廉租房制度的公共政策分析

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1、廉租房制度的公共政策分析【引言】住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是我国构建和谐社会的必然要求。改善住房保障的核心是加快廉租房建设与供给。本文将通过对廉租房制度的公共政策的分析，探讨廉租房制度建设的相关理论，并重点对我国廉租房制度发展情况进行分析，指出存在的问题并分析问题产生的深层次原因，在此基础上提出改进的建议和相关对策。【正文】一、廉租房制度和我国的基本政策1、廉租房制度的基本内容。廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达

2、到社会最低生活标准。由于我国建立廉租房制度的目的是构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度，因此廉租房制度具有以下主要特点：供应对象明确。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房。具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度。廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。2、我国廉租房制度的基本政策和发展。我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1998年7月，国务院关于城镇住房制度的文件上就明确规定，对不同收入家庭实行不同的住房政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购

3、买经济适用房，其他高收入家庭购买商品房。这个政策的核心是把商品房与住房保障清晰划分为两个部分。2006年5月，“国六条”明确指出，加快城镇廉租房建设。到目前为止，全国283个地级市中已基本建立了廉租房制度。一个覆盖全国的廉租房保障网络雏形初具。我国目前正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。二、廉租房制度建设的理论基础1、住宅权是公民的基本人权； 住宅权最初是国际人权法的概念。1948年世界人权宣言及1966年经济、社会和文化权利公约都规定，住宅权是每人应该享有的。1981年4月，在伦敦召开的国际住

4、宅和城市问题研讨会上，通过了具有重要意义的住宅人权宣言，该宣言将“良好环境，适宜于人类的住所”，明确确定为“是所有居民的基本人权”。2、保护公民的住宅权是国家的义务；住宅权作为一项基本人权，其实现要受到一个国家或地区的自然资源状况、经济发展水平、政治文化背景、个人及家庭收入等条件的制约。特别是对于低收入而又没有占有资源的人而言，实现住宅权在客观上具有很大的难度。因此，仅仅依凭权利主体自身的努力并不能完全实现住宅权，国家也应采取一定措施来帮助居民实现住宅权。从这个角度而言，住宅权是居民的权利，对于国家来说则是一项义务，这一点是被普遍认同的【01】。3、国家应该通过对国民收入的分配，保障住房弱势群

5、体的住宅人权，以维护社会稳定，建立和谐社会。由于房地产市场受到土地的有限性、差异性和不可替代性因素的影响，导致房价决定的垄断性，市场调节失灵【02】。因此，住房市场失灵要求政府采取宏观调控的手段，以约束卖方为所欲为的定价行为。在市场经济条件下，住房弱势群体在某种程度上与社会弱势群体相重合，贫富之间的两级分化，会导致弱势群体得不到保护，不利于整个社会经济的发展与进步。而住房保障制度，就是通过转移支付、提供经济住房等各种措施，解决了住房弱势群体的住房需求。一方面解除人们对居住的后顾之忧；另一方面缩小了社会分配不公所导致的贫富差距，缓和了住房问题引发的社会矛盾，展示了政府对住房弱势群体的关怀以及对住

6、宅权的尊重。三、我国的廉租房制度发展中存在的问题1、政府住房保障职责缺位，配套政策不完善，缺乏长远规划。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。就廉租房制度建设来说，尽管引起了中央政府的高度重视，并有了近期的发展目标，但是配套政策仍不完善，且缺乏长远规划。很多政策不明确，如何操作并不清晰。有关

7、财政、税收、土地和金融政策对解决困难群体住房的支持力度有限。2、住房法律、法规建设滞后。我国至今还没有关于居民住宅的有关法律、法规，只有包括原建设部颁布的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法在内的相关部门规章，这与全社会都来关心弱势群体住宅问题的目标是不相适应的。我国是法制国家，只有有法可依，才能使廉租房的资金、建设、使用等问题得以根本解决。目前，我国相关法律、法规建设比较滞后，同时也缺乏明确的惩治措施。3、廉租对象覆盖面过于狭窄，低收入者缺乏住房保障。按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房

8、和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。4、土地与资金形成瓶颈，廉租资金来源渠道单一，缺乏足够资金。廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源

9、。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。5、廉租房准入与退出机制尚未完善。 廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。四、改进廉租房制度

10、的途径和对策1、完善配套政策及制度体系首先，解决中央及地方的财税体制矛盾，充分发挥地方政府进行廉租房建设的能动性。一方面，由于经济结构、自然环境和人口状况等因素影响，地区间经济发展水平相差很大、发展能力存在极大差别。这就要求中央政府制定不同的针对廉租房建设的转移支付政策，重点加强对西部落后城市的财政支持力度。另一方面，还应逐步明确划分各级政府的职责和事权，财政支出的划分与事权是紧密联系的，只有这样才能充分发挥地方政府进行廉租房建设的能动性。 其次，完善具有可操作性的廉租房制度，让地方政府在进行廉租房建设的时候有章可循。如在资金筹集方面，应加强与当地财政部门的联系，建立廉租住房专项资金

