公司战略展望

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1、 公司战略展望第一章：战略构建篇商业战略核心及构建思路成立一个公司要立得稳，方向把得稳，关键在于战略方向确定，从宽度来讲：物业管理、商业运营（招商）、项目销售代理、策划推广（包装）是公司的业务基本面从深度来讲：资源整合、配套优化、组合服务、联手合作，是把公司推到更高层次的生存方法。我用生存方法来阐述这个观点并不为过，只有生存下来，再谈发展。在下面所有方案讨论的过程中我讲简明扼要的抓住重点和各位股东分享战略构建，不谈空话废话。 物业现有资源是什么？旁观者清，我所看到的是层次不一的物业楼盘形式，有服务好的，有管理比较到位的项目，有敷衍了事的项目；工作上，有得过且过的人，有兢兢业业的人，也有一心为企

2、业考虑的人。这些状况是一个信号，以人为本的企业总是非常注视人力资源的利用和开发，一个项目做得好不好，其实是人做得好不好，综合 公司这些年的走向，发展的同时也存在各式各样的问题，我们存在的资源可以判断以下几点：1、 良莠不齐的人才储备是软性资源之一。2、 50多个楼盘的巨大广告效应空间并未开发充分。3、 传统的物业模式没有获得转变，沿袭人脉模式去谈业务合作，虽有量，但无质的飞跃。4、 拥有本土牢固的社会人际关系网，有一定的口碑影响力。我们提升的空间和思路是什么？ 需要打造成什么样的企业模式，企业需要沉淀哪方面的精髓文化气息？企业高层构建的战略方向又在哪里？面对日益规范的物业服务市场，面对竞争激烈

3、的强手冲击，萎缩还是扩展？提升还是转型？都是必须面对的课题，我们可以用一句话概括：企业今后的出路在哪里？我们的答案是：提升与转型。归纳为几点：5、 强化物业服务模式，创见特色物业服务理念并迅速成为行业风向标。6、 实现绩优绩效管理，提升员工福利待遇，搭建专业技能培训平台，优胜劣汰，让员工有归属感和认同感以及使命感。在这里我们要特别强调的就是，员工对企业的认同远远大过对高层的认同，认同一个人是感性，认同企业的模式和发展才是理性。7、 明晰企业发展方向和未来趋势，统一人力资源价值观建设，培养员工对企业的认同感和展望，才能有效激活人力成本的最大效能。8、 搕纵联衡，实现关联行业联手合作，资源共享，通

4、过合作把影响力扩大，开疆扩土，利益共享，是开阔市场很有效的一种方法。9、 网络布局，搭建良好网络信息平台，建设企业服务网站，印制企业宣传文化手册，提升美誉度打下基础。10、 思考以物业为基础的5年、10年企业发展规划新型产业，这些发展规划是可以和物业配套的，也可以是超越目前物业形态作为标杆打造影响力的，但是这一步必须得做，停滞等于衰退。物业是主业，分散产业链是附属配套，形成拳头才有力量。11、 较短时间内构件企业内部业务流转机制：业务之间的衔接和技术、人员、资金、人脉的输出关系，这里有一个关键点需要控制，就是以集团公司为导向，以子公司为配套服务职能的发展模块进行分工和搭配，而不是绝对的独立，没

5、有各环节的支撑，一个新体系的建立事倍功半，成效甚微，甚至面临倒闭的风险。商业运营公司成立的战略基点我们探讨了公司现有的资源能力，探讨了提升的空间和思路，得出什么结论？推导为：立足于自身现状的基础上稳步推进配套行业发展是安生立命之本！一切脱离现状的发展都是不靠谱的行为一切凭空想象的发展理念都是不成熟的构思没有付出和培养就想坐享其成的行为甩手掌柜的领导和不深入市场调研用屁股说话的高层决策让不良行为远离我们的团队。让我们用行动说话，用实干和汗水换去收获，摸石头过河不是错，机会永远留给善于总结思考的人。那么，商业运营公司战略思路和出路在哪里？整合战略思维，我们综合得出以下结论：1、 利用现有物业平台，

6、从新整合商业资源，扩宽扩深业务触角，走出去谈项目，搜寻一切必要的项目进行整理汇编，并逐步展开拜访。同时利用公司现有人脉资源进行客户开发。2、 合作，一定要与关联销售代理或策划公司甚至商业运营公司形成战略合作关系，进行资源整合，打开局面，当自身还在发展不够强大的时候我们要学会借力打力，因为新的公司更需要的是商业的平台来营造良好的社会口碑和服务质量，实行利润共享，风险公摊，这样子，我们的格局才会逐步扩大。3、 打好物业公司这张牌，创业初期需要利用原有物业效应开发市场， 在柳州经营多年，有较高知名度，本身就是一张很好的宣传名片，通过这名片进行项目代理谈判有优势，节约的客户对公司的摸底时间。4、 全方

7、位营造商业口碑，通过正式的企业文化宣传册、网站建设、微信平台、创新理念等方面去打造和深化其服务内涵，冲击客户视觉，打造良好的公司形象包装工作，形成强烈的视觉专业形象，对于代理项目有很好的作用。5、 目前商业公司竞争激烈，良莠不济，且很多商业公司服务的项目给开发商造成了不好的印象，在这样恶劣的环境里求发展和生存必须有自己特立独行的经营理念和创新思维，一定不能走套路，个人从业商业运营多年经历来看，只有专心一个项目，务实去为客户考虑问题，解决问题，才能获得客户的心，赢得市场美誉度，成功没有捷径，靠忽悠拿下项目的行为都是不靠谱的行为。包装是敲门砖，专业技能就是实打实的战术延伸。6、 商业运营公司发展强

