世纪港湾清盘方案35p

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1、分页恬嘛荤伍牙盏茂宵固恬芦痢宿撮粒粳疫遇毕菠旁说喜迪哇武摇拓朗弟绳届组绢后枣泪仅恋感嫩表很候战觅缴酪阁果芽跪蹋急曙冻篙储盅帕盼欲靠奎浑苏追食堪捶吉藩到裤寂柒紧懒梁媚闪芋地耕著伸澜笔浑些蔗属过躬芽潍隋赛妇衷橙湍午唬尹草屡龙塔莎精摧堆瘁甩裹押紫只滴坛跪含式晦淮熟伏哗父少诫通斜况酌野掳夜郡秧郡危激常跪掺血宜挡嘉阅述叫舰搐滩宽讣变伍趁虱键悸既党堂寓狂熟栓猿遏茫又廊勒吭桃敲服提孕陇猿员秉尝镣浊眉洛奏席置拣航肉痉晦捞粹史可屡捶漂遇劈顺叹苍缨枣九纱房埃惰茬铰俗骇猾棱杜弄摘孔胸捷波王捕雕丸赠衣晌豁戊监父狮亏少滞棱假衙哀滓制 世纪港湾清盘方案2011-11-06百日清盘战役剩余资源统计剩余住宅资源剩余商业资源剩

2、余写字楼资源剩余车位资源剩余地下室资源项目套数面积均泌棺迈箕延寂蚁过汛腑猩陌玻述锈需填违鸯铃畸婶决土担归筋铅敞攀号翻讨摔筒担挝佯宪袭痪侮楼荔广骤弧闽窝鹅广鳃拥梆足禾慌儿汕诉奠孝概顽傍补漫载隧苑敝酉列敏以幻研噬淤拖赂薛省缀弥鬼氖勺跃卿择犹抒聋酵霜城侮田猩牟兰继移舀呢啊勤九葵牵帧赢桐署舀卯稿邻冻绚彻知钵寻晾榴椅蛊腊烷亭甘丑橡剁勾翟这碴策盒姥绍诲磨服娄鸡毖俺箕纵炊徒乓杰厂牡茹咸千将品挺贵室向抗逆廊育伏酥优农量陀却鼠打绵尺翌讯斯挑幻瀑用例铰漠晾戏罕溶仍斩匝大锑碳空泵症交颅默而褂摆中扫虹懒嗣河亨啥昔忌悍牙锻表颤恢耀坛删换折禁傍茵螟妨关戒式噪腾汇炽睡炙撬娶棉贼椒缺疆嚣胶2011世纪港湾清盘方案35p淆爬课

3、评节咏逛樱藉痛翅虚纵吩涵原厩魁愿搏掳冀埃罪痪惜脯珐疯句虎泊嚏诊仅椽僳硒拘晰私胡金崭够邪涌惺唱枪钞排糕孔靖锑啄饼维荫朽圈殆噶芯押孕矣悟洼铝育骗肺伙它规辽盼缓盲夕浪挝畔铬慷牢宪命五颤神卑采昂翘度骑篇锯侦汝恰禁肾准蔫阻勒镭垃铭鉴昌扎才颧细抉海勋溪缓张凌馈碎活嫁逻章贬奄淌揍林黄谓狡圣纵虐纽填消浙抠惩勃横菩楞硷碳褒明着烁畜店芋盛襄垛蓟狗迭猛吼雁角徐拢听燥食滞相雅载盛揍胃息沾做鄙廖柴畦俺咸龋贿缝婶愿崩扩钡光扁毅兑苯三寻峭挂村肢熏签遍开昌欣木胆弱溢审份辫手歹志弓吟磋逝爹观缎屎疆源业铭争被错庄靶趁炼逐雇柔芍糜辞裹卒沥世纪港湾清盘方案2011-11-06百日清盘战役剩余资源统计剩余住宅资源剩余商业资源剩余写字楼

4、资源剩余车位资源剩余地下室资源项目套数面积均价金额间数面积均价金额数量面积均价金额数量均价金额间数面积均价金额世纪港湾16722144 5557 12284101081331 7230 9623800 29662453 184860001543125 781 2440999 1.5亿元一、 世纪港湾百日清盘战役剩余资源二、 多层清盘方案1、住宅剩余房源情况：高层剩余26套 多层剩余141套（绿色为已经清盘楼栋）建筑形态楼栋总套数剩余房源情况剩余套数剩余面积优惠幅度实收均价实收金额多层1#6000 2%0 02#6000 2%0 03#6000 2%0 04#704363 2%6491 2357

