中介公司二手房经营模式（可编辑）

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1、中介公司二手房经营模式 中介公司二手房经营模式二手房中介公司的经营模式，取长补短。各位同仁:? ?我是一名刚刚进入本公司的一名普通职员，按道理有各位前辈记忆房产销售高手在，我本不应该在此卖弄学问，但是作为公司的一员，我认为有必要对于公司未来的发展未雨绸缪。我仅提出我几点个人的拙见。? 首先，我认为公司的管理模式已经落后于现代竞争日益激烈的二手房交易市场。一味的等待客户找上门来做生意的时代已经过去，我们需要的不是客户找我们，而是我们怎样去找客户，怎样去挖掘房源与客源。当然我们的公司人才济济，每个人获取信息的方式手段是不一样的，但是怎样让这种方式普及化从而促进公司业绩的提高，个人与整个公司共同赢利

2、。公司是孕育我们的平台，公司是发展我们的根基，如何让这个公司长久，顺利的发展与我们每位员工息息相关。所以我认为可以采取以下措施:第一，有经纪人有客户的带客户，没有客户的去各店面附近的小社区转社区以获得房源乃至客源。第二，店面留经理及值班人员负责接待电话，及店面客户。第三，规定每天早上在各大房产网站发本公司最优秀的房源，以期促进经纪人对房源的熟识与加快买卖的成交。? 其次，实行区域合作制度。每店分成两个组，以加强竞争，优胜劣汰。一月总结表彰一次，对业绩卓越的组，公司给与物质奖励。每个区域（三四个店面可为一个区域，由一个店面的经理担任区域主管，负责为本辖区的店面形象，各店业绩，经纪人业绩等评比，评

3、比需客观真实，对业绩好的经纪人，店面予以奖励）第一? ?关于公司员工的建议/ H2 ?2 I, Zt5 1.买房,购房,装修论坛,房产论坛 t! p$ C+ q r首先，现在大部分二手房地产中介公司的经纪人都是无底薪的，而经纪人正是中介公司的主力军，要他们从天亮工作到天黑，到处奔波，并且没有工资，显然是有很大的不合理。所以我建议，将经纪人分两个组。一组上早班，一组上晚班。这么做，首先可以增加公司员工的容量。如果办公室有二十个座位，理论上就可以容纳四十个员工工作了。当然，实际操作的时候，最好是一班十五人。因为必须留下部分座位，给那些有业务需要加班的员工。: |0 _$ N .h0 & t V#

4、b Y l再者，分班后，员工的工作时间很大的缩短，对于无底薪的不满会大大降低，而且给了员工更多的自由时间，更多自由发挥的空间，不但不会降低业绩，还能有所提升，工作时间超负荷，只会降低效率。工作时间长，工作辛苦，没底薪，没保障，这些正是很多大学生和优秀人才不愿意从事经纪人行业的原因，也是很多资深经纪人退出房产中介行业的主要内因。所以公司分两班运营，对于留住人才，提高效率是个很好的措施。% h7 z z. E; 3.房产论坛,装修论坛,业主论坛9 p+ s+ T$ t: X其次，公司可以发展自由经纪人。大概的模式可以是这样，自由经纪人向公司缴纳一定的押金，签署合同，内容大概是，自由经纪人不必每天到

5、公司上班，但可以从公司获知房源并以自己的方式销售，销售成功后可以获得提成。但必须保证保密房源，否则追究法律责任，自由经纪人必须定期发展一定数量的房源，数量不够者可以实行小量的罚款。我相信，自由经纪人这一块发展好了，对公司来说，付出非常小，而且能创造很大的收入。买房,购房,装修论坛,房产论坛- z1 p: W- P% c: H Z, H3 Y/ i买房,购房,装修论坛,房产论坛第二? ?关于公司房源的建议新浪乐居! l, u; l1 T; A# S% I, b新浪乐居由于网络和各种通讯设备的发展，获取房源的渠道变多，导致的弊端就是很多经纪人没有亲自去看过房子，对自己所卖的房子了解的非常有限。二手

6、房中介公司，卖的是服务。如果带着客户东奔西跑的看房子，却没有一套能让客户满意的，可想客户的感受。即使有客户满意的，经过那么多奔波，客户对中介公司本身的满意度也会打折扣。再者带看必定会影响到房东日常生活，如果多次带看却无法成交，房东也会对中介公司有反感抵触的情绪。如果事先拍好照片，并承诺房东，只有顾客先看过照片觉得满意以后才带来看房子，这样能赢得房东的好感，成交率也会提高。所以，首先应该让经纪人去收集房源的照片，一者可以让经纪人更了解房源，二者约到客户以后可以让客户先经过图片刷选房源，让客户百里挑一，然后去看现房，这样成交的几率大很多。三者，中介公司亲自上门拍照，可以让房东看出中介公司工作的认真

