益阳地区市场调研报告44p

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1、长沙实效房地产营销策划公司【前言】本次项目组所提交的市场调研报告，主要是从地区概况、区域房地产市场、消费者需求、供求关系以及片区市场等几个部分触发，对市场进行调研取证，其目的在于对益阳房地产宏观环境及开发、销售市场充分了解后，针对“龙城国际”项目作出精准的市场定位、产品定位与形象定位，为下一步整合营销与推广策略奠定夯实基础。【目录】第一章：宏观环境概况第一节：城市概况第二节：产业结构第三节：经济水平第四节：房地产市场发展现状第五节：预测分析（未来房地产发展趋势分析）第二章：区域市场分析第一节：区域位置分析第二节：区域发展分析第三节：区域房地产市场概况第四节：预测分析（区域房地产市场发展趋势分析

2、）第三章：市场供给分析研究第一节：在售楼盘统计分析第二节：待售楼盘统计分析第三节：区域典型楼盘统计分析第四节：区域供给特征分析第五节：预测分析（区域市场供给总结分析）第四章：市场需求研究第一节：消费者基本特征第二节：置业状况第三节：置业偏好第四节：置业经济能力第五节：需求特征分析第六节：预测分析第五章：调研总结第一章、宏观环境概况第一节、城市概况一、城市规模城市规模小、人口少，承载能力不大，辐射能力有限。益阳市位于湖南省中部偏北，背倚武陵，怀抱洞庭，东邻长沙，北靠长江，古称“荆楚要塞，吴蜀门户”。全市辖7个区县（市），总人口460万，其中城镇人口149万，总面积12144平方公里。益阳市的城区

3、面积只有1935平方公里，其中建成区面积53平方公里、城区人口约50万实效论点：益阳因受城市规模、人口数量，承载能力、辐射能力的影响，从而导致多年经济发展的滞后，这些都是将益阳拉入湖南省三线城市的主要根源。二、 城市定位长沙“后花园”，3+5城市群之卫星城。益阳市别称“银城”，益阳空气环境指数达国家一级标准，林木绿化率为48.9，中心城区绿化覆盖率为 32，2004年省政府授予益阳市为“全省空气环境质量优良城市”，因距省城长沙车距仅为1小时左右，因此被誉为长沙“后花园”。3+5城市群体系架构图 2007年4月30日，第一届“3+5”城市群体系架构会议在长沙召开，此论题在湖南省发改委组织的“湖南

4、省发展专题报告会”上作了重点阐述，进一步肯定了益阳作为长沙后花园的重要位置，会上确定其中心思想为：益阳作为长沙的后花园，是长株潭城市群的卫星城市之一，在未来的建设任务中主要是抓好基础设施建设，开发陌生的新型生态、人文及旅游资源，与长株潭经济区实现对接。 实效论点：湖南省政府的扶持使益阳得以发展与提升，首先是“长沙后花园”的封号将其生态旅游资源归于城市战略规划中，此外“3+5”城市群体系架构的组建，更是明确了益阳的重要位置。这一整体战略都为益阳市创造了经济、人口、各类产业飞速发展的前提，特别是房地产行业更是受益菲浅。三、 城市资源绿色生态、人文与旅游资源是绝对优势。绿色生态资源：益阳历史悠久，文

5、化灿烂，风光秀美，物产富饶，是有名的鱼米之乡、竹子之乡、苎麻之乡和世界羽毛球冠军的摇篮，在生态文化旅游发展方面的确有许多得天独厚的条件与优势。1、人文资源：益阳可谓人杰地灵，唐代有宰相裴休、诗僧齐己，明清重臣有郭都贤、陶澍、胡林翼等，现代文化名人有叶紫、周谷城、周扬、周立波、张国基。公元372年，汉传佛教净土宗初祖慧远一行来益阳，建宝泉寺与清修寺，设“远公道场，开创“净土法门”，从此佛教在东方广为流传，因此这里又是汉传佛教的策源地。荆楚文化的重要支流梅山文化的主要发源地也在益阳，它是由南方远古少数民族首领蚩尤创造的，是我国传统文化的一个重要组成部分。益阳置县两千多年，留下众多历史遗迹，如屈原流

