东锦大酒店可行性预测分析报告

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1、襄阳东锦酒店管理有限公司东锦大酒店可行性调研报告（东锦大酒店经营管理策划书）襄阳东锦科技开发有限公司武汉阳光酒店管理公司二0一二年二月二十四日东锦大酒店可行性调研分析、经营管理策划报告目 录一、东锦大酒店建设背景及建设的可行性二、襄阳高新区星级酒店的市场调研及前景预测三、东锦大酒店项目定位四、东锦大酒店的规划五、酒店的管理及营销策略六、环境保护与职业安全卫生设计、防火与节能七、酒店的经营成本及效益预测八、管理思想和模式九、餐饮管理的分析附表：襄阳高新区内现有酒店、宾馆经营情况汇总表东锦大酒店可行性调研分析、经营管理策划报告书东锦大酒店位于湖北省襄阳市高新开发区新城路11号，是襄阳市高新开发区的

2、黄金及中心地段。其门前主通道（新城路）于近期全面贯通通车后，将成为连接襄阳高新区管委会、东风襄阳基地、汽车工业园区、深圳工业园区、米庄和团山镇、光彩工业园区、火牌工业园区、高新技术园区的主干道；东锦大酒店毗邻即将扩建成为国内主要航线的刘集机场和即将建成襄阳火车东站、襄阳汽车客运中心站。由东锦科技开发有限公司投资兴建的（综合大楼主楼）东锦大酒店拥有建筑面积近6000平方米（含两层300）；加上综合楼附楼四层可作为酒店的会议室及行政办公区使用。总的经营及管理可用面积将达到6700平方米。 拟将东锦大酒店规划定位为准四星级硬件和服务标准。近期瞄准的是周边大中型企业及高新区管委会等行政单位的中、高档客

3、户群体。长远方向是通过我们的经营成为襄阳市酒店行业、尤其是餐饮业的一面旗帜。一、东锦大酒店的建设背景及建设必要性1、在过去的20年中，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展，以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。2、近几年，襄阳市房地产和旅游业朝着良性循环的方向发展。特别是随着近几年国内经济形式的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及襄阳市商务、旅游综合环境的不断改善。襄阳作为全国十大魅力城市之一，

4、使得商务、旅游、休闲目的地的地位越来越受到国际、国内的关注。业内人士普遍认为：未来几年，襄阳市房地产和旅游产业具有较大的市场发展与需求。3、襄阳市是被建设部确定的区域中心城市。襄阳市土地面积1.97万平方公里；现有总人口580万人。其中市区面积3564平方公里,人口254万,已建成城区面积约为200平方公里,城区人口120.3万。是鄂、豫、渝、陕毗粼地区唯一规划的区域中心城市；也是湖北省仅次于武汉市的第二大城市。湖北省委、省政府已把襄阳市列为“省域副中心城市”重点建设发展。近年来,汽车产业、旅游酒店业和房地产业发展迅猛,已成为襄阳市的支柱产业。对目前襄阳市经济形式的分析：以2010年度的统计数

5、据来看。2010年度襄阳地区（含九个县、市、区）GDP总量约为1560亿。其中高新区的GDP总量为1063亿元;其中高新区的汽车工业园区及汽车产业的GDP总量为980多亿。约占整个襄阳地区的2/3（60%）以上，连续几年统计的情况大致相同。强大的GDP产出，导致各种消费需求大量的增加。4、襄阳高新区汽车工业园2011年度生产经营情况：东风日产襄阳乘用车公司生产“天籁”“楼兰”高档轿车约15.6万辆，产值400亿元以上。东风康明斯发动机约25万辆，产值过150亿以上。神龙公司襄阳工厂生产发动机、变速箱车轿、轿车底盘总成量55万台（套）产值过300亿元以上。东风轻卡及各种特种车辆产量超15万辆，产

6、值过150亿元。东风旅行车（客车）及新能源车辆约4万辆，产值百亿元以上。东风仪表、电器、车轿国家质检中心及其它零部件综合产值近百亿元。汽车工业园内已建成投产企业有：如宇清电动车公司、新火炬等九十多家高新企业生产总值达到100亿以上。5、前述东风基地的东风汽车公司的多个整车、主机厂、园区内多家大型高新技术企业，在全国的协配企业近两千家。每家配套企业每天都要向整车、主机厂送货及各种配套服务；还有全国近百家汽车整车企业新车型的定型试验、零部件监督检验任务都在襄阳东风基地国家汽车检测中心（试车场）进行。现初步统计每天到东风基地出差、参观考察，配套服务的人流量超过万人以上。这些人员都需要吃、住消费，还有

7、大量的商务宴请需求。6、襄阳市委、市政府在2011年年底进行了换届。新的市委、市政府提出了超越发展新战略思路；规划了未来五年襄阳市宏伟愿景。到2015年，全市GDP总量将超过6000亿元，高新区的经济总量将超过4000亿元，汽车及相关产业要突破3500亿元。7、襄州区深圳工业园、伙牌镇已于2012年二月中旬，直接划入高新开发区管辖。调整后的高新区区域面积将达到270（140+130）平方公里。新的高新开发区工业中心位置，也就是东锦科技公司现在所在位置。行政区划的调整扩展，为未来东锦酒店公司提供新的强大客源优势。8、高新区新的工业、商业走廊路线：（深圳工业园汽车工业园（高新管委会、东风基地）米庄

8、镇（光彩工业园、台商工业园、日资工业园）团山镇（高新工业园）伙牌镇（现代农业园、207国道经济带）。目前高新区内暂无一个完善的星级酒店和会务接待及商务活动中心。9、高新区管委会、东风公司各大业务版块、园区内各大企业的商务宴请活动，缺少一家环境条件较好，停车方便，菜系有一定质量特色的酒店。这些商务活动中缺的不是钱，而是一个合适的地点、环境及可口的菜肴。有些客户招待的是需要面子的，需要有一个恰谈商务的场地。目前高新管委会、东风各大业务版块均将这些重要的商务接待活动安排到市区的食神、华悦、万达、共享国际、好福记、新吉阳、新富贵大酒店；或襄州区荣华、红宝石、城市名人大酒店等地进行。上述这些大酒店，距离

