郴州建材市场初步调查报告

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1、郴州建材市场初步调查报告 第 25页郴州建材市场初步调查报告曹兴勇 雷胜 李明星一、 调查说明1、2011年11月14日24日，为公司汇景一期工程商业项目中专业市场规划提供决策依据和参考，我们对郴州市建材市场的环境进行初步调查，了解目前郴州建材市场分布概况、基本情况、市场定位和服务管理等情况，了解各建材市场内的商户经营情况和对本市场的意见、需求与期望，以便于以后汇景一期工程项目的规划做好前期工作。2、调查采用了查阅资料、现场观察和走访抽样问卷调查式等方式，通过调查我们初步了解了郴州市建材市场的数量、分布、交通位置、市场配套设施。各建材市场的面积与商铺数量，实际商户数量。各建材市场的建筑结构，各

2、建材市场内商户的经营方式。各市场品牌初步构成情况。各经营商对建材市场的经营方式、服务和收费情况。各建材市场内的商户的经营状况，对本市场的意见与评价。也简单了解对新市场建议和期望。3、本文所引用的郴州市宏观经济数据来自于历年的郴州统计年鉴、郴州市政府工作报告、郴州市国民经济和社会发展统计公报等书籍和政府公开文件。本报告中图表数据及信息来自于我方调查人员经过市场调查和与市民交谈等方式获得。4、调查问卷选取了一二线品牌，品牌选择情况如下表分布：种类品牌瓷片洁具法恩莎、格莱斯、安彼卫浴、恒洁卫浴、九牧洁具、辉煌、箭牌木地板圣象、生活家.巴洛克门业皇派门业、盼盼安居、名门世家、王力门业其他欧派橱柜、德莱

3、宝集成吊顶、捷西德式整体厨房、顾地管业、小气鬼电器、华润漆、湘江油漆5、调查误差进行相近调整二、 郴州市场状况一）郴州市场政策湖南省委、省政府支持郴州市承接产业转移先行先试，赋予郴州市在产业承接上的关于土地政策、财政体制、对口扶持、金融服务、融资方式、矿权改革、交通建设、物流发展、项目审批、园区建设、招商引资、农产品加工等方面共三十七条先行先试政策。这些内容是目前法律法规没有明文禁止或国家和省里尚未出台相关政策，为郴州构建区域中心市场体系拓宽了思路，奠定了广阔的舞台。郴州市委提出了科学跨越、富民强市的新目标，即努力把郴州建设成为“湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市”，这一目标具有科学依据和

4、现实基础。“两城建设”是落实科学发展观的实践与创新，将为加强区域间的资源整合和要素的流动，区域间的协调发展与合作打下基础。截止2009年底，郴州城区有商品市场26个，其中专业市场24个，综合类市场2个。各类市场以服务郴州本地区为主，跨市服务能力非常有限。现有的批发市场几乎都是出租或出售铺位的传统经营模式，场内经营户大多数是个体经营,并没有形成统一的市场网络，交易方式仍以实物交易，当面成交为主，仍处于市场交易的初级形态，没有形成现代意义上产品展示、信息交换、价格形成、产品引导、商品配送、资金结算等多功能批发交易市场。五岭市场群是郴州城区目前具有代表性的市场载体，其中五岭机电市场、水果市场、农副产

5、品市场、七星市场等已初具规模，在市场中获得一定的知名度和认可度。该类市场服务客群集中于郴州市区，普遍存在商住混杂，用地限制，发展无空间，缺乏仓储货运设施，进出市场交通阻塞的问题，从而从根本上制约了五岭市场群内个体联纵做强、做大，向区域市场转变的动力。根据市政府有关文件，以后市区市场将根据城市发展趋势和市场经营规律，未来郴州市批发市场建设的总体思路应是：市场向郊区转移，向园区集中，向专业化转变，逐步从现货交易模式转向展（览）贸（易）型市场。市场选址应遵循七点基本原则：(1)位于城市中心区的边缘地区或城郊，一般在城市道路网的外环线或快速路附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，靠近货物转运枢纽，方便

6、货物运输，至少有两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路；(3)方便连接商品消费需求区；(4)充分利用现有的给排水、供电、除污等基础设施；(5)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，有足够的发展空间，并且成本较低；(6)考虑绿化、生态环境等因素，远离居民区，尽可能降低对城市生活和景点的干扰；(7)特定专业市场选址还应符合其本身的特定要求。所以华塘市场是符合郴州市的政策和发展需要。二）项目交通物流优势1.公铁运输本项目在郴州主干道郴州大道边，离市中心12公里。郴州设有湖南省唯一的二类公路口岸，出口产品可享受便捷的通关服务。是湖南乃至中西部地区货物出境距离最短、最方便快捷、运输成本最低的地区之一。公

