广州市天河城商户组合方案

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1、2008天河城商户组合方案第一部分 背景资料1 基本资料建筑面积：160000平方米营业面积：100000平方米总投资额：12亿人民币开业时间：1996年2月9日最高租金：2300元/平方米最低租金：800元/平方米均价：1500元/平方米经营模式：只租不售楼层状况：1栋10层，地上7层，地下3层项目类型：综合购物中心开放商：广东天贸集团项目位置：广州市天河区天河路208号2 公司简介粤海控股旗下的广东天河城（集团）股份有限公司（简称“天河城集团”），是于1992年8月18日成立的中外合资股份有限公司，注册资本8.4亿元人民币。天河城集团作为中国独具特色的商业地产综合运营商，横跨购物中心、百货

2、零售、写字楼、酒店、物业管理、餐饮娱乐等事业领域，主营中国大陆最早的购物中心天河城（TEEMALL）、超甲级写字楼粤海天河城大厦（TEEMTOWER）、五星级酒店粤海喜来登酒店（SHERATON GUANGZHOU HOTEL）（在建），总占地面积4.1万平方米，建筑总面积33万平方米。天河城集团旗下全资拥有广州百货单店年销售位列三甲之一的天河城百货、中国商业地产管理专家天河城物业管理有限公司、广东天河城娱乐饮食有限公司等，并与世界500强企业吉之岛（AEON）合资成立广东吉之岛天贸百货有限公司。天河城集团秉承“诚信、廉洁、服务、效益”的企业文化，肩负“领跑行业，服务社会”的企业使命，致力于将

3、天河城（TEEMALL）发展成为全国一流的大型购物中心；将全资拥有的天河城主力店“天河城百货”发展成为连锁综合百货店，已于广州开设专业百货店欧莱斯名牌折扣店；携手国际酒店业巨头喜达屋公司，打造广州第一家喜来登酒店，建成由天河城购物中心、粤海天河城大厦、粤海喜来登酒店三位一体的广东省最具规模的商业地产项目，努力提升天河城品牌的知名度和影响力。展望未来，天河城集团凭借雄厚的实力、先进的业态及严谨创新的经营管理，坚持以商业零售业为主体，以拓展精品百货连锁经营和打造综合商业地产项目为两翼，努力塑造购物中心运营、精品百货经营和商业地产物业管理三大品牌，力求晋升全球一流企业行列，成为中国商业地产业界的航空

4、母舰。3 天河城集团股东组成广东天河城（集团）股份有限公司的股东为：粤海投资有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司、广东华侨信托投资公司及广州市设计院。4 发展历程1992年8月，广东天贸（集团）股份有限公司成立，“天河城”正式奠基动工。1996年2月，天河城暨天贸南方大厦百货有限公司（现更名为天河城百货）试业，该百货店为天河城主力店之一。1996年6月，天河城又一主力店吉之岛天贸天河城店开业。1996年8月，天河城全面开业。1998年底，天河城出租率从1996年初的15%上升到 97%，目前已达99%。2000年，天河城开设有25家铺位的国际国内名牌名店区“时尚阁”。2003年4月，五星级

5、影院飞扬影城在天河城开设放映厅，2004年增至5个。2003年6月20日 粤海天河城大厦（TEEMTOWER）甲级写字楼工程正式启动；2003年，全城营业额约40亿元。2004年5月1日 天河城百货（原天贸南大）更名为广东天河城百货有限公司，正式启用 “天河城百货”的商号。2004年7月8日 董事会通过天贸集团20042008年五年战略发展规划，标志着天贸集团（现更名为“天河城集团”）全面实施MALL战略。2004年10月1日 天河城创单日最高人流量83万人次的历史记录。2005年12月26日 45层的天河城东塔写字楼“粤海天河城大厦”（Teem Tower）隆重平顶。2006年2月7日 “广

6、东天贸（集团）股份有限公司”更名为“广东天河城（集团）股份有限公司”。2006年2月，粤海天河城大厦荣获中国房地产报评选的“2005至2006年度中国十大最具价值写字楼”称号。2006年3月14日，天河城集团在北广场成功举办了“天河城服务宣言”暨“粤海喜来登酒店签约仪式”活动。2006年7月13日，粤海天河城大厦隆重开盘，其租赁中心也于当日正式启用。2006年8月16日，天河城集团在飞扬影城召开“庆祝天河城集团成立14周年、天河城开业10周年暨与租户、供应商共建诚信廉洁大会”。 2006年10月16日，粤海天河城大厦12层示范层单位装修已完成，正式对外开放，投入使用。2006年11月8日，天河

