房地产市场调研报告

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1、长沙市房地产市场调研报告 房地产全程策划服务机构 长沙市房地产市场调研报告湖南华毅置地房地产顾问有限公司目 录第一节 长沙市场概述一 长沙市综合简介二 城市经济发展状况三 城市未来规划状况第二节 国家宏观调控政策的影响第三节 长沙房地产市场分析 第四节 长沙各片区重点楼盘解析第五节 长沙六区新建商品房住宅消费特征第六节 市场总结 第一节 长沙市场概述一、长沙市综合简介(1) 地理环境 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚， 南领桂粤，素有 荆豫唇齿 黔粤咽喉”之称。 长沙市

2、总面积 1.18 万平方公里，长沙市总人口704 万，户籍人口为651万，其中城区面积1938平方公里，市区人口363万（2011年），望城并入长沙城区后建成面积约为320平方公里。(2) 旅游资源 长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达 3000 多年，素有“ 屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见， 是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。 长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源， 实施旅游“1886 工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、 中心、湘江风光带

3、长沙段、 项重点工程建设， 中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等 8 项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等 8条特色旅游线，形成以清水塘、体育新城、浏阳风光带等为中心的 6 大旅游区，积极打造文化旅游精品。(3) 行政划分截止2011年7月1日，长沙市辖：长沙市区（芙蓉区、天心、雨花、岳麓、开福、望城六区）及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市。(4) 文化教育 长沙的中等基础教育在湖南省内甚至全国都有较高知名度。师大附中、 长沙市一中、长郡中学、雅礼中学、周南中学有长沙五大名校之称，每年考入清华、北大人数约120人。高等教育也比较发达，拥有4所2

4、11重点大学“国防科技大学”，“中南大学”，“湖南大学”，“湖南师大”3所进入985工程学校，在数量上仅次于北京、上海，为祖国输送了大量的人才。(5) 立体交通 长沙是中国南方地区重要的交通枢纽城市，水、陆、空交通发达、便利。铁路，长沙与株洲形成共同铁路枢纽，铁路网线有京广铁路、石长铁路、京港客运专线、泸昆铁路、武广高铁、长株潭城际铁路。长沙市区5条地铁的拉通。公路，六桥三环交通网分布广泛，三条国道，数十条高速公路，交通四通八达，方便。水运，湘江穿过长沙，并连接洞庭湖和长江主流。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港霞凝新港。2006年已建成一、二期，港口吞吐量达1100多万吨，其中港

5、口国际集装箱吞吐量36万标箱，重件杂货350万吨。空航，长沙黄花国际机场是中国第五大机场，长沙黄花国际机场是湖南省最大的一个国际空港，也是中国中部枢纽机场，是中国第五大机场，机场可直达全国各地，吞吐量位居中部各省份之首。近期长3800米，宽60米的第二跑道正在建设中，投入使用后将扩大开通至欧洲、美洲、亚洲各大城市的直航线。(6) 娱乐之都 长沙的娱乐业独具特色。由于消费观念的不同，长沙人在娱乐方面投入很大资金，各种娱乐休闲活动层出不穷。如解放西路酒吧一条街大大小小几十家酒吧，具有代表性的酒吧为魅力四射、水木年华等。现在化龙池和太平街也是娱乐的好地方，这两个地方主要以小型清吧、演艺吧为主。夜总会

6、也是场场爆满，以田汉大剧院和欧阳胖胖歌舞厅最具特色，内容有杂技、歌舞表演、相声小品、特技表演等等。夜总会和歌舞厅的发展，丰富了市民的夜生活，并成为长沙媒体娱乐业的强劲的推动力，培养了众多本土人才，提供了很多媒体娱乐发展的素材。2、 城市经济发展状况（1） GDP增速逐步上涨，经济稳步发展年份GDP产值（亿元）同比增幅（%)20083000.9815.120093744.7614.720104541.0615.520115619.3314.5 (数据来源统计局) 从表上的数据来看长沙每年的GDP在逐步递增，增幅达到了14%左右，说明了目前长沙的市场经济还是非常的活跃，将快速促使各行业的发展。 (

7、2) 三产情况，第三产业稳步增长年份第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）2008172.381567.411261.192009179.41893.581671.782010202.012437.031908.022011243.383151.682224.27 (数据来源统计局)以上数据显明长沙经济产业结构都在逐步的增长，二产业和三产业尤为突出，第二产业的GDP在快速增长，说明了长沙经济的发展主要靠工业和建筑业的带动，工业的快速发展也将会快速的拉动其他行业的增速（如房地产行业）第三产业的GDP也在稳步增长发展。 （图一）2006-2011年全部工业增加值及其增长速度 (数据来源统