7、路：京珠（北京-珠海）高速公路、106国道、107国道。正在修建夏蓉（厦门-成都）高速公路、京珠（北京-珠海）高速公路复线、宜连高速公路（湖南宜章-广东连州）。郴州至各主要城市公路里程表：郴州-广州360公里京珠高速公路郴州-东莞415公里京珠高速公路郴州-深圳480公里京珠高速公路郴州-长沙337公里京珠高速公路郴州-广州333公里京广铁路郴州-长沙374公里京广铁路郴州-深圳521公里京广铁路铁路：京广（北京-广州）铁路、京广复线、郴嘉铁路。时速达到240-320公里的武广（武汉-广州）铁路客运专线建成通车后，从郴州到广州一个半小时即可抵达。2.物流仓储设施湘南国际物流园离本项目7公里。结

8、合城市总体规划和城区物流建设状况，郴州市城市商业网点规划（2006-2020年）展开对城区物流体系规划，规划按照“123”模式建设“一园区多中心”的两级体系发展，中心城区规划1个物流园区，2个区域物流中心和3个专业物流中心，优先建设市级物流园区，即湘南国际物流园。 三）现在房地产对建材市场的影响是很大的，但郴州今年开盘104个楼盘，建材市场未来还是有比较大的发展空间。三、 郴州建材市场概况郴州建材比较集中地市场有南塔、同新、燕泉和五岭市场。三家市场以南岭大道为轴线分布，一家在市区东面。同新市场南临同心路，北临好美居路，西临南岭打道，东临北苑路，北湖公园附近。同新市场商户入住率98%以上，但是管

9、理不到位，治安较差。市场内由于没有规划，显得零乱。顾客购物环境不好。顾客到市场的交通不方便。门面面积偏小大部分在20-50平方米，目前已不能满足商户需要。 仓储不足。由于旁边的物流停车场拆迁，现在物流没有以前好。一二线品牌商户有所外流至燕泉。市场内商户对目前市场环境的转变期望值高。南塔市场在南塔路，已经进入衰弱期，门面空置率高。目前没有竞争力。燕泉市场西临南岭大道，东临燕泉南路，北湖区政府附近。商户入住率98%以上。门面面积50-100平方米为主。大部分是以一二线品牌。但是还是有物流不方便和仓储不足的状况存在。顾客购物环境不理想。五岭市场西临南岭大道，东临五岭大道。五岭市场还同时存在机电和副食

10、市场。市场内商户对市场环境的心里相对同新市场要稳定些。 四、 郴州建材市场调查一） 市场经营形态调查1、传统市场形态占绝对优势南塔、同新、燕泉和五岭都是中国传统的建材市场形态，业主或经营者在几平方米，十几平方米或几十平方米的面积内，经营自己的“一亩三分地”，以一定的的资金，在一定的面积内，经营着一定品种的建材。作为摊位经营形式，投资少、门槛低，市场进入与退出方便，可以吸纳众多的经营者；自采自销、经营灵活、可以吸引众多的低收入消费者光顾，使其有生存的客观条件。建材摊位市场，为消费者提供了一个集中的购物场所，实现了方便购物的要求。这些都是传统摊位市场能取得长远发展的根本原因，是与一定生产力水平相适

11、应的产物。 而且，随着经营者自己的不断发展，商户的面积在不断的增大，目前燕泉已经出现近千平米的展厅，如燕泉广场的箭牌、蒙娜丽莎陶瓷等，这些面积不断扩大的展厅利用充足的空间更好的对自己的商品进行展示，从而吸引消费者眼球，形成更大销售。 虽然摊位市场受到新起的建材超市的冲击，但传统市场的根基还是非常稳固的，短期内，摊位市场的还将在建材市场占主导地位，建材市场动辄几万平方米的市场面积不是大型超市可以相提并论的。 不足的是，目前郴州的每一个摊位市场都集中了从涂料、地板、瓷砖到马桶、浴盆、五金件再到窗帘、布艺、灯饰。“一站式”本身也是一种特点，但在同时，盲目追求市场规模的“大而全”，忽视市场经营档次的投

