农副产品批发市场一期建设项目可研报告

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1、乌兰浩特农副产品批发市场一期建设项目可行性研究报告乌兰浩特农副产品批发市场一期建设项目可行性研究报告 内蒙古百年信通工程咨询有限公司二一年十月1内蒙古百年信通工程咨询有限公司 第一章总论一、建设项目概况1、项目名称：乌兰浩特农副产品批发市场一期2、建设性质：新建3、项目承办单位：乌兰浩特泰华农产品批发市场有限公司4、项目负责人：南振江（企业法定代表人）5、项目建设投资估算及资金筹措根据初步估算，一期工程总投资9782.0384万元，其中建筑工程费6365.3741万元，工程建设其它费用2569.6643万元，工程预备费147万元，设备投入为500万元，流动资金投入200万元。全部为自筹资金。6

2、、建设目的农产品交易市场建设贯彻高标准、有特色、适度超前和可持续发展的原则，目的是建设一个集交易、仓储、加工、信息交流、配送、运输等多功能为一体的现代农副产品物流基地。7、场地情况拟建设乌兰浩特农副产品批发市场位于乌兰浩特市市区北部乌兰浩特物流园区内，乌察公路以西、铁西国家粮食储备以南、白阿铁路以东、农牧业生产资料区以北。项目建设总用地面积为150亩。规划为农用地，符合总体规划用地要求，经乌兰浩特市国土资源局审核同意其选址。8、项目概况本项目主要为“乌兰浩特农副产品批发市场”建设项目，项目用地面积150亩。本项目主要为新建项目，框架结构建筑商业楼3万平方米。，彩钢交易棚4个2万平方米，地面硬化

3、6万平方米，办公综合楼一座6500平方米，加油站。电子收费系统、安防监控系统、大屏幕显示系统、农药残留检测系统、信息交流中心、120t电子地秤等。9、开发周期本项目总体进度为16个月。项目计划于2010年4月起进行前期准备工作，2010年10月开工建设，到2011年7月完成竣工并验收。二、承办单位基本情况乌兰浩特泰华农产品批发市场有限公司，注册资金二千万元，由兴安盟泰华房地产开发有限公司及发起人南振江共同投资组建，为独立法人企业。公司的目标是：建设东北最大的蔬菜批发综合市场，使之成为海南、寿光、新发地等一级市场的连锁机构，满足兴安盟，供应周边省，出口蒙、俄国的辐射扩散效应。公司的理念是：用先进

4、的配套设施吸引客商，用优惠的政策留住客商，用优质的服务发展市场。三、编制依据和原则（一）编制依据1、关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方案（试行）通知（2003）737号；2、农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知（农市发20065号）；3、乌兰浩特市城市总体规划；4、投资项目可行性研究指南；5、项目建设单位提供的基础资料；6、国家现行的其它有关规范、规程及乌兰浩特市政府相关规定。（二）编制原则1、项目建设，必须遵守国家有关经济建设的法律、法规，贯彻艰苦奋斗、勤俭节约的方针；2、项目建设，应坚持方便我市物流园区项目的原则，在满足各项功能基本需要的同时，

5、注意改善综合服务条件，做到功能适用、流程科学、安全卫生、经济合理；3、项目建设，应符合乌兰浩特市城市建设总体规划的要求。四、项目建设的必性1、建好市场是一项政府形象工程，开源惠民的同时改善市容市貌，提高城市管理水平。2、建好市场是一项民生工程，菜篮子工程是任何一个城市的生命线，同时也是社会底层人员最容易就业和谋生的行业，保守估计我们的市场全部运行后可提供直接或间接的岗位2000-5000个。3、建好市场是一项惠农工程，市场要发展，必须有自己的地产菜产业，像凌源的黄瓜，赤峰的豆角等，发展一项产业，拉动一方经济。五、主要技术经济指标项目总投资9782.0384万元，主要经济技术指标见下表主要经济技

6、术指标表报表1 指 标 名 称单位数值备注财务基准收益率%8项目投资财务内部收益率(所得税前)%15.79项目投资财务净现值(所得税前)万元9533.5996投资回收期(含建设期/所得税前)期5.55总投资收益率%23.20项目总投资万元9782.0384流动资金万元200达产期销售或营业收入万元3160.95达产期营业税金及附加万元158.047达产期总成本万元1114.64达产期经营成本万元705.44 达产期利润总额万元1888.26达产期所得税万元472.065项目期望净现值万元6380.7438项目不可行的概率%0第二章 项目背景、市场分析及资源条件分析一、项目建设的背景农产品批发市

7、场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，信托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构，实现增产增收和保证城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发展发挥着不可替代的作用。为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的建设，强化基础设施，完善市场功能。从内蒙古自治区乌兰浩特市经济区发展规划上升到盟战略层面，作为兴安盟自由贸易区、经济协作等多区域合作交汇点的农产品批发市场，

8、其农产品物流业也获得了前所未有的发展机遇。乌兰浩特农副产品批发市场使我盟农产品得到快速发展，农产品贸易规模与投资规模不断增大，农产品流通体系不断增强，陆续建立了一个具有我盟特色的农产品批发市场，将农村、农业、农民与城市、工商业、城市居民紧密联系在一起，使农业增长方式发生了很大的变化：由产量的增长型，向依靠结构调整，优化产业结构，提高效益型转变，经济增长的质量有了新的内涵。因此，积极推进兴安盟农产品市场体系结构调整和升级改造，实现兴安盟农产品生产、加工、物流产业链的整合，发展农产品物流产业迫在眉睫。二、市场分析面对中国农业产销区域专业化、商品化、国际化不断发展及相对过剩格局渐趋固化的未来，笔者认