8、计局)由图一看出06-11年长沙工业增速领先，六大产业集群和园区工业支撑作用明显，2011年全市实现工业增加值2662.47亿元，比上年增长20.4%。（3） 固定资产投资房地产业年份房地产总投资（亿元）同比增幅（%)2008469.5-17.42009497.4762010684.1537.52011886.2929.6 (数据来源统计局)从图中的数据来看，从09年起整体投资趋势处于较快增幅状态，但也受到国家一些政策的影响，08由于年受到经融危机的影响，房地产市场陷于了低谷期，出现了负增长，达到了-17.4%。但09年是长沙房地产市场巅峰期，是创自98年房改以来历史同期最高水平,商品房的销售

9、面积增幅度达到了71%。（4） 固定资产投资房地产总销售情况年份商品房销售面积（万平方米）同比增幅（%)住宅销售额（亿元）同比增幅（%)2008822.6-16.5245.5-17.720091406.5871.0513.195.420101680.2119.5701.9121.120111500.2-10.7759.878.3 (数据来源统计局)由图看出，受08年金融危机的影响，使得09年房地产行业的快速反弹达到最高峰，销售面积同比增长了71%，销售额增长到了95.4%。由于房地产发展过于太快，国家担心房地产市场出现泡沫，2011年出台一些相关政策如：限购，限贷等，促使房地产行业健康发展，由

10、图也能看出11年销售面积和销售额出现了不同程度的下降，销售面积出现了负值。（5） 居民人均可支配收入水平 （图二）2006-2011年长沙居民人均可支配收入及其增长速度 由图看出，长沙人均可支配收入在稳步增速，说明了人们的购买力，消费力也在快速的提高，2011年全年长沙居民人均可支配收入26451元，比上年增加3637元，比上年增长15.9%。居民恩格尔系数为35.9%,长沙居民的恩格尔系数在与中部几座城市相比下属于最小，这也表明长沙市房地产发展空间大.（注：恩格尔系数是食品支出总额占个人消费支出总额的比重，恩格尔系数越大一个国家或家庭生活越贫穷，反之，恩格尔系数就越小，生活越富裕）小结：1.

11、长沙每年的GDP在逐步递增，增幅达到了14%左右，长沙的房地产市场还是非常的活跃，它将快速促使各行各业的发展，拉动市场经济。2.长沙工业增速领先，六大产业集群和园区工业支撑作用明显，2011年全市实现工业增加值2662.47亿元，比上年增长20.4%。说明了长沙经济的发展主要靠工业和建筑业的带动，工业的快速发展也将会快速的拉动其他行业的发展，如:房地产行业.3.从09年起长沙房地产市场整体投资趋势处于较快增幅状态，但也受到国家一些政策的影响，08由于年受到经融危机的影响，房地产市场陷于了低谷期，出现了负增长，达到了-17.4%。但09年是长沙房地产市场巅峰期，是创自98年房改以来历史同期最高水

12、平,商品房的销售面积增幅度达到了71%。4.受08年全球金融危机的影响，使得09年房地产行业的快速反弹达到最高峰，销售面积同比增长了71%，销售额增长到了95.4%。由于房地产发展过于太快，国家担心房地产市场出现泡沫，11年出台一些相关政策如：限购，限贷等，促使房地产行业向健康、稳定的发展。5.长沙人均可支配收入在稳步增速，人们的购买力、消费力也在快速的提高，11年全年长沙居民人均可支配收入26451元，比上年增加3637元，比上年增长15.9%。长沙居民的恩格尔系数在与中部几座城市相比下属于最小，这也表明长沙市房地产发展空间大.三、城市未来规划状况1.长沙珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东

13、启西，连南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市l 长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应。l 长沙武广高铁的开通将连接武汉、长沙和广州三点，以三点为圆心、以一小时为半径画圆，三个圆分别是武汉城市群、长株潭城市圈和珠三角经济区。以武广高铁为轴，一个独一无二的“黄金走廊”即将形成。l 长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。2.长沙长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实

14、力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。 长株潭一体化目标：l 通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。l 通过长株潭包括资源、市场在内的经济要素的一体化促进三市集群经济的规模，提高以长沙为核心的长株潭城市群的核心实力，以及区域辐射力，并进而促进长沙、株洲和湘潭地区社会生活的融合。l 长株潭要形成新的城市集群，不能是简单的1+1+1=3,我们的目标是1+1+13.因此,必须要进行优势的组合和重组,要形成新的优势,提高高新技术产业的发展以及优势传统行业的提升和改造。l 努力发展成为我国

