深圳商铺市场有看头

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1、深圳商铺市场有看头2000 年深圳商铺市场，最有看头。看点一： 2000 年深圳商铺物业交投活跃，商铺市场一骑绝尘，率先走出低迷市道！看点二：东中西部各执牛耳。看点三：在竞争趋白热化时，商铺市场正淡出单纯营销，新卖点组合，新卖点提升端倪初现，品牌营销整合散发热辣魅力，商铺市场悄然支起新撬点！深圳商铺：东中西三圈鼎立上个世纪深圳的商业是东门的商业，这里是港人集中购物天堂，这里是中外游客必然光顾“特区”。 以至于有人说“东门的商铺就是摇钱树”。 如果说东门是深圳商业的起源和龙头， 福田则是深圳商业的中心地带。 华强北商业的“一夜”崛起给深圳商业带来不少新的启示， 福田中心区将是未来大商业的积聚地，

2、 譬如福田的电子商业独步鳌头，遐迩闻名。 随着滨海大道开通，南山将成为深圳未来重要的人口聚集区， 这里新兴住宅区有如雨后春笋且星罗棋布； 南山是特区新 经济的区域中心，这里高新企业密集，高新技术园正迅速崛起；南山 是人文社区，这里拥有深大、大学城、研究生院等，南山商铺市场以 其良好的发展前景正吸引众多投资者关注的目光。可以说， 深圳商业环境日趋均衡， 东中西三线商圈竞争态势初步形成，各领风骚。品牌输入：牵动商铺版块作为深圳楼市新宠， 南山无疑是值得关注的新兴区域， 但南山也是一个品牌处女地，是商业的拓荒地。从一定意义上来说，正是早前南山“女人世界”和“东方巴黎”的启动方促动 2000 年深圳商

3、铺板块的全面启动。 前者将深圳家喻户晓的“女人世界”移植南山， 后者则将珠三角知名的服装品牌东莞虎门“富民服装城”引进该项目， 追溯二者的推广手法，均采取了“借壳上市、移花接木”手法，姑且称之为“品牌输入法”。品牌输入法，不但解决了商业品牌问题，同时也为商铺未来的运营带来了先进的管理体系，使得商铺增值成为可能，因此倍受投资者、使用者青睐。返租计划：物业投资新亮点商铺是考验投资眼光的试金石。因此，如何规范商铺投资风险，如何最大化挖掘商铺潜力也是业界一个历久而弥新的话题。近日，“金世界商业中心”和福田中心区地铁上盖物业“彩福世纪商铺” 相继采取返租计划，开创商铺投资新概念，给深圳楼市带来一股清新

4、的风。“返租计划”有效地规避商铺投资风险， 将业主承载的风险部份 转移到发展商身上，业主只需坐等收租，用租金所得支付月供，这对 于投资者而言无疑是最省力、省钱、省心的轻松投资计划。目前返租 的年限为三至十年不等。返租计划推出后，立即引起强烈反响。据悉“金世界商业中心”甫一推出，两天成交逾亿元，彩福世纪商城销售 也捷报频传。有专家指出，“返租计划，将业主、发展商、用户的利 益和风险绝妙地捆在一起，这种模式值得推广。”但也有业界人士也 认为此种形式是风险与利益共存。市场期待新格局、新卖点商业品牌输入和返租计划都是市场竞争时期的产物。 业界也不难 发现，上述商铺物业覆盖着东中西三个商圈， 它们在一定

5、程度上领导 着各自区域市场的商铺投资新潮流、新方向，应该说，东中西三个商 圈竞争格局依旧，并且这种局面将延续很长一段时间， 市场期待着新 的商业格局无论商业品牌输入抑或返租计划，实质上都遵循着一个法则，那 就是“新卖点提升法则”，它对于刺激商铺需求、激活投资市场具有 重大的意义。市场只钟爱创造者，在当前上述商铺市场第一卖点、第 二卖点风风火火之际，那第三新卖点又将是什么，值得关注。深圳商业布局东门商业步行街现有2 0个大型商场和1 0 0 0多间小型商铺，已投入使用的商业零售面积达5 0万平方米， 是深圳规模最大、商铺 最密集、商品种类最齐全的商业旺区。解放路、二横街、人民北3条主干步行街：以

