郴州裕后街项目专项市场研究报告

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1、郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国1郴州裕后街项目专项市郴州裕后街项目专项市场场研究报告研究报告 （商业篇）（商业篇）凌峻地产（中国）有限公司凌峻地产（中国）有限公司20102010 年年 5 5 月月郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国2目录目录第一部分：郴州商业市场整体概况第一部分：郴州商业市场整体概况 .3一、郴州商业行业发展历史 .4二、郴州商业物业发展历程分析 .6三、郴州商业发展现状 .8四、郴州商业整体状况分析总结 .14第二部分：郴州商业规划第二部分：郴州商业规划 .16一、郴州城市商业规划基本要点 .17二、郴州城市商业发展目标

2、.17三、城市商业网点总体布局 .19四、郴州商业街规划 .24五、郴州商业规划小结 .28第三部分：郴州商业与重点商业物业综合调查分析第三部分：郴州商业与重点商业物业综合调查分析 .29一、调查方式 .30二、郴州商业调查 .30三、郴州商业物业调查 .64第四部分：项目地块分析第四部分：项目地块分析 .70一、项目区位及周边环境分析 .71二、项目地块分析 .72三、项目 SWOT 分析 .76四、地块规划分析 .77第五部分：附：郴州裕后街项目深度访谈记录第五部分：附：郴州裕后街项目深度访谈记录 .81一、郴州工商局访谈 .82二、郴州地税局访谈 .83三、郴州房产局访谈 .84四、普通

3、市民访谈 .84五、餐饮娱乐业访谈 .85六、地产代理商访谈 .85郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国3第一部分第一部分：郴州商业市场整体概况：郴州商业市场整体概况郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国4一、一、 郴州商业发展历史郴州商业发展历史( (一一)“)“南蛮之地南蛮之地”的封闭商业的封闭商业北宋才子秦观一阕踏莎行郴州旅舍中“郴江幸自绕郴山，为谁流下潇湘去”，道出了郴州的千种风情、万般美景，却也道出了“南蛮之地”的伤感。多年来，郴州在世人眼中一直是落后闭塞的形象。历史上，郴州曾是充军、流放之地。由于偏远和落后，郴州一直因错名之苦而困惑，郴州常

4、被人错念成“柳”州、 “梆”州甚至“彬”州。由于封闭的环境和落后的交通，丰富的然资源并没有带动当地商业的发展，商业停留在一个封闭的阶段，与外界的通商较少，商业发展落后。（二）上世纪（二）上世纪 8080 年代后郴州商业迅速发展年代后郴州商业迅速发展80 年代后，由于种种原因，郴州曾经封闭的商贸业迅速发展，曾经封闭的商业格局逐渐被突破，商业进入高速发展的全盛时期。郴州商业的迅速崛起，主要源自于以下三个主要的原因：1 1、从、从“南大门南大门”到到“后花园后花园”的转变，带动了的转变，带动了“牵手商业牵手商业”大力发展大力发展多山的郴州地处湖南最南端，素有湖南“南大门”之称。东接江西赣州，南连广东

5、韶关，号称“沿海的内地与内地的前沿”，是沿海经济向内地延伸的交接地带。过去，郴州人最自豪的是“湖南的南大门”这一称谓。如今，“南大门”概念已经逐步淡化，取而代之的是“粤港澳后花园”概念。定位于“后花园”，郴州主打旅游产业，利用得天独厚的旅游资源优势，大力发展休闲旅游经济，建设成为广东和港澳地区人士休歇身心的“乐土”。这一目标的确立，吸引了许多广东和港澳地区的投资商来到郴州与当地的矿老板共同合作，投资餐饮、娱乐、休闲、旅游商业，带动了郴州商业的迅速发展。在为广东和港澳地区游客服务的同时，也打破了郴州封闭的商业局面，郴州商业进入高速迅速发展的全新时代。2 2、采矿业的兴起，造就了、采矿业的兴起，造

6、就了“富矿一族富矿一族”的奢侈商业的奢侈商业郴州资源丰富， 素有“中中国国有有色色金金属属之之乡乡 ” 、 “中中国国银银都都” 、 “南南方方重重点点林林区区” 、 “湖湖南南能能源源基基地地 ”之称。现已探明的矿产资源有 7 类 70 多种，其中郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国5铋、钼、微晶石墨的储量居全国之首，钨、铅锌会储量分别居全国第三、第四位，矿产资源替在价值 2656 亿元，人均占用量位居全省第一。全市煤炭储量 11 亿吨，是华南能源的重要供应地；水能蕴藏量170 万千瓦，是联合国小水电基地之一。森林覆盖率 62%，是湖南重要的林产区。郴州是香港农产品供应

7、基地之一，临武鸭、桂阳烟、东江鱼、裕湘面、永兴冰糖橙、桂东玲珑茶等农副产品主享誉海内外。全市境内有色金属矿品种齐全，64 种有色金属矿中已发现矿产品 40 多种，全市主要有色金属探明储量达600 多万吨，占湖南省总储量的三分之二，享有 “中国有色金属之乡 ”的美誉。80 年代后期采矿业的兴起，造就了一批批的矿老板。他们通过开矿赚取了巨大的财富，坚实的物质基础，产生了为这些矿老板提供高消费的奢侈商业。奢侈商业的发展带动了郴州商业整体的迅速发展。3 3、立体交通，扩大了郴州商业的辐射力、立体交通，扩大了郴州商业的辐射力随着京珠、武广高铁的通车使用，昆厦高铁的修建加上京广铁路的延续使用以及郴州市区与

8、各县区的交通完善，郴州进入了一个交通立体化阶段。便利的交通缩短了周边省市和县城到郴州的时间，更多的人喜欢来到郴州旅游和消费，扩大了郴州商业的辐射力，推动了商业的高速发展。（三）新世纪以来郴州商业开始进入现代商业时代（三）新世纪以来郴州商业开始进入现代商业时代自从新世纪以来，郴州规划建设了兴隆、兴旺、八一等多条商业步行街，省内外众多的商业经营企业纷纷进入，郴州的商业的发展速度进一步提高，商业开始进入现代商业时代。不过，目前郴州的商业在高速发展的同时也存在一定的问题，业态分布仍然很凌乱，非常分散，没有形成真正统一业态分布的商业街，许多商业街的规划管理存在缺陷。（四）郴州商业行业发展历史小结（四）郴

