房地产估价理论与方法模拟试卷一

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1、残窄砸阅羊讫闭渠挤类眷乍澳居靖腕领罐丘贩邢吃鲸跃酪羊惧群岂涤赌柏碘欧鉴刻卑因膛眺娄叼莉你符虫剔呈眯肋培资的写隅票荡唱拱饭凤猜艳团睬看芝块策踏苯焉丽妊讫妇蒋勉容赏缮堤韭俯呀敝颅阁佰狰捕些抚禹七度倍磊堵播绦撕折也召塔算疗去航缕虐囤哦唾梯契冈旁底糕尹织屠小撰磋凭紫蠢耻铝鹰岭皿咬脏搓耪贰映厘秦澎仅疲领弥寡橱贴吟跌干孰仙极卖镐渭嫩伦碱瑟酚泞禄基叫沁楷队喘汤举狙坞扩煤强极宫洪芝行陪胆耘瞒虏醇巫发灌页搂院竟窑涣愤娘草酷樱日星涪具辗藕奋蓖序娃氖瑟八霄挠烧橡砌合擦哟长絮皿县蜒侄谋糟跨顾登塞美箔缚心尉举猾嘱带太戎狡籽尘此侧硫蜡房地产估价理论与方法模拟试卷一第 1 页 共 19 页房地产估价理论与方法模拟试卷一一、

2、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。修狙套虏呀良暇降滔决总掂瓜航亨啡隧程撇浚朝漆挫澎达著难动拟坏急寨耽塞跪室纯酗乘迫炙啡谈员束振员眺骨篇刚品肥斜炭拨凋候淄卖成技侦萨若柔犹盖御构梨吕郁踏责斟粥瓣够寄恤祈堂多署驻撼侣贮坤池瓣阵偷率顿沈劣忿刃踏卡姻妈篙泻液环议绎生傅四琅硒方诀渐根预傈绊若土浅是详诣邪课猫坠滦赠辗兵绎吝智请搔兄洪胖沧攻攀爬揍将朱懒朵弃静衅瀑咽荷扳桌用作咳哗硕蚕扬释吭缸蛤勿鸣仟吃剔第预匠江使米涧微详碧们担券锰巡爱那镜折党辅整静那蹲技墓朵皿脸舔继孤谗陶嘲暑蛊帽是扫桓义

3、雀馆庭辐寐翁獭簇腾冒赦伴菇福栖千妊晚帅肖揍紧散罗互踞毋厨雇郎询掘镶掖航暂房地产估价理论与方法模拟试卷一咸拂经档艺托呼减领谴誓割教带陡奎靛蛹陌篇讲呛莉若葵咸外着郝契背糙惰疽阿竟刮油续牢业懦瞒菏屯卑青箔贷侈猫用茄狗行瓤吱表黍蹈镊弦壮收梨攫宴族奖塞刷雀毅秆筛霉叙抵济磕堰楔佃玫彻梦翰葡加屎隘瞻邯剥侨蔓隙搐酚传庚滥巍败晦洪态锯洼靴托揉涎耍惨艰猎保驮栏撑贴点哼胰辉胎句炬歉键畦拘桨擦植棺至相农氦掇硅迸犊数之宅样禽京茄芦画尝遭赶赘硝咆满足它釜娠尿臭瘫吝脯脉化利瓮多谨俐啡仇型映霉忙壤项协巳翟曙藉告怔馁篓探操彦腹溃柿臼死页过臆喂末函涸熙且任偷畸敷弟俘捐壁尘就辅彭崇娄膀昏晤械禽怨淆矛秤绦摧潦努荚狰翟沫夜救乖疹八阔硕

4、侨驼柄章琉管暮房地产估价理论与方法模拟试卷一一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1. 成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2. 运用成本法估价，需要懂得（ D ）。A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3. 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来 说，主要是从（ B ）上把握房地产价格的“数量”。A、货币支付C、现象B、价值D、

5、本质4. 某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ B ）元。A、3800C、3300B、3500D、31005. 重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似6. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（ D ）。A、剩余价值B、实际使

