科技型物业的房屋建筑维护管理重点及措施

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1、科技型物业的房屋建筑维护管理重点及措施一、房屋建筑维护管理的特点房屋建筑的维护管理是一项大量的、经常性的工作。受自然因素的影响，如大气湿度和温度的变化会对房屋建筑的外部构件产生风化、侵蚀，特别是沿海地区的房屋建筑，因空气中酸性成份高，其房屋建筑的外表面及外部构件更容易被腐蚀。受使用因素的影响，如人们在生活和生产活动中，生活用品和生产设备的荷载、磨擦、撞击等会对房屋建筑的表面或结构造成损耗或损伤，应引起高度重视的是房屋建筑的二次装修维护与管理。 受生物因素的影响，虫害（如白蚁）、菌类（如霉菌）等的作用，使房屋建筑构件的断面侵蚀，从而降低构件的强度，特别是我国南方地区气候温热，白蚁繁殖得快，而白蚁

2、对房屋建筑的危害非常大，因此白蚁防治是己建筑维护管理的重中之重。受地基因素的影响，如地基承载力的差异，会引起房屋的不均匀沉降，地基土壤的盐咸化作用，会引起房屋建筑的损坏，也将直接导致房屋建筑伸缩缝和沉降缝的渗漏现象，严重的甚至会影响房屋建筑的安全使用。受灾害因素的影响，如火灾、地震、台风、龙卷风、洪水、战争等，造成房屋建筑的损坏，作为房屋建筑维护管理的人员，火灾、台风、龙卷风等自然灾害的预防工作应纳入我们管理工作的重点。总之，因房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，上述因素对同一结构、类型房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的。房屋建筑的维护有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而

3、且对于不同的房屋建筑结构以及不同等级标准的房屋建筑，所采用的维护标准也不同。因此房屋建筑的维护管理在技术方面来讲，与建造同类新建工程相比较，其要求更高。二、科技型物业房屋建筑维护管理的重点科技型物业房屋建筑的特点：造型独特，外观新颖，富有现代气息；新技术、新材料应用广，具有智能、节能、环保等实用功能。根据科技型物业房屋建筑的特点，对房屋建筑的维护管理重点分两部分考虑。（一）科技型物业房屋建筑中新颖造型结构的维护管理现代建筑艺术的充分发挥，产生了房屋建筑多种多样的独特造型，如完全是钢结构的超高层建筑，大型的空间网架，大跨度的拱型层面，全弧型的外墙面，长距离的悬挑梁等等。以上这些新颖的房屋建筑造型

4、，不仅是科技型物业房屋建筑维护管理的重点，也给维护管理带来了难度，同时也提出了房屋建筑维护管理的新课题，如：沿海某市超大型的标志性建筑，建造了亚洲最大的大型空间网架结构，该空间网架支撑了整个建筑的屋面，网架长486米，宽154米，覆盖面积为74844平方米，是一种独特的空间结构体。该空间网架在建造时采用了高性能的钢材，自重轻，强度高，整体稳定性好。特别是该空间网架在设计时充分考虑了均匀受力的独特结构，使其适应于局部集中荷载、局部超载和不对称荷载等多种情况，降低了空间网架对地基不均匀沉降的敏感度。尽管该大型空间网架有诸多优点，但维护管理工作却难度较大，如空间网架结构直接暴露在大气中，而该沿海城市

5、又属南亚热带海洋性气候，温暖、潮湿、成份复杂的空气易对网架结构造成腐蚀性破坏。特别是在沿海地区台风、暴雨偏多，在某些恶劣气候的时候，作用在屋面的风力可能引起网架的支撑杆件弯曲变形和塑性疲劳损伤，严重时甚至引起支撑钢架牛腿的损伤和破坏。这种种不利因素，增加了维护管理的难度。在此，提出相应的管理维护方法供读者参考。1该空间网架结构规模宏大，气势恢宏，但易受台风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，各构件间或某一构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的破坏会导致构件、甚至整个网架结构的破坏。同时，钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个网架结构的安全。这些都是维护管理工作的重点。因此，在日常

6、管理过程中要高度重视对钢质空间网架结构各构件的精心维护，定期采用先进的探伤测试仪进行仔细检查，发现问题及时处理，确保网架结构的安全性。2网架钢质构件的缺陷表现在孔洞、缺口、夹层、裂缝、塑性变形和连接性损坏等方面。因该空间网架结构所用钢质构件，在网架组装前已经过了严格的检测，已避免了材料的孔洞、缺口、夹层等缺陷，也不存在因使用因素造成诸类缺陷的情况。因此，对空间网架结构的维护管理主要集中在处理裂缝、塑性变形和连接性损坏上，当某构件需整体更换时，必须对所选材料进行探伤，排除孔洞、缺口、夹层等缺陷的存在。（1）钢质构件产生塑性变形后的维修定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程

7、中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。（2）连接部位损坏的维修空间网架结构连接处的损坏，主要是焊接时焊接缺陷所造成。因空间网架结构作为屋顶结构，既要有足够的静荷载能力，又要承受台风等恶劣气候引起的巨大动荷载，在日常维护管理中要高度重视焊接缺陷的处理。如维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。（3）油漆老化、脱落的维修钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大，旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油

8、漆。3钢质空间网架结构的养护对于钢质空间网架结构的养护，主要做好以下几方面的工作：（1）对钢质网架结构的杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。（2）锈蚀是钢质构件的一大弱点，该空间网架结构作为屋面的重要组成部分，长期暴露在空气中，受屋面积水微渗漏的影响大，易产生锈蚀而降低构件强度，危害房屋安全。因此，要定期检查钢材的锈蚀状况，并采取必要的补救措施。（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理，减小和避免对网架结构带来的不利影响。（4）在台风、暴雨多发期间加强对空间网架结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。（二）科技型物业房屋建筑中新技术、新材料的维护