9、州商业行业发展历史小结郴州商贸行业曾经封闭，但现在已经已进入高速开展的全新时期。郴州商贸行业曾经封闭，但现在已经已进入高速开展的全新时期。郴州商业开始进入现代商业时代，但还没有形成统一业态分布的商业街，郴州商业开始进入现代商业时代，但还没有形成统一业态分布的商业街，商业街的规划管理存在缺陷。商业街的规划管理存在缺陷。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国6二、郴州商业物业发展历程分析二、郴州商业物业发展历程分析（一）发展阶段（一）发展阶段第一阶段：以临街营业商铺为主第一阶段：以临街营业商铺为主郴州属于典型的内地地级城市，上世纪 80 年代以前，由于城市经济不够发达，居民生活

10、水平较低，商业流通不足，商业形态单一，商业物业主要是城市街道两旁的临街商铺。临街商铺的辐射力小，服务的范围比较窄。第二阶段：临街商铺计划经济下的百货商场和中小型商贸专业市场第二阶段：临街商铺计划经济下的百货商场和中小型商贸专业市场上世纪 80 年代至 90 年代中期，在此阶段，郴州商贸流通交易有了一定发展，城市建设了一些百货大楼及比较初级的集贸市场，可以满足人们相对多样化的需求，但商业形态还是比较传统，城市整体商业物业还是以临街商铺为主。此阶段商业物业及其经营特点是： 经营面积规模相对小，经营品种业态单一。 商业规划落后，缺乏人性化服务设施。 商业辐射范围不大，以满足周边居民日常生活需求为主。

11、 商业经营管理落后，缺乏市场意识。 经营档次低，购物环境差。第三阶段：临街商铺百货商场和商贸专业市场商业步行街购物中心第三阶段：临街商铺百货商场和商贸专业市场商业步行街购物中心上世纪 90 年代中期以后，随着开放改革的不断深化，郴州经济和商业均有了较大的发展，城市建设不断开展，人民生活水平不断提高，单纯的临街商铺和百货大楼等形式的商业物业已经不能满足商业经营和人民物质需求的需要，故郴州又出现了商业步行街、社区型商铺以及正在开发建设的现代购物中心形式的商业物业。在此阶段，无论是临街商业还是大型的商业物业，经营业态趋向多样化，购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能结合的商业物业不断出现。此阶段的商业物业及

12、商业业态特点为： 商业物业开始中大型化，营造规模效应。 商业物业规划及商业物业配套设施开始趋人性化。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国7 商业购物环境不断优化。 商业运营管理趋规范化、专业化。 商业功能不断丰富，集购物娱乐餐饮等功能于一身的商业物业开始出现。 商业物业多样化，城市里开发建设临街商铺、社区商铺、购物中心、商业步行街、专业市场、超市等多种类型商业物业。目前郴州的商业物业开发建设正处于这一阶段的初级阶段，真正具有现代意义的、在运营的购物中心有友谊中皇城、新天地商业城，五岭广场地下购物商场预计 2010 年 8 月开始对外招商。（二）近几年郴州商业物业开发建设状

13、况（二）近几年郴州商业物业开发建设状况近几年，郴州商业物业开发主要以临街商铺为主，也有不少的专业市场、商业街、大型商业项目，由于定位和商业规划差，经营效益一般。郴州市城区 2009 年房地产开发企业完成房地产开发投资 25.48 亿元：住宅投资 21.39 亿元，占房地产开发投资的比重为 81.81%。商业用房投资 2.63 亿元，占房地产开发投资的比重为 10.54%。办公用房投资 0.27 亿元，占房地产开发投资的比重为 1.08%。其他用房投资 1.62 亿元，占房地产开发投资的比重为 6.57%。09 年郴州市城区完成房屋竣工面积 89.18 万平方米，其中住宅用房竣工面积 81.21

14、 万平方米，非住宅房屋竣工面积 7.97 平方米，商业物业竣工面积所占的比列就更加少。09年郴州房地产开发情况详细表21.39,82.55%2.63,10.15%0.27, 1.04%1.62, 6.25%住宅商业办公用房其他用房分析：分析：郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国8据郴州市房管局所提供的数据资料，09 年，住宅与非住宅的开发结构比例严重失调。具体体现在，非住宅物业开发比例少，造成郴州近年非住宅物业开发出现供不应求的局面。商业物业需求就更加高，郴州商业物业存在大量的市场需求。（三）郴州商业物业发展历程小结（三）郴州商业物业发展历程小结1 1、 郴州的商业物业开

15、发建设正处于现代商业物业全速发展的阶段。郴州的商业物业开发建设正处于现代商业物业全速发展的阶段。2 2、 近几年商业物业开发比例过低，供不应求，市场需求量大。近几年商业物业开发比例过低，供不应求，市场需求量大。三、郴州商业发展现状三、郴州商业发展现状（一）郴州商业消费现状（一）郴州商业消费现状1 1、郴州社会零售消费额分析、郴州社会零售消费额分析1 11 17 7. .8 82 20 04 4. .4 42 23 39 92 29 93 3. .4 43 34 49 9. .9 90501001502002503003502005年 2006年 2007年 2008年 2009年年份消费零售总

16、额（亿元）消费零售总额（亿元）（以上数据来源于 2005 年-2009 郴州统计公报信息网）分析：分析：5 5 年以来的社会消费零售总额均大于经济增长率年以来的社会消费零售总额均大于经济增长率，这表明郴州的社会零售这表明郴州的社会零售消费正处于快速增长的时期消费正处于快速增长的时期。经济增长率与社会零售总额增长率比较经济增长率与社会零售总额增长率比较年度年度年度经济增长率年度经济增长率社会零售总额增长率社会零售总额增长率200512.7%13.8%20068.3%15%200712.3%17郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国920087%22.8%200916%19.3

17、%（2）消费品的增长主要表现为住房、教育、汽车、通讯、家用电器、文化娱乐等升级型消费的推动，表明郴州的居民消费也逐渐进入享受型消费的阶段，这将对城市商业发展的模式提出更高的要求。2 2、20092009 年郴州社会零售额和湖南其他城市比较年郴州社会零售额和湖南其他城市比较20092009 年郴州及周边城市社会零售额比较年郴州及周边城市社会零售额比较城市城市社会零售总额（亿元）社会零售总额（亿元）人均社会零售额（元）人均社会零售额（元）长沙1524.9122957.9株洲364.49519.3湘潭223.27559永州203.63470衡阳399.235396韶关287.7211314.5赣州2

