【房地产】南京市房地产调查报告

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1、一、南京市概况二、南京市远景规划 三、南京房地产市场分析四、南京市2000年2003年土地供应情况五、南京市商品房状况六、南京市居民收入状况分析七、南京市住宅潜在消费者需求分析八、南京市房地产市场楼盘状况 一、地理位置一、地理位置 南京市位于长江中下游核心地带，全市总面积6597.63平方公里，总人口563.28万人；现辖11区2县。 南京属于镇扬丘陵地区，以低山缓岗为主，在土地总面积中，低山占3.5%，丘陵占4.3%，岗地占53%，平原、洼地及河流湖泊占39.2%，。土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。 二、二、 行政区划行政区划 南京市现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖

2、霞、浦口、六合、江宁等11个区和溧水、高淳2个县，面积6598平方公里。 三、三、城市人口城市人口 2003年末全市常住人口643万人。户籍总人口为572.23万人，比上年末增加8.95万人。在全市户籍人口中，市区489.76万人，比上年末增加9.41万人；两县82.47万人，比上年末减少0.46万人。在全市户籍人口中，非农业人口391.67万人，占全市人口数的68.4%；农业人口180.56万人，占全市人口数的31.6%。全年人口出生率5.21，比上年下降0.6个千分点；死亡率5.82，比上年上升0.71个千分点。全市计划生育率达99.61%。 四、国民经济四、国民经济 2003年全市经济快

3、速增长，全年南京市生产总值为1576.2 亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%。其中，第一产业增加值65.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值804.4亿元，增长18.8%；第三产业增加值706.7亿元，增长12.5%。全市人均生产总值27283元，比上年增长13.1%。第一、第二、第三产业增加值在全市生产总值中的比重为4.1%、51%、44.9%。 五五 、城市交通、城市交通 2002年-2003年是南京市大规模城市交通建设的启动年，地铁、轻轨、高架、长江三桥等项目，相继立项开工建设。 2004年是城市交通建设的关键年，其中长江三桥已开始全面建设，年内投资将达到10亿元；长江四桥与纬七

4、路过江隧道，其工程可行性报告已上报国家，计划年底开始建设，其中四桥2008年建成，纬七路过江隧道2007年建成；地铁一号线全线16个车站土建主体已基本建成，年内完成设备安装，2005年9月1日通车，地铁二号线，初步设计方案确定，2005年全面开建，2007年完成土建主体工程；年内南京公路建设，共有9条出城公路开建和扩建，另外城市快速内环线也将完成整体构架。 六、六、 历史沿革历史沿革 南京是中国七大古都之一，历史文化名城，1927年，国民政府定南京为首都，共有十个朝代在南京建都，故称“十朝都城”；1949年南京解放后成为中央人民政府直辖市；1952年12月17日，南京成为江苏省直辖市，1953

5、年1月1日，南京成为江苏省省会。1 1、南京市远景规划概况南京市远景规划概况目标：把南京建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居环境的城市。都市圈：以南京为中心构造一个长江中下游的大都市圈。总体规划：“以主城为核心，结构多元、间隔分布鞋”的组织跳跃的城镇空间布局结构。 交通：都市圈交通网络按以南京为核心的“一小时单程出行时间”为标准进行规划构思，覆盖了扬州、镇江、仪征、马鞍山、芜湖、滁州等城市，并与南京的快速环路相连，形成以快速轨道交通和快速道路为骨架的高效、安全、舒适的都市圈综合交通体系。多中心规划：规划提出除完善主城中心体系外，在三个新市区培育次区域中心，开有成多核区域中心

6、格局。空间布局：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心、开敞式的空间布局”。规划东山、仙西、浦口-珠江三个新市区为促进三个新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成，规划在三地均设立次区域中心，新市区的远景发展规模按50万人口以上预留。 2 2、南京市远景规划、南京市远景规划 l主城：都市发展区的核心，是南京都市圈和更大区域的中心。l东山新市区：次区域中心，承担主城综合功能扩散的新市区。 l仙西新市区：次区域中心，是以发展教育和高新技术产业为方的新市区。l浦口-珠江新市区：次区域中心，相对独立区域综合服务功能的新市区。 。 规划要点：规划要点： 本次规划基本延续“由市中心区，

7、1个副中心，7个地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格局。 中心区范围保持不变，东至城东干道，西至城西干道，北至纬三路、玄武湖，南至建康路-升州路，用地20.5平方公里。主要由新街口中心商务区，北京东、西路行政中心，夫子庙、湖南路、中央路商业中心，太平面路、朝天宫-仓巷、莫愁路、丹凤街等商业街、以及长江路文化街和珠江路科技街等特色街构成。河西副中心位于江东路西侧，纬五、纬六路之间，由大型体育中心、重要文化设施以及商业贸歇区等构成。地区中心以周边地区居民（20-30万人）服务为主，并尽可能发挥专业特色，分别布置于热河路、中央门、卡子门、孝陵卫、迈皋桥、沙洲及中保七处3 3