8、壮，最根源的渠道是解决体制问题，即如何化虚为实，不仅仅是一个代理的壳，而是拥有自己的实体经营商业资源。我们必须在阶段时间内实现品牌代理，自己的商业公司拥有国内或者国际较高知名度的品牌资源，并通过这个资源去融入到商业业态中，资源型商业公司对于商业地产开发商是非常喜欢的和主导选择的。商业运营公司四大业务核心制定符合公司发展需要的战略目标非常重要且必要，有了方向前进才会有了动力，我目前暂定商业运营公司业务职能为四大板块：一、 资产重组、项目融资商业公司应针对集团有所有项目和子公司一路发展走来的经营状况进行一次全面系统的清点和梳理，什么是盘活的项目，什么是盈利的项目，什么是亏损的和走下坡路的，对这些项

9、目都要进行一次系统的罗列分析，把不良资产的项目开始逐渐淘汰，对盈利和有提升空间的项目加大服务质量和营销水平，规范化管理现有优质项目，可以大幅度节约固定成本开销，同时通过提高服务质量提高利润空间，另外，对于公司还应具备项目融资的特点，利用获得代理的项目的可挖掘性增值部分，引进或推荐关联公司加盟投资，可以有效降低经营风险和获得增值收益。商业公司未来的定位之一就是整合集团资源、调配经营方向的一个前沿阵地，也可以归纳成是一个情报整合部门。二、 项目代理项目代理职能分主要体现三个层面，商业地产项目的招商代理（包含商业项目后期运营管理）、地产项目的销售代理、地产项目物业代理三个面，这三个方面可以根据项目谈

10、判情况整合来运作，也可以分拆单独执行一个内容，根据实际谈判结果来确定。借助福来现有平台和资源进行市场上的推广和渠道项目承接，同时要走出去寻找项目，建立良好客户基础，这个职能是商业运营公司的核心职能，亦是业务创收最重要的一环，商业公司所有的基础都是围绕寻求项目、代理项目来获得生存发展而提供配套服务的，没有项目，业务链就会断裂，公司发展就会面临危机。今后商业公司三分之二的时间都会在建立客户关系，寻找可持续项目上勇于实践和开拓市场，实现利润增长和企业可持续性发展。三、 推广、包装、策划这个职能服务于项目代理，可以从两个角度来执行，第一，对现有平台的从新提升和包装整合，打造优质福来公司品牌口碑做铺垫，

11、第二，提供代理项目全方位的商业策划工作，对代理项目宣传推广进行深度的资源整合、功能定位与开发造势包装、工程方案等等，是代理项目前期最重要的介入工作内容之一。一份合理切合实际的项目服务方案可以增强甲方信心，精耕细作的服务质量可以获得业界良好口碑影响力，我们商业公司的增值业务体现于此，推广、包装、策划职能不仅仅限于项目代理范畴，在这些基础前提下我们可以提供有偿或者免费的商业项目顾问服务、项目推广服务、广告服务等内容，提供完备的商业服务为核心定位，辅以商业咨询和适度的商业管理。四、 战略规划商业公司要具备战略规划职能，我们也从几个角度来分析判断，首先是人力资源筹备，人才是企业的灵魂，从战略的角度来讲

12、我们首先要建设一支有优良战斗力的团队，不仅仅服务于目前，也要着眼于未来展望，我们需要补充什么样的人才储备，发展的方向如何，都要在前期进行认真研讨分析，而不仅仅是集团公司的事情，我们认为商业公司就应该是集团公司的眼睛和参谋，未来发展方向的前沿哨所，根据定位网罗合适的专业人才入驻团队，为进一步深化市场发展打下伏笔。其次要对市场有判研的精度和高度，一个市场的发展趋势是什么，持续的周期有多长，空间多大，什么时候转型，我们都要提供专业的信息依据，为决策层参谋发展方向。再次我们要有明细的战略战术发展目标，商业公司本身的成长周期需要多长，发展周期遵循什么样的模式和道路，这些都需要进行商业整合和分析。第二章

13、：5年发展规划篇三部走规划第一步：调整适应阶段（1年时间），管理规范期，目标：战略规划开始实施，观念统一，商业链资源调整主次分明，集团架构疏理清晰，组织结构浮出水面，业务组织管理模式开始良性运转，人力资源管理体系初步建成。同时第一年实现代理项目2个或以上，确保公司正常运营发展，能维持收入支出成本。第二步：磨合发展阶段（2年时间），业务提升期，目标：战略规划向纵深推进，以合作利用外部有效资源为手段，实施房地产开发市场营销战略，全面提升主业的业绩和盈利水平，公司结构趋于合理规范，管理逐步到位，人力资源管理体系正式运行，人力资源配置基本到位，决策效率、公司运作水平明显提高。同期项目代理量有一个质的提

14、升，公司开始实现盈利并做好扩展市场的下一步计划。这个阶段针对前期一些不足和可提升面进行修正和调整。第三步：全面发展市场阶段（2年时间），战略提升期，目标：整体战略实施平稳运行，根据外部环境与内部条件变化，结合实施过程中出现的问题，有针对性的进行调整，但以不改变战略方向为原则。企业内外资源的配置运用达到新的境界，形成科学规范的运行机制，各层次业务发展持续稳定，企业领导人驾驭全局的能力得到提升，抵御风险的能力增强。同期把公司向外发展，逐渐实现整个广西知名度和业务纵身度有一个质的飞跃，这一阶段开始考虑把触角往省外发展尝试。概括：未来五年，借助福来公司的客户资源储备和外部资源，通过规模化项目开发运作，

