冷库建设项目可行性研究报告

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1、关于在关于在*市市*农产品批发交易中心建设农产品批发交易中心建设农产品冷库建设项目农产品冷库建设项目可行性分析报告可行性分析报告*市市*农产农产品批品批发发交易中心交易中心2010 年 11 月*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告I目 录第一章第一章 总论总论.11.1 项目概要 .11.2 工作范围 .21.3 综合评价 .3第二章第二章 项项目背景及建目背景及建设设必要性必要性.52.1 项目背景 .52.2 建设必要性 .6第三章第三章 建建设设条件条件.103.1 项目区概况 .103.2 项目建设条件优劣势分析 .10第四章第四章 市市场场分析与分析与销销售方案售

2、方案.124.1 市场分析 .124.2 营销策略、方案、模式.144.3 市场风险分析 .15第五章第五章 建建设设方案方案.175.1 产品方案和建设规模 .175.2 建设规划和布局 .175.3 建设标准和产品标准 .19*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告II5.4 具体建设内容 .195.5 工艺技术方案 .215.6 设备方案 .225.7 节能减排措施 .235.8 实施进度安排 .24第六章第六章 环环境影响境影响评评价价.256.1 环境影响 .256.2 环境保护与治理措施 .26第七章第七章 项项目目组织组织与管理与管理.287.1 组织机构与职能划

3、分 .287.2 劳动定员 .287.3 经营管理措施 .297.4 技术培训 .297.5 劳动安全、卫生与消防.30第八章第八章 投投资资估算与估算与资资金来源金来源.328.1 投资估算依据 .328.2 投资估算 .328.3 资金来源 .338.4 资金使用和管理 .33第九章第九章 财务评财务评价价.349.1 财务评价依据 .34*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告III9.2 营业收入、营业税金和附加估算.349.3 总成本及经营成本估算 .359.4 利润、现金流量分析.359.5 财务效益分析 .359.6 不确定性指标分析 .369.7 财务评价结论

4、.37第十章第十章 社会效益社会效益评评价价.39第十一章第十一章 结论结论与建与建议议.40*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告1第一章 总论1.1 项目概要1.1.1 项目单位基本情况本项目是由*市*农产品交易中心独家投资建设。*市*农产品批发交易中心是由市农业委员会、泰昌社区、天鹅公贸公司共同投资建设的股份制企业，执行的是由政府控股的独立法人制。是市政府二年为市民办的实事工程之一，也是国家农业部、省农业厅定点批发市场、*市农业产业化龙头企业，主要是集蔬菜、水果、粮油、农副产品批发、加工、配送为一体的综合市场；曾多次承担我市“两节”供应；保证和丰富了市民的“两节”生活，

5、更大程度上遏止了节日期间乱涨价现象，同时也丰富了“菜篮子”，促进农业产业结构调整和农村经济发展，抑制物价上扬做出了积极的贡献。1.1.2 项目建设内容项目名称：*农产品冷库建设项目建设性质：新建建设地点：*市区凤台西街 2170 号，凤西广场对面建设内容及规模：项目区建设总规模是 1200 平方米，通过初设可建容积为 300 立方米的六个冷库，主要包括土建工程及配套附属建筑等。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告2项目建设期：现在土建已经完工，冷库正在选择设计方案，预计年底开始，明年 6 月完成。1.1.3 项目建设方案设备方案：本项目所需设备及技术方面主要在国内引进。1.

6、1.4 投资概算及资金来源本项目计划总投资 218.81 万元，其中企业自筹资金 118.81 万元。尚有缺口 100 万元。1.1.5 项目效益本项目具有良好的经济效益、社会效益和生态效益。项目的实施可以确保*市社会保障体系中菜篮子市场的稳定，拓宽人员分流渠道，解决部分职工的就业。项目建设完成后，可为社会数十名劳动力提供就业机遇，与此同时，项目带动相关产业的发展，也可提供一定的就业岗位；本项目带动力强，辐射面积广，项目建设完成后，可拉动包装、运输，维修等相关产业发展，间接安置富余劳动力近 1000 余人，年纯增社会经济效益 200 余万元。项目具有较高的社会经济效益。本项目主要经济技术指标如

7、下所示。1.2 工作范围项目可行性研究的范围包括：1、对项目提出的背景、必要性、产品的市场前景进行分析，对企业销售、市场发展趋势和需求量进行预测；*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告32、对产品方案、生产工艺进行论述，通过研究确定项目拟建规模，拟定合理工艺技术方案和设备选型；3、对项目的建设条件、厂址、原料供应、交通条件进行研究；4、对项目总图运输、生产工艺、公用设施等技术方案进行研究；5、就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；6、对项目实施进度、劳动定员的确定； 7、进行项目投资估算，对项目的产品成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析，提出财务评价结论；8、

8、提出项目的可行性研究工作结论。1.3 综合评价本项目符合国家的产业政策，有利于为*社会保障体系夯实基础，确保拉*市市民及周边各县菜市场的稳定，有利于*市的长治久安。项目实施既可有效满足市场对各类肉类果蔬产品的需求，又能够辐射带动当地就业，增加了税收，促进了当地经济发展。另外，项目生产周期短，经济效益显著，还可带动相关行业的发展，如服务业、运输业、包装业等。因此，该项目的建设是非常必要的，不仅可以促进肉类果蔬保鲜、实现老百姓菜篮子市场的长期稳定，同时还可以增加国家税收。项目建设和经营无任何污染，符合绿色环保要求，即经济、社会、生态三大效益十分显著。本项目产品的生产全部采用国内外先进的新技术、新工

9、艺。同时，公司拥有一大批高中级管理及科技人才。另外，公司正在营建较*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告4为完善的销售网络和稳定的销售市场，产品销售有保障。综上所述，该项目技术先进、设计合理，龙头带动效果显著，有利于当地主导产业发展，农民致富和农业经济良性循环，具有较好的经济效益、社会效益和生态效益，该项目切实可行。建设内容符合国家产业政策，建议尽早建设、尽早受益。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告5第二章 项目背景及建设必要性2.1 项目背景2.1.1 国家政策背景根据山西省人民政府晋价调组办字20104 号文件关于申报 2010 年省级价格调节基金支

