江苏滨海县四星级酒店及高档住宅项目可行性报告37DOC

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1、上海龙际地产营销策划有限公司滨海·四星级酒店及高档住宅项目可行性报告上海龙际机构2007年7月24日前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。目 录第一部分 项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置1.1.2用地规模与地块现状1.2项目主要技术经济指标1.3

2、项目主要财务评价结果指标第二部分 项目开发宏观环境分析2.1滨海经济发展状况2.2滨海经济发展趋势分析2.4滨海住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析2.4.2住宅市场需求情况分析2.4.3滨海酒店市场需求情况分析2.5滨海新兴住宅区域的分布分析2.6项目开发宏观环境评价第三部分 滨海城市总体规划描述3.1滨海县总体城市规划3.2滨海城市发展战略目标3.3项目开发规划环境评价第四部分 项目区域环境分析4.1区域定义4.2房地产开发供应量第五部分 项目开发条件分析5.1地块概况5.2地块所在区域城市规划5.3交通5.4地块周边环境5.5项目的SWOT分析第六部分 项目开发竞争对手分析6.1区

3、域内竞争对手及竞争性楼盘分析6.2项目开发竞争对手评价第七部分 项目住宅开发市场定价8.1目标客户确定8.2项目概念定位8.3项目产品设计定位8.4项目价格定位第八部分 项目开发投资分析与财务评价9.1项目的总开发成本9.2项目的工程进度估算9.3项目的财务评价与不确定性分析第九部分 项目风险分析10.1项目政策性风险10.2项目市场风险10.3项目财务风险第十部分 项目特征综述、评估结论与建议第一部分 项目基本情况（一）、项目概况该地块位于滨海主干道迎宾大道和富康路，东面是滨海城区休闲核心地：南湖广场和滨海公园；南面是滨海经济开发区。项目宗地占地面积约98亩(约61000)，宗地呈现长方型，

4、东西长约300m，南北长约200m。该地块是滨海县新城区的核心位置，县人民政府坐落在该地块前方，是未来区域房地产发展的标示地带。该项目周边楼盘众多，是未来新城区房地产开发的热门区域。本项目在现有地块上已建有建筑物，由于不符合用地标准和规划，在没有拿到用地手续时动工已停工多时，现地块有简单的结构框架。（二）、项目主要经济指标该项目拟建造一个四星级酒店（包含会议中心）、商业和一个高档小区（以高层为主）。项目容积率拟定2.83.0左右，总建筑面积约为180000；宾馆建筑面积为30000；住宅建筑面积为130000；商业建筑面积为20000 。初步确定项目主要技术指标如下：序号项目数量1占地面积6.

5、1万2总建筑面积18万其中住宅建筑面积13万宾馆及会议中心面积3万（占地20000 ）商用建筑面积2万3总居住户数约1300户4地下车库16250（按户均0.5个车位配置，25/个计算）5总居住人数约4600人6建筑密度约30%7容积率2.83.08绿地率40%9户型分配8895二房二厅（占60%），110120三房二厅（30%），140以上大面积高端户型（10%）龙际观点：鉴于项目用地在县政府后面，县政府大楼高为12层，因此我司建议该项目高度平均为15层（小高层和高层混合式，避免和县政府大楼冲突，如可以建造12层的小高层和1820层的高层，及错落有秩又不失层次感。）。第二部分 项目开发宏观环

6、境分析（一）、滨海经济发展状况 滨海，地处苏北平原,黄海之滨，与日本隔海相望，南距盐城80公里,北距欧亚大陆桥东桥头堡连云港不足100公里，全县总面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口107万。    滨海，历史悠久，人杰地灵，建国前先后有一大批革命家，艺术家在此留下足迹。新中国成立后，涌现一批知名人士，专家学者，企业家，尤以书法艺术享誉海内外，是江苏省唯一“书法之县”。    滨海，经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的何首乌之乡，优质粮棉生产基地县，林业生产大县，草柳编织大县；工业蓬勃兴起，已形成化工，纺织，机械，食

7、品等一批支柱产业；三产服务行业发展迅速，人气兴旺，建立了多种门类的服务体系。    滨海，有优越的发展环境，便捷的交通使滨海融入了上海经济圈。境内204国道,省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及已动工兴建的沿海高速联成一体，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。通榆运河南接长江水道，入海水道，中山河，苏北灌溉总渠贯穿境内并西接京杭运河，滨海港已成为国家二类开放港口，是苏北沿海建10-20万吨码头的理想选址；盐城和连云港机场已开通北京，广州，上海，杭州，大连，沈阳，厦门等城市航线，形成四通八达的海陆空运输体系。    滨海

8、，社会文明，政通人和，随着滨海新城区，工业项目集中区，化工项目集中区，农业项目集中区，港口区“一城四区”的纵深开发建设，为滨海的快速发展构建了坚实的发展平台，滨海将以最优惠的政策，最优越的环境，最优质的服务，成为您投资创业，兴业聚财，大展宏图的崭新热土。 城乡居民生活继续得到改善。2006年在岗职工年平均工资为12946.1元/年，比上年增长12%。县城居民人均可支配收入7853元，比上年增长13.0%；农村居民人均纯收入4686元，比上年增长10.0%。县城居民人均住房使用面积20.63平方米，农村居民人均住房面积22.03平方米，人居环境质量明量提高。（二）、滨海投资环境1、丰富的资源土地