7、城百货四楼改造项目（影音、超市、数码）调整装修后，隆重开业。第二部分 天河城解读1 规划布局天河城广场由天河城、49层的写字楼（东塔）和39层的公寓式（西塔）三幢成品字型建筑物组合而成，占地面积41000平方米，总建筑面积34万平方米。天河城广场于1992年8月18日奠基，同年11月18日动工兴建，于1996年2月9日建成试营业。天河城是天河城广场首期工程，建筑面积约16万平方米。1.1购物中心目前这里已是集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代化大型购物中心，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。1.2写字楼（天河城东塔）粤海天河

8、城大厦粤海天河城大厦写字楼项目包括现以往土地及基建成本，总成本约为8.40亿港元（由于是1994年拿的地，土地成本已按之前地价交清），总建筑面积10.3万平方米，层数45层，主体总高度195米。粤海天河城大厦于2007年2月20日竣工后，于2007年3月正式推出，采取“只租不售，单一业权”的招商模式。据悉，出租率已达七成，包括西门子、汇丰银行、荷兰银行以及阿迪达斯等世界500强企业华南地区区域总部已与其签订租赁合同，目前租金均价为140-160元/平方米/月。天河城大厦的中空大堂高达14.5米，设置有动感的水幕墙，最特别的是大堂中设有广州超甲级写字楼中首个启用的智能刷卡出入门禁系统。1.3酒店

9、（天河城西塔）粤海喜来登酒店广州天河城西塔楼建于1994年，规划为酒店用地，已完成地面4层和地下两层，但建到四层便停工，一直处于闲置状态，仅用于安放大型户外广告。2006年三月，天河城集团与喜达屋酒店及度假村国际集团正式签署协议，斥资六亿建造广州第一家喜来登酒店。这家喜来登五星连锁酒店高38层，总建筑面积预计达六万五千平方米，可提供450间客房，预计2009年竣工。由于天河城西塔按十多年前酒店规模制定，远落后于现在行业标准，不符合粤海喜来登酒店的建筑要求，天河城集团于2007年1月3日清晨6时40分对其实施爆破拆除两千多万元修建的西塔楼。2 天河城规划点评2.1优点l 规划设计上天河城在规划设

10、计上，充分考虑了大型购物中心的特点和市民消费的视觉感受及消费心理。天河城的室内，空间大、光线足、通道宽，四面开门、门门相通，“城”中有“街”，街内设店，环形设计，没有背角，任何一个空间都被恰到好处地运用到位，不浪费，也绝不吝惜；室外，既有广场，又有花园，四周都有马路，周边都能通车，地铁站直达商场，使用任何一种方式都可以没有羁绊地进入天河城。这样的建筑规划与设计，不仅在上世纪90年代的国内是独一无二的，即便在今天也可谓首屈一指。天河城的中庭是其设计者及使用者最为称道的地方。其良好的采光、开阔的视野以及商铺围绕着它所进行的环形设计，不仅令天河城的购物环境不觉压抑，而且使消费者置身其中不会迷失方向。

11、乘坐位于中庭的电动扶梯上下楼，就像坐上了一部观光电梯，可以环视每一层的商店。l 方便快捷在细节的设计上，以人为本。环形设计令所有的商铺都环绕在中庭这一中心周围，四周都有门令人们可以从四面八方进入内部，准确的指示牌令进入者绝不会因为室内店铺林立而迷路。而电动扶梯、垂直电梯、洗手间的设计，在让人们感觉便利的同时，也根本无法找到空间浪费的痕迹。天河城内扶梯的设计非常“便民”。一层，中庭周围有四部电动扶梯，各个角落另有多部，这使得光顾者再也不会为上下楼而苦恼。室内交通的便利，是设计者智慧的结晶。偌大一个商场，超大量的人流，却不会造成拥挤感，算得上一个奇迹。洗手间的设置非常人性化，在天河城的四个角落里，