18、66.953002郴州郴州177.8177.83857.83857.8从以上数据来看，郴州的人均零售消费额在其周边两省城市和湖南周边城市中处于倒数第三位，仅相当于长沙的 1/6 左右。由此可见，郴州的人均消费水平在湖南及周边两省都处于较低水平，零售商业的情景发展空间广阔。3 3、郴州市城镇居民生活水平分析、郴州市城镇居民生活水平分析城镇居民可支配收入分析城镇居民可支配收入分析05-09年郴州城镇居民可支配收入和消费支出9595112301243313765137278349894594761043996240500010000150002005年2006年2007年2008年2009年年份总额

19、（元）居民可支配收入（元）居民消费支出（元）（以上数据来源于 2005 年-2009 郴州统计公报信息网）郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国10分析：分析：（1）随着国民经济的发展，郴州城镇居民可支配收入和消费支出大幅度增长，据统计数据表明，从 2005 年到 2008 年郴州可支配收入年平均增长保持在14.5%左右，而人均消费支出增长保持在 8.3%左右，居民生活质量逐年提高。由于 08 年底-09 年初全球性的金融危机，世界经济都受到较大影响，郴州也受到了严重的冲击，所以 09 年城镇居民的可支配收入和消费支出较 08 年都有所下降。经过 09 年下半年的经济复苏，

20、世界经济度过了难关，郴州城镇居民的可支配收入和消费支出也在相应的提高。 （2） “高恩格尔系数，精神文化消费有待提高高恩格尔系数，精神文化消费有待提高”的特征。20092009 年全市城镇年全市城镇居民人均可支配收入居民人均可支配收入 1372713727 元，人均消费性支出元，人均消费性支出 94769476 元。全年城镇居民恩格尔元。全年城镇居民恩格尔系数系数 40.2%,40.2%,其中，食品、衣着、居住和教育文化娱乐服务支出分别增长5.6%、11.1%、6.7%和 2.1%，物质生活消费还占的比重较大，精神文化消费比例有待提高。4 4、城市居民商业消费力分析、城市居民商业消费力分析 虽

21、有采矿业和旅游业，经济发展水平良好，贫富差距大，普通居民收入普遍虽有采矿业和旅游业，经济发展水平良好，贫富差距大，普通居民收入普遍偏低偏低郴州采矿业和旅游业发展较好，来至广东和港澳地区的投资较多，经济发展水平高，但这也导致了富矿一族和普通老百姓的收入差距进一步扩大，普通居民收入普遍不高，生活水平偏低。调查统计显示：2009 年全市在岗职工年人均工资为 9644 元，城镇居民人均可支配收入 13727 元，人均消费支出 9476 元。全市农村居民人均纯收入4519 元，全市农民人均生活消费支出 2831 元。居民恩格尔指数为 40.2%，高于全国平均水平 37%，食品消费在收入中占比例较高，在这

22、说明郴州居民的生活水平低于全国城市人均水平。（二）郴州商业现状微观分析（二）郴州商业现状微观分析1 1、商圈界定、商圈界定郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国11近几年，在郴州市政府“南延东进”战略的带动下，郴州商业地产市场形成了三大板块：一是老城区板块，即以国庆路和人民路交叉点为中心的环形区域，是目前郴州房地产开发最为集中的区域，以郴州城市为中心形成住宅、商业、写字楼等多种物业综合开发的局面，这一板块形成“北湖商圈北湖商圈”；二是香雪板块，以今日兴城为中心向外扩散的环形区域，可称为“香雪商圈香雪商圈”；三是五岭广场板块，以五岭广场为中心点的扇形区域，是郴州市房地产业质变

23、的主体区域，房地产的业态定位相对较高，也是能充分代表郴州市形象的区域，是当前开发的热点区域之一，目前已是商业、酒店、写字楼、住宅全面开花，是为“五岭商圈五岭商圈”。1 1）主要商圈分析）主要商圈分析北湖商圈北湖商圈北湖商圈的商业中心为健康路、国庆路、北湖路、八一路和燕泉路交汇所形成的区域，沿人民路向东西两翼延伸，商业网点近似卧“中”字型分布。功能定位为服务市区、辐射全市的集购物、餐饮、商务、旅游、住宿和郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国12休闲娱乐于一体的城市 CBD 商务中心，是城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。规划以调整经营结构、提升经营

24、环境、增强综合服务水平和培育商业品牌为主，适当增加咨询、金融、信息服务等高端功能，发挥现代商业商务中心职能。 五岭商圈五岭商圈以郴州市政府、雄森国际假日酒店和华天酒店群和新天地商业城为核心，功能定位于服务城南、辐射全市，以满足城市会展业、政府办公和居民日常生活消费为主的区域性商业中心。8 月份即将对外招商的五岭地下商场以，将完善五岭商圈的购物、休闲娱乐功能，提高经营水平，创新服务方式，满足居民“一站式”购物和多元化消费需求 。香雪商圈香雪商圈香雪商圈是郴州市的一个社区型商圈，该商圈目前较前面两个商圈的商业氛围显得较为清淡，而且整个商圈区域形象较差，据郴州规划及东进南延的发展路线，使得本商圈在不

25、久的将来会有很大的提升和改善。该商圈由于南塔公园坐腹其中，使得整个商圈以旅游作为定位，发展成为餐饮、汽车美容、休闲商业业态的商圈。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国13主要商圈比较分析主要商圈比较分析商圈商圈商业业态商业业态档次档次评述评述北湖商圈购物、餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市 CBD 商务中心高、中、低档次都有业态齐全，是郴州一直以来的商业中心，商业气氛浓厚。五岭商圈酒店、购物、旅游、政务等业态中档或中高档商圈范围广，业态丰富，档次较高，城市南延，区域发展潜力好香雪商圈旅游业、餐饮、娱乐休闲等等中档或中高档目前发展与其他两商圈相比有差距，城市东进将