9、。滨海土地资源丰富，总面积1880平方公里，其中耕地面积7.5万公顷。每年可规划为工业用地的土地面积为3000-5000亩，同时滨海开发区和化工园区尚有大量存量土地和待出租、出售的标准厂房。林木。全县有以意杨为主的成片造林26万亩（折实），活立木蓄积量187万立方，每年砍伐量15万立方以上；全县森林覆盖率21%，为全国绿化模范县；全县有数十家小型刨花板加工厂，无大口径木材加工企业，全年约有10万立方木材（原料）外销。劳动力。滨海总人口达109万人，劳动力资源十分丰富，全县初中以上的青壮劳力达40余万人，其中近万名具有一技之长、一专多能的技术骨干，且员工的平均工资水平较上海等地的平均工资水平低3

10、0%左右。农副产品。滨海是全国著名的“首乌之乡”，白首乌产量占全国总产量的90%。滨海有机大米和绿色大米生产已具一定规模，其中“苏”牌有机大米通过国家环保总局有机产品认证中心认证，“苏”牌绿色大米获国家绿色食品发展中心认证。“盐阜”牌、“射阳河”牌、“射春”牌等无公害大米获省无公害农产品认定管理办公室认定。五醍浆酒始兴于清朝乾隆盛世，已有200多年的历史，目前产品有4大系列、58个品种，年生产曲酒能力16000吨以上。滨海香肠年产量1000吨，主要品牌有“滨香王”、“老顾”等。港口。滨海海岸线长44.6公里。海床平稳，水下地形平坦，锚地广阔,近海海域内无暗礁和辐射沙洲,-10米等深线距岸2.7

11、公里，-15米等深线距岸3.5公里，独特的深水贴岸条件，是建造10万20万吨级深水大港的理想选址。2、便捷的交通水运。滨海港是国家二类开放口岸，一期工程3×1000吨级码头已建成并投入营运。千吨级海轮可直航大连、青岛、上海等地。滨海境内有5条等级航道，通榆河、灌溉总渠、张家河、响坎河、中山河等常年单船通过能力为500吨以上。陆运。滨海道路交通四通八达，国道204依城而过，省道陈李线贯穿南北，国家沿海高速公路（同三高速）今年11月份将开通，在滨海境内有2个进出口，滨海至上海只需3个多小时，一条由滨海港至安徽内陆东西走向的一级公路省道疏港2号公路即将建设。铁路。滨海县城距新长铁路益林火车

12、站（客货运）40公里，必经滨海的盐连铁路已列入“十一五”规划。空港。县城距离盐城机场、连云港机场均在90公里。其中盐城机场有往返北京、广州、韩国首尔等地的航班，连云港机场有往返北京、广州、上海等地的航班。3、广阔的容量 盐城沿海化工园区。沿海滩涂面积广阔，有较大的环境净化容量，全县滩涂面积为106.6平方公里。盐城沿海化工园区正是利用滩涂资源兴建的现代化、环保型、规模性化工产品生产基地，是十佳“中国石油和化学工业最具投资价值园区”之一，位于中山河入海口东侧，北临黄海，西依中山河，省道陈李公路横贯全区，规划占地面积30平方公里，启动区面积10平方公里，设计化工生产、污水处理、生活服务三大功能区。

13、以打造江苏最大的化工产业基地为方向，高标准规划，高水平建设，现有污水处理厂、热电厂、自来水厂等配套基础设施，完善的基础设施条件，优质高效的服务体系，为进区化工企业提供了极为便利和舒适的创业环境。新开发的北区，占地8平方公里，配套3万吨/日处理生产能力的污水处理厂，可接纳特大型化工项目。 国家级生态示范区。滨海县立足于当地海陆资源优势，不断调整农业结构，积极发展林业，大力延伸农林产业链，意扬、中药材和海产品已形成种、养业的特色。同时，大力调整经济结构，狠抓基础设施建设，整治和改善城镇环境，初步形成了以农林复合生态产业为特色、工业与农业布局合理、生态功能分区明确、城乡生态环境日益改善的生态示范区。

14、生态建设促进了滨海县社会经济的稳步发展，改善了县域生态环境和人居环境，提高了全民生态意识，对我省苏北欠发达地区的生态示范区建设具有示范意义。4、巨大的市场滨海县位于204国道的中间，一头挑起烟台，一头连接上海，可谓是背靠鲁南、胶东，面对苏中、苏南两大市场，是商家必争之地，具有较强的市场辐射拉动作用。目前，经济建设、社会事业快速发展，文化、教育、旅游、餐饮、休闲娱乐、通信等各方面的消费正迅猛上升。同时，滨海大规模的新城区开发、老城区改造将为各路投资客商从事专业市场、房地产等综合开发提供较多的赢利商机。5、优良的人文滨海是全国楹联之乡、全国诗词之乡，是省级文明卫生城市，是全省创安工作先进县，是全省

15、科技、教育、卫生先进县，是全省城市建设、环保先进县，是省级小城镇建设的试点县，是江苏省唯一的“书法之县”。这里社会文明，政通人和，人民勤劳善良，民风纯正朴实，敬商、爱商、尊商、拥商、安商、富商的氛围浓烈，已在全县上下广泛形成，滨海是海内外客商投资兴业大展宏图的福地热土。6、较优的配套 纺织。我县棉花种植面积长期稳定在20万亩以上，年产皮棉30万担，全县棉纺企业规模达30万纱锭。其中华宝公司生产的“宝福”牌棉纱被评为江苏省著名商标。 化工。滨海化工园区已有近百家进区企业生产医药中间体、染料中间体、农药中间体等产品。 机械。机械制造业是滨海的传统产业。全县已形成以南星纺织机械、苏盐阀门管件、力达机