9、为，在今后一二十年里，农产品批发市场发展趋势可能集中体现在以下几个方面。1.东强西弱格局将得到一定程度改善。应该说，未来一段时间，我国东、西部经济差距还会继续扩大，但这并不等于说农产品批发市场发展亦如此。 随着我国产业结构演变及西部开发战略的持续实施，笔者以为，经过一段时间的努力，农产品批发市场东强西弱格局将得到一定程度改善。这是因为：其一，西部人地关系没有东部紧张，具有多种地形和气候，有某些东部并不具备的农业资源，如果科技进步使灌溉、节水、抑沙、适宜品种等因素较好解决，西部农业资源将得到更好地利用，从而提供更多的商品产出。其二，根据现代区域梯度发展和产业迁移理论，在未来时间里，东部会将更多农

10、业资源用于发展非农产业，导致其农业地位继续下降，而西部将接替东部更多地承担起农产品供应基地的作用。2.批发市场将逐步向城市特别是区域中心城市转移。目前，农产品产地批发市场许多建在县城及乡、镇，这与我国尚处在农业市场化初期，区域专业分工不显著相关。产地批发市场大多由农村集贸市场发展而来，产品外销数量并不大，主要是就地通过集市销售。随着区域专业生产规模扩张，产品集散日益具有区际流通的意义，传统集市也发展为专业性批发市场。尽管市场设在原始产地有方便农民就近上市之利，但因所在集镇基础设施少、服务条件差等原因，很难适应批发市场客货流量不断增长需要，使其发展受到很大局限。于是，一些地方政府着手市场整合，将

11、区内若干小市场归并为一个大型专业市场，并迁至城市乃至区域中心城市。市场迁至城市，也利于政府在更大范围组织和推动专业化生产。发达国家经验表明，随着一国农业区域专业化生产格局的形成与发展，大宗农产品交易市场有向区域中心城市转移的客观必然性。这种趋势目前在我国已有所体现，未来将表现得更加充分。此外，因非农产业和非农人口向某些优势集镇集中，一些批发市场所在集镇也会发展转化为现代城市，从而加大城市市场的数量和份额，这也是农产品市场向城市转移的重要方式。不过，这种转移并未发生市场的空间位移。应该指出的是，在这种由农村集镇向现代城市发展过程中，批发市场往往发挥着至关重要的牵引作用。3.市场经营企业化并形成一

12、些专业性市场经营公司。在市场经济条件下，如同经营工厂、商场和酒店一样，对批发市场的投资和经营也将成为一个相对独立的产业，并形成一些专业化经营公司。通过市场公司对其麾下若干市场进行类似“连锁化”运作，不仅可有效提高市场运行效益，而且有利于提高全社会农产品流通效率。不难想象，未来一二十年里，我国农产品批发市场将普遍推行企业化经营，专业性市场公司也将获得相当的发展空间。三、资源条件分析1、农牧业经济结构不断优化复建30年来，特别是进入新世纪以来，我市始终把农牧业产业结构调整做为农村经济发展的重中之重来抓，坚持以市场为导向、以农民增收为目标、以提高农产品质量和效益为中心、以产业化经营为有效形式、以养殖

13、业为突破口，使我市农牧业实现了由单纯的种养到农牧结合、优势互补的历史性跨越，畜牧业产值在一产总产值中所占比重稳步上升，种植业比重逐步下降。2009年畜牧业产值占第一产业比重达到59.2%，比1980年提高了33.4个百分点，以畜牧业为主导的“大农业”结构正在形成。农畜产品加工从无到有，快速发展，“蒙牛”“蒙犇”等农畜产品加工企业陆续在我市落户；无公害农产品、绿色食品取得长足发展，现在已拥有“三合奔驰大米”等多个知名品牌，我市农村经济走上了持续发展的道路，产业结构日趋优化。2、农业生产快速发展 产品结构日臻科学30年来，我市一直致力于发展现代农业，不断调整产品结构，不仅解决了粮食安全和稳定农民收

14、入的问题，还充分调动起了广大农民的生产积极性和创造性，保证了农业生产的健康发展、农民生活水平的不断提高和农村经济的全面进步。截止2009年底，我市农作物播种面积由1980年的26.8万亩增加到2009年的50.9万亩,粮食作物产量由1980年的975.9万公斤增加到2009年的8974.2万公斤。随着产品结构的不断优化,农业总产值也大幅增加,由1980年的751.9万元增加到2009年的26680万元。现在全市种植品种也由保温饱为主不断发展到现在的促增收为目的,正致力于发展特色、绿色、有机、附加值的种植业新模式。3、畜牧业高速发展 畜产品产量大幅度提高 复建30年来，我市大力推进养殖业的发展，

15、努力使养殖业成为农民增收的主渠道，从而有力推动了全市农村增产、农民增收。截止2009年底，牲畜存栏23.2万头（只），比1980年的4.5万头（只）增长了4.2倍；肉类总产量6370吨，比1980年的1256吨增长了4.1倍；鲜奶产量12.7万吨，比1980年的367吨增长了345倍；畜牧业总产值达到49667万元，比1980年的219.1万元增长了226倍。现在，我市畜牧业正加快生产方式转变，推进现代畜牧业建设，不断提升畜牧业的综合生产能力，实现畜牧业的持续健康发展。第三章 项目选址、建设条件一、项目选址（一）选址原则农产品交易市场的场址选择应遵循以下原则：1、交通导向原则。交通是制约物流发

16、展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方修建交易市场，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。2、城规导向原则。销地型的农产品交易市场本身就是城市基础设施的一个重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于农产品交易市场的特殊性，占地面积较大，所产生的大量货物运输以及废弃物对周边交通、环境有一定的污染，因此在选址时，一般应选择在城市边界周边。3、地形导向原则。交易市场规模一般较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为基地的拓展预留了空间。随着城市的发展，农产品物流量将空前增大，可能对交易市场的规