10、持项目有关问题的通知精神，结合市场的实际情况和广大商户的需求，建设农产品冷库是事在必行，因为我们是国家农业部定点市场、也是我市农产品龙头企业，承担着我市凤台西街周围（泰昌、晋钢、秀水苑、阳电、城中村、万苑村等）居民农副产品供应，保障货源充足，品种齐全，价格稳定，同时我们利用农产品信息网，定时定量分布农产品信息和价格，便于及时了解和掌握，也在为市民与政府之间保障价格稳定和领导决策提供科学依据。为了扩大再生产，满足市场发展要求，提高应急贮藏能量，发挥稳市场保供应的主渠道作用。我们于2009 年就自筹资金建设了 1200 平方米的冷库（长 40 米宽 30米高 4 米），但由于我们资金短缺，没有及时

11、组织实施，我们现积极申报*农产品冷库建设项目。 2.1.2 相关行业背景近几年，随着我国菜篮子工程的实施，使人民的物质生活水平日益增长，纵观近几年*的肉类和蔬菜水果的数据，每年均有大幅度的增长。近几年来，我国冷库建设发展也十分迅速，主要分布在各肉*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告6类、水果、蔬菜主产区以及大中城市郊区。据统计，全国现有冷库冷冻冷藏能力已达 500 多万吨，其中商业系统果蔬贮藏库仓储能力达 130 多万吨，其中机械冷藏库 70 多万吨，普通库为 60 多万吨。虽然全国冷库发展较快，但和*市的冷库发展相比，无疑*的冷库是相对滞后的，现在*市的冷库相对规模都比较

12、小，较大的一座冷库还是*农产品批发交易中心前期建造的一座冷库，可由于相对没有其余大型冷库的运作，已经严重影响了肉类和蔬菜水果的品质，影响到了千家万户老百姓的日常生活。且一个冷库储藏能力已远远不足，只能满足全部果蔬产量的 50左右。这时就出现了个别商户自己租地方建设的小冷库，这些小冷库均没有经过正常的审批并按照国家标准来建设，均达不到国家标准，存在着安全隐患！由于这些小冷库主为了盲目追求经济利益降低成本，也曾导致大量肉类和果蔬的变质，给*市场上的食品安全性带来了极大的隐患。并且使部分肉类产品的商品性大大降低，产生了极大的浪费的同时也导致了部分产品价格的上涨。2.2 建设必要性肉、果、蔬业持续健康

13、发展，对于保障和改善城乡居民膳食结构、确保食品安全，提高全民身体素质、带动国民经济相关产业发展都具有十分重要的意义。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告72.2.1 是保障“菜篮子工程”和促和谐社会建设的需要“菜篮子”工程事关广大人民群众的切身利益，事关经济社会又好又快发展。随着我国经济的进一步发展，人口的不断增长及城市化进程的加快，市场对优质肉类、水果、蔬菜等农副产品的需求不断扩大，对其质量和数量有了更高的要求，通过本项目的实施，可以实现果蔬等鲜活农产品数量大幅增长，品种日益丰富，质量不断提高，不仅是建设覆盖城乡居民的社会保障体系中必不可少的，而且确保了食品安全，可有效地

14、满足城乡居民不断增长的消费需求。并且对维护社会稳定，建设“和谐”*做出自身应有的贡献。2.2.2 是发挥龙头带动作用和促进区域经济健康快速发展的需要冷库是发展冷藏业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的建筑群。食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、果蔬等通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂市场价格并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。因此，*农产品冷库建设项目有利于区域食品安全的稳定，有利于现代物流系统的不断完善，有利于食品冷藏链的产业化发展。对区域主导产业壮大，推动区域经济健康高效发展，具有重要意

15、义。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告82.2.3 是实现产业结构调整和发展现代肉、果、蔬业的需要建设现代化低温冷库后，可以带动区域产业进一步优化，拓宽当地增收的路子。近年来，我国肉、肉、果蔬产业快速发展，不仅在产量和品种上满足了消费需求，而且品质也有很大提升。但随着市场经济发展，肉、肉、果蔬产业化进程中也面临着诸多亟待解决的问题。主要包括：注重肉肉果蔬贮藏加工、构筑肉肉果蔬产业化运作模式。发展现代肉肉果蔬业，今后应进一步加大该产业的科技开发力度，实现由传统生产向以现代科技和现代经营管理为基础的现代生产转变，逐步建立起现代化生产流通体系，提质增效，适应国内外市场消费需求，

16、形成强有力的市场竞争能力。通过本项目的建设和发展，在很大程度上完全可以从技术、设备设施、产业化运作模式、市场等方面解决*市的冷藏行业发展的制约因素，使整个菜篮子市场持续、稳定、高效地发展。2.2.4 是适应市场发展和解决当地部分人就业的需要随着我国经济的进一步发展，人口的不断增长及城市化进程的加快，市场对优质肉类、水果、蔬菜等农副产品的需求不断扩大，对其质量和数量有了更高的要求，但由于农产品生产具有明显的周期性，传统产业生产方式不能胜任全年均衡供应的要求。目前发达国家肉类和蔬菜水果产后商品化处理的比例接近100，而我国不到总产量的 1。发达国家果品的贮藏量约占肉类和蔬菜水果总产量的 45%-7

17、0%，而我国肉类和蔬菜水果贮藏*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告9量仅占总产量的 33%。 因此，本项目建设，可促进肉果蔬生产由数量型增长向质量、效益型增长转变，促进产业结构的调整和优化，提升产业的档次水平。项目建设还有利于完善果品市场的功能、提升市场档次，提高中、高档果蔬的贮存、加工和配送能力，实现更好的经济效益。此外，项目建设还可增加就业人数，拓宽当地人的增收渠道，有利于当地经济发展和社会安定团结。而且对于推进行业产业化经营，满足市场需求，增加产品附加值，解决就业，增加收入，促进当地经济发展具有重要的现实意义。综上所述，本项目的建设是十分必要的。*市*农产品批发交易中