8、、20102010年发展策略年发展策略 2010年市域总人口为680万人左右，都市发展区总人口为530万人左右，相应的城镇人口规模为450万人左右，到2010年将主城人口控制在300万以内。2010年人均居住面积达15平方米。根据最近的“国务院关于加强城市绿化建设的通知”：2010城镇人均公共绿地要达10平方米/人以上，城市中心区人均公共绿地要达到6平方米/人以上。 发展策略：进一步拉开都市发展区框架，重点培育三个新市区：有效控制主城人口的增长，、优化完善主城功能结构；实施小城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程；突出公共交通优先的战略，继续高度重视主城交通建设；大力改善城市环境，加强历史文化保

9、护和城市特色塑造；加强区域服务职能，提高中心城市地位和区域竞争力。东山：规划提出2010年前依托江宁开发区，大力推动南部东山新市区的发展，按照新市区要求提高东山新市区的整体建设水平仙西：2010年以前仙西新市区着重配合大学城的建设集中完善仙西新市区西北部的仙鹤分区。江北：江北新市区近期要重点加强基础建设和各项配套设施建设、形成相对自我完善的服务功能。 西片：以建设体育中心为契机，积极培育河西副中心、提高公共配套水平；提高居住开发规模和建设标准，完善设施配套建设；注重滨江地区环境建设和集中绿地建设，改善河西整体环境。北片：抓住产业高速的机会，提高现有工业的科技含量；加快建设晓庄地区中心；完善居住

10、配套设施建设，逐步改善北片的环境质量。 南片：严格保护山体、确保与南部牛首山-祖堂山生态绿地的有效连接；居住开发要高标准、高质量、低密度，开发建设的用地与生态绿地要有机相融，形成南京高尚住宅区：控制工业用地扩展。 东片：严格保护钟山风景区以及玄武湖风景区；加强公共设施配套，建设孝陵卫地区中心；住宅开发建设继续执行高标准，严要求、严格控制高层建筑。 l水环境治理： 为争创国家环境模范城市，近期要加强主城污水处理系统建设，争取在2010年前基本完成江心洲、锁金村、方家营、兴武营，城东等五个污水处理系统的建设，使主城的污水处理率达到90%左右，加强河道整治，主城内主要河，湖水面实施引换水工程，保持水

11、体清洁；保护长江的饮用水源地，取消长江夹江水域污水排放口，治理沿江重点污染源。 l文化保护及城市特色： 加强历史文化名城的保护，塑造城市特色。近期重点开发利用明城墙风光带、颐和路公馆区、朝天宫、南捕厅、中山东路近现代优秀建筑群等历史文化资源，并将历史文化名城保护与城市的绿化环境建设、旅游业发展结合起来。结合河西新区的开发建设和体育中心的建设，加快河西滨江景观的建设。结合二桥、三桥的建设，同步建设滨江景观。进一步完善幕燕地区的绿地区的绿化环境建设和滨江风貌塑造，其他地区要注意发挥区县积极性，加愉滨江建设的步伐，争取经过十年的建设初现南京滨江景观风貌。 l 公共设施： 按照建设文化大省省会城市的要

12、求，加快具有区域影响的公共设施建设、建设江苏省体育中心、建成南京市图书馆新馆、省近现代史博物馆、省彩电中心、省歌剧院等一批樗性公共设施。提高承办全国性、国际性文化、体育和商务活动的能力、提高南京的国内外影响力和国际知名度。 市级大型文化设施主要布局于长江路和城市副中心。 一、政策综合力量（国土资源部45文件、央行121文件、国务院18号文）出台会导致房地产价格会继续上涨。首先政策面对房地产行业规范化的要求将使房地产产品的实际供给减少，因为进入房地产开发行业的门槛提升了，所以2004年房地产的价格下行可能性很小；其次房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势，城镇化进程加快，外来人口增长等因素，将增

13、加房地产市场需求。二、城市发展带来的需求，拆迁安置、城市危旧住房改造、城市基础建设产生的购房需求将保持稳定的增长。 三、政府在2004年对房地产市场的发展将起推动作用，同时为了控制房地产泡沫的出现，将会出台一系列政策，如加大三房供应，控制炒卖期房的相关政策等。四、房地产产品品质化和多元化趋势明显。 l结论： 由于上一个发展时期南京市如全国许多城市一样涌现一大批了同质化很严重的楼盘，而在未来真正有独特优势的楼盘才能适应新形势，避免被市场所淘汰，良性竞争提升楼盘品质才是未来的发展之路 ，地产商将不可避免地出现分化，未来的区域市场带动效应将不复存在，具有独特卖点的个盘发展将成为市场亮点，对潜在需求的