17、模和功能提出更高的要求，因此，地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。4、设施配套原则。交易市场的发展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为农产品交易市场选址的一个重要因素。（二）项目的选址拟建乌兰浩特农副产品批发市场一期项目位于市区北部乌兰浩特物流园区内，乌察路西侧，白阿铁路东侧，乌兰浩特铁西国家粮食储备库南侧，农牧业生产资料区北侧。二、项目建设条件（一）区位优势1、乌兰浩特市基本概况兴安盟，位于内蒙古自治区东北部、科尔沁草原腹地、大兴安岭南麓，处于大兴安岭山脉与松辽平原接合处。东南与吉林省接壤；东北与黑龙江省，北部、南部、西部分别与内蒙古自治区呼伦

18、贝尔市、通辽市、锡林郭勒盟，西北部与蒙古国毗邻。乌兰浩特地理位置优越，在国内处于东北经济区和渤海经济区，东与黑吉辽三省连接，南与京津唐经济区沟通，可较好地承接经济强势地区的辐射；在国际上处于东北亚经济圈，与俄罗斯、蒙古国进一步加强经济联系，是参与国际、国内两个市场的主要地区之一。交通条件乌兰浩特市交通基础设施日趋完善。公路111国道、302国道以及新建的省际大通道贯穿市区，乌兰浩特至阿尔山一级公路已开工建设，乌兰浩特至珲春高速公路已列入东北振兴地区规划，其中，乌兰浩特至白城高速公路已开工建设。全市所有嘎查村中，80%以上已通油路。铁路与北京、呼和浩特、哈尔滨、长春、大连等大中城市均有直达列车。

19、白阿铁路改造和锡乌铁路工程即将开工建设，阿尔山至蒙古乔巴山铁路已列入国家铁路网建设规划，是联合国开发计划署规划的欧亚大陆桥之一。同时，乌兰浩特至江桥、白音胡硕至乌兰浩特铁路也在规划建设之中，将逐步形成较为完善的铁路网络。航空乌兰浩特机场建设标准为4C级，可起降波音737等大中型客机。现已开通了至呼和浩特和北京航班，与乌兰浩特市毗邻的阿尔山机场正在建设。届时，将形成乌兰浩特及所在盟内有两个机场的航空运输优势。 自然资源水资源乌兰浩特市及所在盟内水域面积5万公顷，大小河流200多条，水资源总量50亿立方米，其中，地上水资源31亿立方米，地下水资源19.8亿立方米，总量位居全区第二位。乌兰浩特地区水

20、资源总量为9.4亿立方米，境内有洮儿河、归流河，洮儿河上游的察尔森水库蓄水量为13.6亿立方米，年均蓄水量4.2亿立方米，拥有水资源利用的良好基础和条件，完全具备利用周边地区丰富煤炭资源，发挥水煤组合优势，建设电力、煤化工等重大项目的条件。目前，华润、大唐、蒙能、北方、华电等大型企业和集团拟在乌兰浩特及周边地区建设火电、风电、煤化工等项目，乌兰浩特市有望成为国家新兴的重要能源基地。矿产资源乌兰浩特地处大兴安岭有色金属重点成矿区域，所在兴安盟被列为国家16个重点找矿地区的第5位，该区域历史上未进行过矿产资源详查，按照地质成矿规律，应蕴藏着非常丰富的有色金属资源。2006年以来，地质勘探取得了丰硕

21、成果，陆续发现了铅、锌、铜等有色金属。据专家介绍，乌兰浩特及周边区域地下可能蕴藏价值10万亿的有色金属矿藏。2008年，乌兰浩特及周边区域将进行航测，进一步明确靶区，浙江海亮集团、中国黄金集团等大型企业均有意向拟建设有色金属探矿、采矿、选矿及冶炼深加工企业。另外，乌兰浩特及周边的蛇纹岩、石灰石、高岭土等非金属资源储量相当可观，基本没有开采，具有巨大的开采开发潜力。生态资源乌兰浩特及周边地区的生态资源保护完好，森林、草原、湿地、湖泊基本处于原生态。属于温带大陆性季风气候，多年平均降水量在442.6毫米之间，年平均气温在零上5度，无霜期为134天。位于北纬45度左右，是世界公认的“最佳养牛带”和“

22、玉米黄金种植带”。乌兰浩特及周边地区现有耕地1000多万亩，适于多种农作物的生长和种植，粮食作物以玉米、水稻、小麦、大豆为主，产量稳定在40亿斤左右；畜牧业发展良好，牲畜总头数742万头只，是内蒙古重要的畜产品生产基地，东北地区最大的羊毛、羊绒和皮张集散地。（二）项目用地现状拟建项目用地较为规整，地势标高较为均匀。根据乌兰浩特市总体规划布局。地处城市物流园区内，区位合理，交通便捷，具有较大的发展空间，是较为理想的农产品物流基地。第四章建设规划方案一、规划方案（一）规划原则1、必须坚持科学合理、节约用地的原则；2、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；3、建筑装修和环境设计，以现代建筑风格

23、为主，四面装修、体现清新、典雅、朴素、方便的特点；4、根据实际需要，对农产品批发市场的设施建设及建筑进行分类，包括交易展厅、商业楼、办公综合楼、附属设施和生态系统(绿化、景观、道路)。5、空间形态既要突出现代化特征，又要营造田园气氛，根据该场地所处的周边环境，结合本项目的实际从空间上统一规划，形成色彩柔和的空间景致。按空间形态的要求设定单体建筑。6、景观及绿化充分考虑该地块与周围环境之间的关系后，从空间形态的统一规划和平面布置的统一考虑，营造自然和谐的景观，在处理景观与绿化的关系上，要突出景观，景观的营造要结合现有各功能区的单体建筑进行，使该单体建筑都形成一个独立的景观。建筑物周围、道路两边广