26、进一步提升和改善2 2）商圈格局总结商圈格局总结北湖当先，五岭飞腾，香雪抓机遇北湖当先，五岭飞腾，香雪抓机遇就目前郴州商圈的商业氛围和未来前景来看，北湖商圈属于郴州传统的商业中心，现在商业发展好，其他商圈一时难以赶超；五岭商圈随着新天地商业城的营业和五岭地下商场的即将招商，将迎来新的飞腾；香雪商圈目前商业氛围较其他两商圈相比，还处于较淡的阶段。郴州城市“南延东进”的战略将为期提高良好的机遇，区域可机遇提高商业发展。2 2、商业网点情况分析、商业网点情况分析 布局比较集中，商圈区域内竞争大布局比较集中，商圈区域内竞争大郴州整体商业网点分布比较集中，在各个商圈都有一些相对较大的商业网点，如超市、百

27、货商场等。因为布局原因，相对比较集中，因此各商业网点的商业辐射力较强，商圈区域内的竞争大。 三大商圈，北湖商圈一马当先三大商圈，北湖商圈一马当先整个郴州城区，具备足够辐射力的大型商业网点有三个。其中北湖商圈在郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国14三个商圈中商业氛围最成熟。 商业街较多，发展程度各不相同商业街较多，发展程度各不相同目前，郴州在营业的商业步行街有五条：兴隆步行街、兴旺步行街、八一步行街、北苑步行街、香雪商业街。其中兴隆、八一、香雪营业状况相对较好，其他两条步行街营业状况均很惨淡。目前在建和筹建的商业步行街有四条：汽车展销一条街、文化体育用品一条街、旅游纪念品

28、一条街、湘南风情园。由于这些商业街都是统一业态的商业街，目前在郴州还没有业态统一性质的商业街，因此该四条新建的商业步行街未来的开业运营前景还是乐观的。3 3、大中型连锁经营商户进驻状况、大中型连锁经营商户进驻状况目前，进入郴州开展经营的大中型商户有步步高超市、新一佳超市、家润多超市、苏宁电器、国美电器等国内一二线品牌商户。也有沃尔玛这样的世界型的大超市，友谊中皇城和新天地商业城也先后落户郴州。总体上，目前已进驻郴州的知名品牌经营商户既有国内商户，也不乏国际品牌商户，而且知名品牌商户的总体数量越来越多。（三）郴州商业发展现状分析小结（三）郴州商业发展现状分析小结1 1、 从宏观状况来看从宏观状况

29、来看郴州近郴州近 5 5 年的商业零售消费增长率超过年的商业零售消费增长率超过 GDPGDP 增长率，表明郴州的商业零售增长率，表明郴州的商业零售消费市场处于快速增长期。消费市场处于快速增长期。郴州的商业消费水平在湖南省内和周边相邻两省的城市中处于较低水平。郴州的商业消费水平在湖南省内和周边相邻两省的城市中处于较低水平。2 2、 从微观状况来看从微观状况来看布局比较集中，区域内竞争大。布局比较集中，区域内竞争大。三大商圈，北湖商圈一马当先。三大商圈，北湖商圈一马当先。商业街较多，发展程度各不相同。商业街较多，发展程度各不相同。贫富差距大，普通居民平均收入与消费力偏低，制约着商业的发展。贫富差距

30、大，普通居民平均收入与消费力偏低，制约着商业的发展。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国15四、郴州商业整体状况分析总结四、郴州商业整体状况分析总结1 1、从历史来看、从历史来看郴州商贸行业曾经封闭，但现在已经已进入高速发展的全新时期。郴州商贸行业曾经封闭，但现在已经已进入高速发展的全新时期。郴州商业开始进入现代商业时代，但还没有形成统一业态分布的商业街，郴州商业开始进入现代商业时代，但还没有形成统一业态分布的商业街，商业街的规划管理存在缺陷。商业街的规划管理存在缺陷。2 2、从整体开发来看、从整体开发来看商业物业开发比重不大，供不应求。商业物业开发比重不大，供不应求。3

31、 3、 从商业发展宏观状况来看从商业发展宏观状况来看郴州商业零售消费市场处于快速增长期。郴州商业零售消费市场处于快速增长期。居民生活消费水平低于全国平均水平。居民生活消费水平低于全国平均水平。4 4、 从商业发展微观状况来看从商业发展微观状况来看布局比较集中，区域内竞争大。布局比较集中，区域内竞争大。三大商圈，北湖商圈一马当先。三大商圈，北湖商圈一马当先。商业街较多，发展程度各不相同。商业街较多，发展程度各不相同。贫富差距大，普通居民平均收入与消费力偏低，制约着商业的发展。贫富差距大，普通居民平均收入与消费力偏低，制约着商业的发展。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国16

32、第二部分：郴州商业规划第二部分：郴州商业规划郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国17一、一、 郴州城市商业规划基本要点郴州城市商业规划基本要点根据郴州市城市整体规划纲要（20052020 年） ：所界定的中心城区范围，即现状新、老城区及周边的用地，面积约为 6平方公里。规划内容包括市级（副）商业中心、区级商业中心、社区商业中心、大中型零售网点、特色商业街、社区农贸市场、商品交易市场、宾馆/会展业以及物流体系。规划期限为 20062020 年，分两步实施：近期规划：20062010 年，以改造、完善为主，中心城区按 48 万人口规划。远期规划：20112020 年，以发展、

33、提质为主，中心城区按 65 万人口规划。二、郴州城市商业发展目标二、郴州城市商业发展目标（一）总体目标（一）总体目标到 2020 年，郴州市初步实现商贸业的现代化，总体达到国内发达城市的商业水平，形成“一主一副两次多点一主一副两次多点” （ 一主：国庆路市级商业中心，一副：白一主：国庆路市级商业中心，一副：白露市级副商业中心，两次：五岭广场商业中心、王仙商业中心，多条步行街）露市级副商业中心，两次：五岭广场商业中心、王仙商业中心，多条步行街）具有本地特色的商业网点空间布局体系，将郴州市基本建设成为立足湘南、直接面向沿海发达城市的湘、粤、赣商品集散基地。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同