14、开发引导，通过产品差异化合理念创新来满足，成为开发商占领市场先机并在竞争中取胜的有效途径；随着行业利润不断降低合市场环境的变化，行业格局将重新洗牌，市场将通过竞争的方式将一些地产商淘汰出局，在竞争良性发展的范围之内，性能价格比高的房子会越来越多，创造高性价比产品将是2004年南京市房地产业的发展动向。2004年，符合市场细分需求的特色产品会有很大市场，商品房结构调整越来越受到市场需求的引导，品质化合多元化的倾向将提升产品价值，间接起到拉动房价的作用。年份1999年2000年2001年2002年2003年2003年12月房价城东7.2%9.5%6.2%3.2%16%4390元/城南5.8%12.

15、1%9.9%9.4%19%4260元/河西8%6.9%10%2.4%23%4959元/城北5.7%5.4%3.2%1.9%18%4010元/城中13%-2%9.5%2.3%14%5850元/江宁5.8%3.9%12.4%9.4%20%3120元/城东99年至2003年房价涨幅度走势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1999年2000年2001年2002年2003年城北99年至2003年房价涨幅度走势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1999年2000年2001年2002年2003年河西99年至2003房价涨幅度走势图0%5%10%15%20%25

16、%1999年2000年2001年2002年2003年江宁99年至2003年房价涨幅度走势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%1999年2000年2001年2002年2003年城南99年至2003年房价涨幅度走势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1999年2000年2001年2002年2003年城中99年至2003年房价涨幅度走势图-5%0%5%10%15%1999年2000年2001年2002年2003年01000000200000030000004000000500000060000002000年到2003年土地出让成交面积对比图平方

17、米122743.14271845.71664037.98 5990767.022000年2001年2002年2003年020000040000060000080000010000002000年到2003年土地出让成交价格对比图万元37025.969017.6301003.809962442.52000年2001年2002年2003年01000000200000030000004000000500000060000002000年至2004年出让土地对比图平方米 122743.14 271845.716640385990767136795.4万元37025.969017.6301003.81962

18、442.53519322000年2001年2002年2003年2004年上半年020040060080010002000年至2004年南京住宅用地转让数量（不包括江宁）2000年至2004年南京住宅用地转让数量（不包括江宁）公顷12.2427.18172.93658.49502000年2001年2002年2003年2004年 南京2003年12月至2004年2月新建商品房均价总体基本持平，涨幅较小为4.5%左右。价格分布在5500元以上的有城中、河西；价格分布在4000元有城东、城南、城北；价格分布在3000元以下有江宁、江北。南京市房价涨幅有所趋缓主要是因为银贷收紧、央行发布的“121文件”

19、、“18号文件”等对房地产的销售有一定的影响，所以销售价格涨势有所减少。南京市2003年12月2004年2月新建商品住宅价格图（单位：元/平方米）020004000600080002003年12月437840104390426058504959312022892004年2月45804284458644805990532832022544总均城北城东城南城中河西江宁江北 2004一季度南京房地产市场上（包括江北、江宁）的新建商品房成交量快速增加，与去年同期相比涨幅惊人，3月份同比涨幅突破了100%大关，而2月份涨幅更是达到了235.5%。与此同时，房价也不断上升。南京新建商品房加权均价达到472

20、9元/，其中商品房住宅加权均价达到4580元/，较上一季度分别增长192元/和212元/，二手房价格也较2003年底上升了200元/。 一季度南京楼市的显著变化就是供需趋于平衡。一季度南京房地产的市场容量为360 万平方米，市场总供给达到了350万平方米，供略小于需求但基本平衡。城中、城东、城北、河西片区供略小于求，城南、江宁片区供略大于求。 供需缓和应该使房价涨幅趋缓，但普通购房人显然并没感受到这一点。虽然供需总量比较接近，但各区域房价、户型等结构矛盾依然突出，房价调整存在滞后性。 2004年年14月南京市商品房上市量统计一览表月南京市商品房上市量统计一览表 (单位：万) 区域物业 上市量总

21、体江南八区各物业江宁江北全市江南八区住宅办公商业住宅商业住宅商业1月67.0844.8338.596.240.225.7613.270.222月29.5718.4517.860.000.595.515.180.133月106.8266.0055.957.902.1524.800.3013.450.664月87.5328.0822.585.440.0621.291.8934.0714月合计291.00157.36134.9819.583.0257.362.1965.971.01 2000年，南京市居民人均可支配收入达8233.01元，比上年增长7%；人均消费性支出7047.46元，比上年增长9.