24、泛种植植物，并加强平常的保养。7、交通组织及道路分析各功能区及各单体建筑物的关系，合理设置道路系统，形成便捷、顺畅的交通通道路网，根据人流与车流分设的原则。设置机动车道及人行道。根据规划要求设置停车场。（二）总平面区主要参数总占地面积：150亩商业楼建筑面积：30000构筑物面积（交易大厅）：20000容积率：0.50建筑密度：31.1%间距系数：1.9绿化率：25%（3） 建筑工程概况1、商业楼，框架结构，形状为矩形，层数为二层和四层相结合，控制高度为二层商业楼7.5米，商业四层楼17.5米，交易大厅10米。2、墙体材料：以砖结构为主，所有建筑的内墙均采用轻质隔墙板，外墙外保温。3、门窗材料

25、：塑钢或铝合金门窗，普通玻璃。4、内装修：内墙体不使用易裂、易燃、不耐碰撞、不易悬挂的轻质板材，装饰材料不使用壁纸；所有卫生洁具，采用耐腐蚀、难沾污、易清洁的建筑配件。室内地面为水泥砂浆找平，墙面和屋顶刮腻子。5、外装修：采用石料、外墙涂料进行四面装修，以淡色为主。（四）总体规划概述1、临乌察公路为主入口，纬四街为主出口。2、 沿乌察路由北向南布置加油站、综合办公楼、主门、银行、宾馆等商业网点，全部采用框架结构，力求美观大方，耐久实用。3、市场周边建设2层框架结构固定批发店，为稳定市场情绪，做长久发展准备。4、市场交易区全部为彩钢棚封闭式结构，所有交易均在棚内进行，解决了地区寒冷，风沙的影响。

26、用人性化的理念温暖客商。5、市场西侧为发展区，将建设冷藏库、保鲜库、果疏加工场等。二、建设规模及内容1、建设内容乌兰浩特农副产品批发市场一期建设项目占地面积104013.60，计划建成标准化复式全框梁结构商业楼、交易大厅彩钢结构等，商业楼建筑面积30000、构筑物（交易大厅）面积20000。并按照“七位一体”的综合服务需要，购置配套相关设施。2、基础设施配套完整的供电、供水、排污、排雨、电信、供热管网与道路同时建设一步到位。第五章公共配套设施工程建设方案一、给水工程乌兰浩特农副产品批发市场一期建设项目位于乌兰浩特市市区北部乌兰浩特市物流园区内，有优越的水资源利用条件，地下水供水能力较大。1、水

27、源依据城市总体规划和园区区位因素，确定供水水源主要是城市供水厂，物流园区给水管网接城市给水干管。2、用水量预测根据城市给水工程规范，用地用水量指标分别为商业用地0.5-1.0万m3/kd；对外交通用地0.3-0.6万m3/kd；公用设施用地0.25-0.5万m3/kd；绿地0.1-0.3万m3/kd。3、管网布置给水系统逐步建设成环状供水管网，以提高供水的安全可靠。给水主管由经五路和乌察公路接入，并沿纬七街、纬三街铺设，形成环状供水主干系统。给水支管呈枝状布置，给水管径不小于150。另外，水源地水厂的储水量应满足消防用水的要求，消防用水与给水管网同管，给水管上要按规定设置消火栓，间距不大于12

28、0米。二、排水工程根据乌兰浩特市城市总体规划以及乌兰浩特城市建设状况和地形地貌，确定排水系统采用雨污分流制。（一）污水工程1、污水量预测污水量按平均日给水量的80%计算，则规划区污水排放量是0.92-1.92 m3/kd。2、排水管道布置要求要求规划区内地面坡度变化不大，为尽量保证区内的污水都能靠重力流顺利排放，减少污水提升泵站的数量和规模，在污水系统布置时，尽量满足以下原则：污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算；污水管道的最小管径取D300，最小坡度取3；污水管道在规划区道路下按一侧收水布置；在竖向布置上，污水管位于雨水管之下。3、管网布置排水方向是从北向南排出。因考虑地形和铁路等因素，

29、整个规划区分三个排水片区。纬七街以北片区直接排入沿归流河坝的经六路排水主管，经过省际通道立交桥接入城市排水干管；纬七街以南片区经纬十街排水干管接入城市排水干管；规划区东北部片区在经二路设排水干管，经乌察公路接入城市排水管网。污水经城市排水干管接入污水处理厂，处理达标后排放。排水管径为：D300-D1000（二）雨水工程1、雨水管渠布置规划区的雨水应尽可能靠重力流排放，规划区雨水管渠的布置应遵循以下要求：根据地形、道路坡向、雨水干管及河流的位置来布置雨水管渠，使雨水就近排放；雨水管渠的覆土深度应大于等于0.7米，覆土不足0.7米的管段需做加固处理；雨水管的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度；

30、立交排水应尽可能单独设排水管渠，直接排入水体或排洪沟，以便雨水的顺利排除。2、管网布置总的排水方向是从北向南排出。雨水系统分三个排水片区。纬七街以北片区直接排入沿归流河坝的经六路雨水主管，经过省际通道立交桥接入城市雨水干管；经纬路以南片区纬四街以东雨水干管接入城市雨水干管；规划区东北部片区在经二路设雨水干管，经乌察公路接入城市雨水管网。雨水管径D400-D1200。三、电力工程1、电源规划规划区内电力来源于城区66kv变电所。2、电网规划规划区的10kv电力线路形成枝环相结合的方式布置，根据地块负荷值及分布组成网络关，开环运行。根据电力负荷预测，考虑周边地区用电情况，规划区内设10kv配站19