34、人置业 凌峻中国181服务于提高人民生活水平和建设小康社会，多层次吸收“百货要精、超市要廉、专卖店要名（品牌） 、专业店要全，便利店卖时间”多业态错位经营特色，构建集约便利的消费品零售商业体系，同时，促进消费品批发市场转型。2服务于特色农业和优势工业基地建设，积极推进农产品批发市场、生产资料市场和物流园区建设，促进物流园区与批发市场的创新发展。3服务于文化和旅游资源的综合开发，探索“文化树牌、旅游聚人、商业兴市”的商、旅、文互动发展新模式，促进经济增长方式的转变。4服务于郴州“一城两区五组团”城市建设框架，统筹建设“一主一副两次多点”的城市商业新格局，协调城乡市场发展。（二）具体目标（二）具体

35、目标年份年份消费品零消费品零售总额售总额（亿元）（亿元）消费品零消费品零售总额年售总额年均增长率均增长率商业经营商业经营面积（万面积（万平米）平米）人均零售人均零售商业面积商业面积（平米）（平米）商业新增商业新增就业岗位就业岗位（万个）（万个）年均增长年均增长就业岗位就业岗位数（个）数（个）2010 年313.312%62.41.31.530002020 年811.810%911.42.92900（1）商业体系 近期内规划 1 个市级商业中心，1 个区级商业中心，13 个社区商业中心；远期内规划 1 个市级商业中心，1 个市级副商业中心，2 个区级商业中心，19 个社区商业中心。（2）社区农贸

36、市场 规划期内，重点规划 37 家社区农贸市场，其中现有21 家，近期新建 7 家，远期新建 9 家；形成由 20 家“农加超”，15 家标准菜市场和 2 家生鲜超市构成的多层次、多网络覆盖中心城区居住区的社区农贸市场体系。（3）大中型零售网点 规划期内，重点规划 34 家大中型零售网点，其中现有 19 家，新建 15 家。（4）商业街 规划期内，形成专业特色街 12 条，其中现有 6 条，新建 6 条。近期内，重点调整 1 条专业街，建设培育 4 条专业街，远期内，重点培育发展2 条专业街（区） 。（5）商品交易市场 规划期内，规划商品交易市场 31 家，其中现状保留郴州裕后街项目专项市场研

37、究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国1922 家，新建（规划）9 家，分别为服装市场现有 7 家；电脑/数码产品市场现有2 家，新建 1 家；汽车交易市场（含二手车交易市场）现有 1 家、新建 1 家；家居装饰建材市场现有 3 家；废旧物资交易市场（含旧货市场）现有 1 家；副食品批发市场现有 1 家；干货市场现有 1 家；农产品批发大市场新建 1 家，粮油批发市场新建 1 家；机电大市场（含农机）现有 1 家；农资市场规划 1 家；汽车配件（含汽车饰品）市场现有 1 家，新建 1 家，水果市场保留 1 家，畜禽交易市场新建 1 家，小商品市场规划 1 家，奇石市场新建 1 家，窗帘布艺市场现有

38、 1 家，钢材市场现有 2 家。（6）物流体系 基本形成“一园区多中心”的两级物流体系，重点建设位于槐树下组团的市级物流园区。三、城市商业网点总体布局三、城市商业网点总体布局郴州市城区商业体系分为城市市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心、社区农贸市场、大中型零售网点、商业街、商业交易市场、酒店与会展业、物流体系共 9 类。 国庆路市级商业中心国庆路市级商业中心王仙岭商业中心王仙岭商业中心白鹿市级副商业中白鹿市级副商业中心五岭广场商业中心五岭广场商业中心郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国20（一）城市市级商业中心（一）城市市级商业中心国庆路商业中心位于健康路、国庆路、

39、北湖路八一路和燕泉路交汇所形成的区域，沿人民路向东西两翼延伸，商业网点近似卧“中”字型分布。功能定位为服务市区、辐射全市的集购物、餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市 CBD 商务中心，是城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。规划以调整经营结构、提升经营环境、增强综合服务水平和培育商业品牌为主，适当增加咨询、金融、信息服务等高端功能，发挥现代商业商务中心职能。1 1、鼓励设置：、鼓励设置：餐饮网点、专业店、专卖店、文化娱乐和宾馆酒店2 2、适度设置：、适度设置： 书报亭、银行、通讯、停车场、垃圾回收站和公厕等公共配套设施。3 3、限制设置：、限制设置： 农贸市场

40、，限制新建百货店、大型超市、购物中心和各类批发市场等大型网点 分析：本项目的地块靠近市中心，距离该中心边缘约分析：本项目的地块靠近市中心，距离该中心边缘约 500500 米。因此在市级中米。因此在市级中心的商业模式上可以直接借势。商业气氛对项目具有一定的辐射。心的商业模式上可以直接借势。商业气氛对项目具有一定的辐射。（二）市级副商业中心（二）市级副商业中心白露商业中心位于新区行政办公会展区、工业园区和居民居住区三区交汇地带，为联系郴州和资兴城区的中心位置，商业地块采取集中成片纯商业开发模式，预留充足停车场地和公共休憩场所，打造园林式综合商业区。 近期未纳入本规划。1 1、鼓励设置：、鼓励设置：

41、专业店、专卖店、便利店、农加超等购物网点和中高档特色餐饮店、休闲娱乐设施，适度发展百货店、大型超市和大型专业店。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国212 2、适度设置：、适度设置：银行、邮局、通讯、书报亭、停车场、垃圾回收站、公厕、休憩广场、标准菜市场等公共配套设施。3 3、限制设置：、限制设置： 各类批发市场。 分析：商业中心属于远期规划中，供项目参考的依据小。分析：商业中心属于远期规划中，供项目参考的依据小。（三）区级商业中心（三）区级商业中心五岭广场商业中心五岭广场商业中心以郴州博物馆、华天酒店群和沃尔玛商圈为核心，功能定位于服务城南、辐射全市，以满足城市会展业、

42、政府办公和居民日常生活消费为主的区域性商业中心。规划以扩大会展业，完善酒店餐饮业集群，新建沃尔玛商圈为主要发展方式。1 1、鼓励设置：、鼓励设置：宾馆、酒店、会展业2 2、适度设置：、适度设置：农副产品、机电和农资市场。3 3、限制设置：、限制设置：新建百货店、大中型综合超市和建材市场。 分析：商业中心离项目远，项目受其商业辐射小。分析：商业中心离项目远，项目受其商业辐射小。王仙商业中心王仙商业中心王仙区级商业中心空间范围位于新湾大道、相山大道、前营大道和郴资大道合围区域，与湘南学院一路之隔，区域内规划建设市体育馆和市文艺中心。该商业功能区以“一馆一中心”为依托，以大学城的商业区为核心，主要为