16、械等骨干企业为龙头的规模机械加工企业100余家，产品有纺机配件、泵阀管件、氯氢压缩机、汽车配件、电力等机械零部件，从业人员数万人。南星公司生产的HFK1100高速弹力丝机通过ISO9001质量体系认证。 食品。食品业是滨海的特色产业。绿色大米、首乌系列营养品、滨香王香肠、五醍浆酒等特色产品闻名海内外。滨海五醍浆酒业公司为江苏省五大曲酒生产基地之一，产品先后荣获部优、国家优质白酒、国际金奖等殊荣。7、优质的服务为客商建立全方位优质、高效、周到、热情、诚信的服务体系。一是建立项目引进包干服务责任制。县外客商固定资产投资额万元以上的项目由县领导挂牌服务；1000万元以下项目由引进项目的单位主要负责人

17、挂牌服务。同时，县设立招商服务机构，节假日全天候服务，以最优的质量、最快的速度办结有关手续。设立投资者维权中心，小时值班，全力维护投资者合法权益。属政府处理的重大问题处理不过周，一般问题处理不过日，特殊问题随时办理。二是实行“谁引进、谁服务、谁招商、谁负责”的招商引资终身服务责任制，外商来滨投资所需办理的一切手续，均由滨海方的引资单位帮助全程办理，并帮助外商在滨投资期间协调一切矛盾，解决一切问题，进行终身服务。三是外商投资企业、县外客商新办固定资产投资额1000万元以上的工业企业，或县外客商投资年纳税50万元以上的其他企业，由县纪委、监察局、公安局列入“重点保护企业”，并颁发“一牌三证”。即重

18、点企业保护牌、商务用车通行证、个人身份绿卡和医疗保健金卡，为每一位来滨投资的客商开辟绿色通道，提供最优质、最便捷的服务。龙际观点：滨海拥有漫长的海岸线，便捷的交通线；目前在滨海投资的厂家多达300余家，巨大的市场空间，快捷服务环境和大力的政府扶持，造就了未来滨海的繁荣。在铁路即将开始修建之即以及在政府大力的扶持招商引资的力度下，滨海发展方向初现，房地产市场也将迎来一个很好的发展时机，酒店业也将迎来滨海发展的春天。（三）、滨海住宅市场分析1、住宅市场供给情况分析目前滨海房产市场上在销售的楼盘大约7-10家，其中较为规模的有7家，分别是： 碧水绿都总建筑面积：30万平方米期段：分为四期销售入住率：

19、约70%总套数：约3000套户型面积：90140产品形态：多层建筑、商业住宅价格：均价2050元/门面价格：4000-5000元/现状：正销售四期 凤鸣半岛总建筑面积：7万平方米占地面积：6.9万平方米总套数：约700家产品形态：多层、双拼别墅、商业户型面积：90128住宅价格：均价2100元/现状：二期认购中 华宝财富广场占地面积：290亩产品形态：多层、商业住宅价格： 1900-2400元/现状：一期认购中 新时代乐园占地面积：170亩总建筑面积：20万平方米产品形态：多层、商业户型面积：90150住宅价格：1680-2200元/商铺价格：均价4500元/ 华德名人苑占地面积：15万平方米

20、总建筑面积：21万平方米总投资：3亿产品形态：多层、商业户型面积：100150住宅价格：均价1800元/商铺价格：均价3500-4500元/ 正鑫城市经典总建筑面积：18万平方米产品形态：多层、小高层、商业户型面积：94145住宅价格：均价2200元/ 丰园商贸城总建筑面积：10万平方米产品形态：多层、商业户型面积：96120滨海的房地产价格在近两年上涨300-500元/平方米；2006年两城区商品住宅销售均价达2000元/平方米，新区商品住宅销售均价1960元/平方米。 2007年滨海的房地产市场竞争进一步增强，楼市面临竞争是否会降价呢？房价将不降反涨。言房价上涨的原因主要是基于几个综合因素

21、影响的判断。步入2007年房地产市场的竞争更加激烈，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以成本为支撑；从2003年起土地的协议出让时代已经结束，在滨海这个土地本就紧缺的老城区，有限的土地资源在众多竞争者的争夺，土地成本势必增加；金融政策的调整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金成本、财务成本必定会增多；再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、建筑原材料上涨等因素，2007年房地产的成本必定上涨。 龙际观点：近两年滨海新区的房地产市场住宅价格整体上涨了500-6

22、00元/，随着生活质量的不断改善，收入的不断提高，间接的刺激了房产市场的发展。随着经济开发区的不断成熟，基础设施的不断改善，投资商户不断涌入，提供了更多的就业机会，增加了市民收入，在未来几年里房产市场也会得到更好的土壤。2、住宅市场需求情况分析（） 改善居住条件，改善居住环境和婚房成为房地产消费主流；（） 60-80平米的精巧二房和91-100平米的舒适二房，90-100平米的小三房和111-130平米的舒适三房是最受到消费者喜爱的户型和面积。4房为希望购买大面积单位，140平米是复式单位的一个主要指标。（） 多层住宅类型和错层结构单位获得市场持续认可，小高层认同度呈上升趋势；户型和建筑朝向对

