关于租期认定的生效判例

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1、广东省深圳市中级人民法院判例文稿判例（2008）深中法民五终字第2710号判决时间2009年12月8日裁判摘要 租赁合同订立于合同法实施前，约定租期超过20年，履行期间跨越合同法实施之日，对此类租赁合同的租赁应当如何认定？ 经市中院审判委员会讨论认为， 本案的租赁合同签订于1992年，其履行期间跨越合同法实施之日，因此，对于合同法实施前已履行的该部分合同内容，应适用“法不溯及既往原则”，即1993年12月25日至1999年10月1日期间的合同效力不应适用合同法关于租赁期限的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用合同法的规定，包括对于租赁期限的禁止性规定，因此，应认定涉案

2、租赁合同自1999年10月2日起再计算20年的部分应认定有效，而超过20年期限之外部分的租赁合同应认定无效。广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书 （2008）深中法民五终字第2710号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市中建物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦23楼2301室。法定代表人郑顺，该司董事长。委托代理人王瑞，广东鼎义律师事务所律师。委托代理人马骏，广东鼎义律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市鼎丰泰投资有限公司，住所地深圳市福田区福中路黄埔雅苑骏悠园3座1913-1室。法定代表人纪旭升，该司总经理。委托代理人王卫刚，广东诚公律师事务所律师。

3、原审第三人深圳市中建实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦第二十六层。法定代表人刘立新，该司董事长。委托代理人谢志林，该司员工。上诉人深圳市中建物业管理有限公司（下称中建物业公司）、深圳市鼎丰泰投资有限公司（下称鼎丰泰公司）因房屋租赁合同纠纷案件，不服深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第2210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，1992年1月19日，深圳市人民政府向建设部作出深府函19921号关于组建深圳中建实业股份有限公司的复函，同意中国建筑工程总公司部分驻深企业组建“深圳中建实业股份有限公司”，并同意中

4、国建筑工程总公司与中国海外建筑深圳海丰苑企业管理公司等七家单位于1991年8月18日在深圳签订的“深圳中建实业股份有限公司”合同书和章程。深圳中建实业股份有限公司的营业执照显示该公司于1992年3月6日成立，注册资金为人民币2000万元，法定代表人为李森章，经济性质为股份制（全民外资）。1994年8月2日，深圳中建实业股份有限公司的注册资金变更为人民币3000万元。1997年6月27日，深圳中建实业股份有限公司变更为深圳市中建实业股份有限公司。1992年8月20日，深圳市人民政府办公厅向深圳中建实业股份有限公司作出深府办复1992989号关于成立深圳中建物业管理公司的批复，同意成立深圳中建物业

5、管理公司。深圳中建物业管理公司于1992年11月30日经工商行政管理机关注册成立，注册资金为人民币100万元，由主管单位深圳中建实业股份有限公司拨付，法定代表人为李荣强。1996年9月27日，深圳中建物业管理公司变更登记为深圳市中建物业管理有限公司。2007年10月16日，深圳市中建物业管理有限公司的股东变更为深圳中建诚证建材有限公司（10%）和中国建筑工程总公司（90%）。1992年12月7日，深圳中建实业股份有限公司作为甲方与深圳中建物业管理公司作为乙方签订租赁合同，合同约定：甲方将本身拥有的位于深圳市深南东路的建设大厦00以上的第（11）层，面积1093.4平方米（其中建筑面积为994平

6、方米，设备及公共摊面积10%为99.4平方米）租给乙方；上述大厦楼层租赁期为大厦满限使用期全期租赁，即甲方从大厦最后竣工之日起将出租楼层交付给乙方使用至按照政府有关规定大厦所占用的土地使用期满由国家收回大厦房地产权之日止；上述大厦第十一层的租金为人民币15000元/平方米，根据本合同约定的乙方租用的面积，乙方应向甲方支付人民币16401000元；租金支付采取分二期付款方式，由乙方将租金款汇入甲方提供的银行帐号，具体付款日期：第一期为1992年12月20日前付人民币8200500元，第二期为1993年1月15日付8200500元；合同还对未按期付款的违约责任及房屋的用途等事项作了约定。同年12月

