龙江县金帝雅阁一期棚户区开发项目申请报告

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1、棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目 目录棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目申请报告大兴安岭地区工程咨询中心二一一年六月95大兴安岭地区工程咨询中心项目名称：黑龙江省龙江县景星镇道路建设编制单位：大兴安岭地区工程咨询中心负 责 人：张乃用参编人员：曲锦峰 张卫东 张会文 黄岩飞 崔 岩 郭 丽 徐冠英 赵文秀 田九香目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申请报告编制的依据11.2项目申报单位概况21.3项目概况31.3.1项目名称31.3.2项目负责人31.3.3项目建设的背景41.4拟建项目的建设地点121.5主要建设条件121.6项目的建设规模和主要建设内容131.

2、6.1项目的建设规模131.6.2主要技术经济指标131.7产品和工程技术方案141.7.1建筑方案141.7.2结构方案171.7.3公用工程191.8主要设备选型261.9配套工程271.10项目建设期限271.11总投资估算及资金来源281.11.1投资范围281.11.2编制依据281.11.3编制方法31第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析332.1发展规划分析332.1.1国家国民经济和社会发展规划符合性分析332.1.2黑龙江省国民经济和社会发展规划符合性分析352.1.3龙江县国民经济和社会发展规划符合性分析362.2产业政策分析372.2.1国家产业政策分析372.2.2

3、房地产业政策分析382.3行业准入分析42第三章 资源综合利用分析463.1资源开发方案463.2资源利用方案463.3资源节约措施46第四章 节能方案分析494.1用能标准和节能规范494.2能耗状况和能耗指标分析504.2.1项目所在地能源供应状况分析514.2.2能源消耗种类和数量分析514.3节能措施和节能效果分析544.3.1节能措施544.3.2节能效果分析61第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析625.1项目选址及用地方案625.2土地利用合理性分析625.3征地拆迁和移民安置规划方案63第六章 环境和生态影响分析646.1环境和生态现状656.1.1自然条件656.1.2生

4、态环境条件666.2生态环境影响分析676.3生态环境保护措施686.3.1环境质量标准及排放标准686.3.2主要污染源、污染物及防治措施686.4地质灾害影响分析706.5特殊环境影响分析70第七章 经济影响分析717.1经济费用效益或费用效果分析727.2行业影响分析737.3区域经济影响分析737.4宏观经济影响分析74第八章 社会影响分析758.1社会影响效果分析758.1.1项目社会影响分析758.1.2项目社会效益分析768.2社会适应性分析768.2.1对当地经济发展政策的适应性778.2.2项目承担机构的适应性778.3社会风险及对策分析778.3.1市场风险及对策788.3

5、.2经营管理风险及对策788.3.3建设风险及对策798.3.4财务与金融风险及对策798.3.5外部环境风险808.3.6其它风险81第九章 项目招标方案829.1项目单位基本情况829.2建设项目基本情况829.2.1项目名称829.2.2项目的建设规模、主要建设内容839.2.3新技术、新材料、新工艺的应用839.2.4建设地点和期限839.2.5总投资及资金来源839.2.6项目承办单位839.3具体招标范围849.4招标组织形式849.5招标方式849.6其他内容84附表：表格 1棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目总投资估算表86表格 2棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发

6、建设项目开发建设成本费用计算表87表格 3棚户区改造龙江县金帝雅阁二期开发建设项目销售收入表89表格 4棚户区改造龙江县金帝雅阁二期开发建设项目经营税金及附加表90表格 5棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目损益表91附件：1、龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司企业法人营业执照2、龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书3、建设项目修祥规划总平面图4、龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司国有土地使用权出让合同5、建设项目环境影响登记表6、资金证明7、龙江县棚户区改造工作领导小组第1次会议记录8、龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知（龙办发200819号）棚户区改造龙江县金

7、帝雅阁二期工程开发建设项目 申报单位及项目概况第一章 申报单位及项目概况1.1项目申请报告编制的依据1、中华人民共和国行政许可法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国招标投标法5、城市房地产开发经营管理条例6、黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)7、国务院关于投资体制改革的决定国发200420号8、企业投资项目核准暂行办法国家发改委令2004年第19号9、黑龙江省非政府性投资项目核准办法省政府令2004年第4号10、黑龙江省政府核准的投资项目目录(2004年本)黑发改投资200650号11、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知