31、个，每个供电服务范围在300米内，具体位置在修建性详细规划中落实，每4-5座配变站应设一座10kv开关站。本区10kv配电线路全部采用电缆，采用直埋敷设，电力电缆沟布置在道路的东侧或南侧。规划区内企业对电有特殊要求，应从变电所单独引线进园区，并留足高压走廊。说明：由于此项为整个乌兰浩特物流园区项目的电力工程，而物流综合服务中心是其中部分，电力工程已包含在内，不需单独建设。四、供热工程实行自备锅炉供热及热力管网与城区热力管线同网，由城区沿五路接入。规划在纬七街建设1处调峰锅炉房，作为热源的补充，以增加供热的可靠性。五、其他配套设施 由于该项目为整个物流园区项目的一部分，其他配套设施，在整体项目中

32、即可包括。第六章节能一、建设节能根据国务院颁布的节约能源管理条例及相关的技术规范和标准，按国家1996年起实施的新的节能50%的民用建筑节能设计标准(采暖居住部分)(JGJ26-95)的规定，应在住宅通用设计能耗水平的基础上，建筑物节能率指标低35%，供热系统的节能率降低23.6%，但节能投资不超过土建工程造价的10%，节能回收期限不超过10年。二、节能措施综述建筑工程节能是一项综合性的项目，本工程节能考虑如下方面：1、建筑物的平面布置、朝向、体型上充分吸收阳光，地形兼顾周围环境，做到布局合理，可有益于使用人员身体健康，又可节省电能。2、办公综合楼及交易大厅为主要能耗建筑物，因此设计时应注意体

33、型系数。3、建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙都应采用符合节能保温的新型材料，以利节能。4、门窗是耗能的薄弱环节，使用双层玻璃、塑钢窗户和保温门；墙体采用复合保温墙设计，选用玻璃棉或聚苯板等墙体保温复合材料。5、按规范选用换热效率高的换热器；采暖管道全部采用发泡聚氨酯材料现场制造，增加密闭性和保温效果。节能也是一项全面工作，在所有工程中都考虑节约用电，尽可能选用节能用电设备，以提高用电效率，采用节能灯等。在设备的选型上采用高效节能设备。三、节水措施1、采用优良节水用具，防止跑冒滴漏。2、室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。3、公用饮水采用自滤净化喷式装置。第七章环境保护一、编制依据该项目环境保护采用

34、的主要设计标准如下：1、建设项目环境保护设计规定(87国环字第002号)2、大气污染物综合排放标准(GB161971996 二级标准)3、污水综合排放标准(GB8978-1996)4、环境空气质量标准(GB30951996中的二级标准)5、城市区域环境噪声标准(GB30962008 2类)6、地下水质量标准（GB/T1484893 类）7、地表水环境质量标准（GB38382002 类）8、工业企业厂界噪声标准（GB1327191 类）9、建筑施工场界噪声限值（GB1252390）二、环境保护规划根据兴安盟环境保护“十一五”实施规划，到2010年，重点城镇环境污染得到有效控制，环境质量有所改善，

35、农村牧区环境质量保持稳定，生态环境恶化趋势得到初步控制，自身能力建设进一步提高，环境法规、政策体系和监督管理能力得到加强，在全盟经济快速发展的同时，环境污染状况逐渐减轻，生态环境破坏得到有效控制，让人民群众喝上干净的水，呼吸上新鲜的空气，在良好的环境中生产生活。规划指标水环境全盟集中式饮用水源地供水水质达标率100%。重点流域（洮儿河、归流河、霍林河、蛟柳河）规划控制断面均达到类水体大气环境乌兰浩特市空气质量达到二级标准天数平均大于292天/年。声环境乌兰浩特市区域噪声昼间小于55dB、夜间小于45dB。生态环境建立一批自然保护区，使全盟自然保护区数量达到10个以上，面积达到6000平方公里以

36、上，占全盟土地面积的10%以上，基本形成全盟保护区连续带，并实现保护区类型多样化，使自然生态系统和重要的物种得到有效保护。建立一秕多种类型的生态示范区，在各旗县市形成网状分布。“十一五”末，全盟生态示范区总面积超过2万平方公里，占全盟土地面积的35%以上，力争使这些区域基本实现生态良性循环、经济社会持续发展。污染防治目标总量控制全盟COD排放量控制在1.7万吨以内，全盟二氧化硫排放量控制在1.8万吨以内。污染治理全盟城镇生活污水集中处理率（二级）达到60%；城镇生活垃圾无害化处置率达到70%；医疗废物基本得到安全处置；工业用水重复利用率达到90%；工业固废综合利用率达到40%。环境空气综合整治

37、措施普及集中供热提高使用天然气等清洁能源比例3.改造除尘治理设施4.加强汽车尾气净化5.减少道路和施工扬尘6.增加城市绿化面积，降低空气中可吸入微粒物浓度7.严格控制二氧化硫排放量水环境综合整治措施1.全面推进城镇污水处理厂建设，完善城市排水管网2.完善流域治理机制3.优先保护饮用水源地水质4.建立和完善环境监测系统固体废弃物综合整治措施加快城镇生活垃圾分类收集、储运和处理系统的建设，优先进行固废化和资源化，加强对危险废物产生企业和处置企业的监督，高标准建设城镇生活垃圾处置设施和对危险医疗废物集中处置设施建设。三、建设项目的主要污染物产生及排放类 型 内 容排放源（编号）污染物 名称处理前产生

38、的浓度 及产生量（单位）排放浓度及排放量 （单位）大 气 污 染 物施工TSP无组织排放源下风向监控点与参照点浓度差值在0.2036.803mg/m3无组织排放源下风向监控点与参照点浓度差值在0.2036.803mg/m4水 污 染 物生活COD400mg/L2.8t/a氨氮40mg/L0.28t/a固 体 废 物施工建筑垃圾882.40t882.40t生活生活垃圾109.5t/a109.5t/a噪 声施工机械工作时产生的噪声变化范围在65.585.5LeqdBA)其 他主要生态影响 在开挖填方建设中，应尽量避开雨季；工程施工中做好土石方平衡工作，开挖的土方尽量作为施工场地平整回填之用；临时堆