18、心农产品冷库建设项目可行性分析报告10第三章 建设条件3.1 项目区概况3.1.1 建设地点选择本项目拟建设地点位于靠近*市的西郊，最好的是在市区，不仅交通、通讯便利，生产区外围生态环境良好，与居民集居地的距离十分贴近，周围无有毒有害、烟尘、噪音等污染源，是建设冷库的理想地址。3.2 项目建设条件优劣势分析3.2.1 优势条件 根据山西省人民政府晋价调组办字20104 号文件关于申报 2010 年省级价格调节基金支持项目有关问题的通知精神，结合市场的实际情况和广大商户的需求，建设农产品冷库是事在必行，因为我们是国家农业部定点市场、也是我市农产品龙头企业，承担着我市凤台西街周围（泰昌、晋钢、秀水

19、苑、阳电、城中村、万苑村等）居民农副产品供应，保障货源充足，品种齐全，价格稳定，同时我们利用农产品信息网，定时定量分布农产品信息和价格，便于及时了解和掌握，也在为市民与政府之间保障价格稳定和领导决策提供科学依据。为了扩大再生产，满足市场发展要求，提高应急贮藏能量，发挥稳市场保供应的主渠道作用。我们于 2009 年就自筹资金建设了 1200 平方米的冷库（长 40 米*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告11宽 30 米高 4 米），但由于我们资金短缺，没有及时组织实施，直接影响了市民能够及时吃上新鲜的肉菜等。我们现积极申报*农产品冷库建设项目。本项目引进国内外先进的技术和新工

20、艺，实现肉类和果蔬储存、加工各个环节的标准化操作。另外，公司与许多科研单位建立了紧密的合作关系，联合开展科技攻关活动，为进一步加强对果蔬储存、加工提供了重大技术支撑。3.2.2 主要障碍因素及解决方案3.2.2.1 障碍因素障碍因素主要是资金短缺。项目建设严格按照肉类、果蔬仓储、加工的相关标准进行，其环境必须是无污染的良好生态环境；其产品在生产、加工、贮运等方面必须符合相关的品质和技术标准要求。因此，项目规划要引进国内外先进的生产技术设备，同时建立相应的市场营销网络，这都需要较大资金投入。3.2.2.2 解决方案加强项目前期工作和投资方案论证，既不能盲目扩大投资，又不能留有缺口。经过论证审查确

21、属符合国家产业政策的高效益项目，符合地方资源优势又有利于带动当地增收的特色项目，需要积极争取财政资金和信贷资金加大扶持力度，扩大投资强度。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告12第四章 市场分析与销售方案4.1市场分析 从冷库的现状与发展趋势来看，肉类、果品恒温气调库发展迅速，低温库比例有所增加，适合商户建造使用的微型冷库异军突起，装配式冷库及以氟里昂为制冷剂的分散式制冷系统推广力度正在加大。自动化控制程度逐步提高，政府安全生产和质量监督等管理部门对冷库的监管力度大大加强。国内冷库行业正朝着采用发泡聚氨酯或聚苯乙烯板隔热材料的轻便预制装配化、低温大型化、管理及进出库货物装卸

22、自动化、果蔬冷库恒温气调化、冷风机代替排管和广泛使用氟里昂制冷剂的操作方便、灵活多样、高效安全、环保节能的方向发展。 2009-2012年，我国的冷链物流市场正面临着快速发展的历史机遇和挑战。目前，我国的商用冷藏库面积有700多万平方米，保温车约3万辆，铁路冷藏车6900辆，还远远不能满足日益增长的需求。未来10年内，我国的冷藏车年均将增长28%以上，冷藏库年均增长30%以上。随着中国经济的发展，从冷饮、肉制品、蔬菜水果到鲜花、医药、电子产品，令许多人尚感陌生的“冷链运输”已经渗透到社会生活的方方面面。即便如此，从整体冷链体系而言，中国的冷链物流还未形成体系，无论是从中国经济发展的消费内需来看

23、，还是与发达国家相比，差距都十分明显。进入21世纪后，我国一些经济较为发达或者食品资源较为丰富、集中的地*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告13方，冷链物流体系已初步建立和运作起来。有些地方如广州、深圳等珠三角的冷链物流发展非常迅速，而且逐步走向规模化、专业化。2009年甲型流感以及前段时间的乳业危机，促使了国家对食品安全和政府监管前所未有的重视，在食品供应链条中有着重要地位的冷链物流迎来发展机遇。同时，中国庞大的市场需求与零售业的发达，要求对生鲜产品执行严格的物流供应标准，也进一步促进了冷链物流服务的发展。近几年，随着我国农业结构调整和菜篮子工程实施，肉类、果蔬业发展迅速

24、。我国各类生鲜品年总产量约 7 亿吨，冷冻食品的年产量在 2500 万吨以上，总产值 520 亿元以上；年营业额在500 万元（含 500 万）以上的食品冷冻、冷藏企业约 2 万家（包括加工企业内的冷库车间及冷藏库），就业人员 250 万人，全国冷库容量达 900 万吨左右。与改革开放初期相比，不仅冷库总容量增加了一倍半，冷库的建设技术也得到了明显进步。我国蔬菜播种面积占世界总播种面积的三分之一以上，产量占全球总产量的 60.0左右，已经成为世界第一大蔬菜生产国。2007 年，全国蔬菜播种面积 1876.0 万公顷，较上年增长 3.1；总产量 6.0 亿吨，较上年增长 3.5。截止 2007