8、发改投资20071169号12、关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知国家发展改革委、建设部 投资20061325号（包括关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数）13、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）14、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）15、国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号）16、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）17、项目开发单位提供的有关技术资料1.2项目申报

9、单位概况棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目，是由龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司开发建设的。龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司住所在齐齐哈尔市龙江县龙江镇安卫街安卫综合楼1号楼101室，主营业务是房地产开发。公司的前身是齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司龙江分公司，于2008年7月改名为龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司。自2004年成立，即开始从事房地产开发经营业务，已经经营了5年。企业注册资本2000万元，资产总额2000万元，其中固定资产500万元，流动资金1500万元。龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司是国家三级资质房地产开发企业，主要投资项目有：龙江县北市场综合楼、龙江县凯达综

10、合楼、龙江县安卫综合楼综合楼和棚户区改造龙江县金帝雅阁一期工程等房地产开发建设项目4项，总建筑面积35600平方米，完成投资6230万元,上缴利税630万元，工程质量合格率达到100%，2004年至2010年连续6年工程优良品率达30%。现在企业年开发建设能力为10万平方米。龙江鑫宝源房地产有限公司现有职工30人，有专业技术人员10人，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员8名，专职会计人员1名，专职统计人员1名。龙江鑫宝源房地产有限公司宗旨：客户至上，崇尚诚信，团队协作，精益求精，诚信服务，推行用户满意理念。公司经营理念：追求完美，创新无限；引导员工树立用户满意，建立以客户为中心的服务

11、体系。1.3项目概况1.3.1项目名称棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目1.3.2项目负责人吴玉凯1.3.3项目建设的背景房地产业是我国国民经济的支柱产业，素有永远的朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极的作用，是扩大社会就业途径、促进投资和消费的多用利器。随着改革开放的不断深入，尤其是我国加入WTO以后，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化、城市拆迁及外来人口的增加，都成为住宅需求旺盛的有力支撑点。 中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向

12、注重效益和市场细分转变， 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。总的看来，我国的房地产业正在经历一个“价值回归、利润回归”的过程，呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。近几年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模

13、。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。 在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是： 1.3.3.1房地产市场发展及当前主要问题一是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。 二是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八

14、条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年央行和银监会联合出台的房贷新政、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令2007年第39号)、国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。1.3.3.2房地产市场预测（1）宏观调控得到落实执行。宏观调控将进一步深化，并得到落实执行

15、，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得各地市场热点区域增多。国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列

16、入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：90/70新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。（2）保障性住房开发规模增加。住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定

17、程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原

18、本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。（3）市场竞争更趋激烈。房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房

19、地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现“地王”的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、祥和比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。不过，产品

20、同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。（4）市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个

21、城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等

22、高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。（5）企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70以上，有的高达90），这将促使房地产企业加强风险控制意识，

23、越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。整体来看，中国房地产市场整体景气指数不高，房产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。这一方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善

24、居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。而且反观我国房地产行业20年的发展历史，房地产市场一直比较活跃。1.3.3.3拟建项目的建设背景为贯彻落实党中央、国务院关于促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目

25、标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。在此背景下，龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司开发建设棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程。该公司将根据龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知（龙办发200819号）的要求，利用2011年8月2012年8月的1年时间进行建设；棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目，是龙江县人民政府为了加快龙江镇城镇建设和棚

26、户区改造步伐，改善广大居民的居住和生活条件，繁荣中心城区的经济，加大城镇化建设力度，引进龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司开发建设的集住宅与商服于一体的综合住宅楼。该综合住宅楼的建设是繁荣市场经济的需要，该综合住宅楼的建设是美化城市的需要：开发建设该综合住宅楼，不但在建筑水平上得到提高，而且在建筑风格上有所创新，与周边的其它建筑构成龙江镇一道靓丽的风景线；该综合住宅楼的建设对提高龙江镇居民的生活水平，改善人们居住条件，满足住户商品物质需要，提高龙江镇城镇品位，具有重大的意义。因此，该项目的建设是非常必要的。1.4拟建项目的建设地点棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程项目建在龙江镇正阳路与安卫街西南交