9、我们汽车工业园较远，大部分酒店停车位紧张。加上现在控制酒驾和交通堵车问题，给这些大客户的需求带来了极大的不便。外加整个高新开发区各家企业及各相关管理部门大家都处于一种高节奏运行状态。加上高新区这里工作人员及居民均以移民人员为主。大家的消耗观点比较超前，大量家庭聚会、宴请都不愿在自己家中进行；本辖区现有百余家企业及行政管理单位，很多单位是没有食堂，或有食堂，但做的饭菜也都不算好。干部、职工的工作就餐有一定的问题；同时现辖区十几万人口家庭的婚、丧、嫁、娶、升学、升迁、乔迁、生日宴请有大量的需求。在襄阳市高新区，区域内目前尚无一家正规星级酒店和高档餐饮接待场所。现有的几家酒店、宾馆在未来几年内将远远

10、难以满足商务、旅游、休闲度假市场的强大需求。在此背景下,东锦大酒店无疑适时而上,具有一定的建设投资必要性。一方面尽可能的提供市场高品质的服务产品,满足市场的需求,另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本报告是基于对市场的充分调研分析和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的。具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对东锦大酒店项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略、环境保护与职业安全卫生设计、防火节能以及项目的财务评价进行分析研究。二、襄阳高星级酒店的市场调研分析及前景预测1、行业状况的调研分析依据国家统计局、国家经贸委、中国消费者协会、中国旅游饭店业协会、国家旅游局、全国

11、商业信息中心、国民经济景气监测中心全国及海外1100多种相关报纸杂志的基础信息以及各省市相关统计单位等公布和提供大量资料显示。中国酒店行业在2008年度开始实质性的增长,全面扭亏为盈。从中国饭店业整体业绩看,无论是住宿率还是平均房价保持了持续增长的势头。酒店需求增长很快,大概每年都有10%以上的增长水平。整体酒店市场的客源结构仍维持稳定。商务客源仍是酒店需求的主体,四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为48%、49%、40%。四星级饭店的国内客源所占比例比变化不大,但三星级饭店市场的国内客源比例却发生了较大的变化,国内管理及自行管理的三星级饭店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10%

12、和7%.2、襄阳市高星级酒店现状分析据襄阳市旅游局提供的数据显示,目前襄樊拥有五星级酒店2家，四星级酒店3家,三星级酒店13家.从分布状况看,四、五星级酒店都集聚在中心城区或商务区内.这与高星级酒店的功能定位和适配环境基本一致.但上述高星级酒店在高新区范围尚属于空白。 3、襄阳酒店市场分析随着经济的发展,商务、旅游、会展等现代服务业也迅速发展,襄阳市对高档酒店的需求量也不断提升。襄阳市四星级（含准四星）以上的星级酒店平均年均收益增幅达10%；2010年的平均上座率、入住率均高于80%这一良好水平。襄阳市是一个重要的旅游观光城市,是全国十大魅力城市之一。在湖北的四大精品旅游线路中就占有2条,旅游

13、业发展态势良好。据统计,2011年度，来襄阳旅游的人次就达到2000万以上。据省旅游局统计数据显示,目前到武当山旅游的50%的游客都会在襄阳食宿。在高新区内，汽车工业的快速发展也给这个历史悠久的城市增添了活力。在高新区内，大中型企业之间的商务活动成为星级酒店重要的客户资源。综上简述,根据高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间,东锦大酒店的建立势在必行。谁先抢占先机谁就抢占了制高点,尽早兴建东锦大酒店是襄阳高新区经济建设发展的需要。4、区位优势和特点见一：CI的综述分析 5、市场定位及前景预测东锦大酒店将设计为准四星级标准的智能型商务与休闲酒店。目标客户是：来襄阳市高新区从事商务活动的，具

14、有中高消费能力高端商务人士、游客,政府机关、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。在此区域地理条件下,东锦大酒店暂时尚未出现可类比的项目。目前在高新区中高档酒店基本是个空白。评价本项目的原则是谨慎、保守的,但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。在以下部分的财务评价中,运用的经济数据,如价格,均是低于目前的市场价格；成本,又是按最高可发生的成本估算。因此,从理论上来讲,本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着高新区整个经济环境的改善和快速、稳定发展；房地产市场的发展也是指日可待。襄阳市作为全国十大魅力城市之一,越来越受到人们的关注,而位于高新区乃至整个襄阳市一家高品位

15、的酒店-东锦大酒店,更会为襄阳市商务、旅游、休闲度假增添新的亮点,可以预测,本项目具有良好的市场前景。三、东锦大酒店项目定位1、主题定位智能型商务酒店2、开发该项目目的定位:2.1、投资收益的最大化；2.2、提升东锦科技公司品牌形象； 3、项目开发的市场需求定位3.1、对总体接待能力的需求,尤其是商务活动、节假日休闲中档客房需求；3.2、高档餐饮消费的需求；3.3、大型社会商务宴请的需求；辖区十几万人口家庭的婚、丧、嫁、娶、升学、升迁、乔迁、生日宴请需求：3.4、政府团体、东风基地、汽车工业园、深圳工业园、日资台资工业园、光彩工业园各家企业年会大、中、小型宴请需求；3.5、周边区域日常商务活动