25、年 12 月我国累计出口蔬菜 789.8万吨，同比增长 7.8%，出口创汇 56.4 亿美元，同比增长 21.4%。 虽然全国冷库发展较快，但随着中国经济的发展，从冷饮、肉制品、蔬菜水果到鲜花、医药、电子产品，令许多人尚感陌生的*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告14“冷链运输”已经渗透到社会生活的方方面面。即便如此，从整体冷链体系而言，中国的冷链物流还未形成体系，无论是从中国经济发展的消费内需来看，还是与发达国家相比，差距都十分明显。随着我国经济的进一步发展，人口的不断增长及城市化进程的加快，市场对优质水果、蔬菜等农副产品的需求不断扩大，对其质量和数量有了更高的要求，但由

26、于农产品生产具有明显的周期性，传统产业生产方式不能胜任全年均衡供应的要求。本项目产品以其良好的服务保障产品的质量和宜人的口味，将会赢得广大消费者的青睐。因此，无论从国内还是国外市场来看，本项目均具有广阔的市场前景和明显的市场竞争优势。4.2 营销策略、方案、模式本项目的建设对于提高经营效益，促进肉果蔬业健康高效发展，同时延伸和完善产业链，是十分必要的。4.2.1 营销策略首先，采取多种方式宣传企业品牌，扩大品牌知名度和市场占有率。其次，注重研究市场需求，研究消费者心理，不断根据市场需求，调整品种、质量、规格、数量结构，由市场决定产品，研究不同品种，不同包装，不同加工程度的果蔬产品，不断提高市场

27、占有份额，以得到长期、稳定的回报。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告15第三，在始终如一地保证品质的前提下，实行多种促销策略，如有奖促销、薄利多销等。4.2.2 产品营销方案与营销模式建立一支职责分明、精干高效、分工协作的销售队伍。与各大连锁超市、食品店合作，完善果蔬制品的供应链。采取委托代理等形势发展间接销售网点，最终形成直接销售、间接销售有机结合的销售网络。在巩固扩大国内市场的同时，积极发展国际市场，形成国内、国际两大市场销售网络。4.3 市场风险分析4.3.1 项目产品市场风险因素分析本项目市场风险因素主要有以下几方面：一是肉类、果蔬等原料价格上涨成本提高；二是同行

28、同类产品有更高的质量和价格优势；三是果蔬加工储藏过程中由于技术措施不到位而造成的产品变质以及品质下降；四是产品的质量检测标准提高，产品质量达不到进口国的要求；五是果蔬病虫害造成果蔬原料链断裂，这些市场风险均会对项目造成影响。4.3.2 防范和降低风险对策广辟原料来源，与主要原料生产基地建立长期合作关系，稳定果蔬供应来源。着重抓技术创新，实现产品加工标准化。严格消毒防疫，严格原料质量和产品检验，完善公司内部质量管理制度，着力提*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告16升产品技术含量和质量水平，降低生产成本。加大对产品宣传的力度，提高客户和消费者对产品的认知度，不断提升、树立产品

29、的品牌形象。在确保产品质量的前提下，积极建立与多家肉类、果蔬生产和加工企业的合作关系，防范市场风险。强力推进以直销为主要模式的具有企业特色的终端销售网络建设，形成成熟、完善的庞大的终端销售网络体系；在确保产品质量的前提下，为终端销售商提供全方位、全过程、全天候、优质，周到的售后服务。依托高校、科研单位的技术优势，不断开发新产品，提升产品档次，坚持“以新取胜，以质取胜，以量取胜，以廉取胜”，并根据市场价格变化调整产品结构，在激烈的商战中稳步发展。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告17第五章 建设方案5.1 产品方案和建设规模本项目以直销和终端销售网络建设模式为主，重点开发*

30、及周边区域市场；以战略联盟准股东营销模式，选准有一定实力的经销商，搞好全自治区县城的市场开发、销售。本项目总占地面积 1200 平方米。新建 2000 吨恒温库及相应辅助设施。本项目建成投产后，冷库贮藏能力可达 2000 吨，年销售率在500以上。本项目拟以贮存各种果蔬为主，肉类为辅，项目产品主要满足大中城市老百姓日常需求。5.2 建设规划和布局5.2.1 总图布置原则根据工业企业设计暂行卫生标准等规定，参考冷库设计规范、 果品冷库建设标准等国家标准，在冷库规划布局设计时，重点坚持如下原则:（1）认真执行国家有关政策、法令、法规。在满足正常生产的前提下，以降低工程造价、节约建设用地为原则，同时

31、为生产及货物运输创造良好的条件。（2）根据生产工艺要求和厂区环境条件综合进行总平面布置，力求做到功能分区明确，布置紧凑合理，工程管理便捷，并为方便施工创造有利条件。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告18（3）充分满足当地城镇总体规划及消防、安全、环保、卫生等要求，配置合理的绿化设施，创造良好的生产和生活环境条件。5.2.2 厂区总平面布置根据本项目行业特点和厂区各建（构）筑物的功能要求，结合厂区地形、气象条件等综合因素，因地制宜地布置本工程建（构）筑物，使厂区总图布置符合物流有序、经济合理、安全环保的要求，同时又满足合理紧凑、节省用地的原则，为员工创造一个良好的工作环境。

32、(1)厂址现状*农产农产品批品批发发交易中心位于市区交易中心位于市区凤凤台西街台西街 2170 号，号，凤凤西广西广场对场对面。冷面。冷库库就建在就建在*农产农产品批品批发发市市场场院内。院内院内。院内经营农产经营农产品多品多年有很好的区位年有很好的区位优势优势。 。 (2)主要规划内容根据实际生产需要，结合业务发展方向，主要规划了恒温库、制冷机组房等，生产辅助设施规划了办公楼、超市等工程。5.2.3 竖向布置竖向布置原则遵循从实际出发，因地制宜，充分利用地形地质条件，合理改造地形，满足各类用地要求。新建设施统筹考虑道路、建筑、地面排水、工程管线的具体布局要求。室内根据总体地面、路面，雨水排放