6、放时住过的花园洞，作天问时的凤凰山、钓鱼台，三国时关羽“单刀赴会”所经的渡口，黄盖驻节的帐垒，还有“诸葛井”“鲁肃堤”，市中心反映明清码头商业文化盛极一时的九宫十八庙遗存等。2、旅游资源：益阳市近年来致力于打山水品牌，做生态文化文章，截至目前为止已开发和建设了38个比较成熟的对外开放的旅游景区和景点，并利用益阳地处长沙至张家界旅游黄金线路的区位优势，全力打造山水生态游、健身休闲游、历史文化和民俗风情游三大产品，使旅游产业不断做大做强。益阳的旅游业从一个不成型的产业，到确定为市里重点发展的支柱产业，在整个“十一五”期间，得到了长足发展。2010年全年益阳市旅游总收入76.3亿元，增长达21.5%

7、，益阳市旅游产业已从弱势产业向举足轻重的支柱型产业转变。市中心城区也在“留山水风光，建生态新城”的发展理念指导下，由香港佳宁娜集团投资28亿元进行建设的梓山湖公园、由佛源大和尚与市政府联合投资9000万元打造的会龙山佛教文化公园等核心景区建设已全面启动。这个核心景区包括会龙、秀峰、奥林匹克三大公园，白鹿、栖霞两大寺庙和梓山湖及沿江风光带，简称为“三园两寺一湖一带”。益阳市生态规划图缇香锦苑实效论点：益阳城市绿化资源是它被定位为“长沙后花园”的主要资本，自然环境优美，人文资源丰厚，是城市发展定向的有力支持，益阳政府在打造“山水益阳、宜居新城”核心指导方针下，着力发展城市环境与景观资源，打造益阳城

8、市名片，同时也为地区房地产市场的飞速发展提供了重要的推动力。四、 城市空间布局以片区组团为中心发展，战略核心十分明显。益阳市区建设用地空间布局为“一个中心、三个组团、二个点、三大公园、一个风光带、两条自然风景线”。一个中心益阳市政治、经济、文化、商贸等综合中心，主要发展商贸、高科技、服务、行政办公、金融、文教、科研、体育、交通等，形成益阳市区规模最大的综合组团。规划将其分成四个功能片区，即朝阳核心综合片、桃花仑综合片、赫山综合片和志溪河综合片。三个组团城北（桥北）组团益阳市区级中心组团，主要发展商贸、文教、体卫、行政和办公室。其包括河北综合区和清水潭产业区两个功能片。城西组团益阳市综合产业，发

9、展无力水污染工业、能源等产业为主，兼以配套商贸、居住、文教等设施，发展近郊休养等产业。城南组团包括货站仓库产业片和综合片两部分。两个点谢林港居住点包括西站和谢林港两个生活区。港口工业区包括港口三类工业为主的工业点、三类工业搬迁安置点和天成垸居住工业点。三大公园会龙山森林公园以山体森林为主，结合布置寺、庙、塔、游乐等各项活动设施，作为益阳市区综合城市公园。 梓山湖水上生态公园以水体为主，发展水上游乐活动，建设“竹文化”博览园，形成益阳市区游憩活动中心（可将大海塘一体规划）。秀峰公园以水竹林园为主，以方便市休闲和青少年活动。以上公园（在规划保护区内）任何单位和个人不得侵占，必须作为城市永久公共绿地

10、为市民开放。一个风光带资江风光带资江南路以南，河南路、会龙路以北地段在规划期内禁改、扩、新建工程，私房和工厂逐步一律迁出，沿江一律以绿化为主体。沿江广植垂柳、绿草，建设小游园，配以亭台楼阁，并注意沿堤护坡披垂直绿化景观，作为市民观光、游憩的理想场所。沿江风光带要开辟几处临江开放广场，广场形式可立体多样化，生动活泼，同时留出观景视线走廊。现有江边山地林要保护，严禁任何开山毁林建房活动。建设滨江路、青龙洲、杨家洲竹文化度假村。“资江十景”全部恢复。合理分配沿河岸线，多留生活岸线，港区码头集中布置。会龙山公园向南北两端延伸，并与资江风光带、梓山路林荫路联为一个整体。总之，资江风光带是益阳的横向景观主