22、7%。 2001年，南京市居民人均可支配收入达8848.2元，比上年增长7.5%；人均消费性支出7325.65元，比上年增长3.9%。 2002年，南京市居民人均可支配收入达9157.08元，比上年增长11.0%。人均消费性支出7984.50元，比上年增长9%。 2003年，南京市居民人均可支配收入达10195.56元人均可支配收入增长11.3%。人均消费性支出9238.1元，人均消费性支出增长15.7%。 2004年上半年，南京市国民经济持续快速发展，社会稳定，需求升温，市场供应充足，物价稳中趋升，职工工资增加，居民收入及消费水平较快增长。南京市居民人均可支配收入达5839.32元，同比增长

23、13.7%，增幅比去年同期高出5.5个百分点。0500010000150002000年至2004年上半年人均支配收入与人均消费性支出对比图人均可支配收入 8233.01 8848.2 9157.08 10195.6 5839.32人均消费性支出 7047.46 7325.65 7984.59238.12000年2001年2002年2003年2004年上半年 南京市低收入户收入水平稳步增长，但由于低收入户收入基数低，而增长幅度又低于高收入户，因此，高低收入户收入差距扩大。在千户调查网中，占20%的高收入户人均可支配收入7670.6元，同比增长33.4%；20%的低收入户人均1722.7元，增长9

24、.1%。低收入户增幅低于高收入户24.3个百分点。高、低收入户收入差额由上年同期的4170.2元扩大至目前的5948元。二者收入之比为4.45：1，与上年同期的3.64：1相比，差距扩大了0.81倍。 不同收入组收入增长情况 （单位：元）分组低收入组中等偏下组中等收入组中等偏上组高收入组03年一季度1722.722584.013238.214115.197670.6102年一季度1578.992262.362788.713434.285749.1703年/02年（%）9.114.216.119.833.4以上数据来自江苏省南京市统计局以上数据来自江苏省南京市统计局 根据分析，目前南京潜在购买者

25、对单价承受能力，与去年秋季相比上升了3左右，但与现实房价仍有差距。 2004年4月南京城区五大板块的销售平均价格分别为：城东4568元平米、河西5289元平米、城中5623元平米、城北4027元平米、城南4301元平米，与去年各板块销售价格相比，平均上升幅度达到65。 从潜在购房者对不同面积住房的需求来看，81100平米、101120平米住房仍然有最大的市场空间。有381潜在购房者打算购买81100平米的住房，252的潜在购房者打算购买101120平米的住房，合计占到总需求量的633！另外，面积在121140平米、7180平米的住房也分别有145、102的市场需求。 00.10.20.30.4

26、潜在购买者面积需求分布2004年14.1 38.1 25.2 14.5 5.00 2.20 0.802003年 3.70 16.3 32.9 28% 12.6 4.16 1.4760平米以6180平81100101121141161201平米 2004年有潜在购买的人群中，在城东购买住宅的人群为人数最多，最少意向购买地区是仙林地区。 购买比例分别：城东为31.60%、河西为25.20%、城中为18.00%、城北为10.80%、城南为12.50%、江宁为11.40%、江北为4.10%、仙林为3.80%。对比下图可以发现2003年与2004年的购买潜在购买人群都有一定的差距，仙林地区首次成为人们购

27、买选择对象，在2003年以前没有人愿意购买。分析发现因2004年仙林大学城的建立，对交通的完善，环境的改善，都有大大的改善，所以居民逐步有一定的意向向仙林地区购买。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%潜在购买区域分布2004年 31.60 25.20 18.00 10.80 12.50 11.40 4.10% 3.80%2003年 34.10 26.40 21.40 14.90 18.60 16.20 4.70%城东河西城中城北城南江宁江北仙林 从潜在购房者对不同面积住房的需求来看，二室一厅一卫、二室二厅一卫、三室一厅一卫、三室二厅二卫住房仍然有最大的市场空间。潜在购房者

28、打算购买一室一厅一卫为1.00%；潜在购房者打算购买二室一厅一卫为21.60%；潜在购房者打算购买三室一厅一卫为17%；潜在购房者打算购买三室二厅一卫为17.30%；潜在购房者打算购买三室二厅二卫为20.50%；潜在购房者打算购买四室二厅二卫为5.10%；潜在购房者打算购买五房以上为0.90%。 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%潜在购买套型需求分布2004年1.00%21.60%16.60%17%17.30%20.50%5.10%0.90%2003年2.90%21.10%18.50%17.90%15.40%19.20%4.40%0.60%一室一厅一卫二室一厅