15、中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。 4.长沙“西文东市、南帝北丐”，目前在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展 市民观点“现在的长沙比以前大多了”l 东：由于地理位置与历史发展的原因，划城而过的湘江，把长沙分成了河东河西，河西多是高等学府，文化氛围浓厚，河东商业发达，市场繁荣，说长沙城区“西文东市”。中南地区最大的商品市场高桥市场群的扩建、星沙板块房地产行业的崛起拉动了整个星沙经济开发区的快速发展。l 南：长株潭融城将拉动了整个南边经济的快速发展史处于长株潭

16、核心区，省府的南迁也拉动了周边大量土地的供应，带动整个板块的崛起。l 西：河西因高等学府较多而知名，3所211国家工程及其他一些院校，每年为祖国输送大批的人才，人文并举，文化氛围浓厚。但一直以来都以文为主，忽视了经济的发展，由于政府新的城市规划，市府西移来带动整个大河西的崛起，实现文、市同行。l 北：北城的商业部发达，经济部繁荣，这是不争的事实，交通位置极好的伍家岭，就是典型的代表，因此城区的中北部，成为商业的雷区，在伍家岭昔日的北斗星、泰阳商城，不都是昙花一现吗。商业的不发达，经济部繁荣，这些都是不争的事实，更多的却是无奈与叹息。但细想起来造成这种局面，不是一两天形成的，更不是人为的。其中的

17、原因有很多，有历史的偶然，也有社会发展的必然等。但近几年长沙市的发展规划中提出了“兴北”出现了历史上少有的发展与繁荣的现象。如：新河三角洲崛起、两馆一厅打造（博物馆、图书馆、音乐厅）等。 5.长沙武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，一个国际化大都市崛起的身影若现 6.长沙 一主二次四组团，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团l 据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。l 城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主-河东主城区，二次-河西新城、星沙马坡

18、岭新城，四组团-捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里。l 按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。 7.长沙大河西先导区，梅溪湖的崛起l 大河西先导区依托自身产业基础与优势，承担起两型示范、高科技中心、先进制造、城乡统筹等功能打造“两型社会”先导区，产业布局为“三圈一带一核心”的整体结构。l 传统服务性发展圈：位于岳麓

19、区二环内，主要发展饮食、酒店等日常生活服务行业。高新技术发展圈：包括麓谷新区及其拓展区、大学城与汉普科教区和观音港湘江星城区。先进制造业发展圈：主要包括望城经济开发区和宁乡金洲新区。“一带”为沿金洲大道、319国道的产业拓展轴，以点轴发展的模式，由东自西分别串联传统服务业聚集区、高新区、现代服务业核心区、创新绿谷区、先进制造业发展区。“一心”为现代服务业核心区，于雷锋镇南发展面向全区的金融、信息、会议、商务、法律、中介等。l 梅溪湖板块的崛起,将打造成国家级绿色低碳示范新城、华中地区两型社会的新城典范，全力拉动整个大河西的发展8.板块关键词：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业、融城核心 省

20、府行政中心 野生动物园 长沙理工大学 中信新城、海尔云海湾l 一主两副环绿心，长沙、株洲、湘潭城市群核心地区呈现“品”字形分布,以长沙为主核心，株洲、湘潭为两个次核心，三市结合部金三角地区为绿心l 暮云片区发展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的世纪人与自然和谐发展的新型生态城9.大势向上，规划利好，远景一片光明 一个伟大时代的到来，长沙进入城市全面升级阶段 小结: 经济基础良好，市场处于快速发展阶段，发展空间大，大势向上。城市意象：山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的旅游，娱乐之

21、都经济基础：GDP和固定资产投资快速增长，但人均GDP高，恩格尔系数小，固定资产投资和房地产投资增长强劲规划指标：城市快速发展，大势向上，发展远景一片光明第2节 国家宏观调控政策的影响国务院2012年巩固房地产市场调控成果.个人观点2012年巩固房地产市场调控成果.1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控成果，继续严格并执行逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房地产合理回归。采取有效措增加商品房的供给。做好保障房建设和管理工作。“十二五”时期必须不停的推动经济体制，政治体制的改革，着了解决一些重大的经济社会问题，温家宝提出国民经济要朝着宏观