7、11日，深圳中建实业股份有限公司作为甲方与深圳中建物业管理公司作为乙方签订租赁补充合同，合同约定：双方于1992年12月7日签订的建设大厦第十一层租赁合同规定，乙方应向甲方交纳建设大厦第十一层租金共计人民币16401000元，该租金平均分两笔在1992年12月20日前与1993年1月15日前分别汇入甲方提供的银行帐号；现将此规定变更为：乙方应向甲方交纳的建设大厦第十一层租金人民币16401000元，与自建设大厦竣工验收之日起甲方应向乙方交纳的建设大厦甲方八个自用楼层（每层建筑面积1093.4平方米）十年的管理费相冲抵，该管理费经双方协商为一次性定价，今后不作调整，即管理费为人民币25元/月/，

8、该管理费总额为：1093.425元/月12月10年826241600元。1994年8月29日，中建大厦第十一层登记至深圳中建实业股份有限公司名下，建筑面积为1021.30平方米，房屋性质为协议自建，用途为办公。2006年10月18日，深圳市土地房产交易中心在深圳商报上登载拍卖公告，公告称受法院委托于2006年11月2日上午10：00，在深圳市振华路东8号设计大厦2楼拍卖位于深南东路的中建大厦第十一层建筑面积为1021.30平方米的房产。同时，拍卖公告备注中明确法院通知：租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁，并已全部付清租赁款，该合同是否有效及是否继续和

9、新的业主续租由买受人另循法律途径解决。2006年12月25日， 本院与深圳市土地房产交易中心签订拍卖委托合同，合同除约定拍卖的标的物、拍卖起叫价等条款外，还在其它需说明的情况中明确租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁，并已全部付清租赁款，该合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决。2007年1月26日，鼎丰泰公司与深圳市土地房产交易中心签订拍卖成交确认书，确认书明确：接受广东省深圳市中级人民法院的委托，于2007年1月26日在深圳市振华路东8号设计大厦2楼举行的第445场房地产专场拍卖会，公开拍卖了位于深圳市深南东路中建大厦第十一层

10、房产；上述房产已在本次拍卖会上拍卖成交，竞得人竞得该房产需支付的款项为：成交价款人民币2010000元、交易服务费人民币40200元；同时，在拍卖物附记中明确租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁，并已全部付清租赁款，该合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决。2007年2月2日，深圳市土地房产交易中心出具付清成交价款证明，证明鼎丰泰公司已付成交价款2010000元和交易服务费人民币40200元。2007年7月6日，鼎丰泰公司向中建实业公司发出催讨租金通知，通知称：我司于2007年1月26日在深圳市土地房产交易中心通过竞拍方式购买了贵

11、司原位于深圳市深南东路中建大厦第十一层房产证号为0072066号的办公楼，产权归我司所有；贵司以前与承租人签订一份合同约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁，承租人已全部付清租赁款，严重侵犯我司利益；中建大厦十一层的建筑面积为1021.3平方米，按评估价格月租金单价是人民币35元/平方米，每个月的租金为35745.5元，我司是2007年1月26日购买至今而贵司一直未有支付租金，欠我司租金的数额为178727.5元，请贵司接到本通知后，尽快付清178727.5元租金。2007年8月6日，鼎丰泰公司与深圳市国土资源和房产管理局签订（2007）8160号增补协议，同意中建大厦第十一层转为商品房，由鼎丰

12、泰公司补交市政配套设施金人民币2626825元。2007年8月10日，深圳市国土资源和房产管理局出具付清地价款证明，证实鼎丰泰公司于2007年7月16日付清地价款人民币2626825元。2007年8月21日，中建大厦第十一层转移登记至鼎丰泰公司名下，建筑面积为1021.3平方米，用途为办公，登记价为人民币4636825元；他项权利摘要中明确为市场商品房，登记价中含地价款人民币2626825元。2007年8月28日，鼎丰泰公司向中建实业公司发出通知，告知中建大厦第十一层已办理产权转移登记手续，请告知有关承租人五日内联系，逾期原协议无效，后果自负。中建实业公司将鼎丰泰公司的通知转交中建物业公司后，