12、资理念，也造成了一些建材市场的难以为继，如南塔。 2、地理位置和交通便利是选择铺面的首要条件以上说明，地理位置和便利的交通对投资者是相当的重要，对于货车限制进城，他们略有不便，但可以想办法解决，由于仓储一般在城外，仓储变得不太在乎，但对物流和市场管理意见挺大，而且意见集中，这对我们即将建的市场有很多启发意义。二）门店经营状况调查 1、大开间，大面积商铺较受欢迎从以上调查图标可以看出：建材由于其特殊性，现有市场面积集中100左右，这包括有些居住和仓储空间，面积偏小，在调查中大多数商家希望更大的空间。问卷中对商铺面积的意向需求可以看出，郴州商户普遍倾向于较大面积的商铺，希望150以上的达到44%，

13、这些可对项目规划可以提供一定的参考依据。在我们对建材商铺的实地调查中发现，郴州商铺的层高需求主要集中在3.5-4m之间。燕泉也有少部分5-6米的复式商铺。说明郴州消费者对夹层式、复式等商铺模式有所了解，但接触不多。2、门店经营今年经营状况比去年差通过调查可以看出，销售额分布不均，店主改善销售额的意愿比较强烈，同时这几年，国家对房地产市场调控对房地产下游产业影响还是比较巨大，持续上涨的几乎没有，由于是一二线品牌，有一半的商家经营比较稳定。3、门面租金适中 郴州建材市场门面租金相差不大，租金对比其他门类，相对便宜，有比较大的上升空间，但租售比达到7.5:1，说明郴州人投资意识比较强，愿意对商业铺面

14、进行投资，而经营商户也愿意拥有自己的商铺，以降低成本。高质的商铺仍然会有相当的市场。三）市场管理现状调查1、经营户对市场整体营销意识较强无论哪个市场，经营户除了对自己经营的品牌有营销意识，也非常希望对整个市场作为一个品牌有营销意识。虽然现在经营户有自己的仓储，但希望经营的市场能够提供足够的仓储和物流，方便自己进货和出货。在交谈中，很多商户还希望进货的车辆不要影响门面经营。2、 降低成本是每个经营者的出发点每个经营者对于市场管理者的要求，当然希望费用和租金越低越好，所以我们市场营销的时候，就要深刻的注意这点，头几年应以低租金入市，同时提高高质量的管理，提高市场的附加值，提高市场溢价，增加购买者升

15、值期望值。3、 市场配套最需要交通、银行、顾客休息地方由于大多经营户是租用，所请员工居住地不在本市场，所以最需要公交线路多，方便员工上下班，增加公交线路成最迫切需要。其次银行齐全方便交易，现各市场银行还是比较多。各市场最明显的缺点就是缺乏合适的顾客休息场所，燕泉广场虽然有个广场，但是夏天和冬天就不方便。4、 市场购买主力是家装用户市场以家庭装修为主，郴州装修主要以个人为主，这也跟房地产主要推毛坯房为主有关系。四）市场营销调查1、品牌、价格和售后服务缺一不可从上表可以看出，郴州人购买建材，品牌、价格和售后服务缺一不可，这对我们建设市场有很大启示，市场营销的针对性有所偏重。2、郴州人购买主要靠自己

16、了解和口碑郴州人购买建材从经营商来看，主要自己了解和朋友口碑，属于基本状态的营销状态，装修公司和广告也是重要因素。网络属于萌芽状态。3、土的方法是最适合的方式从调查可以看出，最有效的方式还是户外广告和电视，传单的方式虽然土气，但在郴州也不可忽视，也比较认可。五）其他意见我们在调查最后设计了一道问答题，让经营户对政府提供意见，大多对政府如何提供帮助没有概念，回答五花八门，归结起来总共三方面意见：1） 市场管理方面。如同新市场最强烈的问题是治安问题和卫生问题，几个市场对人车混杂意见比较大，包括经营户和顾客车辆。2） 经营方面主要对物流和仓储意见比较多，对门面设计意见比较大；3） 对税费感觉不是特别

