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1、地房地产市场形势的调研报告12020 年 4 月 19 日文档仅供参考房地产行业协会- 上海房地产市场形势的调研报告-上海房地产市场保持持续、稳定、健康的发展态势, 房价涨幅回落 , 供应略大于需求的走向渐渐明朗化, 后市发展继续看好。本刊今日独家发表市房地产行业协会<上海房地产市场形势的调研报告 >, 为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正的信息。根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析的要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研的通知。上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构的负责同志共同组成调研组 , 对上海市房地产市场形势进行专题调研, 并形成本调查报
2、告。一、和 1-7 月上海房地产市场发展的基本情况1、房地产项目土地供应情况全市房地产项目供应土地2809.53 公顷 , 比上年增长3.8%。其中住宅项目供地2268.07 公顷 ,占 80.72%。1 7 月房地产项目供应土地1517.66公顷 , 占上年供应总量的 54.02%。其中住宅项目供地 1282.59 公顷 , 占 84.5%。上海市 与 1-7 月各区房地产项目土地供应情况注 : 住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地。其它用地22020 年 4 月 19 日文档仅供参考不包括工业用地。根据市房地资源局土地处编报的土地出让金( 不含动折迁费 )地价指数 , 上海地价涨幅较大
3、 ,涨幅明显下降。上海土地交易价格指数土地用途第四季度同比指数土地宏观调控的主要措施是:(1)加大推行用地预审制度的力度。即在项目立项、选址阶段, 用地管理部门对项目用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进行预审,增强土地供应参与宏观经济调控的能力。 (2) 扩大和完善经营性用地由市场配置的供应机制。不断规范和扩大公开招标范围,实现市场调节、政府调控。同时,逐步推进出让地块由毛地向熟地转化的供应方式。(3) 完善土地供应结构、平衡区域分布 , 平抑房价。去年下半年以来, 一是增加中低价房土地供应量 , 计划近三年每年推出300 万平方米中低价房的土地。二是做好土地供应的区域平衡,内环内、内环至外
4、环、外环外供应土地按照 3、3、 4 比例实行。并根据市场变化, 把握好中低价房与普通商品房用地的供应比例, 以及商业用地的市场投放量等问题。 (4) 控增量 , 逼存量。开发商手中持有相当数量的土地, 加上分期开发项目用地和相当比重的待售房产与投资性购房, 使未来的土地市场供求有很大的不确定性, 间接影响调控效果。同时, 进一步对已批的经营性用地进行梳理, 采取措施”逼”其加快开发进度,尽早进入市场。然后根据存量土地的消化情况决定土地供应力度,平衡市场需求。 (5) 推进土地储备制度的建立和实施。土地储备是实现土地出让由毛地向熟地转换的前提, 一方面可减少政府因毛地32020 年 4 月 1
5、9日文档仅供参考出让可能承担的违约风险, 同时可避免开发商以之为由拖延建设期限或变更用途。2、房地产开发投资及市场供求情况完成房地产开发投资901.24 亿元 , 同比增长20.3%, 增幅同比提高1.6 个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的36.8%。1-7月 ,上海房地产投资延续了上年”总量扩张, 高位运行,稳健发展”的势头 , 全市房地产开发投资完成 620.44 亿元 , 同比增长 17.7%。增幅分别比去年同期和上半年下降 5.6 和 2.7 个百分点 , 低于全国平均水平 10.9 个百分点 , 居全国倒数第五位。房地产占全社会固定资产投资的 35%,居各行业之首。上海房
6、地产开发投资完成额与同比增长情况随着公有制经济在竞争行业的有效退出 , 使非公有经济获得发展空间和平等竞争的机会 , 本市房地产投资主体中非公有制占绝对优势。 1-7月 , 在房地产投资中, 国有经济完成53.98亿元 , 同比下降 24.4%, 比重为8.7%; 非公有制企业完成566.46 亿元 ( 其中外资 90.97 亿元 ), 增长 24.3%, 比重 91.3%, 比重比去年增加4.9 个百分点。从商品房投资与销售角度观察, 商品房销售增速快于商品房投资增速 , 呈现出投资和消费双向拉动的发展势头。上海房地产投资同比增长与商品房销售同比增长的比较从房地产市场供求关系角度看, 全市总
7、体呈现供求基本平衡、供略小于求的市场格局。,上海商品房竣工2491.84万平方米 ,42020 年 4 月 19日文档仅供参考同比增长25.6 ,与销售面积之比为1:0.95。其中商品住宅竣工2139.99万平方米, 增长25.3 ,与销售面积之比为1:1.03。1-7月, 全市商品房竣工950.09 万平方米 , 同比增长6.9%, 与销售面积之比为1:1.23。其中,商品住宅竣工823.04万平方米, 同比增长6.2%, 与销售面积之比为1:1.16。1 7 月上海商品房分区域供求情况3、商品房价格变动情况根据统计数据,上海商品房销售均价( 每平方米, 下同)5118元 ,同比增长23.8
8、%;其中商品住宅销售均价4989元 ,同比增长24.4%。1 7月 ,上海商品房销售均价5374元 ,其中商品住宅5009元。1 7月各月商品住宅销售价格环比涨幅分别为1.9%、0.9%、 1.0%、 0.9%、1.5%、1.3%、 0.7%。鉴于上海房市基本是预售市场, 商品房预售价格才能反映房市的即时价格。根据商品房预售登记备案的数据:上海商品房预售均价5897元,同比增长20.5%; 其中商品住宅预售均价5717元,同比增长19.0%。1 7月商品房预售均价6464元。1 7月各月预售商品住宅的价格环比涨幅为1.35%、 1.00%、 1.63%、 1.15%、1.21%、 1.06%、2.25%。总的来看 ,上海房价上涨较快,仍呈上升趋势, 但涨幅已经回落。分析本市房价上涨原因, 主要有以下几点:一是市场需求旺盛。首先, 是动拆迁居民的需求; 其次 , 是市民改进自身居住条件的需求; 再次 , 是市民”买涨不买跌”的心态, 对市场的良好预期导致的提前消费行为。还有一个很重要的原因, 上52020 年 4 月 19 日
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