13、中建物业公司于2007年8月30日向鼎丰泰公司发出复函，中建物业公司在复函称1992年12月7日与中建实业公司签订的租赁合同约定的期限是大厦满期使用期全期租赁，且已付清全部租金，不同意鼎丰泰公司于2007年8月28日向中建实业公司寄发的通知内容。2007年9月7日，鼎丰泰公司向中建物业公司发出通知，通知除告知中建物业公司中建大厦十一层的产权已转移登记至鼎丰泰公司名下外，还认为中建物业公司2007年8月30日发的复函内容是违法的，要求中建物业公司接到本通知后五日内与鼎丰泰公司联系，逾期将视为放弃原协议的权利义务。收到鼎丰泰公司2007年9月7日的通知后，中建物业公司于2007年9月10日向鼎丰泰

14、公司发出函告，告知鼎丰泰公司已向人民法院提起诉讼。2006年4月1日，中建物业公司分别与京基集团有限公司、深圳市京基房地产开发有限公司、深圳市京基酒店与物业管理有限公司签订房地产租赁合同，将中建大厦第十一层出租给前述三公司，租赁期限从2006年4月1日至2011年3月31日，租金为每月人民币57622.5元、管理费为每月人民币23543.06元。原审法院另查明，根据鼎丰泰公司的申请，原审法院委托西南政法大学司法鉴定中心对涉案租赁合同及租赁补充合同上加盖的 “深圳中建物业管理公司”印章，与在公安部门备案的“深圳中建物业管理公司”的印鉴进行对比鉴定。中建物业公司原名称为深圳中建物业管理公司，深圳中

15、建物业管理公司在公安部门备案的公章有两枚，经中建物业公司确定其中一枚为样本印章。2008年5月21日，西南政法大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，结论为：送检的租赁合同及租赁补充合同上加盖的 “深圳中建物业管理公司”红色公章印文与1993年1月10日前在公安部门存档的用同一印章盖印的两枚同名样本印文不是同一枚印章形成。中建物业公司诉讼请求：确认中建物业公司承租中建大厦第十一层的租赁合同有效，且无需再向鼎丰泰公司交纳租金，由鼎丰泰公司承担本案诉讼费用。鼎丰泰公司反诉请求：1、确认中建物业公司与中建实业公司于1992年12月7日签订的租赁合同及1992年12月11日签订的租赁补充合同无效；2、判令

16、中建物业公司将从深圳市京基房地产开发有限公司非法收取的2007年1月26日至2008年5月30日期间租金及管理费人民币1392905.74元偿付鼎丰泰公司，并支付利息人民币72299.53元（按每月应移交租金及管理费人民币81165.56元的同期银行贷款利率计付，自每月30日计付至实际付款之日止，暂计至2008年7月30日止）；3、由中建物业公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：深圳中建物业管理公司于1996年9月27日变更登记为中建物业公司，深圳中建实业股份有限公司于1997年6月27日变更登记为中建实业公司，深圳中建物业管理公司和深圳中建实业股份有限公司所从事的民事行为依法应由变更后的中建物

17、业公司和中建实业公司承担。广东省深圳市中级人民法院与深圳市土地房产交易中心签订的委托拍卖合同、深圳市土地房产交易中心登载的拍卖公告以及鼎丰泰公司签订的拍卖成交确认书中，均明确中建大厦第十一层租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁，并已全部付清租赁款，该合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决。故对于中建物业公司与中建实业公司签订的租赁合同及租赁补充合同的真实性予以确认。深圳市人民政府办公厅于1992年8月20日向深圳中建实业股份有限公司作出深府办复1992989号关于成立深圳中建物业管理公司的批复，同意成立深圳中建物业管理公司；199

18、2年11月30日，深圳中建物业管理公司经工商行政管理机关注册成立。虽然，深圳中建物业管理公司于1993年1月10日才领取该公司营业执照正本，但企业法人自主管机关核准登记之日起取得法人资格，具备民事行为能力。鼎丰泰公司辩称，深圳中建物业管理公司于1992年12月7日和12月11日与深圳中建实业股份有限公司签订租赁合同及租赁补充合同时不具有法人资格的理由与事实不符，依法不予采信。深圳中建物业管理公司由深圳中建实业股份有限公司投资设立，深圳中建实业股份有限公司系深圳中建物业管理公司的主管单位，两公司系各自具备独立法人资格的国有独资企业；李荣强虽系深圳中建物业管理公司的法定代表人，但同时又是深圳中建实

