山水人家住宅项目可行性研究报告毕业设计

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1、毕业设计毕业设计（2010 届）届）XX 市市山水人家山水人家住宅项目可行性研究住宅项目可行性研究学生姓名 学 号 院 系 专 业 指导教师 完成日期 2010-5-30 毕业设计IXX 市山水人家住宅项目可行性研究摘 要房地产业作为第三产业，它深刻地影响着我国的经济、文化、生活，它既是国民经济发展的重要产业，更是支持民生的重要产业。近年来，我国房地产业得到迅速发展，房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升，对 GDP 的增长作出了直接的贡献，但同时，随着市场的竞争加剧，管理逐渐加强，房地产投资的风险也相应提高了。因此在房地产开发过程中，可行性研究是项目开发建设的重要阶段。它可以提高投资决

2、策水平，降低项目建设风险，提高项目的利润率，是项目决策的重要依据。本文是以 XX 市城东某处住宅房地产为例，根据房地产可行性研究的方法，结合调查问卷和各种研究资料，对该项目进行较为全面的分析研究。本文的重点在于市场调查和经济研究，市场调查是通过调查问卷的形式获取所需资料，经济研究是对项目的投资估算和基础数据进行测算，安排项目建设资金的筹措和使用计划，编制有关的财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价。最后再综合其他各方面的分析研究，得出可行性结论，为项目的开发决策提供参考依据。关键词 住宅项目；市场；可行性分析 毕业设计II 毕业设计IIIFEASIBILITY STUDY OF A RESI

3、DENTIAL PROJECTS IN SHAOXINGABSTRACTAs the third industry, real estate influences on Chinas economic, culture and life profoundly. It is an important industry to the development of national economy and peoples livelihood. In recent years, Chinas real estate industry is developing rapidly. The invest

4、ment in developing real estate as a weight of fixed assets investments increased volatility which directly contributed to the growth of GDP. But as the intense market competition and more required management, the housing real estate investment risks increase accordingly. Therefore, in real estate de

5、velopment process, the feasibility study is an important stage of development and construction projects. It can improve the level of investment decisions, reduce project risk and improve project profitability, it is an important basis for project decisions. This paper takes the real estate of SHAOXI

6、NG for example, according to the method of real estate feasibility study, combining with questionnaires and a variety of research materials, more comprehensive analysis was made. This article focuses on market research and economic research. Market research is taken by the format of questionnaire to

7、 obtain necessary information. Economic analysis is taken by the evaluation of investment and basic data to compute. And then arrange the financing of the construction and construction planning, derive relative activation, calculate the evaluation index and finally evaluate the finance issues. In th

8、e last procedure of this analysis, we should conclude the above analysis and research altogether. It provides a reliable basis for decision-making.KEY WORDS residential projects; market; feasibility study 毕业设计目目 录录摘 要 .IABSTRACT .II引言 .11 项目概况 .11.1 建设地址.11.2 项目规模.11.3 可行性研究依据 .22. 市场调查与分析 .22.1 投资环

9、境调查与分析.22.1.1 国内投资环境分析.22.1.2XX 住宅房地产市场分析 .32.2 项目住宅市场调查与分析 .32.3 本项目地块优劣分析（SWOT 分析法） .62.3.1 优势 .62.3.2 劣势 .72.3.3 机会 .72.3.4 威胁 .72.4 项目市场前景分析.72.4.1XX 市住宅需求情况分析 .72.4.2 商品房价格走势分析.72.4.3 本项目整体预测.83. 项目设计规划 .93.1 建筑整体规划 .93.2 建筑具体布局设计 .93.2.1 高层规划.103.2.2 排屋规划 .103.2.3 车库设计 .103.2.4 建筑间距 .113.3 功能区

10、域及其基础设施布局 .113.3.1 小区进出口 .113.3.2 小区绿化 .113.3.3 道路交通 .11 毕业设计3.3.4 防火安全 .113.3.5 运动场地及设施布置 .123.4 市政基础设施 .123.5 项目开发进度计划 .124. 项目价格定位 .124.1 项目周边的设施 .124.2 项目周边楼盘价位分析 .134.3 价位初步拟定 .135. 项目投资估算 .136. 资金筹措计划 .157. 财务评价 .157.1 盈利能力分析.157.1.1 销售收入的估算.157.1.2 利润的估算.157.1.3 经济效益评价.167.2 偿债能力分析.167.3 不确定性

11、分析 .167.3.1 盈亏平衡分析 .167.3.2 敏感性分析 .178研究结论与建议 .188.1 研究结论 .188.2 建议 .18参考文献 .19附录一 .20附录二 .24致谢 .27 毕业设计1引言房地产业的发展，作为经济发展中重要的一部分，对国民宏观经济发展，政府行为，百姓生活等有着重要影响。房地产投资是一种多方位、多层次的综合性投资，组成结构复杂。房地产是一种特殊的商品，具有不可移动性、市场局限性、易受政策影响性等特点，这也使得房地产投资成为一种现阶段特殊形式的投资，融资性强、供需变化特殊，对投资区位选择的要求严格、流动性差等，这些特点也是房地产投资风险形成的主要原因。如今

