前的回暖和成交量的支撑，必然会导致价格的再回升，近期中央各高层频繁的强调调控的决心也说明了房地产调控又将进入一段关键时期，如何维稳将是下阶段的主命题。6、2012年下半年宁波市六区住宅市场供应情况：预计2012年下半年宁波市六区住宅产品的预推量约为202.1万方，主要集中在北仑区、鄞州、城西、这几个板块；项目名称区域产品类型总体量（万方）预计推量总套数面积段（）预计开盘时间拿铁城北仑区住宅35564752165/2012下半年九峰壹号北仑区别墅1200005/2012下半年海天云桥北仑区住宅789965391115-2792012下半年华丰幸福湾北仑区住宅、公寓21000051542住宅：7

38、0-158；公寓：40-502012下半年龙湖滟澜海岸北仑区住宅、商铺9972995/2012下半年环球东方港城北仑区住宅、商铺900000104300134-3262012下半年梅山岛新社区一期居住地块北仑区住宅、公寓1130805住宅：600；公寓：423/2012下半年锦绣千丈北仑区住宅18809751129/2012下半年水木清华2期城西住宅160000521493-1282012下半年加州里城西住宅、别墅1200005786住宅：89-1312012下半年都市嘉园城西住宅71403540380-1382012下半年尚海梅园雅境城西住宅、公寓、别墅300003255住宅：90-130；

39、公寓：50-60；别墅：2002012下半年爱伊美祝家村地块城西住宅675003668/2012下半年布利杰望春工业园区核心区1-2-2地块城西住宅、公寓883473668/2012下半年万科金色水岸2期嘉翠园城西住宅170000656487-1602012下半年恒威君和院城西住宅、商铺138343590489-1302012下半年铭豪观樾城西住宅、公寓74505427490-1302012下半年星河国际东部新城住宅、商铺1200005住宅：484住宅：120-230；商铺：30-6002012下半年宁波中心东部新城住宅、公寓、写字楼、商铺8800004住宅：509；公寓：270住宅：110-

40、2802012下半年东方一品东部新城住宅2337385500/2012下半年钱湖御景湾东钱湖别墅88252354500-7002012下半年金亿文园海曙区住宅30534328378-1202012下半年乐筑良品江北北区住宅、商铺101896371080-1202012下半年慈海宫山江北区住宅754415680/2012下半年银亿钰鼎园江北区住宅87309563290-2802012下半年江北宝庆寺地块江北区住宅780003/2012下半年荪湖旅游区地块江北区住宅、别墅、酒店3050005/2012下半年维拉小镇2期江北区住宅、别墅2400005253套联排、22套独栋250-6002012下半

41、年雅戈尔滨江庆丰项目江东区住宅、别墅、商铺71020518085-5802012下半年恒盛贺丞路22号项目江东区住宅414804.1500/2012下半年荣安蝶园鄞州区住宅76853450590-1402012下半年盛世水郡鄞州区住宅75303552190-1202012下半年盛世华府鄞州区住宅61350636090-1402012下半年光大江湾府第鄞州区住宅、别墅350653/住宅：100；别墅：2502012下半年君悦龙庭鄞州区住宅60055230093-1302012下半年恒厚石碶街道地块鄞州区住宅99211888/2012下半年它山谷地鄞州区住宅、别墅60000005住宅：241；别墅

42、：88住宅：241；别墅：260-3302012下半年富田新都心鄞州区住宅、商铺4500004888/2012下半年荣安鄞州庙堰-4号地块鄞州区住宅1676035568/2012下半年印象外滩鄞州区住宅、别墅2332984786住宅：95-202；别墅：2752012下半年华通金色荣湾镇海区别墅454484112300-4002012下半年保利城镇海区住宅、商铺9000006/90-2702012下半年公元世家镇海区住宅、别墅50000063000一期住宅：83-1602012下半年合生国际城镇海区住宅5500004280080-1402012下半年万科城镇海区住宅、商铺4893614/90-

