110412新都区新民镇市场调研报告

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1、新都区新民镇房地产市场调研报告易道营销2011年4月传承品质 筑造经典目 录一、新民镇概述31、地理位置32、区域概况33、自然条件44、交通概况45、产业情况56、新民镇发展规划5二、地块分析71、地块位置72、地块基本技术指标83、地块基本情况描述84、项目周边配套95、项目SWOT分析10三、当地房产市场分析111、市场现状112、物业类型及建筑风格113、房型面积134、价格分析135、客源分析146、宣传推广方式及主题推广语147、销售情况158、现场物料及售楼部包装169、物业服务及其他1710、商业情况1711、总结：18四、客户分析191、客户调研样本说明192、居民组成成分及

2、购房意向性193、购房目的性分析214、产品类型偏好及建筑风格215、户型调查226、价格调查237、停车位需求248、结论：24五、周边乡镇房地产市场概述251、斑竹园252）、产业情况252、军屯263、濛阳274、新繁285、结论29六、开发建议29一、新民镇概述1、地理位置新民镇，地处成都平原腹心地带新都区的西北部，居“天府之国”川西平原腹地。南距成都市区25公里，东南到新都城区10公里，北望彭州市，西北隔清白江与清流镇相邻，西南与新繁镇、斑竹园镇相连，东南同军屯镇、马家镇接壤。镇境东西长约8.8公里，南北宽约4.1公里，略呈蝴蝶形。镇内地势平坦，土地肥沃，清白江自西向东纵贯全镇11.

3、74公里，成德大道、新（都）新（繁）公路横贯镇境。全镇幅员36平方公里，辖7个村，4个社区。军屯镇2、区域概况新民镇总人口3.9万人，其中农业人口36306人。流动人口11360人。镇政府驻地位于镇域中部新民场，共有街道18条，总长13.8公里，规划区面积6平方公里，建成区3.25平方公里。全镇现有各类企业1215个（含个体工商户），从业人员15683人，规模以上企业18家，其中年产值超亿元的企业有5家，超千万元的企业10家，形成了建工、建材、机械、电缆、家具五大支柱产业。2004年经建设部批准成都市总体规划、成都市新都区分区规划（20042020年）中列为成都市面积100平方公里、人口100

4、万的北部新城组成部分，是成都市城北副中心组成部分之一。3、自然条件新民镇域内主要为平原地貌，平均海拔490米，相对高差6米，平均坡度2%；地址构造简单，底层稳定，工程地质条件良好；地标水、地下水资源丰富。亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。主要气候特点是：气候温和，年平均气温16，雨量充足，累年平均降水量在909毫米左右；累年平均日照时数为1401.3小时，年平均日照率为32%；全年太阳总辐射值94.9千卡/厘米；无霜期长，年平均为279天。四季分明，春季气温回暖早，但不稳定；夏季炎热，多暴雨；秋季降温快，多绵阴雨；冬季干燥，多云雾。如以候平均气温划分四季，就是夏、冬季较长，春、

5、秋季较短。新民镇4、交通概况 新民镇位于新都区西北，周边交通道路情况良好。主要道路有：成德（北新）大道，成彭高速公路、老成彭路、绕城高速公路等主要路段。同时，新都区片区内正在建设“两环、四射、九纵、六横”县道骨架公路，使得新民镇及周边交通状况大为改善。该公路网中的207、302、303线均经过新民镇。新民镇距新都区10公里，绕城高速13公里，三环路凤凰立交20.7公里，二环路火车北站23.7公里，一环路梁家巷24.5公里，天府广场31.2公里。距军屯镇4公里，马家镇7公里，新繁镇9.4公里，斑竹园镇10.5公里，濛阳镇15公里，大丰镇19公里，彭州市26.1公里，离国际商贸城（中药材市场）14