12、的房地产业随着投资的增长，使得其项目本身的风险也在增大，因此加强与完善对房地产开发项目的可行性研究已在房地产项目开发建设中越发凸显其重要性。它能从根本上、源头上、大体上决定房地产项目的投资收益，不仅为企业的开发建设提供指导，避免不必要的损失和节约成本，更是促进国家经济发展，增强企业核心竞争力，维持可持续发展的一大法宝。本文是对 XX 市山水人家住宅项目进行可行性研究，具体通过市场调查的方法获取相应数据资料，根据统计资料进行项目初步定位(形象定位、功能定位、目标市场定位、价格定位等)，然后对项目进行经济研究，最后对项目开发的决策提出可靠依据，以降低项目的投资风险。 毕业设计21项目概况1.1 建

13、设地址本项目地块东至规划建设的迪荡湖路，南至人民路，西至环城河，北至浙东古运河。地块面积：58087(以国土部门实测为准)地块内现状：平地1.2 项目规模土地用途：居住用地土地面积：58087m2 建筑面积：80000 m2 容积率：1.377 建筑密度：30% 绿地率：30%土地价格：45000 万元1.3 可行性研究依据（1） 国有土地使用权出让合同（2）人民东路地质勘测资料（3）XX 市城市规划局XX 市土地使用变更通知书（4）国家计委建设项目经济评价方法与参数 （第三版）（5）建设部房地产开发项目经济评价方法（6）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版） （7） XX 迪荡新城总体规划

14、2市场调查与分析2.1 投资环境调查与分析2.1.1 国内投资环境分析房地产业既是国民经济发展的重要产业，更是支持民生的重要产业；房地产安全直 毕业设计3接关系着金融安全和宏观经济的安全。近 20 年来，随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度的改革进一步深化，房地产行业迅猛发展1。1993 年到 2003 年，我国房地产开发投资从 1937.5 亿元增长至 10106.1 亿元，10 年间增长了 4.2 倍，平均每年增长 17.96%，尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约 1.5个百分点，但却远远超过了同期 GDP 的增长速度，其中单 2004 年第一季度，房地产开发投资增长 41.1

15、%，增幅比去年同期提高 6.2 个百分点2。2006 年 18 月，全国房地产开发企业到位资金 16285 亿元，相比上年同期增长 28.1%， 5 月房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落，但同比增长仍达 32%。2008 年，中国房地产市场经历了一次前所未有的调整，造成了预期的房价下跌，投资萎缩的现象，但是到了 2009 年上半年，房地产投资开始平稳增长，总投资共计 14505 亿元，相比去年同期增长 9.9%，其中住宅投资10189 亿元，同比增加 7.3%。当前房地产市场占国民生产总值的五分之一，可以讲是不折不扣的支柱产业，我国房地产业的交易额对于“信心 GDP”的提高起到了非常大的作

16、用， “信心 GDP”反过来又推动全民对经济发展的美好预期，同时虚增的 GDP 使得全民同时产生通胀预期的恐慌，进而将导致房地产更加快速的发展3。因此，2010 年房地产还会有长足发展以维持中国经济快速高速稳定发展。2.1.2XX 住宅房地产市场分析XX 市房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。同时，房地产金融也随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用。2008 年对于 XX 房地产是艰辛的一年，房地产受 2005-2007 年政府住宅市场调控措施、住房购买力下降、经济增长放缓等多重因素，住宅市场销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空置率快速上升。2009

17、 年初政府采用各种优惠政策来减轻居民购买住房负担，房地产市场价格开始调整或回归理性，让居民消费需求释放出来，保证了房地产市场持续稳定发展4。2009 年一季度，XX 住宅类房源共成交 491 套，成交金额 4.4 亿余元，XX 楼市销售的持续回暖之势，使得全市房地产开发投资也随之呈现持续升温之态。2009 年 1 至 3 月全市房地产开发投资 378413 万元，同比增长 0.2%。1 至 4 月累计投资 556735 万元，同比增长1.7%。1 至 5 月累计投资 591107 万元，同比增长 3.9%5。虽然 2010 年初 XX 市商品房成交量有所下降，但总体而言，刚性需求应该并未完全释

18、放完毕，度过年初一段时间的徘徊期后，楼市将迎来惊人表现。由于 XX 楼市整体处在 毕业设计4健康状态，结合土地、开发等诸多成本因素考虑，2010 年 XX 楼市仍将呈稳定发展态势，不会出现大起大落的情况。2.2 项目住宅市场调查与分析通过对周边市场的初步分析，结合本项目的特点我们做了相关调查问卷进行了调查，并将 30 份进行了统计分析。最后，我们根据调查结果作出了以下判断。调查问卷见附录二。（1）被调查者背景资料图 2-1 被调查者背景资料比例图被调查的有在 XX 购房计划人群中 XX 本地户籍人数量占 75%，非本地户籍人数占25%，非本地户籍人群中又以诸暨、上虞和嵊州等 XX 地区下属的县

19、市人群居多，说明当前 XX 住宅市场消费群体仍以本地人为主，但由周边县市及外省来 XX 工作人群组成的外来购房需求也在明显增加。（2）被调查者家庭结构图 2-2 被调查者家庭结构比例图被调查者的家庭结构中三口之家占比 72%，达到绝对的多数，这个数据与目前我们 毕业设计5国家城市家庭的整体结构情况基本相符，三口之家是购房的绝对主力。（3）被调查者家庭月收入图 2-3 被调查者家庭月收入比例图被调查者中家庭月收入 600011000 元的比例超过 60%，而 11000 元以上的比例达20%左右，这充分说明 XX 购房者具有较强的经济实力和购买力，市场可供挖掘的潜力巨大。（4）被购房者计划购房时