43、1702012下半年住宅部分总结1. 从整体市场的成交数据来看，2012年上半年价跌量升，成交和供应都集中在年中的5-6月，侧面说明了当前市场的不稳定性，各个房企都在抢收这一波行情，由于限购政策始终是本轮调控的核心，所以回暖只是阶段性的，下半年的市场依然较为严峻；2. 从各区域的市场表现和开盘楼盘的销售速度来看，上半年镇海、北仑和鄞州区的销售情况较好，但是以上几个区域库存情况依然较为严峻，预计下半年价格回升的余地不大，甚至可能出现新一轮的价格调整；3. 从产品来看，供应结构较去年出现了较大的挑战，整体上以中小户型为主，而成交结构更多的是去化了降价的存量房源，这也是上半年供需结构失衡的主要原因；

44、六、2012年上半年宁波市公寓市场运行状况分析：据统计2012年上半年宁波市四区公寓市场的新增量为418套，出现大幅的下跌，创近三个半年来的最低记录；2012年上半年宁波市四区公寓市场的销售量为968套，出现大幅的下跌，创近三个半年来的最低记录；从各个区域成交情况来看，海曙区上半年成交量占到总比例的41%，成为成交量最高的区域，其次是鄞州区的30%，同时这两个区域也是公寓类项目的价值谷地；截止6月30日宁波市四区共计留存公寓类房源7686套，其中主要集中在科技园区和鄞州区两个区域公寓市场6月份的库存较年初有明显的下降，但是目前的去化速度缓慢，如果按今年的月度平均去化速度来看，需要51个月才能清

45、库存，这一数字已经达到供需的临界点，尤其的高库存的区域科技园区和鄞州区价格的下行已经势在必行。2012上半年宁波市四区公寓市场开盘项目汇总：整个上半年市四区仅3个项目开盘销售2012上半年宁波市四区公寓市场销售排名： 七、2012年上半年宁波市写字楼市场运行状况分析：据统计2012年上半年宁波市写字楼市场的新增供应量在11.4万方，加上去年的存量42.7万方，实际2011年的供应量应为54.1万方；上半年宁波市写字楼市场的去化量为11.7万方，成交量较去年出现了较大幅度的下滑，并且与往年数据对比，写字楼成交量呈逐年下滑的趋势，并且价格保持一个滞涨的态势。 据统计2012年上半年宁波市写字楼主要

46、成交区域还是来自江东区和科技园区，分别占到了总比例的30%和34%，其次是鄞州和海曙区，而存量房源目前主要集中在江东区和科技园区，其余地区可售房源不多，预计下半年的成交也将来自这两个区域。成交排行：排名项目名称区域2012年总成交面积成交均价销售率1宁波金融服务中心北区江东区11191.919520.453.97%2利时金融大厦鄞州区10016.79184.169.84%3水茂华园海曙区9723.97312.3100%4嘉恒广场江东区9493.212942.126.91%5博浪大厦科技园区8603.56615.869%6翡翠湾科技园区5634.61436378.21%7宁波微软技术中心科技园区

47、5554.45185.741.67%8钻石商业广场江北区4548.814839.447.51%9宁波科技研发基地科技园区3106.36166.996.78%10创新128鄞州区2671.98589.466.67%办公及公寓部分总结1. 2012整个上半年公寓市场受调控的深入，购买客群投资热情减弱以及住宅降价潮的多重影响，供需跌至近三个半年来的最低点，以目前的价格，市场很难出现反弹，预计未来价格还有较大幅度的调整空间； 2. 宁波市办公市场在经过了09年的一波高峰，南部商务区、东部新城等优质、潜力较大的区域目前相对饱和，城市能级限制所致，但是目前宁波市的办公楼还处在老式办公楼过渡向甲级写字楼的过程中，所以未来依然充满机会。；76 2012宁波市房地产市场半年报 地址/Add：宁波江东北路475号意庭楼6楼