新建大型综合汽车城项目投资立项申请报告

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1、审核通过，存档整理。 受控资料，禁止外传！ 一、总论 1、项目名称：XX 汽车城 2、建设总质：新建 3、承办单位：采取招商引资方式成立汽车城有限公司 4、拟建地点：XX 城石圳坝 5、建设规模：建设一座集汽车、维修、美容、停车、物流、二手车市场及商住一体的大型综合汽车城，总占地 70 亩，汽车销售区 4500 平方米，汽车维修区 3500 平方米，配件门市、美容养护区 6500 平方米，综合大楼 3500 平方米，停车场 20000平方米，物流区 2800 平方米。必须整体开发，不得分块进行二次转让。 6、建设年限：停车场 3 个月内建成，汽车美容修理中心 6个月内建成，其余建筑 18 个月

2、建成。 7、概算投资：人民币 5528 万元，其中场馆及基础设施建设规模，为 1000 万元，商铺及商品房建设规模约 4000 万元，铺底流动资金 446 万元。 二、市场预测 一供应现状： 1、XX 老城区目前没有一个大型的停车、修理的专用场地，因此在老城控制修建详规中，只有把这块土地作为停车场用地来规划，以满足日益增多的车辆停放。 2、XX 汽车城建设项目已列入 2008 年度全县重点建设工程，作为一项民心工程，县委、县政府多次召开会议研究实施方案，以解决城南出口路目前以路为场修理车辆乱停乱放问题。 3、随着我县经济的发展，特别是近年来我县脐橙、柑桔进入丰产期，百姓收入增加，消费观念也在改

3、变，汽车消费成为了我县市民的热点，现有的汽车销售门点比较杂乱，门面小，有的在闹市区，根本设置不了展台。群众买小车提货要到赣州去，手续繁锁，相当不便，很有必要集中管理，方便市民，理好环境， 使我县汽车销售上台阶。 （二）供求预测： 1、目前，全县拥有一类汽车维修企业一家和 200 多户个体维修业户，从事汽车维修工程技术人员 50 名，高、中级以上技工310 名，道路运输从业人员 1973 名。这些都可为项目建成后提供丰富的技术力量和人才。 2、目前，寻乌客货运输方式单一，仅靠汽车运输。近年来果业飞速发展，果品产量的增加，人民生活水平的提高，大小汽车需求量随之在不断增大，随着车辆拥有量的剧增，汽车

4、维护、保养、配件等必须跟上为之服务，在县城兴建一个汽车修配中心的各方面条件具备。 3、有着良好的现有条件。汽车修配中心选址在交通便利的206 国道边，与县城紧密相连，水、电、通讯等各方面条件优越，为项目的实施提供了良好的外部条件。 4、政府为项目开发展提供了优越的投资环境。根据国家产业政策和本地实际，XX 人民政府对招商引资项目实行税收、用地、权益保障等各种优惠政策，对建设汽车修配中心相当有利。 三、建设规模 1、年修理能力：整车大修 1000 辆次，总成大修 90000 件/次，二级维修 4000 辆次，专项维修 180000 件/次。 2、日停车数量 800 辆。 3、进一步提升汽车修配中

5、心规模和品位，使其各项指标更科学、合理、优化。从而提高项目效益，可发展房屋建设面积 2.4万平方米左右，建成后住房可达 200 户左右。 四、项目选址 （一） 场址现状： 1、XX 汽车城将建于 XX 城规划区石圳坝，位于县城南端，东为石圳村，西为 206 国道，南为黄坳山，北为赣南果业果品加工厂，是县城的南入口，为 206 国道南面进县城的入口处； 2、其用地一部分为政府存量土地，另一部为原河滩地、山坡地及部分水田，总用地面积约 70 亩，主要建设全县汽车销售中心，汽车美容修理中心、物流中心、城市南部大型停车场及试车场，还可建部分商住房。 3、XX 汽车城地理位置优越，人气旺，现该小区居住人

