湖州市XX地块项目房地产市场研究分析及相关资料集

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1、管理市调报告.doc *浙江省湖州市“凤凰路地块项目”房地产-市场研究分析及相关资料集杭州两江广告有限公司二四年四月十五日目 录序言第一部分、湖州市整体分析第二部分、湖州市商贸经济分析第三部分、湖州市商圈分析第四部分、项目周边情况分析第五部分、商铺竞争情况第六部分、项目的认识与分析第七部分、项目定位第八部分、本项目价值提升的策略要点第九部分、项目商业的目标客群体第十部分、项目商业营销推广策略第十一部分、招商策略及操作程序注：市场供需数据除特别注明外，调研时点均截止至2004年4月序 言根据我们对本案的了解和认识，本案的核心点在于如何解决目标客户对项目的商业物业的投资信心，充分认识到项目物超所值

2、的商业价值，降低投资客的经营风险。本次提案只对推广的整体思路进行策略性的探讨，具体细化方案留待以后展开。一、湖州市整体分析1.1地理环境湖州地处浙江省北部，东邻上海、南接杭州、北濒太湖，是苏浙皖交汇之地，因濒临太湖而得名。属亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均气温为12.216.1，年平均降雨量约1300；无霜期224240天。全市地势大致由西南向东北倾斜，西部多山，最高峰龙王山海拔1587米。东部为平原水网区，平均海拔仅3米左右，俗称“五山一水四分田”。有东苕溪、西苕溪等众多河流。地形分布比例图1.2行政区划湖州是一座具有二千多年历史的江南古城。秦代称乌程，后因地滨太湖而得今名，行政区划屡经

3、沿革，今为浙江省辖市，市人民政府驻湖州市区，下辖市区和德清、安吉、长兴3县。1983年10月，实行撤地建市，撤嘉兴地区，建湖州、嘉兴两个省辖市，下辖德清、长兴、安吉三县和城区、郊区。198年撤销城郊两区建制，1993年设立城区、南浔、菱湖三区。2003年撤销城区、南浔、菱湖三区，设立吴兴、南浔两区。1.3交通条件湖州市地处浙、皖、苏、沪三省一市交界处，是该地区重要的商品集散地和交通要冲，104国道、318国道；宣杭铁路贯穿境内，即将兴建宁杭高速公路湖州段，新长铁路。临近上海虹桥及杭州笕桥空港和上海港、宁波港。杭宁高速公路、在建的申苏浙皖高速公路和黄金水道长湖申杭线都在湖州交汇通过，交通运输便利

4、。2、人民生活2.1人口规模2003年末，湖州全市常住人口255.2人，其中男性130.2万人，女性人口126.5万人，分别占总人口的50.2%和49.8%。2003年全市出生人口1.85万人，出生率为7.22；死亡人口1.94万人，死亡率为7.58；全年净增人口-929万人，自然增长率首次出现负增长为-0.36，比上年下降1.75个千分点。2003年全市迁入人口为36724人，迁出人口为38788人。年末全市户籍人口总数256.78万人，比上年减少0.27万人，其中农业人口182.31万人，比上年末减少2.53万人，非农业人口74.47万人，比上年末增加2.26万人。2.2居民收入城乡居民生

5、活水平不断提高。2003年市区城市居民人均可支配收入达12607元，增长10.7%，全市农村居民人均纯收入5536元，增长9.6%，增幅比上年高了2个百分点，为1997年以来的最高增幅。职工平均工资达19250元。年末城乡居民储蓄存款余额达260.55亿元，比上年多增13.26亿元，人均存款突破万元大关。市区城市居民人均可支配收入农民人均纯收入居民储蓄职工平均工资2.3人民生活城市居民人均消费支出8431元，增长6.6%，农村居民人均生活消费支出3696元，增长14.6%。城乡居民食品支出比例进一步下降，城市居民和农村居民恩格尔系数分别为38.8%和42.6%，比上年下降3.3和1.5个百分点

6、。城市居民人均住房建筑面积25.1，全市农村居民人均住房面积45.7。据调查，2003年末市区每面户城市居民家庭拥有彩电152台、冰箱96台、空调112台、摩托车26辆、电脑20台、移动电话99部；每百户农民家庭拥有彩电122台、冰箱52台、空调38台、摩托车81辆、固定电话96部、移动电话103部。3、国民经济与社会发展状况据统计：2003年全市实现生产总值488.97亿元，增幅达14.8%，比上年提高2.5个百分点，创1997年以来最高水平。其中第一产业增加值55.32亿元，7.0增长%，第二产业增加值267.95亿元，增长16.2%，第三产业增加值165.70亿元，增长15.5%。人均G

7、DP达19032元，同比增长14.8%。国内生产总值2003年全市财政总收入首次突破50亿元大关，达到51.20亿元，同比增长32.9%。其中地方财政收入25.26亿元，增长42.0%，增幅列全省首位。财政收入占GDP的比重达10.5%，比上年上升1.4个百分点。企业所得税、个人所得税、增值税和营业税四大主体税种保持了较快增长，分别比上年增长34.2%、29.8%、23.1%和36.2%。财政总收入2003年第一产业发展总体平稳，亮点较多，农业结构进一步优化；第二产业得益于工业化的加速，继续保持快速增长；第三产业由于交通通讯、金融保险、房地产等行业发展较快，总体上呈现较快的增长势头，三次产业协