22、调控预期的方向发展，呈现增长较快，价格趋势，效益较好民生改善的良好态势。目前我国房地产行业正处于重要战略机遇期，必须要巩固房地产市场的调控成果，让房地产市场合理，平稳，健康的发展。2012年正处于政府换届时期，主要领导人和决策者为了争取名声或民意，不会让房地产在本届报复性的反弹。因此，房地产市场在2012年是不会放松的。银行央行再度下调存款准备金率0.5个百分点.中国人民银行网站2月18日晚8点发布消息决定，从2012年2月24日起，下调存款准备金率0.5个百分点此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%.粗略估算一次性释放银行体系流动性约4000亿

23、元人民币。这是2011年12月5日三年来首次下调存款金融机构人民币存款准备金率后的第二次调整，也是2012年内首次下调。央行此次选择逆回购而不是降存款准备金率，主要是资金紧张的局面，逆回更具有灵活性。国务院二手房贷首付将提升60%多市按户限购.国务院总理温家宝26日召开会议进一步做好房地产市场的调控工作，会议要求未来对第二套房贷首付提高到六成。会议还要求对楼市升幅过快的城市从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。遏制投资投机，保证房地产市场健康有序的发展国土部小产权房的整治处理思路.一直以来，小产权房都以“非法”的状态存在。尽管国家明确禁止小产权房的买卖，但一直以来，小产权房的规模仍在不断

24、扩大。根据全国工商联房地产商会的数据，1995年2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。但国土部坦言，“目前还没有完整统计全国小产权房的数据”。尽管如此，民间机构均对小产权房的存在价值颇为认可。工商联便认为，小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径，同时在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。关于小产权房的处理：国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量小产权房。但对于具体的治

25、理方案，国土部尚未拿出详细的办法如果对小产权房全部拆除，首先将激化社会矛盾，影响社会稳定；其次也是住房建设资金和建筑材料的巨大浪费。小产权房，剪不断 理还乱。国土部“禁墅别墅项目或将退出一手市场.“得以任何形式安排别墅类用地。2月底国土部公布关于做好2012房地产用地管和调控重点工作的通知，再次强调停止别墅类用地的土地供应。这意味着目前在售的别墅将成最后的晚餐。专业人士表示，随着土地管趋紧，别墅或将逐渐退出一手市场. 相关数据表明，目前中国的耕地面积仅剩18亿余亩，守住这条红线，是国土部的重要职责。而别墅户均或将退出一手市场用地太大，必须严格控制。“从2003开始，别墅市场10已连发5道禁，业

26、内人士认为，此次禁墅相比以往为严厉，可以看出政府严抓狠打的决心.“现有存足，后续供应断档，而市场需求却在激增。业内人士表示，随着禁墅的实施到位，高端需求将持续增长，别墅的稀缺价值也将膨胀。此次的“禁墅实施之前，京2月份的别墅市场已经出现价格的小幅上涨，同比的涨幅在8%左右，而环比来看，叠加涨幅高达30%，独栋涨幅也超过15%。在市场下的情况下，别墅逆市成交，能说政策的导向和影响深远源长.此次的政策变化，对一线城市和以及土地市场开发较为饱和的城市影响是巨大的，供应缺乏，很大程上会在短期内激别墅市场的成交。而对于二、三线城市，充足的土地储备和产品剩余，别墅市场供求所受影响较少，市场变动将会很大银行

27、2012年7月5号晚，央行宣布降息，下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。且自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。这是自6月8日降息以来，一个月内第二次降息，同时扩大贷款利率下浮空间。在上次存贷利率等幅下调引发争议的背景下，此次降息采取了贷款利率降幅大于存款利率降幅的“不对称降息”，一方面缓和“剥夺储户”的质疑，另一方面突出了鼓励向实体经济放贷的意图，值的注意的是，如果银行用足贷款利率下浮空间，则一年期贷款率最低可达4.2%，已为历史最低水平。此次降息对刚需购房者，构成利好；对改善

28、型购房者来讲，降息影响不大，有些市民甚至认为，央行一个月内两次降息，可能还会有第三次、第四次降息，“只要限购、限贷、限价没有取消，房价反弹的基础就不存在。”从目前的总体消化量所占的比重来看。由于供求关系没有太大的变化，银行的资金没有完全放开，存款准备金的下调在一定程度上缓解了市场资金的紧缺，但开发商的资金还是处于紧张状态。第二次降息和价格的局部反弹不能说明市场开始转好，目前楼市处在比较稳定的时候，开发商都比较谨慎。政策的施压还是不容忽视，开发商也要对购房预期进行调整，以价换量或将持续进行。第3节 长沙房地产市场分析 1.2008年2011年长沙商品房销售走势情况年份新建商品房其中：住 宅全市累