29、一卫二室二厅一卫三室一厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫五房以上l结论： 通过对南京城区内五大板块城东、河西、城中、城南和城北的总体需求分析以及对河西、城南、江宁、江北四大典型板块的住房需求特征分析后得出，目前，购房者对单价承受能力与去年秋季相比上升了3左右，但与现实房价仍有差距。平均单价超过6000元平米的住宅，仅有53的潜在购房者愿意承受！ 对此，认为在收入水平增幅有限，房价持续走高的情况下，潜在购房者对住房面积的需求逐渐向两极分化：经济能力强的潜在购房者以追求更高生活居住品质为主，需求面积逐渐增大；经济能力一般的潜在购房者，则在满足基本居住需要的前提下，着重考虑控制总面积以便控制

30、总价。案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址旭日华庭南京红太阳房产开发117200 M2800元会所、商业步行街、信用社149、159、鼓扬、盐葛、盐工、浦大桥北路9号华侨城江苏华侨房地产开发130 M3000元泰山小学、泰山医院、银行、超市鼓扬、鼓珍、高新、高东、盐浦大桥北路一号翡翠城恒辉房地产160 M（跃层）2600元浦口实验小学、17中、浦口医院、苏果603、鼓珍、江汉、浦葛、盐浦浦珠北路110号快乐之城南京石林地产80140 M2750元17中、华诚、苏果、实验小学江汉、鼓珍、盐浦浦珠路126号分析：l 优势：该地区房价相对于城中便宜，居民对价格可以承受，楼盘配套相对齐全。l 劣

31、势：周边生活配套设施不够齐全，生活环境比较差，交通不够完善。l 机会：江北地区是初期开发阶段，基础设施不完善是最重要的缺点，但楼盘的规模都比较大，在以后的时间里可以逐步改善。因为价格和城区相比便宜，所以普通居民有一定的购买意愿。案名开发商主力面积均价周 边配套交通情况地址九点阳光南京仙鹿房产开发80200 M5000元铁路一小、铁中、家乐福、银行10、21、54、56、66、67w下关新民路798号星河翠庭江苏科信房产开发92137 M4000元下关实验二小、华联、银行38、42、69、15、12、53、77、308w幕府西路9号阳光嘉园江苏东恒建设开发91126 M5000元红山小学、66中

32、、苏果、好又多73、311w黑墨营路98号雯锦雅苑南京金银房产开发98130 M4500元晓庄师范附小苏果、建行22、77、311、40、72、73w地铁一号线玄武营苑南路与经五路交汇处分析： 优势：靠紧主城区，生活配套齐全，交通便利，价格比城区其它地区房价低1000元/平方左右。 劣势：自然环境比较差，人口流动性大，存在安全隐患较大。 机会：该地区可以通过城建改造，加大环境的治理。宝善地区的投资建设将会提升该地区的价值。 案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址清 新 家园南京鸿信地产120 M4780元南航、南农、南理工、农贸菜场17、81w光 华 路 海 福巷东银 城 御道家园南京银城

33、地产120160 M5850元金润发、农贸菜场、高校4、17、27、37、52、65w御道街54号银城东苑南京银城地产120130 M5800元居东郊绝佳位置配套成熟37、89、90、4、52w玄武纬卫路分析： 优势：有较好的自然环境，交通便利，生活设施齐全。 劣势：该地区价格较高，普通居民难以承受。 机会：环境是该地区的优点，可以建设独特的高尚社区。案名开发商主力面积均价 周 边 设施交通情况地址阅城国际南京江东房产开发90160 M4500元会所、商业街、超市、幼儿园86、84、19、105、99、812、816w共青团路和紫荆花路交汇处花神美境南京雨花房产开发89124 M4000500

34、0元宁南小学、雨花医院86、101、102、103、104、99w玉兰路和宁南大道交汇处仁 恒 翠 竹园仁恒投资150 M4600元麦德龙、欧培德、雨花中学19、84、26、44、808、812、60、86w宁南新区花神湖畔分析： 优势：自然环境较好，交通便利。 劣势：生活设施配套不齐全，金融服务尚少。 机会：有交通的便利，自然环境好，加大开发金融服务等设施，提高生活配套设施。案名开发商主力面积均 价周边设施交通情况地址君 临国 际江苏中住房地产开发有限公司5487M8700元（公寓）7900元（写字楼）新街口金融圈、鼓楼文化休闲广场、珠江路、广州路科技圆、多所高校1、6、16、25、28、3