6、口约10000 人，县城主要单位如交警队、公路局、公安森林、林业分局、寻乌三中等都在该小区，206 国道同时又是该小区主要干道，宽 40 米，车辆往来频繁视野开阔，为最理想的汽车城选址用地。 （二）场址建设条件： 1、项目建设用地已落实。根据规划，国土部门已经将存量土地 68 亩划入了此次建设的范围，另有 50 多亩土地是原河滩地、废旧公路和部分水田，目前此用地计划已报上级批准。 2、县委、县政府高度重视。作为今年全县的重点工程，已成立了领导小组。由县委常委任组长，相关职能部门领导为成员，保证在今年内完成此项工程招商工作，并按时间要求建成使用。 五、工程方案 1、规划目标及总体思路 规划目标

7、实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。汽车城规划建设容积率不大于 1.2，建筑密度不大于 25，绿地率不小于 35。 总体思路 结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。合理分区，合理布置景观大道、会展区、露天停车展场、商务办公区、物流配送中心区、还建住宅区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。考虑场地的地理优势，注意汽车城的形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。 规划布局 将用地划分为几大功能部分来进行规划设计，规划用地范围大部分

8、规划为汽车展场及经营用房，并结合管理、服务等设置相应配套设施。主入口宽度为 50M，出入口部分处理成入口广场，以有利集散人流、车流。在建筑的形式上强调简洁、明快，具有现代感及高科技感，以给人视觉上的强烈冲击力。 规划布局请详见 XX 汽车城规划方案设计总平面布置图。 交通组织 在汽车城上设四个出入口以解决汽车城与外部的人流、车流交通问题。汽车场城内从大门到城后区为 32 米宽景观大道，为人流主通道。汽车城内道路主干道宽 16 米，次要道路宽 8 米，各道路相互联系，从而形成几个功能地块。 小区公建设施规划 本规划在充分体现汽车城的气氛同时，加强配套设施建设，以提高汽车城交易的商业效率、品质，公

9、建分布结合绿化体系布置。 市政配套设施：设有 1 个垃圾站， 设有 3 处公厕，另外交易楼及经营用房内均设自用卫生间。小区生活污水接入城县道路污水干管排至污水处理厂。 绿地规划 规划区内绿地规划布局结构可概括为“点”“线”“面”有机结合的系统结构。 点：主要指庭院绿地，展场绿地，以草坪、花卉和灌木为主。 线：充分利用场内道路两旁行道树和人行道两旁的带状绿地形成线性的绿化布置，行道树采用效果好的常绿乔木，带状绿地则多用树木点缀。 面：在汽车城入口处及会展中心旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同时辅以五彩花卉来点缀，形成大片绿地。汽车展场与停车场满铺草坪砖，以增加绿地面积。 建筑风格 建

10、筑风格既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应该选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，经过多次比较，初步决定采用晚期现代主义的建筑理念来指导设计。同时，借助于新型的材料、现代的处理方式，使 XX 汽车城融入高科技、现代化的时代风格，做到既气派又典雅的效果。 给排水工程、电力电信工程、工程管线防灾设计要求必须严格执行现行国家颁布的规定（范），加强建设。 2、项目实施进度 建设工期 寻乌汽车城工程项目建设总工期为十一个月时间根据计划于二 000 九年一月开始进行前期筹划工作到二 0 一 0 年 10 月底主体工程竣工验收交付使用。 项目实施进度安排 A 前期工作阶段： 项目建议书编制及报批

11、 规划及方案设计、选址 可行性研究报告编制及报批、完成审批 以上工作在前四个月内完成。 B 设计招标阶段： 根据计划逐步完成初步设计和施工图设计 对土建及材料设备进行招投标 以上工作在前四个月内完成。 C 施工阶段： 在七个月时间内完成主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。 D 竣工验收： 根据计划在建设期最后两个月内逐步完成水、电安装、室内外装饰、环境绿化及施工验收。 以上各阶段将交叉作业。 项目计划进度表序 项目内容 200 年 200 年号 进度 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q41 项目前期工作2