27、角处的地段上，地理位置优越，交通便利。1.5主要建设条件1、道路：该项目位于龙江镇正阳路西侧，道路畅通，交通方便。2、给水：项目建成后由市政供水管网供应，目前龙江镇正阳路已有自来水管网，可就近接入,供水水源有保证。3、排水：采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。4、供电：待项目建成后，由龙江县供电局供应。因此，该项目供电有保障。5、供热：采用集中供暖，由阳光热力公司统一供应，能够保障采暖要求。6、通讯：办公用电话和宽带网络由通信公司预留口接入。1.6项目的建设规模和主要建设内容1.6.1项目的建设规模棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程项目总

28、占地面积688平方米，其中建筑占地面积586平方米。建设1栋17层高层住宅综合楼，总建筑面积8940平方米，其中：住宅7768平方米，商服1172平方米。建筑密度85.2%，容积率13。1.6.2主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目单位指标备注1总占地面积平方米688建筑占地面积平方米586绿地面积平方米2总建筑面积平方米8940住宅平方米7768商服平方米11723住宅总户数户1144总居住人口人3425建筑密度%85.26容积率137绿化率%890平米以下住宅%701.7产品和工程技术方案1.7.1建筑方案1.7.1.1设计依据a、民用建筑设计通则GB50352-2005b、住宅设

29、计规范GB50096-1999（2003版）c、屋面工程质量验收规范GB50207-2002d、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001 J114-2001e、城市居住区规划设计规范GB50180-93f、住宅建筑设计规范GB50368-20051.7.1.2设计要求根据黑龙江省龙江县龙江镇总体规划、龙江县龙江镇棚户区改造规划和龙江县土地利用总体规划，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。a、综合楼建筑抗震设防类别：丙类。b、设计使用年限：50年。c、耐火等级：二级。d、抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g。e、使用功

30、能：节能型住宅综合楼。3)建筑设计设计理念该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点；合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足居民的衣、食、行、游等活动需要；对综合楼的经营管理、环境形象设计等均予以考虑。规划设计在户型设计上，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系。针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究的最新成果对其一一加以细致推敲，从每一处细节对户型进行完善，力求经典、更完美，无论从平面布局还是立面风格的处理上都结合节能做了考虑。根据国务院关于调整住房结构稳定住房价格的文件精神，套型建筑

31、面积90平方米以下住房面积比例占全部建筑面积的70%以上。棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程的开发建设追求以人为本，在综合住宅楼的设计上针对地处繁华的街区，建设17层的高层楼房，建筑设计12层商服层高大于4.2米，住宅层高2.9米。根据国家对开发建筑住宅楼的要求，要考虑到90平方米以下住房的设计要求，就需要在户型的设计上进行改进，对楼框12层商服楼框宽18米，3层住宅楼框宽18米，417层住宅楼框宽15米，既合理布局了房间，又达到了小型化户型的合理安排。棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程集商贸、居住为一体，全新造景的建筑，加之营造生态园林造景，融使用性和审美性及舒适性于一身。在建筑风格上以雅致、简

32、洁为基调，在立面设计上以现代建筑的比例，线条结合现代的材料和工艺，经提炼融合，生成一种不但人文味浓，且现代感强的立面风格。综合楼的整体环境特征体现出现代特征。建筑风格以简约为主，但决不简单，使建筑与景观融为一体，成为城市中一种特有的景观形态，构成一幅美丽的居民画卷。综合楼主轴线将各主要景观节点串联起来，形成一个有序变化的空间序列。综合楼内绿化景观采用中间大面积绿化，硬质景观和绿化景观相互配合，为综合楼创造一个和谐绿色的生态居住环境，并形成和谐的绿化景观。植物采用自然式与规则式相结合的配植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物相结合，使其发挥最大的生态效益。树种的选择以乡土树种为主，