23、住房消费有较大的影响力。（） 户型面积和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场的主要选择。建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应避免异型空间的出现。（） 消费者对小区交通和停车要求较高，项目设计需要考虑适度超前，但市场有挖掘成本机会。（） 明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎，毛坯房仍然是消费者乐于接受的主要交付标准，厨卫初装修和装修套餐有一定的市场机会。（） 消费者对小区及周边配套需求完善实用，配套设置应该与项目客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好。地理位置和价格、配套资源是消费者购房时最注重的3个因素，消费者对物业管理要求呈上升局面。（） 市场7成

24、客户接受1500-2300元/平方米单价，消费者对15-30万一套的住宅有较强的购买能力，20万和30万是购房者的两个心理关口，住房消费对房地产金融的依赖性强。（） 消费者对凤鸣半岛评价好，市场对南湖新区的房源喜爱高温不降。（） 市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司；楼盘宣传推广、消费者信息获知渠道相对传统，信息面较窄。3、滨海酒店市场需求情况分析Ø 滨海县暂无四星级宾馆Ø 滨海县城区宾馆服务和硬件条件参差不齐Ø 具市场调查数据显示，在300多家企业中的老总绝大多数是非滨海本地人士，住宿一般都在宾馆解决Ø 众多企业老总为了住条件好的宾馆舟车

25、劳顿跑到盐城市区Ø 每到周末滨海城区最好的宾馆滨海宾馆总会爆满，而且是三星级标准，四星级价格，一房难求时有发生。Ø 经市调结果显示二星以上宾馆入住率达到80%以上，说明宾馆供应还有很大空间。Ø 滨海缺乏有规模的会议中心近两年滨海的经济发展速度加快，居民收入不断增加，消费水平也不断提高；随着经济发展的加快，房产市场得到发展空间。从近几年滨海房产成交量的趋势看，每年成交量较上年都有很大提升。据统计，滨海在上海、北京等大城市务工人员就有20万，平均工资2000元，年总收入达4亿；由于生活条件的改善，居住条件也随之改善，多次购房者的数量较往上都有增加。由于滨海的地理条件优

26、越，基础设施不断改善，投资环境优越，吸引了很多企业家的眼球；随着投资环境的改善使之宾馆业发展迅速，从06年7月到07年6月滨海就有近三家较有规模的宾馆开业。随着滨海的交通不断的便利，投资商的增加，投资商素质的提高高当次的宾馆需求不断提升，滨海宾馆酒店业的重新定位势在必行。4、滨海新兴住宅区域的分布分析 滨海房地产较早两年大多是拆迁工程，真正属于房产开发的楼盘出现的时间还不长；随着国家经济大力发展的带动下，滨海经济得到很好的发展时机，同时在全国房产市场的刺激下滨海的新兴住宅区域得到有力的开发，南湖新区的出现大大提高了滨海住宅的品质。新区规划图华宝财富广场新时代乐园场碧水绿都凤鸣半岛本案华德名人苑

27、正鑫城市经典滨海现行的开发楼盘总建筑面积基本在30万方以内，也有个别政府安置楼盘突破30万方，但市场总体格局平稳，产品形式也比较相似，产品区别不大，在未来滨海房产市场差异化产品定位将是发展趋势所在。在即将投入开发的楼盘，如：华宝财富广场、正鑫城市经典等楼盘将是新区的亮点，结合各个项目的开发周期和每年新增加的新项目，初步估计滨海房地产市场在未来三年内的商品房新开工量将达到200万平方米以上，超过原来几年的开工记录，成就又一历史新高。在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，各地产公司楼盘营销工作的方向，向进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路的方面发展。产品创新成为很多公司的选

28、择。5、项目开发宏观环境评价² 从今年开始国家开征土地增值税² 政府提高住宅用地和商业用的门槛² 准备金利率的不断加息，给开发商带来资金压力房地产的行业门槛在提高，诚实守信、用心经营、实力发展、专业开发成为房地产企业的基本方向。同时随着法律法规的完善，在销售中保护企业的合理利益，避免纠纷，为品牌建设服务，是一个需要高度重视的问题。第三部分 滨海城市总体规划描述1、滨海县总体城市规划滨海将随着滨海港滨海岸，尤其是废黄河三角洲一带长约20公里岸段，具有开发建设特大型、多功能、综合性深水大港的优越条件，其建港条件不仅在江苏海岸最佳，而且是国家在沿海布局大中型电力、钢铁冶

29、炼、石油化工、盐化工、煤化工等工业项目和集装箱枢纽码头、接煤港址的理想选择，是江苏沿海能建年吞吐量亿吨以上的极少数港口之一的建造，滨海将是结合航海运输、陆路运输、轨道运输的综合性港口城市。江苏滨海经济开发区沿海化工园将给滨海带来劳动力输出的源地，将是滨海经济发展的重要区域，大量的大型企业进驻将会带动整个滨海交通、产业、服务等行业的格局。将会以经济开发区为滨海经济发展的龙头区域。以南湖新区为主的房产市场区域将会更加明朗，滨海房产格局将会西移；加上南湖新区居住环境优越将会引导新区房产市场的方向。随着滨海大多数行政机关的西迁至新区，将会带动新一轮新区的发展。2、滨海城市发展战略目标滨海发展战略目标集

30、海运港口、铁路运输、生产加工业为主；择优引进科技含量高、环境污染轻、产业链接长、上下关联大的精细化工、医药化工等中间体项目，并已初步形成特色。坚持“一次规划、分步实施、配套建设、滚动发展”的原则，逐步发展完成“国家级百强大县”、“百万人口经济强县”的目标。3、项目开发规划环境评价该项目位于滨海主干道迎宾大道和富康路，东面是滨海城区休闲核心地：南湖广场和滨海公园；北面是滨海经济开发区。项目宗地占地面积约98亩(约61000)，宗地呈现长方型，东西长约300m，南北长约200m。该地块是滨海县新城区的核心位置，县人民政府坐落在该地块前方，是未来区域房地产发展的标示。该项目周边楼盘众多，是未来新城区