11、轴，是一条绿化轴线，资江是益阳人民的母亲河，保护和建设好资江风光带利有当代，功在千秋。两条风景线志溪河近郊休养风景主要以自然山水风光观赏，沿河搞好绿化保护，开发高效农业、花圃、果园。兰溪近郊风景线主要以自然的田园风光为主。五、 城市中心与轴线城市中心 根据益阳市城市发展形成的四个功能组团，每个组团由数个生活设施配套的发展单元组成，生活居住就业岗位相对平衡。各发展单元配备由地方公共中心与市级公共中心形成城市公共中心系统。以朝阳路为纽带，桃花仑、朝阳和龙岭北等功能片区共同构成益阳市新的主城区中心。城市轴线城市用地开发实际上依附着轴线，城市轴线起到促进城市建设并预示城市发展方向，担负着联系城市中心和

12、对外交通枢纽等多种功能，因而集中体现城市各种活动（生产、生活、交通、景观等）场所。实效论点：从益阳市现状和发展趋势看，益阳市的城市东西轴线为益阳大道，南北轴线为金山大道和龙洲大道，以桃花仑为中心延展至赫山庙商圈的综合片区紧贴城市轴线，属于城市轴线交汇区域，作为老城区的核心区域以及主要商业集散区域，在城市区域规划中承担着生活居住、商业、娱乐休闲的主要功能，区域内规划以及配套都十分完善，也为区内的房地产项目发展提供了良好的起点。宏观分析核心问题导出：益阳市作为省内三线城市，在受人口数量、城市规模及经济收入水平限制的前提下，它的房地产市场是否会出现饱和度，应该是多少？两大因素直接影响着益阳房地产市场

13、未来走势：一、经济收入水平逐步提高，为商品房开发创造先机。 近年来益阳市人均经济收入水平逐步走高，其GDP增长值基本保持12%左右。随着经济收入水平的提高，对商品房需求的群体也逐步增多，市场需求量增大以及消费者收入的提高成为商品房开发增长的前提条件之一。二、“十一五计划”直接拉动商品房开发。益阳市场房地产开发起步严格上来讲应该是在2006年，在之前受人口数量、城市规模及经济收入水平等因素的影响，商品房市场一直处于低迷状态。但自2006年益阳市政府“十一五计划”的实施后（即20062010年）：“确保益阳市区人口由现在的40万人增至55万人，人均居住面积由27平方米增至35平方米。”这一政策预示

14、着5年内益阳市将可能消化440万平方米左右的住宅开发，刚性需求约4万套住宅。（备注：440万=人均增加8平米*55万人，以三口之家110平米/套计算，440万平米/110平米=4万套）但就目前市场放量来讲（2009年中心城区商品房销售面积93.54万平方米，2010年全年中心城区商品房销售面积约120万平方米）后期市场将存大较大竞争。第二节、 产业结构一、二、三产业发展速度加快，经济运行效益提高。2006年累计比上年同期(%)一、益阳市生产总值(亿元)712.314.7第一产业162.44.3第二产业288.421.1第三产业261.513.7二、工业增加值259.521.8其中；规模以上工业

15、增加值227.724.4三、经济效益综合指数267.545四、高新技术产业产值1631572010年，益阳全市国民生产总值为712.27亿元，同比增长14.7%，其中第一产业增加值162.36亿元，增长4.3%；第二产业增加值288.41亿元，增长21.1%；第三产业增加值261.5亿元,增长13.7%。从06年以来，益阳市整体国民经济都保持在12%左右的稳定增幅，其中第二产业和第三产业增长比较明显，全市综合经济实力明显增强。同时实施工业强市战略成效明显，完成工业增加值259.5亿元，增长121.8%。其中规模工业增加值227.7亿元，增长24.4%；经济效益综合指数267.5%，提高45个百

16、分点。完成高新技术产业产值163亿元，增长15.7%。二、 经济结构继续改善，第三产业持续上扬，第二产业迎头赶上。2010年，在全市生产总值中,三次产业结构由上年的24.237.738.1（如图1）改善为22.840.536.7（如图2），其中第二产业增加值占全市生产总值的比重提高2.8个百分点。 为保障地区经济的长期有序发展，近年来益阳市政府努力调整经济产业结构，打造工业强市，发展园区经济，取得了良好的成绩，第二产业增加值持续增长，占生产总值的比重稳步提升，对地区经济的稳定持续发展奠定了良好的基础。三、第三产业发展态势稳中加快，房地产业继续稳步发展。2010年益阳市第三产业继续呈现稳定健康的