20、间图 2-4 被调查者家庭月收入比例图被调查者计划在 13 年内购房的比例最高，达到 40%，35 年内所占比例其次，为31%。（5）购房区域选择被调查者中选择市区的人数最多，占到了 80%，由此看来，市区的房地产市场具有相当大的需求量。 毕业设计6（6）住宅房型需求被调查者中约一半的人在购买商品房时选择三室两厅的户型，其次为两室两厅和四室两厅型，这种选择与目前大部分的家庭结构有很大关系，一般情况下，三室两厅户型可以充分满足三口之家的功能需要。（7）住宅面积需求图 2-5 住宅面积需求比例图被调查者中约 6 成以上的人选择 90150 平方米之间的住房面积，而 150 平方米以上的选择人数也占

21、到了 13%，说明 XX 消费者在购房时选择面积相对比较理性，以实用为主，而大面积需求也占到一定比例，说明随着生活水平的改善消费层次已经开始提高。（8）总价接受程度被调查者中对总价在 80110 万元的接受比例较高，其次为 5080 万元。（9）购房者关注要素被调查者中在购房时最关注的因素主要有房屋品质（楼层、朝向、设计、户型） 、价位、地段等，由此说明随着消费力的提高，对价格的敏感度开始有所降低，转而开始对房屋的品质产生更高的要求。（10）交房标准被调查者中大部分人要求以毛坯形式交房，有将近十分之一的意愿接受开发商提供的精装修商品房，说明消费者的观念正在开始发生转变，对装修房的接受度正在提高

22、。调查结论：一些高品质住宅小区开始成为了购房者的首选，但是同时市区各个板块之间竞争将日益激烈。XX 市的购房需求仍然很大，而刚性需求占了其中的大多数。 毕业设计72.3 本项目地块优劣分析（SWOT 分析法）本项目地块东至规划建设的迪荡湖路，南至人民路，西至环城河，北至浙东古运河。图 2-6 地块平面图2.3.1 优势（1）地处迪荡新城，无论是地段、交通、规模还是设施配套，都具有明显的优势。（2）地块特别是三面环水，环境优势明显。（3）紧靠老城区的区位优势，将吸引更多的人流和商机。（4）集休闲、购物、旅游、办公、居住等多种功能于一体的城市商贸商务中心，在此打造现代化高品质的城市住宅小区。（5）

23、已成为 XX 市区地价房价升值最块的地段。2.3.2 劣势周围有较多的住宅小区，消费者购房选择面广，竞争比较大。2.3.3 机会（1）以环境优势打造品质小区。 毕业设计8（2）排屋首层设置半地下室，以此为特色吸引眼球。（3）完整全面的售楼计划。（4）选准时机开盘。2.3.4 威胁（1）银行信贷体系严格。（2）迪荡新城，柯北新县城等新兴商业地产区的建设。2.4 项目市场前景分析2.4.1XX 市住宅需求情况分析XX 住宅消费市场向来都是一个相对封闭的市场，由于 XX 本土文化沉淀十分浓厚、地方主义和观念较强，外地人在 XX 较难融入当地生活，而 XX 大部分的大型企业主要集中于柯桥，因此，一直以

24、来 XX 市区住宅市场的消费人群主要以本地人为主。但是，进入 2007 年以来，以上这种情况正在发生迅速的变化，随着 XX 房地产市场整体开发水平的提高，全国范围内房价的迅速上涨，XX 当地住宅消费的消费热情和潜力正在得到前所未有的激发。投资性住房比例快速增加，新开楼盘销售火爆，虽然在 2010年初，房地产销售有小幅萎缩，但是 XX 快速增长的地方经济促进了一大批人加入到改善型购房的队伍中来，加上近几年婚房市场的需求增加，于是形成了很大程度上的刚性需求。总之，XX 本身的城市结构在拓展，袍江、镜湖、迪荡、滨海等新区在摸索中发展前进，并已经完成先期的初步开发。城市框架的拓展，将吸纳更多的外资和人

25、员，购房需求在今后一段时间内将呈现稳定增长。2.4.2 商品房价格走势分析从总体上说，XX 市区目前六大板块住宅的层次可粗略的划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平米 9000-15000 元；中档楼盘以城南、城西开发的楼盘为主，价位一般在每平方米 6000-8500 元；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米 3000-5500 元。以下是分别是XX 市城东、城南、城西、城北的房价走势图。图 2-7 XX 市城东地区房价走势图 毕业设计9图 2-8 XX 市城南地区房价走势图图 2-9 XX 市城西地区房价走势图图 2-10

26、 XX 市城北地区房价走势图由此看来，经历了全国房市最寒冷的 08 年后，从 09 年一直到现在，XX 的房市基本保持一种稳中有升的状态，无论是相对涨幅还是绝对涨幅都不高。从国家对于房价控制的大形势，XX 房价的成本，居民的购买力水平，XX 楼市的泡沫度，开发商的资金压力，居民的消费习惯，房源供应者的构成成分，地方政府的政策取向上来分析，XX 的房价将继续以平稳走势发展。2.4.3 本项目整体预测本项目地处城东迪荡新城区块，浙东运河与古水道交汇之地，三面环水，北依浙东运河，南靠卧龙路，千年古道贯穿其中，规划中魅力四射的迪荡湖公园近在咫尺。本项目总建筑面积预计近 8 万平方米，高层与排屋合理规划