7、，专业。经纪人和房东有了实际的接触，也可以增加彼此的了解，只要经纪人充分体现出自己的礼貌、诚恳、专业和谦和，给房东留下好印象，我想会为以后房子的出售打下很好的基础。# B; M+ 新浪乐居论坛 房产论坛,装修论坛,业主论坛7 M7 Y. P5 z第三? ?关于公司客源的建议3 e p / i3 v3 Q+ w 房产论坛,装修论坛,业主论坛1 D/ P3 v1.新浪乐居: B3 & E- s现在房地产市场，买房子的人，比卖方子的多出数倍。所以，要获得客源并不是一件困难的事情。抓住客源，并成功的把房源销售给客源才是大课题。我个人觉得，现在大多数二手房中介对客源方面的管理太过粗放了。随着社会的发展，

8、人们对服务行业的要求也在提高。而中介行业销售的正是自己的服务。所以服务质量是中介公司成功的一大关键。1 n; q0 T买房,购房,装修论坛,房产论坛2.# k% O7 c. B房产论坛,装修论坛,业主论坛我对客源最大的建议是，采用一对一服务。首先把客源分配给经纪人，不允许公司里其他经纪人介入。这样经纪人和客源可以有更多的了解，沟通。很多客源最烦恼的就是中介公司无休止的电话，打扰到了他们的日常生活。如果我们采用一对一服务，第一可以承诺客户，本公司只由自己来和他联系，并且严格按照客户要求的时间段，联系方式来为他服务，不会打扰客户的生活。这样就能和客户建立良好的关系，赢得客户的好感。其次可以为每个客

9、户建立独立的档案，包括客户的信息、需求、对于推荐房源的评价。这样能够更深入的了解客户，让下次推荐房源的成功率更大。同时档案可以由公司保管，能解决房地产行业员工流动性大的部分问题，即使员工离开，客户的详细档案在，可以由其他经纪人接手。/ S- F- 3 H7 |4 7 | j t0 f房产论坛,装修论坛,业主论坛第四? ?关于公司打造品牌和开发市场的建议* Z! N8 P新浪乐居 ! j6 m! f# l1 S. M新.h9 1 B y q7 T上面的建议，将会是一场大的改革，如果实行好了，我相信该公司的经营模式会在二手房中介行业里处于领先的地位，业绩将会得到很大的提升。并且一系列人性化的服务也

10、会为公司带来良好的声誉，和稳固的客户。这会为公司树立良好的品牌形象和为扩张壮大奠定坚实的基础。2 n* I; 2 C5 & C. & p新浪乐居2.新浪乐居论坛+ K- h. u2 k. _% s现在房地产市场的竞争非常激烈，各个二手房中介公司分店密集，我个人觉得这是非常低效率的经营模式。现在人们对于网络的依赖越来越强，我们应该充分利用这一高效廉价的资源来获取利润，而不是广开门店。门店和门店的距离，最好是保持在十公里以上，这样可以省下大量的支出。而门店不应该只是经营附近的楼盘，利用各种通讯手段，交通方式，完全有能力接受整个厦门岛的业务。新浪乐居论坛7 j% r; C; h3.$ : G# ;

11、h1 e9 不管哪个行业，品牌效应都是巨大的。而二手房中介公司作为服务行业，品牌效应会更大。作为一家中介公司，给顾客的印象，不应该只是分店多，更应该让顾客看出自己服务好，效率高，更正规，更专业，更值得信赖。让顾客有着商场和地摊的区别，要做到这一点，需要长久不懈的努力和坚持。但从长远的角度来看，一切的努力都是值得的。$ o$ R+ - L4 , F买房,购房,装修论坛,房产论坛4.新浪乐居论坛8 k g% L1 n k. X- A一项新技术，一个新的管理模式，一个新的经营模式，不但会掀起一场变革，更会给一个企业带来巨大的利润。而现在由于国家的各种政策出台调控房价，给房地产业带来巨大的冲击，有的关

12、门倒闭，有的缩减保本，但真正的好公司会抓住机遇，率先改革，积蓄实力，抢占市场，争夺商机。我个人认为，真正有野心，有雄心的二手房中介公司，应该利用这一段时间，实行改革，等房地产业回暖的时候，就可以有更多的力量发展壮大，而不是受到打击就缩小经营范围，大量裁员，试问等房地产回暖的时候，拿什么和别人竞争。如果害怕变革，想着不亏就可以，那么总有一天会被其他公司击垮的，% l2 W! Z* |$ B新浪乐居论坛5.- c$ # c改革是发展的前提，不断改革，才能永远做胜利者。所以公司应该不断的从实际运行中吸取经验，特别是经纪人在实际工作中总结出来的建议和遇到的实际问题，管理层都要及时跟进，即使吸收建议处理