19、业股份有限公司的副总经理，而谢军生系深圳中建物业管理公司成立时唯一的副经理，故深圳中建实业股份有限公司与深圳中建物业管理公司签订的租赁合同和租赁补充合同，由前述两人分别代表深圳中建实业股份有限公司和深圳中建物业管理公司在合同上签字亦符合当时的客观情况。中建物业大厦虽于1993年12月才竣工，但作为已合法报建的工程，1992年12月时深圳市深南东路118号这一地址已客观存在。深圳中建物业管理公司在租赁合同及租赁补充合同上所注明的公司地址与其注册地址不一致，不能直接证明深圳中建物业管理公司与深圳中建实业股份有限公司在签订的合同系中建大厦被查封或被委托拍卖后补签。另外，中建物业公司与中建实业公司作为

20、租赁合同及租赁补充合同的当事人对合同的形成时间及内容均无异议，且又没有其它证据证实中建物业公司与中建实业公司签订租赁合同及租赁补充合同的时间不是在1992年12月，而是在中建大厦第十一层房产被查封或被拍卖之后。故，虽然深圳中建物业管理公司于1992年12月7日、12月11日分别与深圳中建实业股份有限公司租赁合同及租赁补充合同上加盖的 “深圳中建物业管理公司”红色公章印文与1993年1月10日前在公安部门存档的用同一印章盖印的两枚同名样本印文不是同一枚印章形成，但不能以此为由认定深圳中建物业管理公司与深圳中建实业股份有限公司签订的租赁合同及租赁补充合同系合同双方当事人恶意串通、损害鼎丰泰公司利益

21、而无效。综上，鼎丰泰公司认为中建物业公司与中建实业公司恶意串通，损害国家、集体或中建实业公司利益而签订租赁合同及租赁补充合同的证据不足。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”深圳中建物业管理公司与深圳中建实业股份有限公司于1992年12月签订租赁合同及租赁补充合同时，关于房屋租赁合同的期限，法律、法规没有明确的规定，故本案深圳中建物业管理公司与深圳中建

22、实业股份有限公司签订的租赁合同中，关于使用期限的约定适用合同法的有关规定。深圳中建物业管理公司与深圳中建实业股份有限公司于1992年12月7日签订租赁合同中关于涉案房屋使用期限超出二十年的部分无效，其余合法有效。双方签订的租赁合同约定合同的履行期为中建实业公司从大厦最后竣工之日起将出租楼层交付中建物业公司使用至按照政府有关规定大厦所占用的土地使用期满由国家收回大厦房地产权之日止，虽然中建大厦第十一层的房地产证显示中建大厦的竣工日期为1993年12月25日，但租赁合同及租赁补充合同上显示深圳中建物业管理公司的地址为深南东路118号，且中建物业公司与中建实业公司又未正式办理房产交接手续，故认定中建

23、物业公司与中建实业公司签订的租赁合同的起始日期为1992年12月7日。中建物业公司与中建实业公司签订的租赁合同履行期截止2012年12月7日为有效，超出2012年12月7日后的期限为无效。中建物业公司已向中建实业公司支付了履行期至土地使用期满由国家收回大厦房地产权之日止的租金，故中建物业公司无需再交纳使用中建大厦第十一层至2012年12月7日的租金，至于合同无效部分中建物业公司已交纳的租金，由中建物业公司另循途径与中建实业公司解决。综上，中建物业公司与中建实业公司签订的租赁合同系部分有效、部分无效的合同，中建物业公司要求确认租赁合同有效的诉讼请求，予以部分支持；其要求不再支付使用中建大厦第十一

24、层至2012年12月7日租金的诉讼请求，予以支持。鼎丰泰公司要求确认中建物业公司与中建实业公司签订的租赁合同无效的反诉请求，亦予以部分支持；要求确认中建物业公司与中建实业公司签订的租赁补充合同无效的证据不足，不予支持。因中建物业公司已向中建实业公司交纳了履行期至土地使用期满由国家收回大厦房地产权之日止的租金，故鼎丰泰公司要求中建物业公司支付2007年1月26日至2008年5月30日期间租金及管理费的反诉请求，依法不予支持。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、第一百二十八条，中华人民共和国合同法第五十二条第五项、第五十八条、第七十六条、第二百一十四条、第二百二十九条，最高人民法院