39、放场应选择较为平整的场地，且场地使用后尽快恢复植被；开挖的裸露面要有防治措施，尽量缩短暴露时间，减少水土流失；充分考虑绿化对防治水土流失的作用，厂区应按照绿化方案及时进行绿化，以达到尽量减少水土流失的目的。四、施工阶段环境影响与治理废水1.施工期水污染源强分析建设期的废水排放主要来自于建筑施工人员的生活污水和施工废水。生活污水按在此期间日均施工人员为300人计，生活用水量按80L/人d计，则日生活用水量为24m3/d。生活污水的排放量按用水量的80%计算，则生活污水的日排放量19.2t/d。主要污染因子为COD、NH3-N、SS、油类等。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油。2.

40、施工单位必须加强对施工人员生活污水的管理，产生的废水经沉淀池沉淀后及时罐车抽取，运往城市废水处理厂统一进行处理；地下抽取的泥浆水及建筑下水须经沉淀池处理，以减少污染物排放。废气1.施工期扬尘污染源强分析项目施工期的大气污染源主要来自施工现场的扬尘，它主要包括汽车运输、材料搅拌及平整土地、打桩、挖土填方、建造建筑物等过程产生的扬尘。据有关资料介绍，施工工地的扬尘主要是运输车辆行驶时产生的，约占扬尘总量的60%。而扬尘又与车速有关，在相同清洁路面车速越快扬尘量越大，在同样车速下路面越脏扬尘量越大。除了在汽车运输过程中，在材料搅拌及平整土地、打桩、挖土填方、建造建筑物，以及石灰、水泥等原料堆放过程也

41、将产生一定的扬尘。如果施工阶段对汽车行驶路面勤洒水（每天4-5次），可以使空气中扬尘量减少70%左右，收到很好的降尘效果。2.防治对策沿规划边界四周建1.8m以上的围挡，以降低扬尘的扩散。针对汽车扬尘要勤洒水，同时要规划好行车路线，选择较为干净的路面行驶，行车时要限制车速。运输车辆对易起尘物料要加盖蓬布，不得沾泥驶出工地。根据主导风向及环境敏感点和工地的相对位置，对施工现场合理布局，应使用预搅拌混凝土。提高开挖速度，避开大风天气作业，以减轻扬尘的飞扬。挖出的土石方及建筑材料堆场应采取洒水和遮盖措施。对施工易起尘的场所、路段每天洒水，以防随风起尘。降低施工机械操作过程中的落差，不得凌空抛洒。加强

42、环境管理，应有专人负责。噪声1.施工期噪声污染源强分析由建设施工阶段的环境噪声产生状况分析，项目施工期所采用的机械设备的动力噪声源一般在85dB(A)以上（负载，距源10m处）。在项目的建设过程中，需经过土地平整、挖掘、基础水泥浇筑等工序。在此期间，建设区域较为空旷，同时建筑所需的机械设备基本无隔声、防振等措施，因此在建设施工阶段所产生的噪声源声级较高，且噪声的传播条件较好，对周边地区环境的噪声影响较大。据同类型项目类比调查，项目在建设施工过程中产生的噪声对项目周边的区域具有较大的影响，施工期间白天和夜间的噪声均将超过GB3096-2008标准中的1类区标准值，夜间影响尤为严重。2.防治措施因

43、此为减少施工噪声对其影响，项目施工阶段尽量避免进行夜间施工，如确有需要，建设方要向当地环保部门提出申请，经过当地环保部门作出夜间施工的许可方可进行。同时采取以下措施：对声源进行控制，采用质量好、噪音低的施工机械和作业车辆。根据施工现场情况，对一些强噪声源如混凝土搅拌机、吊车、木工机床、运输车辆行驶路线做出合理布局和规划，使其噪声对周围环境的干扰减小到最低程度。建立文明施工制度，减少施工中的撞击、磨擦等噪声。对于施工过程中无法避免的影响，采取相应补偿措施，及时进行沟通，相互谅解，达成共识，以避免污染纠纷的发生。固体废物本项目施工期产生的固体废物主要为施工人员日常生活产生的生活垃圾、挖方产生的弃土

44、和施工中的建筑废料。1.生活垃圾施工人员产生的生活垃圾按人均1kg/d计，在本项目300人左右施工人员的情况下，年生活垃圾产生量为109.5t/a，产生的生活垃圾委托当地环卫部门统一收集运至绿洁垃圾处理场填埋。2.挖方产生的弃土土石方阶段挖方产生的弃土首先应用于回填。多余弃土运至当地环卫部门指定地点，运输弃土的车辆加篷布苫盖。3.建筑废料 此外，还有施工过程中丢弃的废建材、包装袋等建筑废料。施工建设过程产生的建筑废料应进行分类，能够回收利用的回收综合利用，无法再利用的，委托当地环卫部门清运至垃圾处理场。其中建筑废料以每100建筑面积2t计，项目总建筑面积63958，则本项目将产生建筑废料约为1

45、279.16t。五、环境影响与防治措施施式期环境影响分析1.根据施工建设工程内容特点分析，该工程施工量不大、施工期较短，施工对环境的影响属短期的，可恢复的和局部的环境影响。2.本工程占地177860，工程建设内容包括场地平整、填方、厂房及附属设施建设等。在项目的施工期，对环境可能造成不利影响的因素主要包括：扬尘、噪声、废水、固体废弃物和水土流失等。施工期环境污染防治措施1.扬尘环境污染措施：加强管理，文明施工，建筑材料轻装轻卸；车辆出工地前尽可能清除表面粘附的泥土等；运输石灰、砂石料、水泥、粉煤灰等易产生扬尘的车辆上应覆盖蓬布。施工场地、施工道路的扬尘可用洒水和清扫措施予以防治。此外，石灰、砂

