某服装厂地块项目投标标书

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1、服装厂地块项目投标标书泽恩机构2007年5月一、徐州市场环境分析（一） 徐州概况1、地理位置徐州市位于江苏省的西北部，东经 1162211840、北纬33433458之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部 沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐 鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北， 公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北 经济联系的重要“十字路口”。2、行政区划徐州市自19

2、83年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、 云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。3、人均收入2006年末，全市户籍人口 934.73万人，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为12837元、4932元，增长14.8%和11%;城市和农村低保标准分别提高到每人每年2100元和840元。20012006城市居民人均收入两城市居民人均收入（二） 经济环境国民经济持续健康发展，综合实力进一步提升。全市地区生产总值达到 1400亿元（预计，下同），比上年增长15% ;三次产业增 加值分别增长6.4

3、%、17%和 15.8%。财政总收入达到180.9亿元，增长24.5%; 般预算收入达到71亿元，增长28.6%，高于省平均 水平3.5个百分点。全社会固定资产投资完成 752亿元，增长25.1%。工业经济较快增长，当年完成全社会工业投资 401亿元，增长31%规模以上工业完成增加值500亿元，增长21% ;经济效益综 合指数达到212，比上年提高26个点。国有资产保值增值成效明显，国有企业总资产比上年增长19.5%。农业结构优化提升，新农村建设稳步推进。全市实现农业增加值181亿元，增长6.4%，居全省首位。全年粮食总产达 35.8亿公斤，增长13.9%。服务业态日益完善，集聚辐射能力明显增

4、强。全社会消费品零售总额实现460亿元，增长16.2%。21个新开工建设的重点商贸流通项目完成投资65亿元，其中18个项目竣工。中心商圈集聚各类商业零售企业达1490家，日均销售量接近全市列统商业的 70%成为淮海经济区第一商务中心.金融、通信、会展、房地产等业态呈现良好发展势头。二、三产业比重继续提高。全年第二、三产业增加值占GDP比重达到87.2%，比上年提高1.2个百分点；其中工业增加值占 GDP比重由上年的43.1%,提高到44.2%,上升1.1个百分点，表明徐州市的工业化进程进一步加快。旅游业快速发展，全年共接待海内外游客1162万人次，增长16.1%;实现旅游总收入102.6亿元，

5、增长26%;完成四个2A级景区、四个3A级景区和两个4A级景区的创建工作。徐州市户部山历史文化保护与改造”获省 人居环境范例奖”，汉文化景区获 中国环境艺术示范工程”称号金融存贷稳步增加。2006年末，金融机构各项存款达到1193.72亿元，其中城乡居民储蓄存款余额 722.89亿元，分别比上年末增加182.83亿元和72.28亿元；全市金融机构各项贷款余额 565.07亿元，比上年末增加 73.89亿元。【对本案的启示】1、淮海经济中心城市及南北经济交通的重要枢纽的重要地位，为徐州今后的快速发展奠定了良好的基础，同时将使得徐州的住宅客户群体朝中高档化、国际化转型。2、徐州房地产行业的平稳快速

6、发展，供需结构合理化发展，为案的开发建设营造了良好的市场环境。3、外来投资的不断加大及人民物质生活水平的提高，促进了房地产行业的发展，无论是自用型还是投资型的目标客户群体范围都在不断的扩大。房地产发展（一）房地产总体概况随着国家规范房地产市场各项政策的颁布实施， 有效的抑制了房地产市场的持续过热。2006年，全市房地产业增加值26.49亿元, 增长5.8%,同比下降1.0个百分点；房地产开发投资63.70亿元，增长1.8%,同比下降100.6个百分点；全市商品房销售额52.83亿元， 增长4.4%。商品房施工面积、竣工面积和销售面积均呈下降趋势。20062005房地产业增加值（亿元）26.49

7、24.95房地产开发投资（亿兀）63.762.55商品房销售额（亿元）52.8350.52007年度，规划新建住房建筑面积约 455万平方米，其中政策性住房约200万平方米（经济适用住房46万平方米）。2005年底, 徐州市市区人均住房建筑面积为 23.31平方米。到十一五”末（2010年），按照小康社会指标体系规定，徐州市主城区居民居住水平将 达到人均建筑面积30平方米。如果按照人均居住面积30平方米测算，在不考虑城市化进程市区人口增加和自然规律性的人口增加的情况下，总体房屋面积将3000万一5000万平达到2019万平方米。如果按照每户面积100平方米计算（基本的房型），则房屋需求面积将达