12、都有洗手间设置，且与垂直电梯同“居”一处空间。第一层人满为患，就可以迅速乘电梯上到二楼、三楼直至七楼。l 硬件设施天河城拥有一流的硬件设施：4台各2000冷吨和1台1000冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组，62部日本三菱手扶电梯和28部垂直电梯，2000门容量的日本NEC程控电话系统和英国全自动的消防保安系统。2.2不足l 首层高于市政路面，制造了与市民之间的距离感天河城广场首层地面高于市政路面16级台阶，应当是天河城广场规划当中不如人意的地方。一般而言购物中心作为一个庞大的商业整体，首层高于地面一定的高度是正常的，但天河城广场的首层地面却大大高于市政路面，这样就在客观上制造了购物中心与行

13、人之间的距离感，在购物中心的规划设计当中，这样的情况应当尽量避免。l 停车场设计能力太小目前天河城广场所能提供的车位仅500个左右，已经是天河城广场规划中最大的硬伤，并且将在日后严重影响到它的可持续运营。天河城广场在建设之初，广州市的汽车保有量远不能与今日相比，个人购车的比例也相对比较低。但在开业10年以后，广州已经成为中国著名的“堵城”，广州市更有可能在汽车制造业上成为中国的“底特律”，到2010年，年汽车产量将超过130万辆。3 投资情况1992年，时称广东六大财团的广东发展银行、广东国际信托投资公司、广东粤财信托投资公司、广东华侨信托投资公司、广州市城市建设开发总公司与香港粤海投资有限公

14、司，组建广东天贸（集团）股份有限公司，负责开发这一地产项目，其中最大股东就是经历了“粤海重组”后在港上市的中国内地四大红筹股之一广东控股。 以8.4亿元股本金，举债9000万美元，建成了商场部分总造价达12亿元的天河城广场。采取只租不售的经营模式，截至2003年，总租金接近16个亿，不仅还清外债，而且收回全部投资，并赚回一个天河城。经过十年发展后，天河城终于以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报迎来了赢利的曙光。4 社会效应天河城集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展

15、提高到一个新水平。天河城入场经营的租户超过300家，有天河城百货（原“天贸南大”）和吉之岛（天贸店）两家大型百货公司，有专卖店、精品屋、国际国内名牌名店区等众多时尚品牌专区，有宜家居、文化廊、电器行等专业市场，有美食坊（22个风味，900个座位）和中、西餐厅等美食天地，还有游戏机中心、室内公园、电影院等娱乐区域。另外，还有银行、商务中心等设施。天河城既带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企业老板。天河城的成功所带来的 “ 天河城效应 ” ，影响已波及全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同行赶超的目标。天

16、河城在某种意义上已成为后来造MALL人必定朝拜的“圣地”。天河城(TEEMALL)享有“中国第一商城”的美誉，其母公司天贸集团在2002年公司10周年庆典时，精辟地总结了天河城的“十个最”：最早的股份制商业企业、最高速建成开业、最早引进外商零售百货企业、最具代表性综合经营模式、最现代物业管理、最大额单店销售、最大客流量、最满租位、最高效回报与最强的带动能力。5 销售及收益情况从开业至今，天河城的租金收益增加了6倍，年均报酬率达到11.23%。2002年全年营业额已达36亿元，2003年全城营业额约 40 亿元，已成为广州最繁华的商业中心。2004年租金收入约3亿元，预计2007年底，天河城广场

17、整体租金收入将达到3.6亿元左右，2008年底，整个天河城广场的租金收入预计可增长至4亿元。6 客流情况目前的日平均客流量已达到 30 万人次，由于天河城位于广州最繁华的闹市中心区，节假日客流量更多。1996年平均客流为每天11万人，客流尚算可观，但并不能满足这个当时规模最大的商业项目的体量要求；1997年平均每天的客流量为18万人，天河城虽还处于培育期，但人流上升速度明显加快，人气日渐旺盛；从1998年开始，其平均每天的客流量已经稳定在25万人次以上，此时天河城已经开始饱满，不用再为人流人气的问题而烦恼；尤其1999年地铁开通后，人流量更是一路上升。2004年5月1日，天河城的日客流量达到8