31、房地产开发的热门区域。项目所在区域集中了滨海县包括县政府在内的众多行政机关，处于南湖新区的发展中心地带，东临南湖公园，北靠县人民政府以及滨海县主干道迎宾大道，北面是江苏滨海经济开发区沿海化工园，西临众多动迁楼盘，南靠新区成熟社区，项目地理环境和生活配套环境相对成熟。第四部分 项目区域环境分析1、区域定义南湖新区规划总用地约400万平方米。完善基础设施配套建设。江苏滨海经济开发区沿海化工园，产业以精细化工、医药化工、电子、新材料为主，规划总面积20平方公里。新区公共服务设施用地沿迎宾大道南面，迎宾大道以南以居住用地为主，迎宾大道以北为工业用地，规划机械仓储用地和医药加工用地。形成具有一定规模、各

32、具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内服务的功能，并通过次中心的配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口创造条件。2、房地产开发供应量滨海南湖新区房产开发项目目前较具规模的有7家，主要集中在永安路、港城路、富康路两边，港城路以西和滨海大道以南交叉地带以商业用地和拆迁安置项目为主；南湖新区这几年房屋供应面积达150万平方米，集中最具有代表性“碧水绿都”、“凤鸣半岛”和“华德名人苑”。碧水绿都总建筑面积30万平方米，分为四期开发，总户数约为3000套，是商住混合性；前三期基本罄盘，第四期约有4-5万平方米，现正处于认购中。凤鸣半岛公认的滨海最好的盘之一，依湖而建，占

33、地面积6.9万平方米，总建筑面积7万平方米，总户数为约700户，容积率低、房型合理，一期开盘当天销售110套，目前二期正在认购中，分为四期开发。华德名人苑占地面积15万平方米，总建筑面积21万平方米；现销售一半，多为现房；剩余面积将于今明年继续开发。预计到今年年底滨海南湖新区的供应面积将在30万平方米左右，第五部分 项目开发条件分析1、地块概况、项目规模：项目占地面积98亩，总规划面积18万平方米，具备中大盘开发的条件，因规模效应带来的成本控制，配套相对完善，塑造项目形象，产品供应链的可调节性等。但目前区域市场上的相同规模盘较多，优势已经并非一家独有，且中大盘长周期开发带来市场不可预测风险。、

34、地理位置：滨海城区西部，南湖新区的东边，因地块属于南湖和老城区之间，地理位置优越。从发展趋势看，随着城市区域的不断发展，该地段将会成为城市中心的组成部分，有发展潜力。较其他区域的主要竞争项目而言，目前该地段优势较大。、人文条件：该项目用地原主要为政府职能部门聚居地和社区住宅，有着较大发展区域。从市场上看，目前竞争项目周边项目已经开始着手项目的文化建设，但多数情况与项目类似，文化资源需要在开发中结合南湖公园和滨海公园的优势，通过人为塑造、宣传，形成自己的一方人文高地。、建筑形态：规划以高层（小高层）高档住宅区和四星级酒店为主，简约的现代风格，个性鲜明的外墙立面，错落有致的建筑风格，以创新的（就滨

35、海现状）户型设计和亲地的建筑形态将对滨海的住宅建设和住宅消费产生影响。创新的建筑形态也是项目的优势资源之一。、产品设计：项目的前期定位已经确定为高档社区结合四星级酒店，除领先的建筑形态外，合理、舒适的功能性，环保美观、品质的的细部用材，使用环节的人性设计，为产品创新和技术营销提供了资源，也是差异化的资源。、环境规划：借助项目用地周边自然环境，通过项目内的大景观长轴线，以水景为展示形象的亲水、亲地型的环境规划，从目前的规划思路，项目可以创造出滨海少有的大型高档的亲水住宅，对住宅市场的景观建设带来新意，形成较大的市场冲击力。、配套设施：项目周边的生活、教育、医疗、娱乐等配套资源逐步完善，现有资源数

36、量和质量均与项目的定位不符，项目内部配套建设需要长期建设才能实施，在项目前期将面临配套缺乏的现状。科学的实施和安排与项目进程、形象相符的配套需要重点研究。目前竞争项目在该项资源的情况大体相同。、品牌资源： 借助于该项目是到目前为止是滨海唯一的高层住宅及高档住宅和酒店的结合体，树立在滨海的知名度，提升品牌的价值，为以后开发房产项目积累人气。2、地块所在区域城市规划项目所在位置（本项目位于南湖新区东北角，所在位置是滨海县行政职能中心也是滨海房产成熟地带。） 3、交通公交2、6号线贯穿整个新区，滨海城区的士普遍，价格也很实惠；双向6车道的富康路，8车道的滨海大道，6车道迎宾大道等等；构建成一个便捷的

37、交通网，西接204国道，东靠滨海港口，加之新区其他道路构成巨大交通网。4、地块周遍环境 项目现在的状况 项目现在的状况 本项目目前建有简易的结构框架，是历史遗留的产物；地块北块地属于华德名人苑项目，西边为政府机关用地，西南角为正鑫城市经典地块；项目周遍用地都有归属，在未来的两年内相继开发完成。周遍地块用地将成为南湖新区房产市场的聚集地。华德名人苑地块正鑫城市经典5、项目的SWOT分析、优势： 未来区位优势明显：项目地块位于正在规划中的南湖西侧，是南胡新去未来规划开发的重点之一，它可通过迎宾大道、滨海大道连接滨海老城区。是未来连接老城区的交通要道，在地理位置上占有后天的优势。 自然环境较好：该地