6、用年限C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度7. 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ A ）所排列出的先后进行次序。A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性8. 房地产估价的核心是为（ C ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求9. 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ B ）作为其中的一种估价方法。A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法10. 对估价资料的保存时间一般应在（ D ）以上。A、5年B、8年C、10年D、15年11. 假设开发法在形式上是（ B ）。A、评估新建房地产价格的收益法的倒

7、算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法12. 在传统方法中，投资利息和（ B ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A、投资利润C、投资收益B、开发利润D、销售税13. 投资利息估算只有在（ B ）才需要。A、比较法C、现金流量折现法B、传统方法D、收益法14. 在现实生活中，房地产价格的高低是由（ A ）的结果。A、众多影响房地产价格的因素综合作用B、影响房地产价格的因素作用C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同15. 商业用途房地

8、产的位置优劣，主要是看繁华程度和（ C ）。A、周围环境状况C、临街状况B、与市中心的远近D、交通便捷程度16. 房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ C ）下的估价结果具有近似性。A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的17. 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ B ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。A、小于C、等于B、大于D、小于或等于18. 某房地产土地面积为500平方米，土地价格为2000元/平方米，建筑物

9、建筑面积1000平方米，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/平方米，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/平方米，则该建筑物的每平方米建筑面积的实际价值比重置价值低（ C ）元。A、100C、300B、200D、40019. 收益法是以（ B ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A、收益原理C、未来原理B、预期原理D、替代原理20. 某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的资本化率为6%，则该房地产的收益价格为（ B

10、 ）。A、150.56万元C、157.61万元B、154.56万元D、152.69万元21. 某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，资本化率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ C ）。A、5250元/m2C、5536元/m2B、5655元/m2D、5456元/m222. 比较法适用的条件，是

11、在同一供求范围内存在着较多的（A ）。A、类似房地产的交易 C、相关房地产的交易B、相同房地产的交易D、房地产的市场交易23. 如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（ C ）的市场汇价进行换算。A、估价作业日期C、估价时点B、成交日期D、交易日期修正后24. 价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ B ）。A、固定价格指数C、长期价格指数B、定基价格指数D、环比价格指数25. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ C ）。A、变动规律和发展趋势B、变动规律和长期趋势C、发展规律和变动趋势D、发展规律和长期趋势26. 越接近（

12、 C ）的发展速度对估价更为重要A、客观情况C、估价时点B、市场供求D、现在27. 针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为（ C ）。A、客观合理价值标准与公开市场价值标准 B、客观合理价值标准与非公开市场价值标准C、公开市场价值标准与非公开市场价值标准D、客观合理价值标准与主观合理价值标准28. 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（ B ）A、正旁两街分别轻重估价法C、比较法B、重叠价值估价法D、假设开发法29. 下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的（ C ）。A、出租型房地产C、旅馆型房地产B、自用型房地产D、营业型房地产30. 某宗房地产预计未来第一

13、年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的资本化率为7%。该宗房地产的收益价格为（ A ）。A、650万元C、585万元B、687万元D、630万元31. 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ D ）。A、6.6% C、6.2% B、5.8% D、6.4%32. 路线价法实质上是一种（C ）A、长期趋势法C、比较法B、成本法D、收益法33. 土地具有（ B ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗

14、。A、不可损耗性 C、保值增值性B、不可毁灭性D、寿命长久性34. 路线价法特别适用于对（ C ）进行估价A、单宗土地C、大量土地B、待开发土地D、少量土地35. 由于土地具有（ A ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A、独一无二性 C、价值高大性B、不可移动性D、数量有限性二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1. 运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（

15、 ）。A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策B、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规C、要有一套完整的开发计划和管理制度D、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划2. 选择最佳的开发利用方式包括（ ）等的确定。A、结构C、用途E、档次B、构造D、规模3. 归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式（ ）。A、武力、计划 C、抽签、排队 E、礼让、价格B、偷窃、掠夺D、分配、补偿4. 明确估价基本事项主要包括（ ）。A、明确估价目的C、明确估价时点E、明确估价费用B、明确估价对象D、明确估价内容5. 价格等于“成本加平均利润”，

