江苏省张家港市商业地产租售情况市场调查报告

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1、张家港市商业地产租售情况市场调查报告张家港××商业管理有限公司2012年×月×日张家港市商业地产租售情况市场调查报告一、市场综述张家港市区商业市场主要表现出如下特点：1、 按照商圈划分来看，可以把张家港市区商业划分为五个商圈。 以沙洲路步行街为中心的主城区商圈，其特点为租金高，沙洲路步行街底层商业租金高达30 - 35元/日左右； 以香港城为中心城东商圈，其特点为以香港城（小商品市场）带动周边商业消费，租金市场约为3.5 - 6元/日； 以购物公园为核心的城西新区商业圈，其租金价格约在2.5 - 3元/日（恒光国际4-6元/日）。 以人民路东西延伸的政府

2、及商务办公商业圈，东西延伸近4公里，租金市场约为1.8 2.2元/日； 以南二环路红星美凯龙为代表的家具建材专业市场商业圈，其租金市场约为 1.6 - 2元/日2、 从目前正在租售的商业项目来看，主要分为以下几种类型 以皇家首座（步行街东首）为代表的大型社区裙楼商业，售价在4.55万元/平米；目前已售罄，租金3.7-4元/日 以杨舍老街（距离步行街东首500米）为代表的商业街，只租不售，目前租金在3.55元/日 以购物公园、香港城（超市+商场+公寓）为代表的综合商业，商场部分租金在3.55元/日 以中联皇冠、华建大厦为代表的 写字楼/公寓，目前售价在1.23万元/平米，4层以上楼层差价在600

3、元/平米。 【下有租售明细表】二、张家港部分商业地产租售情况表图示编号路段/项目名称物业类型售价（元/）租金+物业费（元/·月）备注恒光国际购物中心-1F 1001201F 1401502F 1301503F 120140太阳广场商业内街1F 70902F 50803-5F 3575平均租金6075元/·月华建大厦写字楼1F 30000（预计均价）2F 22000（预计均价）3-4F 16000（预计均价）5-8F 12000（预计均价）9-12F 12000（预计均价）建设中购物公园对面（写字楼）3F以上楼层差价在600元/层，未开盘，接待人员预估楼层均价友通数码广场商业

4、办公1F 14000150002F 1050011000 3F 650070004-6F 65001F 40（除自营数码外）2F 403-4F 30365-6F 自营星程商务酒店3年返租，每年8%大润发超市 服饰类 200300 鞋包类 220300 小吃类 240300肯德基、大娘水饺为战略合作伙伴，租金内部价格，整体租金240260元/·月大成广场购物中心+公寓/写字楼1F底商预计3.33.5万元/写字楼、公寓价格未定沙洲中路底层商铺均价90110人民中路写字楼均价5565主要为国泰新世纪、恒隆广场等图示编号路段/项目名称售价（元/）租金+物业费（元/·月）租金+物业费

5、（元/·月）备注步行街商业街 1F 6001000 主街 2F 150200 3F及以上 90120西街 400600巷子 220300珠宝类1000元/·月（上海城隍珠宝），鞋服类600800元/·月（安踏）小吃类 800900元/·月（COCO）一楼租金是二楼租金的34倍（10）杨舍西街底商400600底层商铺，服装类占90%（11）王府广场底商4000045000200240底层商铺，服装类占90%（12）长安路中段底商120150（13）亨通广场裙楼商业2000025000 1F 1202002F 801203F 6080 1F 银行、美发、家居

6、、专卖店等23F 餐饮、美容美体、足道等（14）恒隆大厦写字楼1300015000（15）人民中路东段底商4560汽车美容、五金、便利店等（16）杨舍老街商业街 1F 1201502F 801003F 7090商业内街为服饰类品牌专卖，外街主要以珠宝、小餐饮为主（17）美食街商业街1F 70902F 5060底层4.24.5万/间/年,二层2.53万/间/年（18）皇家首座底商400005000090100住宅13000150003840商铺售罄，出租率50%（20）金港大道南段底商20000250005560餐饮、橱柜专卖为主（21）东方星天地商业+住宅住宅均价7500元/，商铺17000元