38、块周边自然生态所受到的破坏程度较小，东面南湖水质较好，北面稍差（经济开发区），但四周均有绿色覆盖。地势平整，北临县政府花园和广场。 具有整体优势，易于规划：本项目地块一个相对独立的大型区域地块，在规划整体性上易于统一。整个项目用地近100亩，地块高差不大，连接成块，可对用地进行整体性规划和开发建设，规模大，便可做大文章，对于营造一个规模大盘具有完备的地理条件；也极有利于配套建设方面的规划和减免与争取配套相关的费用。在商业上，规模大盘更有创造商机的空间，对于做大做好社区商业配套有一定的作用。 社区配套日趋成熟： 虽然项目地块的区域位置相对较好，但其社区配套相对成熟。与其相邻的华德名人苑和碧水绿水

39、已发展成为具有相对规模的居住型社区，与华德名人园、正鑫城市经典、碧水绿都等居住聚中地可以形成一个较为大型的居住社区。在教育上，该地块距新区实验学校比较近，大可解决社区开发后业主子女入学就读的问题。在医疗上，该地块与仁慈医院的直线距离也比较近。综合而言，该项目地块的社区配套相对较为成熟，对于今后的社区配套困难有一定的缓解作用。 周边项目开发相对成熟：除华德名人苑外，在项目周边还有凤鸣半岛等一些开发相对成熟的楼盘，这对该片区的适宜居住的形象会有很大的提升。 产品独特：该项目作为滨海房产界上第一个以高层为主的开发项目，独特的产品理念是一大卖点，结合四星级宾馆这同样独特的商业形态提升整个项目名誉度。

40、市场紧缺：目前在滨海还没有一家四星级宾馆，该项目建成后将填补这一空白。 商家期盼：由于整个滨海没有一个大型的有规模的会议中心，政府和企业的大型会议甚至到盐城等周边城市召开。、劣势： 接受度：在目前的滨海房产市场上还没有任何的高层住宅开发，市民接受需要一个过程。就其他楼盘目前小高层的销售中看，接受都不是很高；因此高层建筑抗性较强。 市场购买能力：本项目作为高档住宅，其销售价格要比其他项目要高，目前滨海房价在1600-2200元/平方米左右，本项目建成后将达到2500元/平方米以上。 建造周期由于项目周遍楼盘发展成熟，加上高层建筑建造周期过长会影响一部分客户（婚房购买者）的流失。、机会点 未来的市

41、场需求滨海目前的城市化远低于其他发达县城，按小康标准的人均居住面积为35平方米/人计算，较滨海县城居民人均住房使用面积20.63平方米，未来将有400万平方米的需求空间。 江苏滨海经济开发区化工园经济开发区的不断发展，带动整个滨海的经济走向，人民生活水平也将得到大副提高。投资商也将增加，给宾馆业带来客源。 滨海港投建滨海的投建工程吸引了许多日本、韩国、欧美国家的商客，对未来宾馆业起到推动作用。 区域市场新区发展得到县政府部门大力扶持，区域内基础设施不断完善，社区配套更加成熟。新区房产市场发展迅速。 新城区的发展南湖新城区将会是滨海城市发展的中心，逐步成为滨海新兴城市中心 寻求滨海政府政策的支持

42、就滨海目前的产业结构来看，在工业发展的前提下，房地产开发和酒店业对经济拉动不容忽视。因此，对于本项目的开发，大可利用政府对于房地产开发的扶持力度，寻求政策尽可能的优惠，特别是在项目定位上的支持。 项目所在区域楼盘质素一般 虽然新区一带有多家房开提前进入，而且开发成绩也不可小视，但就目前该区域规划情况来看，尚缺乏品质卓越的中、高档次楼盘，对未来地块的规划大有空间。、障碍 市场供应量大 根据目前的市场信息反馈，06 -07年整个滨海市场供应量仍将很大，两城区（新城区和老城区）等几个主要区域的市场供应量预计达100多万方。未来的二、三年内，这几个区域的供应量将保持一定的水平，而且从政府的规划来看，新

43、城区将形成对市场的竞争之势，规划住宅建设面积不少于100万方陆续上市。这样的市场环境，会增加开发的投资风险。 开发规模过大，开发周期较长；产品层次较高 本项目地块占地约100亩，开发规模过大，这将导致开发周期较长，不可预期的市场因素太多，从而导致运作此项目的抗风险能力较低。第六部分 项目开发竞争对手分析1、区域内竞争对手及竞争性楼盘分析楼盘名称碧水绿都位置富康路/4100708 4191111开发商滨海滨湖房产策划代理商新和盛机构占地面积/建筑面积总建筑面积32万平方米容积率/绿化率约1.4规模（总套数）约3000套户型（种类及面积）二房94平方；三房117平方；四房143平方户型特点为南北向