35、3、34、35、38、48、65、91、100w广州路与中山路交汇处金 陵王 府南 京 建邺 房 地产 开 发总 公 司120300 M10000元左右新街口商圈34、100、16、33、41、4、82、306、80、48、813、33、16、27、3、47w白下王府大街88号天 空之 都南京东渡房地产开发有限公司4060 M11000元新街口商圈2、26、27、30、37、46、60、81、4w白下户部街金 鼎湾南京建邺区城镇开发总公司140 M820010000元新街口商圈、市一中100、41、43、35、80、82w建邺路和红土桥交汇分析： 优势：生活、服务设施完善，交通便利，属成熟地区

36、。 劣势：无自然环境，交通流量大，房价高。 机会：商业的发达，地区环境成熟，发展高档社区，有独特的酒店式公寓等。案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址漫城南 京 金 冠 房地 产 开 发 有限公司118154 M6200元市四中、汉中门装饰城、南京凤凰中西医门诊、工农中建行9、5、29、312、18、68w、地铁1号线凤凰街47号千 秋情 缘南 京 苏 宁 地产 开 发 有 限公司130160 M5850元力小分校、二十九中分校、苏果、好又多18、39、57、307w清凉门大街与龙园中路交汇处香 缇丽 舍南 京 新 苏 置业有限公司90140 M5400元省二院、银行、苏果、华诚、86、8

37、5、14、39、63w应天西路和南湖路交汇处千 峰彩 翠南 京 市 建 邺城 镇 开 发 总公司130140 M5600元南湖二中、茶南小区幼稚园、省二中医、银行7、37、48、92、13、83、19、68、92、813w水 西 门 大 街3911号滨 江奥 城南 京 顺 驰 地产有限公司86143 M58005900元奥体中心地带地 铁 1 号线河西奥体中心西北部万科光明城市南 京 万 科 置业有限公司90150 M尚未确定河西奥体中心地 铁 2 号线河西梦都路与小青北路交汇处分析： 优势：奥体中心的发展带动了城西的住宅发展，整体的社区配套建设完善。交通便利，生活配套逐步完善。 劣势：价格较

38、高，建设还没完成自然环境比较差。 机会：奥体中心的发展，可以加大该地区的人文气息，社区的功能性完全。案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址江 南 青 年城南京江宁房产开发95138 M3300元百家湖小学中学江南俊园医疗中心105w将军南路和佛城西路交界处明月港湾南京明月建设60140 M3520元江宁实小、鼓楼医院分院316、101w区间江宁岔路口2 1 世纪现 代城21世纪房产90200 M3500元（现房）3400元（期房）东山大学城104、时雨线、雨铜线江 宁 中 新 路189号分析： 优势：交通便利，生活配套设施全，价格便宜。 劣势：自然环境不够完善，人文环境差。 机会：江宁开发

39、近五年了，大的环境已经改造完成，但自然 环境建设差，住宅社区尚没成熟，居民的素质较差。价格是吸引消费者的购买主要动力之一。 以上代表个人观点！以上代表个人观点！ 谢谢观看！谢谢观看！刘青 国家信息中心房地产信息处处长l一、2007房地产市场政策回顾l二、当前房地产市的主要特征房地产市的主要特征l三、今后一段时期的政策取向三、今后一段时期的政策取向l四、房地产市场的发展趋势房地产市场的发展趋势 l 2l1. 2007年房地产市场的调控目标 l2. 实行最严格的土地管理制度 优先保障居住用地供应l3. 明确提出解决低收入家庭的住房问题 l4. 严格管理外资投资房地产市场 l5. 提高非首套住房贷款

40、条件，抑制投机性住房需求l6. 央行连续6次加息 3l 2007年3月温总理在10届人大五次会议上指出：l1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。l2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。l3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨.l4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。 41.2007年房地产市场的调控目标l2.实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应.l 在温总理在10届人大五次会议上指出：l土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。l 561) 2007年7月

41、7日，监察部、国土资源部联合下发关于进一步关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知开展查处土地违法违规案件专项行动的通知。通知要求，要对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。72) 2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知（监发20076号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。3) 2007年9月8日，国土资源部下发关于加大闲置土地处置

42、力度的通知（国土资电发200736号文） 8一、2007房地产市场政策回顾94) 2007年9月30日，国土资源部发布关于认真贯彻关于认真贯彻 进一步加强土地供进一步加强土地供应调控的通知应调控的通知（国土资发2007236号），通知明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70。 10 3 明确提出要解决低收入家庭的住房问题 3.1. 2007年8月7日，国务院颁布了关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见（国发200724号）。 意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善

43、群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。意见提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。113.2 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布廉租住房保障办法。主要内容是： 1) 廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式. 2) 规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。 3) 明确了廉租住房的资金来源的五个渠道： 一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和

44、管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。 123.3 2007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布经济适用住房管理办法。 1)将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由“政策性商品住房”转变为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。2)办法规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费