6、服装、小百货为主流商品，初步形成了 3条服装街。深南辅路沿线：主要包括南塘商业广场、百货广场和亚洲商业城， 因毗邻车行道而重点发展大型百货商场和购物中心。风貌街：最具旅游价值的商业街，主营特色服饰、时尚精品、旅 游纪念品和风味食品等。永新街、南庆街：主营工艺品，永新商业城二楼是东南亚最大的 工艺陶瓷专业市场中威商业广场、 越港商业中心和解放路综合楼： 临街铺面主营化妆品、小饰物，上层将构筑皮革、箱包专业市场。立新路中段、 新风巷一带：重点突出鞋帽类的经营，力争建成鞋帽一条街。鸿基商业城一带： 专为女性而设的购物区， 将建设类似香港“女人街”的专业市场商铺投资投资商攻略一、商铺投资正负面效应分析

7、1 、正面效应投资者以出租或转售为目的购买店铺， 赚取高租金收益和售价差价显然是投资后的最佳效果。对比写字楼和住宅投资，商铺的投资回收期较短。投资者更可将已获产权之店铺作为担保向银行申请贷款进行再投资， 这样可避免过多的占用资金， 减轻投资商压力。下面以两个实际投资案例分析住宅与商铺、写字楼与商铺之间的收益结果：本案例如以按揭形式付款， 再扣除房产税和个人所得税将使回收期更 长。住宅投资商除支付总房款外， 还需额外支付装修、 家具、 家电等费用。通常情况下， 住宅租户对住宅本身的舒适程度极为挑剔， 为使自己投资的住宅能够顺利出租， 住宅投资商在装修、 家具等方面不惜花费大本钱，因此也加大了投资

8、额，使回收期限延长。而商铺则无需投资商在装修方面投入资金，投资商只需将空调通风系统、电气系统、弱电及通讯系统、 消防系统、 给排水系统、 排烟系统、 隔油池做到位即可。其他部分诸如墙壁。 天花， 地板等装饰均由承租方按照自家风格自行完成，待承租方撤租时投资商有权要求其恢复原样。商铺投资与住宅投资之比较地区物业类型面积前期投资每年物业管理费年租金年净收益回收期（建筑面积平米）（人民币万元）（人民币元 ）（人民币元 ）（人民币元 ）（年）亚运村住宅130125*5,00084,00079,00015.8亚运村商铺11025318,000240,000222,00011.4注：此费用含房款、装修装饰

9、、家具等费用。商铺投资与写字楼投资之比较地区物业类型面积总房款每年物业管理费年租金年净收益回收期（建筑面积平米）（人民币万元）（人民币元）（人民币元）（人民币元）（年） 中关村写字楼约 10018322,908200,750177,84210.320061469,720876,000806,2807.6注： 本案例如以按揭形式付款， 再扣除房产税和个人所得税将使回收期更长。现今市场上写字楼投资的现象也极为普遍， 写字楼投资较为注重的问题在于交通、楼层、采光、物业管理等，比较商铺投资所要求的地理位置、商业氛围、人气、硬件设施、停车位、广告位等方面的问题要简单许多。 但商铺的租赁年限较长， 考虑到

10、巨大的前期投入所创建的自己的商圈和消费群，商业租户的租赁期限至少5 年，一些如超市、餐饮，百货类行业的商户的租赁年限可达到 20 年，甚至更长。而在此方面写字楼的租户首期签约一般均在 2 年左右， 如租户需扩大或缩小租赁面积时，写字楼的租户首先考虑的将是搬家。因此，商铺的投资收益稳定，可减轻投资者的招租负担，获得长期收益。投资商铺的另一正面效应是经营商大为欢迎的， 为树立自家品牌的良好形象，经营商要在店铺的设计、装修装饰、设备设施、广告等方面花费巨资，再考虑到年年上涨的租金，租赁形式的商铺使他们不得不对前期投入有所顾及。 在这方面投资购买 商铺自然优势突现，它 为以自营为目的的投资商提供了施展