15、提升福来公司产业的综合竞争能力，发展成为广西市具有一定房地产代理开发实力的房地产服务商开。：开发品种：住宅楼、商住楼销售代理服务 商业地产项目招商销售运营服务 旅游地产项目招商销售运营服务 商业策划咨询服务 物业服务承接 工程造价承接。开发规模：第一年实现代理项目5万以上体量的房地产项目，第二年实现地产代理项目10万以上体量承接业务，第三年实现地产代理项目20万体量，第四年和第五年综合实现代理开发量要达到30-35万平方体量，招商代理利润按每平方米每月5元均价计算，那么第一年要实现公司毛利润总量5元/平方米x12月x5万平方米=300万。第5年要实现的年度毛利润额为5x5x12x5万=625万

16、。这仅仅是保守估计，按照递增和横向业务的开发，实际代理一个项目下来的综合利润会高于这个估值。每月每平方米5元的均值收费标准为商业代理项目的的全国平均均值，属于比较合理范围。这里还不包含如果代理楼盘销售的销售佣金，要远高于招商代理的费用。：五年开发量达到3035万平方米，通过第一个5年规划使福来在广西商业链站稳脚跟， 实现更好更快纵身发展，并向外扩展版图，实现利润翻倍增收。 加强房地产代理主业战略扩展一、项目开发与资源储备现有项目的运作通过福来集团公司内部相关部门的配合，完善项目的配套设施建设，特别重视福来物业管理公司的配套服务工作。 强化楼盘代理工作，利用人脉优势，采用综合整合整合能力介入项目

17、承接相，灵活多样的服务和优惠措施，获得优质项目代理，并以此带动人气，加快商铺的销售和招商动作实现。 二、资源调配调动各种资源，通过采取适宜营销策划，广告促销等市场途径，积极进行项目代理销售，用销售佣金或商业代理合理利润进行新项目扩展开发。通过利用本地资源，战略合作伙伴资源，以担保贷款、抵押贷款等方式，争取银行贷款对项目的支持。三、市场营销研究掌握消费者的真正需求，分析消费者的购房动机，房地产项目中以商业定位、物业管理、配套服务、文化氛围营造等方面下功夫，提升项目整体形象。注重品牌宣传与推广强化其独一无二的差异性特点，通过多渠道、全反复位的推介，逐渐树立福来品牌，为福来企业的长远发展继续延伸作铺

18、垫。建立有效的项目机制通过建立富有激励作用的项目奖励机制，激发公司全体人员参与产品的宣传与项目拓展，缩短建设周期 进行营销策划与专业策划公司合作 通过采取“名人效应”、“轰动效应”、“差异定价”等有效的营销策划，达到在短时间内，迅速提高品牌知名度、提高销售效率的目的。与专业销售公司合作 借助房地产专业销售公司的力量，提高产品营销策划和营销运作效率。四、风险因素与规避策略政策风险：国家有关房地产相关政策措施的出台，将对房地产开发企业构成风险，因此，在项目代理商商业运营公司应着眼于长远，选择合适的项目合作，并区分战略合作周期，分短期中期长期判断选择，同时，采取多角化经营战略，分散经营风险。市场风险

19、：福来应在项目前期进行详细的市场调研和开发策划，按照现代企业价值链流程实施项目运作，实施整合营销、控制开发成本。项目储备风险：项目代理遵循“代理一处、筹备一处、储备一处”的原则，进行项目运作不仅符合企业持续发展的要求，而且利于企业降低运营成本。同时，通过引入战略合作伙伴，提高商业运营实力和竞争力，强化项目储备的拥有能力。具体实施目标设定第一年（2013年）为基础年目标：建立完善激励制度，完成以生存基础为保障的项目开发量，争取实现2个或以上项目的承接代理业务，保持运营成本的持平和微利收益，这一年确保各方面体系稳健开展，利用物业平台扩宽市场为辅助，地产行业销售、招商代理为主，探索尝试代理地产销售、

20、招商、运营项目。产品线计划项目体量（万平方米）毛利润预估（万）设定销售均价0.5万/，物业收费均价2元成本开支（万）设定人员成本均价0.5万/月·6人销售代理5w300万保守估计1个盘，核心操盘人员6人，则此项费用为36万/年，每年的业招费、差旅费预计15万，项目落实后招聘各类岗位人员预计20-40人，工资费用人均2000元/每人计算，人工及各类杂费总支出100万，总支出150万左右 招商运营代理5w 50万物业代理5w120万项目包装看实体项目推进10万广告推广、策划服务配套费用20万第二年（2014年）为发展年目标：通过第一年的基础发展，为福来商业运营公司发展赢得了契机，透过第一

21、年的基本项目代理开发量维持正常运营成本的前提下，第二年开始大步迈开步伐，全面渗透广西各县市代理商业地产项目，行业客户代理销售增幅较大，这一年要实现利润翻倍，进一步巩固基础；产品线计划项目体量（万平方米）毛利润预估（万）设定销售均价0.5万/，物业收费均价2元成本开支（万）设定人员成本均价0.5万/月·6人销售代理10w600万基本费用开销同上一年类似，如开发新项目增添人工等杂费在100万左右，此年度支出成本费用按开发项目成功来计算预估在250万之间浮动招商运营代理10w 100万物业代理10w240万项目包装看实体项目推进30万广告推广、策划服务配套费用30万第三年（2015年）为规