17、增长态势。全年第三产业实现增加值261.5亿元，比上年增长13.7%,其增幅比上年提高4.2个百分点。第三产业的快速发展，促进了益阳市经济结构的进一步优化。2010年，第三产业在经济中的比重达36.7%。第三产业发展呈现如下特点：1、交通运输邮电业增长迅速。近年来，随着投入力度的加大，益阳市交通基础设施明显改善，运输网络日益发展，交通运输业呈稳步发展之势。全社会客运、货运周转量分别为30.98亿人公里和106.50亿吨公里，比上年增长15.5%和19.1%。邮电通信业在市场竞争中继续稳步发展。全年邮电业务总收入17.09亿元，增长29.1%。2、批发零售餐饮业日趋活跃。居民可支配收入水平的提高

18、以及购物环境的不断改善，使益阳市消费市场稳中趋旺。2010年全市社会消费品零售总额260.7亿元，比上年增长18.6%。商业业态日益完善，以连锁超市为代表的新型业态显示出较强生命力,其规模迅速扩大，目前，各区县（市）均有2家或2家以上的连锁超市，规模最大的年销售额上亿元。由此可见，益阳市消费观念及形式正在以较快的速度推进，福中福商业广场、步步高百货、沃尔玛超市连锁的强力推动不仅影响了全市消费者的消费欲望，也正在逐渐的改变其消费模式。3、 金融保险业稳步发展。2010年末，全市金融机构各项存款余额为606.27亿元，比年初新增91.80亿元;各项贷款余额为312.44亿元，比年初新增45.6亿元

19、。保险业进一步发展，年末全市共有保险公司23家,各项保险收入26.13亿元，比上年增长25.1%。信贷资金主要投向基础产业、高新技术产业和效益较好的重点企业及农副产品收购。4、房地产业增势不减。益阳市房地产业继续稳步发展，2010年全市完成房地产开发投资63亿元，比上年增长21.2%，其中住宅面积住宅投资48.8亿元，增长22.2%，施工面积680.85万平方米，比上年增长28.2%；其中新开工面积299.83万平方米，增长75.9%。待售面积40.79万平方米，增长4.3。益阳市房产开发各项目经济指标：年份施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）销售面积2008286.44294186.83

20、20093571760.9693.542010680.865、 旅游业快速发展。通过创建中国旅游城市,重点进行项目建设,旅游业取得长足进步。全年游客人次和旅游总收入2010年比2009年分别增长14%和21.5%。旅游人数（万人次）旅游总收入（亿元）2008858.748.220091137.462.82010129676.3实效论点：作为一个缺乏支柱性产业且工业尚处于发展中阶段的旅游城市而言，益阳市第三产业的飞速发展是必然的。随着益阳市整体城市战略定位的推行，以及政府新建开发区步伐的大力迈进，这一切都是第三产业中房地产行业迅速增长的主要原因，这一增长周期将紧紧依附政策执行，可以说益阳的城市定

21、位及政策推动为益阳市房地产行业注入了一剂强心针，使得这个行业在一定周期内将一直保持稳步高速增长。产业结构分析核心问题导出：益阳市第三产业的高速发展，为房地产开发带来怎样的影响？益阳市第三产业发展主要集中体现为房地产、旅游、餐饮、金融保险及交通运输与零批售行业，其中增长速率最高的为房地产与旅游行业。对房地产发展影响较大的为金融保险与旅游。一、本土旅游消费指数增长削弱对其房地产的购买力。旅游行业的增长受人均收入水平带动。居民生活品质上升后，旅游开支成为日常生活中一笔必不可少且占据日常消费比重较大的开支，今年来益阳市政府大力推动全民健身运动，并成立了各类型的体育项目协会，作为“中国羽毛球之乡” 、素