43、大学城的师生提供综合消费服务，并着重吸引文艺汇演和体育比赛项目。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国221 1、鼓励设置：、鼓励设置：大型综合超市、主题专业店及一批品牌专卖店、时尚专业店和便利店。2 2、适度设置：、适度设置：中小型特色专业店、专卖店和超市。3 3、限制设置：、限制设置：百货店、购物中心和各类商品交易市场。 分析：商业中心规划筹建当中，对项目影响效果较低。分析：商业中心规划筹建当中，对项目影响效果较低。（四）社区商业（四）社区商业 社区商业主要由日常购物、生活服务和市政服务等三大类网点构成，为社区居民提供日常生活保障，包含商业、服务业门店及医疗卫生、金融邮

44、电、社区服务等配套设施。社区商业中心的发展应体现便民利民的就近原则，结合区内区外分工，与其服务人口、消费能力相适应，满足居民生活，适应消费需求变化。 社区商业中心基本服务半径是 700-800 米，服务人口 2-3 万，设置于上一级商业中心至少半径 1000 米商圈范围外的居民小区内。社区商业网点经营规模应按照城市居住区规划设计规范(GB50180-93)标准执行，用地面积每千人600-940 平方米，建筑面积每千人 700-910 平方米。商业总面积不低于 1 万平方米1 1、鼓励设置：、鼓励设置：餐饮、茶馆、美容美发、洗衣、家庭服务、维修和再生资源回收等服务网点。2 2、适度设置：、适度设

45、置：金融、邮电、通信等市政服务设施。3 3、限制设置：、限制设置：污染性网点，大型餐饮店、歌舞厅等扰民网点。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国23（五）社区商贸市场（五）社区商贸市场 社区农贸市场是社区（邻里）商业的核心商业形态，服务半径 0.8-1 公里。推进已有农贸市场的“农改超”升级工作，完善市场基础设施，明确市场主体，改善经营和卫生环境，倡导诚信经营；调整市场无关商品比重，合理布局商品动线，提高市场利用率；规范整顿马路菜市场，实现退路进场，逐步取消露天摊档式农贸市场；彻底改造设施简陋、功能不全、严重老化的农贸市场，允许业主多种开发经营，政府从政策、税收等方面给予

46、支持；按居住区域设置新建社区菜市场，以室内单层或双层菜市场为主，规模控制在 1000-3000 平方米之间，为后期“农改超”提供便利。（六）大中型零售网点（六）大中型零售网点围绕城市总体规划对“一城两区五组团”分片功能定位、交通规划和人口规模及变迁，通过对区域消费力水平研究和现有商业设施建设勘察情况，结合土地性质划分，按照零售业态分类标准建设大中型零售网点。重点发展 34家大中型零售网点，其中现有 19 家，新建 15 家。（七）商品贸易交易市场（七）商品贸易交易市场规划期内，基本建成布局合理、结构优化、现代化水平较高的商品交易市场网络，规划商品交易市场 31 家，其中保留现状 22 家，新建

47、（规划）9 家，培育以服装、建材、钢材交易为主的火车站市场群和以农产品、副食、机电、农资为主的五岭市场群。（八）酒店与会展业（八）酒店与会展业规划期内，区别社会酒店和景区酒店，旧城组团（含五岭广场片区） 、新城区综合服务中心打造商务休闲型酒店，城前岭组团设置基本食宿型酒店，湘南风情园培育旅游接待型酒店，白水组团建立研讨交流型酒店。近远期内在旧城区新建 5-7 家中高档星级宾馆（酒店） ，在城前岭新客站城前大道两侧新建 2-3家中挡星级宾馆（酒店） ，在湘南风情园培育 1-2 家综合旅游接待型酒店，在湘南学院对面新建 1-2 家学术交流、文艺汇演、体育赛事接待星级酒店，在新城郴州裕后街项目专项市

48、场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国24区综合服务中心新建 3-5 家中高档商务型酒店。各宾馆的建设时序，可根据城市发展的态势决定;各宾馆的具体定位，在不违反本布局意向的前提下，可根据市场运作的需求决定。宾馆酒店建设应摆脱单纯的“住宿+娱乐”的概念，应提升商务功能，在酒店中配套建设大型停车场、展团办公室、大型会议室、洽谈室、商务室等。（九）物流体系（九）物流体系 依托本地有色金属加工、建材、电子信息和农产品等强势产业和湖南省“一点一线”发展主轴和珠三角产业转移前沿承接地的地缘优势，坚持市场创新与物流服务相统一，完善物流管理，培育物流企业物流，建立现代物流服务信息平台，增强现代物流对新型生产服

49、务业发展的拉动作用。 规划期内，控制服务特点相似的中小型物流中心的重复建设，引导物流园区（中心）与专业市场、生产基地和现有仓储设施相结合，统筹发展。 郴州市的物流服务体系按照“123”模式建设“一园区多中心”的两级体系发展，中心城区规划 1 个物流园区，2 个区域物流中心和 3 个专业物流中心，优先建设市级物流园区。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国25四、郴州商业街规划四、郴州商业街规划规划期内，重点培育发展 12 条专业街,实施“1236”工程，即重新定位 1条商业街，提升 2 条商业街，完善 3 条商业街，新建 6 条专业街。（一）重新定位商业街（一）重新定位商业

50、街1 1、兴旺步行街、兴旺步行街兴旺风情步行街西起国庆北路，东至北湖路，全长约 250 米，与兴隆步行街间隔不足 100 米，重新规划为中外简餐、时尚会所专业街。规划期内，重点引入知名休闲娱乐品牌和精致高雅会所，引进中外特色时尚简餐，提升城市年轻、时尚元素；改善街容、店貌等经营环境，增设街区新颖动感雕塑，适度发展便利店；充分利用城市商业中心地段独有的地下停车场优势，吸引城市有车精英阶层。重新定位商业街重新定位商业街提升商业街提升商业街经营完善商业街经营完善商业街兴隆精品步行街兴隆精品步行街兴旺风情步行街兴旺风情步行街北苑步行街北苑步行街八一精品步行街八一精品步行街东风路夜市美食东风路夜市美食一