8、调发展。2003年三次产业构成比例由上年的12.2：54.1：33.7调整为11.3：54.8：33.9，产业结构进一步优化。随着经济体制改革的不断深入和市场机制的逐步完善，民营经济和混合所有制经济快速发展，经济增长的内在活力进一步增强。产业结构比3.1工业和建筑业2003年工业经济虽然受到电力紧缺等不利因素的影响，但工业生产依然保持了快速增长的势头。全市规模以上工业实现总产值588.62亿元，比上年增长28.1%，增幅比上年提高15.9个百分点，创1997年以来的新高。其中轻工业产值297.58亿元，增长22.0%；重工业产值291.03亿元，增长36.7%，高于轻工业14.7个百分点。在3

9、3个工业行业大类中，有29个行业大类实现增长，其中24个行业增幅超过20%，有15个行业增幅超过30%。占规模工业产值比重最大的纺织业、非金属矿物制品业、电气机械及器材制造业、电力热力的生产和供应业等四大行业的产值增幅分别为16.0%、34.7%、31.7%和55.6%。工业总产值51%49%2003年全市规模以上工业企业实现利税64.52亿元，同比增长46.8%，其中利润总额37.71亿元，同比增长65.8%，增幅均列全省第一位。分经济类型看，股份制企业完成利润总额28.86亿元，同比增长87.2%，其实现的利润占全市规模以上利润的比重高达76.5%；外商及港澳台投资企业实现利润3.85亿元

10、，增长41.5%；其它企业实现利润5.00亿元，增长8.5%。规模以上工业企业利润额（亿元）2003年规模以上工业产值主要工业产品产量（规模以上工业）产品名称计量单位2003年产量比上年增长%发电量亿千瓦时89.7749.2食用植物油万吨6.35-45.5精制茶吨2488144.6布万米129878.5印染布万米8847724.3丝吨91839.6丝织品万米9366415.印染丝织品万米523768服装万件523045.6人造板万立方米39.2619.9家具万件328.435.8化学农药吨235033.8化学原料药吨25478-0.6颜料吨3925536.7水泥万吨1249.47.2成品钢材吨

11、4647227.4焊接钢管吨2270387.7耐火材料制品万吨29.0738.1铝材吨51448-4.3通讯电缆公里1148792.5蓄电池千伏安时86387797.5全市建筑业实现增加值37.10亿元，比上年增长18.5%。2003年全市三级资质以上建筑施工企业施工面积达912.88万平方米，同比增长24.0%，竣工面积460.05万平方米，增长8.9%，实现利润2.69亿元，增长36.5%，全年完成建筑业总产值85.81亿元，增长28.9%。建筑业3.2固定资产投资2003年全市固定资产投资继续保持快速增长，对经济增长的拉动明显。全年完成全社会固定资产投资267.97亿元，同比增长33.8

12、%，连续3年保持了30%以上的高速增长。其中第一产业投资3.51亿元，增长0.8%，第二产业投资144.47亿元，增长33.7%，第三产业投资119.99亿元，增长35.1%。全社会固定资产投资投资结构发生积极变化。工业性投入力度加大，全年完成工业性投入143.05亿元，增长33.1%，占全社会固定资产投资的53.4%。限额以上非国有经济固定资产投资150.94亿元，增长31.1%，其中民间投资138.46亿元，增长39.2%，民间投资占限额以上固定资产投资的比重达60.6%。房地产开发投资继续增加。全年房地产投资完成41.52亿元，增长40.4%，商品房施工面积479.80万平方米，同比增长

13、25.9%，竣工面积156.02万平方米，商品房销售面积167.49万平方米，销售额30.41亿元。基础设施建设力度加大。全市基础设施建设投资达62.55亿元，比上年增长33.7%。“六个百亿”工程开局良好，全年完成投资100.74亿元，其中水利8.5亿元、交通19.25亿元、能源17.5亿元、城建环保40.9亿元、社会发展10.7亿元、信息化3.89亿元。重点建设项目进展顺利，全年完成投资71亿元，增长21.5%，25个重点项目全面竣工，完成了长电公司一期、青铜北路、三环北路（仁皇山新区段）、红旗路西延一期、杭长南路改造等一批骨干工程。申苏浙皖高速公路浙江段一期、500千伏湖州（善琏）变电所

14、、长电公司二期、宣杭铁路复线、三环北路（东段）、苕溪路东延二期、俞家漾公园等重点项目先后开工建设。3.3国内贸易和市场物价2003年全市实现社会消费品零售总额182.34亿元，增长11.8%。其中，批发零售贸易业零售额161.78亿元，增长11.6%，餐饮业零售额17.10亿元，增长14.8%。汽车、房地产市场异常红火，限额以上贸易企业汽车零售额1.64亿元，同比增长1.7倍，年末全市拥有私家小轿车12849辆，其中2003年新增6735辆，超过了历年总和；住宅销售旺盛，带动了家电类、家具及装潢材料等相关商品的增长，限额以上贸易企业家电类商品零售额增长56.7%，家具类零售额增长74.6%。社

15、会消费品零售额新型业态发展加快。2003年全市连锁贸易、餐饮企业实现零售额5.30亿元，同比增长52.3%，占消费品零售总额的2.9%，比上年提高0.9个百分点。交易市场稳步发展。全市拥有商品交易市场191个，市场成交额403亿元，比上年增长2.9%，其中亿元以上水平交易市场31个，成交额311.5亿元，占市场总成交额的77.3%。市场物价稳中趋升。2003年市场物价呈前低后高运行态势，总体价格平稳，全年居民消费价格总指数和商品零售价格总指数均为100.0%。市区市场物价指数（以上年为100）类别2003年2002年商品零售物价总指数10099.7居民消费价格总指数10099.4食品97.59

