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1、坂雪岗拍卖地块分析地块位置龙华布吉福田罗湖南山6月3日，深圳市规划与国土资源局发布公告，本年度我市最大宗政府土地将于7月4日公开拍卖。该地块位于龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，土地用途为商住用地。土地总面积39.8万 平方米，总建筑面积43.8万平方米，容积率仅1.1，为深圳较难得的低密度开发用地。深圳市房地产市场走势表明，关外正逐渐扩大其市场份额，2003年土地政策也明确表示土地供应将更侧重关外，城市发展战略与卫星城计划正显现其加速特区外城市化进程的效应。该地块原已列入2002年土地使用权招标拍卖计划，但一度推迟出让时间，规模也作了一定的调整，显示政府对该地块出让的谨慎与重视。该地块现定于今年年中
2、出让，正处于关外逐渐成为城市发展重点的背景环境中。2001与2002年商品住宅项目区域分布首先从房地产市场近两年的走势来看，关外房地产渐趋活跃。2002年深圳市中低价位住宅比例较2001年有较大幅度提高，关外新增住宅项目起了明显的作用。对2002年深圳新开盘住宅统计显示，宝安住宅占全市比例由8%上升至14%，龙岗由11%上升至16%，关外正逐渐扩大其在全市的市场份额。注：内圈为2001年，外圈为2002年数据数据来源：深圳规划国土局 戴德梁行罗湖区福田区南山区盐田区龙岗区宝安区8%2324%11%3%34%13%14%16%5%28%2002年较2001年关外项目比例提升了11%。进入2003
3、年，第一季度全市共销售房屋面积172.3万平方米，比去年同期增长6.2%，保持良好的发展势头。同时第一季度楼盘销售龙虎榜的发布显示来自关外的数字值得关注。关外的宝安、龙岗两区在销售金额15强中仅占3席，而在销售面积15强中则占了9席。这表明关外楼盘在具竞争力的价格优势下销售总量上扬。2003年第一季度楼盘销售龙虎榜各区占据席位 罗湖福田南山盐田宝安龙岗按销售面积024045按销售金额156030（数据来源：深圳市规划国土局）而从今年1-5月批准预售情况来看，关外的宝安和龙岗总推量已超过35%的份额，可以预见，深圳楼市热点分散，焦点逐步向关外转移的趋势。2003年1-5月批准预售楼盘情况统计罗湖
4、福田南山盐田宝安龙岗预售面积（万平方米）27.650.4113.88.068.748.1推盘个数9102242328（数据来源：深圳市规划国土局）其次从政府的土地宏观调控来看，深圳市土地供应将侧重关外。今年深圳市出让国有土地使用权的具体思路是：特区内除市中心区及城市基础及配套设施用地外，其它土地供应尤其是房地产市场用地将严格控制；确保工业用地；土地出让重心逐渐向特区外及市重大经济项目转移。本年度政府土地供应有九成在关外，宝安、龙岗、大工业区分别约占40、39、12，这表明深圳市的建设重心正逐步从特区向关外转移。而同在关外，比较宝安与龙岗（不含大工业区）两区2003年计划供应量与2002年的计划
5、供应量发现，龙岗过去建设速度与宝安存在一定差距相比，龙岗正有加紧追赶步伐的趋势。2002年，宝安区计划土地供应总量约8.05平方公里，龙岗区（不含大工业区）计划总量为5平方公里，两者相差3平方公里之多。而2003年两区计划供应总量分别约为4.6平方公里与4.5平方公里，差距明显缩小。 再次，从深圳城市发展战略来看，地块正处于深圳城市发展的中部发展轴上。根据总体规划，深圳未来510年城市发展的建设性需求将推进市域整体化建设，近期更加突出轴向发展和梯度推进，逐步形成网路化的城市布局形态，大力推动特区外城市化进程，实现特区内、外的联动协调发展。中部综合功能带将与特区组合成倒“T”字形核心城区，应作为
6、未来五年甚至更长时期内全市发展的重点地区。可见，特区外的全面、大力度的开发已经拉开序幕。地块位于城市发展的中轴线上同时，深圳的卫星城计划已经部分启动建设，均按50万的人口规模、100亿元的GDP进行规划，以加速特区外城市化进程。另外，5月28日公布的“二线关”工作改革方案对改善关外投资环境及楼市消费结构有积极意义，也为撤关推进了一大步。地块基础环境条件好，坂雪岗片区也已形成较强的产业基础与规划前景。地块位于坂雪岗片区中心地带，西面为华为公寓楼百草园，与地块隔坂雪岗大道，南接贝尔路，东面为规划路段，北邻自然村。地块近似长方形，利于小区规划；东西宽约800米，南北长约500米，面积大，具一定的规模