51、条街一条街香雪特色餐饮街香雪特色餐饮街市级商业中心市级商业中心郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国26（二）提升商业街（二）提升商业街1 1、兴隆精品步行街、兴隆精品步行街兴隆步行街西起国庆北路，东至北湖路，全长约 350 米，与兴旺步行街平行，规划建成精品步行街。规划期内，重点提升步行街商品经营档次和商业服务水平，鼓励开设品牌专卖店和专业店，重点引进国内外一线知名综合品牌，打造集聚知名品牌服装、鞋帽、化妆品、时尚饰品、眼镜、钟表、珠宝等的精品步行街；开辟与兴旺步行街的连接巷，扩大步行街的服务功能。步行街适当增设公厕、休息座椅等设施，加强出入口管理，限制机动车通行，保持街

52、区绿化和卫生，禁止占街经营行为，保障公共活动场地。2 2、东风路夜市美食一条街、东风路夜市美食一条街位于东风路中段，长约 300 米，规划为夜市美食综合餐饮街。规划期内，以经营整顿和结构调整为主，发展面向中低消费的餐饮设施，加强餐饮卫生管理，整顿占街经营，优化就餐环境，提高服务水平，创新经营模式，满足消费者多元化的饮食需求。（三）经营完善商业街（三）经营完善商业街1 1、香雪特色餐饮街、香雪特色餐饮街西起国庆南路，东至磨心塘，长约 800 米，规划为地方特色餐饮街。规划期内，以中高档餐饮设施为主，鼓郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国27励发展连锁、特许经营等地方特色品牌

53、餐饮和“老字号”餐饮店，体现地方饮食文化，规范经营管理，加强食品安全和消防隐患监管。2 2、八一路精品步行街、八一路精品步行街位于八一路上，全长约300 米，以经营时尚服装、鞋类商品为主，规划期内，注重与其他商业区域错位经营，在消费顾客、商品价格、货品款式等方面形成自身鲜明特色。3 3、北苑休闲步行街、北苑休闲步行街位于北苑路上，长约100 米，进一步强化康乐洗浴休闲服务功能。 （四）规划新建商业街（四）规划新建商业街1 1、汽车展销一条街（近期）、汽车展销一条街（近期）位于国庆南路梨树山段东西两侧，全长约 500 米，规划为集汽车销售、售后服务、汽车文化展示、二手交易功能于一身的综合性汽车专

54、业街，在临郴资大道拐角处布置适量绿化用地。规划期内，依托市域快速路、京珠高速和市级物流园区便捷运输网络，加快郴州汽车交易中心（含二手车交易市场）建设，鼓励发展 4S 店和区域代理店，加强经销商资质管理，提高汽车贸易水平；逐步引导七里大道沿线和中心城区郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国28分散的汽车销售商转移至本区域；规范二手车流通市场，做好报废汽车回收拆解市场的监督与管理；引导发展汽车配件销售及维修服务，建立湘南地区集展示、销售、维修服务为一体规模最大的汽车销售一条街。2 2、文化体育用品一条街（近期）、文化体育用品一条街（近期）南起郴资大道，东连市体育中心，以倒“L”

55、分布，规划为服务于大学生、辐射市区的文体用品专业街。规划期内，重点培育发展 2-3 家 500-1000 平方米的文体用品专业店，鼓励体育器材、运动服装（鞋类） 、文化用品、图书等小型专业店和专卖店聚集发展，引导发展体育、健身培训中心。3 3、旅游纪念品一条街（近期）、旅游纪念品一条街（近期）位于武广铁路客运站广场南侧，全长约 350 米。规划建设以具有郴州地方特色的福文化、红色文化等旅游资源为依托的旅游纪念品销售一条街。规划期内，结合武广铁路客运站建设，依托当地旅游文化资源，开设小型特色专卖店与专业店，重点引进 2-3 家 300-500 平方米的旅游纪念品专业店，鼓励发展旅游咨询和接待综合

56、服务，打造郴州旅游文化的宣传和服务窗口。4 4、湘南风情园（近期）、湘南风情园（近期）位于郴资大道以南，郴州大道入口两侧，全长约 1000 米，规划为区域性旅游服务中心。规划期内，结合高速公路出口，重点发展突出城市特色文化娱乐、旅游休闲、餐饮项目，适度发展现代仓储购物设施，建设粤港澳后花园旅游休闲重要接待基地和城市新亮点。5 5、新城餐饮娱乐一条街（远期）、新城餐饮娱乐一条街（远期）南接郴资大道，北枕新区绿化广场，东临西河路，西界白露大道，在长约800 米，宽约 220 米的长方形地块上，规划餐饮休闲综合服务街。规划期内，结合新区绿化广场的建设，适度发展背面茶座、KTV 等休闲娱乐设施，南面引

57、导建设中高档具有特色的餐饮、休闲娱乐网点。配套街面改造，建设大型停车场，注重优化环境，建成集餐饮、休闲、娱乐于一体的商业街。6 6、白露商业城（远期）、白露商业城（远期）贯穿于白露购物中心，为白露购物中心经脉所在，按商品组团集中布局原郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国29则，规划形成服装、皮具箱包、皮鞋、餐饮小吃、运动元素、钟工珠宝等六大专业街区，统一招商，规范管理，加强品牌引导，成为购物中心各主力店的有力补充。（五）小结（五）小结郴州目前在营业的商业街有八一步行街等五条，其中有相当一部分的经营郴州目前在营业的商业街有八一步行街等五条，其中有相当一部分的经营情况较好，对

58、项目竞争压力大。规划和筹集中的几条统一业态经营的商业街，情况较好，对项目竞争压力大。规划和筹集中的几条统一业态经营的商业街，对项目的威胁更大。对项目的威胁更大。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国30第三部分第三部分：郴州商业与重点商业物业综郴州商业与重点商业物业综合调查分析合调查分析郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国31一、调查方式一、调查方式在这里，商业物业指已经开业的商业街、购物商场、专业市场以及在建的商业地产项目等。调查方式有： 商业物业实地调查 经营商户抽样调查 地产中介公司探访 各行业人士深度访谈 政府部门人士访谈其中，主要采取实地走访