22、模年目标：完成基础的华丽转身，开始进行市场扩展阶段，实现强强联手扩宽区域外地产市场代理项目，和行业客户共同开发销售楼盘代理模式，投资运营服务项目成为新方向，公司由单一代理商转化为投资和运营双重身份；这一年可以开始把公司资源整合往外界辐射，在南宁成立商业运营公司，同时代理全国知名品牌进驻百货业态全方位发展，另外还可以涉猎全国地产项目代理计划。发展规划销售代理实现代理销售楼盘项目总体量超过30万平方米的目标发展商业代理承接新型商业项目且超过20万商业体量品牌代理选择全国知名品牌代理，并开始借助品牌资源入驻各大百货和地产项目广告代理利用2年的基础开始成立广告策划公司，并承接各类地产项目广告包装业务市

23、场扩展这一年开始尝试走出广西，往外省市场渗透代理楼盘业务，并实现战略合作第四、五年（2016年-2017年）为产业年目标：公司在已具备初步规模的基础上，会向行业纵向发展打通产业链；公司运营服务模式的成熟应用，通过并购完成产业布局，进而通过资本运作完成市场布局，形成产业。发展规划销售代理实现代理销售楼盘项目总体量超过60万平方米的目标发展商业代理承接商业项目且超过40万商业总体量品牌代理通过运作使代理品牌成功带动福来商业运营公司口碑影响力和外界知名度广告代理福来广告公司开始为福来集团各商业和物业板块进行全方位广告盈利业务市场扩展成功开发外省市场并拥有一席之地，透过本土资源和外联单位共享客户平台盈

24、利模式探讨以上和大家谈论了5年目标设定和发展的框架，也谈到发展的业务板块实现利润基础，现在我们深入一步来研究这些业务范畴如何为我们利润增收，让所有股东都清晰我们将来的利润增收点所在：主要盈利渠道分析：1、商业代理费用：是公司的核心业务利润来源，通过承接和代理一个商业地产项目，我们可以获得策划费、服务费和招商佣金三方面的利润基点，其中策划费和服务费是保底支付，勇于正常员工开展工作的日常开销，佣金为招商项目结束后整个商业总体量月度租金的1-2倍，惯例上按照1.5倍提取招商佣金，一个项目下来佣金毛利都在100万元上，这个基本属于纯收益，还不算后期的调整更替的提点费用。商业代理最大的优势是持续周期长，

25、一旦承接下来发展比较稳定。2、销售代理费用：也是公司发展和核心业务利润关键，和商业代理一样都是最重要的，销售代理费用一样分前期策划费、服务费、销售代理佣金三个板块构成，如果我们成功承接一个项目下来通过我公司的资源整合可以为甲方节省服务费和一部分的策划费用，销售代理佣金按行业标准是总销售金额的1-2个点，按一个点计算，如果一个5万平方米的住宅体量，均价5000元计算，那么销售佣金也可以实现毛利润250万的收益。销售代理项目是1次性销售行为，完成项目及合作终止。3、物业管理费：通过优良的物业服务提升代理项目影响力，通过服务获得业主认可，并从代理项目种获取合理物业收益，包含停车费、工程审计费、电气工

26、程代理费等，都可以包含在物业管理费的增收费用事项内。属于比较稳定周期较长的合作关系，相对来说这块利润收益相对较低，但是稳定，能为公司提供基本保障。4、广告位发布费：代理的项目会涉及到各类大小广告牌位的收益问题，通过整合这些资源，我们承接甚至是发包出去可盈利广告段位，实现广告盈利点增收，（比如外立面和商业内部广告位等都是增收点）5、场地使用费：对于承接下来的商业项目，有很大的促销宣传空间可供临时宣传促销和产品演示专用，这块场地使用费用也是隐形收入来源之一。（商业项目内外公共场地部分）6、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费 ）：只要是商业住宅或纯商业项目，都会阶段性的存在铺面的租赁和转让，我们承接

27、下来的项目可以进行租赁和转让的发包经营，这些潜在的利润点也不可小视。7、活动赞助费用：只要成功运营一个商业项目并实现旺场，这个费用就会比较客观和稳定，每年根据季节需要定制各类打折促销活动，可以透过这个手法收取品牌商家的活动赞助费用，根据项目的大小判定，每年也可以创收10-20万左右。活动过程中可以定制刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等)。8、自营项目收入（自营商铺的收入）：商业公司有自主代理品牌的话也可以透过卖场的旺需状况进驻自持品牌经营，并从经营中获取市场销售份额，也是很重要的隐形收入来源之一。 商业公司的基础定位与运作模式四大职能：市场1、项目商家经营情况审核；商业项目开发拓展。2、区域

28、市场、竞争对手的调查分析；3、商业应对策略的制订；4、项目对外关系的协调和维护；5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行； ：招商1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；2、项目开业后的补位招商；3、商家的储备工作；4、对入驻商家进行评估工作； ：销售1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念

29、和模式； ：管理两大方面： 物业管理 运营管理第三章 战略文化构建篇企业文化在企业文化建设上，专业、团结、高效、创新精神，以集体的学习能力创立企业核心竞争力， “认真第一，聪明第二”。 核心价值观：超越自我，品位生活。我们永远倡导8大准则：1、认真第一，聪明第二；2、发现问题-找方法-解决；3、用心做事，诚信为人；4、以人为本，创新为魂；5、专业之道，唯精唯一；6、坚韧内省，超越自我；7、客户服务无小事；8、员工是企业的金矿核心竞争力。企业远景：创有持续竞争力的企业“持续竞争力”是公司的成长动力，也是集体学习的能力，具体体现在四个方面：与时俱进，创新思维，换位思考，敢于突破原来的自我，做时代的

