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1、未来购物中心开发与管理运作模式 北京中海首佳商业设计公司 首席商业咨询师 越村幸弘一、 （）的定义 国际协会的概念：是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。 日本协会的概念：是指被作为一个整体来统一规划,开发,运营管理的商业和服务设施的联合体,拥有自己的停车场.具有与其立地,规模及构成相适应的选择多样性,便利性,舒适性,娱乐性功能,以满足商圈范围内的居民消费需求,它是实现城市功能中不可或缺的一部分。二、 的特征：计划性店址选择,设施规模,构造,功能等诸项要素的确定要以地
2、区人口分布、交通条件、居民生活特征、竞争状况等必需的市场条件为参考前提来考虑。2综合性集合了百货店,量贩店,专卖店等设施的商业功能、娱乐功能、休闲健身功能、公共功能、文化功能于一体，因而比单个的商业设施更具有市场竞争力。而且它能够满足广域商圈内的各个不同层次的消费者的购物需求.3运营管理的统一性开发商和各店铺共同合作,在共同的基本理念下进行统一的运营管理。运营管理包括广告宣传、共同促销、店铺销售管理、店铺经营管理、客户服务、安全管理、防灾管理、设施维护管理等。三、 的社会功能销售功能有计划的引入多样业种业态,通过各业种业态之间的搭配组合,满足地区居民不断增长的物质和文化消费需要.2公共功能不仅
3、是商业功能,SC还通过各项服务功能、交流功能、文化功能等非商业性功能来满足消费者的多样化需求。银行、证券、旅游服务、陪同导游等；包含剧场、电影院、游戏中心等娱乐设施在内的城市服务系统功能；邮电局、政府机关事务所、公共服务站、小诊所等公共服务功能；大厅、画廊、展览厅等文化设施；会议室、交流室、宴会厅等集会设施；各种信息服务、导游路线等信息提供中心；公园、广场、绿地、儿童游乐园等休息场所；健身中心、游泳池、网球场及其它的体育健身设施中心；各种文化教室；3创造就业机会可以为地区提供更多的就业机会,如开发公司的管理人员、各商铺的工作人员招聘等。4地区开发功能随着人口的增加、城市地铁开通、住宅开发、公共
4、机关及教育机关、医疗机构等社会基础设施日渐完备,地区生活的方便程度将大大增加。SC为地区经济发展注入更多的活力。四、 关于招商开发的基本思考：与经销商不仅是销售场所的租赁问题,应本着“共存共荣”的理念多方团结合作。项目开发商自身要有明确的经营设想和基本理念。项目开发商主导的运营管理要本着自己的基本设想和理念,做到措施有力、人才齐备。项目开发商要获取正确的信息、知识，要有经营远见、开发提案要有长远性。开发商对商品的供应和市场化发展要主张明确,有具体的企业CI发展战略。对招商店铺在合同条款和招商机会方面要本着公平、公正的态度。在店铺管理和营业管理方面要确立相应的规章制度。要有专人进行店铺管理和商品
5、政策的专业指导与培训。五、 今后业态的发展方向六、 的类型分类分类七、各业态区分图外部：商圈大小内部：综合程度八、经营基本点九、 运营中不可或缺的要素条件： 集客能力：设施魅力、业种构成、便利性 卖场营造：空间设计、色彩设计、照明设计 商品的吸引力：商品渠道、商品品质、商品价格 待客服务：顾客接待、商品知识、售后服务 稳定客户：促销活动、会员机制、销售信息十、经营不济的因素：客流量提袋率十一、 更新时必须明确的个要点问题：（一） 的基本理念 SC整体的基本理念是否明确。 SC中是否有与其自身基本理念和市场目标不相符的招商店铺。 SC的招商组合,商品构成和sign计划是否能够体现出其自身的基本理
6、念。（二） 回游性水平动线的回游性是否处于最佳状态。5是否存在客人不会涉足的死角地带。6各楼层间的垂直动线是否通行无畅。7可以扩大客人活动圈的楼梯,电梯和滚梯的位置是否适当。8公共指示系统牌是否位置适当。9公共通道的宽度恰当与否。10具有吸引力的商铺配置是否合理。11主力店铺的所在位置是否有助于延长客动线。12在到达主力店铺前是否需要通过专卖店区。13客动线有无中断现象。14有无防碍客人流通的商品陈设和其它设置。透视性15商业街到商铺的可视性是否很强16有无阻挡观看商铺视线的商品陈列或堆放物品招商组合17.有无不足业种18.SC是否具备满足客人“一站式购物”需求的功能19.商铺组合是否方便客人
7、购物20.商铺内的商品区划组合是否符合客人购物习惯21.同一楼层内的主力店铺和一般店铺是否能和谐统一22.竞争店铺间的商品是否实现了差别化经营(特别是主力店)23.商铺的商品组合能否满足客人消费需求24.主力店铺和一般店铺的互补性是否完备25.有无市场受欢迎度较高的商铺26.是否有有利于商铺今后发展的店家加盟27.有无新业种业态加盟28.是否积极推行店铺的招商更新工作店铺老化29.店铺构造是否已经老化30.有无被污损或不方便顾客使用的场所31.顾客是否感觉店铺已经老化落后32.是否会让人感觉:这个SC已经有5年的历史了33.保洁工作是否充足,店铺是否干净,有无垃圾死角店内诱导34.SC入口通道是否合适35.店铺入口是否太少36.店铺入口是否方便顾客进入37.店铺入口附近是否散乱着自行车或其它杂物（七） 停车场38.停车位是否充足39.车辆存取是否方便,道路是堵塞40.停车场内的通道宽度是否充分,设施是否方便停车,新手也能方便使用吗?41.停车场内的sign规划是否充足,标志能否让人一目了然服务设施42.休息空间是否充足(长椅数等)43.绿色景观是否被有效利用44.有无广场等游乐场所45.各店铺是否具备演出功能（八） 照明及其他46.各楼层,各商品区划的色彩计划利用47.馆内照明度是否充足48.部分照明,间接照明是否被有效活用49.有无节能政策50.店铺招商活动是否积极运行
未来购物中心开发与管理运作模式