25、关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第一条之规定，判决：一、中建物业公司与中建实业公司于1992年12月7日签订的租赁合同中约定的中建大厦第十一层使用期限超出二十年的部分无效，其余合法有效，即1992年12月7日至2012年12月7日为有效，超出2012年12月7日的部分为无效；二、中建物业公司无需向鼎丰泰公司交纳使用中建大厦第十一层截止2012年12月7日止的租金；三、驳回中建物业公司的其它诉讼请求；四、驳回鼎丰泰公司要求判令中建物业公司支付2007年1月26日至2008年5月30日期间租金、管理费及利息的反诉请求；五、驳回鼎丰泰公司的其它反诉请求。本诉受理费人民币25170元，

26、由中建物业公司负担人民币12585元，鼎丰泰公司负担人民币12585元；反诉受理费人民币12585元、鉴定费人民币1500元，共计人民币14085元，由鼎丰泰公司负担。前述本诉受理费、反诉受理费及鉴定费已分别由本诉中建物业公司和鼎丰泰公司预交，不作退回，相互抵扣后，鼎丰泰公司于本判决生效后十日内迳付中建物业公司人民币12585元。中建物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1，依法将涉案租赁合同的有效期限延长至2019年9月30日，且截止到2019年9月30日中建物业公司无需交纳租金。2、一、二审案件受理费由鼎丰泰公司负担。上诉理由：一、原审法院判决涉案租赁合同合法有效的起止时间与国家法律

27、规定不符。合同法是1999年10月1日起施行的，涉案租赁合同有效期的起始时间应当为合同法施行时间的1999年10月1日，终止时间应当是2019年9月30日。二、原审判决混淆了合同签订日期与租赁期限起始日的概念。合同的签订日期与租赁期限的起始日期是两个不同的时间概念。退一步讲，按合同约定的租赁期限的起始时间，最早也应当从1993年12月25日起计算。三、中建物业公司在截止2019年9月30日前无需交纳租金。鉴于涉案租赁合同的有效期为二十年，应当自1999年10月1日起至2019年9月30日止，且中建物业公司已向中建实业公司交纳了履行期至土地使用期满由国家收回大厦房地产权之日止的租金。综上，请贵院

28、依法将租赁合同的有效期起止时间改判为租赁合同有效期为二十年，自1999年10月1日至2019年9月30日止，且中建物业公司无需交纳租赁合同有效期内的租金。鼎丰泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、四、五项；2、确认中建物业公司与中建实业公司于1992年12月7日签订的租赁合同以及于1992年12月11日签订的租赁补充合同无效；3、判决中建物业公司将从深圳市京基房地产开发有限公司收取的自2007年1月26日至2008年6月30日止期间的租金及管理费人民币1392905.74元偿付鼎丰泰公司，并支付逾期付款利息人民币72299.53元(按每月应移交租金及管理费8116

29、5.56元的同期银行贷款利率计付，自每月30日计付至实际付款日止，暂计算至2008年7月30日止)；4、由中建物业公司承担本案一、二审诉讼费(包括反诉费、鉴定费)等费用。理由：一、原审判决对“鼎丰泰公司辩称”的陈述断章取义，鼎丰泰公司并非主张租赁合同租赁期限超过20年的部分无效，而是主张涉案租赁合同全面无效、自始无效。涉案租赁合同与租赁补充合同，从形式上至内容上均存在疑点与漏洞，可以证明涉案合同的不真实性，为双方后来虚签的。中建物业公司和中建实业公司根本无履行租赁合同的真实证据。二、原审法院以房产拍卖文书有提示存在租赁合同为由，直接确认涉案租赁合同及租赁补充合同的真实性，原审法院的做法属于简单