30、先锋。为股东和投资者创造最大化价值。为员工提供良好的职业环境与发展空间。员工向企业提供结果，企业向社会提供结果。核心价值观企业所推崇的精神2个标准：比过去做得好（自己）；比别人做得好（行业）5个用心：把事情做到最好-责任心一心一意做事-专心创新求变-慧心 百密无一疏-细心始终如一-恒心“诚”：是真心实意，正值无欺，为人之道。“信”：是恪守承诺，说到做到，立业之本。人无诚信则鄙陋，企无诚信则危殆。客户服务无小事客户的任何小事，都是我们的大事。思考要换位，服务要到位。让顾客满意是我们不懈的追求。为客户创造价值不是靠降价、打折，而是为客户提供创新的产品、精细的服务。 员工是企业的金矿凡是皆为人而做，

31、人才是第一资本，员工智力资源是企业的宝藏。善加开采，变为企业的财富，员工才能实现自我价值的最大化。人才就在我们的身边，企业要善于挖掘人才，培养人才，用好人才。我们缺的不是人才，而是缺少发现人才的“慧眼”。企业既要善于用人所长，又要容人所短。 凡是勿大而做，力求精而专，以人为本，创新为魂人本的含义：个体的价值、公司的价值、人类的价值。创新的含义：创新的起点与终点是满足人的需要。管理创新：满足员工的成长需求。产品创新：满足客户的深层需求。技术创新：最大化满足市场需求。营销创新：提高价值传播效率。服务创新：个性化、全程化服务。文化创新：提升企业竞争力。文化理念l 研究发现：新木桶理论决定一只木桶能装

32、多少水的前提条件，既不取决于木桶最“长”的“板”，也不取决于最“短”的“板”，而是取决于木板与木板之间有多大缝隙。企业文化就是黏合木板与木板之间“缝隙”的“强力胶”，否则，即便木桶中的每一块板都做得一样整齐，也难以避免因“缝隙渗水”而造成的“资源泄漏”发展战略发展战略5年：“专业化”的体现未来5年的发展目标集中体现在二个方面：第一是扩展业务空间和业务领域，逐步形成未来以房地产代理销售、招商运营、物业管理等同步发展的业务格局。第二是公司经营结构和管理规范的专业化，其实质就是角色的重新定位，未来5年，战略对于公司角色的定位重点突出专业化的特点。福来发展战略目标打造专业化商业运营公司开发量5-8万平

33、方米/年在未来的35年的发展目标力争跻身于全区最优秀的地产代理公司之列福来文化战略内容研究内容福来商业运营公司战略定位从跟随者到领跑者战略要求理性、稳健、品质战略选择地产专业化战略布局步步为营战略资源亲密有间战略理念l 研究发现新打靶理论由于市场的变化是动态的，企业制定战略目标的时候，就不能像过去打“固定目标”那样，每射一箭都要瞄了又瞄打个“百发百中”，否则，就会坐失良机。制定成功的发展战略，就在于：一个是打“移动目标”的高手；另一个则是打“固定目标”与“移动目标”之间“过渡目标”的高手。治理结构决策机制决策机制科学化监督机制监督机制日常化员工自下而上监督员工自我约束激励机制激励机制持续化 1

34、、 提倡雷锋的奉献精神，同时企业也会让雷锋得到奖励，随着企业发展上市或股份制改制，又可以拥有公司股份享受分红，从过去只注重短期利益，到更看重持续的长远利益。2、 员工从过去只关心工资、福利到现在更关心企业长远发展；从过去“要我工作”到现在“我要工作”。 管理团队领导层稳定，员工团结员工的稳定，首先是“领导层”的稳定，任何企业的成功依靠的是团队的成功，因此，在这个团队里一开始成员之间的关系就比较平等，这是其一；其二他们之间的专业比较互补，避免了因成员技能重复造成冲突而离开；其三成员间基本上都属同一代人，性格上也比较互补，在长期的磨合过程中已经彼此相知，也能相容了。内外学习培训每年安排公司中层管理

35、人员去全国各地参观明星楼盘，悉心研究别人的成败得失为己所用，每做一个楼盘都力求突破过去、有所创新，力求把产品做细做深做透，不仅在本地区积聚优势，而且建成了自己特色的高效管理体系，提升企业的核心竞争力。第四章：商业公司组织框架设定及岗位职责篇组织架构审计部股东董事会总经理集团财务执行副总经理总经办公关拓展部销售推广部物业发展部商业运营部物业主管工程主管客服主管项目开发主管企划主管招商主管项目销售主管项目推广主管运营管理主管架构职责董事会工作职责第一条 决定和批准合作公司提出的重要报告。 第二条 批准年度财务收支预算与年度利润分配方案。 第三条 通过公司的重要规章制度。 第四条 订立劳劢合同。 第