11、的舞台。2、负面效应投资商以出租形式赚取回报所面临的最大风险来自于市场波动的影响。商业租户对市场的反映十分敏感，当市场状况处于低谷时，商户通常采取暂缓拓展、缩小租赁范围、撤租或要求减免租金等做法以降低成本， 抵御经济萧条。 此种情形对于投资商而言无疑预示着长期负债，无力偿还银行贷款而最终导致投资失败。商铺投资对商业氛围有很高的要求， 当周边的商业环境已构成成熟商圈时，店铺的升值是无庸置疑的， 反之将造成惨痛的后果。 例如北京东单“银街”的店铺：东单被定位为商业街时曾一度火爆京城， 这里有北京为数不多的商业步行街和众多街面 店，确实为一些中小投资者带来了投资的机会。 但随着王府井步行街开通以及多

12、栋大型购物商城的建成，八成的购物人群被分流。 除此之外， 东单“银街”在不断的改造和拆迁后已无法凝聚人气，此情形导致许多店铺纷纷关张。因此，周边商圈遭到破坏是商铺投资之大忌，拆迁、改造所带给投资者的将是相当长时间的萧条。有些为资金保值的投资者购买店铺并没有明确的目的， 对商业市场又不够了解， 当然也就不能为店铺做出准确定位， 从而导致了招商的盲目性。 这种盲目性带来的后果是频繁的更换租户， 商铺的自身价值大打折扣，资金的保值更无从谈起。二、商铺投资策略1 、选择商铺的关键1） 位置和交通： 店铺所在商圈的状况对投资商至关重要， 周边的商业氛围、交通条件（ 附近有无公交、地铁车站） 、人口密度、

13、人口结构、消费能力、 消费结构等等对铺的价值和日后经营均起到决定性作用；2） 物业类型与行业选择：物业类型（写字楼、住宅、商业区）与行业的选取之间有着密切联系。 如买家作投资之用， 在考虑物业整体类型后则可轻松锁定招商的目标客户。 如买家自营则更需对物业类型作细致分析，如在住宅底商经营生活类行业 （餐饮、彩扩、洗衣、超市等）、在办公楼底商从事商务类行业 （商务中心、咖啡厅、银行、机票代理等）较为适合；3）店铺的升值潜力： 考察店铺所在地区的增值潜力十分必要。 可根据政府的城市建设规划、在建或待建的交通线路（地铁、轻轨或新辟公交线路 ）、新增居民小区等方面条件判断周边商铺的升值潜力。亚运村商圈的

14、商业物业普遍被投资商看好的原因之一也正是由于其增值潜力大的优势，围绕奥运主题而推出的一系列项目均有不俗表现；4） 物业条件： 商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。 在选择商铺时应特别注意物业的平面格局、 楼板承重。停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、 层高等条件。 市场上一些位置极佳的楼盘在设计之初未考虑商业用途的特殊性， 在硬件设施方面存在很多缺陷， 加大了后续招商的难度， 即便客户有意购买也需做大规模改造， 所需负担的费用不容忽视。如某住宅底商在销售时业绩极为突出， 但在投资商对外招租的过程中却发现， 由于二层的店铺的格局与住宅格局相仿，

15、 较多的承重墙严重阻挡了可利用空间，令多数商户难以接受，招租工作进展缓慢（见附表：各行业之基本需求）；5） 物业管理机构：商业物业的物业管理有其特殊性，在清洁、保安、消防、设备维修维护等方面与住宅和写字楼有所不同。 由开发商选择的物业管理机构应具备商业物业管理的丰富经验，投资商购买商铺时需确切了解物业管理机构的情况。2、投资二手店铺的策略：二手店铺一般价格较高，但投资者若能掌握其中的窍门必将有所收获。 首先， 由于二手店铺所处地区是名副其实的“熟地”， 经过市场考验后优缺点已尽显无疑， 再近一步考察周边物业的价格。投资商对店铺的性价比水平完全可以做到心中有底。其次，与店铺生存息息相关的商业环境

16、、消费结构、人流量状况等问题对于成熟商圈而言均可得到确实的解答， 投资商可根据周边的商业特点对店铺进行重新定位， 寻找市场的最佳切入点。 投资购买二手店 铺的买家需具备一定的经济实力，购买时需严格核实产权明细。3、为避免曰后招商之苦并保证投资后的收益，一些投资商在购买店铺前即与有经济实力、 可靠之经营商洽谈租赁事宜， 由租户选择好位置并开出具体租赁条件后， 投资商整体核算投资的回报率、 回收年限、风险性。 这样精打细算的结果也的确可在很大程度上规避损失。 例如一些投资商与世界知名快餐麦当劳的合作就相当具有典范作用。 由于看中了麦当劳有良好的商誉和雄厚的实力背景以及可长期收益的优势，使得这些投资