29、计销售面积（万m2）同比（%）全市累计销售面积（万m2）同比（%）2008680.79-24.71594.17-26.9520091715.8480.971618.0592.0120102140.4622.721982.8720.5520111796.3816.081623.06-18.15 （表一）2. 2008年2011年长沙（内六区）商品房销售走势情况年份内五区新建商品房其中：住 宅销售面积 （万m2）同比（%） 销售面积 （万m2）同比（%）20091276.0487.441195.03101.1320101481.6516.111363.2914.0820111281.53-18.7

30、51158.83-20.42 （表二） 小结：从表一，表二能看出长沙市08-11年总的销售情况，由于08年出现金融危机，整个楼市市场都受到了严重影响，长沙也不例外，08年长沙楼市达到了低谷，但09年快速反弹，出现了有史以来楼市的巅峰现象。总体住宅销售面积同比达到了92.01%，内五区竟高达到了101.13%。但为了防止房地产市场发生疯狂的增速等，11年国家颁布一些调控政策来控制整个房地产市场。由于受到国家调控政策的影响11年长沙市的销售面积急速下降，出现了负值，内六区（11年望城县划成一个区）达到了负20.42%。由此可看出受国家调控的影响，长沙房地产市场销售目前处于下降的趋势。3.2008年

31、2011年长沙市二手房成交情况年份二手房其中：住 宅全市成交面积 （万m2）同比（%）全市成交面积 （万m2）同比（%）2008171.23-22.74102.81-31.872009450.0664.44321.58115.192010468.624.12302.66-5.882011378.7619.17251.7316.83 （表一）4. 2008年2011年长沙（内六区）二手房成交情况年份内六区其中：住 宅成交面积 （万m2）同比（%）成交面积 （万m2）同比（%）2009310.5881.46239.18132.652010296.85-4.46216.29-9.572011263.

32、87-14.49181.8-19.36 （表二） 小结:从表一，表二可看出长沙二手房市场的总体成交情况还算比较缓和，但11年的国家调控二手房也受到了比较严重的的影响，内六区（11年望城县划成一个区）总成交面积同比降了14.49%，住宅的成交面积同比降了19.36%，预计继续走下降趋势。5.2012年1-3月长沙新建商品房销售情况区域新建商品房其中:住宅成交面积(万M2)同比(%)成交面积(万M2)同比(%)全市257.62-51.43 218.28-53.90其中芙蓉区10.25-69.686.72-76.83天心区17.14-73.9913.10-75.93岳麓区46.82-42.9541.

33、38-47.14开福区38.26-44.8628.86-55.84雨花区43.88-65.8236.72-68.66望城区19.14-36.5317.42-35.49长沙县47.92-25.1945.54-22.73浏阳市16.56-9.6213.93-13.55宁乡县17.66-53.9114.61-46.16数据来源：长沙国土资源局 （图一） 近一年来长沙市新建商品房成交备案走势图（单位：万m2） 小结：一季度商品房交易再创新低，成交持续下滑。1-3月累计成交257.62万平米，同比减少了51.43%，其中住宅成交218.28万平方米，同比减少53.90%. 分区域来看，内六区新建商品房累

34、计成交备案175.49万平方米，同比减少57.17%，其中住宅累计备案144.20万平方米，同比减少61.16%。从走势来看近一年全市商品房成交情况会逐步走低，本季度到目前最低点，第二季度可能会有所回升，从各区县情况来看，各区县成交量同比均为负增长。且大部分同比降幅超过40%6.2012年1-3月长沙二手房住宅成交情况区域二手房其中:住宅成交面积(万M2)同比(%)成交面积(万M2)同比(%)全市52.35-44.2730.8-55.67其中芙蓉区7.1-59.674.04-54.2天心区13.3618.773.56-55.63岳麓区5.52-44.263.4-57.71开福区3.47-63.