46、石等堆放场极可能不露天堆放，如不得不敞开堆放，应对其进行洒水，提高表面含水率也能起到抑制扬尘的效果。2.噪声污染防治措施：合理安排施工时间制订科学的施工计划，应尽可能避免大量高噪声设备同时使用，设备选型上尽量采用低噪声设备，如以液压机械代替燃油机械，振捣器采用高频振捣器等。对动力机械设备应进行定期的维护、保养。闲置不用的设备应立即关闭，运输车辆进入现场应减速，并减少鸣笛。按照规定造作机械设备，减少碰撞噪能入棚可适当建立单面声障。3.固体废物防治措施：弃土及建筑垃圾应按照市政、规划部门要求在制定地点进行填筑，回填场地如暂进不予利用，应采取覆盖、洒水等措施，防止水土流失和扬尘污染。生活垃圾统一收集

47、至垃圾处理厂生填埋。4.水土流失防治措施：在开挖填方建设中，应尽量避开雨季；工程施工中做好土石方平衡工作，开挖的土方尽量作为施工场地平整回填之用；临时堆放场应选择较为平整的场地，且场地使用后尽快恢复植被；开挖的裸露面要有防治措施，尽量缩短暴露时间，减少水土流失；充分考虑绿化对防治水土流失的作用，厂区应按照绿化方案及时进行绿化，以达到尽量减少水土流失的目的。5.水污染防治措施：施工人员产生的生活污水经沉淀后，用罐车运至城市污水处理场进行处理，施工场地应加强管理，尽量保证场地平整，土石方堆放坡面应平整，以减少雨水对土石方的冲刷，施工材料应备有临时遮挡的帆布，防治水冲刷而进入水体，加强环境管理，防止

48、施工机械油料泄露废料倾倒进入水体引发水污染。 第八章消防和劳动安全一、劳动安全1.概述本项目在建设和运行中应严格按照国家有关规范标准执行，在施工中注意劳动安全，加强劳动保护；在设计中努力改善办公条件和环境，以保障办公人员的身体健康，维护正常的办公秩序。2.主要安全措施(1)施工中严格按照安全操作规程设立安全网，电力及传动设备应设防护罩，施工及进现场人员须戴安全帽。(2)项目建成后，重要用电设备可靠接零，并做防水保护，建筑物按规程设接地防雷保护。对地沟、地坑等均需加盖或设栏杆。楼梯防护栏杆严格按有关规范设计施工。(3)在建设区内实行车辆管制，这样可以改善道路交通状况及减少事故率。(4)随着人员的

49、大量进入，有效的企业管理工作尤为重要，项目经营单位应与相关单位建立高效的合作关系，加强管理和保卫工作，以保证批发市场的安全性。二、消防1.概述本项目与各区间均有道路相隔，其周边无重大火灾危险性构筑物。2.原则本项目的建设应严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。3.消防措施(1)建筑设计：建筑造型及结构布置也充分考虑消防因素，各建筑物间留有足够的防火距离，市场内留有环行通道。(2)灭火系统：消火栓的设置保证同层相邻两个消火栓能够同时到达室内任何位置。(3)消防水源：水源由市政给水管网引入，消防水量已在前章节中计算。(4)干粉灭火：在楼道、公共活动场所和有

50、易燃物存在的重点房间设置干粉灭火器，灭火器配置按严重危险级考虑，易发区选用磷酸盐干粉灭火器。(5)消防管理：应设专人进行消防检查等，发现问题及时解决，确保消防设施系统能够正常运行。第九章 招投标方案一、项目招投标根据中华人民共和国招投标法、工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）及2001年内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会内蒙古自治区实施中华人民共和国招标投标法办法有关规定，本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计、施工、设备及材料采购等内容进行招标。二、招标范围本工程招标主要包括勘察设计、工程监理、工程施工及设备材料采购。三、招标组织形式按

51、国家有关规定，建设单位设专门招标部，按法定程序组织招标过程，委托招标代理机构组织招投标，委托设计单位编制招标文件。成立评标专家组，负责对投标书进行技术商务评审，评审结果上报评标委员会审定，全部招投标过程需经过上级管理部门的监督管理。四、招标方式采用公开招标的方式。即在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒体公告。五、工程分包对于消防工程、室外绿化等专业性强的工程等可以考虑进行分包。六、招标情况设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质

52、量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。设备采购要对投标人的商业信誉、加工制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。招标基本情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计工程监理建筑及一般设备安装工程其它设备重要材料第十章 组织管理与保障措施一、项目建设期管理1.加强领导成立基建办公室，具体负责项目基本建设。2.明确责任项目建设由基建办主任为直接责任人，各有关人员部门要从自己的职能出发，承担相关的责任，并做到各尽其职，各负其责，搞好协调配合。3.严格项

53、目管理整个项目建设要严格执行项目法人制、招投标制、质量监督监理制和工程合同制。要牢固树立“质量第一”的思想、严格把住各环节的质量关。对项目的资金要做到专款专用，专户储存，严禁资金的挤占与挪用，确保项目资金及时足额到位。4.项目建设的监督检查和竣工验收项目建设从立项、筹建和施工要层层把关，基建和质量监督部门做到记录准确、资料齐全、搞好建档，保质保量完成建设任务。二、项目经营期管理项目建成后，乌兰浩特泰华农产品批发市场有限公司管理工作的主要职能为：1、公用设备维护及管理；2、中心的绿化美化，环境卫生及门前三包责任地段的绿化、卫生工作，以及社会治安和综合治理工作；3、中心供水、供电、供暖及设备的正常