27、布局，整个小区环境优美，品位高尚，将被打造成为迪荡新城的纯水岸花园美宅。 毕业设计103项目设计规划3.1 建筑整体规划本项目住宅总建筑面积为 79065，地下车库面积为 16500，容积率为 1.36，绿化率为 40%。小区将采用高层与排屋相结合的布局，由一条消防通道将两部分分开，小区中间将建设中心花园，在适当的地方合理布局相应的生活配套设施，包括健身器材，运动场地，医务室，公共厕所，小区委员会，物业管理会等。在建筑使用功能设计上，充分考虑了居住的舒适性与实用性。所有户型在保证节能要求的前提下大面积开窗，使套内取得良好的采光和通风效果。户型设计充分利用了优美的小区景观，使住户足不出户便能享受

28、到大自然的亲抚，住宅内部功能分区明确，动静分开，互不干扰，房间尺度适宜，每一寸空间都得到了合理的利用。3.2 建筑具体布局设计图 3-1 地块规划平面图项目为排屋与高层住宅结合的小区，整体布局上采取了北面、东北面高，西面和南面低的建筑布置方法，一条消防车道将地块 毕业设计11分成两个区域，西侧是排屋区，东侧和北侧为高层区。建筑设计力求将不同户型的建筑与造型完美结合，户型丰富多样，突出个性，满足业主的不同需要，同时结合中心景观，满足人们对居住品质的高层次要求。3.2.1 高层规划五幢 16 层点式高层住宅设置在地块的北面，沿浙东古运河一字排开，高层住宅的所有住户可以享受到超值的南北双水岸景观。

29、（详见表 3-1）表 3-1 高层户型配比表面积（平方米）套数（户）比例（套数）609011024.7%9013022049.5%1301806013.5%180220306.7%220270204.5%27030051.1%合计445100%3.2.2 排屋规划地块西侧沿河是 3 层的排屋区，其中第一层为半地下层，内设一个车库，其余和二、三层同为居住区。排屋区沿河以及中心景观北侧为双联的高档排屋，其余为四联和六联排屋。排屋区被中心景观分为了两个区域，使得每个组团的尺度更宜人。 （详见表 3-2） 表 3-2 排屋户型配比表面积（平方米）套数（户）比例（套数）2002406057.7%2402

30、803432.7%280310109.6%合计104100%3.2.3 车库设计（1）专为高层设计 550 个地下停车位（约每 100设计一个车位） 。（2）排屋的车库设置在半地下一层，每个排屋单独设计。（3）同时设置地上车库 6 个，分布在主入口处。3.2.4 建筑间距应以满足日照要求为基础，综合考虑通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等因 毕业设计12素，满足相关规范规定要求。3.3 功能区域及其基础设施布局3.3.1 小区进出口小区共设有 3 个进出口，其中东侧迪荡湖路上的为主入口，入口间距不小于 150m，设有地下车库入口，在小区南面人民东路上设有人行入口，在小区的北面设有地下车库入口

31、。3.3.2 小区绿化对小区的周围道路沿街绿化和沿河绿化，采用混合绿化法，高大乔木可选用杉树和槐树混合，低矮乔木选用常绿的冬青树，地面种草，绿化带宽度以达到规范标准，绿化率达到 55%。3.3.3 道路交通居住区道路：红线宽度不小于 20m；小区路：路面宽 8m；组团路：路面宽 4m； 宅间小路：路面宽不小于 2.5m。居住区内主要道路有两个方向与外围道路相连，整个规划方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又维护院落的完整性和利于治安防卫。在住宅小区的各公共活动中心，设置为残疾人通行服务的无障碍通道，通行轮椅的坡道宽度为 2.8m，纵坡不大于 2.5%。3.3.4 防火安全（1）安全疏散通道

32、及自救设施的设计：整个小区规划处全面的安全疏散通道，并且设置明显的指示牌。对于本小区居住密集的高层区，用来分隔的墙体和楼板都应采用不燃烧体，其耐火极限不低于 2 小时。同时，在住宅公共区域设置警报器和自动喷水灭火系统。（2）应急照明系统的设置：消防应急灯具是火灾时人员疏散和灭火战斗展开的必备设备，对于火灾时人员的快速疏散和消防队员进入起火建筑内部进行扑救具有重要的作用。小区在各个安全疏散通道都配备有符合国家标准的低位应急照明灯具。低位应急照明系统采用的是能发出穿透烟的强光的发光二极管光源、标准的白炽灯模块和高亮度模块，可产生理想的局部高照度，使疏散人员更容易识别疏散走道，迅速而安全地找到最终出

33、口。（3）消防设备的设置：小区合理设置消防水量及消防龙头，同时对于高层住宅，小区配备了符合规范要求的高压消防给水系统。（4）消防道路的设置：消防通道合理设置，救火面积覆盖整个小区，符合国家规定。 毕业设计133.3.5 运动场地及设施布置在小区中央设置中心广场，在东南和西北两个区域设置健身场地及器械，合理布置垃圾收集点。3.4 市政基础设施（1）电力：由城市 10kV 电网引入二路 10kV 电源，采用电缆直接埋地引入小区专用变电所。项目共设 3 处公用变电所，分别位于地块东南角、东北角及西北面，采用室外箱式变电所，变电所容量均为 2630kVA。（2）自来水：项目给水水源取用市政自来水，从周