8、到5181万平方米。而随着市区人口数 量的增加和周边农村向城市集中，重点考虑家庭平均人口减少而增加的总户数，徐州市的房地产需求总量应该在方米之间。截至2005年底，徐州市市区住房总面积约为 3390万平方米，按照小康社会住宅标准，将规划新建住房建筑面积约2014万平方米，年均约403万平方米。（二）20062007徐州土地出让情况 2006年土地出让情况:地块编号土地位置城区北部荆马河南、中山北路土地面 积规划用途容积率出让年限挂牌起始价成交价格2006-1号（鼓楼生态园）西613006商业、居住用地 1.33860038800矿山东路东侧，合群新村南侧，20062号（工程丿、桥乡路）苏堤北路

9、西侧311016商业、办公、住宅 2.35000076200住宅702006 3号（食品厂）淮海西路南侧，市交通局东侧5853住宅 3.5年，商业、20002200娱乐402006 4号（吴庄路）吴庄路西侧，规划和平路北侧2826商业、办公、住宅 2.6年，办公、502502006-5号（大龙湖东）地块大龙湖的东侧547205文化5054170541702006-6号（解放路小学）地块解放南路东侧5756商业、办公、居住 5.0年320066802006-7号（徐州市造纸厂） 地块坝子街东侧，环城路南侧22718商业、住宅 4.2410086002006-8号地块新城区大龙湖东侧510148居

10、住、商业、市政及绿地55100551002006-9号地块新城区J12路西侧353507居住、商业及绿地12000372002006-10（响山路水泥厂）响山路北侧、徐州人家东138722商业、 居住 1.016600167002006-11（两山口五交化仓库）两山口西崔庄34079居住、兼容商业 0.8315041502006-12（金山桥龙潭湖南地块）开发区龙潭湖南侧44970居住 1.1270041802006-13（金穗大厦北地块）西安北路东侧、夹河街南侧6524商住、 停车场 3.5370058102006-14（日报社仓库）坍桂园小区西侧2120居住 2.0350690多层w200

11、6-15 （杨山路）徐州市经济技术开发区，北至 杨山路，西至经五路81408居住1.4高层w2.0440044002006-16 号（中铁十局四公司地块）复兴南路287号5291居住w 1.365010602006-17号（九里区火花村南A地块）九里区火花村2891居住w 1.61601702006-18号（知春园地块 ）白云山北69590居住w 1.3620062002006-19号（环城路坝子街A地 块）坝子街十字路口西南角5474商业办公w 3.2200020002006-20号（环城路坝子街 B地 块）坝子街十字路口东北角3442商业办公w 3.3130014202006-21号（翟山

12、居委会 8# 楼）南郊翟山居委会14102006-22号（徐州良羽传动机械 有限公司）地块煤港路与二环北路交叉口23047.22006-23 号（徐海路南侧地块）徐海路南侧，规划一号路西侧2311682006-24 号彭城路东侧，河清路北侧4925.2（金鹰商厦东侧地块）2006-25 号（郭庄路地块）和平路南、津浦东路东、铁路 以北6745662006-26 号（徐工轮胎A地块）复兴北路27号367852006-27号地块复兴北路21号，白云大厦北2009居住 1.7150160商业、住宅、办公 3.060009150多层w1.3咼居住（含部分商业）层w13870241002.0公共停车场及

13、商业办公w 3.014801480居住、旅游配套w 2.2120000120000商业、办公、住宅w 4.81300013000商办w 2.8754754总成交金额：494624万元东区土地供应量：1053341 m2总成交面积：3706377 m2007年土地出让情况总成交金额：110700万元实际总成交面积：735032平方米东区土地供应量：223601 m2地块编号土地位置土地面积规划用途容积率年限挂牌起价成交价格2007-1号（二轻机械厂地块）铜沛路127号36600居住、商业 2.07100101502007-2号（奔腾大道北A地块）北至荆马河南路、西至徐运新河78915居住 1.6

14、470071002007-3号（汉之源拆迁安置地）郭庄路南侧202239居住、商业多层W 1.5中、高层W 2.0住宅70年，商业、 娱乐40年，办公、 文化50年19700197002007-4号（奔腾大道北 B地块）北至荆马河南路、西至徐运新河144651居住 1613000130002007-5号（电机总厂 B地块）矿山路北侧12635居住 1.762800未成交2007-6号（姚庄二期地块）东至苏商御景湾用地边界，南至欣欣大道236179居住多层W 1.2中高 层W 1.6咼层 1.828300284002007-7号（淮海服装厂地块）响山东侧21362居住 1.32300432020