22、有全民运动的益阳势必投入一轮新的旅游消费中，这一消费将间接的削弱消费者对其房地产的购买力。二、金融保险行业投资的稳定增长削弱房地产投资力度。、央行调息政策央行调息已经成为限制房地产投资与购买的主要政策之一，虽影响不大，但其政策的多变性使更多投资者出现持币观望的态度。、保险行业增长稳定随着益阳市民保险意识的增长，其保险行业的增长率06年达到了16%，趋于稳定增长态势，这一发展趋势也将成为削弱房产投资的途径之一。第三节、 经济水平一、整体经济发展情况 ：在全省属第三方阵，但保持较快平稳增长。2010年全市完成地区生产总值712.3亿元，比上年增长14.7%，增幅比上年高1.7个百分点，人均GDP为

23、16839元。近年来益阳市GDP总量增长情况图示益阳市经济及人均GDP在全省均位列第10位，属第三方阵，其中GDP占全省的4.5%，为长沙的16%，为常德的48%。但增长速度较快，现阶段正稳定向第二方阵靠拢。二、居民生活水平：居民生活水平近年保持飞速增长，2010年同比更是增长达30%。据统计，益阳市2010年全市城镇居民人均可支配收入达到15398元，较上年的13802元增加1596元，增长11.6%。在全省排在第七位，处于全省中游水平，高于GDP的排名。20062010年益阳市城镇居民可支配收入情况统计：、工薪收入成为增收主体。今年全市城镇居民人均工薪收入为9561元，比上年增长11.6%

24、，占居民可支配收入的62%。城镇居民人均经营净收入为2754元，比上年增长410元。全市城镇居民人均财产性收入为94.8元，比上年增长33.6%。转移性收入3384元，增长12%。城镇居民的财产性收入与转移性收入的比重正在逐年增加。、大宗消费成为热点，常规消费平稳，教育文化消费出现下降。今年全市城镇居民人均消费性支出为11279元，比上年增长9.8%，家庭设备用品及服务性支出与居住增长等支出比重增长最快，分别是14.4%与13.2，表示大宗消费支出正在成为人均消费支出中的热点。三、物价有一定通胀压力，消费价格指数呈现快增趋势，普通消费阶层承受能力有限。CPI消费者价格指数2010年12月（已上

25、年同月价格为100）益阳为103.2，高于全省平均水平0.1个百分点，房地产居住类消费指数仅在食物类消费指数增幅之后，价格指数上涨3.9%。经济分析核心问题导出：就目前益阳市经济发展的态势来讲，它对其房地产业发展有何影响？一、居民收入水平的提高，加大了对其房地产的购买能力。以工薪阶层为代表的居民收入水平是综合经济水平指数的一个重要指标，它的提高预示着整个消费群体购买能力的增强，毫无疑问将对房地产业的发展起到促进作用。二、大宗消费水平的提高扩大了中、高端房地产产品的市场。随着收入水平的提高与经济的发展，城市商业圈所形成的大型商业区将成为居民消费的主要场所。大宗商品如家电、汽车、住宅等消费的提高一

26、方面反映出消费者购买能力的提高，另一方面反映出其生活品质及意识的提高，是中、高端消费者发展成熟的一条必经之路。因此，随着消费者购买能力及意识的发展与成熟，中、高端房地产产品也将受到一定程度的亲睐。三、经济增长率高并不代表经济实力，不可过于乐观估计其购买能力。经济增长率高并不代理经济实力强，它更多的只是反应一个发展态势，并非实质上的成熟，因此不可过于乐观地估计其消费者对房地产产品的购买能力。第四节：房地产市场发展现状一、整体开发投资量：自06年地区房地产市场进入快速发展期后，市场投资量一直呈现稳步高速提升的态势，随着市场的不断发展与实力开发商的进驻，中、低档产品市竞争日益激励，高端产品的市场份额

27、稳步增长。2010年全市完成房地产开发投资63亿元，比上年增长21.2%，其中住宅面积住宅投资48.8亿元，增长22.2%，施工面积680.85万平方米，比上年增长28.2%；其中新开工面积299.83万平方米，增长75.9%。待售面积40.79万平方米，增长4.3。2006-2010年益阳市商品房开发与销售情况统计（单位：亿元、万平方米）年份投资额施工面积竣工面积销售面积200617.23132.4236.0148.72200732.06282.3267.4979.95200846.7628644294186.83200952357.1760.9693.54201063680.85二、商品住