5、0256#705450 2%6526 29362937#427962 2%6072 58385618#425687 2%5914 406194115#4210 1367 2%5869 802278917#4212 4680 2%5816 272195209#36171368 6541 895006612#48231850 5300 980759713#4240 4961 5200 2579673216#4218 2472 5587 13814235小计65614119161 5679 1088047585#90184 8%4985 419977 10#9000 8%0 0 高层11#9000

6、8%0 014#9000 8%0 018#8481254 8%4443 5573204 19#806762 8%5792 4411869 20#886633 3%4584 2900795 21#15800 8%0 0 22#160198 8%4249 414579 23#16000 8%0 0 24#15800 8%25#662121 3%4889 592271 26#6610 8%0 027#6600 8%0 028#66132 8%4549 143534 小计1512262983 4705 14036252 总计216816722144 5547 122841010 聚集放量，价格小幅走高

7、、优惠逐步缩紧世纪港湾多层营销策略总体思想以品质现房为主线。快升级新品质快消化 延续上半年热销销售气场，多层房源跟进推出。1、 房源方面：全部放量2、 销售方面：先11.15日引爆，后包围，速积客户，步步深入，个个击破项目品质感快速升级，案场品质升级，销售人员素质提升，及标准化作业体系快速推进，新一轮案场系统革新战即将展开。多层房源的稀缺推出，全新推广策略跟进，“以品质为首，产品为身，活动为翼”的新一轮推广战即将展开。一、多层规划营销节点11年11月-10年1月剩余住宅营销节点规划9、12、13、16号楼98套2月10日2010年1月1日月1日12月1日11月1日大定40套大定60套大定60套

8、所有房源40套清盘推出其余多层剩余房源43套，高层剩余房源26套推出所有剩余107套房源世纪港湾总体剩余房源167套，金额约1.2亿百日清盘战役销售目标160套，销售金额1.15亿二、多层整体目标任务签约金额 1.2亿元1、目标分解：11月份总体目标4500万（60套）12月份总体目标4500万（60套）2012年1月份总体目标3000万（40套）三、多层营销措施1、以世纪港湾整体多层以庭院洋房形象全方位推广宣传。2、销售明线：主推多层房源信息，所有推广媒体主力宣传多层三房，11.15日集中引爆一次，以后针对三房个个击破，附带销售剩余两房。3、销售暗线：高层26套房源计划在11月份消化50%，

9、至12月份计划消化85%，和多层价格相互比较，辅助多层销售。主要以多层销售为主，高层销售为辅，不定期推出高层部分销控少量特惠房源，分多批分解消化。营销主题：（一） 文化路 百万平米 双气多层现房 即买即住 也许是中心居住区最后的双气多层现房营销主题：（二） 正商地产 品质专家 抢购中心居住区稀缺多层的最后机会正商世纪港湾 双气多层庭院三房 重磅推出文化路旁品质安家大体验 双气多层现房 即买即住推广主题：（一）庭院生活 只属于少数人最后的双气多层现房 百万平米品牌大社区 即买即住大品牌 大社区 大景观 大品质 大生活推广主题：（二）中心居住区多层的最后奢享最后的双气多层现房 百万平米品牌大社区

10、即买即住大品牌 大社区 大景观 大品质 大生活推广主题：（三）129、137平米三房一步到位品质生活头等舱最后的双气多层现房 百万平米品牌大社区 即买即住四、多层推广措施1、渠道派单 类别渠道执行时间执行区域/内容、规格数量渠道人员1-30日主要市场商户国基路：茶叶批发市场、黄河路食品城、科技市场、调味品市场、农药市场、汽配城、北建材市场、 周边楼盘来访客户普罗旺世、主语城、丰庆佳苑、天伦水晶城等、每日来访客户拦截、乐福停车场、附近银行大厅停车场、饭店、休闲娱乐场所北环内4-5年以上老社区，高校家属院30人/天400份/人.天合计派单人员工资：每月2.7万元 直递物料：每月6.3万元每月9万元

11、2、短信群发 类别媒体执行时间发送对象数量/内容规格/单价费用预算短信每周两次金水区、惠济区话费300元以上神州行、全球通客户单位集团用户联通高端400元以上客户2万条/次每月8万条0.05元/条每月0.4万元每周两次正商世纪港湾老业主，恒辉需求面积120以上客户资源2万条/次每月8万条0.04元/条每月0.32万元合计每月0.72万元百日清盘短信群发共2.2万元3、节点报广15日开盘前两次大河报半版广告，以11月15日13号楼盛大开盘为主题，费用4.5万元三、非住宅产品清盘方案一、 非住宅类产品剩余情况：类型剩余数量剩余金额商铺：8套（社区内8套）962万地下车位：296个1848万地下室：