9、管理随着社会的发展，人们对节能、环保的要求越来越高，现代科技型物业房屋建筑中新技术、新材料的应用日趋广泛，这就要求我们在维护管理时必须全面熟悉、掌握各类不同材料的性能特点，并有针对性的采取科技型的维护管理方法和手段。 1外墙装饰材料的维护管理（1）性能卓越的外墙装饰材料现代科技型物业房屋建筑的外墙面材料种类繁多。如点链接式的中空钢化玻璃幕墙，既美观又牢固，还有隔热、保温、隔音的功能，起到了节能的效果；水泥采用低能耗、高性能的绿色环保水泥品种，不仅生产过程中能耗低、CO2等排放量少、环境污染小，而且水泥后期强度高、耐久性好、工作性能优良；外墙面的蜂窝铝板具有重量轻、强度高、耐酸碱、阻燃、保温、隔

10、热、防腐性能优越等特性，能有效克服空气潮湿、成份复杂、日照及高温期长的不良影响，使用年限长，另蜂窝铝板是一种全铝产品，易于回收，能保护环境，符合现代环保精神；还有的外墙面采用壁挂式花岗岩和双层钢化玻璃窗等新型的外墙装饰材料，其中，花岗岩典雅、古朴，具有强度高、阻燃、保温、隔热、防腐性能优越的特点，而双层钢化玻璃采光保温性能好、强度高，破损后钝化为细小碎片，安全性高。（2）外墙装饰材料的维护管理针对不同的外墙装饰材料，采用的维护管理方法和手段不现，但维护管理的终极目标是通过对房屋建筑外墙体的维护，保持房屋建筑的外形美观和完好，保证外墙体的正常使用功能，创造良好的外部环境，减缓外界不良环境的侵蚀，

11、延长房屋的有效使用期。如：对蜂窝铝板型外墙面的维护管理。首先，制定科学的维护管理计划，日常巡视，定期检查、维护，按时清洗外表面等等。在维护管理的过程中，不仅要维护保养好蜂窝铝板的表面，而且要注重对固定蜂窝铝板的支架进行检查维护，特别是对蜂窝铝板相互结合处的密封胶更要仔细检查维护，防止密封胶的损伤、老化导致外墙面产生渗漏。同时，对蜂窝铝板外表面的清洗采用去污力强的中性清洁剂，每年两次清洗外墙面时对整个外墙面进行全面的检查，检查时借助先进的探测仪器进行探伤检测，最好是采用机器人清洗外墙，既安全，又快捷，清洗效果又好。2室内装饰材料的维护管理（1）多样性的室内装饰材料科技型物业的房屋建筑室内根据使用

12、功能不同，采用的室内装饰材料和表现的装饰效果的也各不相同。如：有的室内采用木质和皮革装饰材料，多色的吊顶石膏板和曲面立体天花；有的采用吸音木板；室内地面采用各类不同质地的地毯或大理石、花岗岩等石质材料；特别是科技型物业的房屋建筑内的电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，为了防止静电干扰和破坏，营造一个安全、可靠的工作环境，地面均作防静电处理，同时，由于严格的保密要求，内墙采用加钢丝网等屏蔽措施，防止电波干扰和入侵，以保证办公自动化系统、通讯网络系统及楼宇管理系统的正常工作。（2）室内装饰材料的维护管理室内装饰材料的多样性，决定了在科技型物业房屋建筑的日常维护管理工作中，必须针对不同装饰材料需采

13、取多样化的维护管理手段。木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；皮革材料的防腐蚀老化；大理石、花岗岩等石质材料的防腐蚀、防染色，都是今后室内装饰工程维护管理的重要内容。如：对于石质材料等饰面的细微裂缝和缺损，可用环氧树脂粘贴后打磨；对于空鼓、脱落和其它大的缺损，更换新的饰面板镶贴上去；为了避免大理石等板材遭侵蚀，我们定期清洗、做晶面处理和打蜡，严重时拆除被腐蚀的饰面板予以换新。对于顶棚可拆卸天花装饰结构龙骨变形、吊顶下垂的情况，先检查吊顶下垂原因，加固修复。天花板开裂或破损，如裂纹不宽，可用适当的粘结剂粘合修复，如破损严重，以换新板为宜；整体吊顶天花的裂（纹）缝，可

14、用建筑胶水粘合一层纱布与裂（纹）缝处，再刷上相近颜色的乳胶漆。如果出现很宽的裂缝、大孔径的洞和严重的大面积污损，更换新的天花板。局部小面积染污变色，直接刷上一薄层颜色相近的乳胶漆。对于吸音木、装饰木板松动、起拱，若因木龙骨变形引起面板松动，我们把面板拆下，矫正或更换翘曲变形的木搁栅。如是地面长期受潮引起面板松动、起拱，就用铁钉或白乳胶加固面板，并设法改善防潮措施。木地板通风通道堵塞，则清理通风通道。等等。（三）房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维护管理1采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能

15、等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。2针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在台风来临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。3加强建筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章装修。4加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏的饰面等。（四）钢筋混凝土结构、砌体结构的维护管理1定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学维护保养方案并组织实施。2加强员工业务技能培训，提高维修技术。3做好材料特性的研究和技术贮备工作，掌握其技术标准和参数，包括材料配比方案等。