6、.2公里。5、产业情况全镇现有各类企业1215个（含个体工商户），从业人员15683人，规模以上企业18家，其中年产值超亿元的企业有5家，超千万元的企业10家，形成了建工、建材、机械、电缆、家具五大支柱产业。主要企业包括：德新精米厂、永健弹簧厂、全明炒货厂、福鑫金属门窗厂等。6、新民镇发展规划根据成都市新都区新民镇总体规划，新民镇规划如下：1）、新民城镇性质为北部商城的配套基地之一，以居住为主的新市镇。2）、总规确定的镇区规划范围为北以成环路为界，南以110KV映青线为界，东以民大路以东300米为界，西以禾登街以西150米为界。到2010年，城市建设用地规模约0.83平方公里，到2020年，城

7、市建设用地规模约1.19平方公里。成环路禾登街映青线民大路东300米老城区民大路片区禾登街片区3）、总规确定的以现有老城区为基础，沿民大路向南发展，不跨越新新路，适当向西发展; 镇区规划布局沿民大路和延伸的禾登街形成“三个片区”的结构形式。4）、加强交通、市政基础设施的规划建设。充分利用现有交通设施，完善路网结构，加强交通配套设施建设。加强城市电网改造建设和城市防灾设施建设，建立包括防洪、抗震、人防、消防等城镇综合防灾体系。5）、推进“三个集中”，以小城镇建设、“金土地”工程和农发项目实施为抓手，着力改善农业公共基础设施条件；以夯实一产业，巩固二产业，壮大三产业和旧城镇改造为重点，依托成德大道

8、，主动接受成德地区辐射，努力把新民建设成为现代都市农业基地、北部商城配套基地和北部最具特色的生态人居小镇，富民强镇，构建和谐新民。二、地块分析1、地块位置地块概貌地块位于新民镇新建安置房区域，处于乡镇结合部。距新民镇政府500米，紧邻禾登新城、润民农贸市场。项目位置2、地块基本技术指标地块面积50亩容积率1.8建筑密度22%绿化率建筑限高3、地块基本情况描述项目地块位于新民镇新河路北侧，地块呈矩形状，基本达到三通一平标准，临近公路交通方便，周边绿化环境一般，右侧为政府安置房，围墙旁边有少量原生灌木植物。地块内部有尚未搬迁的农民房，地块上方电线较多，如要开发需进行整改。土地基本平整。土地边缘有一

9、农机加油站。总体而言，该地块适合进行房地产项目的开发。地块内的农机加油站尚未搬迁的农房及高压线地块对面在建农迁房地块紧邻的道路周边配套：地块对面已建成的农迁集资房4、项目周边配套金融配套：中国信合新民分社教育配套：新民中学、新民小学医疗配套：新民镇卫生院商业配套：润民农贸市场、日杂小型超市、服饰店、餐饮等。休闲配套：禾登街广场5、项目SWOT分析优势（S）：交通便利，生活便利，主干道联通衔接处，地块土地资源珍贵，地块基本达到三通一平，建设难度不大。劣势：（W）：地块位于公路旁，噪音污染大，地块周边环境较差，有大量安置房。地块上方有大量电线需要处理，地块内还有需搬迁住户，拆迁上需花一定精力。机会

10、（O）：新民房地产发展处于初级阶段。根据成都市规划，新民镇将着力打造成为以居住为主的场镇。旧场镇现正处于逐步改造阶段，有一定发展潜力。随着新繁家具城的形成，荷花池整体的大量搬迁，北部新城将成为人口聚集区。而新民镇位于市政规划区域，在开发商具有一定的潜力。威胁（T）：新民低价楼盘对项目存在价格威胁，本地购买力有限，商业氛围较差，城市发展处于初级场镇阶段，受国家调控影响。由于现阶段人口导入的趋势不明显，当地市场的商品房消化速度慢，在近两年来会面临销售方面的压力。三、当地房产市场分析1、市场现状新民镇现正在进行城乡改造工作，当地住房以农家房、政府拆迁安置房为主，仅有2个商品房项目在售。同时，项目对面