35、383.38-59.02雨花区6.79-54.936.17-56.3望城去3.02-13.381.58-43.71长沙县3.9-66.63.56-62.12浏阳市6.35-37.634.12-40.4宁乡县2.83-46.131.07-67.47数据来源：长沙国土资源局 （图二）近一年长沙市二手房成交走势图（单位：万m2） 小结：一季度二手房成交同比降幅较大，达到近一年来最低值。1-3月全市二手房成交面积52.35万平方米，同比减少44.27%，其中住宅成交30.86万平方米，同比减少55.67%。2011年受契税新政以及二手房指导价格上调的影响二手房中介机构发展也困难重重，再加上楼市的冷清及

36、国家的调控都蔓延到二手房市场，部分需求仍然处于观望状态。因此，预计二季度长沙二手房市场仍然比较低迷。 7. 2012年后三季度长沙房地产市场趋势预测与分析从2012年一季度长沙房地产市场表现来看，商品房成交维持下滑之势，传统的金三银四已经成为了泡沫，市场总体表现冷淡，市场继续维持在低位运行。但随着国家经济运行大格局的变化和对房地产行业宏观调控政策的持续，在复杂的环境下不乏有新机出现，因此综合各方面因素，预测长沙房地产市场趋势：（1） 宏观调控重在落实，制度层面改革将加速推进在人们对“限购”是否延续，房地产是否扩围等心存侥幸之时，在地方政府释放松动信号之时，2012年“两会”传达出了国家对坚持房

37、地产市场调控绝不放松的信心和决心，巩固房地产市场的调控结果，促使房地产价格合理回归。预计2012年后三季度国家在宏观调控方面也不会出台新的政策了，重点将放在已有政策的落实上，同时保留政策微调的可能。（2） 信贷政策向刚需微倾，开发商资金链形势严峻央行在2012年金融市场工作座谈会上强调要加大金融服务，支持普通商品住房的建设，满足首次购房家庭的贷款需求。今年2月24日央行再次下调存准率0.5个百分点，6-7月份不到一个月的时间央行出现了二次调息，增加了银行的可贷资金，预计首套房会有所放松，有利于市场购买力的回升。但银行对房地产开发商依旧保持谨慎，房地产行业的融资依旧坚冰难破，开发商的资金链也将面

38、临这严峻考验。（3） 房地产开发投资趋缓，土地市场难现火爆局面受到金融信贷政策紧缩，市场交易行情下滑等多重危机的夹击，宏观调控下大部分开发商的资金面临这考验，短期内难得会有好转。伴随着两会后楼市调控进一步明朗，开发商在已有的项目上自顾不暇，去库存回资金的任务繁重，积极拿地的可能不大了，预计今后三季度长沙房地产投资将继续缓慢，反弹的可能性不大，但会出现短期的回缓迹象。（4） 商品房成交量总体低位徘徊，但不排除阶段性的回升2012年一季度，长沙市商品房的成交面积降幅较大，导致库存量增大供求比较充足，后三季度受到限购政策，信贷政策商品房供应结构等的影响，预计长沙商品房成交量低位徘徊的趋势仍然持续，开

39、发商去存压力较大。但是，长沙楼市也存在诸多的新的机遇，深圳，长沙3小时高铁出行上演的同城效应，国家清理小产权房，房贷利率回调，央行二次调息，开发商以价换量，刚性需求长期压抑释放等因素，不排除给长沙楼市带来阶段性、局部性、结构性的回升。（5） 商品房价格将稳中微降，大幅度跳水的可能性不大2012年一季度，在全国一线城市出现降价小高潮的同时，长沙楼市整体也呈现降价局面。据统计长沙商品房住宅价格一月，二月份环比分别下降0.4%，0.2%，房价开始出现下行通道的迹象。受全面调控的影响，开发商以价换量的情况可能会增多，预计今后三季度商品房价格基本上无上涨的可能，总体上会稳中微降，但幅度不会很大。从平均水

40、平上看长沙房价的下调空间比较小，要出现大幅度降价的可能性不大，房价稳定仍是主旋律。（6） 二手房市场仍然低迷，但存在转租为售的动力长沙二手房市场发展的比较缓慢，即使是严厉的新房限购政策也未能明显提振二手房市场。2011年受契税新政及二手房交易指导价格上调的影响，二手房成交量继续下滑，二手房中介的发展也困难重重。新房的冷遇也蔓延到了二手房的市场，需求客户都处于观望的状态。预计后三季度长沙二手房市场任然将比较低迷。但全国房地产税试点范围扩大，湖南可能实施房产税试点的政策预计会给二手房市场带来机遇，房产税试点将促使多房户有将物业转租为售的冲动，以减少日后持有成本，从而带动二手房市场的破局。（7） 保

41、障性安居工程加速推进，制度建设稳步跟进 2012年长沙保障性安居工程方面动作频繁，首先确定2012年建设27314套的总体目标，其中新增廉租住房2258套，公共租赁住房14000套，完成经济适用房1000套，城市棚改9900套，国有工矿棚改60套，林业棚改96套，发放廉租房租赁补贴11800户，其中新增发放廉租住房租赁补贴500户。最近又对外公布了市六区公共租赁住房租金指导价等，后三季度将是加速完成目标的关键期。政策制度建设方面，长沙对长沙新建商品房住房项目保障房暂行办法，长沙市经济适用房上市交易管理办法等进行了多次讨论，预计将在下半年出台，因此2012年将是保障房政策密集出台的一年。（8）