34、边市政给水管道引入两路 DN150给水管，在区内形成环状供水管网，供生活及消防用水。（3）排水污水系统项目排水采用雨、污分流，污、废分流的方式。污水经化粪池处理与其他生活污水汇入集水池后，再接入城市截污管网，送 XX 污水处理厂处理。雨水系统小区雨水排入室外雨水管，汇合后就近排入人民东路已埋设的城市排水管网。（4）燃气：项目燃气管道引自城市市政天然气燃气管网，分别采用环状和树枝状方式沿小区主要道路布置。（5）信息管网：地块接入网建设须按照绍政办发200594 号件关于进一步规范市区信息接入网络建设管理的意见执行。3.5 项目开发进度计划本项目由 2010 年 2 月开始建设，2011 年 1

35、月竣工，建设期共两年；在建设期的第一年计划预售 22%，第二年预售 44%，竣工后一年内销售剩下的 34%。4项目价格定位4.1 项目周边的设施宾馆饭店：环宇大酒店、神州大酒店等；金融行业：浦发银行、中信银行、建设银行、XX 县信用联社等；休闲娱乐：家友超市、世纪联华、新大地夜总会、欢宵娱乐等； 毕业设计14医疗卫生：XX 市中医院、云东医院等；4.2 项目周边楼盘价位分析根据 XX 市房地产信息网上提供的资料与信息，将城东几大楼盘进行了比较分析。（详见表 4-1）表 4-1 XX 城东地区几大楼盘的价格情况楼盘名称容积率绿化率楼盘均价水岸香堤2.5860%11000 元平方米紫金华庭1.65

36、21%10000 元平方米东泽博园0.5340%400 万元套大地香樟园1.1533%15000平方米盛世名苑（二期）2.140%13000平方米迪荡新城2.163%13000平方米4.3 价位初步拟定本项目无论是地段、交通、规模还是设施配套，都具有明显的优势，特别是紧靠老城区的区位优势，将吸引更多的人流，而且迪荡新城区域已成为市区地价房价升值最块的地段。所以，根据调查问卷、当地楼盘价格再结合 XX 整体价位趋势，初步拟定高层均价为 11000 元平方米，排屋为 14000 元平方米。5项目投资估算本项目投资估算参照建设项目可行性研究与申请报告案例与分析 ，结合杭州建友工程咨询有限公司相关资料

37、，得出相应投资费用。 （详见附表 1）（1）土地价格土地价格包括土地出让金、税金和市政工程配套费，共计 45000 万元。（2）前期工程费前期工程费费用估算如表 5-1 所示：表 5-1 前期工程费费用估算表序号项目费用1规划、建筑设计费30（元/建筑平方米）2勘察费8（元/建筑平方米）3场地平整费10（元/地块平方米） 毕业设计154临时供水、供电费3（元/建筑平方米）则前期工程费为：（30+8+3）9.5565+105.8087=449.90 万元（3）基础配套设施建设费本项目基础设施建设费估算如表 5-2 所示：表 5-2 基础设施建设费估算表序号项目费用/（元/建筑平方米）1供电工程1

38、92供水工程63供气工程104排水排屋工程85道路工程7.56路灯工程27绿化工程118环卫工程19通信工程0.210有线电视工程2表 5-3 配套设施建设费估算表序号项目费用1网球场80000 元/个2羽毛球场48000 元/个3健身场55000 元/个经估算，基础配套设施建设费为：693.92 万元。（4）建安工程费用参考 XX 市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本取定，经估算为人民币 9526.23 万元。（5）管理费管理费是指管理部门在组织和管理建设项目的经营活动而发生的各项费用。以上四项（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费用）为基数，费率为 2.5

39、%，估算出管理费为 1374.40 万元。（6）财务费用本项目采用等额本金，各年付息的还款计划，建设期第一年借款 19447.20 万元，第 毕业设计16二年借款 8027.99 万元。从建设期第二年开始偿还，按银行贷款利率为 5.4%来进行估算，得出财务费用为 2576.34 万元。（7）销售费用销售费用是指企业在销售建筑产品过程中发生的各项费用，以销售额为基数，费率为 2%，估算出销售费用为 2054.37 万元。（8）开发期税费根据现阶段房地产市场上对各种费用的收费标准，估算开发期税费为 1352.64 万元。（详见表 5-4）表 5-4 开发期税费估算表序号项目金额(万元)估算说明(元

40、/)1固定资产投资方向调节税476.315%2配套费764.52803质检费28.6734建筑管理费11.471.25编标费19.1126招标费9.5617土地使用费38.2348施工许可证4.780.5合计1352.64（9）预备费根据市场调查的资料和类似项目的数据进行估计，以上 8 项费用（财务费用除外）为基数，取费率为 1%，估算预备费为 603.95 万元。6资金筹措计划本项目总投资预计为人民币 63632.32 万元，其中需投入资本金 33580.79 万元，银行贷款 27475.19 万元 ，其余部分来源为预售收入，为 2576.34 万元。 （详见附表 2、附表3）7财务评价 毕