16、9.3粮食104.7103.2鲜菜110.898.1鲜果83.4148.5肉、禽及制品103.694.4蛋95.8104.1水产品95.992.2烟酒及用品101.4102.3衣着100.499.7家庭设备用品及服务98.699.7医疗保健101.9101.1交通和通讯工具97.998.3娱乐教育文化用品103.698.6居住104.298.23.4对外经济和旅游2003年全市新批外资项目479个，比上年增加135个，协议外资14.48亿美元，增长50.4%，实到外资突破5亿美元大关，达到5.37亿美元，增长49.5%，外资依存度达16.6%，比上年提高1.7个百分点。2003年对外贸易实现进

17、出口总额12.18亿美元，增长37.2%，其中外贸出口额10.11亿美元，增长42.6%，比上年提高19.5个百分点。全市经济外向度达到20.6%，比上年提高3.2个百分点。在出口产品中纺织品和化工产品出口额列前两位，分别为4.92亿美元和1.14亿美元，占出口总额的48.7%和11.3%，增幅分别达45.3%和46.0%。实际利用外资全年接待国内外旅游人数709.2万人，实现旅游总收入41.32亿元，同比下降10.3%。其中接待国内旅游人数704.44万人，比上年下降10.6%，实现旅游收入40.15亿元，下降10.6%；接待入境旅游人数4.76万人，增长15.0%，创汇1415万美元，增长

18、0.1%。全市拥有星级饭店52家，其中三星级以上9家。3.5交通运输和电信业交通运输业进一步发展。全面实施交通六大工程，公路建设加快，完成了湖织公路、浔练公路、杭长南路和104国道南大门改造等项目的建设，境内公路里程已达2815公里。全年完成客运量6985万人，旅客周转量28.17亿人公里；货物运输量10764万吨，货物周转量118.86亿吨公里，分别比上年增长16.1%和17.9%。年末民用汽车拥有量为57739辆，比上年增加16556辆，其中私人汽车拥有量达30391辆，增加15154辆，比上年末翻了1番。 邮电通讯业快速增长。邮电通讯业成为支撑第三产业增长的重要力量，全市运输邮电仓储业实

19、现增加值37.28亿元，增长16.2%。邮政电信业务收入14.39亿元，比上年增长9.4%；年末固定电话用户82.34万户，移动电话用户99.83万户，分别比上年末增加9.01万户和22.62万户，增长12.3%和29.3%；年末国际互联网用户11.95万户，增加1.05万户，增长9.7%；电话普及率达到71部/百人，比上年增加12部。电信业务用户（万户）3.6金融保险业2003年末金融机构人民币存款余额486.42亿元，比年初增加116.78亿元，同比多增46.52亿元，其中企业存款157.54亿元，比年初增加47.42亿元；城乡居民储蓄存款260.55亿元，比年初增加45.90亿元。金融机

20、构贷款余额365.45亿元，比年初增加103.52亿元，同比多增52.52亿元，其中短期贷款222.29亿元，比年初增加41.02亿元，中长期贷款112.40亿元，比年初增加49.62亿元。金融资产质量明显提高，全市金融资产不良贷款比例由年初的15.0%下降到年末8.7%，下降了6.3个百分点。2003年金融机构存贷状况（亿元）保险业发展迅速。到2003年底全市已有保险公司11家，全年保费收入达13.31亿元，比上年增长21.9%，其中财险3.21亿元，寿险10.1亿元，分别比上年增长11.4%和25.7%；支付赔款2.14亿元，增长15.0%，其中财险1.82亿元，寿险0.32亿元，分别增长

21、10.2%和22.3%。4、湖州市房地产市场状况分析4.1全市房产开发基本情况截止2003年9月底，全市共有房地产开发企业143家，其中市区73家，三县72家。按资质等级分：一级资质企业1家，二级4家，三级18家，四家64家，中外合资2家，暂定资质企业56家。2002年全市商品房开发面积384万，与上年基本持平；商品房竣工面积195万，比上年增长47.7%；商品房销售面积182万，比上年增长24.66%（见下表），商品房的供销比为1:0.93。个人购房176.18万，占全部商品房销售面积的96.81%。2002全年完成房地产投资29.6亿元，比上年增长12.55%，其中商品房建设投资13.6亿

22、元，比上年增长23.6%。2003年上半年全市商品房开发面积350万，与上年同期基本持平；商品房竣工面积51.93万，不到上年同期的一半，商品房预（销）售面积121万，比上年同期增长32%。2002年中心城区与三县两区房地产开发情况表开发面积（万）竣工面积（万）销售面积（万）平均销售价格（元/）住宅商业用房中心城区12064692400.007750.00德清县3527251800.007500.00长兴县4034291450.009500.00安吉县4537381300.006000.00南浔区5231250.003800.00吴兴区2616121550.004.2房地产开发资金构成2002