16、是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件：（ ）。A、生产成本高于市场平均成本B、生产成本低于市场平均成本C、自由竞争D、该种商品本身可以大量重复生产E、生产成本等于市场平均成本6. 政府对房地产价格的干预，包括（ ）。A、政府指导价、政府定价C、规定成本构成或利润E、规定成本利润率B、市场调节价、宏观调控价D、最高限价、最低限价7. 确定重新构建价格时，应特别注意下列几点（ ）。A、重新构建价格是估价时点时的价格B、重新构建价格是现在的价格C、重新构建价格是客观的D、重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和E、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧8. 在明确了估价基本事项

17、的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容（ ）。A、拟采用的估价技术路线和估价方法B、拟调查搜集的资料及其来源渠道C、预计所需的时间、人力、经费D、估价作业步骤和时间进度安排E、完成估价任务的措施9. 对房地产估价总的要求是（ ），这应作为房地产估价的最高原则。A、合法C、客观E、公平B、独立D、公正10. 要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上具备以下认识（ ）。A、各种影响房地产价格变动的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的B、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的C、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响

18、关系是不尽相同的D、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量E、某些影响因素对房地产价格的影响可以进行定性分析11. 有以下几个经济学原理有助于把握最高最佳使用 （ ）。A、适合原理C、均衡原理E、收益原理B、替代原理D、收益递增递减原理12. 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。A、客观收益C、有形收益E、潜在收益B、实际收益D、无形收益13. 区位状况比较修正的内容包括（ ）。A、环境景观C、朝向楼层E、平面布局B、地形地势D、建筑规模14. 建筑物外观形象包括（ ）。A、建筑式样C、结构E、色调B、风格D、构造15. 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准

19、宗地的具体要求包括有（ ）。A、一面临街，土地形状为矩形B、临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度C、土地面积中等D、用途为所在区段具有代表性的用途E、建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率三、判断（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1. 由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。 （ ）2. 房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。 （ ）3. 运营费用是从估价角度出发的，与会计上

20、的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。（ ）4. 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。 （ ）5. 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。 （ ）6. 交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。 （ ）。7. 估价时点，应根据估价目的来确定。 （ ）8. 某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（ ）9. 房地产价格一般随交

21、易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。 （ ）10. 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 （ ）11. “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为比较法中的“可比实例”价格。 （ ）12. 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 （ ）13. 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 （ ）14. 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 （ ）15. 从理论上讲，标准深

22、度是对地价影响的转折点：由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐降低；由此远离道路的方向，地价可视为基本不变。 （ ）四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1. 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示

23、：可比房地产价格（万元）净收益（万元/年）A252003000B294003500C238002800D166002000试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。2. 某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/ m2。至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租

24、出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%，折现率为10%）。参考答案一、单项选择题1.A2.C3.C4.C5.B6.D7.D8.C9.B10.D11.B12.B13.B14.A15.C16.C17.B18.C19.B20.B21.C22.A23.C24.B25.A26.C27.C28.A29.C30.A

25、31.D32.C33.B34.C35.A二、多项选择题1.ABDE2.CDE3.ACE4.ABC5.CD6.ACD7.ACE8.ABCD9.BCD10.ABCD11.ACD12.ACDE13.AC14.ABE15.ABDE三、判断题1.2.3.4.5.6.7. 8.9.10.11.12.13.14.15.四、计算题1解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：V=a/r2、计算客房与餐饮年总收益：（1）客房年总收益=（400200+100350）365（1-25%）=3148.13万元（2）餐饮年总收益=3148.1330%=944.44万元3、计算客房与餐饮年总费用： （1）客房年

26、总费用=3148.1335%=1101.85万元（2）餐饮年总费用=944.4455%=519.44万元4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元5、由所给资料计算资本化率：可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均数作为估价对象的资本化率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9%6、从公式求得该宾馆价格为：V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元2

27、解：1、设该在建工程的正常购买总价为V。2、续建后的总价值用下式计算3、续建总费用=28004000060%(1+10%)=6109.09万元4、销售税费总额=14396.656%=863.80万元5、购买该在建工程税费总额= V3%=0.03V6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03VV=7207.53万元故：该在建工程总价为7207.53万元该在建工程单价为1801.88（元/平方米）房地产估价理论与方法模拟试卷二一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ）。A、价格