28、宅市场区域结构：朝阳开发区以中、高档次产品开发为主，已成为近年益阳市房地产开发增长的主要动力。项目名称总建筑面积（万）总套数车位数量容积率绿化率龙州汇龙苑5.6410200338%卧龙港43002.130%碧波豪苑104422423.2640%秀峰富邦102002003.3235.80%香格里拉1213005003.1432%桃花里7.68003502.740%香槟花苑7500901.735%美墅馆3.8521.240%北美阳光城2010008553.0147%中天国际花园6.63062082.435%悦江花园3.82081.7835%丽景港湾21681201.8530%巴黎馨苑25.8138

29、55002.733%银色现代城137334002.7440%银城壹号93044133.8630%缇香名苑138133501.840%世纪嘉苑20.8813008003.1441%梓怡华府2.7718637%旺佳华府187603.0840%中电怡和苑5.412882733.430%秀峰御龙湾106544602.73570%梓湖观邸2.62165003.98福中福国际城2028002品阁4.72761681.98万城国际财富中心3.6310932.37昌富城上城52801202.7535%学府花园2419868562.7735%紫龙郡15026142962.6742%益阳碧桂园130.6238%东

30、方维也纳2216007812.540%万利市场1.8796110%五洲城251202.9830%上城世家128003502.246%大学康城86128502.133%总计502.03208992010年益阳市待开盘项目8个，新开盘项目市场供应总套数5287套；其中益阳大道以北（赫山区板块）21个项目，以南（开发区板块）12个项目；2010年总体市场审批待开发面积达到502万平方米，住宅套数20899套；其中10万平方米以上规模型楼盘15个，高容积率楼盘（3.0以上容积率）9个，低容积率楼盘（1.5以下容积率）2个；15个规模社区中，赫山区有5个，开发区有10个；实效论点：益阳房地产市场各版块发

31、展差别明显，有一定的差距，现阶段在益阳城市“东接 南拓”的发展大趋势的带动下，开发区板块无论是开发量还是价格涨幅都与其他区域有较明显的差距，而赫山区依托老城市商业中心的地段优势，能够获得市场客户的认可，但是因开发地块的稀缺，整体开发量无法有太多的提升，所以在未来的益阳房地产市场的区域发展上还是将以开发区为主导。三、商品住宅市场价格走势：价格基数虽低，但涨幅喜人2010年，益阳房地产市场供需两旺，价格飞速增长。相比其他省内城市，价格基数虽低，但涨幅巨大，随着城市加快发展，益阳房价在一定时期内将逐步提升。中心城区商品房销售价格情况根据项目组调研所得，截止2010年12月，益阳中心城区商品房销售价格

32、如下：根据以上表格可以看出，在政府的城市发展规划策略的带动下，开发区的房地产项目价值已明显高于其他区域，赫山区因处于老城中心，地块有一定的稀缺性，且受部分处于尾盘销售阶段的项目影响，整体价格走势处于较平缓的状态，资阳区受地域、环境等因素影响，价格上有一定的瓶颈，但是在部分新开项目及江景项目的带动下，也有一定的提升。分析论点：实效论点：朝阳开发区项目受政府扶持力度与政策利好的影响下，价格涨幅远高于其他区域，但是在这良好的价格走势下，也同样的带动了其他版块的价格上扬。未来开发区的价格趋势将成为益阳房地产市场价格走势的“晴雨表”。第五节：未来商品住宅市场发展趋势目前益阳市房地产正从数量型发展阶段进入

33、数量与质量并重阶段，呈现供需两旺势头，市民已从“居者有其屋”的住房需求转变为追求生活品质的提高，房地产的投资属性正逐步被市民所接受。 一、房地产开发投资呈稳步增长态势，但市场消化力度有限。 益阳是地级市，位于湘中偏北，经济水平欠发达。近年来，该市为了实现后发赶超，结合“国家森林城市、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家环境保护模范城市”四大创建活动，大力开展招商引资和城镇基础设施建设，中心城区扩容提质步伐加快，房地产业进入高速发展时期，房地产开发投资十分活跃2010年益阳全市房地产开发完成投资63亿元，同比增长21.2%，投资总额在全省仅次于长沙、株洲,位居第三,其中住宅投资48.8亿元，增长