13、问题，这样才能使公司稳定快速的发展。如果只是一直按旧方式运营，原来怎么做现在也怎么做，别人怎么运营自己也怎么运营，这样的公司永远也发展不起来3 _/ S& w |5 _ 北京房屋抵押贷款/公司经营贷款，利率低，效率高，服务好，不成功不收费！ 北京融信厚泽投资担保有限公司成立于2006年，注册资金2000万。公司的业务涉及房贷顾问、投资担保、资金监管、权属服务、风险管理、评估、逾期催收、不良资产处置、个人理财等个人金融领域，为包括中国工商银行、中国银行、渣打银行、汇丰银行在内的几十家国内外商业银行提供了融信担保业务领域内的产品营销、操作、风险管理的全面合作，并为数万个家庭、个人及大中小企业个体工

14、商户等提供了专业的贷款、权属、资金监管、个人金融理财服务。融信担保凭借先进的组织管理模式、科学的专业研究分析、完善的服务（一站式）理念、优秀的专业团队，成为目前京城市场上能够提供专业的以房地产金融、个人理财服务为主的权威机构之一。2 i2 , Z V+ F7 新浪乐居论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛9 P$ C6 x服务产品：% K, k; ; d2 J3 w L$ 1、? 抵押消费贷款! p6 w; G g用房产做抵押取得银行贷款，用于出国留学，装修，购车购房等大型消费。C z$ 2、? 企业经营贷款房产论坛,装修论坛,业主论坛p5 q5 S4 |* V, F用股东或者是法人的房产作抵押取得

15、银行贷款，用于公司经营和项目资金。9 s# q E$ t5 u _3、? 公积金贷款# U! H! r$ _# u2 m新浪乐居用于个人二手房买卖中的房款支付。3 p- M5 : q5 Q3 U3 W4、? 二手房贷款, m& S9 E用于个人购买二手房从银行取得贷款。房产论坛,装修论坛,业主论坛0 t5 X9 - 5权属服务 资产处置 风险管理 个人理财 汽车贷款等等服务买房,购房,装修论坛,房产论坛. % C4 W6 针对公司经营类贷款抵押消费类贷款我们有多年的丰富经验，贷款审批，后期抵押放款速度快，同时利率可做到基准利率。买房,购房,装修论坛,房产论坛3 o6 I% C- pi. M融信

16、担保承诺：不成功，不收费！/ 8 M2 g6 H* c 1 选择合适的房屋类型：定价位 定地段 定户型定价位从家庭收入及银行贷款两方面来衡量出自己的付款能力（月供最好不要超过家庭月收入的三分之一），以此定自己可购买多少价位的房子。购买二手房的好处 购买二手房的缺陷计划赶不上变化，可能会多出一些意想不到的开支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要预留足够的中介费、契税、维修基金等费用。定地段考察同等价位的不同地段，最好多变换思路，反复比较，再决定最适宜自己居住的地段。（板块选房、站点街区）重点考察交通、生活配套、医疗教育配套、居住氛围和周围的污染情况等。定户型 根据自己的家庭结构和需

17、求决定楼层、房型、面积等。 2 寻找房屋的途径有哪些？房产网站信息量大，但需要考察其真实性，推荐网上房地 租售情报网站类型网站举例功能及使用说明政府网站网上房地产上海房地资源网 电子政务平台，通过此类网站，你可以了解房产市场政策、法律法规、土地管理、开发商信息、产品和交易信息等。房地产综合商务网站租售情报网 上海房产之窗、上海热线、新浪上海、网易房产频道、安家网、搜房网等 房源数据库、资讯丰富而强大，可方便查询到从新盘到二手房、从别墅到商铺，从租赁到买卖等系列信息，功能强大而实用。房地产开发商网站知名房产开发商均建有网站：如万科、金地、大华、中星、绿地、上实置业、中环投资等。网站数量较多，主要

18、进行企业品牌宣传、楼盘推广、售后服务、物业管理等内容的介绍。这类网站一般使用比较方便，你可以搜索到开发商在建、在售、已售等楼盘信息房地产中介公司网站这类网站更多，比如中原、信义房产、上海租房网等。一般都建有房屋租售数据库，提供房源查询功能，部分网站还能提供部分在线交易功能。平面媒体 专业房地产报刊杂志推荐 租售情报。中介机构可以全权委托办理从选房到签约、入住等租房过程，但要尽量选择口碑好的大中型中介公司，以避免可能发生的资金风险。（中介居间流程和注意事项） 3 考察房源和房主信息房源信息 通过和房主、中介、物业、住户的沟通全面了解房源信息，除了观察社区环境（如何考察社区配套）、房源位置、房屋质