41、业设计177.1 盈利能力分析7.1.1 销售收入的估算本项目高层住宅销售均价为 11000 元/平方米，排屋销售均价为 14000 元/平方米，地下车库销售均价为 150000 元/个。 （详见附表 4）7.1.2 利润的估算在随后的利润估算中，各项税率取值如下：营业税金及附加为 5%，城市维护建设税为 7%，教育附加费费率为 3%，所得税 25%。根据土地增值税条例实施细则 ，对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人收取土地增值税，本项目的增值额未超过扣除项目金额的 50%，因此取税率为 30%。 （详见附表 5）7.1.3 经济效益评价（1）财务净现值（FNPV）

42、财务净现值是按事先规定的基准贴现率将计算期内净现金流量折现到建设初期的现金之和，是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。本项目选择的基准贴现率为 10%。根据项目现金流量表进行计算：财务净现值（FNPV）=10763.75 万元FNPV0，说明从财务净现值的角度判断此方案是可行的。（2）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是项目在整个计算期内各年的净现金流量累计累计等于零时的折现率，反应项目所用资金的盈利率，是考虑项目盈利能力的重要指标。根据项目现金流量表进行计算：内部收益率（FIRR ）=34.25%从财务内部收益率的角度判断本项目是可行的。（3）项目投资利润率和销售利润率项目总投资

43、额为 64357.70 万元，总销售收入为 102718.50 万元，总销售利润额为22106.97 万元。投资利润率利润总额/总投资额10035.54销售利润率利润总额/销售收入10022.01（4）投资回收期静态投资回收期为 2.30 年，动态投资回收期为 2.33 年。 （详见附表 6、附表 7） 毕业设计187.2 偿债能力分析本项目分别在建设期第一年借款 19447.20 万元，第二年借款 8027.99 万元。还款计划采用等额本金，从建设期第二年起各年付息的形式。 （详见附表 8）7.3 不确定性分析7.3.1 盈亏平衡分析项目销售收入：102718.50 万元项目总投资：6363

44、2.32 万元项目的营业税金及附加：6779.42 万元经计算，本项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点=项目总投资/（项目销售收入项目的营业税金及附加） =66.33%就是说本项目如果实现了 66.33%的销售率就可以保证本项目的总投资成本全部回收。7.3.2 敏感性分析以建设投资和销售收入作为不确定性因素进行分析，变动幅度为5%、10%。 （详见表 7-1、图 7-1）表 7-1 敏感性分析年份123IRR基本方案-35317.2727186.0727155.7734.25%-0.10-37088.3423664.6624440.1919.12%-0.05-36202.8025425.3725797

45、.9826.54%0.05-34431.7328946.7728513.5642.28%销售收入0.10-33546.1930707.4829871.3450.65%-0.10-30014.4727988.8727155.7752.56%-0.05-32665.8727587.4727155.7742.71%0.05-37968.6726784.6727155.7726.90%建设投资0.10-40620.0726383.2727155.7720.45%从此表可以看出，销售收入和建设投资变动对项目的影响幅度相差不多，且都对本项目的经济利润较为敏感。所以在操作过程中财务上应加强对销售价格和建设投

46、资的控制。 毕业设计190.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%-0.15-0.10-0.050.000.050.100.15销售收入建设投资图 7-1 敏感性分析图8研究结论与建议8.1 研究结论本项目符合国家相关政策，符合国家改革开放的方针。本项目合理利用了 XX 市城东人民路 1 号地块的资源，建设高品质住宅区，这将对 XX 市的经济发展，人民群众的生活水品提高起到积极的作用。本可行性研究报告在对项目进行总体规划的基础上，依据市场需求，结合当地经济发展状况和资金筹措的可能性，并且进行了充分全面的市场调查，合理确定了项目的建设内容和住宅户型，对项目

47、的选址方案，施工进度，销售计划，市场前景等进行了全面的研究论证。并且依照国家有关规定，对项目从动态角度进行了财务评价和不确定性分析，本项目建设总投资 63632.32 万元，总销售收入 102718.50 万元。本项目指标符合要求，财务内部收益率为 34.25%，投资利润率为 35.54，投资回收期 2.30 年（含建设期） ，具有较强的清偿能力，且风险不大。通过分析论证，认为该项目建设目标明确，市场前景广阔，技术方案科学合理，在技术上是可行的。项目各项财务指标均高于行业基准水平，盈利能力和抗风险能力较强，具有较高的经济效益，因此在财务上也是可行的。综上所述，项目建设的可行性依据是充分的，具备

48、建设条件，宜尽早实施。 毕业设计208.2 建议针对该项目的特点以及项目实施过程中可能出现得一些问题，提出以下几点建议。（1）要尽快理顺各方面的关系，加紧建设步伐，使该项目尽早创造社会效益。（2）在项目建设过程中，项目单位和上级主管部门应加强组织领导，建立和落实有关制度。（3）在工程开工前落实好项目建、管、养等问题的有关保障方案，在项目实施过中，从规划设计、资金筹措、进度安排、节能控制、换进影响等方面进行有效控制，以降低工程建设成本，保证建筑质量符合国家相关要求。（4）时刻关注国家对于房地长市场的宏观调控政策，提前作出合理的应对措施。（5）要充分利用本项目所处地块三面环水的环境优势，打造出高品