7、/3060红星美凯龙、百信生活广场、麦德龙等图示编号路段/项目名称售价（元/）租金+物业费（元/·月）租金+物业费（元/·月）备注（22）九州家具城家居广场6070700800元/年（23）香港城超市 1000012000（局部）底层130150元/平方米·月餐饮70-80元/平方米·月3年返租，每年8%小商品市场1F 1200015000（20%）2F 1100012000（50%）3F 1000011000（50%）1F 1401602F 751103F 30363年返租，每年8%公寓3-6F 650075001-2F 3036（24）港区中央广场商

8、业1-3F 12000200001F 1001402F 50803F 3045金港镇代表项目，百信超市、保意电器、KFC、品牌服饰专卖等三、商业地产案例 （一） 商场（出售返租） 友 通 数 码 广 场 地址：购物公园南500米建筑面积25000物业类型商业开盘时间2008年楼层面积售价（元/）租金（元/平方米·月）物业费（元/平方米·月）备注返租1F400014500150004031000数码自营，银行、汽车展厅3年，每年8%2F400010500110004031000数码租赁，第一年免租3年，每年8%3F4000650030 - 363800茶餐厅3年，每年8%4

9、F40005500-600026 - 303办公3年，每年8%5-6F80005500-6000自营酒店（星程商务酒店）3年，每年8%项目总计：25000，开盘时间：2008年8月， 目前一楼主要为1000数码（自营）、volvo汽车展厅、工行ATM、中信ATM、酒吧（装修中）；二楼1000数码（租赁）约2000空铺，经营情况一般；3楼除茶餐厅外空铺；4-6楼酒店部分，周末入住率60-70%，平时50% 整体经营状况一般。 均价：10500元/ 外景 数码广场 空铺商业地产案例 （二） （局部出售返租） 香 港 城 地址：东二环路与东苑路交汇处建筑面积66000物业类型商业开盘时间2007年楼

10、层面积售价（元/）租金（元/平方米·月）物业费（元/平方米·月）备注返租欧尚300001000012000（局部）3336欧尚超市整租，分租价130150元/平方米·月，餐饮部分70-80元/平方米·月3年，每年8%小商品市场300001F 1200015000（20%）2F 1100012000（50%）3F 1000011000（50%）1F 1401602F 751103F 3036均价 12000元/，产权40年3年，每年8%紫荆广场60003-6F 650075001-2F 3036目前紫荆广场改为公寓在租售基本数据：香港城（一期）建筑面积约6

11、.6万，由欧尚、奥特莱斯（现改为小商品市场）、紫荆广场构成，2007年开盘，约20%商业面积销售，当时售价为1.11.2万/。目前整个项目出租率90%，主要为小商品市场二楼东区约2000未能出租；为开发二期住宅部分（约10万）筹集资金，目前正筹备销售小商品市场部分商业，定价：1F 2500030000元/，2F 1600018000元/ 小商品市场 紫荆广场 欧尚超市商业地产案例 （三） 商业街 （只租不售） 杨 舍 老 街 地址：张家港步行街东500米建筑面积35000物业类型商业开盘时间2008年楼层面积售价（元/）租金（元/平方米·月）物业费（元/平方米·月）备注返租

12、1F10000120150百货零售、餐饮，电费2元/度2F1000080100餐饮、电玩3F60007090餐饮、KTV-1F10000停车场项目总计：35000，商业街（只租不售），开业时间：2012年1月1日，一楼临街主要为餐饮、珠宝，内街主要为服装专卖店；二楼餐饮、电玩；三楼餐饮、KTV。出租率近100%，项目主要依托步行街周边客群，白天人流稀少（除餐饮外），晚间人流量较大，整体经营状况一般。 空调商户自行解决 东大门 外街 内街商业地产案例 （四） 东方新天地 （大型商业持有物业） 东 方 新 天 地 地址：南二环路1号建筑面积400000物业类型商业、住宅开盘时间2011年6月楼层面