36、五条 决定设立分支机构和投资开发新项目。 第六条 讨论通过本公司章程的修改。 第七条 决定聘用总经理、副总经理、总工程师、总会计师等高级职务。 第八条 负责合作公司终止和期满时清算工作。 第九条 其他应由董事会决定的重大事宜。总经理工作职责第一条 执行董事会决议，主持全面工作，保证经营目标的实现，及时、足额地完成董事会和集团公司下达的还本付息和利润指标。组织实施经董事会批准的公司年度工作计划和财务预算报告及利润分配、使用方案。 第二条 组织实施经董事会批准的新开发项目。第三条 组织指挥公司的日常经营管理工作，在董事长委托权限内，以法人代表的身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理有关事宜。第

37、四条 决定组织体制和人事编制，决定副总经理以下主管以上人选，各职能部门和下属各关联企业经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩，决定派驻境外机构人员。监理健全公司统一、高效的组织体系和工作体系。第五条 根据生产和经营管理需要，有权聘请专职或兼职法律、经营管理、技术顾问，并决定其报酬。第六条 决定对成绩显著的员工予以奖励、加薪和晋级，对违纨员工的处分，直至辞退。第七条 审查批准年度计划内的经营、投资、改造、基建项目和流劢资金贷款、使用、贷款担保的可行性报告。第八条 健全公司财务管理制度，严守财经纨律，做好增收节支和开源节流工作，保证现有资产的保值和增值。第九条 抓好公司的生产、服务工作，配合各分公

38、司搞好生产管理。 第十条 抓好员工的思想工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纨律严明、训练有素、适应需要的员工队伍。 第十一条 坚持民主集中制的原则，发挥员工参与管理的作用，充分发挥员工的积极性和创造性。第十二条 加强企业文化建设，搞好社会公共关系，为公司树立良好的企业形象。第十三条 具体主管办公室、物业部、财务部、工程部、商业部、销售部等部门。总经办工作职责职责第一条 在总经理领导下负责办公室的全面工作，努力作好总经理的参谋助手，起到承上启下的作用，认真做到全方位服务。第二条 在总经理领导下负责企业具体管理工作的布置、实施、检查、督促、落实执行情况。第三条 协助总经理作好经营服务各项管

39、理并督促、检查落实贯彻执行情况。第四条 负责各类文件的分类呈送，请集团领导阅批并转有关部门处理。第五条 协助总经理调查研究、了解公司经营管理情况并提出处理意见或建议，供总经理决策。第六条 做好总经理办公会议和其他会议的组织工作和会议纪录。做好决议、决定等文件的起草、发布。第七条 做好企业内外文件的发放、登记、传递、催办、立卷、归档工作。第八条 负责保管使用企业图章和介绍信。第九条 负责企业内外的公文办理，解决来信、来访事宜，及时处理、汇报的总经理。第十条 负责上级领导机关或兄弟单位领导的接待、参观工作。 审计部工作职责第一条 负责公司行政监督、纪律检查、党风党纪教育和廉政建设等方面的工作。第二

40、条 负责对公司财务收支、财务预决算、资产质量、经营绩效，以及建设项目或者有关经济活动的真实性、合法性和效益性进行监督和审计评价，并负责财务风险监督工作；第三条 对公司上缴利税、效益工资、分配制度、办法进行审计； 第四条 对严重侵占国家资产、违反经营法规等违反国家财经纪律行为及亏损较大的项目进行专项审计，并提出专项审计报告； 第五条 负责对经营绩效审计结果的确定工作； 第六条 负责社会中介会计师事务所的委托工作； 第七条 负责对委派监事的管理工作； 第八条 参与对中层干部的考核、民主评议工作； 第九条 完成领导交办的其他工作。 集团公司财务部工作职责第一条 负责集团公司财务管理制度的建立、实施和

41、修订工作；第二条 监督、检查各部门（单位）生产经营计划及经营指标的执行完成情况；第三条 负责与财务有关报表的汇总、分析、呈报工作；第四条 为集团公司的重大经营决策提供财务数据支持，参与集团公司重大经济合同评审；第五条 负责集团公司各项费用的审核、报销、记账及会计报表编制等工作；第六条 编制集团公司的年度财务预算，并对执行情况进行监控；第七条 监控集团公司财务支出，审核并控制集团公司及各单位的各项成本和费用；第八条 负责集团公司员工薪资发放，代扣代缴个人所得税等；第九条 负责集团公司产品结算价格标准的审核，监督结算执行情况；第十条 负责集团公司财务票据、有价证券、现金和财务印章的管理； 第十一条

42、 负责集团公司资产的清核，固定资产的登记造册工作，协助各部门（单位）库房进行物资盘点；第十二条 负责公司财务管理软件的应用及各部门财务数据管理推进工作；第十三条 协助行政部对集团公司重大投资项目进行财务风险分析、控制；第十四条 协助人力资源部完成相关人员财务知识的培训工作；第十五条 完成集团公司安排的其它工作。执行副总经理岗位职责第一条 在总经理的指导下组织编制公司年度、季度总体经营规划，工作计划，并安排组织实施。第二条 在总经理的指导下对商业公司各部门（商业部、物业部、销售部、公关拓展部）进行日常工作的督促和管理，要求各部门按按年度、季度、月度报工作计划，并组织实施。第三条 根据每周工作安排

43、，督促各部门按计划完成工作，并根据工作完成情况制定下周工作计划。第四条 建立健全公司内部的组织系统、运行机制及各项规章制度，并推动本公司各项规章制度的执行。对公司新订立、制定的各类规章制度在运行过程不断完善改进。第五条 负责公司对外事务联络协调，包括与政府部门、相关业务单位保持良好公共关系，负责重要客户的接待等。第六条 负责审订公司重要投资开发项目、合同、营销方案及涉及公司财务、人力资源方面的制度和规划等。第七条 负责协调各部门工作，听取各部门工作汇报，提出决策性意见。审批各部门的请示、报告、计划、方案，具人事、财务、项目、工程相关事项的决策审批权。第八条 监督和查检各项规章制度的执行情况，并