33、的容许坡度统一协调确定，并考虑尽量减少土方工程量。5.2.4 道路和绿化道路采用城市型水泥混凝土道路，围绕各建筑物成环形布置，*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告19同时充分考虑厂区内部通道与外部道路的贯通，留足消防通道，在形成简捷的单向运输路线的基础上，能够满足运输以及消防疏散等要求。对设施外的道路两侧及建构筑物周围皆予以绿化，种植花草和树木，已达到减少空气中的灰尘、降低噪声、调节空气温度和湿度及美化环境的目的，为工作人员创造一个良好的户外活动场所。5.3 建设标准和产品标准项目建设按照国家农产品和储藏加工行业建设标准严格执行。主要包括：工业企业设计暂行卫生标准；企业标准

34、化管理办法；污水综合排放标准；果品库建设标准；冷库设计规范；无公害农产品管理办法；农产品生产加工、仓储标准实施手册。5.4 具体建设内容5.4.1 土建工程建设库体土建建设：本项目计划建设库容为 2000 吨的恒温库。库体总建筑面积为：1200m2，库房整体呈矩形。制冷机组房建设：制冷机组房是安放制冷机组的场所，设计150m2的制冷机组机房。办公用房、围墙、地坪等其它工程建设。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告205.4.2 公用工程5.4.2.1 管道工程1、管道材料给排水管道采用 PVC 塑料给水管。2、连接方式连接方式为粘接式法兰连接。消防管道采用镀锌钢管，卡箍连接

35、。5.4.2.2 供电工程1、电源本项目自备 100KVA 变压器一台接电网。2、用电负荷项目全年按 300 天计算，三班制，年用电量 50000kWh。3、防雷措施项目建筑物按三类防雷考虑。低压配电系统的接地型式采用TN-C 系统，库房内所有的金属管道、机架、金属设备外壳和电气设备的在正常情况下不带电的金属外壳均应按上述系统做接零保护。各屋面应设避雷网，引下线暗设。防雷接地电阻不应大于 30，所有建筑物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于 10。4、弱电本工程弱电设计内容包括：电话通讯、火灾自动报警及联动控制系统。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告21库区的办公楼

36、内安置内线、外线分别行至单体建筑电话组线箱，然后敷设到各需要岗位。根据建筑设计防火规范、 火灾自动报警系统设计规范有关规定，在建筑物内的重要部位设防火区，按防火分区安装烟温探头，在走道入口设报警按钮、警笛、当火警信号送至消防控制室，发出灭火指令信号，切除有关非消防电源，鸣警笛，消火栓按钮启动消防泵。消防控制室还设有与区消防队的直通电话。5.5 工艺技术方案5.5.1 工艺（技术）路线及流程图本项目生产采用国内外先进的新技术、新工艺。具体流程图如下：原料验收清洗、挑选速冻分级、挑选金属检测空袋验收、盖清洗计量包装喷码贴标装箱入库5.5.2 工艺（技术）流程说明恒温贮藏是通过对贮藏环境中温度、湿度

37、等条件的控制，抑制果蔬的呼吸作用延缓新陈代谢过程，能更好的保持果蔬的鲜度和商品性，延长贮藏期和销售货架期。5.5.3 主要工艺（技术）来源的可靠性和可得性本项目引进国内外先进的技术和新工艺，实现果蔬仓储、加工各个环节的标准化操作。另外，公司与高校、科研单位建立了紧密的合作关系，联合开展科技攻关活动，为进一步加强对果蔬仓储和加工提供了重大技术支撑。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告225.5.4 主要工艺（技术）参数冷库设计温度：-5；每日进货量为库容的 810%；冷库贮藏温度-5-5。进货温度取 10，出货温度-5 -2。设计采用聚苯乙烯双面彩钢板保温，聚苯乙烯容重 18

38、-20kg/m3；保温层厚度：地面采用 =200mm，顶、四墙采用 150mm。5.5.5 物料消耗定额及平衡分析项目运行生产过程，物料消耗主要是果蔬、水、电等。物料消耗定额是生产单位重量产品所规定的物料消耗标准，是确定物料需要量、合理利用物料、节约物料和实行经济核算的重要依据。根据厂家提供数据及参考国内外同类企业生产情况，结合公司生产技术工艺，来确定物料消耗定额及平衡5.6 设备方案5.6.1 设备选型本项目选用的各种设备均选用技术先进、性能可靠、经久耐用、运行成本低、价格合理的国内外定型产品，且适合本项目原料、技术工艺等条件要求。水、暖、电、气、通讯等公用工程所需设备按现行标准规范选配。生

39、产管理和生活设施由委托方根据需要配置。5.6.2 设备来源本项目所需设备全为新购置，主要购置设备包括制冷机组、蒸发式冷凝器器及各种制冷配件等，采用招标的形式选购，既要保证设备性能指标处于国内领先水平又要确保价格低廉，以最大程度的降低成本。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告235.7 节能减排措施首先，制定公司节能减排各种管理制度，建立节能减排长效机制。强化节能减排目标责任评价考核，具体落实到人。通过制度和机制创新，确保果蔬加工车间和储藏库等节能减排目标得以实现和持续。其次，工艺节能。本工程主要工艺生产设备均选用国内外先进、成熟的设备，其不但具有较先进的工艺技术，而且整个生

40、产过程为高度自动化控制，具有投资省、产量高、能耗低的显著优点。第三，节水。设计过程根据*市所特有的气温将冷却工艺用风冷代替水冷机组，使生产运转过程中实现用水零消耗。第四，节电。建立科学管理体制，实行计划用电，提高电能利用率；设计过程中选用节电及节能新技术、新设备、新材料，如采用新型低损节能型电力变压器、新型 Y 系列电动机等；合理优化设计供配电系统，降低线损率，安装无功率静电电容器自动无功补偿装置，提高功率因数；车间照明选用节能型灯具。第五，节约冷热能源。凡用热、用冷设备及管道，全部采用新型保温材料，以尽量减少冷热的损失。第六，库房工艺布置。按工艺流程进行合理布局，采用封闭式管理，减少物料运输