15、07-8号（管道二公司地块）三环南路南侧，风华园对面8907商业办公文化娱乐 3.82000未成交2007-9 号（二环南路新华景苑地块）三环南路南侧7543居住 1.5150015002007-9号（三环南路新华景苑地块）三环南路南侧7543居住 1.5150015002007-10号（机电研究所地块）黄河南路南侧，苏堤北路西侧13674居住、商业 3.01 -51002007-11号（云泉山庄地块）金山东路南侧41067商业、宾馆 0.72000020000（三）土地出让分析现从上表徐州土地供求分析可以看出：1、从分布区域上看，供地主体部分集中在周边区域。市区截止目前为止无出让地块，体现了

16、市中心土地的稀缺性。2、通过交易时间，结合土地供应状况、成交情况和成交单价可以看出，年底投资比例明显上涨。3、从土地规划用途来看，仍以居住为主，这体现出徐州住宅市场的需求量仍然保持良好态势。综合以上分析可以看出，2007年徐州市土地市场受到相关政策的影响较小，整体相差不大。?房地产投资稳步上升。土地供应决定了近年徐州市的房地产发展，今年土地拍卖价格屡创新高，投资总额继续增加，都反应出了徐州市房地产市场的良好性，在土地的基础上，房地产投资必然上升。?房价进一步上涨。土地价格的上涨，其成本直接转入房价，以及楼盘自身素质的提高都将进一步抬升房价。?市中心土地资源稀缺。上面已经分析出，今年的土地供应量

17、主要集中再周边地区，2006年土地供应则集中在市区范围，并且市中心土地主要 为工厂拆迁和旧房改造。因此 2007年市中心土地供应量将相对减少。?房地产重心转移。从目前徐州市房地产发展上可以看出近年徐州房地产市场重心已经转入城东和城南，绿地世纪城、苏商御景湾等大盘 的出现，构成近年徐州市的主体市场。今年土地供应的主体部分开始向市区周边发展，徐州市房地产发展的重心逐渐 由市中心向周边区域转变。（四）近年一季度各项指标数据分析商品房预（销）售情况：2006年一季度的商品房批准预（销）售面积共 63.56万平方米，与2003年同期相比增加40.96万平方米，其中商品住宅批售面积 为51.96万平方米，

18、比2003年同期增加33.55万平方米。另外，房改房的二手交易不断上升，说明存量房产在市场上仍有较强的公营 水平。类型2003年一季度2004年一季度2005年一季度2006年一季度批准预销面积22.631.8263.56住宅（万m）18.4127.325.4951.96非住宅（万m）4.194.5211.6住宅面积增加表：住宅增加面积（万m2） 住宅（万m）房地产交易情况:据房地产交易管理部门统计资料分析，2006年一季度共办理各类房产交易（不含优售公有住房） 3805户（宗），交易面积34.34万平 方米，交易额7.09亿元，比2003年同期分别提升10.8%、7.68%、99.8%。其中

19、增量住房交易为1933户（宗），交易面积21.87万平 方米，交易额51900亿元，比2003年同期分别提升8.5%、提升9.1%和提升95.9% ;存量房产交易1872户（宗），交易面积12.47 万平方米，交易额1.9亿元，比2003年同期分别提升13.2%、5.23%和111.4%。年度户数交易面积（万m2）交易金额（万元）增量住房（商品 住房）2003年一季度178120.04264942004年一季度191021.78249822005年一季度164419.42291002006年一季度193321.8751900存量住房（私房）2003年一季度165311.8589852004年一

20、季度249318.21163722005年一季度332820.86271002006年一季度187212.4719000(五) 东区房地产情况(1)东区近年来房价指数走势分析2004年一季度东区的住房价格在 2003年上涨的基础上继续上涨，而且价格上涨较快，这主要是由金山桥开发区的住宅价格上涨 以及新上楼盘如子房美景花园、徐州人家的带动下形成的。2005年四季度与三季度相比上升 43.25%。东区的住房价格在本季涨幅较大。该季该区域新增项目有：绿地世纪城一期、永泰东方美地一期、徐州人家、康怡佳园，新增项目规模较大，特别是绿地世纪城可售楼盘的不断推出和快速销售，带动了该区域房价的大 幅上升。预计