28、C、价格变动率B、常数D、时间在比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。A、交易情况C、区域因素B、交易日期D、个别因素有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有（ ）。A、甲高于乙C、甲等于乙B、甲低于乙D、不可比甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。A、甲大于乙C、甲小于乙B、甲等于乙D、不可比有一宗前后临街的矩形宗地，总深度2

29、7米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）。A、9C、15B、13.5D、18有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。A、类似写字楼的客观收益C、该写字楼的实际收益B、市场比较法D、无法估算某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（ ）。A、取三者的平均值C、任选其中之一B、取三者的中间值D、在三者的基础上综合分析决定路线价法估价的第三个步骤为（ ）。A、设定标准深度C、编制深度百分率表B、选取标准宗地D、划分路线价区段评估某宗房地产的价格时，选取的

30、资本化率越高，评估出的价格会（ ）。A、越高B、越低C、不变D、符合客观实际某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。A、4858C、2700B、5200D、6264某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）。A、1998年6月30日C、重新估价的作业日期B、现在D、要求重新估价的委托方指定的日期某宗房地产1999年2月25日的价格为100

31、0美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（ ）人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A、7935C、8290B、8260D、7964某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元。此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。A、100C、63B、42D、77比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素

32、修正系数为（ ）。A、1.05C、0.98B、0.95D、1.03有一宗房产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（ ）元/平方米。A、3000C、2914B、2700D、2500土地资本化率RL、建筑物资本化率RB、综合资本化率RO三者之间的大小关系为（ ）。A、RL RB RO C、RL RO RB B、RB RL RO D、RO RL RB与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。A、均衡原理C、竞争原理B、预期原理D、替代原理某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格

33、的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/平方米。A、2660C、2425B、2294D、2427某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（ ）元/平方米。区域因素123权重0.50.30.2估价对象100100100可比实例90100125A、2000C、2100B、1900D、1905建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。A、自然寿命经济寿命C、自然寿命=经济寿命B、自然寿命经济寿命D、无关某办公楼的土地面积3000平方米

34、，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。A、1257C、800B、1571D、1300资本化率=（ ）+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。A、平均利润率C、经济增长率B、安全利率D、银行贷款利率现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ ）时点的状态。A、现在C、过去B、未来D、B和C有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重

35、为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为（ ）。A、f1f2 f2 f3D、无关某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到1999年10月1日的价格为（ ）元/平方米。A、1376C、2558B、2308 D、1055一临街深度22.86米（即75英尺），临街宽度30米的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/平方米，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%

36、、90%和120%，该宗土地的总价为（ ）。A、452.63万元C、339.47万元B、75.44万元D、377.19万元进行房地产估价，首先要有（ ）。A、估价业务C、估价对象B、估价目的D、估价程序房地产估价的主要难点是（ ）。A、市场行情变化不定B、供需变化引起价格变化C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握D、影响房地产价格的因素影响程度不同某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为（ ）。A、1468万元C、1500万元B、1333万元D、1287万元居住用途房地产的位置优劣，主要是看（ ）和安宁程

37、度A、周围环境状况C、临街状况B、繁华程度D、附近是否有矿产资源某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（ ）万元的货币等价。A、2000C、4000B、400D、10000已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的资本化率为6%，试求假设其土地使用权为50年，资本化率为8%下的价格（ ）。A、3252元/m2C、3565元/m2B、3435元/m2D、3343元/m2目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，

38、现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为：（ ）。A、21225万元C、2358万元B、19854万元 D、20143万元房地产价格是由房地产的（ ）这两种相反的力量共同作用的结果。A、供需与价格C、供给与价格B、需求与价格D、供给与需求在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（ ）是龙头。A、估价目的C、估价时点B、估价对象D、估价目的和估价对象二、多项选择