16、、棋牌休闲需求； 4、东锦大酒店项目建设方案及规划设计定位4.1、总体规划设计特色本项目的设计主旨是：为商务、休闲度假的成功人士、各大公司、社会、会议团体提供一个中高档的商务活动酒店。本项目建筑物设计为一幢“L”型分布的建筑物,分为裙楼和主楼。主楼高五层主要用于酒店、宾馆；裙楼的四层用于办公、会议、培训配套。 “L”型建筑物承袭了当今国际流行的设计理念,融合襄樊的本土文化特色。精致完美、玲珑的雕塑,叠错式的喷泉,精巧别致的灯饰，别具一格的开敞式酒店大堂,融合成出优美的商务、休闲酒店效果。4.2、建筑设计与规划定位(1)标高大多数的建筑标高按原地形设计。(2)景观与朝向保持原建筑风格不做大的变动

17、，只进行装饰、装修处理达到预期效果。(3)地形利用充分自用自景观和有利和地形,通过对正面广场绿化带的设计,减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。(4)功能分布与设计主楼的四至五层，设计成为客房。客房设计成不同智能房型（单间、标间、商务套房、总套。兼国际国内长途电话、部分房间含电脑，所有房型免费高速光纤，配备消毒柜、小冰柜、电吹风、免费矿泉水、夜床鲜花等）；主楼的三层（共计25个标间），设计配备8-10间带棋牌、茶室商务会谈功能的商务活动间（兼商务用餐8人以下）；设豪华御膳房级包房1间（按目前标准4间合并，可命名为乾清宫）；设豪华总督级包房2间（目前标准间3间合并，可命名为直隶总督府、湖广总

18、督府。标间配备）；设小包间5间（专供领导随从用，可设计为吊滑门的连体包）；主楼的二层（共计25标间），设计为：中小型包房，按照清宫各殿名称设巡抚级包房4间（目前标准间2间合并）、知府级包房17间（目前标准间单间为1间）；主楼一层为大厅；拟将在临街面设计五个小包间；开设二十五桌（25+5）宴会大厅。餐饮大小包房合计43间（10间棋牌、茶室、商务会谈包房）；宴会大厅可设2530桌；可供1000人同时用餐。附楼的四层（共计16个标间）将设计为：设可容纳120人会议（培训）的多功能厅（把头四个连体标间）；设一间可容纳30人的小会议室（门厅对应两间一体）；设董事会兼业主总监办公室一间（两个标间组成）；设

19、总经理办公室一间（两个标间组成）；设酒店综合管理部办公室一间（两个标间组成）；设财务总监及财务部办公室一间（两个标间组成）；设餐饮部及总监办公室一间（两个标间组成）；设客房部办公室（一个标间组成）；主楼与副楼有楼梯直联通；(5)建设与装修按中高档标准进行装修。在市内或辖区内同类智能商务酒店中,从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构,户型以标间为主,配以部分双套间和三套间,以适用不同客户的需求。装修:全部按准四星级酒店标准装修,配备准四星级酒店必备的设施、用品。（6）酒店的热能、通风空调设计要求酒店所使用热水，将直接使用东风动力厂供应的热水进行勾兑使用。酒店的通风空调系统，拟

20、将采用单体空调机（柜机和单体挂机）。酒店所用燃气系统，拟将采用天燃气，或液化气。水电系统，将直接使用东风动力厂供应的水电。(7)装修设计意图和要求充分利用房型临窗光源,创造舒适宜人的环境；创造一个高雅的室内外空间,提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；建筑风格、园林风格统一并相互陪衬,相得益彰,符合地方个性和气候特征；结合环保设计,如太阳能利用,水循环使用和污水处理系统。本项目房屋造型及格调以智能商务与休闲度假为原则,体现酒店外观,项目建设密度低,大绿化。 5、价格定位与分布客房、餐饮的价格策略均采用两极化的政策。以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对价差（比如无窗的暗房）的房型,制订有

21、竞争力的起价,并根据质素调整不同套房的价格,令景观较好部分的套房承担更多的成本,从而使售价水平更能被大部分的客户所接受,以快速回收资金。景观较好的套房虽然价格较高,但由于好的景观会吸引潜在客户。将餐饮部分的一楼宴会、散客价格定位和二、三楼餐饮包房价格尽量拉开。在保证色、香、味等出品质量的同时，将宴会、散台毛利率定在50%左右，保证一楼的人气；在宴会经营上，将各种不同性质的宴会从价格上把价格拉开（比如说婚宴价格从4881888），以保证不同档次的宴席接待。包房毛利定在65%左右。采用“川、湘、鄂、粤”菜系，外加改良的谭家官府菜，保证品位、提升档次、确保利润空间。四、东锦大酒店的装修投资规划东锦大

22、酒店按照准四星级酒店标准装修、五星级服务水准。建设标准详见“中华人民共和国星级酒店评定标准”“中华人民共和国旅游行业标准星级酒店客房用品、餐饮用品服务质量与配备要求”。1、预计酒店总投资约为人民币约800万元(未含房产,房产面积5400平方米（未含附楼）；酒店主体建筑为五层结构)。2、内装饰约200万元：主要项目含：缆线桥架、综合布线、消防烟感、温感、喷淋、天花吊顶、酒店公共区域(大堂、餐饮、会议室、客房)造型饰板、墙布、地毯、电源开关、插座、卫生洁具(洗手盆、座便器、浴缸)、花钢石、大理石、灯饰。3、外立面装饰约100万元：主要是厨房操作间构建（300）、副楼楼顶搭建职工餐厅（400）；主楼

23、正立面花钢石、大理石、塑铝板、玻璃装饰，门牌、广告牌、夜间灯饰照明。4、设备费用约60万元主要有电梯、高低压配电系统、后备发电系统、空调系统等。5、安防及弱电设备系统约46万元：有消防系统(含各功能区防火卷帘、消防栓、灭火器)、智能安防系统(监控)、电话交换机系统、网络系统、卫星电视系统、酒店背景音乐广播系统、酒店报警广播系统、酒店无线寻呼系统、酒店管理软件系统、会议室音响设备。6、餐厨、洗涤设备约90万元：中厨设备、自助餐设备、洗碗机设备、清洁设备等。7、热水系统约10万元：变频给排水管网系统、消防用水系统。8、办公室设备约6万元：酒店商务中心、行政楼层、办公室设备等。9、酒店用交通工具约2