44、进行相应的考核。 第九条 负责主持召开每周工作例会、其他专项工作会议等。第十条 负责听取员工意见，关心员工工作和生活，营造和谐的工作氛围，增强企业凝聚力。第十一条 定期向董事长汇报工作，认真贯彻和执行董事长的各项决议。企划主管工作职责第一条 全面管理公司标识系统的统一制定、设计和实施规划;第二条 执行总公司营运方针并按需要组织策划公司统一实施的大型企划方案，检查和监督方案的落实。第三条 制定公司规划提案，为公司领导提供公司发展战略、公司专项个案、公司整合方向、公司赢利开发等专案，提出基本数据理论依据，当好公司参谋。第四条 执行总公司规定任务并按要求下发地区公司负责实施方案的落实、检查、监督、总

45、结，上报总经理执行方案结果和执行总结。第五条 对全国市场情况进行调研、汇总、分析。第六条 负责营运本部企划的日常工作管理及企划部与其他部门的协调。第七条 负责全国优秀文案及日常企划文件的建档管理;第八条 对各地区公司广告收入及规划细则、企划工作总结、工作计划的建档管理。第九条 对全公司企划工作进行总结评定标准的制定; 负责公司活动策划的企划工作，完成公司布置的日常工作，并向上级汇报工作结果。第十条 负责公司大型活动的组织策划及实施细案，制定活动的实施细则。第十一条 负责企划盈利模型、企业形象延伸的开发。第十二条 负责卖场内外的广告布局、收费标准的制定和分积管理模式的管理监督。招商主管工作职责第

46、一条 充分了解公司各项目的开发进度、销售进度及工程情况。对各商业项目进行资产统计核实商业物业的位置、单位编号、面积、图册、交付使用标准等同时建立商业物业台帐。第二条 与甲方公司签署代理合同并负责与甲方公司的全程对接。对招商推进运作过程及结果进行监督评估及时提出指导性意见。第三条 对项目所在地的经济状况、城市规划、商圈分布、消费习惯、周边重点或同类型商业物业等进行实地市场调研对项目的优劣势、机会、威胁作出判断并编写调研报告。第四条 对项目进行市场定位，含商业主题定位、消费群定位、形象定位并进行业态规划及功能布局。提交系统的运营方案并报商业老总。第五条 联合商业代理公司制定招商推广方案确定媒体和时

47、段的选择并进行推广费用预算。寻找广告公司编制招商手册及宣传资料。第六条 组织商业定价小组进行商业项目的租赁定价含面积、单位租金、递增方式、免租期、租赁期限等租赁条件并报公司总经理审核。第七条 开展具体商家洽谈事务引进商家。第八条 参与商业项目前期规划定位负责协调公司与各商家关于工程方面的技术对接与维护监督商业项目及租赁中心的施工工期。参与商业项目的竣工验收。第九条 具体负责报批合同、租赁系统的录入、商家经营维护与管理、催收租金、租赁备案、与政府相关部门的公关工作。运营主管工作职责第一条 在公司领导的指导下实施部门的管理工作，确保商场营运工作的正常进行。第二条 负责本部门工作的安排与落实，确保公

48、司下达的各项任务顺利完成。第三条 负责合理安排部门人员，做好部门管理工作。第四条 负责商场日常营运管理工作，确保营业现场各项工作有序开展。第五条 负责部门员工培训工作，确保员工工作专业化，服务规范化。第六条 负责处理顾客投诉及商场各类突发事件，确保顾客投诉及突发事件及时得到解决。第七条 负责对专柜摆场方案的审核及验收工作，确保专柜摆场符合商场的要求。第八条 负责部门所有专柜商品质量、物价的监督检查工作，确保商品经营安全。第九条 了解并熟悉部门内部商品进、销、存的情况，掌握畅销、滞销商品和存货结构，并对进货提出合理化建议。第十条 负责组织全体员工完成公司下达的各项经济指标。第十一条 完成上级交办

49、的其它工作。项目销售主管工作职责第一条 根据企业战略发展规划，协助执行副总经理编制企业年度经营计划。第二条 从市场发展的角度保证企业经营计划的可实现性。第三条 参与重大设计方案、重大设计变更方案的论证会，评选最优方案。第四条 参与公司和规划设计院单位的沟通协商工作。第五条 参与审核设计方案通知书、项目设计条件等项目前期文件。第六条 根据公司组织结构调整、 部门职责的重新分配及业务的重组等要求定期或不定期对公司业务流程进行优化。第七条 依据公司经营计划，配合公司总目标，制定销售目标及销售计划，并予以追踪控制，以确保其达成或超越。第八条 根据本公司经营计划确定项目销售计划与销售费用预算对部门工作计

50、划的执行进行监督并加以控制。第九条 负责项目销售计划的执行和负责每月销售情况的总结工作项目推广主管工作职责第一条 组织开展市场分析，拟定市场策划方案、公关方案、广告策略与推广方案。负责项目销售策划方案的执行。第二条 评估项目整体销售策划方案的效果。第三条 建立、拓展与客户、社会各界的关系建立健全完善的客户关系管理体系。第四条 监督、检查客户及售后服务情况确保客户服务质量不断提高。第五条 积极主动完成上级临时交办的其他工作。项目开发主管工作职责第一条 主持市场拓展的项目开发工作，对企业市场拓展工作负责。第二条 主持编制部门工作计划并按计划项目开发实施。第三条 检查计划执行情况，确保计划的全面落实