19、量（怎样检查房产是否存在质量问题）等，装修二手房（选择装修房需知）还牵涉到装修、设备和估价的问题。1、一定要实地看房（ 选购二手房“十看十不看”），最好分时段在不同的气候多看几次，得到最直观的感受。另外，如安保、栋距、采光、通风、污染和房屋本身质量上的细节都是考察重点（夏天看房须知）。2、确定该二手房上市交易资格，避免买到“风险房”房东信息为了交易安全，了解房主信息（买卖双方怎样了解需要的信息）也是很必要的。包括房主的身份证明、资格证明，房屋的产权情况（不容忽视的二手房产权知识）、有无负债等。 如何查询二手房产权情况 1 支付定金的方法一般定金约占房款的13。定金支付流程：要求中介公司出示上家

20、委托中介挂牌出售该房源的委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限等，还有上家委托中介公司收取定金的说明。与中介公司签订书面的房产认购协议（定金合同）。至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法、签订买卖合同的时间等约定，并一定要加盖中介公司的印章。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，由中介经办人员签字并加盖公章。 1、买方要注意分清订金和定金（定金与订金的区别）（什么是意向金？）的区别并索要收据，如上家没有委托中介而直接收取，也要求出具收条。2、确认签订定金合同时所需证件。 2 签订房屋买卖合同的方法买卖双方带好所需材料签订房屋买卖合同。 买二手房，三个合同要

21、签好 如果需要贷款，则要签订贷款合同和保险合同。同时双方与中介签订居间合同，并约定佣金的支付方式、时间等。房屋买卖合同签订后要送至房地产交易中心备案。1、出售房源的委托合同必须在交易中心备案后才可以签订正式的房屋买卖合同（如何签订二手房买卖合同）。2、签约使用的是统一的规范合同，而合同约定要尽量详细，包括房屋设施情况、付款（包括中介费）时间方式、过户时间、税费分担、物业交割、违约责任等等。3、核对签约所需相关证件资料。4、如果出售房源带有租约，确认承租人放弃优先承购权。 3 付款的组合方式付款方式可以有多种组合，根据实际情况在合同中约定，按合同付款。1、一次性付款的方式风险较大，一般建议买方保

22、留一定的尾款在交房时确认房屋质量且上家户口已迁出后支付。2、买卖双方根据居间合同约定支付中介费，一般为房款的2，买卖双方各承担一半。 4 贷款流程可以根据自身情况和需求决定是否贷款。如果上家尚有贷款没有还清，要提醒卖方先申请提前还贷，还清剩余贷款后办理注销抵押登记事项，之后买方再按步骤办理贷款手续。 贷款利率表 1、二手房的贷款对房屋本身的条件限制颇多，包括房龄、面积等都会影响贷款的结果，所以在选房时就要加以考虑，而贷款人的资质等问题也是选择是否贷款前要想清楚的。2、选择合适的还贷方式。（七种还贷方式利弊谈） 1 产权交易过户买卖双方带好所需材料到所属房地产交易中心办理产权交易过户，一般20个

23、工作日后发放新产证。如果需要贷款，则办理抵押登记，一般35个工作日即能完成放款。产权交易过户必须在卖方注销抵押登记事项办理完、买方贷款审批后才能进行。 2 二手房税费详解办理交易过户需要缴纳诸多费用，详见以下税费分类详解。普通商品房、经济适用房、售后公房税费二手房买卖税费知多少 别墅税费二手别墅交易税费详解 境外人士税费港澳台及境外人士房产买卖税收知多少 装修税费“装修费”也纳税 1、二手房买卖的税费相对比较复杂，不同性质类型的二手房需要缴纳的税费都有区别2、请按规定缴纳相关税费，避免风险（逃避“个税”带来的风险）。 1 接收房屋根据买卖合同约定的时间，一般卖方应该在拿到新的产证之后一周内办理交房。 2 验房到底验什么？验房除了按照合同约定查验房屋质量和附属设备情况是否完好外，主要是和卖方办理水电煤、物业管理、维修基金、电话、有线电视等更名过户手续，结清维修基金、水电煤等公用事业费，可继续委托中介代为办理。 验房时最重要的是结清各类费用（如何处理物业管理费、手续费、装修押金、维修基金？），并且确认上家户口（二手房买卖中户口该如何处理）已经迁出，以确保不会对再次的交易或日常生活产生影响。 3 付清余款入住验房完成，一切确认完毕，就可以将尾款结清了。最后不要忘记去物业管理处办理新业主登记手续，再认识一下新邻居，就可以开始自己的新生活了。 房产中介公司合同,过户培训