41、，节约运输能源。配电间靠近负荷中心，以缩短管线，减小损失。项目实施过程中，从工艺、技术、设备、物料消耗、管理制度等各方面综合考虑节能因素，做到项目实施与节能措施同步进行。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告245.8 实施进度安排本项目建设工期为 8 个月施工进度安排如下所示。可研报告编制及审批：2010 年 11 月12 月设备订货：2011 年元月编制工艺设计：2011 年 2 月设备安装、调试：2011 年 3 月5 月试生产、投产：2011 年 6 月*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告25第六章 环境影响评价6.1 环境影响6.1.1 设计依据

42、1、 中华人民共和国环境保护法2、GB30951996环境空气质量标准二类标准3、GB309693城市区域环境噪声标准二类标准4、 污水综合排放标准GB897919965、 工业企业厂界噪声标准GB12348906、 锅炉大气污染物排放标准GB13271-20017、 恶臭污染物排放标准GB14554-936.1.2 环境现状及主要污染源1、建设地点环境现状项目地址位于*市凤台西街，周边环境状况良好。2、环境空气质量项目区域内主要大气质量符合环境空气质量标准(GB3095-1996)的二级标准。3、地表水、地下水该区域地表水满足地表水环境质量标准(GB3838-2002)的标准。表明评价区内地

43、表水未受到污染4、声环境该区域声环境噪声等效声级符合声环境质量标准（GB3096-*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告262008）中 2 类标准。5、生态环境：建设项目所在城市建成区拥有绿地面积，各类拼块中，建筑物、道路拼块的优势具备。项目区域内无需要重点保护的频临灭绝的动物、植物。6、主要污染源一个项目建设对环境的主要影响一是固体废弃物；二是机械噪声。总的来说，拟建地点的环境质量现状良好。在建设过程中，将落实环保措施，使各类污染物均达到国家有关标准规范，本项目不会对周围环境造成污染。6.2 环境保护与治理措施6.2.1 废水本项目不提供食宿，无生活废水产生。本项目没有工

44、业废水的排放。6.2.2 噪声本项目的主要噪声源为制冷系统、加工设备、空调系统、传送带等运转产生的噪音。针对所有较大的噪声源采取隔声、消声、减振等降噪措施。采取绿化措施，在厂界周围种植绿色植被，厂界设置围墙，减轻噪声影响，保证厂界噪声达标。6.2.3 固体废弃物本项目固废主要是少量腐烂、废弃果蔬，可外卖、资源化。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告276.2.4 废气本项目对大气环境影响较小。6.2.5 库区及周边环境建设生产区地面一律采用水泥浆砌、抹光结构，墙壁镶砌瓷砖，防止沙土、杂质的混入，同时还要经常进行严格的环境清理。库区内部和周围要进一步绿化，栽植花草林木，不断改

45、善生产、生活环境。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告28第七章 项目组织与管理7.1 组织机构与职能划分采用先进的劳动组织形式，可以科学地组织人们进行劳动，合理的使用劳动力，调整不合理的人员结构，正确处理劳动者之间的分工与协作，充分发挥劳动者的技能和积极性，保证企业生产正常运行，提高企业经济效益。为此，实行权责对等原则；命令统一原则。本项目由*市*农产品交易中心负责经营管理，实行公司化管理，下设经理办、财务部、保鲜部、采购部、销售部。各部门设主管领导 1 人。1、经理办：协助经理工作。负责经理安排的有关生产管理、市场开发及对外协调工作。2、财务部：负责生产计划执行的监督，

46、财务报表的汇总，产品成本管理，资金调配及资金运转情况的协调。3、保鲜部：负责农副产品储藏保鲜工作。4、采购部：负责保鲜产品的采购，入库前的质量检测，疆内外果蔬的调运。5、销售部：负责在城市各大农贸市场以及人口多的大单位建立批发销售网点。7.2 劳动定员根据经营管理的需求，本着高效、精简、合理的原则进行人员配置，以较少的人员，较高的工作效率来保证劳动生产率的提高。因此*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告29考虑在技术要求不高的岗位尽可能的配置临时工、季节工，以减少固定人员和非生产人员数。对于生产及服务人员，除设备的操作、维护人员外，其他按照聘用或辞退的方式，灵活经营。为保证项

47、目的顺利实施，达到预期效果，必须使职工掌握生产经营、管理的先进技术和设备操作技能。按“全员培训、突出重点”的原则，重点培训管理人员、技术人员和设备维修、操作人员。职工主要以面向社会公开招聘，以吸收优秀员工。招聘各部门管理人员及服务人员，应择优录用技术性、专业性强，具备相应业务知识的人员。通过培训使职工掌握技能，了解企业生产特点，熟悉本企业的生产经营业务，做到持证上岗，实行岗位目标责任制。7.3 经营管理措施本项目经营方式采取灵活多样的形式，在以提高经济效益为前提的条件下，可采取租赁、自营、联营、公司+农户+基地等方式，最大程度地发挥经营者的积极性和主动性，为企业、社会创造更多的经济效益和社会效

48、益。公司内部管理实行岗位责任制和特定生产环节承包责任制度，签订合同，如供水、供电、消防等工作，年终考核，兑现奖惩；实行岗位工资成本与质量安全相结合的效益考核工资制度，管理人员、供销人员和生产人员的工资待遇和工作成绩挂钩。7.4 技术培训采用专家讲授、现场观摩、电视录像、网络、报刊杂志等方法和*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告30措施，以企业管理以及企业技术人员和一线工人的培训，培训内容主要是企业管理知识和专业技能、环保知识、质检、营销、标准化、安全生产等方面的相关知识和技术。每年开展技术培训 12 次，由公司具体负责。为了适应国际市场的发展需要，公司将选拔部分高级技术人员