11、及禾登村农民安置房项目也正在建设中。禾登村在建安置房项目2、物业类型及建筑风格楼盘名物业形态建筑风格美的花园6层多层，1楼商铺。 简约现代式，板式结构禾登新城4层（一栋）6层多层，1-2楼商铺，顶层跃式（带屋顶花园）简约欧式，板式结构安置房4层，1楼商铺通过调查得知，新民镇以多层建筑为主，居民安置房/集资修建房一般为4层，1楼为商铺；新修商品房项目为6层多层，其中有禾登新城顶层为跃层式设计。由于所有在建房屋临街，1楼均为商铺。农民安置房内部一楼也多作为商铺或厂方进行使用。美的花园项目外观农迁安置房外观3、房型面积楼盘名规模户型面积美的花园1栋，4单元，共40户二室二厅占约80%（30套）三室二

12、厅占约20%（10套）二室二厅：约83-87平米三室二厅：约116-120平米禾登新城6栋，共125户二室二厅约占70%三室二厅约占20%顶楼跃层约占10%二室二厅：约78平米三室二厅：约106-136平米跃式三十三厅：约125平米安置房具体数量不详二室二厅三室二厅二室二厅：约80-100平米三室二厅：约110-140平米通过调查得知，新民镇新建商品房以二室二厅为主，面积在78-90平米左右，约占到总体量的76%，三室及跃层式面积约在106-140平米左右。从销售情况来看，二室二厅房屋基本售完，三室二厅尚剩余少量房源，顶层跃式销售不甚理想，仅有4套售出，剩余房源数量超过60%。4、价格分析楼盘

13、名价格区间均价付款方式美的花园2800元/3100元/2900元/支持按揭付款方式无优惠禾登新城2840元/-3280元/3100元/支持按揭，无优惠一次性优惠2%，同时赠送3平方米安置房2400元/政府集资房，无产权，非正规渠道交易，与户主私人签订协议方式进行，价格可商议通过调查得知，该区域商品房价格约在3000元/左右，且现有可售房源数量较少。安置房目测空置率较高，有部分当地住户挂出销售，价格约在2400元/左右，但无产权，价格可与户主商定，私人签订协议。5、客源分析楼盘名客户来源客户阶层美的花园本地购房者约有5户，剩余30户为外地客户主要以中药材市场做生意的为主禾登新城本地购房者不到10

14、%，剩余均为外地客户购买主要以商贸城、中药材市场做生意的为主安置房本地居民本地居民客户来源方面，在售商品房项目一般以外地客户为主，本地客户极少。客户主要来源地为中药材市场、国际商贸城等区域。当地居民一般都自有住房，除个别需求外，其他住户无需考虑住房问题。新民镇正处于城乡一体化改造阶段，原农村居民在政府规划下进行统一的搬迁。搬迁后每户房屋数量充足，无需考虑另购住房的问题。因此，外来人口成为当地购房的主力军。6、宣传推广方式及主题推广语楼盘名推广方式推广区域主题推广语美的花园户外道旗、专业市场DM单派发派单范围集中在国际商贸城及周边道旗在新民镇周边及场镇主要街道主题语：美的花园的美丽人生推广语：超

15、低总价/稀缺双产权/组合按揭禾登新城户外道旗、专业市场DM单派发派单范围集中在国际商贸城及周边道旗在新民镇周边及场镇主要街道主题语：6+1城市绝版多层宣传方式方面，手段比较单一，由于该区域客户群比较锁定，因此在宣传方面投入力量有限。由于区域价格较低的因素，在宣传上美的花园突出了“超低总价”的概念。而由于该区域其他建筑风格均为简约现代式，禾登新城特别在宣传中突出了“简欧风格”概念以提升其区域的差异性。7、销售情况楼盘名开盘时间销售情况销售集中期美的花园2010年6月余5套未售2011年春节后禾登新城2010年9月余近50%房源未售开盘后持续销售销售速度方面，本区域商品房消化速度较慢。月销售量约在

16、10套左右。预计将在今年下半年完成剩余房源的消化。美的花园销售期集中在今年春节后，且由一批客户一次性消化10套左右，偶然性较大。购买客户均为中药材市场的商家。也表明在该地区房屋销售缺乏持续稳定性。8、现场物料及售楼部包装楼盘名现场物料售楼部概况美的花园项目DM单、户型模型、项目沙盘、销售人员名片临新民镇新老城区结合部，主要街道街口，紧邻镇政府，现场无售楼部导示，售楼部简单分为沙盘区及办公区，无客户接待区。内部无装修，整体感觉较杂乱，现场无公示文件，销售人员未着工装。整体档次很低。禾登新城户型单页、项目介绍三折页、户型模型、项目沙盘、项目形象手提袋。现场有项目部分公示文件（无预售证）。销售人员无