42、城市综合体蓬勃发展，绿色地产成新亮点2012年将是长沙城市综合体蓬勃发展的一年，城市综合体由于其开发商实力的雄厚，物业涉及商业，住宅，酒店等多类别，且项目的配套，地理位置都十分的优越，因此基本上不受宏观调控的制约和限制，发展势头良好。就长沙来说，2011年城市综合体项目的销售情况十分喜人，2012年又将有多个城市综合体项目陆续面市，形成一股强大的综合体潮流，活跃整个市场的气氛，提振市场信心。2012年另一个市场发展点则是绿色地产。在政府的大力推动下以及消费者对绿色环保低碳生活的渴望，绿色地产将迎来实质性的发展。第四节 长沙各片区重点楼盘解析 望城区楼盘名开发商楼盘地址房屋类型价格联系方式时代倾

43、城时代地产金星北路与银星路交汇高层5600400-810-0731转1333南山苏迪亚诺长沙南山房地产开发有限公司金星大道与普瑞大道交汇处西南角高层 洋房 别墅420088583666尚公馆湖南东景房地产开发有限公司望城区金星北路与普瑞大道交叉口小高层430089972888勤诚达新界湖南勤诚达地产有限公司市府北金星大道与普瑞大道交汇处小高层 高层3780400-810-0731转7788恒大名都湖南盛基置业有限公司金星大道与普瑞大道交汇处西北角高层4380400-810-0731转1004新地东方明珠 湖南武高科房地产开发有限公司金星大道北段西侧小高层 高层 多层 独栋别墅 4500400-

44、810-0731转1033名家翡翠花园湖南美斯顿置业投资有限公司市府北金星大道与银星路的交汇处小高层 高层450085868666音乐界湖南浩龙置业发展有限公司金星北大道长沙火车西客站旁多层 高层4488400-810-0731转1029新城国际花都长沙新城万博置业有限公司雷锋大道（百果园对面）小高层 高层3750400-810-0731转1199典型楼盘1.楼盘名时代倾城开发商广州时代集团技术指标占地面积66.76万平方米，总建筑面积230万平方米，容积率为3.0，总栋数20栋，共2496户销售情况2011年12月18日开盘，主推84-117平米房源，开盘当天销量达到60%客户构成客户层面及

45、区域分布较为广泛，望城区的拆迁户及长沙市及地级市客户较多主力户型84m2的2+1户型 （二房） 117m2的3+1户型（三房）均价5600S/WS- 1.地铁4号线经过,为项目提供巨大的升值空间是片区高档住宅聚集区 2.两种2+1,3+1户型采光性好,南北通统 3.园林及建筑设计很有特色 4.广角观景，建筑之间互不遮挡，楼间距最高达到140米，保证同一单元住户景观的占有，户户无视线干扰 W- 1.周围的生活配套设色不够完善 2.周边楼盘入住率低,昭示性不强 其他1.项目展示到位，销售员态度好，售楼部装修豪华、尊贵，令人流连忘返.后期的10-20栋开盘价提到7200（因靠湖旁风景好）楼层差价相差

46、40每层，与中间相比相差100,两头低中间高 2.近4万平米私家内湖、超大无边际泳池、长沙第一个时代美术馆 3.师大附中近在咫尺业主有入学名额指标广告诉求时代在哪里，美就在哪里2.楼盘名南山苏迪亚开发商长沙南山房地产开发有限公司技术指标占地面积500亩，总建筑面积32万平方米，容积率为1.08，别墅容积率0.7总栋数200栋，共2000户销售情况目前在售高层3期天鹅堡主推80-140高层，200-240联排别墅，洋房已经售完客户构成购房人群区域分布较为广泛，属于高端客户人群及投资人群，望城区的拆迁户、公务员等地级市客户较多主力户型200-240别墅 120-148洋房 80-140高层均价42