49、，尤其是管理人员和专业技术人员，有计划地选派到国外或国内有关专业院所或有关单位进行短期专业培训。7.5 劳动安全、卫生与消防 1、在设备布置上充分考虑运输线路的合理性，原料、空罐的运入、成品及废料的运出、各行其道，尽量做到运输方便，减少各环节间过多的穿越干扰和交叉感染。2、车间通风采光良好，车间内设置更衣室、休息间、消毒室、淋浴室及卫生间等，以做好职工保健工作，保护职工身体健康。生产人员进入生产区要首先更换特定的工作服、专用鞋帽及其它卫生劳保用品。3、生产线除尽量选用低噪声的设备外，对噪声源采取不同的消音和隔音措施。在设备机座设置减震装置和消声器，把噪声大的设备放在隔音间内。机械传动部位设置安

50、全保护罩，高空平台加设防护栏杆，确保安全生产。4、动力、配电照明的保护装置均集中在配电箱上，配电回路加装漏电保护开关，以防发生意外触电事故。车间内的设备底座、外壳及其金属支架等均要可靠的接地。5、定时清洗设备、管道及地面，地面铺设防滑防酸地面砖，门窗*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告31为铝合金或塑钢材料。保持生产装置及环境卫生。6、按食品卫生要求，生产及工作人员定期进行体格检查，持健康合格证上岗。7、生产车间安装特定的纱窗、网罩等防蚊蝇设施；成品库、原料库要保持室内清洁和适宜温度，定时进行温湿、通风等标准检查，杜绝一切虫、蚁、鼠害现象发生；生产过程中，严格遵守中华人民共

51、和国食品卫生法之有关规定，建立健全个人、库区卫生制度，原材料、成品出入库检查制度。8、按照消防要求规范安置消防设施和器材。依据规范要求合理规划防火间距环行布置主干消防通道；设置疏散楼梯和安全出口以及室内消防栓、灭火器、烟雾报警器等；消防水源为自来水消防，给水呈环状网，室外配备有足量的消防栓。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告32第八章 投资估算与资金来源8.1 投资估算依据本项目投资估算的主要依据是国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲，并参照本地区同行业投资情况及现行市场价格进行估算。本投资估算按国家计委、建设部颁布的“建设项目经济评价的方法与参数（第二版

52、）”中规定的有关投资估算编制方法及行业规定进行。机器设备（含安装费）按厂家询价估算。项目建设期 8 个月，生产期 10 年，计算期共 11 年。所得税按 25%。8.2 投资估算8.2.1 总投资本项目总投资 218.81 万元。其中固定资产 158.81 万元，流动资金 50 万元。8.2.1.1 建设投资采用分采用分项项估算法估算法进进行建行建设设投投资资估算，估算，项项目建目建设设投投资资 218.81 万元，万元， 8.2.1.2 流动资金根据本项目的建设规模和项目对流动资金的需要，在项目建设期共需流动资金 50 万元，其中铺底流动资金 30 万元。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建

53、设项目可行性分析报告338.3 资金来源本项目计划总投资 218.81 万元，其中 118.81 部分为企业自筹解决。8.4 资金使用和管理按照国家农业综合开发办公室对项目资金使用的有关具体规定进行严格管理。建立健全各种规章制度，实行专户存储，专人、专账管理，单独核算。本项目建设期 8 个月，固定资产投资在 8 个月内全部完成，保证项目建设及生产中资金畅通。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告34第九章 财务评价9.1 财务评价依据本章依据建设项目经济评价方法与参数(第二版) 、 投资项目可行性研究指南(试用版)对项目投产后的经济效益进行评价。主要投入物、产出物建设期的未含

54、税价格以现行市场价格为依据，根据近几年市场价格变动趋势进行预测并作了适当调整。9.1.1 项目计算期项目财务效益计算期拟定 11 年，其中建设期 8 个月，从正式投产开始出产品起到第 3 年达到设计生产能力。各年生产负荷分别为第二年 90%、第三年 100%（果蔬）、第四年及以后各年 100%。9.1.2 建设投资总额本项目建设投资总额为 218.81 万元。9.1.3 税收按现行税收政策，该项目所得税按 25计取。 9.2 营业收入、营业税金和附加估算9.2.1 营业收入项目第二年（生产负荷为 90）销售收入为 135.0 万元，项目正常年第三年收入 150.0 万元，项目正常后第四年及以后

55、各年销售收入为 150.0 万元。9.2.2 营业税金及附加按现行税收政策项目的基准收益率取 8%，产品增值税率为 13%，*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告35营业税税率为 5%，城市维护建设税税率为 7%，教育附加税税率为 3%，价格调控基金 1.5%。所得税按 25计取。9.3 总成本及经营成本估算9.3.1 单位产品生产成本估算本项目单位产品成本为 1865.5 元/吨/年。9.3.2 项目总成本估算总成本=外购原材料费+外购燃料动力费+工资及福利费+折旧、摊销费+修理费+利息支出+其它费用经估算项目正常年总成本费用为 80 万元，其中固定成本 20 万元，可变成

56、本为 30 万元。经营成本为 30 万元。9.3.3 经营成本估算经营成本为总成本扣除折旧、摊销、利息土地使用税等成本后的成本，项目正常年经营成本为 75 万元。9.4 利润、现金流量分析通过成本核算分析，项目建成后正常年，年均可获总利润 150万元，实现利税 37.5 万元，税后利润 112.5 万元。9.5 财务效益分析9.5.1 盈利能力分析项目建设期设计为 1 年，投资总额为 218.81 万元，达产后，冷库年周转果蔬能力达到 2000 吨。项目生产期年均销售总收入 350.0 万元，总成本费用年均 200 万元；年均利润总额 150 万元；所得税年均*市*农产品批发交易中心农产品冷库

57、建设项目可行性分析报告3637.5 万元；税后利润年均 112.5 万元。全部投资税后内部收益率为28.2%，税后静态投资回收期为 4 年(含建设期 1 年)。项目投资利润率为 37.5%，投资利税率 18.8%。分析表明，该项目财务收益预期较好，财务上是可行的。9.5.2 清偿能力分析项目没有清偿任务。9.6 不确定性指标分析9.6.1 盈亏平衡分析以生产能力利用率来计算盈亏平衡点（BEP）为 30.64%，结果表明，项目只要达到设计能力 30.64%的就可以保本。可见，该项目的风险较小。9.6.2 敏感性分析以固定资产投资、主要原材料价格、销售收入作为对项目经济效益影响比较敏感的因素，考察