34、22.2%。随着政府资源的大力推动与策略引导的印象，近年不少实力开发商纷纷进驻益阳市场，佳宁娜梓山湖新城、碧桂园、太一御江城等高端项目强势入市，地价攀升，房价上涨，居民购房热潮涌动，有力激活了房地产市场。二、商品房市场活跃，市场日趋成熟。 2010，益阳商品房施工面积为万平米，竣工面积分别为680.85万平米，商品住宅销售面积约为120万平米。住房空置率逐年下降。全市人均居住面积达到34.1平米，中心城区居民人均居住面积从2006年的24.7平米提高到35.28平米。近年来地区房地产市场主管部门大力打造行业发展平台、规范市场环境，推行市场消费的透明化与公正化，并实施网上签约、备案公示、资质公示

35、等一系列举措，有效的规范了行业市场，提升了行业市场的整体形象，带动了消费者的置业意向，同时为行业市场的有序发展奠定了较好的基础。 三、在市场发展的带动下，产品类型与客户需求逐渐转变2010年在售市场产品类型抽样调查：项目名称 产品类型多层小高层高层洋房别墅龙州汇龙苑卧龙港碧波豪苑秀峰富邦香格里拉桃花里香槟花苑美墅馆北美阳光城中天国际花园悦江花园丽景港湾巴黎馨苑银色现代城银城壹号偍香名苑世纪嘉苑梓怡华府旺佳华府中电怡和苑秀峰御龙湾梓湖观邸福中福国际城品阁万城国际财富中心昌富城上城学府花园紫龙郡益阳碧桂园东方维也纳万利市场五洲城上城世家大学康城合计10201524根据以上数据可以看出，目前益阳市场

36、多层产品正逐步减少，小高层及高层产品逐渐获得了置业者的青睐，这预示着益阳市房地产市场正逐步迈向成熟，置业者也实质的改变了以往的择房标准，逐步向品质、品味大盘靠拢。从市场调研数据来看，小高层及高层产品占益阳市开发总量的68.6%。小高层及高层产品逐日递增，占据了市场主导方向，市场供求较旺，同质产品竞争激烈。以洋房和别墅为代表的高端物业产品目前市场开发量很小，特别是品质型洋房目前仅开发区两家代表性楼盘有类似产品，且受到市场追捧，未来市场供给中随着消费市场的成熟，其高品质的洋房必定受到亲睐。2010年在售市场户型抽样调查：项目名称楼盘户型分布套数一房两房三房四房五房或以上龙州汇龙苑16016090卧

37、龙港14417碧波豪苑4820010074秀峰富邦20808020香格里拉17251216桃花里7070200香槟花苑48105美墅馆52北美阳光城160200200中天国际花园361426814悦江花园8410812丽景港湾609612巴黎馨苑32268银色现代城100430203银城壹号52521928偍香名苑88560165世纪嘉苑3415060851梓怡华府192旺佳华府177373中电怡和苑34107147秀峰御龙湾2814829梓湖观邸54162福中福国际城品阁52224万城国际财富中心93939331昌富城上城2614888学府花园15276紫龙郡2611568784益阳碧桂园2

38、2411322886东方维也纳28118万利市场4848五洲城480176上城世家220大学康城17068238合计997250979092287108根据项目组调研数据显示，现阶段益阳房地产市场产品配比中还是以三房为主，而紧凑型户型产品也获得了一定的市场空间且市场份额得到了高速发展。益阳房地产自2006年起进入快速发展期，首批购房客户在四年多的放量市场中被逐步消化；第二批购房者将集中于80年代的首次置业者，而此类置业者限于自身经济实力选择面多以紧促型住房为主，而目前市场过于集中的三房、四房产品市场，导致此类产品出现同质化严重、竞争压力大等问题。而以刚性需求的两房市场其需求量将逐步增大。201

39、0年在售市场户型设计特色抽样调查项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层龙洲汇龙苑复式梓怡华府复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层卧龙港复式旺佳华府复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层碧波豪苑复式中电怡和苑复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台

40、多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层秀峰富邦复式秀峰御龙湾复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层香格里拉复式梓湖观邸复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层桃花里复式福中福国际城复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑

41、高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层香槟花苑复式品阁复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层美墅馆复式万城国际财富中心复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层北美阳光城复式昌富城上城复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台

42、挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层中天国际花园复式学府花园复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层悦江花园复式紫龙郡复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层丽景港湾复式益阳碧桂园复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台