30、的形式审查，而未进行实质审查，因而导致认定事实错误。三、原审法院认为，中建物业公司和中建实业公司对合同的形成时间及内容均无异议，同时认为，不能凭公章鉴定结论而认定涉案两份合同系当事人恶意串通、损害鼎丰泰公司利益而无效。鼎丰泰公司认为，正是因中建物业公司和中建实业公司对租赁合同及租赁补充合同的形成时间及内容无异议，才说明其双方存在互相串通、损害中建实业公司利益的行为。西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书足以证明租赁合同及租赁补充合同上加盖的深圳中建物业管理公司的公章是虚假的。3、鉴定结论认为中建物业公司加盖在合同上的公章为虚假，那么，若中建实业公司存在与中建物业公司相对立的利益冲突，中建

31、实业公司完全可以籍此鉴定报告否认中建物业公司提交的该两份租赁合同。但中建实业公司并未否认该两份合同的真实性反而予以确认，这只能说明两者在该事件上的利益是一致的，而中建实业公司也只是从口头上认可而已，未提交任何的书面证据来进一步佐证双方的主张。因此，可以认定双方存在恶意串通，其目的在于阻止涉案房产的拍卖、损害鼎丰泰公司在内的竞买者的利益，因此应认定合同无效。四、原审判决认定“中建物业公司无需再交纳使用中建大厦第十一层至2012年12月7日的租金”，该认定缺乏事实证据予以佐证，属于认定事实错误。原审判决认定中建物业公司已经支付租金的唯一依据是租赁补充合同。而该份租赁补充合同的真实性与法律效力正是本

32、案的主要争议，根据租赁补充合同显示，中建实业公司以应支付的“八层楼宇十年的物业管理费”26241600元，与中建物业公司整个租赁期50年应付的租金1640多万元相抵消，即双方互不承担支付费用责任。该约定侵犯了国家利益：中建实业公司规避了须按租金收入1640多万元申报纳税的义务规定；中建物业公司则规避了须按管理费收入2600多万元申报纳税的义务规定，给国家造成巨大经济损失，该合同效力依法不能得到确认。根据中建物业公司成立的资料及章程可知，中建物业公司注册资本100万元完全由中建实业公司出资，中建物业公司是中建实业公司的全资子公司。双方应是一种委托经营管理的关系，而不租赁合同关系。另外，中建实业公

33、司将自有房产交给中建物业公司经营管理并让其收益，是无需支付管理费的。中建物业公司将物业出租，应向物业使用方收取管理费，并不存在由中建实业公司承担25元/月/平方米的管理费情形。中建物业公司所主张的十年管理费2624万元与租金1640元相抵消，并不真实存在。因此，原审法院直接认定租赁补充合同的真实性与法律效力，由此认定中建物业公司己付清租金，该认定错误。五、原审法院认定中建物业公司己付清租赁满期的租金，并因此不支持鼎丰泰公司关于要求中建物业公司支付自2007年1月26日至2008年6月30日期间的租金及管理费的反诉请求，原审法院的认定及判决错误。原审法院是基于确认租赁合同及租赁补充合同部分有效的

34、基础上作出驳回鼎丰泰公司反诉请求的判决。鼎丰泰公司认为，租赁合同及租赁补充合同应认定为自始无效，不存在20年期限内有效的问题，因此，中建物业公司无权占有房产，应作为涉案房产管理单位自2007年1月26日产权转移至鼎丰泰公司之日起与鼎丰泰公司办理房产产权移交手续，将已收取的京基公司的款项支付给鼎丰泰公司，并积极通知京基公司直接向鼎丰泰公司履行支付租金、管理费等费用的合同义务。综上，原审法院的判决存在认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，予以改判。驳回中建物业公司的诉讼请求，支持鼎丰泰公司的全部反诉请求。二审审理过程中，鼎丰泰公司又提交补充上诉状一份，补充上诉理由如下：1、中建物业公司

35、和中建实业公司签订的租赁合同和租赁补充合同是虚假的，不是中建物业公司和中建实业公司的真实意思表示；2、中建物业公司和中建实业公司签订的租赁合同和租赁补充合同在合同形式上不符合法律规定，依法不能成立；3、中建物业公司起诉要求确认租赁合同合法有效且无需再向鼎丰泰公司支付租金的证据不充分，不足以认定该事实。本院经审理查明，当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，深圳中建物业管理公司于1992年12月7日和12月11日与深圳中建实业股份有限公司签订租赁合同及租赁补充合同时，代表深圳中建实业股份有限公司在合同上签名的是李荣强，代表深圳中建物业管理公司在合同上签名的是谢军生。李荣强在签订