7、优势。场地西南部基本平整，地势平坦，东北部和中部山体自然植被覆盖率较高，基础环境条件较好。地块北面地块西北面的华为基地地块现状地块南面的坂雪岗片区含坂田、雪象和岗头村，位于龙岗区西端，东连布吉城区、南临福田中心区、西接宝安区龙华镇、北靠宝安区观澜镇，是深圳市总体规划的中部发展轴上紧靠市福田中心区的重要组团。片区面积28.35平方公里，人口11万。规划建设面积为22平方公里，建成区面积为8平方公里。该片区地理交通十分优越，距福田中心区6公里，梅林关1.5公里，布吉关10公里。东有规划清平快速干道和龙岗第二通道，南经五和大道通梅林关，西有梅观高速，北有机荷高速，中部东西向有布龙公路与平南铁路贯穿。
8、目前，坂雪岗片区共有三资企业、三来一补企业300家，民营、私人企业200家。其中，投资在5亿元以上的6家，投资在1亿元以上的20家，共引进资金达60亿元。坂雪岗是集高科技产业和房地产于一体的综合开发区，华为、石化、莱特空调、当纳利印刷、新利电子等一批国内外知名企业已落户该区。由于周边的企业主要都是进行技术含量比较高的半成品的加工，如华为、以莱特、华强能源、石化微生物中心等，故地区并未受到工业污染。根据在四季花城所做的空气质量测试显示：花城地区的空气质量达到国家一极标准，空气中二氧化硫含量低于0.05毫克/平方米（一级标准），氮氧化物含量低于0.1毫克/平方米（一级标准），表明该地区空气质量高，
9、适合居住。按照城市规划及发展方向，坂雪岗片区的定位可概括为：深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区和居住、生活配套服务区。片区在产业建设上已经形成较强基础，生活配套建设起步较晚，目前存在的问题主要有：城市基础型配套设施缺乏；商业设施简陋；公交通达程度低；科教文卫体功能不足，生活配套设施有待进一步改善等等。但随着政府大力度的市政投入，未来将逐步得到改善。作为房地产项目，我们不能不关注周边区域的房地产市场发展。坂雪岗片区的东、西、南向分别为布吉、龙华和梅林关口，这三个片区凭借地段优势已成为关外的主力市场，而它们的房地产开发也正向坂雪岗片区方向发展，使坂雪岗片区具备开发条件。由于地块处于布吉、龙华
10、、梅林关口的结合处，该三片区的发展即为本地块奠定了基础，也将形成未来的强烈竞争。梅林关口随着深圳城市的发展，福田中心区将在2005年建成，城市中心西移的态势已经非常明显，在9个二线关口中，梅林关距离中心区最近。另外龙华近年快速发展，被誉为“中心区的后花园”，而梅林关正是福田中心区通往后花园的大门。该区域物业主要沿民治大道、梅坂大道分布，房地产项目整体开发档次不高，甚至有价格低廉的集资房，影响片区的形象。项目销售主要以梅林关口、关外环境和价格优势等卖点作推广，未来将受二线撤关影响增强其竞争力。布吉关口由于布吉镇地理位置优越，距离罗湖口岸只有8公里，以深惠公路与布龙公路为交通主动脉，房地产项目的发
11、展非常快速。布吉的房地产是从关口发展起来的，德兴花园、龙园山庄、荣超花园是最早开发的楼盘。随后，中海怡翠花园、万科四季花城、中城康桥花园等营造了布吉板块的亮点。经过近几年的努力，布吉已形成了特区外大商住区的环境，客户除了当地居民外，主要还有在市区上班尤其是罗湖的白领人士及香港人士。布吉市场较成熟，但开发用地已剩不多，旧城改造将是该片区未来的主要方向。龙华镇随着深圳市中心区的崛起，龙华作为深圳市中心区的延伸带和未来的生活居住中心，近年龙华的房地产呈现开发热潮，继风和日丽、银泉花园、金碧世家之后，又涌现出锦绣江南、美丽家园、美丽365、世纪春城、富通天骏等楼盘。龙华的老城区已经几乎没有余地，主要进
12、行改造，而以龙华中心广场为轴心的新城区发展潜力很大，楼盘走向大规模开发，未来将以大盘为主，如美丽365、锦绣江南。从周边区域的发展来看，关外房地产竞争会更加激烈，产品素质、市场细分将是未来主要的竞争手段，这将迫使开发商全面提高住宅品质。综合各项因素，坂雪岗出让地块具备近市邻关的便利性、优越的性价比、规模大盘、高科技产业支持等优势，虽然目前基础设施、公共交通、生活配套等尚不完善，但开发前景还是相当明朗。由于地块自身条件比较优越，40多万平方米的规模使其在规划、建筑、小区配套等方面均较易创造项目的产品优势。加上地块紧邻华为基地，华为不少原在蛇口、华侨城的员工已于今年迁至坂田基地，为坂雪岗片区房地产积累了不少准客户，生态化、信息化均可在该项目中得到体现。（戴德梁行市场研究部）- 7 -
深圳坂雪岗土地运营项目案例