47、00S/WS-1.国企开发商（深圳南山集团）靠近地铁4号线终点站 2. 旁边高档楼盘较多，拉升同区域的楼盘档次 3.园林设计有特色，绿化率达到了50% W-1.周围生活配套缺乏 2.周边楼盘多，销售压力比较大 3.交通不方便，公交车经过数量少. 其他1. 纯正的澳洲风情，打造金星北板块低密度社区典范 2.户型设计创意N十N户型，物业管理到位 3.配套：星城镇实验小学、临街商业、金来福购物超市、普瑞大酒店（五星级）广告诉求墅居梦想 提前十年预演3.楼盘名勤诚达新界开发商湖南勤诚达地产有限公司技术指标占地面积43万平方米，总建筑面积140万平方米，容积率为3.0，共52栋，房源共4343户销售情况

48、一期已完美售罄目前在售85-131N+1户型客户构成本地区的白领、公务员、企事业主等人群比例较多，都以自主为主，也有其他地级市的客户人群但比例不大主力户型64-135高层（一房-三房） 85-131的二房和三房为主(N+1）占比70%均价起价3780 4300S/WS- 1.深圳品牌开发商 2.四周临水，公园社区，景观好 W- 1.周围生活配套缺乏 2.周边楼盘多，销售压力比较大 3.公交车经过数量少. 其他1.北连长沙火车西站，南接地铁1A号线（兴建中） 2.户型设计创意N十1，N+2户型 3.配套：国际双语幼儿园、小学中学、临街商业、普瑞温泉度假中心、龙湖高尔夫球场、普瑞大酒店（五星级）广

49、告诉求演绎“时尚生态生活科技”城市宜居新风尚小结：从以上案例来看，望城区目前商品房的均价在4500-5000左右，因刚划入市区周边的交通状况及生活配套还不完善，需要全力去改善， 主力户型大都是以刚性需求为主，二房和三房的N+1户型占主导，购买的人群大都以此区周边的人群为主，一些私企老板、公务员、拆迁户及白领等,地级市客服人群占小量。由于此区域的位置比较特殊，各楼盘因要更加扩大楼盘的卖点或切入点来吸引消费者的购买，让客户体会到真正的实惠。岳麓区楼盘名开发商楼盘地址楼盘类型价格联系方式星语林阿普阿布青年特区长沙鑫民投资有限公司河西咸嘉湖路与谷小高层 高层618886333666/ 888达美D6区

50、湖南达美投资有限公司西二环与梅溪湖交叉口的西北侧高层7400400-810-0731转2888未来城科学家园湖南金邦物业发展有限公司桐梓坡路与玉兰路的交汇处小高层 多层65008881768888817699长房时代城长沙成城银山房地产开发有限公司岳麓区桐梓坡路与玉兰路交汇处小高层 高层650087966666中一九骏湖南中一房地产开发有限公司金星大道与枫林路交汇处往南小高层 高层730088888555阳光100后海阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司猴子石大桥西住宅、纯板洋房 联排、别墅7000400-810-0731转1100利海.米兰春天湖南利海房地产开发有限公司岳麓区联丰路298号多

51、层 联排别墅 小高层 高层6100400-810-0731转8889中海国际社区长沙中海兴业房地产有限公司猴子石大桥西行1000米（洋湖湿地公园北岸）高层580082995555中建麓山和苑中建信和地产有限公司岳麓区象咀路29号（湖南中医药大学北）小高层 高层5400400-810-0731转1037经典楼盘1.楼盘名达美D6区开发商湖南达美投资有限公司技术指标占地面积8.8万平方米，总建筑面积46万平方米，容积率为4.43,共16栋，房源共4080户销售情况一期五批在售85-132N+1户型客户构成长沙市区的高级白领、公务员、企事业主等人群，地级市的客户人群比例较大，以投资为主主力户型85-

52、130高层 (二房-三房） 85的二房（N+1)占比60% 三房占比30%价格 均价7400S/WS- 1.梅西湖公园，岳麓山，四周临水，景观好 2.周边配套设施齐全，新西站近在咫尺 W- 1.周围噪声比较大，调控政策的不确定性 . 其他1. 地铁2号线双站口 2.概念创新，户型赠送面积大，最多赠送32平米，把顶层做成复式楼 3.配套：湖南商学院,郁金香专业建材,恒生超市,航天医院等广告诉求后现代住宅社区2.楼盘名星语林阿普阿布青年特区 开发商创普集团-长沙鑫民投资有限公司技术指标占地面积2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率为2.78，共7栋，房源共811套销售情况一期5月6号开盘售4#栋，销售率达到80%客户构成长沙各区的白领、公务员等人群及地级市的客户人群，客户人群比较分散，但以长沙的人群为主主力户型38-109 （一房，二房，三房） 38-45的一房占比40% 65-95的二房占比40% 101-110的三房占比20%价格 起价6188