12、项目筹备和前期付3 施工图设计4 项目招标5 拆迁及三通一平6 基础施工7 预售商业店面8 结构和装修工程9 峻工验收 3、主要建、构筑物工程 土石方工程：土石方 10 万立方米 道路建设：4200 平方米 综合大楼：3500 平方米 配件门市、美容养护区：6500 平方米 停车场：20000 平方米 绿化及环境：14000 平方米 汽车销售区：4500 平方米 汽车维修区：3500 平方米 物流区：2800 平方米 六、投资估算及资金筹措 （一）投资估算 1、建设投资估算 寻乌汽车城项目建设总投资为 5082 万元，其中建筑工程费用4907 万元，建设期贷款利息 175 万元。 2、流动资金

13、估算 流动资金为 446 万元。 3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表） 寻乌汽车城项目投资估算表序号 项目名称 规模 投资（万元）备注1 工程费用 16871.1 建筑工程费 16621.1.1 土石方工程 6 万平方米 50 每平方米 8.3 元1.1.2 配件门市、美容养护区 6500 平方米 520 每平方米 800 元1.1.3 汽车销售区 4500 平方米 360 每平方米 800 元1.1.4 停车场 20000 平方米 160 每平方米 80 元1.1.5 物流区 2800 平方米 224 每平方米 800 元1.1.6 综合大楼 3500 平方米 280 每平方米

14、 800 元1.1.7 道路建设 4200 平方米 50 每平方米 120 元1.1.8 绿化及环境 14000 平方米 18 每平方米 13.2 元1.2 国内设备及安装费 251.2.1 供配电 171.2.2 给排水 82 其他费用 14742.1 土地使用费 70 亩 1400 每亩 20 万元2.2 勘察设计费 17 按直接工程费 12.3 建设单位管理费 20 按直接工程费 1.22.4 工程监理费 17 按直接工程费 12.5 前期工作费 203 商住房 24012 平方米 1921 每平方米 800 元4 建设期贷款利息 175 固定资产动态投资 50825 铺底流动资金 44

15、6 项目总投资 5528 （二）资金筹措 1、自筹资金：3000 万元现金投入。自筹资金占总投资的 54.27。 2、其它来源：银行贷款 2528 万元，占总投资的 45.73。 七、效益分析 （一）经济效益 1、数据与参数选取 建设规模：总占地 70 亩，汽车销售区 4500 平方米，汽车维修区 3500 平方米，配件门市、美容养护区 6500 平方米，综合大楼 3500 平方米，停车场 20000 平方米，物流区 2800平方米。 计算期等基本条件 该项目计算期包括为 2 年，建设期 2009 年 1 月至 2010 年 1月。 基准收益率 该项目按 10计算。 项目营业及销售收入的确定

16、A:项目销售收入的确定 a 商业门面销售 商业门面建设第一年售出 50，余下部分建设第二年出售30，销售率 80。价格按每平方米 2500 元计算： 第一年收入：14500 ×50×2500 元/ 1812.5 万元 第二年收入：14500 ×30×2500 元/ 1087.5 万元 b 商住房销售 商住房根据规划建设容积率不大于 1.2，建筑密度不大于25，绿地率不小于 35；可得最大面积为： 最大占地面积：30 亩×667 ×255002.5 平方米 最大建筑面积：30 亩×667 ×1.224012 平方米

17、商铺（按两层计）面积：5002.5 ×2 层10005 平方米 套房面积：24012 -10005 14007 平方米 建设第一年售出 50，建设第二年出售 50，销售率 100。套房价格按每平方米 1800 元计算，商铺价格按每平方米 3000 元计算： 第一年收入：14007 ×50×1800 元/ 1260.6 万元 10005 ×50×3000 元/ 1500.8 万元； 第二年收入：14007 ×50×1800 元/ 1260.6 万元 10005 ×50×3000 元/ 1500.8 万元；

18、B:项目经营收入的确定 营业收入包括汽车销售区、汽车维修区、配件门市、美容养护区、综合大楼办公室、停车场租赁收入综合服务管理费用收入会展收入物流配送收入四部分。 a 租赁收入 租赁收入按下列公式计算： 总面积出租率出租单价 该项目竣工后，停车场租金和出租率每月 15 元/平方米和 70汽车销售区、汽车维修区租金和出租率每月 30 元/平方米和 90测算办公室租金和出租率每月 40 元/平方米和 80门面、美容养护区租金和出租率按每月 42 元/平方米和 90测算。 b 综合服务管理费收入：汽车城有限公司与银行、车辆管理部门达成协议后，该市场将实行销售、收款、过户一条龙有偿服务，其收费按市场每销