43、项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层巴黎馨苑复式东方维也纳复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层银色现代城复式万利市场复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层银城壹号复式五洲城复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户

44、型结构平层项目名称户型结构平层缇香名苑复式上城世家复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台项目名称户型结构平层项目名称户型结构平层世纪嘉苑复式大学康城复式跃式跃式别墅别墅窗凸窗窗凸窗转角窗转角窗落地窗落地窗平窗平窗庭入户花园庭入户花园前庭前庭廊院廊院露台露台多阳台多阳台挑高阳台挑高阳台随着益阳市品质楼盘的出现，代表着品质与舒适的户型元素如凸窗、转角窗、入户花园以及多阳台设计相续出现，更有顶层复式户型配备露台设计，此类现象表明益阳的产品市场日趋成熟。实效论点：在益阳政府城市建设的发展与政策导引的支持下

45、，经过五年多的快速发展，益阳房地产市场呈现出一片良好的发展态势，众多实力开发商纷纷进入市场，品质项目与高端产品纷纷入市且都有良好的市场表现，市场销售量与销售价格都呈现良好的涨幅趋势，消费者对产品的需求也逐渐从对价格的需求向对生活品质的追求、对产品品质、品牌形象的追求发生转变，市场开始成熟，并保持着健康稳定的发展趋势。章总结1、从房地产周期理论来看：益阳市经济与运行状况良好，增长势头强劲，人均收入逐年递增，进入房地产发展增长期。2、从城市化进程阶段来看：目前益阳市进入快速城市化阶段，随着城市化进程的加快，房地产业作为先导性产业已进入高速增长期。3、从益阳市整体发展战略来看：第一届“3+5”城市群

46、体系架构会议上确定的中心思想为：益阳作为长沙的后花园，是长株潭城市群的卫星城市之一，主要任务是抓好基础设施建设，开发陌生的新型生态、人文及旅游资源，与长株潭经济区对接。因此，未来几年，益阳市会充分利用生态旅游资源这张王牌，做好长沙的后花园。并且，从目前益阳市房地产价格和投资势头的加速上涨，也显示地区房地产市场投资看好。4、从益阳市发展态势来看：益阳房地产业如同刚刚睡醒的狮子，正处于饥饿状态。因此下一轮的开发大战即将全面展开，其市场竞争激烈度也将日益增高。5、从益阳市房地产供给市场来看：供给市场出现短暂不平衡现象，主要体现为开发体量成倍增长。这一现象并非市场不健康发展因素引起，而是因为市场出现高

47、品质楼盘后对之前低品质产品的冲击影响。第二章：区域市场分析第一节：区域位置分析：一、位置：益阳中心城区核心位置，老城区最主要的生活居住区域以及商业集散地，客户认可度较高赫山区与朝阳开发区以及资阳区共同构成了益阳的中心城区，下辖5个街道、11个镇、2个乡，城镇规划面积60平方公里，是益阳老城区的中心区域，主要的居民生活区域与商业集散区域，益阳市行政区域位置图：。二、交通：城市中心板块，交通完善便利郝山区在长沙株洲湘潭城市群小时经济圈内，是连接中国东西部的枢纽，是承接沿海发达地区产业梯度转移的前沿。距黄花国际机场仅1小时车程，距京珠高速和京广铁路线仅70公里；境内有益阳火车站，石长（石门长沙）铁路

48、、洛湛（洛阳湛江）铁路交汇于此；长张（长沙张家界）高速公路、319国道贯穿全境；水路沿湖南四大水系之一的资江，经洞庭湖可通江达海，是湘中地区的交通枢纽和物流集散地。三、配套：生活配套完善齐全，商业与休闲配套相对成熟、生活配套：赫山步行街、益阳电信总厅、教育路农贸大市场、人民医院、建设银行、工商银行、华天大酒店。作为益阳城区一直以来的中心板块，且一直承担着生活居住、商业与娱乐休闲的区域功能，赫山区的生活配套相对其他区域来说更加完善齐全。且政府在区域板块规划与建设实施中，也将赫山区定位为“中心生活区”“中央商业区”。、教育配套：益阳市一中、赫山小学、益阳师范、城市学院、商业配套：沃尔玛超市、步步高百货、通程电器、金嘉利商业广场。益阳最主要的商业集散地，商业众多且类型多元化，发展态势