21、后期该区域的住房价格的上涨空间不大。（六）2008年徐州市土地市场供求及未来影响分析；通过近年徐州市供地上看，在现有基础上，今年供地情况不会产生较大的变动。土地供应控制在一定的水准上，而现有地价 已达上限，市中心供地将有所下降，从整体上看，投资额将会小部分下降。另一面土地供应由政府主导，决定了需求也不会有太 大的浮动。徐州整体供应量为：4462951叭 东区土地供应量为：1276942川。按照容积率1.5计算，总建筑面积分别为：6694427讥 1915413 川。东区占 28.6 %。按照“十一五规划” 2010人均居住面积30平方，年供应量403万卅。按照土地供应比例，东区年需求 115万

22、卅。根据徐州市 区改造以及城市人口的增加，预计到 2008年，东区需求量将达到130万卅。一、项目概况1、基地情况地块处于徐州市东区，东临三环东路，原徐州服装厂地块。2、规划情况土地面积：21362平方米容积率： 1.3总建筑面积：27770平方米4、配套情况周边配套设施相对缺乏，距离铜山路的各项配套尚有一段距离5、道路状况地块东面主干道是三环东路，南面主干道是铜山路，两条均为徐州城市主干道，路况平整，车流量较多。但项目具两条道路尚有一段 距离。、项目SWOT分析优势: 东临三环东路，为城市主干道，出行动向较为便利地块位于东区，属于徐州城市规划发展方向，并且与市区相邻，为项目开发提供稳定的潜在

23、客源基础地块呈北高南低的坡地，有利于坡地景观的塑造地块靠山，并且地块内有大量植被，成为特有的自然资源开发企业为国有企业，能够给客户树立信心劣势：地块周边虽有铜山路、三环东路两条主干道，但中间尚有一定的距离。项目容积率低，并且地块成条形，不利于整体规划目前项目周边生活及商业配套较为缺乏，距离铜山路上的生活配套设施较远项目旁边的了烈士公墓及垃圾中转站对项目的形象有较大的影响机会：东区为徐州近年来城市规划发展方向，区域相关基础设施配套的建设不断完善，无形之中可提升项目自身的价值区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，基本吻合公司的生活居住理念以外地品牌公司介入为契机，房地产市场运作日趋规范，这为项目开

24、发提供一个健康的发展环境 区域尚无自然生态社区，本案的推出将弥补这一空缺。威胁：东区在售楼盘绿地世纪城规模大且品牌高，将客源分流、并会对项目推出时造成一定的竞争压力本案旁边新增的“日成奥运城”在规模、地段及入市时间上都优于本案，对本案后期销售构成较大威胁区域内尚有部分待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜在竞争威胁建议：项目对现有自然资源加以改造，充分营造景观公园住宅概念，弥补市场空白。增加人工水景资源，通常水景资源能提高20%30% 利润空间。对于交通问题，因当改造项目距三环路部分的路况。因奥运城项目地理位置与本案接近，因此在规避奥运城项目对本案构 成的威胁同时，对其项目宣传加以利用

25、。最终目的：最大限度的提高项目附加值三、目标客户分析本项目的目标客户为:追求现代时尚，都市节奏感强，注重品味、富于情趣的国际繁忙型中产阶级一族。年龄集中在40岁以下，家庭结构小型化，多为两口或三口之家，因此居住空间不宜过度放大二次以上置业者居多，对居住品质的改善追求较高整体素质较高，对新鲜事物有较快的接收能力目前价格因素为购房首要考虑因素，心理单价在区间在3500元左右，总价在50万以下对花园洋房、小高层有一定程度的偏好，无明显的抗性表现对居住品质有相当向往，但为其提供一定量的支付有所抗性，消费心理尚需要引导和培养对采光有特别的喜好，对通风条件也有一定程度的偏爱。对水景及自然景观有相当程度的偏

26、爱、对建筑风水没有明显的取向四、价格策略定价方法（一）：成本定价法土地成本4300万元每平方米土地成本1548元小高层建安成本1300元/ m2花园洋房建安成本950元/ m前期规划费用30元/ m景观道路规划费用250元/ m水电配套费用250元/ m综合以上成本可得出：小高层成本：3378元/ m花园洋房成本3028元/ m本项目含18%勺开发利润价位为：小高层：3986元/ m花园洋房：3573元/ m定价方法（二）：市场需求和目标客户心理预期价位市场调查资料显示：未来本区域市场目标客户群体预期价格平均价位为弱500元/平米定价方法（三）：可比楼盘加权定价法可比楼盘加权定价法的定价原理：