11、管理使用制度，每年按期拨付并规范使用。在资格审查方面，加强与当地民政局的联系，制定规范的申请家庭资格审查程序。通过一系列制度的完善，为廉租房建设提供制度保障。再次，加强廉租房的后期管理，完善退出机制。能住上廉租房的家庭，都属于经济条件比较困难的群体，他们交房租、水电费等都是有一定困难的，政府应当采取适当减免或补贴措施。由于政府在廉租房建设和管理上投入了很多资金和力量，在严格把好入住条件关后，更要建立严格的退出机制。要建立廉租房居住退出办法，把不符合居住条件的住户及时迁出，把腾出的房子让给更需要解决住房问题的家庭，以此来保证廉租房使用的效率和公平。2、建立和完善我国廉租房制度法律体系首先，从实际

12、出发制定相关法律法规。制定出符合我国国情的统一的廉租住房保障法规，可从立法上规定廉租住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对骗取保障优惠行为的惩罚等。其次，要求各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的廉租住房保障法规。严格制定廉租住房保障对象的进入、退出管理办法，规定当地居民收入发生变化以后，保障措施也要相应的发生变化。其次，建立严格的法律惩戒制度。目前，我国的个人诚信数据极端分散，而且处于相互屏蔽的状态，没有形成完整的个人诚信管理体系。应当通过立法、行政等多方面的手段促进个人诚信管理体系的形成和发展。在此基础上建立缜密与严厉的惩治措施, 廉租房制

13、度要让最困难、最需要帮助的廉租对象得到合适的住所，真正让有困难者得到补贴，骗取保障者得到相应的惩罚。3、结合实际情况确定廉租住房的分配对象首先，加强房屋普查统计工作 ；通过普查，全面了解城市的房源和居民居住情况，了解廉租房市场供需情况，避免无的放矢。其次，结合实际情况扩大廉租对象覆盖面。 在实际操作中，廉租房保障的对象，应该指所有无力从市场获得住宅的低收入且住房困难的居民家庭。具体而言，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量所谓“流动”但常驻城镇的农业人口。因此，除了把低保户、优抚家庭中的住房困难户纳入廉租房的保障范围之内，城市中既买不起房、又非低保的“夹心层”和大

14、量的流动人口也应在廉租房保障的范围之内。4、增加廉租房建设和供给。收购空置住房；我国目前空置房的数量很大，这不仅不利于房地产开发商资金的回笼，而且给商业银行造成大量的不良资产。政府可以抓住时机通过经济手段将空置房转化为廉租住房，既可以达到盘活空置住房资金的目的，又可以省去兴建廉租住房所带来的各种成本。在收购工作完成后，对其按廉租房标准进行重新设计并改造成适合最低收入家庭居住的低标准住房。新建廉租房；传统的廉租房建设主体主要是政府，在市场经济条件，除了政府之外，还要考虑把企业、社会团体组织及个人纳入到建房主体中来。加强政府部门与出租住房者的沟通。通过政府部门与出租住房者的沟通，由出租住房者向政府

15、部门提供符合廉租房条件的出租房资料，政府部门给他们代理出租而不收手续费，住房出租后由政府部门支付大部分房租给房东，这样使房东们收租更便利，从而充分利用市场资源为廉租房建设服务。5、拓宽廉租房建设资金融资渠道。首先，尽快建立土地收益专款专用制度；为增加土地使用权出让收益，应逐步扩大土地使用权招拍挂出让的范围。制止地方政府在招商引资过程中随意减免土地出让金的做法。其次，适时开征物业税，用于廉租房建设；其中, 一定标准面积下住房免税，超标准实行较高的累进税率，从而有力地抑制住房过度消费和有限的土地资源被占用的情况，同时将物业税划出专项资金用于低收入家庭的住房补贴。再次，将住房公积金增值收入纳入廉租房

16、建设资金范围；应努力扩大公积金的覆盖范围。对一些还未建立住房公积金制度的民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工以及大量进城务工人员，应设法建立起公积金帐户。现行住房公积金是以城市为单位缴存运行，地域间流动性较差，可以考虑打破这种运行模式，让各地的住房公积金流通起来，这样就能更好地发挥资金的效益。  6、加强对廉租房的监督管理。现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制。这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉

17、租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。    首先，搞好收入监管和个人信用制度建设，廉租房制度的实施有赖于透明的收入水平和完善的信用制度。其次，加强公众的监督，发挥公众的监督作用。允许、鼓励群众举报他人瞒报收入的行为，将个人收入纳入社会监督网络。同时，建立有效的惩罚机制，一旦发现虚报，严厉惩罚。建立有效的惩罚机制，一旦发现虚报，就严厉惩罚，而且惩罚的追溯期时效是无限期的，并与个人信用挂钩，记入个人档案。【参考文献】【01】路易斯亨金（美国），权利的时代，吴玉章、李林译，知识出版社l997年版。【02】金俭，中国住宅法研究，法律出版社，2004版。5