17、名片社区内部，不临主要街道，现场无售楼处导示。售楼部简单分为沙盘区、客户接待区、办公区。内部无装修，销售人员未着工装，整体感觉档次很低从售楼处及相关物料看，两个在售项目品质感很低，很难通过项目现场对客户产生吸引。所售楼盘整体定位也很低。禾登新城售楼部外观9、物业服务及其他楼盘名物业停车位美的花园单元门禁系统，24小时物业监控。物业费：0.3元/平米露天车位20个，设在小区内部，车位较小，较为拥挤设非机动车停车棚一个禾登新城无详细的物业资料，物管费0.8元/平米露天车位约120个。由于物业管理水平有限，提供的附加服务有限，未能通过物业对小区价值进行有效的提升。物业收费上属中下水平。美的花园车位较

18、为紧张，禾登新城车位较充足。鉴于项目体量，整体车位情况基本能够满足客户需求。10、商业情况楼盘名商铺面积销售价格租金水平销售情况美的花园约100/间开盘价4900元/现价约6000元/约10元/，但尚无商家租赁已售罄禾登新城约150-700/间，一、二楼两层捆绑式销售均价约6000元/，其中一楼铺面价格约7500元/，二楼铺面价格约4000元/尚未建成。现周边铺面租金价格为6-10元/剩余约60%左右安置房50-200不等销售均价在3000元/左右，无产权根据地段不同，临主要街道租金价格为20-30元/，非临街商铺价格约在6-10元/通过调查，该区域商铺多为住宅的一楼。整体商业状况属乡镇商业形

19、式，以小型超市、百货商店、食品店、餐馆、低档服装店等为主。同时兼有个别摩托车销售、家具销售、洗车场等业态。非主干道上的商铺也用作小生产作坊工厂使用。除新民镇老街部分商业填充较满以外，新建居住区商铺空置率较高，约占总量的70%以上。11、总结：通过对新民镇房地产市场的调查，可以得出如下结论：1、 新民镇主要建筑形式为多层住宅，层数以4-6层为主。同时在此区域内未形成纯居住小区概念。大部分住宅一楼均有商铺。产品系较为单一；2、 由于现有常住居民绝对数量有限，且该镇整体收入不高，不足以支撑商业的发展。多数商铺处于待租状态；3、 由于本地及周边乡镇的常住居民均有房屋居住，政府也正在对该区域进行城乡一体

20、化改造，本地居民的购房欲望不强。市场消费人群多以外地人为主，主要客户集中在国际商贸城、中药材市场等专业市场。预计随着几大专业市场的搬迁及家具产业园区投入建设等人口导入因素的影响，外来人口将继续成为本地区房地产市场消费的主力；4、 从本地房地产开发公司来看，缺乏对项目的营销工作，整体营销水平较为原始落后，现场缺乏包装，使得项目整体调性不高；5、 由于本地居民房屋数量有富余，其空置房屋也在进行市场流通，对部分客户群形成稀释作用。四、客户分析1、客户调研样本说明为更好的了解当地市场情况，采用了随机抽样调研方式，对新民镇进行了市场调研。本次调研发放问卷1300份，回收问卷1300份。其中有效问卷份数为

21、637份（留下客户姓名或电话）。以下结果，均基于本次问卷调查结果得出。2、居民组成成分及购房意向性随机受访对象中，约69%为本地居民，31%为外来居民。说明新民镇常住居民中本地居民占多数，外来人口数量较少。购房意向上，有购房意向的占31%，无购房意向的占69%，正好与受访者是否本地数据相对应。其中，当地人仅有21%表示欲在短期内购房，而超过73%的外地人则明确表示要在此地购房。外来人口将成为新民镇购房的主力军。3、购房目的性分析通过调查分析得知，该区域人群购房以自住为主，刚需比例较大。由于项目所在地位置紧邻北新干道，交通便利，选择进行投资的客户比例占到22%。通过调查发现本区域房价相较周边区域