24、0万元：接送客人车辆、工作自用车辆等。10、酒店用品约30万元。11、客房电器设施用品约35万元：液晶电视、液晶电脑、无氟冰箱、智能保险箱、客房电话等。客房专用电梯15万元；12、客房设施用品约60万元：席梦思、客房家具、沙发、布草(按1:4配备)、楼层工作车、各类洗涤剂、客房各类清洁剂等。13、餐厅设施及用品约120万元：自助餐台、中西餐桌椅、金器银器不锈钢器皿、瓷器、玻璃器皿、布菲炉、咖啡炉、饮料机、毛巾柜、布草(按1:4配备)等。14、会议室约20万元：多功能会议台、活动T型台、会议桌椅、投影播放器材、布草(按1:4配备)、会议音频、视频、音响播音。15酒店主要设备配置：15.1、酒店的

25、空调挂机15.2、空调、热水配送系统设备.15.3、消防控制设备和消防设施及用品15.4、电话交换机15.5、监控系统部分15.6、酒店电梯15.7、厨房设备15.8、客房所有用品15.9、酒店客房卫生间洁具15.10、会议室音控设备、投影仪、音响15.11、公共卫生间的卫生洁具和自动感应冲淋系统15.12、清洁设备15.13、清洁工具16、酒店功能及区域分布一层:前台接待、大堂吧(早餐区)、行李寄存室、商务中心(含票务中心)、购物中心、公共卫生间、宴会厅、传菜点和附一楼厨房、餐饮吧台二层:餐饮包房(21间)、公共卫生间（普包不带卫生间和传菜口）三层:餐饮包房(18间)、其中含棋牌商务包房10

26、间四层:普通标准客房25间五层:豪套1间（4间合1）、商套2间（2间合1）、商务大床单间8间（带电脑）、普标9间四层至五层:共计45间客房17、 酒店客房标准及配置酒店日前初步设计客房楼层共2层,计划拥有45间(套)各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适的客房,其中,总统套房1间,豪华套房2间、商务大床房8间、标准房34间；每间客房均配有液晶电视、宽带网络、独立的商务办公台、单人床宽在1.5米以上、套房配有客用保险柜、迷你酒吧及冰箱、每间客房至少两部以上电话（卫生间1部）、卫生洁具采用国内知名品牌等设施,可以满足准四星级酒店功能需求.19餐厅、会议、康体、娱乐 餐厅面积3000多平方米,

27、大型中、餐厅汇集各式精美的佳肴,最多可同时接待1000余人进餐,满足不同宾客不同的饮食文化需求；酒店设多功能厅和会议室,可接待高规格的会议（餐饮高峰期可将多功能厅临时改为宴会厅）酒店设有80-100余个泊车位(内外合计).商务中心可提供网络,代发信函、传真、复印、国内长途电话、票务、旅游等服务.五、东锦大酒店的管理及营销策略酒店在完成规划、设计、建设之后的重要工作就是管理,酒店输出的产品是以服务为宗旨,而服务是通过人的行为来实现的,规范有序的管理可使企业的核心竞争力不断的提升,随着市场的变化和竞争状况不断的调整营销、管理思路,使酒店不断处于良性、可持续发展的轨道, 东锦酒店聚集了一批具先进管理

28、理念和丰富经验的酒店管理精英,形成求实、高效、创新的管理团队,这将为酒店创造区域品牌奠定坚实的基础；宣传主题概念1、 襄阳市高新区首家智能商务酒店；2、 开创高新区高档餐饮食府先河；3、 个性、品位、超值的服务享受；4、 诚信务实、融合创新、和谐共生。六、环境保护与职业安全卫生设计、防火节能1、环境保护1.1、生活污水处理,生活污水经过分解,生化处理后,排入城市排水管网。1.2、设立酒店垃圾中转点，生活垃圾处理.实行垃圾袋装化,由城市管理部门定时外运。1.3、餐饮处理剩菜余渣可以联系养猪厂进行处理，增加收入。2、职业安全卫生设计、防火与节能2.1、严格执行国家及地方环境保护法和劳动保护法,建设

29、清洁无害,安全卫生文明企业。2.2、酒店内部设环形安全通道,楼道内设安全通道。酒店内部设环关给水管,并设有智能的消火系统和消火栓,其间距不大于100米,符合建筑设计防火规范要求。2.3、酒店设置通风设备,以保持室内空气清洁、新鲜。2.4、总平面布置中设计消防通道,以满足物流通畅及消防要求,各生产部门及辅助部门,均按规定配置消防灭火装置等。2.5、在设计中设备选型均选择国家指定的安全认证标志的产品,各种用电设备均设有可靠的获救标志；酒店通道均设有夜间照明,照度符合安全要求。2.6、所有的动力管线应有明显的分类标志,所有的动力点有明显的安全标志和使用说明。2.7、新增建筑物按照地震烈度6度、火灾耐

30、火等级二级来设计.防雷设计按照三类防雷建筑物考虑。2.8、酒店人员和物流出入口分开设置,以避免混流带来的安全隐患.各工位应与安全通道相连,酒店应有两个以上的对外出入口,以满足人员疏散的要求。七、酒店的经营成本及预测(一) 酒店年营业收入测算东锦酒店拥有45间客房,其中总统套房1间、豪华套房2间、商务大床房8间、标准房34间；餐厅面积3000多平方米,大型中餐厅,可同时接待1000余人进餐；1、营业收入；酒店客房和餐饮收入1.1客房方面:按照总统套房价格688元/日、豪华套房488元/日(豪华单间同价)、商务大床房228元/日、标准间188元/日计算,酒店出租率按照80%计算,酒店客房年收入27