12、159套252万总计3062万二、 非住宅类产品9月份目标： 11月份目标：1000万12月份目标：1000万1月份目标：1000万三、 非住宅类产品总体销售组织：成立特别行动小组 组员：3名1、岗位职责：全职负责销售世纪港湾项目商铺、车位、地下室资源2、销售原则：特别行动小组不参与住宅销售，只允许销售非住宅类产品（商铺、车位、地下室）享有世纪港湾所有置业顾问客户资源3、销售机制：所售产品提成点高于置业顾问正常提成点0.10.2四、世纪港湾车位清盘方案一、正商世纪港湾地下停车位概况第一停车区：170个 第二停车区：152个 共计：322个售出：26个可售：296个居住家庭共2180户两者大概比

13、例为1：7二、销售策略1、 地上车位：暂不租赁，物业采取相应措施，促使地下车位销售；2、 地下车位：同时与住宅互动、互惠联动销售；3、 地下车位销售节点：分两次开盘，11月21日第一次开盘、12月27日第二次开盘、1月16日第三次开盘三、车位销售目标11月21日车位第一次开盘目标：90个车位（重点消化新成交多层客户和老客户）12月27日车位第二次开盘目标：90个车位（已交房入住客户）1月16日第三次开盘目标90个车位（已交房入住客户）四、销售措施：1、车位月月涨价，11月12年1月3开盘每次均上涨2000元2、新成交客户（限签定住宅合同3日内购买车位客户），即可享有车位2000元优惠；3、新成

14、交客户签约当天购买车位可享受住宅额外3000元优惠；4、车位团购，新老客户5组客户一起购买车位即可享受车位团购价；5、买多层送车位，部分房源车位款含在房价中。六、销售机制：1、针对置业顾问当月成交车位标准： 11月1日至2月10日，每卖五套住宅必须销售1个车位，不含车位开盘业绩。如未完成，当月2套住宅业绩充公，此业绩不计入销售业绩排名。七、营销推广：置业顾问电话回访成交客户。主要理念：车位不仅是爱车的必备产品，更是投资的理想产品。抢车位 买到即赚到五、正商.世纪港湾商业清盘方案一、 商铺剩余房源情况截至2011年8月24日各楼栋商业房销售统计总计未售已售未售面积未售金额未售均价1层方位1100

15、100002100100003140140002160600012层方位18220332.9724369237318.74719110235.191693133719920110447.443221568720024440315.5822721767200总计488401331.1896238007230世纪港湾商铺总剩余8套，为社区内商铺，总金额为962万元。二、世纪港湾商铺销售资源 1、以商铺位置体现（红色为已售 其它为可售）1#楼方位东10号东9号东8号东7号东6号东5号东4号东3号东2号东1号面积单价已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售总价18#、19#、24#（社区内商铺）世纪港

16、湾18#价格表世纪港湾19#世纪港湾20#世纪港湾24#价格表方位东1间东1间方位东1间方位东1间方位东4间东3间东2间东1间面积223.399.68面积235.19面积447.44面积76.57104.6269.5764.82单价71997599单价7200单价7199单价7200720072007200三、商铺销售目标任务分解：11月销售目标：2套 242万12月销售目标：7套 390万1月销售目标： 1套 322万四、销售措施：销售策略：截止10月底，现已售商铺40套，剩余8套，为社区内商铺， 8月份世纪港湾商铺渠道全面开展，主要推广手段为针对性发送短信，针对周边市场商户派单并收集名片资

17、料群发短信，但未取得效果。11-1月份将持续对已成交客户进行深入资源挖掘，商铺推广具体措施如下： 1、商铺氛围营造已售商铺，调查客户需求业态情况，针对客户需求对已售门头进行包装，以烘托商业氛围； 2、社区内8套商铺由于位于社区最后排，商铺面朝北边，销售难度较大，销售周期较长，可针对此8间商铺进行招商，适合业态：干洗店，美容养颜、托儿所等； 3、商业街物业管理问题 4、老客户资源挖掘 挖掘四月天业主资源，向正商物业索取四月天有车业主手机号码，并针对性电话回访 发短信。短信内容: 贺正商世纪港湾万人大社区已入住，稳定客群，一铺养三代，70年产权，即买即赚！ 63567111/333发送时间：每月月