17、商放心大胆地投入资金。一般做法是：在选取物业之前首先征求麦当劳对房产的意见， 并在签署购房合同前与之签署租赁意向书作为保障。4 、 投资商铺的另一可靠做法是购买前找专业评估师对店铺进行估价，估价师可从客观的角度出发对店铺的实际价值做出公正的判断。 目前市场上对店铺采取估价的多为业主， 估价的目的主要是做银行抵押之用。而实际上这种方法对于投资商和经营商投资购买店铺亦相当实用， 凭借专业估价师出具的数据作支持， 面对业主的漫天要价买家可从容砍价。 具体估价费用标准可参照北京市物价局、 北京市房屋土地管理局颁布的关于房地产中介服务收费的通知（京（价）字19971398 号）。附表：各行业之基本需求类

18、别行业面积 （平米使用面积）技术需求其他餐饮特色餐饮1,000 以上上下水，电力、天然气、排烟、营业时间较长。充足的停车位排风、隔油池。新风、广告位咖啡厅80-200 上下水、电力、广告位店铺外有环境幽雅的庭院，可将座位散放出来。增加气氛和西餐吧300 以上上下水、电力、天然气、排烟。吸引人流。排风、隔油池、新风、广告位酒吧约 200 上下水、电力 24 小时营业服务配美容美发 150 以上上下水（冷、热水 ）。电力营业时间到晚10点套行业美体500 以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10 点。最好提供洗衣店50-100 上下水、电力、房屋进深停车位。便利店150-500 电力小储藏室，

19、24 小时营业药店 100-200 电力，与同业相隔须超过300 米 24 小时营业花店 10 月 30 日上下水银行 500-1000 电力、独立出入口、前面柜台的租买并举,租赁年限需 10 年以上营业面积应在100 平米以上彩扩店 60 上下水、电力展厅汽车展厅500 以上电力、层高、通透的玻璃停车场充足精品店服装服饰、鞋帽、 100 以上电力钟表、化妆品等深圳商铺投资再度升温近年来，深圳商铺市场经历了发热、鼎盛、疲软等过程。据统计，去年深圳市商用物业每个季度的销售面积都在14 万平方米的低位徘徊，整个商业物业市场处于供大于求的状态。但在今年上半年，受多方面利好因素的刺激，商铺市场明显开始

20、升温。逢低吸纳，也许此时正是入市的好时机。商铺开始新一轮升温资料表明， 1997 年到 2000 年是深圳商铺销售的鼎盛期。 尤其是 1999年，开发商只管卖铺，无须考虑经营管理的后续发展，所以盲目增加裙楼部分，造成大量商铺积压空置。2000 年到 2001 年深圳商铺市场狂打返租、包租等各种概念牌，克隆现象严重， 不少发展商为了达到套现的目的， 盲目给投资者承诺过高的回报。投资者有的发现上当受骗，开始对市场望而却步，市场普遍走向疲软。2001 年深圳商铺市场则进入调整期， 发展商意识到危机并开始反省，当年出台的有关政策对各种不规范行为进行限制， 行业日趋规范， 但市场行情一般。不过，据多家研

21、究机构反馈的市场行情表明，从去年年末开始，受入 世、经济前景看好、外资商家纷纷进驻深圳等利好因素的影响，商铺成交量持续上扬，尤其南山一些热点商铺受到投资者的热烈追捧。在回报方面， 典型的例子是南山集美堂家居广场。 该广场招商及销售均 100% ，投资者获得了不菲的回报，普通铺位转让费要10 万元，位置佳的铺位转让则要30 万元。据业内人士介绍，投资型物业尤其是商铺，只要投资对路，回报都比较高，年普遍都有8% 。社区商铺最宜投资商铺通常分为三类：中央商务圈的大商场、商业街的街铺、社区的地铺。深圳中央商务圈，目前还处于不成熟的发展期，短期来看，这里的商铺和写字楼将会以自营为主，价格相当昂贵；华强北