31、3.6万元688X1X360X50%=12.3840万488X2X360X70%=24.5952万228X8X360X80%=52.5312万188X34X360X80%=184.0896万合计:273.6万以上按80%入住率保守计算,随着经济、商务、旅游的发展,近几年襄樊高星级酒店的出租率稳步上升,而由于经济型酒店的蓬勃发展,低端市场将首开价格战,相反高端市场因经济的迅速发展需求增加和投资门槛高等因素还会相对稳定。因此,东锦酒店的年收入也会稳步上升。1.2餐饮方面:按照包房均价1500元/餐;宴会及散台500元/餐,和80%的上座率计算,酒店餐饮年收入2301.12万包房:39X1600X3

32、60X80%=1684.8万宴会及散台:40X500X360X70%=504万合计:2188.8万 1.3全年客房餐饮综合收入:2462万(二)酒店年经营成本测算(祥见表四)1、 营业成本主营业成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本,星级酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本及客户早餐成本等。一般情况下,酒店客房日消耗成本8-10元,那么按照出租率80%计算,东锦酒店客房年材料消耗费用约10.3680万元；按照早餐成本每份5元、每个客房每日2份早餐计算,每年早餐成本费用约12.96万元；酒店营业、办公租房计6500，房租费用成本约：100万元。星级酒店餐饮的毛利率通常都在60%左右(主要高在

33、酒水),全年成本为875.52万元（原材料采购成本。综合直接成本:998.9万2、 营业费用营业费用主要是指酒店运营的管理费支出、基层人员工资及期他费用支出。营业费用支出主要包括酒店设备保养费、维修费、水电费、燃油等能源消耗等,像我们这样规模的酒店年水电、燃油等能源消耗费用约300万元。基层员工工资:根据下文所示的东锦酒店岗位设置和人员编制表,我们预编酒店基层员工为126人(厨部人员34人,)按照目前襄阳酒店基层员工工资的一般水平略高5%为1200元,(市区服务员每月平均薪水1100元、含四金,不含厨部76人工资),东锦酒店基层员工年工资总额约132万元。另考虑到厨部也可采取整包的形式,故厨部

34、工资另计约为100万元/年。管理层工资:根据上文所示的东锦酒店岗位设置和人员编制表,我们预编酒店高层管理层员工为3人(总经理、餐饮总监、行政总厨).按照目前高星级酒店管理层员工工资的一般水平(平均年薪8-15万元、含四金),年工资额约30万元. 其他费用:其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用.酒店年宣传、广告费用约3万元.(1)管理费用（约占总收入10%）计246.2万管理费用主要是指酒店前期开办费用以及酒店固定资产折旧费.其他费用:按照高星级酒店费用开支的一般标准,每年酒店差旅费、办公费、招聘费、招待费、小车费、培训费约需5万元,员工餐费用27.2万元。(2)财务费用（约占总

35、收入6%）计:147.72 财务费用主要是指酒店涉及银行贷款时需支付银行利息、银行手续费等(略)。 综上所述,东锦酒店各项年运营成本费用总额约为1954.82万元人民币。利润:综合收入2462万-1954.82=507.18附一：东锦大酒店人员编制机构图表一、总经理办公室编制定员岗 位定编编 制 说 明1、总经理12、人事质检文员2人事文秘1人，培训质检员1人（主管级1人，领班级1人）合计 3二、财务部编制定员岗 位定编编 制 说 明一、办公室1、主管会计12、出纳13、审计14、仓库保管员15、采购员16、客房前台收银员37、餐饮收银员2合计10三、保安部编制定员（隶属总办）岗 位定编编 制

36、 说 明1、队长12、保安员3合计4四、营销部编制定员（隶属总办）岗 位定编编 制 说 明1、经理12、销售经理33、美工策划1合计5五、前厅部编制定员（隶属房务部）岗 位定编编 制 说 明1、大堂副理12、接待员3合计4六、客房部编制定员（隶属房务部）岗 位定编编 制 说 明1、房务部经理12、客房主管13、客房领班24、客房服务员65、PA1合计11七、动力工程部编制定员（隶属总办）岗 位定编编 制 说 明1、主管12、弱电工程师13、万能工3三班倒合计5八、餐饮部编制定员岗 位定编编 制 说 明1、餐饮总监12、主管3大厅、包房、咨客各一3、服务领班4大厅2、包房24、传菜领班15、咨客

37、46、服务员28大厅10、包房187、传菜员68、吧员29、PA1合计50九、厨部编制定员岗 位定编编 制 说 明1、行政总厨1兼头炉2、出品总监1兼切配3、炉头74、切配65、打荷66、面点4含早餐出品2人7、凉菜3含广式烧腊1人8、水台29、洗摘4合计34总人数：126人，此编制在酒店试营业后可逐步调整完善附二：东锦酒店工资结构一览图级别行政级别等级适用职位1231总经理A总经理1000012000150002总监A3500450050003主 管A主管、会计、大副、1800200022004领班A前厅接待员、收银员、迎宾、领班、司机、美工策划、网管、万能工130015001700B房务中

38、心、采购保安员、吧员、仓管、1200130014005员工C餐饮、客房服务员、礼宾员、布草员、PA技工110012001300DPA员、勤杂工、洗碗工1000120013008实习生80090010001总 厨总厨80009000100002一级厨师各档口领班4000500060003一级厨师炉头、切配、凉菜、面点3000400050004二级厨师中级工2200260028005厨 工打荷、各档口小工120013001400说明：1、表中一类工资为试用期工资标准； 2、表中二类工资为转正后的工资标准； 3、表中三类工资为员工转正后能在公司连续工作满一年并在各方面都能胜任本职工作的员工，报总经理