23、年，全市房地产开发资金来源合计33.93亿元，比上年同期增长13.8%，其中国内贷款7.68亿元，占22.63%；利用外资0.39亿元，占1.16%；自筹资金9.31亿元，占27.44%；预（销）售收入 14.91亿元，占43.94%；其他资金1.64亿元，占4.83%。从上述数据看，房地产投资资金主要来源为销售收入。据统计，市区房地产企业贷款为4.62亿元，仅占市区金融机构贷款额261.93亿元的1.76%，表明房地产企业贷款占总贷款的比例不算高，房地产开发企业基本无不良贷款，房地产金融基本正常。2002年房产开发资金来源比例4.3房产业带动社会经济发展据统计2002年全市房地产投资29.6

24、亿元，占全市GDP的7%，房地产的增加值占全市GDP的3.08%（全省为2%），房地产开发投资占固定资产投资的比重由1998年的13.57%上升到2002年的25.07%。2002年以来，通过房地产开发，土地出让回笼建设资金23亿元，为城市建设作出重大贡献。2002年，全市房地产业为财政创造税收3.7亿元，占全市财政收入的9.6%，占地方财政收入的19.9%。房地产业推动了建材、冶金、化工等40多个相关产业的发展，按投入产出的模型计算，房地产投资诱发国民经济各部门产出84.66亿元，其中诱发建筑业产出26.86亿元。还为社会提供了众多的就业机会。2003年12月固定资产投资累计%一、全社会固定

25、资产投资267.78 亿元33.7 1、全部限额以上228.21亿元45.7 吴兴区58.34亿元 南浔区24.80亿元 德清县39.73亿元83.9 长兴县49.03亿元30.2 安吉县25.17亿元43.4 房地产开发41.60亿元40.6 投资项目186.61亿元47.0 园区建设86.64亿元 基础设施60.25亿元 农村投资107.88亿元 工业投资115.45亿元 2、限额以下31.48亿元-12.5 3、私人建房7.04亿元7.9 4、农民购买生产性固定资产1.06亿元-5.2 二、房地产开发情况 商品房施工面积475.79 万34.8 住 宅336.07万38.2 商品房竣工面

26、积159.55万-1.8 住 宅103.95万-21.1 商品房销售面积165.11万23.6 住 宅127.17万7.2 商品房销售额31.97万22.9 住 宅22.49万10.8 商品房空置面积20.80万-53.1 住 宅9.49万-70.3 2004年2月固定资产投资累计%一、全社会固定资产投资38.38 亿元 吴兴区7.56亿元 南浔区4.81亿元 开发区0.35亿元 德清县7.21亿元 长兴县9.42亿元 安吉县6.34亿元 市 区15.41亿元 第一产业0.05亿元 第二产业23.97亿元 工业23.22亿元 第三产业14.37亿元 房地产7.05亿元96.7 全部限额以上32

27、.74亿元124.1 限额以下4.62亿元 私人建房0.93亿元 农民购买生产性固定资产0.10亿元二、房地产开发 商品房施工面积292.69 万31.8 商品房竣工面积7.59万-74.2 住宅销售面积20.84万-21.0 住宅销售额4.24万9.3 住宅空置面积4.38万-77.7 4.4房价与人均GDP、人均可支配收入比较随着国民经济的发展，全市人均GDP、人均可支配收入和商品房价格均保持一定幅度的增长。近几年来，全市商品房价格年均增幅为3.3%，人均GDP增幅为11.6%，人均可支配收入增幅为9.7%，由此说明湖州市房价保持增幅低于人均GDP与人均可支配收入增幅的良性状态。2003年

28、4季度市区房地产价格继续上涨，再创新高。调查资料显示：与上年同季相比，房屋销售价格上涨12.0%，房屋租赁价格上涨1.1%，土地交易价格上涨33.5%，分别比三季度上升3.8、0.6和9.7个百分点。4.4.1房屋销售价格继续上扬。商品房销售价格和私有住房交易价格的上升，导致房屋销售价格继续上扬，4季度全市房屋销售价格比三季度价格上涨5.6%，同比上涨12.0%。4.4.2非住宅用房销售价格上涨6.1%，其中，商业用房销售价格上涨5.9%，车库等其他用房销售价格上涨7.9%。4.4.3房屋租赁价格平稳上升。四季度全市租赁价格比上年同期上升1.1%，其中私房住宅的租赁价格上升幅度较大，同比上升8

29、.1%，除此之外，商业用房的租赁价格，与上年同期相比上升0.3%。办公用房和厂房仓库租赁价格与上年同期持平。4.4.4土地交易价格大幅攀升。目前土地交易大多采用公开招标、拍卖的市场化操作方式，由于土地资源的有限性，加上国家对土地市场的治理整顿和对建设用地的严格控制，导致土地交易价格不断攀升。四季度市区土地交易价格同比上涨33.5%，其中：居民住宅用地交易价格上涨38.0%，商业旅游娱乐用地交易价格上涨20.8%，土地价格的大幅上涨推动了商品房价格的上升4.5湖州市房产开发规模与周边城市比较与周边城市相比（见下表），湖州市房地产开发投资、开发面积、竣工面积、销售面积和空置面积形势较好。据了解，湖

30、州市经济水平在全国处于中等偏上水平，而房价仍低于全国平均水平（2502元/m2）、略高于全省平均水平（2391元/m2）。2002年湖州市与周边四城市有关数据比较表（均为中心城区）湖州市绍兴市金华市嘉兴市衢州市总投资（亿元）17.822.528.419.827.2开发面积（万）120176230136240竣工面积（万）64890119104销售面积（万）6970876977空置面积（万）732183429住宅均价（元/）2400.002800.002500.002300.001500.00商业房均价（元/）7750.0012000.0011000.007600.009000.00土地价格（万