22、如：新繁、斑竹园等地较低，且离这些区域距离较近，因此有一定的物业增值空间。4、产品类型偏好及建筑风格通过调查得知，53%受访者更加偏好小高层。证明当地市场接受电梯公寓产品。在本市场内小高层产品是空白区域，在今后产品设计中可考虑此类型产品。建筑风格方面，中式建筑更能被消费者接受。部分受访者表示欧式风格小区给人感觉都较贵，在价格方面比中式建筑小区要高。5、户型调查、通过调查得知，潜在消费群体倾向于购买三居室房屋。由于受访者购买房屋多为自住，在当地需考虑两代或三代人共同居住，因此考虑三居室住房的比例较多。从市场实际供应来看，虽然三居室房屋供应量较少，但销售比率较大。当地安置房也多为三居室或以上房型进

23、行设计。6、价格调查通过调查，能承受3000元/平米及以上单价的仅占24%，能承受总价在25万以上的占54%。如考虑到当地现有市场价格，可表明当地市场对房屋产品的消化能力十分有限。加之多数当地居民有住房，除非价格较低，否则均不考虑进行商品房的购买。7、停车位需求由于本区域主要以居住为主，离成都市主城区及周边新都区、新繁镇、彭州市等市区均有一段距离，因此近70%受访者表示需要购买车位。同时可推断，如将目标市场定位于非本地市场，则在车位的配比上需特别考虑，以便能够吸引周边专业市场客户群体。8、结论：1）、新民房产市场，外来人口购买将占到绝大部分比例，本地人购房需求有限；2）、购房目的多以自住为主，

24、且对小区环境、车位数量等比较关注。产品倾向于小高层。客户对居住的条件环境要求开始提升；3）、户型方面偏向3房设计的户型；4）、总体消费能力较低，对房价的承受能力较差，购买力较弱，市场还需进行一定时期的培育。五、周边乡镇房地产市场概述1、斑竹园1）、背景斑竹园镇现有总人口48118人，其中农业人口44136人。2006年，全镇实现国内生产总值76124万元，其中工业增加值完成56702万元，农业增加值完成15993万元，较上年增长7.17%；三产业增加值完成3429万元，实现工商税收4658万元，较上年增长177.17%，可支配财政收入2477万元，农民人均纯收入5242元，比上年增加607元。

25、2）、产业情况2006年，全镇实现工业总产值189006万元，规模工业产值完成88580万元。固定资产投资完成64690万元，工业技改投入18710万元。全镇现有各类企业400家，其中投资过亿元的企业4家，年产值上千万元的企业17家，规模以上工业企业30家，有年入库税收上千万的企业2家，过百万元的企业7家，出口创汇企业3家。主要的纳税企业有福建达利食品成都分公司、四川平禄金属有限公司、四川润康医药包装有限公司等。加大招商引资力度。向工业东区引进项目3个（成都金强机车、北京同仁堂、四川筑缘建筑）。完成引进区外到位资金59230亿元，其中到位市外资金25380亿元，完成外贸出口1316.4万美元。

26、3）、当地房地产市场价格地区房屋价格租金价格（二室）斑竹园镇34003800元/500-600元/月斑竹园镇交大云堤斑竹园镇竹园丽都2、军屯1）、背景军屯总人口2万人。距“西南食品城”仅20公里，交通便利，地理位置十分优越，集市贸易繁荣，商贾云集，辐射面广，颇具发展前景。先后被成都市和新都区授予“市级社会治安综合治理模范镇”和“成都市新都区科技示范镇”。近年来，军屯镇投入大量的资金用于基础设施建设，实现了村村通柏油公路，投资建成了场镇日供水10000吨的自来水厂，完善了日供气10000立方的天燃气站。在成都即将建设“两环两路“将经过军屯的机遇面前，军屯镇投资100万元完成2.95公里的成环路(