49、质环境及景观的住宅小区。参考文献1 建设部标准定额研究所. 房地产开发项目经济评价方法 M. 北京：中国计划出版社，2002 2 徐霞，叶彩霞，崔末合. 建设项目可行性研究与申请报告案例与分析 M. 北京：化学工业出版社，20083 中国房地产业协会.2006 中国房地产市场年鉴M.北京：中国市场出版社，20064 浙江统计局.浙江统计年鉴 2007M.北京：国家统计局，20075 李清立.房地产开发与经营M.北京：清华大学出版社，20076 刘晓君. 工程经济学 M. 北京：建筑工业出版社，20037 中国房地产估价师学会. 房地产基本制度与政策 M. 北京：中国物价出版社，20018 赵世

50、强.房地产开发风险管理 M. 北京：中国建材工业出版社，20039 路参.工程建设项目可行性研究实务手册M.北京：中国电力出版社，2006 10 余源鹏.住宅开发产品策划 M 广州：广东经济出版社，200311 Kathleen Segerson. Real Estate and the Environment: An Introduction J. Journal of Real Estate Finance and Economics, 2001,22:2/3, 135-139,12 W.K. Wang. A Knowledge-based Decision Support system

51、For Measuring the performance of government Real Estate Investment J. Expert Systems with Applications, 2005,29:901912,13 魏国锋. 浅谈中国房地产业的现状及对策J. 财经研究，2009，(8): 555714 吕利栋 李晓雪. 房地产投资现状及问题J. 金融投资，2006，11(5): 515215 孙英杰,何亚红,宋旭鹭,戴小倩. 城市住宅类房地产项目环境评价要点初探J. 青岛理工大学学报， 毕业设计212009，30(3): 10911215 李永孝. 中国房地产投资现

52、状分析J. 合作经济与科技，2007，1(4): 111316 郭戈. 房地产企业住宅产品标准化之路初探 J. 山西建筑, 2008, 34(22)：219-22017 陈柳钦. 中国房地产发展回顾与发展态势分析J. 中国房地产金融，2009，6: 212418 张雪萍. 我国房地产市场的发展趋势J. 经济策论，2009，5: 525319 林驰新. 我国房地产行业现状与影响因素分析J. 市场观察，2008， (6): 222320 郭晓男. 我国房地产业现状、问题及政策选择 J. 学术交流 2009，184: 13313521 金献芳. 浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施J. 现代商业，2

53、009，11: 5657附录一附表 1 项目总投资估算表序号项目名称金额（万元）1土地成本450002前期工程费449.903基础配套设施建设费693.924建安工程费9526.235管理费1374.406财务费用2576.347销售费用2054.378开发期税费1352.649预备费603.9510合 计63632.32附表 2 投资计划与资金筹措表 毕业设计2212序号项目 年份合计建设期1总投资63632.3253553.069323.251.1建设投资61055.9853027.998027.991.2建设期利息2576.34525.071295.262资金筹措61055.985302

54、7.998027.992.1项目资本金33580.7933580.790.002.1.1用于建设投资33580.7933580.790.002.1.2用于建设期利息0.000.000.002.2债务资金27475.1919447.208027.992.2.1用于建设投资27475.1919447.208027.992.2.3用于建设期利息0.000.000.00附表 3 资金来源与运用估算表123序号项目 年份合计建设期销售期1资金来源163774.4875626.0653224.1334924.291.1销售收入102718.5022598.0745196.1434924.291.2项目资本

55、金33580.7933580.790.000.001.3银行借款27475.1919447.208027.990.002资金运用113757.7258440.4132981.6522335.662.1建设投资（不含建设期利息）61055.9853027.998027.990.002.2销售税金及附加6779.421491.472982.952305.002.3财务费用2576.34525.071295.26756.012.4偿还债务本息28000.270.0014000.1314000.132.5土地增值税金9692.032144.764215.993331.272.6所得税5653.6812

56、51.112459.331943.243盈余资金50016.7617185.6520242.4812588.634累积盈余资金104630.5517185.6537428.1350016.76附表 4 销售收入估算表序号项目 年份合计123 毕业设计23建设期销售期1销售收入102718.50 22598.07 45196.14 34924.29 1.1排屋收入34986.00 7696.92 15393.84 11895.24 1.2小区高层收入59482.50 13086.15 26172.30 20224.05 1.3小区车位收入8250.00 1815.00 3630.00 2805.

57、00 2营业税金及附加6779.42 1491.47 2982.95 2305.00 2.1营业税6163.11 1355.88 2711.77 2095.46 2.2城市维护建设税431.42 94.91 189.82 146.68 2.3教育附加费184.89 40.68 81.35 62.86 附表 5 利润分配表123序号项目 年份合计建设期销售期1销售收入102718.5022598.0745196.1434924.292营业税金及附加6779.421491.472982.952305.003销售成本61055.9813432.3226864.6320759.034财务费用2576.