45、等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右. l4.严格管理外资投资房地产市场l 4.1.2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合下发关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 l 4.2.2007年11月17日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的外商投资产业指导目录 l 根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业

46、合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行目录（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。 135.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求 “对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督

47、管理委员会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2007359号)，通知规定：14l6.央行连续6次加息2007年前3月18日 4月18日 7月21日 8月22日 9月15日 12月21日累计个人存款个人存款活期0.720.720.720.810.810.810.720 03个月1.81.982.072.342.612.883.331.531.536个月2.252.432.612.883.153.423.781.531.531年2.522.793.063.333.63.874.141.621.622年3.063.333.693.964.234.54.681.621.623年3.693

48、.964.414.684.955.225.41.711.715年4.144.414.955.225.495.765.851.711.71贷款贷款6个月5.585.675.856.036.216.486.570.990.991年6.126.396.576.847.027.297.471.351.351-3年6.36.576.757.027.27.477.561.261.263-5年6.486.756.937.27.387.657.741.261.265年以上6.847.117.27.387.567.837.830.990.99公积金贷5年以下4.144.324.414.54.594.774.77

49、0.630.635年以上4.594.774.864.955.045.225.220.630.6315l1.住房投资加快,90平米以下住宅比重上升,经济适用房比重下降 .16 2007年1-12月，全国房地产开发完成投资2.5万亿元，同比增长30.2%，增幅比2006年全年高8.1个百分点。30.222.120.929.60500010000150002000025000300002004年2005年2006年2007年1-12月 05101520253035房地产开发投资商品住宅投资房地产开发投资增速住宅增速2004年-2007年房地产开发投资及增长情况 其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，同

50、比增长32.1%，增幅比2006年全年高6.5个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%，比2006全年高1.0个百分点。l1.住房投资加快,90M2以下住宅比重上升,经济适用房比重下降 . 在商品住宅投资中，90M2以下住宅完成投资占商品住宅投资的比重不断上升，1-12月该比重达到23.3%，比一季度高7.2个百分点。 经济适用住房投资占商品住宅投资的比重明显下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5个百分点。 17l 2007年1-12月，东部地区房地产开发投资增长26.0%，增幅虽比上年同期高8.6个百分点，但比同期中西部地区分别低9.4

51、和13.5个百分点。 2.中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区.0200040006000800010000120001400016000180002月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月15202530354045东部地区中部地区西部地区东部增长中部增长西部增长2007年东中西三大地区房地产开发投资及增长情况183.土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降 2007年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.06亿平方米，同比增长11.0%，增幅比2006年全年加快13.8个百分点（2006年为-2.8%）. l 从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，

52、2007年与前两年刚好相反。2005年和2006年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。2007年购置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长。19l4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显 2007年1-12月，全国商品房销售面积增长23.2%，其中，商品住宅销售面积增长24.7%。 2007年商品房销售增长情况23.230.531.332.129.325.121.516.616.412.80.542.148.751.550.545.639.233.828.530.027.419.401020304050601-2月 1-3月1-4月 1-5月1-6月 1-7月

53、1-8月1-9月 1-10月1-11月1-12月商品房销售面积增速商品房销售额增速(%)从销售面积与竣工面积的增长速度上看，除1999年与2005年两年外，其余年份商品房销售面积增速均高于竣工面积的增速。 2007年1-12月，竣工面积增速与销售面积增速间的差距在继续扩大，销售增速大于竣工增速18.9个百分点。 20l4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显 尽管2007年商品房销售增长较快，但自三季度以来，全国部分地区和城市出现了明显的观望形势，全国商品房销售面积增速开始明显回落。特别是在国务院和各部委加快住房保障体系建设力度和央行出台有关第二套房的信贷新政后，市场供求关系出现

54、明显变化，房价上涨的压力减少.部分城市房地产市场出现“滞涨”或降价促销的现象。 215.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快 2002年-2006年，全国土地购置费平均年增长率达26.1%。全国东部地区 中部地区 西部地区全国东部中部西部2002年 1445.81077.7184.7183.339.2-2003年 2055.21512.9272.8269.542.140.447.7472004年 2574.51847.4387.5339.425.322.14225.92005年 2904.41971.1478.3455.112.86.723.434.12006年33182063.5530.57

55、24.114.24.710.959.12007 年1-10月35702330.7535.9703.53226.628.856.8年份土地购置费(亿元)同比增长(%) 分地区看，西部地区增长最快，各年度土地购置费增速均高于全国平均水平，平均年增长41.0%.225.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快 2000年以来，土地平均购置价格持续上涨，特别是2003年以来，涨幅均达到了两位数。2007年1-10月，土地平均购置价格达到1138.7元，同比增长12.9%。 全国东部中部西部全国东部中部西部2000年434.1-3.8-2001年443.8-2.2-2002年461.1591.8272.12