19、售一台车收取代办各项证照手续费 100 元/台。第一年按目前销售状况 400 辆计算，第二年后按 500 辆计算。 c 会展收入：每年在市场举办一次大型会展，预计展场收入每年 60 万元，展会期间广告收入 20 万元，按行业毛利率 40计算，年毛利为 64 万元。 d 物流配送收入：每辆车送车费收入平均按 500 元计，预计第一年送车量 2000 辆，第二年预计送车量 2500 辆，毛利按行业毛利率 20计算，第一年毛利收入 20 万元，第二年毛利收入 25万元。 经营收入第一年为 4573.9 万元，第二年为 3848.9 万元，从第三年起每年为 137.4 万元。 项目销售收入及营业收入情

20、况详见附表“营业（销售）收入明细 表” 营业（销售）收入明细表 建设第一年 建设第二年 第一年 面 出 租 收 面 出 租 收 面 出 租 收 积 租 金 入 积 租 金 入 积 租 金 入 项 （ 或 （ 或 （ 或 目 售 售 售 售 售 售 ） 价 ） 价 ） 价 率 率 率收入合计 4573.9 3848.9 137.4一、销售收入 4573.9 3848.91 商业门面销售 14500 50 2500 1812.5 14500 30 2500 1087.52 商住房销售 24012 50 1800- 2761.4 24012 50 1800- 2761.4 3000 3000二、租金

21、收入 42.41 停车场 20000 70 15 212 汽车维修区 90 30 1.93 办公室 3500 80 40 11.24 门面、美容区 2 90 42 8.3三、会展收入 64四、物流配送收入 25五、综合服务及管 6理费收入 “第一年”指从完工投入运营当月到次年对月，依次类推。 备注： 2、成本费用估算 门面、商住房销售成本 门面、商住房的单位成本包括土地费用、土石方、土建工程 费、道路及绿化费用摊销、水电工程摊销、勘察设计费、管理费、 监理费、前期工作费及利息摊销等，每平方米成本 800 元。 建设第一年销售成本 3773.5 万元： 其中：门面 14500 ×50&

22、#215;800 元/ 580 万元； 商住房 24012 ×50×800 元/ 960.5 万元； 土地使用费：70 亩×20 万元/亩1400 万元； 其他建设及费用摊销：833 万元。 建设第二年销售成本 1308.5 万元： 其中：门面 14500 ×30×800 元/ 348 万元； 商住房 24012 ×50×800 元/ 960.5 万元。 营业成本 营业成本 58.4 万元 会展成本 64 万元×6038.4 万元 物流配送成本 25 万元×8020 万元 水电费 根据水电消耗量，并按现行

23、市场价格测算其费用。由于已售房产和出租场地水电费由商家承担，表列水电费按差额反映。按3 万元计。 工资及附加费 根据所需人员和人均工资及附加费、养老保险金等进行测算。按 10 人人均年 2 万元，共 20 万。 管理费用 包括办公费、培训费、开办费摊销、差旅费、车辆使用费等。按 3 万元计。 财务费用 贷款利率按两年期年利率 6.5计算，建设期利息 175 万元。 营业费用 市场拓展过程中发生的差旅费、广告宣传费、招待费等费用。按 6 万元计。 房产税和土地使用税包含在管理费中共计 6.3 万。 房产税 6400 ×30 元/×183.5 万元 土地使用税 46690 ×0.6 元/2.8 万元。 总成本费用测算表 金额单位：万元人民币 序号 项目 建设第一年 建设第二年 第一、二年 1 工程成本 3773.5 1308.5 2 营业成本 54.4 3 水电费 3 4 工资及福利 20 5 生产（销售）成本合计（1234） 3773.5 1308.5 77.4 6 管理费用（含房产税和土地使用税） 6.3 7 财务费用（8910） 175 8 其中：长期借款利息 175 9 短期借款利息 10 其他财务费用