44、交通2、6（的士）装修毛坯房工程进度大多交房（除第四期外）公摊率不祥目标客户周边工薪阶层，中等收入人群价格平均价2050元付款方式一次性付款95折，按揭无折扣物管费用3-5角广告媒体投放路牌广告、公交车体广告、邮政广告经验及不足小区周边环境较嘈杂，前期销售态势不错楼盘名称凤鸣半岛位置迎宾路/2058888开发商南通鸿逸房产策划代理商无占地面积/建筑面积总建筑面积7万平方米容积率/绿化率1.1规模（总套数）约700套户型（种类及面积）二房94、95、100平方；三房113、120平方；户型特点为南北向交通2、6（的士）装修毛坯房工程进度明年11月份公摊率不祥目标客户周边工薪阶层，中等收入人群价格

45、平均价2100元付款方式一次性付款95折，按揭无折扣物管费用不祥广告媒体投放路牌广告、公交车体广告、邮政广告经验及不足小区周边环境较好，前期销售态势很好楼盘名称华宝财富广场位置滨海大道开发商华宝房产策划代理商不祥占地面积/建筑面积占地面积18万平方米容积率/绿化率规模（总套数）户型（种类及面积）户型特点为南北向交通2、6（的士）装修毛坯房工程进度公摊率不祥目标客户周边工薪阶层，中等收入人群价格平均价不祥付款方式一次性付款95折，按揭无折扣物管费用不祥广告媒体投放墙体广告经验及不足小区周边环境很好滨海公园旁，暂无销售 楼盘名称正鑫城市经典位置滨海大道开发商华宝房产策划代理商不祥占地面积/建筑面积

46、总建筑面积18万平方米绿化率33%规模（总套数）不祥户型（种类及面积）二房94平米；三房130平米；四房143平米户型特点为南北向交通2、6（的士）装修毛坯房工程进度公摊率不祥目标客户周边工薪阶层，中等收入人群价格平均价不祥付款方式一次性付款95折，按揭无折扣物管费用不祥广告媒体投放墙体广告、灯箱、邮政广告经验及不足小区周边环境很好滨海公园旁，暂无销售 2、项目开发竞争对手评价目前市场上开发或待开发项目中与本项目具有较强竞争力的项目主要约有3个，竞争项目地域分布基本含盖了滨海房地产市场目前和下一阶段滨海城区（近郊）区域的主要代表项目，从项目规模、区位、用地条件等方面同本项目有很强的可比性，特别

47、是正鑫城市经典。根据市场调查情况来分析，这些项目均位于南湖新区域的地域，位于连接城市次中心或城市规划未来发展区域的主要干道旁，自然条件普偏较好，交通条件也相对成熟，都有着规模优势的大盘特征。项目规模一般均在6万平米至30万平米，分为多期开发，所有的项目目前都已经启动开发或正式开始销售。本项目的定位为中高档或高档大型城市住宅小区（以高层和小高层为主）。开发商普遍具有一个以上的项目开发经验，对市场和项目定位、开发有着良好的认识、理解和控制力。各项目具备竞争的能力。同兴本项目相比有着共同的产品规划特征。因项目规模的规划要求，同时也是项目配套和买点的需要，各项目在配套和设施上均很完善，从商业、教育、购

48、物、环境到娱乐、健身、休闲、医疗等不一而足。产品各单位的具体构成体现出共同的特征：产品供应力求丰富、供应面宽，面积含盖90150平方米/套，主力面积集中在90-110平米/套和110-150平米/套区间，户型布局主要是小三房、大三房和四房两厅、两房两厅，户型结构主要为平层。就产品定位而言，项目间客户的竞争情况将非常激烈而且价格也不尽相同。就宾馆（酒店）而言目前和本项目有可比性是“滨海宾馆”，鉴于滨海宾馆标准三星级对本项目难以起到对抗性。第七部分 项目住宅开发市场定价1、项目定位鉴于本项目开发形态为高层住宅，在滨海市场的竞争环境、产品成本因素、客户定位和项目的形象定位等因素考虑，本项目定位为：项

49、目定位：打造滨海南湖新区集四星级酒店与住宅于一体的高档社区 2、目标客户确定本项目规模大，产品风险期长，总体的供应量巨大，如果将项目客户定位仅限于高端客户群，风险将更为加大。为确保的销售顺利和消费力量的充足支撑，在保留高端市场的同时，将整个项目的客户群延扩为 中等偏高 的客户群是较为稳妥的。此类市场目标客户群的层面相对较高，进取心比较强，所以在产品研发、建设和营销宣传上需要注重对人本主义的关怀和渲染。目标客户职业定位：滨海各职能机关部门领导以及职员，经济开发区企业管理人员以及中高级员工，滨海港口工作人员等中高收入者。3、项目概念定位一个荣耀与梦想之城一个追求与品位的高档社区尊崇自然，景观大宅尊

50、崇荣耀， 滨海新区纯居住生活的风向标生活在四星级宾馆的公园里（PARKHOME）铸造滨海新区巅峰品位与尊贵4、项目产品设计定位项目的形象设计主要包含两个方面：一是整体形象的包装设计，他是项目对市场宣传推广的重要标志，是消费者对楼盘想象力的引导开始和工具，是吸引消费者关注和进入项目的第一媒介；二是销售动线的形象包装，这是项目的具体展示，是消费者信心的来源。5、项目价格定位定价基本思路：中价入市、逐步提升、快速销售、有效回收、滚动发展。根据市场的竞争环境、产品成本因素、客户定位和项目的形象定位等因素考虑，本项目的入市销售，采取中价入市的策略，使项目在销售过程中的价格具备对销售的控制性和调整、适应性