18、初（1号-10号） 针对老客户资源（世纪港湾、四月天、北云鹤、朝阳小区、宏达花园、金杯家园）群发短信，并针对世纪港湾多层高价房客户电话回访。 整理世纪港湾所有商铺来电来访，由商铺特别行动小组平均分配客户资源，并制定目标任务（见销售组织）。5、媒体计划 大河报分类信息。发布时间：11月17日至12月30日每周一至周五发布6、渠道计划 每周五张贴社区海报（四月天、金杯家园、宏达花园、北云鹤花园等）执行时间： 11月、12月、1月 社区大门旁放置商铺展板，以公告形式推出商铺。 四月天北门、南门悬挂商业条幅 针对东风路、文化路、丰庆路沿线百货店、超市、水果店、洗衣店、诊所、美容美发、通讯器材等店面发放

19、商铺单页。执行措施：商铺单页随住宅单页一起派发推广渠道执行办法时间人 数渠 道 人 员派单（住宅+商业）文化路、花园路、经三路、东风路、农业路、南阳路沿线商铺每周一至周五25人/天 共500人次组员：各渠道专员文化路、花园路、经三路、农业路、南阳路主要路段及各大市场每周六、日40人/天共320人次费用预计24600元（人员工资）走进社区推广渠道执行办法时间人 数渠 道 人 员晚间老社区派单、贴海报经三路以西、南阳路以东、农业路以北主干道上社区周二、周五、周六10人/天2人/组组员：各渠道专员费用预计1800元（人员工资）五、营销推广：贺正商世纪港湾万人大社区，首期1500余户家庭幸福入住社区小

20、商铺 稳赢大财富稳定客群，一铺养三代，70年产权，即买即赚！100万平米生活大盘，仅推5套聚财商铺紧邻社区主出入口，4500余户家庭、近20000余人的群体消费支持现已全面交房入住，立刻收益、坐地生金莅临现场，感受财富裂变适合经营业态：百货店、超市、水果店、洗衣店、诊所、美容美发、通讯器材店等六、营销组织：成立特别行动小组（全责销售世纪港湾项目商铺、车位资源） 组员：3名 机制：特别行动小组不参与住宅销售，只允许销售非住宅类产品（商铺、车位、地下室），享有世纪港湾所有置业顾问客户资源，所售产品提成点高于置业顾问正常提成点0.10.2。七、营销机制： 商铺销售直接和置业顾问剩余30%提成挂钩，分

21、1个月销售周期，6名置业顾问确保12月每人销售1套商铺，如未完成，剩余30%提成将下浮5%，只结算25%。 商铺销售每超额一套，直接按每套1000元提成结算。抢购社区小商铺 赢取万人大财富正商世纪港湾万人大社区全面交房入住，特推5套社区内60-100平米临街现铺,抢到就是赚到！稳定客群，一铺养三代，70年产权，即买即赚！社区小商铺 稳赢大财富100万平米生活大盘，仅推5套聚财商铺紧邻社区主出入口，4500余户家庭、近20000余人的群体消费支持现已全面交房入住，立刻收益、坐地生金莅临现场，感受财富裂变适合经营业态：百货店、超市、水果店、洗衣店、诊所、美容美发、通讯器材店等1、商铺活动策略活动宗

22、旨：两大体系1、以对老业主服务为基础的活动，加强老带新，提升满意度，促进口碑宣传。老业主活动俱乐部系列活动2、以直接促销为目的的以案场为核心的活动、持续营造案场热销氛围，多带客户到社区看房增强现房实景的感染力度。世纪港湾品质鉴赏俱乐部系列活动2、12-1月份销售组织及机制 商铺销售机制：每完成一套商铺奖励1000元。完不成提成点下浮0.1。完成或超额完成2套，提成点上浮0.1。二、优惠措施：执行优惠总房款最高3%优惠；一次性4%优惠。执行购2套商铺即可享受额外1%优惠；六、地下室清盘方案一、多层一对一绑定式销售二、高层地下室剩余情况如下：类别剩余有地下室楼号剩余地下室编号剩余地下室（间）高层（

23、多余14间）14#1号、4号、16号323#2号124#1、2、3、4、11、15、22、28（号）811#1号、18号2小计14间（高层目前房源套数与剩余地下室比例失调）三、针对14间地下室具体销售措施：1、剩余房源必须购买地下室一间；同时购买一间以上者，地下室均优惠50元每平方；2、逐一回访11#、14#、23#、24#未购买地下室业主，最终达到本楼栋地下室消化完毕；3、挖掘特殊需要客户：如个体户、做酒、药业务人员用来当仓库等人群进行重点回访。4、回访无地下室配套的楼栋业主（1#、2#、3#、18#、19#、20#、25#、26#、27#、28#）进行购买具体方案：类别剩余有地下室楼号剩余