39、特批后可享受此工资标准 4、厨师、各岗位特别优秀员工，经总经理特批可免试用期直接享受2、3档薪资八、管理指导思想和模式东锦大酒店是襄阳市高新区和汽车产业开发区酒店业的一支新秀，拥有最具活力的经营管理思想和理念。一开始就从抓酒店经营的实质着手，把追求最高的效率和最低的成本作为自身经营的最高境界，并且始终贯穿与其服务于管理的每一个环节酒店要靠大家捆绑在一起的合力，“捆绑”不仅仅是简单的个体相加，更是心灵的统一、智慧的凝聚。只有这样，我们才能摆脱引力的束缚，飞的更高，更远。以人为本，依法治店已成为现代酒店管理的基本思想。人才是企业兴旺的原动力；关心人、理解人、培养人和尊重人是酒店人力资源管理的宗旨。

40、建立完善的经营管理制度，是酒店管理的基础,酒店管理人员将编写东锦大酒店经营管理守则东锦大酒店员工守则等规章制度，基本涵盖了经营管理的诸多方面，形成了具有自身特色的制度体系，确实做到“有章可循”，“有法可依”，在制度上人人平等，不允许任何特殊员工存在，特别是各级管理干部要带头遵守规章制度，在下属面前要做到“严于律己”、“严格要求”、“严格管理”即“三严”标准的表率。优质的管理与服务来自与先进的理念和细致的工作。酒店在管理中要不断增强员工的质量意识和品牌意识，在酒店成立以总经理为首的质量检查小组，定期检查和开展质检工作，确保为酒店提供高标准的规范化服务。在服务和培训中提倡规范化服务于个性化服务相结

41、合，坚持两个信条和强调两个公式。两个信条是“客人是上帝”、“客人永远是对的”。酒店没有了客源，就没有了财源，也就不能生存和发展。把面子留给客人，一切为了方便客人；客人的要求就是我们工作的方向，客人的满意度就是我们的工作标准。要求我们每一位员工认识到任何一次微小的失误都会导致整个服务工作的失败，必须关注服务的细节和情感投入。酒店将采用在董事会领导下实行总经理负责制度，并按照统一指挥，垂直领导，逐级负责，层级管理的原则，建立“董事会总经理部门经理主管领班服务员”五级管理体制，酒店将在实际工作中推行“五化管理”；即培训制度化、员工专业化、岗位标准化、职责规范化、管理军事化；并以服务质量为中心，以经济

42、效益为目的，以强化管理为手段，以提高员工福利为动力，以追求酒店最大利益为目标，全面推进各部门的工作开展。“正确定位、全方位拓展、全员推销”是酒店的营销政策。“以市场为中心、以消费者为出发点”是酒店进行营销策划，建立营销体系的根本点。1、正确定位这里指的正确定位就是指找准自己的市场定位。也就是要正确地把握住自己在旅游市场的地位，在同行业中的地位，依据酒店所处的地理位置、区域的经济水平、软（硬）件状况、竞争对手情况等等，进行正确的定位，找出自己的细分市场，确定所属目标人群，从而使营销工作有的放矢。俗话说：人上一百，形形色色。事实上，任何一家酒店都很难满足每一位消费者的需求，正确定位，就必须有轻有重

43、、有所取舍，突出重点，杜绝面面俱到。东锦大酒店已认识到这一点，在营销中要做到详细的营销调研、分析市场结构、预测市场发展、准确的把握市场需求，有效地为目标市场服务，把人力、物力等各种资源进行最有效地配置，最大限度的提高酒店的经济效益。2、全方位拓展有了“正确定位”的基础，全方位拓展就有努力的方向，根据自己定位的目标市场及消费人群的经济、文化特征、确定应投放的产品及服务、制定出产品及服务的价格、选择销售渠道，确定促销的方式方法，从而满足消费人群中的不同层次、不同背景的消费者的需求，占据尽可能多的市场份额，抓住每一个机遇，全方位的渗透市场、招揽客源。酒店业有其一定的特殊性，主要表现在产品及服务的重复

44、使用以及当天没有销售出去即永远无法弥补逝去的损失这一特点。东锦大酒店正是重视机遇的把握，从散客到商务客；从本地客到外地客；从国内人士到外宾；从团队到会议；通过各种关系网，横向的、纵向的、熟人的、朋友的、把每一位客人都当作一种契机，通过多种的宣传手段。如：宣传小册子、印发优惠卡、报刊杂志夹带、户外广告（车体广告）等。抓住每一个机会，采用不同的销售措施，如新产品策略，价格策略、超值服务策略等。积极的向周遍大中型企业、政府机关、事业单位、全方位多层次的招揽客源。3、全员推销酒店的销售部，可以说是整个酒店营销工作的龙头，直接关系到酒店营销工作的龙头，它直接关系到酒店形象的树立，各种营销渠道的畅通与否。

45、但是，营销工作并非某个部门能单独完成的，而是要发挥酒店所有员工的积极性、齐心协力地把销售额提高上去。这里面有两方面的考虑：一方面，每个员工都有其自己的社会关系（包括董事会成员和他们所在的单位），这是一个潜在的巨大市场，调动员工的积极性，介绍亲朋好友来消费，通过他们再介绍，逐步的扩大关系网，实现酒店保证客源的目的；另一方面，每个员工特别是一线工作的员工，都是直接面对宾客，做最直接的推销，把客人的隐性需求通过各种服务手段刺激出来，实现酒店提高营业收入的目的。所以，开展全员推销，激发员工的自觉意识是酒店的重要任务。东锦大酒店从两个方面着手：一方面满足员工的精神需求，通过评选“销售明星”；通报表扬；总

46、经理签证颁奖等措施，使员工有认同感和归属感，自觉的进行推销。另一方面满足员工的物质需求，酒店将根据制定的销售政策，制定酒店的详细的考核提成方案，奖励办法，按月兑现，刺激员工有意识的推销，使酒店内部形成了人人推销个个参与的局面，节约酒店运行的实际成本费用，促进酒店的发展。4组织机构4.1酒店组织机构图东锦大酒店董事会总经理财务总监餐饮部总监总经理办公室房务总监人事、质检前厅部厨部市场营销部工程部财务部安全保卫部餐饮楼面客房部 4.2、机构设置原则东锦大酒店全面实行酒店董事会监督，酒店总经理负责制。并按照总经理部门经理主管领班员工五级管理体制设置管理机构，各部门经理对酒店总经理负责，并由总经理聘任