54、运转工作及保养维修工作；4、中心消防设备的管理、维修、保养工作，确保消防设备、设施的正常运转、安全生产等；5、卫生清扫；第十一章项目实施进度根据本项目确定的规模及销售计划，项目建设周期确定为16个月，采取统一规划。项目实施进度表时间项目2010年2011年4月-9月10月-12月1月-7月前期工作基础建设施工期间工程完善注：前期工作包括现场勘察、资金筹集、工程设计等；第十二章投资估算与资金筹措一、投资估算依据1、地区现行标准定额和收费标准；2、类似的竣工工程；3、项目单位提供的相关资料；二、投资估算项目建设拟于2010年4月2011年7月完成，总投资为9782.0384万元，包括：1、前期准备

55、费721.0643万元(包括勘探设计费、施工设计费、资金筹措等费用)；2、土地购置费1731万元。3、基础设施配套费投入787.3619万元(包括室外照明、室外给排水、消防、硬化工程、市场内道路、围墙等)；4、建设期主体工程费为5695.6122万元。5、预备费147万元。6、设备资金投入500万元。7、流动资金投入200万元（详见投资估算表及工程其它费用表）三、资金筹措项目建设期为16个月，总投资9782.0384万元，全部为自筹。第十三章 财务评价一、项目成本费用估算项目计算期项目计算期为18年，项目建成后第1年即开始投入使用，第2年达到80%的营业能力，第3年达到100%营运能力。项目建

56、设期16个月，经营期16.5年。成本费用估算（报表4）1.工资及福利费本项目定员100人，月平均工资为2000元/人，福利费按工资的14%计。年工资及福利费总额为273.60万元。2.折旧和摊销费固定资产折旧按直线折旧法计算，设备折旧年限为10年；房产折旧年限为20年，残值率均按5%计。3.修理费取折旧费的20%4.管理费用（含房产税、水、电等费用）：150万元5.其他费用：160万元营业收入（报表5）3160.95万元1.交易大厅：第1年建成，第2年投产，建筑面积共2万，租金38.5元/月m2，第2年取80%，租金年收入为739.2万元；第3年取100%，租金年收入为924万元。2.农产品检

57、测费：第1年建成，第2年投产。项目检测服务年收入为60万元。3.商业楼：第1年建成，第1年投产。商业楼建筑面积3万，租金320元/年m2。租金年收入为960万元。4、加油站：第一年建成，第一年投产。六部加油机，采取整体租赁方式，年收益657万元。5、交易管理费：主要采用进门收费模式，收费标准0.015-0.02元/斤。建成1-2年内交易量15台辆/天*30t/台辆*2000斤/t，约90万斤/天，年收入90万斤*0.015元/斤*365天=492万元6、物业服务费：可收费面积7万，年收入67.2元税金1.营业税及附加：本项目应按营业收入的5%缴纳营业税。按营业税额的7%缴纳城市维护建设税，3%

58、教育附加费,1%教育费附加。2.所得税：按25%的税率计征所得税。利润利润及利润分配详见报表6二、财务评价1.融资前分析（见报表8）所得税前NPV和IRRFNPV8%=9533.5996（万元）0FIRR=15.79%8%静态投资投资回收期：5.55年因此项目可行。所得税后盈利能力所得税后净现值(i=8%)为6380.7438万元；内部收益率为13.22%；静态投资回收期为6.67年。2.财务生存能力分析（见报表7）投产后净现金流量均为正值，达到各年累计盈余资金0的要求，可确保项目正常运营。3.利润及分配情况分析（见报表6）从表中可知，各年利润均为正值，在确保债务本金偿还的前提下，各投资方按其

59、出资比例予以利润分配。其中，总投资收益率多期平均值为23.48%，项目资本金收益率多期平均值为23.20%，利润情况比较好。第十四章 社会影响分析一、社会影响分析本项目是根据我市农产品物流产业发展的需要而兴建的，目的是提供完善的农产品交易集散市场，有效促进农产品企业之间的竞争，鼓励农产品生产、加工企业进行技术创新，有力地调动了周边企业的生产积极性，进一步促进我市农产品市场健康、稳定的发展。1.进一步提升我市农产品竞争力，推动我市农业进步项目建成后将极大改变我市现有的农产品发展模式，以产业链模式提升我市农产品市场发展水平，为我市打造农产品市场优质化服务，提升农产品竞争力起到重要作用。2.完善我市

60、农产品市场体系建设，有力地推动我市农产品物流产业的发展项目建成后将依托当地物流园区优势，整合我市现有的农产品市场发展的各环节产业，使之成为一套先进的农产品物流产业链，完善农产品市场体系建设，从而扩大我市农产品和北方梨、苹果、桃、柿、葡萄、低温冷水性鱼类、畜牧产品等内外销数量，扩大我市农产品的市场份额，将我市的农产品市场建设成为农产品物流服务中心。3.项目建设将为我市创造更多的就业岗位，带动项目区周边区域经济的发展。 项目所在地目前为我市物流园区内，项目建成后，必将吸引大量客流，为周边地区带来旺盛人气，有效刺激周边区的消费，带动农产品交易中心周围配套设施等一系列产业链的建设，为我市市民提供更多的就业机会，对我市第三产业的发展也将起到较大的推动作用。二、项目与所在地区互适性分析1.不同利益群体对项目的态度本项目建设有利于提升我市农产品竞争力，刺激我市各农产品生产加工企业加强农产品食品安全监测，提高产品质量，同时带动农产品交易市场周围配套设施等一系列产业链的建设，为我市市民提供更多的就业机会，因此，群众对该项目必定持支持态度。2.各级组织对项目的态度 本项目的建设有利于完善我市农产品物流体系，加强兴安盟与其他地区农业交流合作，有利于