56、88.33.9-2003年575.7719.1321.1437.324.921.51851.72004年647.1857.538941012.419.221.1-6.22005年759.21039.2453.8520.417.321.216.726.92006年907.21162.2594.6731.719.511.83140.62007年1-10月 1138.71553.7692.5816.812.93.613.440.9年份平均购置价格（元/平方米）增长(%)236.房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨 07年房屋销售价格涨幅较大，特别是5月以后持续高速上涨。 2007年房屋销售价格走势

57、情况1001021041061081101121141月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月012345房屋销售价格环比新建商品住房价格环比房屋销售价格同比新建商品住房价格同比(%)(%) 07年12月份，70个大中城市中房屋销售价格为110.5,同比涨幅超过15%的城市有4个，分别是：乌鲁木齐上涨21.3%，北海上涨18.0%，深圳上涨16.4%，北京上涨15%。 24l7. 部分城市房地产市场出现趋冷的状况 从2007年11月份开始，在多项调控政策的作用下，尤其是对第二套住房贷款调控细则出台以后，深圳、广州、上海、北京等大城市房地产市场出现了较大变化，主要表现在：新建商

58、品住房和二手住房成交量下降；部分房地产中介机构经营困难，开始缩小经营规模；开发商开始使用打折、赠送、奖励等多种促销手段；购房者持观望态度，供需双方出现了僵持状态。 从市场运行中最为敏感的价格指标上看，12月份，70个大中城市中有22个城市的房屋销售价格环比出现了下降。这表明，市场中的观望气氛已经开始相互影响，房地产市场开始由偏快走向趋冷。从其余各项统计指标看，四季度增幅均比前三季度有所回落，这表明市场中的不确定性因素在增加。251.保持政策的连续稳定性, 落实好已出台政策的执行情况 经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组

59、成了房地产调控的有机部分。下一步，应在调控重点将放在贯彻落实前一阶段所出台的各项有关政策，发挥出调控政策的效果。 同时，从2007年房地产市场运行情况来看，年底全国房地产市场已经出现了回落的势头。2008年，房地产宏观调控既要防止房地产继续过热发展，也要防止房地产开发增长回落速度过快和回落幅度过大，保持房地产市场健康稳定发展。 26l第一，要继续认真贯彻国发200724号文件精神，完善金融、土地、税收等各项政策，逐步提高廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高“两限房”的投资力度和比重，提高满足中低收入家庭需求的供给水平。2.继续改善住房供应结构，建立健全住房保障体系第二，要贯彻落实2

60、006年提出的“90/70”规划要求，保证90平方米及以下住房占到住房总面积的70%以上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结构。第三，继续完善有关措施，建立健全住房保障体系273. 严格保护农村土地，确保政策住宅用地，继续清理闲置土地。第一，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地。第二，要根据国发200724号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应当中的比重。第三，为促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，继续加大对闲置土地的清理力度，加快已出让土地的开发进度，盘活和充分

61、利用存量土地，切实提高市场住房的供给水平。 28绝对值同比增长绝对值同比增长绝对值同比增长城镇固定资产投资亿元9336924.511741425.85736024.5房地产开发投资亿元1942321.82528030.21260327.5商品住宅投资亿元1363825.31801032.1894828.7房地产开发资金来源亿元2713625.63725737.32070032.5施工面积万平方米19478617.123588221.120588220.1其中：住宅万平方米15149918.618645522.916171020.7竣工面积万平方米55831-0.6582365.01713015

62、.2其中：住宅万平方米432488.1477674.31410515.9销售面积万平方米6185712.27619325.73369320.7其中：住宅万平方米554239.26910427.13079421.5销售额亿元2082613.42960444.31333025.3其中：住宅亿元1728813.72532348.61192831.9商品房销售价格指数%105.9110.4108.62008年上半年指标单位2006年2007年1-12月1.ARIMA模型的计算结果 29房价上涨 房价下跌07年87.6612.3408年58.9041.1008年奥运后41.5958.412.06年、07年中国房地产信息网对房价预期的调查303.中国房地产信息网对再次加息后购房意向的调查31 2007年，宏观经济继续保持平稳快速增长，全年增长10.6%。2008年，受美国次级贷危机影响，全球经济预计将有所放缓，预计全年GDP增长8%。根据ARIMA模型的计算结果和我们的判断，预计2008年全国房地产市场将出现回落迹象，销售增长明显放缓，全国房屋价格涨幅将出现回落，部分前期涨幅过猛的城市价格将出现下跌。结 论32l谢谢大家