47、或解聘。4.3、人员配置原则根据酒店追求的“成本、效率”原则，部门级管理人员应尽量减少，不设副职，同时做到一专多能，职责分明。部门经理以上级管理人员由酒店提交人事部审核，经酒店董事会审批后实行。部门经理以下管理人员由部门经理提交酒店人事部门审核，经酒店总经理批准后实行。各部门员工应严格按照酒店董事会审批酒店人员编制计划执行，因需设岗，宁缺勿滥。九、餐饮管理1、厨房定位 根据我们对周遍市场的调查和了解，本区域的消费潜力还是相当可观的，所以将酒店定位为中、高档次。围绕这个主题思想，先是在后厨上下功夫，菜肴融会川、湘、鄂、粤，适当加部分北京的谭家官府菜；分别到上述菜肴原产地进行考察后从当地引进厨师，

48、保证菜系的出品原汁原味；前期对原材料市场进行考察，充分摸底，保证采购成本的最低；并对本区域现有的未来存在潜在竞争力的酒店进行菜肴结合和价格摸底考察。将大厅和包房消费实行分开执行价格体系，两本菜谱，并添加儿童和老人食谱供选。一楼大厅毛利率控制在50%以内，保证人气；包房毛利率控制在60%-70%，作为真正的卖点。 在厨房管理上，做到：A、岗位分工合理明确 合理分工是保证厨房生产的前提，厨房应根据生产情况、设施、设备布局制定岗位，然后再根据各岗位的职能及要求作明确规定，形成文字，人手一份，让每位员工都清楚自己的职责，该完成什么工作，向谁负责，都要明白无误。 B、制度的完善和督促 制度建立以后，应根

49、据运作情况来逐步完善，员工的奖罚等较为敏感的规定应加以明确，界定清楚。为避免制度流于形式，应加强督查力度，可设置督查管理人员，协助厨师长落实、执行各项制度（管理员和员工比例应参照1：12），改正大多数厨房有安排，无落实的管理通病，确保日常工作严格按规定执行，使厨房工作重安排、严落实。 厨房的规章制度是员工工作的指导，制定了岗位职责、规章制度、督查办法后，再进一步加强对人员的管理时就有章可循了。 C、人员管理 合理的岗位分工、健全的制度，配有高素质的人员，才能使之良好运作，现代厨房应转变传统观念里的只重技艺不重其自身文化素养的弊病。要知道，技艺水平只能代表过去，有经验、乏理论的工匠是很难有所建树

50、的，况且，在烟熏火燎的厨房里，如果人员素养不好，极容易滋生是非。诚然，厨房在聘用员工时不能忽略其技能基础，但更应该提高在文化教养方面的要求。只有拥有丰富的工作经验，扎实的技艺基础，结合有效的理论指导，再灌输经营者的理念，菜肴出品才能有所突破，形成风格，在日常生活中也较容易沟通与协调。 D、成本管理 除了做好质量的检验、价格的监督外，利用下脚料也是一个降低成本的途径。具体可采取利用和外售的办法，利用下脚料经过一定的工序制成宴席菜品，如制作手工菜，安排工作餐等。对一些无法及时处理的下脚料可以联系一些食堂、餐馆、饲料加工厂等进行外卖处理，鱼头、肉头、黑油等，以此来降低成本支出。 此外，厨师长还应制定

51、一套收支的平衡表，进行财务分析、测算，对大宗、固定的原料开支定期与营业额做比照，控制原料成本。 间接成本，主要指燃料、水、电、洗涤、维修、物品消耗及办公费等，属于厨师长管理范畴的成本。首先应根据营业及实际情况精确制定各项开支。指数如燃料约占菜金营业的16一19，水、电约占菜金营业的12-1.5，如开支报表超过计划指数，再找出原因，进行整改。关于厨房设备，厨师长须掌握基本的维护保养知识，制定标准的使用、清洁办法，再责任落实到岗位组长。维修方面，针对厨房设施、设备的专业性，一般水电工不熟悉，应建议酒店培养或配备专业性较强的工程人员，以应付突发故障和降低维修费用，提高厨房设备的使用率等于提高酒店效益

52、。 E、部门协调 现今的厨房，除了保证出品供应，还应很好的与各相关部门协调好关系，以获取多方面的配合与支持，来确保厨房顺利运作和获得较好的声誉，特别是前厅部、公关销售部、工程部等。另外，厨师长作为餐饮部的主要管理人员，应熟悉前厅的各个工作环节，经常征询服务人员和宾客对菜肴的反馈意见，定期组织厨房与前厅服务员进行交流、沟通，促进餐厨间的了解、协作。 2 、餐饮前厅 在酒店筹备前期，抓好对服务员的基本素质即：礼节礼仪、仪容仪表；专业技能即：点菜、摆台、折花、斟酒、上菜、分菜、拖盘、买单等八大技能的培训，从培训期间开始严格纪律和作息时间，为开业后的优质服务打好基础。并选派有潜质的服务员到武汉高星级酒

53、店实习，为未来豪华包房服务做好准备。基层服务员和传菜员必须经过考核通过才能上岗，在培训中树立员工的主人翁意识、团队精神、全员销售意识、服从意识。3、客房经营管理1、从培训开始，强化清扫程序、查房程序和时间、卫生标准，比如说：在清扫卫生标准上做到：客房卫生用品。客房清洁车、吸尘器、洗涤剂、消毒剂、除尘毛巾等卫生用品配备齐全。分类存放，专人保管，使用方便。无短缺、损坏、乱扔乱放现象。能够适应客房卫生清扫需要。墙面地面卫生。客房天花板光洁明亮，无蛛网、灰尘、水印、脱皮或掉皮。墙饰、壁画整洁、美观、无灰尘、蛛网和墙纸脱落现象。地毯每天吸尘、无杂物、死角、铺设平整美观。灯具定期循环擦拭，光洁明亮。门窗每