33、同时选择可以观形、观色、观花、观叶的树种，置以季节性的灌木和草本植物，形成四季长绿、四季有花的景观。利用植物的高低塑造景观轮廓线，以乔木的树冠勾勒景观线条，以灌木、草本的配置创造景观，以达到规划设计的整体艺术效果。1.7.2结构方案1.7.2.1设计依据a、建筑结构荷载规范GB24319-2001b、砌体结构设计规范GB24313-2001c、混凝土结构设计规范GB243110-2002d、建筑抗震设计规范GB243111-2001e、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004f、全国民用建筑工程设计技术措施1.7.2.2结构设计主体结构12层采用框架结构， 317层采用剪力墙结构，外贴

34、本版保温；屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。外墙刷外墙涂料。在楼房屋顶的防水设计上，楼房屋顶的防水采用国家规定的楼房防水要求进行设计。在住宅楼道单元门和住户防盗门的设计上，按照消防部门的规定单元门和住宅进户门安装防火型防盗门等。要采用智能化管理模式，楼房各种门口安放红外线电子监控系统，单元门安装可视电话对讲系统，达到监防连动，安全可靠。设计商服进户门为白钢门，窗户为三玻塑窗。地下室结合基础型式设钢筋混凝土底板，外围周圈设钢筋混凝土侧壁，均采用抗渗混凝土。1.7.2.3基础本项目基础采用灌注桩基础。1.7.2.4抗震构造措施本项目所有建筑物抗震构造均严格按建筑抗震设计规范（GB50011-20

35、01）及建筑物抗震构造详图（03G329-1、04G329-3）中有关规定执行。1.7.2.5当地材料及施工情况齐齐哈尔市、富拉尔基区和龙江县有许多建筑材料生产厂家，且建材市场体系健全，交通方便，为本工程的建造提供了良好的材料来源。棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目，主要建筑原材料为砂石、水泥、水泥砌块或空心砖、红砖、钢材。砂石、水泥可在龙江市场购买，水泥砌块或空心砖、粒沙、红砖、钢材可在齐齐哈尔市和富拉尔基区市场购入，辅助材料和零星材料可在龙江县、富拉尔基区、齐齐哈尔市等就近市场购买，本项目所需的各种小型、小批量的原材料和辅助材料完全可在就近地点解决。本项目建筑和生活用水均采用城市

36、自来水。因此，材料来源充足1.7.3公用工程1.7.3.1 给排水1.7.3.1.1设计依据a、建筑给排水设计规范（GB50015-2003）b、住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）c、室外排水设计规范（GB50014-2006）d、室外给水设计规范（GB50013-2006）e、建筑设计防火规范f、建筑灭火器配置设计规范g、人民防空工程设计防火规范h、汽车库、修车库、停车场设计防火规范1.7.3.1.2 设计范围本项目涉及范围为红线以内室内、外给水排水及消防系统。1.7.3.1.3室外给水系统水源:本项目供水由自来水公司供应，市政供水管网已铺设至正阳路，可以作为本项目供水水源

37、。供水方式：本工程室外给水管网为两路市政给水管网供水，场区内采用生产、生活与消防合用的给水管网系统，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备）、消防管网、玻璃钢水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。1.7.3.1.4室内给水系统系统设计：本项目所需最高水压0.3Mpa，市政水压满足要求。住宅楼每单元设集中水表，住宅每户设用水表。用水量定额按住宅用水200升/人日，商服用水每平方米6.5升/平方米，未预见水量按上述水量的10%计，该项目总用水量约3.05万m3/年。1.7.3.1.5排水系统排水量：本工程采用雨污分流制。污水量为

38、给水量的80%计，本项目生活污水量为2.44万m3/年。排水方式：室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网；地下室排水由潜水泵提升后排入室外污水管网。由场区内污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水经雨水排水立管有组织排入场地，场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。1.7.3.2消防给水规划1.7.3.2.1消火栓给水系统设计参数：根据规范要求，其室内外消火栓系统用水量分别为15L/s和20L/s，火灾延续时间为2小时。室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl50-1.0型地上式

39、消火栓，布置间距不大于120米。室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，在地下商服用房设置室内消火栓，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。1.7.3.2.2自动喷水灭火系统根据规范要求，在商服用房设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自喷系统喷水强度为8L/min.m2保护面积为160 m2，灭火时间按1小时考虑。1.7.3.2.3建筑灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A。所有消火栓箱均配置磷酸铵盐干粉灭火器。1.7.3.3建筑电气1.7.3.3.1设计