31、元/亩）180210195150160总体看来，湖州市房地产市场处于健康、有序发展的状态。其原因主要有以下几个方面：第一：湖州市经济水平决定楼市处于快速成长期。据统计湖州市GDP总额从1998年的325亿元增加至2002年的422亿元（年均增加12.1%），2002年全市人均GDP达到16454元(折合美元2006元) 。按发达国家的经验，人均GDP超过1000美元，楼市便进入快速成长时期。第二：住房制度改革的深化及金融政策的支持促进了住房消费。住房作为商品后，结束了几十年来住房实物分配制度，对促进房地产业的持续、快速发展起到了至关重要的作用。同时，银行按揭促进了房地产市场，据统计，全市居民约

32、有85%的购房者采取了公积金和银行按揭贷款，平均贷款额度占购房款的50%以上，截止2002年底，市区已发放住房公积金6.56亿元。第三：城市化进程促进了人口集聚和住房的潜在需求。湖州市要实现50平方公里、50万人口的大城市，势必要加快城市人口的集聚，住房的潜在需求很大，这无疑将为房地产开发带来无限机遇。预计在未来5年，湖州市中心城区将新增7万人口、8000户居民将被拆迁、20多万人口居住条件需改善，中心城区需新建住宅面积约450万M2。第四：居民消费能力的增强、消费观点的转变及金融环境的变化促进了房地产市场的发展。据了解湖州市人均可支配收入达11388元，农民人均纯收入达4695元。加上银行利

33、率不断下调，股市低迷且投资风险加大，使得不少拥有一定资金的投资者将目光放在了保值、升值的房地产上，通过购买店铺、住宅出租，获取高于银行利息的租金。4.6房产市场发展中的问题4.6.1土地价格不断上升，影响商品房价格稳定土地出让已完全通过公开招标和拍卖等市场取得，有利于优化配置土地资源，但市场调控有时也有失衡、失灵的时候，目前，土地价格在招标和拍卖过程中不断抬高。同时，拆迁成本不断加大，导致了地价上升过快过猛，这些现象直接影响并加速房价的上涨。湖州市商品房地价、房价对比表地区2002年上半年2003年上半年平均地价（万元/亩）平均房价（元/）平均地价（万元/亩）平均房价（元/）长兴县601300

34、801800德清县7517001002250安吉县401200701600南浔区401100801800中心城区16023502202600国土资源部今年3月29日发布的我国重点地区和主要城市地价动态监测报告显示，2003年全国各大城市地价总体水平为每平方米1166元，比2002年增加92元，地价总体水平略有上升，与城市社会经济发展相吻合。从区域来看，长江三角洲平均地价高于珠江三角洲平均地价。上海、杭州、南京等大城市对区域的城市地价带动作用明显。地价总体虽呈平稳上升趋势，但各大城市增长率略低于2002年。经济较发达的长江三角洲地区地价上涨幅度稍大，高于全国平均水平。报告分析，2004年我国宏观

35、经济形势持续向好，GDP预计增长7，城镇化速度将进一步加快，城市社会经济环境都会得到进一步的改善，房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。在土地供应方面，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，这种供求矛盾客观上会带动土地价格的上涨。但从1999年到2003年地价监测的情况看，我国主要城市的土地市场正逐步走向成熟理性，地价在逐年增长的趋势下已逐渐趋于平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征。2003年地价涨幅较大的长江三角洲地区平均地价上涨幅度只有7.43，基本符合当地经济发展水平和房地产市场的需求。部分高地价的城市如北京

36、、广州、深圳等也开始理性回落。这都预示2004年地价增长幅度不会过大，会保持在一个比较平稳的状态。4.6.2开发建设周期过长，造成商品房供求失衡从主观上来讲，某些开发企业看到逐步升温的楼市，利用储备土地，等待周边地块房价上涨后再进行开发，从而获取更高的利润，产生了一些人为延长房地产项目开发周期的行为。从客观上讲，拆迁难度大，拆迁成本高，特别是涉及到农房拆迁由于多年来缺乏有关法律依据，补偿安置中矛盾较大，加上建设环境不理想，诸如打桩、噪音等引起与周边居民发生各种纠纷、矛盾较多，影响房地产开发建设的速度。这些因素造成了商品房供求失衡，如2003年上半年中心城区开发量近120万M2，竣工量仅8.9万

37、M2，使得商品房供应出现了一定的缺口。4.7加快产业集聚和人口集聚，促进房产市场健康持续发展经济的持续发展和人口的不断集聚是房地产市场持续发展的两个支撑点。换句话说房地产业的发展不能远离整个国民经济的增长。多数地方的成功经验还表明，建立各种市场有利于发展经济和人口集聚。如起步较早的义乌小商品市场、绍兴柯桥棉纺市场等。近年来，台州路桥区重视各种市场建设，先后建设了小商品市场、建材市场、电子市场等10多具有一定规模的市场，吸引了大批外来人口和当地农民进城定居，也促进了房地产业的快速发展。湖州市在狠抓打造先进制造业基地，鼓励制造业企业向先进制造业基地集聚的同时，加大各种市场建设的力度，充分利用长江三