17、强烈，但希望能少最好；五、 竞争对手情况这次主要针对现有市场进行调查，不清楚潜在的竞争对手的情况，在调查的时候，有经营户提供汽车城不久前来调查过，想利用汽车城剩余门面开展建材市场；在五岭市场有经营户提供有专业公司前来调查，委托公司是谁我们走访几家未弄清楚。六、 调查对建设华塘建材市场启发启发1：我认为华塘建材市场市场定位应该品牌化、规范化和配套齐全的比较高档专业建材市场，学习国内外建材市场的规范运作，走专业化道路，以差异化竞争立足市场。 目前郴州存在的建材市场有4种形态：摊位市场、建材超市、家居体验馆、网络商城。1） 摊位市场的还将在建材市场占主导地位，建材市场动辄几万平方米的市场面积不是大型

18、超市可以相提并论的。以后很长得一段时间，摊位市场还是主要市场形态。不足的是，目前郴州的每一个摊位市场都集中了从涂料、地板、瓷砖到马桶、浴盆、五金件再到窗帘、布艺、灯饰。“一站式”本身也是一种特点，但在同时，盲目追求市场规模的“大而全”，忽视市场经营档次的投资理念，也造成了一些建材市场的难以为继。我认为目前郴州的建材运营商应该学习国内外建材市场的规范运作，走专业化道路，以差异化竞争立足市场。例如做专业的厨卫城、陶瓷城等。这些专业市场最大的好处是品牌集中，消费者选择余地大，还可以为消费者提供更为专业的服务；同时厂家一般采取前店后库模式，节省了储存和运输成本，也利于企业运作。同时发展自己的品牌文化方

19、面投入了足够的认识，他们开始将经营投资重点由集中短期销售投入向长期品牌回报倾斜，从家居建材的内涵方面赋予企业、品牌更多的文化内涵，希望借此在市场上脱颖而出。这也说明郴州建材行业在激烈的市场竞争洗礼中，正由低级的价格竞争转向更为高级的品牌、服务竞争，整个行业也开始提升。2） 目前郴州的建材超市有同新市场的好美时。但光具有虚名，没有超市的实质内容。建材超市是从国外进入到国内的市场形态，专家认为：“建材超市最突出的优势，在于它可以通过集中采购和统一管理，确保经销产品的良好质量和低廉价格以及一站式服务、统一配送等特殊的服务。在欧美国家，建材市场几乎全部是超市类型。这是因为，经过多年的竞争淘汰后，集中采

20、购和集中管理的超市，被认为是最符合市场需要的。” 华塘项目采用超市形态，但需要一个水平比较高的管理团队来管理，不符合我公司现实，但某些管理方式可以吸取，如统一形象，统一物业，统一管理，统一广告，统一对外宣传等。3） 目前郴州有类似的家居体验馆，但没有真正意义上的家居体验馆。家居体验馆结合家装、生活、艺术等方面多元特色，开创了家装情景式体验的新型形式，是目前比较新兴产业形式，同时也是一种新的家装市场形态。家居体验馆的建立，使家装公司强强连手，将引导装饰潮流的趋向，整合上中下产业资源的联合，实现互利共赢，为消费者提供更周密的服务。家居体验馆不同于卖场，也不同于展览馆，它的层次更高，内容更丰富把建材

21、与装饰结合成一站式服务的同时，也将家装过程的剖面图展示给大家，提高业主的专业知识，改变业主不懂装修的现状。家居体验馆所包含的建材市场形态联合了房地产上下产业资源，因此更能产生规模效应，从目前来看发展将会比较迅速。应该引导入住有实力商家往这面发展，争取成为华塘市场亮点。4） 建材网络商城发挥了网络快捷方便的优点，是网络全民化和网络营销逐渐成熟的产物。但由于受到建材行业特性的影响，郴州建材行业在网络商城这一块的发展还处在摸索阶段，目前还看不到什么效果。但可以先建设网站，立足以后发展，扩大宣传，等条件成熟，可以发展B2C、B2B等电子商务。这是以后发展方向。启发2：市场建设应纳入郴州市园区建设规划，

22、进行综合配套。政府可给予水电、道路、排污等基础建设支持，在金融、税收、工商管理方面给予优惠政策。各类规费、部门协调和经营户意见等由类似市场管理公司（委员会）统一办理，集中解决。园区内派驻商务、税务、工商、公安、环保、质监等机构（办理所），监督管理公司（委员会）和经营户（企业）的管理行为和经营行为，维护市场正常有序的经营秩序。同时，完善园区内生活和办公设施，配套商业、餐饮、娱乐、住宿、办公、停车、货运服务区域。启发3：华塘市场推广策略启发1）加大户外宣传和本地电视力度，建立项目形象系统：郴州项目户外宣传运用较有效，对树立项目形象非常有帮助。可以建立完整而清晰的项目形象系统，最大限度的把本项目展示