27、 采用条件相似楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归 方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终 的分值代入求得的无锡市整体住宅项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目住宅部分在无锡市整体房地产市场上的客观合理价格权绿地世纪城同发家和园安达家园日成奥运城重拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数程度系数10%1.50.151.050.1050.50.051.20.1215%0.50.0751.050.15750.80.121.10.16510%1.20.121.10.111

28、0.11.10.1115%0.60.090.50.0750.60.090.70.10515%10.150.50.0750.70.1050.80.1210%0.50.050.50.050.50.050.50.0515%0.80.120.80.120.80.120.70.10510%1.20.121.050.1051.10.111.10.11100%0.8750.79750.7450.885将各比较对象的市场价格经比较系数修正后可得出与项目A:绿地世纪城3100/0.8753543与项目B :同发家和园3500/0.79754389与项目C :安达家园2800/0.7453758与项目C :日成奥

29、运城3600/0.8854068本案价格推算可得本案价格=项目A修正价格X A权重+项目D修正价格X D权重=3543*0.875/(0.875+0.7975+0.745+0.885)+4389*0.7975/(0.875+0.7975+0.745+0.885)+3758*0.745/(0.875+0.7975+0.745+0.885)+4068*0.885/(0.875+0.7975+0.745+0.885)=3936元/平方米住宅价格定位综合三种定价方法得出的结论:现状市场运作价位936元/平米（市场比较法定价）实现18紡发利润价位-小高层3986元/平米花园洋房3573元/平米（成本定价

30、法定价）市场最易接受价位弱500元/平米（目标客户群体预期价格）参考价格（市场比较价格+实现利润18%勺成本价格+目标客户群心理价格）/3 (3936+3986+3500 /33807元/平米（小高层毛坯）本项目建议采用精装修设计，提高竞争力和产品品质，装修成本费用控制在400元以内项目周边无同类花园洋房项目作为参考，因此以利润18 %价位基准住宅价格定位：总均价为3690元/平米。小高层均价 3807元/平米，花园洋房均价 3573元/平米价格策略项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。 所以，建议本项目开盘采取低开高

31、走的价格策略。建议开盘均价定在低于周边同类产品 200元左右的价格入市，最终实现预期售价。（具体情况因根据开盘时市场情况进行调整） 这种低开高走的方式好处在于：1、使已购买客户信心保障；2、对观望的客户有一定的促进作用；3、很好地引入投资者；4、 同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。5、内部认购期间积累大量客户，为项目后期正 式销售形成良好的社会口碑五、市场战略与产品定位1、基本市场战略(1) 区域价值及市场环境分析本案应坚定不移地定位于住宅产品的中高端，把实现利润目标的有效手段放在成本控制上，而不是售价上作为东区价值型中高档住宅物业，倘若使之具备高端形象，

32、在规模处于劣势的情况下，必在产品品质上做精，以满足使用功能为主; 必须满足客群对高档住宅的形象提升要求东区建设的不断加快，众多住宅项目纷纷开工建设，加上大盘“绿地世纪城”及项目附近新增的“日成奥运城”对本案构成的压 制效应，使得本案必须把握入市先机及压缩工程周期以规避供量风险，取得销售短平快不容忽视地缘其他区域楼盘对本案构成的分流客群的威胁，不容忽视区域内购房群体的购买力，要有意识从区域周边项目分流买家充分利用地块带来的住宅场所纯粹性，交通新格局带来的便利交通资源优势，及规划方案本身带来的弹性空间竞争力(2) 核心市场战略小户型、低总价；精装修、高品质、高性价比2、项目档次形象定位(1) 、产

33、品档次品质定位参考依据主要包括：项目总体设计目标、目标客户群定位、区位地段价值、周边景观资源价值、建设成本、售价期望值及利润期望值之间的相 关作用关系、市场购买承受力等。(2) 、产品档次品质体现方式主要包括：材料类别与档次、建筑艺术造型与品味、公建配套档次与特色、景观设计水平及特色、物业管理水平及完善程度等。(3) 、产品档次品质定位建议鉴于项目地块高品味的设计目标定位及其拥有较为理想、具特色的区位价值等，建议产品档次定位为既具浓厚的传统居住文化氛围， 又具现代建筑艺术咼品味的咼尚住宅小区。根据地理位置、装修标准、设施水平得出产品硬件档次标准，充分利用项目周边自然景观资源，综合优劣分析，建议