38、角洲和苏浙皖三角地的特点，吸引外资和民间资金建设一定规模的市场。5、湖州市城市规划湖州正紧紧围绕“建设大城市、实现新跨越”的奋斗目标，加快迈向“太湖时代”步伐，全力优化城市空间布局，建设经济强市，创建生态市、文化大市和富庶之市，使湖州成为一座太湖之滨的现代化大城市。5.1城乡一体化迈出新步伐2003年修编了湖州市城市总体规划，确立一城两区、双心结构的带状组团式城市布局。全社会固定资产投资完成268亿元，比上年增长33.8%，基础设施建设总投入达到62.6亿元，比上年增长33.7%三环北路、红旗路西延、苕溪路东延等一批中心城市骨干工程加快建设。交通“六大工程”全面实施，湖织公路、浔练公路、杭长南

39、路建设和湖州104国道南大门改造相继完成，申苏浙皖高速公路浙江段一期工程全线动工，杭湖锡航道湖州段改造进展顺利。5.2城市职能湖州中心城市重点体现以下职能：区域性先进制造业基地、现代服务业基地、都市保障型农业基地、省级历史文化名城、长三角生态旅游城市和人居环境优良的生态城市。5.3城市人口规模近期为67万人，其中湖州中心城区52万人，南浔城区15万人。远期为98万人，其中湖州中心城区70万人，南浔城区28万人。5.4城市用地规模近期为67平方千米，人均建设用地100平方米。其中湖州中心城区51.4平方千米，人均建设用地98.87平方米。远期为98平方千米，人均建设用地100平方米。其中湖州中心

40、城区74.0平方千米，人均建设用地105.63平方米。城市用地发展方向：中心城区的城市用地发展方向为：以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制。5.5城市用地形态城市用地形态为“一城两区”的带状组团式城市。“一城”即湖州中心城市，“两区”即由湖州、织里组成的湖州中心城区和相对独立的南浔城区。5.6城市结构一城两区、主次结构的带形组团式城市，由13个城市分区组成。其中湖州中心城区为中心城市的主城区，由11个城市分区组成。湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区。5.7近期建设重点加快

41、东部新区、城市重大基础设施、生态环境、公共服务设施、居住区和工业区建设。5.8近期建设目标现代化中心城市框架基本形成。人均道路面积达到10.8平方米，人均拥有住宅建筑面积达到24平方米，人均生活用水250升/日，用水普及率达到100%，用气普及率达到97%，人均公共绿地大于9平方米，绿地率达到32%以上，城市每万人拥有公交车辆达10标台。截污面积达到35平方千米，污水处理率达到80%，生活垃圾无害化处理率达到100%，城市主次干道灯光亮灯率达到100%。5.9用地发展方向中心城区实施“东扩西拓、北进南控、中间完善”的近期空间发展战略。二、湖州市商贸经济分析2003年度商贸经济运行特点：消费品市

42、场起伏较大，但仍保持稳定增长。今年来，全市消费品市场经历了一季度较快增长、二季度跌入低谷、三季度迅速回升、四季度稳定增长四个阶段。一季度全市社会消费品零售总额增长12.1%，二季度仅增长了9.38%，比一季度回落了2.74个百分点，三季度增长10.95%，比二季度快1.57个百分点。四季度增长14.52%，为全年季度增长最高水平。各类商品销售全面趋旺，居民消费升级加快。以汽车为代表的新的消费需求旺盛，与“非典”相关的洗涤用品、体育保健用品、保健品、食品、中西药品等商品市场销售红火，与防暑降温等相关的家用电器、食品集中消费鲜明，与价格波动相关的粮食、成品油、猪肉等商品市场消费稳定，换季商品销售见

43、旺。同时，从12家定点商贸企业销售情况反馈，全年吃、穿、用等各类商品销售全面活跃，销售额增长明显。其中食品烟酒类增长45.8%；化妆品类增长41.2%；金银珠宝类增长212.5%；家用电器类增长100.6%。规模商贸企业增势强劲，龙头作用带动明显。2003年，全市限额以上批零贸易、餐饮企业达到180家，比上年增加7家。在激烈的市场竞争中，限额以上批零贸易企业的优势充分呈现。特别是居民消费水平提高，安全消费意识增强，而大商场、大超市又以放心的质量、可靠的价格、优质的服务吸引了一定的消费群体，限额以上企业依然成为带动消费品市场趋旺的龙头。2003年，全市限额以上商贸企业实现消费品零售额23.86亿

44、元，同比增36.75%，占全市社会消费品零售总额的比重达到13.09%，高于全市社会消费品零售总额增幅1.28个百分点。在12家商贸定点企业中，2003年销售额超亿元的有4家，其中浙北大厦购物广场实现销售额61563万元；天润发超市为13886万元；星火服装大厦为11469万元；华圣医药公司为12451万元，同比分别增长26.73%、61.52%、25.12%和66.70% 新型流通业态持续发展，比重有所提高。以连锁经营为主要特征的新型商业业态，以其快捷、方便顺应了人们的消费行为，极大地满足了人们的购物需求，促进了市场繁荣。2003年，随着苏宁电器、乐客多购物中心、银泰商业的相继开业，浙北大厦

45、二期工程、星火服装商厦四期工程的建成营业，为推进湖州市商贸业的较快发展注入了新的血液。据初步统计，2003年全市拥有连锁企业19家，各类连锁门店71个，营业面积17.2万平方米。全年实现销售额15.5亿元，占社会消费品零售总额的比重达到8.6%。电子商务开始起步，现代物流业建设加快；会展业初显活力。重点商贸项目总体进展顺利，积极效应已充分显现。2003年，全市共有36个在建项目，总投资24.66亿元，其中，商贸项目12个，总投资18.7亿元。至年底，已建设竣工19个，完成投资15.26亿元，完成总投资额的61.88%。佳乐福购物中心（由乐客多经营）、银泰商厦、丽宝商厦、福莱福大酒店二期、长兴国