51、。第四条 负责掌握国家招投标法律法规及市场动态。第五条 负责与有关单位联系，巩固、扩大客户资源。第六条 负责组织项目拓展整体控制。第七条 负责项目代理合同、内部承包合同谈判、签订。第八条 负责利用公司资源，跟踪项目实施情况，做出项目综合评价。第九条 负责对派出机构进行对口管理。客服主管工作职责第一条 在正常的工作范围内，为顾客解决一切合理的关于产品的咨询及售后服务。第二条 负责为客户办理按揭贷款事项。第三条 负责提醒日常客户贷款交纳工作。第四条 负责商品房合同备案登记。第五条 负责办理房地产证等证件。第六条 参加竣工验收和交接，从客户的角度提出问题供有关部门参考。第七条 负责代理项目管理服务质

52、量的监督检查并组织客户满意度调查。第八条 科学的客观的反映顾客在产品咨询、销售以及售后服务中产生的问题及意见，并提出整改意见。第九条 负责公司合同档案管理及办公物质审批结余手续。第十条 公司领导交办的其他事宜。工程部主管工作职责第一条 配合商业部、销售部、拓展部等部门进行项目前期运作。 第二条 工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。第三条 负责工程项目施工方案研讨工作。第四条 协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。第五条 负责对开发商、监理、设计单位的协助工作。第六条 负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。 第七条 负责工程竣工验收及移交工作。第八条 对工程管理过程中的

53、文件、资料进行管理。物业主管工作职责第一条 协助配合拓展部、商业部积极推进项目开发接洽业务。第二条 负责承接项目物业全盘管理和运作。第三条 协助工程主管对现场施工提出合理性建议。第四条 收集项目盘周边市场物业状况并汇总上报。第五条 制定项目合理物业管理方案如物业管理办法、收费办法等。第六条 定期组织召开业主会议。第七条 定期开展消防知识宣传。第八条 负责公司新物业管理项目的接管验收中士建和装饰专业工程档案的核查工作。第五章：激励机制的构建与思考篇薪酬的本质薪酬是企业根据员工劳动合同的规定，对员工为企业所提供的贡献，包括工龄、体力、知识、技能和工作表现等而支付给员工的相应报酬。薪酬实质上是一种交

54、易或交换。商业公司要做到吸收优秀人才入驻，比如要考虑到激励机制的发生和发展，之前第三篇章探讨的是企业文化的构建和内涵，那么本章将扼要讨论激励机制的作用和一些方法，对于今后实际运作有效激发员工斗志有决定性的意义。员工激励与薪酬福利制度工资奖金调整方案测算的具体步骤1、评定员工能力、绩效，确定员工级别2、根据工资奖金方案确定工资、奖金3、若薪酬等级降低，原工资水平高于调整后的方案，可冻结工资4、若薪酬等级没有降低，原工资水平低于调整后的方案，则分析，并重新调整5、汇集测算中出现的问题，完善方案。薪酬制度调整的内容奖励性调整工资定级调整效益型调整物价性调整考核性调整工龄性调整如何建立有效的奖金计划保

55、证努力程度与薪酬有直接的关系制定满足员工需求的奖金计划奖金计划明了且易于计算设立有效的标准言而有信员工参与制定薪酬设计与管理一、 人工成本核算的指标1企业从业人员年平均人数2企业从业人员年人均工作时数3企业销售收入（营业收入）4企业增加值（纯收入）5企业利润总额6企业成本（费用）总额7企业人工成本总额二、计算方式企业增加值、 企业从业人员年平均人数、企业成本总额 工资总额=计时工资+计件工资+奖金+津贴和补贴+加班加点工资+特殊情况下支付的工资人工成本=劳动报酬总额（工资总额）+社会保险费用+福利费用+教育费用+劳动保护费用+住房费用+其他人工成本人均产值 = 公司产值(销售收入)/公司员工总

56、数人均利润 = 公司利润总额/公司员工总数劳动分配率 = 人工费用/增加值（纯收入）人工成本 = 工资总额+福利支出+其他人工费用人工费用率 = 人工成本/公司费用总额*100%单位人工效率 = 单位人工成本产出（利润）率= 公司产值（利润）总额/人工成本福利管理福利的本质：一种补充性报酬福利的形式：全员性福利 如社会保险、午餐费、交通车、有薪假期、病假、弹性工作制、定期体检、图书室、健身房等：特殊福利 免息住房贷款、出差时高级宾馆住宿、股票优惠购买权、额外商业保险、免费旅游等：困难补助 - 住院慰问金、医疗补助、家庭生活困难补助等：集体福利经济性福利、非经济性福利福利管理的主要内容确立福利总额明确福利目标确立福利的支付形式于对象评价福利措施的效果第六章：战略构思要点总结中短期措施之一：规范治理结构中短期措施之二：健全管控体系中短期措施之三：明晰科研定位中短期措施之四：加强市场体系中短期措施之五：规范提升外协中短期措施之六：提高开发效率中短期措施之七：加强集成业务中短期措施之八：发展广告公司中短期措施之九：实现品牌建立中短期措施之十：积极开展资本运营中长期具体措施中长期战略措施一:大力发展重点规模化业务中长期战略措施二:做强资本运营中长期战略措施三:逐步实施全国化战略中长期战略措施四：发展品牌代理并扩展商业渠道建设