40、依据a、供配电系统设计规范GB50052-95b、建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）c、建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）d、建筑照明设计标准GB50034-2004e、住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）1.7.3.3.2设计范围10/0.4kV变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；对讲及监控系统。电源设计分界：由城市电网引入本工程的一路10kv电缆线路在进入本工程建设红线之前属城市供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程10kv开闭所高压电源进线柜进线开关。1

41、.7.3.3.3设计原则负荷估算采用单位面积功率指标法和单套住宅功率指标法，参照现有同类建筑的实际用电状况并考虑适当的发展余量，确定该项目商服用房为70w/m2，住户用电指标为50w/m2。按此指标，该项目用电总容量约520.44KW。各住户均实行一户一表计量，每户配10(40A)电表一只。1.7.3.3.4供配电系统负荷等级:本项目为一般照明，三级负荷。供电电源：本工程采用一路10kV电源供电。10kv电力电缆穿管埋地由场外引入本工程10kV开闭所，作为本综合楼供电电源。低压配电系统：变压器低压侧采用单母线方式运行，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电。1.7.3.3.5照明系统光源：

42、一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定；照度标准：按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004执行。应急照明：采用220V电源供电，应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开关。节日/室外照明：本工程设户外照明，在道路两侧适当位置设道路照明，采用220V电源供电，采用值班室集中控制。照明配电系统：住宅照明采用BV-0.45kV导线由单元总配电箱墙内穿钢管敷设以放射方式配电；商业照明采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；1.7.3.3.6电梯系统根据高层民用建筑设计防火规范（GB50045）要求：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面

43、的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。该项目设乘客电梯7部额定载荷1000kg、额定速度1.75m/s、17层/17站/17门（1-17层）。1.7.3.3.7防雷保护a、本工程按第三类防雷措施设防；b、在楼层屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；c、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。1.7.3.3.8对讲及监控系统各住宅按单元设置对讲系统，楼内设保安中心，可将各单元对讲及区块内监控系统纳入统一管理。住宅对讲选用总线制设备，选用可视对讲设备。各主要出入口、车库等场所设有闭路监

44、控及道路巡更系统，周界采用红外线防盗墙，由专业部门深化设计。1.7.3.4网络通信、有线电视1.7.3.4.1通信系统每户按一个电话插座设计，综合楼内固定电话线路的敷设均由当地通讯部门完成。综合楼内通信线路全部为地埋通信管道敷设方式。1.7.3.4.2消防通信综合楼公共建筑内的消防通信由综合楼通信网有线用户利用市话特服号码与消防部门进行通信联络。1.7.3.4.3有线电视系统本工程有线节目源由室外城市（地区）有线电视网引来。每户按一个有线电视插座设计，综合楼内有线电视线路的敷设均由当地有线电视安装部门完成。综合楼内有线电视线路全部为地埋通信管道敷设方式。1.7.3.5采暖通风1.7.3.5.1

45、设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）2003版通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调动力（2003版）住宅设计规范（GB50096-1999）2003版住宅建筑规范（GB50368-2005）城市热力网设计规范（CJJ34-2002）民用建筑节能设计规范（JGJ26-95）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）1.7.3.5.2综合楼室外供热管网的设计。室外计算参数冬季室外平均风速 4.36m/s冬季室外主导风向 西北采暖期平均温度 -18.9采暖期天数 180天极端最低平均温度 -38.1最大冻土深

46、度 2.51m 综合楼热力管网参数根据总体规划图，供暖所需的热水由热力公司供热管网提供，经过地下热力管网送至热用户，热媒采用60-55热水。1.7.3.5.3采暖本工程综合楼内建筑物冬季设集中采暖系统。采暖采用低温地暖。阳光热力公司提供的热媒温度为60-55。住宅采暖系统为双管采暖系统，每个单元设一个采暖入口。住宅室内采用单管水平跨越式供暖系统，室内水平管道均埋设在建筑物地面垫层内，在地下铺设地面低温采暖系统。建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。建筑采暖热负荷指标为14.9W/m2，采暖热负荷：133.21KW。1.8主要设备选型棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程建设，主要设备有：S11型