23、给广大消费者。另外土方法无需回避，采用传单来宣传，虽然方式落后，但对于郴州来说是非常适合。同理，夹带报纸和电视滚动字幕等成本小，收效快的土方式均不应放弃。2）活动营销是重点：因为媒体通道的有限和郴州受众的接收习惯较落后，互联网等新兴媒的作用并不大。因此在宣传中应当充分挖掘的就是活动营销。3）注重营销中心的包装，一个项目的宣传物料在品种、制作档次和品质上一定程度影响着项目在市场上和消费者心目中的形象。项目宣传物料的选择和制作成功，不但可以扩大、提升项目在市场上和消费者心目中的影响和形象，还可以一定程度上增加项目的附加值。所以本项目应在宣传物料选择和制作上应与项目定位和推广策略良好的结合，既达到良

24、好的市场宣传效果也给项目增加部分产品附加值。4）充分利用开盘时机制造热点，开盘前做好招商。郴州人对于活动营销富有热情，新盘入市往往受到热捧，因此开盘是达成销售的最好时机。充分利用开盘时机，使用各种营销手段，为项目销售打下良好的基础。开盘前做好招商，使项目开盘前赢得比较好的口碑5）销售节奏应“先紧后松”：过长的销售周期会导致开发企业成本的上升，且对回收资金极为不利，影响项目后期的工程进度，而工程的迟缓会再次延迟销售周期，陷入恶性循环。因此本项目宜利用空档期和传统旺季快销、强销，在淡季和销售后期可适当放缓节奏。启发4：目标客户的启示1）对于现有经营者，引导其进行投资。现有市场经营者对于商铺升值和成

25、本的体验比较深刻，而且现有经营者租售比较高，急需要购买一个商铺，作为投资置业，可以降低经营成本。估计资金也不存在问题，在项目前可以通过陶瓷协会等方式进行招商，签订意向协议，征求意见，对降低项目经营风险和项目规划有很大帮助。2）用商业带动地块人气。本地市民对项目所在地的认识基本上是空白的,对项目所在地的印象也不理想,所以项目在今后的开发中应该在硬件和营销策略上入手,并利用项目商业的地位拉动人气，从思想和感观上改变市民对项目所在地的印象.另外，本项目加强在配套和小区安防方面的品质,将变的十分的重要.3）不同客户群体，不同的侧重诉求：对于郴州市内经营客户和企事业单位投资这两个主要消费群体的消费观念和

26、层次有比较明显的区别。因此在营销上将分别对待，各个击破。对于个体经营户强调地块升值潜力、商住一体的优势及各种优惠。对于企事业单位职工则主推小区住宅，强化其交通便利、静谧的周边环境和时尚的外立面。4）利用郊区与市区住宅的价格差、周边配套的优势和城市化进程的影响，弱化项目位置的劣势。通过对项目所在地升值潜力、未来地位及发展蓝图的描绘，引导郴州其他县市特别是郴州大道沿路的居民在此置业。启发5：铺位规划启示1）铺位分割不宜过小：虽然小面积商铺总价低、投资门槛低，但不适用于郴州。划分铺位时，要考虑开间进深的比例，郴州经营户和投资客普遍喜欢大开间，大面积，150平方米以上比较受欢迎。另一方面也是建材家居产

27、品的特殊性所需要的。在营销上，可强调大铺位可在价格上的优惠措施以及使用率高、易于再次分割等优点。2） 复式商铺应设样板间：在一般建材市场建筑规划建议中，一层层高已经达到5米，因此建议设为复式商铺。因为郴州商家对复式商铺没有足够的认识，因此除了在宣传上强调其好处外，应设置样板间，给客户以最直观的印象。3） 商铺投资回报率应略低：虽然回报率越高越好，但考虑到郴州租金适中，过高的回报率将无法支撑售价，宜设定在5-6%左右。虽然较大城市略低，但相对于郴州占主流的保险投资，收益已有明显提高。4） 减低开盘租金，营造价值洼地：商铺定价一方面考虑租金水平，不能盲目参考其他商铺，另一方面也要考虑到专业市场带来