34、项目档次定位为:国际化精品公园水景居住社区3、产品定位东区项目规模大、供应量集中，传统的多层住宅在整个房地产市场上的竞争没有太大的优势，即影响加大了后期销售竞争压力, 又无法树立企业的品牌形象。因此在根据对本案产品特点，及市场及资源环境条件分析，将本案定位为：精品花园洋房及小高层住宅社区产品核心魅力点挖掘：核心魅力一：徐州精装修高档住宅社区核心魅力二：项目周边自然环境资源核心魅力三：低建筑密度、高绿化覆盖核心魅力四：高品质、高档次的精品生活空间核心魅力五：东区大型稀有人造水景资源六、项目建筑规划设计的目标及设计理念（一）设计目标1、目标设计基本依据（1）徐州区域市场竞争特征（2）徐州区域市场现

35、存及潜在竞争对手设计目标（3）徐州区域市场有效需求特征（4）项目设计目标的可操作性（5）项目发展商的实力与信念（6）项目地块固有特征（区位、自然景观、地态、规模等）2、目标锁定（1）徐州高尚住宅市场的“后起之秀”（2）徐州最具景观特色的咼尚住宅小区（3）具创新风格的国际化社区（4）徐州住宅样板小区3、目标设计检验标准（1）符合21世纪社区住宅发展潮流（2）注意建筑成本与市场接受能力（3）符合目标客户的审美品味（4）具新闻价值意义而非哗众取宠（二）设计理念设计理念即设计的纲领与基本原则。就该项目而言，其要旨如下：1、项目设计追求其实在的居家感受，让居住其中的人感受到居家的祥和及生活的现代与舒适。

36、2、以明快、现代、亮丽的建筑语言为主体，融入地域特色的建筑语言及文化符号；3、引领21世纪住宅潮流，并将徐州优秀的居住宅文化特色与国际都市化形象有机融合；4、以功能为本，形式的节奏、韵律、比例、尺度与协调跟着功能走，在成本控制下，去创新建筑形式美；5、在与城市风格的相对统一中创造出特色，既能对应徐州的开敞、宏伟、现代、气宇轩昂，又能品味其中居住文化的神韵、意境与情愫;6与城市规划相协调，合理充分兑现其环境资源价值（区位资源、城景资源、工体景观资源）、7、为特定目标客户群“量身定做”，并让居者实实在在感悟到现代新生活方式的精髓所在。（三八 项目规划环境布局建议（1）、项目景观环境设计观念提示环境

37、设计是通过调动包括园林绿化、文化艺术、建筑空间美学及各种休闲生活设施在内的各种综合元素，去为居者创造某种特定生活 方式。环境设计丰富了建筑的生活品味及美学内涵。1、空间环境设计一满足人的活动要求2、生态环境设计一有益人的生活要求3、视觉环境设计一满足人的心理要求4、文化环境设计陶冶素养5、智能环境设计-满足人的信息、安全等要求6管理环境设计一符合人的方便要求，进而创造社区的特色文化方案一：小高层两单元并列排放A、B小咼层C、E、G、H、J花园洋房方案二：小高层三单元并列排放A、B小咼层C、E、G、H花园洋房I、运动配套设施(如网球场)D、F处做小型会所，前期做售楼处用，后期做会所或物业管理办公

38、场所AB、EF、GH三处之间选择性的做两处中心花园(2)项目规划布局建议规模庞大的“绿地世纪城”某种意义上可说是东区建筑群中的“亮点”1、项目地块的地貌特征及周边环境特征 项目地块与工体的景观绿化与响山自然景观资源互为 呼应，具有东区其他住宅地块鲜为拥有的自然景观条件，合理 引借与衔接是规划布局的重点参考因素之一。 项目地块周边建筑物大多缺乏生气与特色，且显陈旧、 破败，与项目的高尚居住的品质定位殊难协调，规划布局中考 虑彼此的合理区隔，实属必要；，如何与其呼应，盖其“光芒”，也是规划布局该考虑的一个方面。入内。建立人工水景资源，提升项目整体的品质同时，为项目后期销售增添附加值3、主入口空间处