47、箱式变压器、供水设备设置700吨的生活玻璃钢水箱及变频泵组、电子监控系统、电梯、柴油发电机组；主要施工设备有：TQ315、TQ40型塔式起重机、混凝土搅拌站、混凝土地泵、铲车、钢筋切割机、1.5瓦千50、70砼用震动棒。所选设备均是国家鼓励和允许使用的，符合行业要求。1.9配套工程棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程项目，供热并入阳光热力公司，无其他配套设施。1.10项目建设期限本项目建设期为1年。工程进度安排如下：2011年6月完成项目申请报告及报批工作；2011年7月完成招投标工作及施工前准备；2011年8月开始进行土建施工及设备安装2012年5月份开始内外装修工作；2012年7月份进行路面硬

48、化及绿化2012年8月份竣工验收，全部交付使用。项目实施进度表序号内 容20112012678910-12123456781项目申请报告编制报批2招投标 施工前准备3施工及安装4内外装修5硬化绿化6竣工验收1.11总投资估算及资金来源1.11.1投资范围本项目投资范围包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费间接费。本项目红线外供水、供热、供电、等管网建设投资及道路投资不在本项目投资范围内，不计入本项目投资估算。1.11.2编制依据a、投资项目可行性研究指南(试用版)(计办投资200215号)； b、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；c、黑龙江省建委颁发

49、的黑龙江省建筑工程概算定额及现行概算指标；d、黑龙江省建委颁发的黑龙江省安装工程概算定额及现行概算指标；e、黑龙江省建筑安装工程间接费及其它直接费定额；f、国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计投资19991283号）g、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）h、国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）i、其他有关法律、法规和规定。j、根据龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知龙办发200819号文件，龙江县棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程的开发建设项目，可以享受以下优惠政策：(a

50、)土地政策棚户区改造安置房住宅和廉租房建设用地实行行政划拨，其它用地实行有偿转让。通过出让方式取得的土地收入，扣除应缴应留部分，按收支两条线规定，全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设等支出。（b）税费政策棚户区改造项目行政事业性收费和政府基金全免。棚改项目中安置房住宅和廉租房暂不征收营业税、土地契税、城市维护建设税、教育费附加。(c)拆迁政策房屋安置。拆迁有房屋产权证的私产住宅房屋对房屋所有人实行拆一还一。新安置房屋标准户型的建筑面积超过原被拆迁房屋建筑面积部分，被拆迁人应按新安置房屋的本体价格交纳增加面积款。(d)基础设施建设政策棚户区建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目要求的

51、，供电、热力、供水、排水、燃气、通信等部门应按规划要求同步建设到该项目综合楼红线，在施工中涉及破路、园林、绿化等管理性收费免交。对棚户区改造涉及的道路、给水、排水、供电、供热、燃气等市政基础设施建设，列入当年建设计划，优先组织实施。(e)公共用房配套政策棚户区改造项目要按规划建设物业和居委会用房，在政府房产主管部门指导下成立业主大会，由业主大会确定住宅综合楼物业管理方式，也可以采取社区自助式对综合楼实行物业管理。(f)审批政策(g)其它政策棚户区改造工程安置房建设暂不执行墙改禁实政策。1.11.3编制方法建设投资1.11.3.1工程费用本项目工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。建筑

52、工程费：按建、构筑物结构型式，参照黑龙江省建筑工程概算定额及当地类似工程造价指标估算。安装工程费：按现行有关规定、并参考同类项目概算指标进行估算。1.11.3.2其他费用本项目建设工程其他费用根据黑龙江省建设项目概算其他费用定额规定并结合项目实际情况计算。a、建设单位管理费：按财建2002394号文有关规定计取；b、工程建设监理费：按照建设部价费字1992479号规定计取；c、前期工作咨询费：按国家计委19991283号文规定计算。d、工程勘察设计费：按照国家计委、建设部计价格200210号工程勘察设计收费管理规定计取；e、招标代理服务费：按照国家计委计价格20021980号文规定计算；f、环