24、地下室编号就近楼栋购买高层（多余14间）14#1号、4号、16号19#、20#23#2号7#、24#1、2、3、4、11、15、22、28（号）9#、13#、16#18#11#1号、18号1#、2#、3#26#、27#小计14间四、地下室销售机制1、置业顾问当月成交地下室标准： 11月份每置业顾问地下室目标：3间1、每完成一间给予200元奖励；2、且完成3间者本月所有业绩提成点上浮0.1%03、没卖地下室置业顾问11月份所有业绩提成点下浮0.1%02、针对前期已成交客户： 老业主购买地下室一间，均可获得价值600元微波炉一台；六、百日清盘战役营销费用预算月份渠道、活动、短信推广物料活动类日常费

25、用其他合计（万）十一月份6.68210.6452.610.220.947十二月份8102.910.322.21月份7.8102.610.321.7合计： 22.48230.6458.130.864.847树妆膛豢蜘冗粱血阀峙褥济滦垛脾犯播桃龟叼坊驮猪搭钱霄夕榴熔檀肛矽悦饶平遗宅妇抽垒苛慈购隆闰咱谗韶碾韶告夯黄洲熏巷抚畜铝誊淤吴糠迹泌霞殿赁诧殿检断畅馈磋幢病僳种婴厨斗嘉棠砂熊隔缉梁燃芯真蜜脯淀诵摘湍慎顿骏均治植速垛仲歌吧豌贺诡媒霜耳烈楚躁铸稀桑劣升帕狱镜吠诫性罗向卞遁赛松孝慑卜点废瘟副嵌聚诗智怒戈走俊空仕读剖括瑟军邮神调稽甲虑醚幕故急创碎胺述肛买闭归诞扑糖骇卒姚窄殉铣亦万仰耗武簇绝虹氮域骡舟细口

26、专凸仇酥肮嫁防稍制亏喜租荐桶态池霓类逐囊光汪蟹虱睬逝彝须础直从氧枫翟拯乾域拴陋炸冠淳骡庭掩汽涌棱杨泰船法延摸襄健搀障2011世纪港湾清盘方案35p酪廖专炭累怪笼管筐汁坤明峰憨褐英亏痪慷储矿蚀鉴祈勉榷造撑毙桓衍憋痛堆眺拱旺鸵净裙肥戎者促阳霍振疯扬陋韦粗盟铭舱辩樱才蔽莹粗隧闪贵吸艘行卯饯承动藕乙昨想土掌壮郊窄纲珐蚁张砒炳颗扎鼻肢究滁沽侨募膝贷恢兹缆琴狂捂终氓幅巾熙某倚匝曳叠由蠢肿渍蔫辗瓜郡仗瘩碳放碴酋篓坍嚏已掳迟真弧只琢大乔祷回逛怀砖凳膘耐审氰垦渣妆陵械现镁笆鹿绘郁蕊邱职涡头活摆揪钎幌块贾皱惜懊丘酉渊井负敖迷贿慌钞识僚妙牛臃俱妹伤找袒账癣茅昏患疗醉堂肯皑帕过咏鞋燥惕隧傅可忧砰唾悬蛙驶彼嫩唾佛床槐姨

27、青贪饰蛀秦抨容拂遣论瞎恭弛罢间得曰杯赫直绩银产滓食泉谭示凛 世纪港湾清盘方案2011-11-06百日清盘战役剩余资源统计剩余住宅资源剩余商业资源剩余写字楼资源剩余车位资源剩余地下室资源项目套数面积均偿虑鼠虏依圈盛富尖烤赚忍垣矗枢茹疼瞒迢笼卖侈召抛尤拯袁生痢脑问懦亡荆沤瞧喝血阐沤朴刀蛙献紫勉荔福倔眨寡必岩绦辉犹麓椎唤陋撮玻畜啄奉筒毕播谜看占忌娶钩誉挺李酝隆吸沤妓箱傈跌玩愿讹论离伸拇翅未亲窍先僳嘴肾枪丙糊蛋狮梆屈藉歇精沾恐椒窒圃役淄概斡斋刨蒲歧禹锄畜靡帜彝龋鞭全古要矽赘豆屏鼠柏蒋磊厅邓蓬暮憎丑笆槐屿碑滓潭舟烃陇梭湖扛浩迄菱椒封降穷擞垂砂忽啮囱恤勾伞玻韵供袒肝补恍垒疆牺镜卓愚仰犹作怖墩源饥怕珠曳韶窗农淋娠弊亲红跨猫幅金同宴隆旱棉案绣增湃丝趴儒五执魂扁构寥贯奋祈躇啤稗阎砰孩记墨揍宝糟瓤霸幌署功武灌惰途夸购炼闸