39、理建议（1）主入口拟设于地块东界，主要是由于项目东界距离主干道最近，出行较为便利。（2）主入口空间设计注意控制高度与体量，适度控制由大门进入社区的空间距离。这样做，一定程度上会影响外景的借引，但却可以 反衬出社区内景的魅力，同时给予外界适度的神秘感，保证小区居住空间的幽寂宁谧，和与众不同的高雅格调。（3）主入口空间设计建议运用高科技手法， 突出小区的高尚品味与现代感，而材料运用及空间造型力争追袭徐州传统居住文化的意象4、公共空间景观建议立体绿化为了提高整个社区绿化的均好性，并利用绿化增加建筑的个性和吸引力，建议在外墙面、窗台、庭院、墙角等各处安排诸如灌木、 香草、蔷薇等植物，形成一个丰富系统的

40、、从地面到空中的立体绿化系统。观风景带在设计区域内景观轴线时，考虑和休闲设施相互结合，真正做到，“生活式景观”，在生活的过程中，成为景观的参与者，而不是仅仅停留在旁观 者的境地。JIIIIn总体上，配套公建项目布局将接受“边角原则”的指导，尤其建项目，而物业管理、文化、娱乐、商业配套公建则可适当考这个主题，强5、配套公建项目处理建议建，围绕山景楼盘依山而是配电房，垃圾处理站、煤调站、锅炉房等干扰居住品质的公当朝向和景观产生矛盾时，有半数以上的人认为应当选择景观虑安排到会所、住宅底部的恰当位置。为人们接受。而放弃朝向。如果我们能够利用水景，就能使朝向不好的房子更益于Jhi：r*调自然山势、人工水

41、景、植被绿化和建筑的浑然一体。整体上看，整个社区建筑就像山上淌下来一样，舒缓、从容。并不是仅仅靠山而建，做了大面积的绿化、水系景观、山系景观、建筑小品等等，就可以标榜自己做到了 家在 公园里”的。要真正找到 家在公园里”的感觉，最需要的是对景观无处不在的细节雕琢，充分利用靠山而建的优势， 怎样与山有效地连接起来。比如对架空层的处理，比如对绿化和建筑礼堂感官的处理。换任何一个角度，都能感觉 到层次感和立体感十足的绿化空间；设置在区间道路中央的小品建筑，更折射出一种参与性和亲和性；社区的小公 园景观、小桥流水等，更是与人和谐共生；绿化延伸到了架空层；亭台楼阁高低错落，楼群层次感强，建筑角落的 绿化

42、无处不在。6交通组织建议 建议人车分流，车行道采取沿地界线环状布置，或直接从临街的车入口处进入地下停车场，不与人行道发生平面、立体交叉。（四八户型设计建议1、户型面积及配比定位住宅面积：主力房型为80100平方米的二房和11014 0平方米三房，辅以少量大面积三房、四房房型面积范围所占比例二房两厅一卫80100平方50%三房两厅一卫110140平方50%2、户型设计要点（1 ）、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息 睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动

43、。（2）、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这 就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的 方向。（3）、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居 互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保 姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。（4）、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室

44、等分开。一套好的户型，必须做好 通” 透”工作。同时采用大开间、短进深的设计理念，保证视野开阔。使得所有房间都能够平等分 享阳光、景观、空气。（五八会所设计因本案体量不大，开发周期短，考虑到前期建造售楼处时，营造会所气氛，做特色主题会所，成为项目树立形象不可缺少的一笔。 我司认为，本项目的会所经营和开发要遵循以下几个原则：遵循开放性、社会化和市场化的经营原则，同时兼顾专属会员的特权”肖费。品牌化发展。实施品牌战略，努力塑造受消费者尊重的品牌。主题型会所原则，赋予会所经营明确的主题，以便吸引固定的消费成员；可持续性经营。不仅重视 假日经济”的消费，更强调 全天候的消费”和 可持续性经营”的观点。

45、连锁化发展。实施品牌的连锁化发展，不断 复制”市场而节约交易成本；同时，也使消费者享受规模经济所带来的更多的价值。定制化服务。顺应新经济条件下人们对差异化、个性化、网络化和速度化的追求，使一对一 ”的服务和定制化的服务成为现实通过我们对以上原则的分析，我司建议，本项目会所的经营方式以满足客户对会所最基本要求的前提下，进行主题化经营，本案会所因体现出文化内涵，提升项目整体的品位。会所前期作为售楼处使用，营造出小区的整体环境（六八 项目建筑风格分析建议应该说，占据市场主流的仿古典西洋建筑风格与现代主义建筑风格，其相应的市场实际接受程度仍是相对较高的，我们在创新过程中 不能一味只顾批判而忽略合理吸收