53、境影响咨询服务费：按照国家计委、国家环保局计价格200225号文计算；g、施工图审查费依据黑龙江省物价局、建设厅文件规定，按设计费的10%计算。h、其他行政事业性收费按当地有关规定计算。1.11.3.4总投资估算项目总投资估算为1400万元，总投资估算见附表：“棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程项目总投资估算表”。1.11.3.5资金筹措方案棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程建设项目，资金筹措方式为龙江鑫宝源房地产开发有限责任公司自筹资金解决。棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程开发建设项目 发展规划、产业政策和行业准入分析第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析房地产业的发展目标是

54、建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房、高档住宅为补充的住房保障体系，以房地产市场信息系统和预警预报系统为主体的宏观调控体系，以住房金融、中介和物业管理为主体的市场服务体系，健全完善房地产市场管理机制。大力推广使用新材料、新技术、新设备、新工艺，努力提高住宅的科技含量和产业化水平。2.1.1国家国民经济和社会发展规划符合性分析房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。房地产业除能够带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政

55、电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面所发挥的作用是其它产业难以替代的。自1998年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施加快推动商品住宅的建设，住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要“提高住房保障水平”篇章中提出：“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住

56、有所居。强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆

57、盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。因此，该项目建设符合国家国民经济和社会发展规划，对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将起到积极推动作用。2.1.2黑龙江省国民经济和社会发展规划符合性分析市场经济巨大的能动作用，使我国很快消除了计划经济时期的资源短缺现象，市场需求不足转而成为了社会经济发展的主要矛盾之一。作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用，宏观经济政策要求住宅产业在新的形势下要有一个大的发展，为中国经济的快速增长做出贡献。黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要“以两大平原农业综合开发试验区为重点，加快社会主义新农村

58、建设进程”篇章中提出：改善生产生活条件：到2015年，全部解决农村饮水安全问题，加快建设村内道路，农村人均居住面积达到25平方米，农村使用清洁能源达到40万户”“加强公共服务体系建设，保障和改善民生”篇章中提出：“强化各级政府职责，实施保障性安居工程，加大廉租住房和经济适用住房建设力度，加快棚户区改造步伐，积极发展公共租赁住房，启动城中村改造和旧住宅区整治。建立和完善以廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房为重点，以棚户区改造为支撑，以城中村改造和旧住宅区综合整治为补充的住房保障体系。规范房地产市场，加强对房地产一级市场的调控，培育房地产二级市场和三级市场。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理

59、。规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。“三棚一草”改造工程：加快泥草房改造整村、整乡、整县推进和农垦、森工系统整体推进。”该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合黑龙江省国民经济和社会发展的规划。2.1.3龙江县国民经济和社会发展规划符合性分析龙江县城镇化速度的加快，人口的不断增长、城镇住房体制的完善和人民消费水平的提高，城镇居民对于不动产的需求日益扩大，需求层次也日益多样化。人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进一步追求住宅的功能、环境、服务等质的变化，对住宅房型结构、位置、配套设施、环境等各方面都有了更高的要求。龙江县国民经济和社会发展

60、第十二个五年规划纲要“住宅与城市基础设施建设” 篇章中提出：“到2015年，全县农村砖瓦化率达到76%，农村人均住房面积达到30平方米/人；五年时间内完成33块282.7万平方米棚户区改造任务，加快保障性住房和商品房开发建设，改善居民居住条件，城镇人均住房面积达到26平方米/人。通过对旧城区和棚户区改造，建设一批生态、节能、集约用地型回迁安置住宅小区。（建设标准为：交通便利，公共基础设施完善，软硬覆盖率应达到100%）”；“随着城镇化以及城镇棚户区和旧城区改造进程的加快，“十二五”期间我县房地产开发量会呈现逐年增长的态势。所以，预计年增长率10%左右，企业从业人员年均递增8%”。棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程项目符合龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）要求，棚户区改造实施方案中指出：利用5年时间完成34片重点棚户区改造任务（重点棚户区34片，占地面积123.08万平方米，拆迁建筑面积74.3万平方米，5170户）。棚户区改造龙江县金帝雅阁二期工程项目目标：项目总占地面积688平方米，其中建筑占地面积586平方米。建设1栋17层高层住宅综合楼，总建筑面积8940平方米，其中：住宅7768平方米，商服1172平方米。建筑密度85.2%，容积率13，与中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五