27、食品大道)建设。今年又投资80万元完成1公里的新什路军屯段即希望大道道路建设，投资100万元完成1.4公里的环城东路道路建设，投资30万元完成文昌北街至正兴街道路建设。2）、产业情况军屯先后引进了东方希望、浙江金哥集团、雄建集团、成都香贝儿等多家知名企业，其中总投资额上亿元的企业有：东方希望、浙江金哥集团。“三点”建设：食品工业集中点、轻纺工业点、机电建材工业点。打造“两带”：青白江河旅游休闲经济带，小集镇商贸经济带。落实“五基地”即：国家级杂交水稻制种基地，优质海椒种植基地，出口山露种植基地，优质小麦种植基地，生态生猪养殖基地。3）、当地房地产市场价格地区房屋价格租金价格（二室）军屯镇290

28、03200元/450-550元/月军屯镇巨获花园军屯镇军屯新城（在建）3、濛阳1）、背景濛阳镇总人口6.8万人，GDP 17亿元；城镇居民人均可支配收入12000多元；农民人均纯收入7600多元。2） 、产业情况重点项目包括四川万贯国际品牌服饰产业园、3000亩国际蔬菜科技产业示范园、彭州生态农副食品产业园等。3）、当地房地产市场价格地区房屋价格租金价格（二室）濛阳镇暂无，规划修建世纪濛阳项目，面积区间60-150450-500元/月濛阳镇世纪濛阳（项目打围）4、新繁1）、背景新繁镇总人口9.3万人，其中农业人口6.7万人，占全镇人口的72%。2008年完成地区生产总值57.97亿元，农民人均

29、纯收入达到了7218元，城镇居民可支配收入达到了16143元。2）、产业情况新繁镇已形成机械、电子、医药、食品、建工、建材、家具等一批优势行业。拥有四川新兴公司、四川成龙工业公司、西南电工厂、森科制药股份有限公司、四川正德实业有限公司等家企业，年产值达21.5亿元。新繁镇作为成都市优先发展重点镇，成都家具产业园、新繁食品（泡菜）园两个园区成为新繁加快发展、又好又快发展的重要产业支撑。3）、当地房地产市场价格地区房屋价格租金价格（二室）新繁镇42004700元/550-650元/月新繁德馨园（已封顶）美林国际社区（即将开建）5、结论1)、 新民镇周边市场均有地产开发项目，临近的军屯、濛阳建设情况

30、明显优于新民。斑竹园、新繁等地更是有高档次楼盘开建，并有知名开发商的入驻；2)、 通过周边各地价格比较，除军屯镇房价与新民接近外，斑竹园、新繁房价均明显高于新民镇。大丰现房价更是接近新民镇的两倍。3)、 经随机走访得知，军屯镇购房主力仍为商贸城、中药材市场客户，但该区域新建项目少。斑竹园有较大规模居民聚集区，新繁镇由于发展时间较早，现已有多个楼盘开建，其中以多层项目为主，另有个别小高层项目。该区域毗邻老成彭路的“美林国际社区”据了解开盘价格将超过5000。房地产市场发展良好。4)、 周边均有较好的产业支撑。且产业情况均明显优于新民镇。5)、 根据以上分析，除新民镇在价格上存在优势外，无论从产品

31、类型还是周边生活配套，均落后于周边乡镇市场。六、开发建议通过本次调查，对新民镇项目进行如下建议：1）、地块本身条件较好，适合房产项目的开发；2）、由于市场基础较差，加之现阶段受到国家对房地产市场一系列调控因素的影响，在近期进入开发有相当的难度；3）、产品建议以多层+小高层为主，户型面积建议以两房+三房，比例分配为65%：35%；4）、主要消费市场不在新民镇当地，客户群体可沿袭北新润苑目标客户群体，同时将新都区周边客户纳入目标客群中；5）、通过打造品质花园小区，以提升项目在周边区域的竞争力；6）、由于市场需经过一定培育期，建议本项目分三期进行开发。一期打造项目形象，形成一定口碑效应后，通过良好的项目实景呈现对后期客户进行吸引。开发周期建议为两年。易道营销2011年4月15日30