36、合同时是深圳中建实业股份有限公司的副总经理，同时是深圳中建物业管理公司的经理，谢军生在签订合同时系深圳中建物业管理公司的副经理。再查明，涉案房产中建大厦第十一层登记至深圳中建实业股份有限公司名下时记载的使用年限为50年，从1993年1月8日至2043年1月7日。在2007年8月21日登记在鼎丰泰公司名下时记载的使用年限也是从1993年1月8日至2043年1月7日。本院认为，虽然本案争议的租赁合同和租赁补充合同使用的不是在公安机关备案的公章，但涉案合同并不是必然虚假无效。合同是否真实有效，应当从当事人签订和履行合同的具体情况来确定。代表中建物业公司与中建实业公司签订涉案合同的分别是能够代表公司签

37、字的有关人员，中建物业公司与中建实业公司对租赁合同及租赁补充合同也予以确认，拍卖公告和拍卖成交确认书也对涉案房产已经出租的情况进行了披露，鼎丰泰公司也没有提供证据证明涉案合同是当事人恶意串通倒签，因此，鼎丰泰关于涉案租赁合同虚假无效的请求证据不充分，难以认定。至于鼎丰泰公司提出的没有开具有关票据、偷逃税款的问题是行政机关主管的范畴，不属于本案民事处理的范围。由于涉案合同签订的时间是1992年，当时的法律、法规对租赁合同的期限没有具体规定，合同法实施后对租赁合同的期限才有了明确规定。本案的租赁合同签订于1992年，其履行期间跨越合同法实施之日，因此，对于合同法实施前已履行的该部分合同内容，应适用

38、“法不溯及既往原则”，即1993年12月25日至1999年10月1日期间的合同效力不应适用合同法关于租赁期限的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用合同法的规定，包括对于租赁期限的禁止性规定，因此，应认定涉案租赁合同自1999年10月2日起再计算20年的部分应认定有效，而超过20年期限之外部分的租赁合同应认定无效。即涉案合同从1993年12月25日至2019年10月1日有效，超出部分即从2019年10月2日至2043年1月7日无效。鼎丰泰公司购买的涉案房产是通过拍卖的方式取得的。在拍卖机构登载的拍卖公告中已经明确涉案房产已经由原产权人进行了出租，且承租人已经付清了至涉案

39、房产产权被国家回收之日止的全部租金。因此，在涉案租赁合同和租赁补充合同有效期内，鼎丰泰公司要求承租人中建物业公司再次缴纳合同有效期内的租金没有法律依据，本院不予支持。鉴于鼎丰泰公司的相关诉讼请求已被本院驳回，中建物业公司无需再进行相关的请求，中建物业公司的相关诉讼请求本院一并驳回。自2019年10月2日起，涉案租赁合同无效，对该部分的后果，各方当事人可在到期后协商或另寻途径解决。原审对本案处理部分不当，应予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第2210号民事判决第四项

40、；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第2210号民事判决第二、三、五项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第2210号民事判决第一项为“深圳市中建物业管理有限公司与深圳市中建实业股份有限公司于1992年12月7日签订的租赁合同中约定的中建大厦第十一层使用期限自1992年12月7日至2019年10月1日有效，从2019年10月2日至2043年1月7日无效”；四、驳回深圳市中建物业管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回深圳市鼎丰泰投资有限公司的其它反诉请求。一、二审案件受理费、反诉费、鉴定费共计57242元，由中建物业公司负担人民币10000元，鼎丰泰公司负担人民币47242元；保全费2955元，由鼎丰泰公司负担。相互抵扣后，鼎丰泰公司应于本判决生效后十日内迳付中建物业公司人民币15170元。中建物业公司交纳的上诉费24732元由本院予以退还。本判决为终审判决。 审 判 长 刘粤芳 代理审判员 陈明亮 审 判 员 龚 萍二九年十二月八日本件与原本核对无异书 记 员 廖燕萍（兼）23