59、方式开展工作，并通过政府官方以及行业人士深度访谈等方式作为辅助，从多个角度来印证所了解的市场情况。二、郴州商业调查二、郴州商业调查（一）郴州主要商业街（非步行街）调查（一）郴州主要商业街（非步行街）调查郴州主要商业大道有国庆北路、文化路-北湖路-解放路、人民东路等 6 条主要商业街道。其布局如下图：中山西街燕泉北中山西街燕泉北路路服装、百货、食杂服装、百货、食杂8080120120 元元/ /月月国庆北路国庆北路业态涵盖多样业态涵盖多样4040100100 元元/ /月月国庆中路、南路国庆中路、南路业态涵盖多样业态涵盖多样25257070 元元/ /月月人民西路人民西路副食、餐饮、娱乐副食、餐

60、饮、娱乐等等2020100100 元元/ /月月人民东路人民东路服装、数码、副服装、数码、副食食2020120120 元元/ /月月文化路北湖路解放文化路北湖路解放路路服装、家电、数码服装、家电、数码5050110110 元元/ /月月郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国321 1、国庆北路、国庆北路业态业态业态涵盖齐全，包括服饰鞋帽、生活日化、餐饮住宿、休闲娱乐等，业态在路段上的分布基本没有规律，各种业态混合经营。面积面积以 3050为主租金水平租金水平基本分为两个档次级别，单位出租商铺租金在 4060 元/月左右，个人出租商铺租金在 70100 元/月左右。经营情况经

61、营情况由于国庆北路属于主要商业路段，人流量大，各商铺普遍经营良好，转让的门面较少。2 2、国庆中、南路、国庆中、南路郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国33业态业态业态涵盖齐全，包括服饰鞋帽、生活日化、餐饮住宿、休闲娱乐等，业态在路段上的分布基本没有规律，各种业态混合经营。面积面积商铺面积普遍比国庆北路要大，多在 50100之间租金水平租金水平2570 元/月之间。经营情况经营情况国庆南路的商铺无论从经营环境和经营状况都与国庆北路有一定差距，由于人流量越往南逐步减少，商铺的经营状况总体一般。3 3、人民西路、人民西路业态业态该道路可分为两段，从 107 国道到湘南学院以经

62、营消防器材、副食、建材、餐饮和杂活为主，从湘南学院到国庆路口一段以经营副食、餐饮、日用商品、酒店、娱乐为主，以及少量服饰店铺。面积面积多在 2540之间租金水平租金水平从西往东租金水平逐步提高，从 107 国道到湘南学院一段租金在 2030 元/月之间，从湘南学院到国庆路口一段租金在 40100 元/月之间。经营情况经营情况经营状况从西往东逐步改善，从总体上看，人民西路西段商业的经营状况普遍一般，有约 20商铺未营业，而东段靠近国庆路一段则经营较好。郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国344 4、人民东路、人民东路业态业态该道路可分为两段，从国庆路口到公安局以经营服装、手

63、机、娱乐、餐饮和日用百货为主，从公安局到郴江以经营副食、日杂为主。面积面积多在 3060之间租金水平租金水平人民东路西段租金较高，在 80120 元/月之间，东段租金在 2030 元/月之间。经营情况经营情况人民东路的商铺经营情况普遍良好，特别是西段即靠近国庆路口附近可以用火爆来形容，而东段的经营也普遍较好。5 5、文化路、文化路北湖路北湖路解放路解放路业态业态这三条道路的业态都有着明确的划分，文化路以经营品牌郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国35服装为主，北湖路则以经营品牌服装和家电为主，解放路则以经营家电和数码产品为主。面积面积多在 3060之间租金水平租金水平租金

64、从文化路往解放路逐步降低，文化路的租金水平在80110 元/月之间，北湖路租金水平在 6080 元/月之间，解放路租金在 5060 元/月之间。经营情况经营情况文化路和北湖路由于正处于中心商业圈内，人流量大，经营情况相当好，解放路经营情况则稍好。6 6、中山西街、中山西街燕泉北路燕泉北路业态业态基本以经营品牌服装为主，百货、食杂等面积面积多在 3050之间租金水平租金水平租金在 80120 元/月之间。经营情况经营情况该路段由于集中了大量品牌服饰商家，人流量非常大，多为中青年人，各商铺的经营情况也非常火爆。7 7、小结、小结以上的商业街道位于北湖商圈，是郴州的老城区，多年的开发以上的商业街道位

65、于北湖商圈，是郴州的老城区，多年的开发经营，无疑是郴州商业氛围最浓的区域，也是业态最为多样化的一经营，无疑是郴州商业氛围最浓的区域，也是业态最为多样化的一郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国36个商圈，包含了餐饮、服装、休闲娱乐、日用百货、电子数码等多个商圈，包含了餐饮、服装、休闲娱乐、日用百货、电子数码等多种业态。从目前市场情况来看，本商圈的在建项目已经越来越少，种业态。从目前市场情况来看，本商圈的在建项目已经越来越少，主要的土地放量集中在五岭商圈、香雪商圈和边缘的区域。临街门主要的土地放量集中在五岭商圈、香雪商圈和边缘的区域。临街门面的租金价格由于地段不同价格不一，月

66、租金维持在面的租金价格由于地段不同价格不一，月租金维持在 2525120120 元元/ /之间。之间。（二）商业步行街调查（二）商业步行街调查郴州主要商业步行街有兴隆、兴旺、八一、北苑步行街和香雪商业街、五里堆 6 条主要商业街。其布局如下图：郴州裕后街项目专项市场研究报告（商业篇）同人置业 凌峻中国371 1、兴隆步行街、兴隆步行街步行街简介步行街简介兴隆步行街，靠近兴旺步行街，西临国庆北路，东靠北湖路。兴隆步行街是整个郴州商业气氛最旺的步行街。步行街为两层，以服装经营为主，品牌为兴隆步行街兴隆步行街流行品牌服装流行品牌服装一楼一楼 200200300300 元元/ /月月，二楼二楼 30-10030-100 元元/ /月月五里堆商业街五里堆商业街餐饮餐饮20205050 元元/ /月月兴旺风情步行街兴旺风情步行街非品牌服装、家纺非品牌服装、家纺50507070 元元/ /月月八一步行街八一步行街中高端品牌服装中高端品牌服装180180310310 元元/ /月月茶楼、洗浴中心茶楼、洗浴中心20207070 元元/ /月月香雪商业街香雪商业街美食美食20206060 元元/ /月月郴