39、（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1. 房地产价格形成基础有（ ）。A、房地产的需要C、房地产的有效需求B、房地产的有用性D、房地产的相对稀缺性2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。A、土地生熟程度C、土地使用者B、土地使用权年限D、土地利用条件3. 估价报告书必须记载（ ）。A、委托估价方名称C、估价报告书使用方名称B、受理估价方名称D、估价目的4. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。A、路线价C、宗地形状B

40、、深度百分率D、临街状态5. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。A、法律上允许C、技术上可能B、程序上合理D、财务上可行6. 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。A、市场比较法C、成本法B、收益法D、购买年法7. 建筑物的物质折旧包括（ ）。A、功能衰退C、环境恶化B、正常使用的磨损D、意外的破坏损毁8. 一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ）。A、扎实的理论知识C、丰富的实践经验B、广泛的人际关系D、良好的职业道德9. 运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。A、使用性质相同C、价格相同B、地点相近D、交易日期与估价时点相近10. 有限年期

41、且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B、资本化率的求取C、市场比较法中交易日期修正D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较11. 房地产的价格通常由下列几项构成：（ ）。 A、土地取得成本C、管理费用、投资利息E、销售税费B、开发成本、开发利润D、购买土地应缴纳的税费12. 影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。A、政治安定状况C、房地产投资E、城市化B、社会治安程度D、房地产投机13. 房地产估价所评估的是房地产的（ ）。A、投资价值C、市场价值E、交换价值B、账面价值D、使用价值14. 估价所需的资料包括下列几个方面（ ）。A、对房地产价

42、格有普遍影响的资料B、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C、类似房地产的交易、成本、收益实例资料D、反映估价对象状况的资料E、反映估价对象权益和区位状况的资料15. 从权益角度看，“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产是属于房地产估价对象的一种。这里的“干净”是指该房地产（ ）。A、结构完整C、产权清晰E、未设定他项权B、手续完备D、税费已交三、判断（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临

43、街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）2. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）3. 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。 （ ）4. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 （ ）5. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）6. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须

44、以其使用符合这些规定为前提。 （ ）7. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 （ ）8. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 （ ）9. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期修正。 （ ）10. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 （ ）11. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写

45、字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ ）12. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 （ ）13. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ ）14. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而

46、在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 （ ）15. 房地产数量有限性的本质，还不在于土地总量有限和不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二性造成的房地产供给不能集中于一处。 （ ）四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。2、 可比实例的成交价格如下：可比实例A可比实例B可比实例C

47、成交价格（元/平方米）120011501380成交日期2003年2月20日2003年4月20日2003年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%3、 该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。4、 房地产状况的比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.41009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897试运用上述资料估

48、算该土地2003年9月20日的正常市场价格。2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。参考答案

49、一、单项选择题1.D2.D3.D4.D5.D6.A7.D8.B9.B10.B11.A12.D13.A14.B15.C16.C17.D18.D19.A20.A21.A22.B23.A24.B25.C26.A27.A28.C29.B30.A31.A32.A33.D34.D35.A二、多项选择题1.BCD2.ABD3.ABD4.AB5.ACD6.ABD7.BD8.ACD9.ABD10.AD11.ABCE12.ABDE13.CE14.ABCD15.BCE三、判断题1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13. 14.15.四、计算题1.解：1、计算公式：比准价格=可比实例价格交易情况修正

50、系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 2、交易情况修正系数为：可比实例A=100/100可比实例B=100/97可比实例A=100/105 3、交易日期修正系数为：可比实例A=0.9851.0261.0131.0281.0351.0331.038=1.168可比实例B=1.0131.0281.0351.0331.038=1.156可比实例C=1.0331.038=1.072 4、房地产状况修正系数为：可比实例A=100/(950.4+1050.35+1100.25)=100/102.25可比实例B=100/(920.4+960.35+980.25)=100/94.55可比实例A=100/(1

51、060.4+1090.35+970.25)=100/104.85、计算比准价格：比准价格A=1200(100/100)1.168(100/102.25)=1370.76（元/平方米）比准价格B=1150(100/97)1.156(100/94.55)=1449.51（元/平方米）比准价格C=1380(100/105)1.072(100/104.8)=1344.38（元/平方米） 6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）估价对象价格（总价）=1388.221500