13、积售价（元/）租金（元/平方米·月）物业费（元/平方米·月）备注返租临街商铺1F30001700055-602.83.5临街商铺（内部价12000元/）酒店式公寓125F200000650090002.83.5均价 7500元/，产权40年红星美凯龙800003036整租，2010年6月9日百信生活广场35000在建，预计2013年5月开业麦德龙30000在建，预计2013年5月开业项目总计：400000，一期为 红星美凯龙（东西两幢）约80000，2010年6月9日正式营业。项目二期为公寓写字楼、百信生活广场（购物中）、麦德龙部分，总计约300000万，目前均价7500元

14、/，楼层差价300元/左右，无返租，物业为40年产权。 商业地产案例 （五） 皇家首座 （住宅+街铺）销售型 皇 家 首 座 地址：步行街东首建筑面积220000物业类型住宅、商业开盘时间2010年03月楼层面积售价（元/）租金（元/平方米·月）物业费（元/平方米·月）备注返租临街商铺1F300004000050000901001.2临街商铺，层高5.9米均价45000元/住宅（小高层）1-12F162000130001500038401.2均价 13500元/，产权70年地下停车场28000基本数据：商业层数为一层，层高5.9米，单铺开间4米，进深12.8米，主力面积60

15、平米左右，拐角商铺200平米左右，开盘销售价格：3.55万元/平米。均价4.5万元/平米商铺售罄，但目前出租率仍不足50%，租金在90100元/·月，市场普遍反映商铺购买价格偏高。 步行街东首 南环路沿街（出租率90%） 河东路沿街（出租率15%）商业地产案例（六） （建设中的中型综合体） 大 成 广 场 地址：南环路与长安路交汇处，距步行街500米建筑面积75000物业类型商业、住宅开盘时间未 定楼层面积售价（元/）租金（元/平方米·月）物业费（元/平方米·月）备注返租购物中心（1-3F）2800013F商场，3F中影电影院线街铺（1F）3000未定1.8预计3

16、.33.5万元/未定公寓(2-9F)12000未定1.8未定写字楼(1-17F)20000未定未定未定基本数据：购物中心（1-3F）约28000，三楼部分已与中影集团签订合同。 街铺挑高5.8米，公寓挑高3.5米，4590不等；写字楼17层，挑高4米。 效果图 建设中（地上2F） 距离步行街500米 商业地产案例（七） （建设中的大型综合体） 曼 巴 特 购 物 广 场 地址：步行街东首南侧建筑面积253327物业类型商业、写字楼开盘时间未 定楼层面积售价（元/）租金（元/平方米·月）物业费（元/平方米·月）备注返租购物中心（-3-7F）-3F -2F 停车场，-17F商场

17、SOHO办公楼22F甲级写字楼 21F项目概况：张家港曼巴特购物广场2012年服务业十大重点项目之一，项目位于步行街东首南侧，由曼巴特（张家港）投资发展有限公司投资建设。张家港曼巴特购物广场总用面积34452平方米，楼面总面积253327平方米，停车位1591个，总投资40亿元人民币。该项目包括由百货商店、品牌店、影城、超市、综合餐饮构成的多样化商业中心，以及城市市民步行广场，滨水空间和融入自然的室外屋顶露台餐厅等设施。项目同时还规划了21层甲级写字楼和22层豪华SOHO办公楼，为住户提供方便的配套设施，由此带动大量流动人口，激活地区商业。据有关工作人员介绍，该项目建成后将是张家港最高档次的商场。目前该项目已经开始试桩，2012年计划完成投资16亿元，预计2013年年底竣工投运。 张家港曼巴特购物广场楼层布局图