28、的经营优势，从而使得租金上涨空间较大。定价上将权衡各种因素，科学拟定。开盘考虑例如“交三免一”等方式，打造市场价值洼地。创造项目人气，为后续开发创造价值。5） 通过经营优势创造溢价：作为专业市场来说，在进行统一的经营管理过程中会使得商铺的实际价值得到提升，即产生溢价，从而弥补低廉租金带来的低售价。另外在宣传中强调专业市场的规模、辐射力、成本优势、品牌集群优势等，逐渐提升商铺附加值，从而抬升客户的心理承受力。启示6： 项目建设启示1）建材市场正当其时：郴州建材市场一直没有规范专业的市场，原有的市场由于历史限制，不是缺乏整体管理，整体营销，就是缺少配套，一方面需要一个专业的场所供企业作为产品对外展

29、示,另一方面流入市场的产品也需要一个大型的、集中的、专业市场来流通和经营,本项目建材市场作为郴州市专业和特色的一个建材专业市场,将承当着这一重要的角色,所以未来前景非常的看好。2）留出足够长的市场预热期：因本项目建材市场在地理位置的缺陷，同时，一个全新市场的出现，也必将需要一个较长的宣传周期，让消费者知道市场的信息、投资者认同市场的价值、经营者认识到统一经营的好处，将经历一无所知有所了解深入了解的过程，都需要在宣传上花费很大的功夫，需要足够长的时间来实现。且本项目面积较大，为了保证销售的连续性，必须在之前有到位的宣传。3） 项目招商及销售应延伸到周边县市：郴州市建材的强势崛起，和作为“成为周边

30、的建材重镇，加上本项目作为郴州建材流通中心的强势出现，郴州建材的吸聚能力将远远不止于郴州本市。同时也为了保证销售率及开业率，招商和销售工作在后期应考虑扩展到大郴州的其他县市。4）用主力商家的入驻带动商户的信心：鉴于商户在初期的犹豫不决，可考虑引进主力店，利用主力店的品牌知名度和经营优势打消商户的顾虑，树立起对建材市场未来经营的信心。5）以大盘形象，树示范效应：作为郴州最大的建材市场，将是树立项目形象和开发商形象的绝佳机会，因此在宣传上应利用此机会，将项目市场打造成为郴州新的地标，制造示范和标杆效应。启示7：招商引资的启示1）建材市场首先应着力打造良好的购物环境郴州市民对于购物环境的要求越来越高

31、，建材市场在硬件打造上应当首先着力构建优美舒适的店堂环境和良好的消费氛围。如广场绿化、室内装修装饰、顾客休息处的设置、公共厕所等公共空间的规划等。2）建材市场的统一管理十分重要：郴州客户的流失是因为商业市场管理的混乱，因此本项目的建材市场将强化在统一规划、统一配送、统一物管商管、统一售后服务等方面的优势，人车分流，进出货和经营分开，仓储和经营一体，为消费者和商户营造良好的软件环境，留住本市消费，吸引大宗购物和周边消费。3）实惠的档次和价位：在城市购房大军中，相当一部分是周边县市人口。面对县市人口急切的置业需求，他们往往较关注价格水平。因此，项目在入市初期以相对实惠的价位推出，将有效吸引他们的注

32、意力。本项目作为县市进入郴州的跳板，是特别好的项目。3）用服务为经营者创造良好的经营环境由于华塘地理位置的特殊性，现只有一路公共汽车，我们可以开行市内到项目地的专线车，白天接送顾客和工作人员，晚上送酒吧顾客，提供条件为项目创造增值部分。启示8：商业地产与住宅关系启示商业地产一方面可以为住宅地产带来人气，但同时也为住宅地产带来贬值因素，毕竟会带来环境污染。从几个市场调查来看，长期住户还是比较少。1）控制进入市场的类别可以降低影响；尽量控制如石材、铝合金加工等污染较大的项目进入，在售铺合同可以加以约束，降低对住宅的影响。2）、与教育资源的整合可作为亮点：年轻化的消费群体最关注的是子女入学和教育问题，对社区的周边配套尤其是教育配套比较关注。如何与周边教育资源进行整合，为业主带来实惠，将是项目的着力点。所以与政府合作，争取优质的教育资源入驻。3）优雅的环境可以降低这种担心七、 结束语由于我们经验的缺乏，调查只是粗浅和广泛的调查，在调查深度和调查问卷题目的设置上，难免有欠缺的地方。对于下一步可以开展深入具体的调查如项目定位、形象定位、营销策略等方面的研究和论证工作，更贴近市场，做到真正符合市场需求，为项目的成功开发打下坚实基础。