54、天擦拭消毒，无水印和其它痕迹，电镀制品表面光洁无污迹。镜子、画框明亮，无水银脱落现象。各种家具用具始终保持干净、整洁，摆放在规定位置，客人使用方便。家具用具卫生。客房家俱用具每天擦试，桌面、椅子、床头、壁柜、电视、冰箱、行李架、床头柜等表面光滑，无灰尘、污迹。玻璃制品每天擦拭消毒，无水印和其它痕迹。电镀制品表面光洁无污迹。镜子、画框明亮，无水银脱落现象。各种家具用具始终保持干净、整洁，摆放在规定位置，客人使用方便。客用物品卫生。床单、枕套每日换洗，按宾馆饭店规定洗涤清毒，无破损、毛发、污迹，有舒适感。茶杯、口杯每日擦拭消毒，明亮无水渍、手印。毛毯、床罩、床裤、床裙定期更换洗涤，表面干净、柔软、

55、无污迹、毛发。拖鞋每日换新。各种客用物品始终保持清洁、整齐、美观、舒适、无客人消费使用过的痕迹。在清扫程序上做到：、房间清扫顺序 (1)开房率高时：按“请即打扫”房，“VIP”房，退房，住客房，长住房，空房进行打扫。 (2)开房率低时：按“请即打扫”房，“VIP”房，住客房，长住房，退房，空房进行打扫。 、准备工作 (1)检查工作车上客用品及工具是否齐全。 ( 2)将工作车靠墙放置，不要离门太近，以免妨碍他人。 、进入房间 1.按门铃、敲门 (1)首先检查一下房门是否挂着“请勿打扰”牌或上“双锁”。 (2)轻轻敲三下门，声音不要太大，使客人听到为标准，同时报身份“服务员”。 (3)在门外等候1

56、0秒钟，倾听房内动静，如无反应，可重复以上程序两遍。 2.开门 (1)在确认房内无动静后，使用钥匙将门轻轻打开23寸报明自己的身份，询问“可以进来吗？”后方可进入。 (2)如果客人在房内，要等客人开门后或经客人同意后方可进入并向客人问候，询问客人“是否可以打扫房间”。 3.开窗户 (1)拉开窗帘。 (2)打开窗户。 、巡视检查 (1)打开所有照明灯具，检查是否完好有效。 (2)检查和调节空调到适当温度。 (3)巡视门、窗、窗帘、墙面、天花板、地毯、电视、电话及各种家具是否完好，如有损伤，及时报告领班报修，并在“客房清洁报表”设备状况栏内作好记录。 (4)检查有否遗留物品，若有发现，应立即上报并

57、作好记录。 (5)发现已消费的酒水，填写酒水单，在下班时递送前台收银处并报告领班。 (6)随手将小酒吧冰箱清洁干净。 、清洁垃圾 (1)将房内的垃圾桶及烟缸内的垃圾拿出倒掉前，应检查一下垃圾桶内是否有文件或有价值的物品，烟缸内是否有未熄灭的烟头。 (2)清洁垃圾桶和烟缸，确保垃圾桶及烟缸干净无污迹。 (3)清理脏布品 将客人放在床、椅等处的衣服用衣架挂起，吊入衣橱内。 把床上的床罩、毛毯放在椅子或沙发上。 换下床上的床单、被单、枕套，连同浴室内需要更换的四套巾(浴巾、面巾、小方巾和足巾)一起，分类点清放入工作车的布品袋内，发现有破损的布品和毛巾，应分开存放(若客人放置了环保卡则床单、被单、枕套

58、等床上用品不必更换)。 同时取出有客衣的洗衣袋。 从工作车带进干净的布品。 、做床 1.铺床单 正面朝上，褶线居中，两边匀贴，床单四角拉平包严(注意：铺床时不要用手梳理自己的头发，防止头发掉入床单)。 2.铺被单 反面朝上，褶线与床单中线相叠，上端铺到床头顶端，下垂两侧匀称(注意：铺床时，发现有破损的或未洗干净的床单和被单时要及时更换)。 3.铺毛毯 (1)毛毯上端距床头25厘米，两侧下垂部分匀称。 (2)将床头长出毛毯的被单折回，作为被横头。 (3)稍用力把下垂两侧的毛毯，连同被单塞入床垫下面，包紧。 4.套枕套 将枕芯塞入枕套，四角对准、整平、拍松，发现破损或污渍要及时更换。 5.放枕头

59、将两只枕头放在床头正中，正面朝上，单人床枕套口背向床头多功能柜，双人床枕口互对。 6.铺床罩 从枕头上方将全床罩住，两枕中间及枕下垫入床罩并均匀褶缝，除床头一边以外，床罩的其余三边下摆匀称，不长过地面，转角铺理平整。 、除尘 (1)按顺序使用抹布擦拭床板、椅子、窗台、门框、灯具及桌面，达到清洁无异物。 (2)使用消毒剂擦拭电话。 (3)擦拭灯具时，检查灯泡瓦数是否符合标准、有无损坏，如有应立即报更换；保证所有房内的家具、设备整洁。 (4)擦拭各种物件后，随手将用过的茶、酒具和客用物品放到工作车上。 (5)用吸尘器从里往外，顺方向吸净地毯灰尘。 (6)不要忽略床、桌、椅下和四周边角，并注意不要碰坏墙面及房内设备。 (7)及时准确地用清洁剂清除地毯污渍。 、检查 (1)核对和检查电视频道。 (2)检查多功能柜的功能。 (3)检查整个房间是否打扫整洁、物品摆置是