58、34525.071295.26756.015土地增值税9692.032144.764215.993331.276利润总额22614.735004.459837.317772.977所得税5653.681251.112459.331943.248税后利润16961.053753.337377.995829.739公益金（3%）508.83112.60221.34174.8910法定公积金（10%）1696.10375.33737.80582.9711任意公积金（3%）508.83112.60221.34174.8912未分配利润14247.283152.806197.514896.9713息税前

59、利润5004.4511132.578528.98附表 6 总投资现金流量表123序号项目 年份合计建设期销售期1现金流入102718.50 22598.07 45196.14 34924.29 毕业设计241.1销售收入102718.50 22598.07 45196.14 34924.29 2现金流出83693.93 57915.34 18010.07 7768.52 2.1建设投资（不包括建设期利息）61055.98 53027.99 8027.99 0.00 2.2经营税金6779.42 1491.47 2982.95 2305.00 2.3调整所得税6166.50 1251.11 27

60、83.14 2132.24 2.4土地增值税9692.03 2144.76 4215.99 3331.27 3净现金流量-35317.27 27186.07 27155.77 4累计净现金流量-35317.27 -8131.20 19024.57 5折现系数0.91 0.83 0.75 6折现净现金流量-32106.61 22467.83 20402.53 7累积折现净现金流量-32106.61 -6720.00 14293.44 评价指标财务净现值（NPV）14293.44 内部收益率（IRR）34.25%动态回收期（年）2.33 静态回收期（年）2.30 基准收益率10%附表 7 资本金现

61、金流量表123序号项目 年份合计建设期销售期1现金流入130193.6942045.2753224.1334924.291.1销售收入102718.5022598.0745196.1434924.291.2银行借款27475.1919447.208027.990.002现金流出113232.6457915.3432981.6522335.662.1建设投资（不包含建设期利息）61055.9853027.998027.990.002.2营业税金及附加6779.421491.472982.952305.002.3土地增值税9692.032144.764215.993331.272.4所得税5653

62、.681251.112459.331943.242.5借款本金偿还28000.270.0014000.1314000.132.6借款利息支付2051.270.001295.26756.013净现金流量16961.05-15870.0720242.4812588.634累积净现金流量5463.40-15870.074372.4216961.05计算指标内部收益率（IRR）73.32%财务净现值（NPV）11760.02基准收益率10% 毕业设计25附表 8 贷款偿还计划表123序号项目 年份建设期销售期1期初借款余额019972.2814000.132当期借款19447.208027.990.0

63、03当期应计借款利息525.071295.26756.014期末借款余额19972.2814000.130.005当期还本付息0.0015295.3914756.145.1其中：还本0.0014000.1314000.135.2付息0.001295.26756.01附录二附录二XXXX 市住宅市场调查问卷市住宅市场调查问卷尊敬的先生尊敬的先生女士：女士：您好！您好！感谢您在百忙之中抽空填写这份感谢您在百忙之中抽空填写这份 XXXX 市住宅市场调查问卷，对于您的帮助与支持，我们深表感谢！市住宅市场调查问卷，对于您的帮助与支持，我们深表感谢！填表说明：填表说明：A.A.在选定答案前打在选定答案前打

64、“”“” 。 B.B.除注明除注明“可多选可多选”外，均为外，均为“单选题单选题”（对您的个人资料，我们承诺会绝对保密）（对您的个人资料，我们承诺会绝对保密）1 您的性别A 男 B 女2 您的家庭成员为A 2 人 B 3 人 C 4 人 D5 人 E 6 人及以上3 您目前的家庭月总收入是A20004000 元 B40006000 元 C600011000 元 D11000 元以上4 您家庭能接受的住房价格是A30 万或以下 B3160 万 C 61 万90 万 D91 万120 万 E120 万或以上5 您现在属于下列哪种情况AXX 市市区居民 BXX 非市区居民 C 本省其他城市居民 D

65、外省居民 毕业设计266 您一般是通过什么途径与渠道获得房地产方面的信息A 报纸 B 户外 C 广告/路牌 D 电视 E 电台 F 网络 G 展览会 H 朋友/亲人传播 I 杂志 J 其它7 您现在的住房是A 商品房 B 自建房 C 房改房 D 租赁房 E 单位房8 您现在居住的房屋的建筑面积是A60 平方米或以下 B6180 平方米 C81100 平方米 D. 101120 平方米 E121150 平方米 F150 平方米以上9 您对现在所居住的房屋状况满意吗A 非常满意 B 比较满意 C 大体上满意 D 较为不满意 E 非常不满意10 您认为 XX 现在的房价如何A.贵 B.便宜 C.还可

66、以11 您预期 XX 房价会如何变化A 微幅上涨 B 大幅上涨 C 保持平衡 D 微幅下跌 E 大幅下跌12 您打算什么时候买房子A.1 年内 B.13 年内 C.35 年内 D. 5 年以后13 如果您打算买房，首选地区A. 市区 B. 袍江 C. 柯桥 D. 皋埠（原东湖及生态产业园区） E.平水 F.兰亭14 如果购房你倾向于选择A.二手房 B.现房 C.半年期房 D.一年期房15 若购房，您将采取什么付款方式 A 一次性付款 B 银行按揭贷款16 如您分期付款，每月能承受的金额为A20004000 元 B40006000 元 C60008000 元 D8000 元以上17 如果您买房，出于哪一种考虑A.满足居住要求（第一次购房） B.改善住房条件 C.为父母购房 D.为子女购房 E.投资 F 其他18 您家庭在购买房产时最看重的因素有（请按优选顺序选择 3 项）1、 2、 3、 A 地段 B 价位 C 公共交通条件 D 房屋品质（楼层、朝向、设计、户型） 毕业设计27E 距离学校、工作单位的距离 F 社区环境 G 周边娱乐设施 H 周边教育配套 I 行政服务 J 物业管理 K