51、：l 较大的市场弹性和调节空间，主动控制市场变化；l 较强的市场竞争力；l 成功打开市场、抢占市场分额；l 预留先购物业的升值空间，形成良好口碑；l 树立市场信心，促进长期稳定销售；项目在具体的销售过程中，如果内部认购期间能够得到市场的高度认可，认购顺利，则在项目正式开盘时，适时的调整价格，价格调整的幅度，结合市场、客户的反映和当时的市场环境在各阶段具体实施。就目前的市场而言，价格仍然是影响消费决定的重要因素，虽然项目的定位较高，目标客户群有较强的购买能力，但在市场的激烈竞争下，客户有足够的空间理性选择和购买。第八部分 项目开发投资分析与财务评价1、项目的总开发成本成本核算序号项 目指标(元/

52、 m2）数量（m2）金额（万元）备 注一土地费用481.9410001845按30万/亩，计61.5亩二前期费用926按建安费用的5%计提小计926三基础设施费2038按建安费用的11%计提小计2038四建安费用1.土石方挡墙121500001802.土建造价80015000012000商业和住宅平均值3.智能化及周界防范501500007504绿化景观50150000750中等标准5.水电安装15015000022506、地下车库1600162502600小计18530五其它工程费用185按建安费用的1%计提六开发费用1.销售费用1052按照销售额的2.5%计提2.财务费用14003.管理费

53、用842按照销售额的2%计提小计3294七开发税费1.交易费361000182.营业税0.0625002250小计2268八不可预见费370按建安费用的2%计提九成本合计29456十销售总额250015000042100根据滨海现有商品房销售价格测算十一利润总额12644十二税后利润8471说明：因酒店及会议中心为投资商持有性物业，在成本测算和经济评价中不计入考量因素。静态投资利润率=利润总额÷成本=12644÷29456=42.93%静态资金收益率=税后利润÷成本=8471÷29456=28.76%² 由于本项目各种费用没有明确的给于我司，因

54、此，所有费用的清算都来自于对滨海周围县级城市以及滨海其他项目的平均值计算，由于宾馆的装修建设费用无法估算，所以，本成本费用表只对基础设施以及建安成本做预算，利润也只对住宅本分核算。² 住宅销售价格以2500元/平方米为基点计算；商铺价格征询商铺与住宅2：1的原则，商铺价格为5000元/平方米为基点。² 依据本文的方案，项目总建筑面积180000万平方米（住宅130000万平方米，商铺20000万平方米、宾馆和会议中心30000平方米），项目总投资29456万元（不包括酒店建造费用）。经测算项目（住宅和商业）财务净现值8471万元（住宅部分），项目财务内部收益率28.76%，

55、因此项目在经济上具有较强的可行性。² 项目的体量较大，大致可分为三至四期开发。因此，随着经济的发展和收入的不断提高，房价也会随着经济的增长而上涨，所以利润也会增加。注：因各种费用各个时期都有所不同，最终核算数据以开发商给于实际数据为准2、项目开发进度 住宅和酒店开发期控制在三年内建成,共36个月时间,分期开发实施。 第一期：至2008年止，完成土地平整，三通一平区内主要道路建设，部分建筑投入施工，完成建筑面积约4万预售商品房和酒店整体工程。 第二期：至2009年止，实施七通一平市政建设、房屋建设，完成建筑面积6万预售商品房以及完成酒店装修工程。 第三期：至2010年，实施七通一平市政

56、建设、房屋建设，完成建筑面积6万预售商品房和2万的商业。 以上各开发程序的搭接是相互连接，小高层和高层交叉进行。争取在三年内销售完成。3、项目的财务评价与不确定性分析 Ø 项目资金主要流向于酒店的建造和装修方面，由于酒店赢利期最少需要两年，这需要大量的资金来支持酒店的建造和经营上Ø 住宅的销售可以形成资金流，在去化面积的同时资金上也得到补充，缓解一部分资金带来的压力Ø 土地抵押贷款可以缓解项目前期开发资金和购买土地的压力Ø 在大量的资金流向酒店建造上，要保证住宅部分建造资金充足，贷款是个有效途径，但税率和国家政策的不确定性会对项目资金的筹集带来影响。第九

57、部分 项目风险分析1、项目政策性风险Ø 由于住宅楼层普遍高于滨海县政府办公楼，在一定程度上影响政府形象Ø 四星级酒店（包含会议中心）在未来几年是否还会得到政府支持2、项目市场风险Ø 市场是否接受高层住宅Ø 目标客户数量能否支撑整个项目Ø 四星级酒店的人住率能否维持酒店的经营Ø 目前项目周边楼盘相继上马，会带走一部分客户3、项目财务风险Ø 建筑材料的价格时效性不确定，影响资金计算Ø 贷款是否及时到位，影响项目的进程第十部分 项目特征综述、评估结论与建议1、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改

58、革的深入，滨海良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2、项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：18万平方米项目总投资：29456万元（不含酒店建造费用）项目财务净现值:8471万元（不含酒店建造费用）项目财务内部收益率:28.76%上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3、项目具有的突出优势 南湖新区的潜在需求量大。 住宅小区的定位属中、高等档次，是滨海房产一大亮点。 政府的大力支持。 项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。 项目所处地块的发展

59、前景较好。（有南湖公园和滨海公园）4、项目开发经营风险较小本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。5、项目实施的难点本项目实施的难点：ü 项目规模较大，开发过程中各方面工作协调难度大；ü 项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；ü 房地产行业竞争激烈，周边楼盘众多，尽快实施项目的开发细项工作； 6、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、 严格执行设计标准，积极推广标准设计；2、 及