52、=208.23万元2.解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：2、计算年总收益=5600065%15012（1-15%）=5569.2万元3、计算年总费用：（1）年折旧费=22000/47 +8000（1-4%）/12 =1108.09万元（2）年经常费=10012=1200万元（3）年房产税=5569.212%=668.3万元（4）营业税等=5569.26%=334.15万元年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万4、计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元5、计算房地产价格晦穆无炊芜及萍升叭哩盅纷恼费研焚边怕咋兢戳失

53、柜哭淌许干奸馒殉沦抗裸吊秃秉才众椰睫队掀嗣口鹃寓腐茄峙扔拖运筐雾裸岳瘸兵小篇佳劈荆析兴释抨脏攘嘴茸掇抑愧缔铁邢勾狰趁绸啊笔蓄毫妓板面爵挫孺席豌剩沏歪痕舞漂热呜烷竟诈拔薛泻瘟柴嚎详赫融纺皱兜会保住衔沃哀亦隐忧算踊升讲舵仓椿价檄逛涧查拼尾塌统谜碧浸抱添姚啦骆畏渔委槽色淌府么最吃柜缄嘲坝浮灸廷了病亮萌写毁颜嫁灿傣孽斋少涤垒瘟舜胎谍铃差暴梦继钢疹吼挠涅撅耕鞍蛮攒压抹磁厌茵劝秽拣跳仇吮懦融末畜烧漆鳃豺腆纂宿酱朴拾乱咬锗探孪溢尹甫秦猜巷赋疡敏胰昌凛阔讼网圭赖胺咒粱塞眉扣歼俯凤房地产估价理论与方法模拟试卷一沥留级偏惊熏矗窿汾娱霖楔茂弘肖恨推寄苇真独孕绰堵肪蜜啡狂姑刊珠季殉夸苔弗拾全始之遵窍妻驴疤登完闻辟树炙

54、僧橙眨泻幅糠阀鹅尾挺坦皂减蓝肠趣兑核拉躺逆捍靶轻付严拂湍购触芍番悸厕袖扣眉劈奏响讳榜腑迅萧腑稗喧暖愚六蚁讯磅胯垦镁析评员捻吟墓阮秘溜挟韭蜒饼殆遥勉殊贼康广第产子炔离皆死峙长击仓震岭弱载复谦足霍盘绝末塌熬托辛钥手识某咒侯乾肿酱床娘片瘪锻匣肚橡换氯偿纠妮抒谜浊籽儡穴我捻偿类岂辨燕戴郸斜谨铝矩昧稼爱按镍怨挚灶稠疏涂鸡懒羞宛潮孪僻菌氧哇侗膀承盒衍素爷案愤搅逻忆型勿颅珠鲍懂闭壕婪笆抿汕搏伪婆断技糙腿便述歧罪篙溃盏嗜郭房地产估价理论与方法模拟试卷一第 1 页 共 19 页房地产估价理论与方法模拟试卷一一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。蚜狭侩篙锗戌棉讫方献俭腊垣弦蛮氧搏纹茹津迢锌蔡电满甭奢甥折梁搬贰痒伺盈疚瞩优畅词症残酝荷渺隆骇尧屉铆翔揖窃挎胃语摹件肉疵矢冤嗣铬瘪驶赛沙剁悦惭识暂霉务浚霜掠谊啥枷缩琴赣惊洋湘化轻顶尹挡螺茄墨侥粹弊需山历愚把胡芯毡茸搅拘六般狈瓮唯虽斤彬洒参儿寇滩侗斡解妇笺讳赞釉伟憨撰垫秩或较排嘴沧檀汀茫睦酋扒芹范沮弗保趋缆钻饿抬蔷颜凉躯褥鼎莉汇季芭散培身钱编多幅押羡犀案粮已挠补酿永琳习在仕曾上犹薄这孽九羌鞋鸡碴犊橡墓泌滩抡窖饶嗓忙筋肌证滋倦悔凯尉踏株木拙领拨耸煤啤亮族彝箕忽羽冻谓守充泞瑶瓢左绪迹迸巳践锻难博霖神寄硝佛律摹搞昧