58、计算其单因素变化率在5%、10%的情况下，对主要财务指标全部投资财务内部收益率的影响程度，从测算结果可以看出，项目收入对项目财务内部收益率的影响最大，其次是主要原材料价格。当项目的销售收入和主要原材料价格减少或增加 5%时，项目投资内部收益率大于基准收益率，说明项目可行；当固定资产增加或减少 10%项目财务内部收益率高于基准收益率。分析结果表明，项目有较强的抗风险能力。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告37表表 9-29-2 全投资税后财务内部收益率敏感性分析全投资税后财务内部收益率敏感性分析编号12345变化率-10%-5%0%5%10%固定资产投资47.3%42.0%

59、37.0%33.5%29.2%销售收入25.8%31.5%37.0%44.2%51.9%主要原料价格54.8%46.4%37.0%28.0%20.5%再 9.7 财务评价结论项目建设期设计为 1 年，投资总额为 218.81 万元，达产后，冷库年周转果蔬能力达到 2000 吨。项目生产期年均销售总收入 350.0 万元，总成本费用年均 200 万元；年均利润总额 150 万元；所得税年均37.5 万元；税后利润年均 112.5 万元。全部投资税后内部收益率为28.2%，税后静态投资回收期为 4 年(含建设期 1 年)。项目投资利润率为 37.5%，投资利税率 18.8%。财务评价主要指标及盈亏

60、平衡分析计算结果表明，本项目内部收益率大于基准收益率，具有较好的盈利能力、清偿能力和抗风险能力。综合评价，基于所测算的销售收入及成本等数据基础上，本项目财务上是可行的，具有较高的企业效益和社会效益。图图 9-2 敏感性分析图敏感性分析图敏敏感感性性分分析析图图00.10.20.30.40.50.6-0.1-0.0500.050.1变化率内部收益率固定资产投资销售收入主要原料价格*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告38建议应进一步强化内部管理（包括基地管理），从严治岗，禁绝浪费，最大限度的降低经营成本，坚持“以新取胜，以质取胜，以量取胜，以廉取胜”，并根据市场价格变化调整产品

61、结构，在激烈的商战中稳步发展。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告39第十章 社会效益评价项目建设期设计为 1 年，投资总额为 218.81 万元，达产后，冷库年周转肉果蔬能力达到 1500 吨。项目生产期年均销售总收入 350.0万元，总成本费用年均 200 万元；年均利润总额 1500 万元；所得税年均 37.5 万元；税后利润年均 112.5 万元。全部投资税后内部收益率为 28.2%，税后静态投资回收期为 4 年(含建设期 1 年)。项目投资利润率为 37.5%，投资利税率 18.8%。项目的实施可以延长产业链，提高产品附加值，壮大龙头企业，加强产品基地建设，推动产

62、业化经营。对产业结构调整、增效、增收具有促进作用。拓宽人员分流渠道，解决下岗职工再就业。项目建设完成后，可为社会数十名劳动力提供就业机遇，与此同时，项目带动相关产业的发展，也可提供一定的就业岗位；本项目带动力强，辐射面积广，项目建设完成后，可拉动包装、运输，维修等相关产业发展，间接安置富余劳动力 1000 余人，年纯增社会经济效益 200 余万元。因此，项目具有较高的社会经济效益。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告40第十一章 结论与建议本项目符合国家的产业政策，有利于产业结构调整，有利于城乡居民的社会保障体系的建设和食品安全。项目实施既可有效满足市场对各类肉、果蔬产品的

63、需求，促进了当地经济发展。另外，项目生产周期短，经济效益显著，还可带动相关行业的发展，如服务业、运输业、包装业等。因此，该项目的建设是非常必要的，不仅可以促进果蔬增值、实现农业增效、农民增收，同时还可以增加国家税收。项目建设和经营无任何污染，符合绿色环保要求，即经济、社会、生态三大效益十分显著。本项目产品的生产全部采用国内外先进的新技术、新工艺。同时，公司拥有一大批高中级管理及科技人才。另外，公司具有较为完善的销售网络和稳定的销售市场，产品销售有保障。项目建设期设计为 1 年，投资总额为 218.81 万元，达产后，冷库年周转果蔬能力达到 1500 吨。项目生产期年均销售总收入 70 万元，总

64、成本费用年均 20 万元；年均利润总额 15 万元；所得税年均 37.5 万元；税后利润年均 112.5 万元。全部投资税后内部收益率为 28.2%，税后静态投资回收期为 4 年(含建设期 1 年)。项目投资利润率为37.5%，投资利税率 18.8%。综上所述，该项目技术先进、设计合理，资金回收期短，龙头带动效果显著，有利于当地主导产业发展，农民致富和农业经济良性循环，具有较好的经济效益、社会效益和生态效益，该项目切实可行。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告41建设内容符合国家产业政策，建议尽早建设、尽早受益。*市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告42经

65、营收入、税金及附加估算表经营收入、税金及附加估算表附表 1 单位：万元建设期生 产 经 营 期序号项目1.5234567891011生产能力90%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一销售收入135150150150150150150150150150二销售税金及附加1111.2511.2511.2511.2511.2511.2511.2511.2511.251城市建设维护税4.55555555552教育费附加2.252.52.52.52.52.5252.52.52.5三增值税1617.517.517.517.517.517.517.517.517.5 *市*农产品批发交易中心农产品冷库建设项目可行性分析报告43无无形形资资产产及及其其他他资资产产摊摊销销估估算算表表附表 2 单位:万元生 产 经 营 期序号 年份项目原值摊销年限2345678910111无形资产0原值本年摊销费00000净值000002其他资产5原值100本年摊销费2020202020净值8060402003合计原值100本年摊销费2020202020净值806040200