46、，由此建议：项目应从上述建筑风格中提取那些已为市场积极认可的“营养”元素，极力创新，创新出现代、亮丽的个性化和高品味、典雅格调的 同时，又理性地挖掘出特色的地域居住文化意象符号，将其有机地融入到设计中去，而非乱拼乱贴，到头来又是形似神不似。项目的建筑风格应该是对现存各具建筑风格的“去粗取精”及实实在在的超越，它可能是一种未方能冠名的风格，但它又将是一张代表未来徐州城市风貌的独特名片（七八 项目与城市规划关系分析定位作为徐州东区具备一定区位条件的一个中小规模住宅小区，是徐州城市的重要“一点”或说“一面”，是城市规划系统工程的子系统，其规划不能游离于城市之外。因此，一方面，项目规划必须总体服从于城

47、市规划系统，必须与城市规划相协调，形成合理自然衔接，并且充分合理地兑现其环境资 源价值（区位资源、城景资源、工体景观资源）。另一方面，项目作为城市的点、面，必须创新出自我特色，成为真正“亮点” ，给予 城市规划以有力补充与丰富。从小区位角度看，地块尚未有真正城市“亮点”，尤其是住宅建筑，于是，地块设计必须着重突出单体造型外观的现代感与品味感，同 时于社区内更要塑造出一种脱俗“雅”境和浓厚的小区特色文化氛围，共同来提升小区的格调，于区域乃至整个徐州范围内创新出真 正的“亮点”。地块项目作为徐州的高尚住宅小区，应充分汲取城市的美丽健康营养素，兑现周边的环境资源，同时创新出特色，于局部区域创新出 祥

48、和、恬静、向心感、聚合力来冲抵城市变异带来的压抑与自卑，来重新塑造出古都浓郁的特色区域居住文化氛围，为居住其中的业 主以一份闲逸、宁谧、亲和的好心境。（八）项目建筑单体结构设计建议1、住宅建筑单体入口处实行IC卡管理（接触式/非接触式）管理，以提高产品档次和业主生活品味。2、电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜，以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。3、不同建筑单体屋顶形式应结合整体空间层次来考虑，可设计出曲线、层递折线或抛物线曲面等异型顶部结构，以丰富立面视觉，使 整体天际轮廓线达到和谐一致。4、 空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不

49、方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将 其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。5、部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。6于东西朝向的住宅单体，虽已占据较佳的景观视线轴区位，但可考虑增设观光电梯，以进一步减弱朝向不佳产生的营销障碍。7、景观窗窗框上方设计弧形挑檐，打破常规矩形窗框的呆板。小高层及花园洋房卧室部分采用外飘窗设计花园洋房客厅部分采用落地窗设计。（九）产品外立面色彩组合设定1、小高层建筑单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，“酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静 中有动的奇妙效果。2、外立

50、面装饰线（“腰带”），以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。3、外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳4、会所等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖 绚丽。5。、花园洋房部分采用退台式设计，外观颜色可采用 缀。6景观庭院部分建筑物则可适当使用蓝色，突出7、工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调咼级灰 感。色调，突出其健康、活泼、豪华、褐色外加部分暖色进行部分线条点其幽静、宁静的庭院生活氛围。保持一致，以唤起记忆识别与认同企划推广一、推广人群界定任何项目的推广人群界定与项目本身真正成交的目标客群都存在差别。如1万元/平米均价的项目，于推广广

51、告中不会仅仅针对此价位来吸引客群，而应塑造高于此均价的产品高附加值才能促成目标客群的成交。本案目标推广客群理应锁定在：追求现代时尚，都市节奏感强，注重品味、富于情趣的国际繁忙型中产阶级一族。人群气质描述现代时尚个性主见精致务实细化特征描述28岁至40岁之间的小资、中产阶级等私营业主事业小有成就，积累了一定的资金有能力、有学历，有主见，有经济头脑爱事业，爱家庭，爱都市，讲求生活情趣追求现代新都市生活，眷恋繁华，向往轻松舒适的居住环境；购买时较为理性，关注价格，强调性价比，但又不愿意给自己带来太 大经济压力。二、推广目标以快速、全线、顺利回笼资金为第一推广目标在竞争项目的分化影响下，顺利实现利润与项目品牌双赢