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1、合作建房相关法律问题解析（一）法律的相关问题案例概述：被告建筑公司与原告总工会签有合作建房协议，由总工会出地、建筑公司出资，合作开发商品房。房屋主体工程尚未完成，建筑公司即出现资金困难，无法继续履行合同，且已建工程不符质量标准，又无合法报建手续。此时总工会无计可施，只好终止合同并报请拆除已建的主体工程。事后起诉被告，要求承担全部违约责任。一审法院判决解除双方的合同，被告全部承担违约责任，共应支付原告及第三人（施工单位）式佰式拾万元整。被告建筑公司不服，上诉至长沙市中级人民法院。眼看二审情形同样危险，丝毫没有胜诉的可能，建筑公司已近绝望。在媒体上看到我所建筑房地产部刘律师的信息，进行简单咨询后立
2、即决定更换代理律师，委托刘律师全权代理二审。刘律师通过查阅案卷，发现前任代理律师提交的法律意见已达五万字以上，只是没能找到关键要害，不着边际地纠缠技节。刘律师抓住了该合同所涉土地系划拨土地，未办理相关转让手续，逃避交纳国土转让费，系恶意串通损害国家利益的合同这一要害，主张合同无效，要求双方分摊缔约过失责任。不到八百字的补充上诉状得到了法庭的认可，二审判决双方合作建房合同无效，总工会承担全部责任的百分之四十，上诉人建筑公司承担百分之六十。合作建房分析p ：一、合作建房的性质与形式合作建房是一种非常普通的房地产开发形式，但其法律关系较为复杂，目前对此还没有十分明确的规定，这就为房地产司法实务带来了
3、不少困难。所谓合作建房是指当事人一方以土地使用权作为出资，另一方投人实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是城市房地产管理法第二十七条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营房地产。从根本上来说，合作建房是一种土地使用权的转让。在我国实践中有四种合作建房形态：一是土地使用权人提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。二是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。三是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发商依约将部分房屋所有权转移给
4、土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商。四是双方共同组成一个新的房地产开发公司，并以该公司的名义进行开发建设，等所建房屋售出后依约分配所得收人。二、合作建房合同的效力认定房地产开发合作建房合同的效力一般应从以下几个方面来审查，一是审查合同主体是否具有房地产开发经营资格，从事房地产的开发经营者应当是经工商行政管理部门核准登记，并持有企业法人营业执照的房地产开发企业，因此，从事房地产开发经营活动，必须具有相应的资格；二是审查合同所涉及合作开发用地的取得是否合法，没有合法的土地使用权，合作开发合同就会因为没有合法的基础而当然被认定为无效；三是审查合同内容是
5、否合法，由于合作各方是通过签订合同确定各自的权利和义务，各方之间产生的先是合同之债，在房屋建设完成后，才可能将投资转换成为法律意义上的物权，合同内容是否合法，是否因为违反国家法律法规的禁止性规定而属于无效合同，将直接关系到合同能否依法获得保护的问题；四是审查是否经过政府职能部门的必要程序，合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房地产项目涉及到国有土地的合法使用及在土地上开发、建设行为的合法运行，合作各方的行为应接受国家建设、规划、国土、房管等主管部门和管理和监督，并应遵循相关的法律、行政法规及行政管理规定，否则极有可能使合同归于无效。需要强调的是，如果土地使用权人以划拨土地使用权作为合作建房的条件，那么原则上是不允许的。因为划拨土地使用权是无偿取得的，根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十四条的规定，不能作为出资条件而用于第 4 页 共 4 页
合作建房相关法律问题解析（一）法律的相关问题