22、、东门一带铺位也已炒高，进入门槛相当高。随着大面积住宅区的开发建设， 社区商业圈日益受到投资者重视。 如园岭以新一佳为核心的商圈， 彩田路以新一佳、 好百年为核心的商圈，梅林以家乐福为核心的商圈等。 在这些社区商业圈里， 社区商铺以其 投资小、经营方式灵活、风险低，受到不少投资者的青睐。洪先生采记者接触到一位在福田新区委附近投资社区商铺的洪先生。用的是按揭方式购铺，当时购买的总价为 126 万，每月月供4000多， 虽然供先生所选的位置一般， 但目前还是以 5600 元出租出去了，每月可有 1600 多的净收入。洪先生认为投资社区商铺的优点是成本和风险低， 按照位置不同社区商铺一般为 1 万到

23、 3 万元每平方米，而客户群和回报稳定，随着小区的成熟，商铺价值还能“水涨船高”。社区商铺投资风险则主要表现在： 小区如果不是位于老城区， 新区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险； 周边的规划是否会影响自己商铺的稀缺性； 客户面单一， 与小区的规模及发展商的规划紧密相关， 发展商对商铺有无长远规划直接决定投资者的盈利前景。 深圳目前还没有专门开发商场的发展商， 有些发展商对商场的规划设计相当盲目。买二手商铺是投资捷径新铺一般处在新区， 新区人气和商业氛围需要相当长时间形成， 至少2 至 3 年才能有明确市场定位， 同时还要考察周边未来几年的发展规划。此外，新商铺在刚推出的时候，往往还有价格

24、泡沫。而二手商铺就能立马了解到周围的租户定位及空置情况和租金水平， 从而预测该商铺的承祖能力等。而且，二手商铺经过一段时间的使用 后，一般会显露出某些方面的缺陷，有的当初价格高企的商铺周边崛 起了其他的配套设施，不再具有稀缺性，价值减少，价格自然下跌。 因此买家可以从容地砍价。止匕外，二手商铺一般带装修，这也为买家 节省了不少。购置二手商铺最关键是重新定位。现时商铺最大最多的租客有三类： 一是服装；二是餐饮；三是电讯。买铺前最好考察一下周围环境，是 否适合这三类租客做生意。买家可以利用后发优势，根据商铺的地理 位置、自身规模、辐射范围等进行重新定位。如地处繁华商业地带， 但周边商场、超市林立，

25、同质竞争严重，可考虑发展为小区生活配套 服务为主的业务。“时代广场”有望填补深圳高档商服物业市场空白随着深圳市中心区南侧的福田南片区住宅建设的发展，以新洲、 石厦、益田等组成的大片居民住宅社区建设已初具规模，整个福田南片区的居民数量不断攀升，人气急聚，对商业服务配套的要求和需求 也相应提高，“新天虹”、“人人乐”等大型商业企业正是看准了这 个商业“盲点”，先后进驻，并赢得了一定的市场份额。然而这仅仅 是添补了市场空缺，弥补了商业“盲点”，并不能全面的满足该片区 的整体消费需求。由香港宣嘉集团旗下全资附属机构威而康实业（深圳）有限公司 开发的“时代广场”将于本月13日正式试业，“时代广场 位于金

26、 田路与福强路交界，总营业面积达 12000平方米，为高档精品购物 中心。以购物、饮食、休闲娱乐为主题经营内容，汇集各类名牌商家， 经营时尚流行商品的“时代广场”共分三层。 8座自动扶梯、1座垂 直客梯和1座客货梯穿梭于广场内部。现代化的构架，悉心精良的外 墙，配以铝板及大型落地玻璃，营造出舒适且极富品质的购物环境。 她不但带动了片区购物新潮流，体现了休闲娱乐的全新概念，也将成 为福田南商业的新龙头。“时代广场”的开业使该片区自然形成了以“时代广场”、大型购物超级市场“人人乐”、大型综合性商场“新天虹”为“巨头”鼎 立的大型购物商圈，这也使金田路南段至福民路成为了消费流向的“新干线”。因此，“时代广场”在该片区的出现，不失时机的填补 了福田南一带高档商服物业的空白