46、际大酒店、江南粮油市场一期等项目已投入运行，新天地、劳伦斯、江南旧机动车交易市场正在建设中。 2004年2月商贸经济运行特点：批零贸易业仍占社会消费品市场主导地位。当月，全市批零贸易业实现零售额15.07亿元，同比增长7.18%，占当月全市社会消费品零售总额的比重为87.3%。限额以下批零贸易业快于限额以上，当月实现零售额12.85亿元，同比增长9.51%。从定点商贸企业2月份销售情况看，13家商场、超市同比增长的有：商场、超市增长率（%）凤凰时代广场21.72上海华联超市9.76敖啸商业2.28星火服装61.14老大房超市4.93求是电脑200华圣医药87.5东南汽贸16.52从12月份累计

47、分析，13家定点企业除东南汽车外，其余12家均呈现正增长态势，其中同比增长50%以上的有：凤凰时代广场、星火服装、求是电脑、华圣医药、湖州金店，分别增长75.25%、61.10%、103.77%、83.07%、55.8%。 餐饮业增幅高于其它行业。2月份，餐饮业延续了春节假日经济的消费趋势，增长较快，当月实现社会消费品零售总额1.88亿元，同比增长15.42%，快于全市社会消费品零售总额7.43个百分点，增幅高于批零贸易业8.24个百分点。12月累计实现社会消费品零售额3.88亿元，同比增长20.2%。从11家定点餐饮企业分析，当月实现销售收入1858万元，同比增长17.62%。12月份累计完

48、成销售收入4174万元，同比增长22.90%，呈现出全面增长态势，其中增速在50%以上的有：周生记51.12%，老娘舅54.47%，大娘水饺76.99%，华楼宾馆135.58%。 大类商品销售比较集中。2月份，市区城镇居民人均可支配收入3095元，同比增长14.2%。人均消费支出1758元，同比增长7.8%，其中食品类增长8.6%，衣着类增长29.2%，娱乐、教育、文化服务类增长18.8%。从定点商贸企业当月商品销售分析，主要集中在粮油、服装、黄金饰品、家用电器、通讯器材等。2004年2月定点商贸企业商品销售增长率类别增长率（%）通讯器材类121.4粮油类27.6电器类66.3服装类26.7黄

49、金饰品24.5三、湖州市商圈分析：1.1湖州中心城区商圈：肯德基凤凰时代广场今日新娘婚纱摄影以观凤路、红旗路为中心，浙北大厦、凤凰时代购物广场、乐客多购物中心、银泰商业大厦为轴心的新一轮商圈集聚能力不断加强。飞英顺峰大酒店、海上皇宫休闲广场、新王朝大酒店、辉煌娱乐、金碧辉煌娱乐广场、黄金海岸酒店、农工商超市、喜之纺婚纱摄影等一系列配套设施纷纷云集该区，是湖州城最繁华的商业区。浙北大酒店及浙北购物中心浙北大厦超市、麦当劳及新华书店1. 2志成路服装一条街：该步行街以四季青商城、佳乐福商城、福莱福商城、福莱福酒店为中心，星火服装大厦为代表，已经成为湖州市民心目中首选的购物场所。1. 3临河路休闲一

50、条街：濒临市的临河路上遍布酒吧、茶吧、网吧和各式休闲场所。夜幕降临后，这里可算得上老城区最热闹的区域之一。紫洋足浴、雨果咖啡、太和茶楼、延和茶餐厅、上岛咖啡等休闲娱乐设施均处于此区域内。临河桥及临河路雨果咖啡1. 4阳光商圈：阳光城阳光商圈随着嘉业阳光城的开盘销售闪亮登场，在其四周已日渐形成一个颇具人气的商圈。由于该楼盘所处区域消费能力比较强，是湖州经济开发区内人流最密集的地方，因而这一带已日渐成为投资客的新宠。据悉，陵阳路北侧还将兴建一大型商贸区，该地块的人气将更旺。嘉业大酒店筹建处阳光城凤凰路侧商铺阳光城太湖路侧商铺2、湖州市主要路段商业经营特色志成路：（步行街服装街）四季青商城、佳乐福商

51、城、福莱福商城、星火服装大厦等人民路：浙北影城、海上皇宫休闲广场人民路益民路：天天足浴、阿庆嫂咖啡茶馆观凤路（自北向南）：飞英顺峰大酒店、金碧辉煌娱乐广场、辉煌娱乐、新王朝大酒店、茶庄、茶吧、酒吧、歌城、餐饮、数码港、家纺、十一中、教育书店、农工商超市、联通营业厅、黄金海岸酒店、浙北购物广场环城北路；北街：上岛咖啡、延和茶餐厅、天煌鱼头老锅、一品砂锅、迪欧咖啡；颐高数码广场、苏宁电器市场、湖州市房产交易中心、小商品批发市场塔下街：六客堂茶艺馆临河路：茶吧、网吧、酒吧狮象路：麦香园餐饮南街：喜之纺婚纱摄影、二轻大厦、精益眼镜苕溪路：紫洋足浴、雨果咖啡、太和茶楼、知音琴行、锦辉酒店、云海水世界娱乐

52、广场横塘路：湖州游泳馆金婆弄：佳音琴行环城东路：乐万家超市外环东路：新三伍娱乐城凤凰路（自西向东，龙溪北路青铜路段）：凤翔综合市场北侧：邮局、平安保险客服中心、汽车美容中心、邮政储蓄所、凤翔综合市场（农贸市场）、平安人寿、海明综合楼（在建）、市工商局南侧：浙江移动、金泉花园及社区服务性商铺、中行、电力局凤凰路（自西向东，青铜路太湖路段）：北侧：市工商局、蓝珊咖啡、美都花园、青塘小区及社区服务性商铺（青塘路）检验检疫局、大竹海饭店、嘉业阳光城、工行、中国人寿、清河坊茶楼、红泥家常饭、港湖大酒店港湖大酒店红泥家常饭南侧：市电力局、紫晶公寓、小绍兴餐饮、湖州劳动力市场、江南一品大酒店、装饰装修业商铺

53、、交行、税务局、青云阁茶室、残联、金帝豪娱乐广场、玉麒麟餐饮玉麒麟餐饮金谛豪娱乐广场龙溪北路（自北向南）：西侧：厂区、（凤凰路）、新奇乐大酒店、龙凤花园、交行、天煌大酒店新奇乐大酒店东侧：丽阳景苑（住宅预计5月开盘）、（凤凰路）、社区服务性商铺、反贪局、凤凰大厦青铜路（自北向南）：龙溪苑、龙溪小区、海锦花园、（凤凰路）、民政综合楼、得成宾馆、国际花园、休闲茶坊滨河路（自西向东）：富丽家园及社区服务性商铺、爱都花园、大药房、豪尚豪牛扒馆、（龙溪北路）、开发区管委会、凤凰大厦、时代夜总会、星光休闲吧、凤凰时代广场及酒店、肯德基、天润超市、东方时代夜总会天润超市富丽家园商铺3、近年来餐饮业在湖州蓬勃

54、发展，为2003年全市零售额增长幅度最大的商贸经营活动2003年全市限额以上餐饮业实现零售额4.03亿元，同比增长26.7%。其中零售额排名前十位的餐饮企业共实现零售额1.79亿元，占全市限额以上餐饮业零售总额的44.4%。前十位分别是：1、湖州浙北大酒店2、长兴紫金实业有限公司（长兴紫金大酒店）3、长兴红泥大酒店4、湖州天旺集团天煌大酒店有限公司5、浙江省杭州市肯德基有限公司湖州分公司6、湖州新王朝大酒店7、浙江湖州丝绸大厦餐饮部国际大酒店8、湖州黄金海岸大酒店有限公司9、浙江省长兴县金陵大酒店有限公司10、安吉中汇大酒店有限公司4、2003年全市销售额前十位的贸易企业2003年全市限额以上

55、贸易企业实现销售总额138.01亿元，同比增长20.5%。其中销售额排名前十位的贸易企业共实现销售额59.63亿元，占全市限额以上贸易业销售总额的43.2%。前十位分别是：1、中国石化股份有限公司湖州分公司2、中国石化股份有限公司德清分公司3、湖州浙北大厦商场4、浙江省烟草公司湖州分公司5、湖州中油石油有限公司6、浙江湖州丝绸进出口有限公司7、湖州大港集团进出口有限公司8、湖州久立物资再生利用有限公司9、浙江省烟草公司长兴县公司10、湖州丝绸物资有限公司5、湖州部分物业售价及租金列表物 业面积（m2）售价租 金所前街90号84.988000.00/m2金泉路26、28号37.72500.00/

56、m2西门上塘2号2297.8560万爱都花园3号楼932.545500.00/m2府庙3号楼12072.586000.00/m2凤凰4楼675号40.15+39.7239.8万临湖路66-68号780.85/m25.5万/年衣裳街38-44号楼：53.74底：266.87400万 / 293万凤凰新村路12-16号5931万苏园小区12幢102-106，204-206386.2 / 231.72共270万新江南5-510542.51100.00/m2墙壕里小区幼儿园1917.82440万龙溪小区3-2楼100.9820万青铜路92-94号260150万青阳路55-57923900.00/m2港

57、湖西区407-4091252万/年龙溪苑128-130号9230万滨河路371号23.865000.00/m2金泉幼儿园办公楼2004万/年南门碧涧苑232-234号2231000.00/月朝阳店巷20号239.83.3万/年朝阳北齐小学边110.731800.00/m21.2万/年益民路47号307.85268万金达环东路19号47.161.8万/年体育场路215，217，219号67.842万时代广场3楼28.226.5万1.85万/年（现金）新江南51号46+1010000.00/m2振华大酒店154.487000.00/m26、商业地产，高回报率 从专为知名零售商开发的大型物业到特色商业街，再到散布在各地的社区商业，商业地产开始了新一轮的复苏。商业商铺最受投资者青睐，占总体的22.9%；其次是写字楼和住宅的底商，占总体的17.1%;排名第三的是社区商铺和专业市场，比例均为11.4%。以上四种商业地产类型占总体的60%以上，基本代表了大多数投资者的投资方向，同时也是资金流向的指南针。四、项目周边情况分析未来5年内，湖州中心城市通过实施“东扩西拓、南控北进、中间完善”的战略，进一步完善功能，提升品位，建成城市人口超50万、建成区面积超50平方公里的大城市，提高现代化水平和区域中心地位。今年中心城市重点城建项目将完成包