18、1万人次，突破历史最高67万人次的记录；2004年10月1日，再创83万人次新高，黄金周7天时间，天河城总客流量超过400万人次，比上年同期增加约70万，增幅为21.1。截至2004年5月2日，天河城自1996年开业以来累计客流量突破8亿人次，相当于全广东7733万居民每人来天河城10次以上；自开业以来，天河城的日平均客流量除1996和1997年分别是11万和18万人次外，以后各年都保持在25万人次以上，即便在受“非典”和天河城西门地铁建设封路双重影响的2003年，日平均客流量也超过27万人次。平均而言，天河城年客流量超过一亿人次。而世界上最大的两个MALL分别在美国和加拿大，他们的年客流量加

19、起来也不过9000多万，所以，可以说天河城是世界上最旺的MALL。第三部分 楼层分布及品牌楼层分布天河城品牌分类统计数码产品序号铺号铺名经营品牌经营范围发布时间1数码园 T10迪信通通讯:迪信通通讯手机,通讯产品2007-02-062422-424协亨手机连锁店协亨手机连锁手机,数码产品2007-02-063415-416龙粤通信龙粤通信手机及数码产品2007-02-064数码园T7CAV CAV音响2007-02-065数码园 T12HIVI惠威 HIVI惠威音响,产品2007-02-06休闲娱乐序号铺号铺名经营品牌经营范围发布时间1天梦宫天梦宫游戏、娱乐2007-01-312666哎吔奇趣

20、城奇趣城娱乐2007-01-31美食世界序号铺号铺名经营品牌经营范围发布时间1K270RBT仙踪林RBT仙踪林饮食2007-06-072226春之花春之花食品、日用品等2007-01-313103C星巴克（STARBUCKS）星巴克（STARBUCKS）饮食2007-01-314F610-F611肯德基肯德基快餐2007-01-315F603、702A大家乐大家乐餐饮2007-01-316704-707怡景西餐厅怡景西餐厅西餐2007-01-317611友和回转寿司友和回转寿司寿司2007-01-318F601沙龙餐厅沙龙餐厅日式食品2007-01-319101、南大堂芭克闪冰芭克闪冰冰淇淋、

21、咖啡等2007-01-3110610宴江南宴江南饮食2007-01-31111110哈根达斯哈根达斯冰淇淋等2007-01-3112F613丹迪当美国雪糕丹迪当冰淇淋、饮料等2007-01-0313K331Cafe99Cafe99饮食2007-01-0314217宝生园宝生园蜂产品、茶、各类食品2007-01-0315703CPIZZA HUT必胜客PIZZA HUT必胜客比萨等西式食品2007-01-0316701泰满冠泰满冠泰国菜2007-01-0317K269AFRUITY MIX水果捞FRUITY MIX水果捞水果系列食品2007-01-0318213无印特品无印特品零食、休闲食品20

22、07-01-0319K266LEONIDASLEONIDAS比利时LEONIDAS巧克力2007-01-0320:K536劲沙龙劲沙龙台湾风味饮品及小吃2007-01-03211106美心美心点心等2007-01-0322地厅6号美珍香美珍香肉干等各类小吃2007-01-0323地厅7号荣华西饼屋荣华西饼西饼等各类点心2007-01-03服饰序号铺号铺名经营品牌经营范围发布时间1257SAMUEL KEVINSAMUEL KEVIN服装2007-02-07 2258班尼路 BALENO班尼路 BALENO服饰等2007-02-073232BambiniBambini 纯真传说休闲服2007-0

23、2-074259MENGLESIMENGLESI蒙乐丝休闲女装等2007-02-075202-203AZARIAH 莎维雅ZARIAH 莎维雅女装2007-02-076153-154EMU 依妙EMU 依妙女装2007-02-077139Fortune DuckFortune Duck 科春得男女手袋、皮箱、皮包、皮夹及皮鞋2007-02-078169、178GIRDEAR 哥弟GIRDEAR 哥弟服装2007-02-079166EXCEPTION 例外EXCEPTION 例外服装2007-02-0710156-157HELENA 海伦娜HELENA 海伦娜女装2007-02-0611221C

24、HAMPAD 纤编CHAMPAD 纤编女装2007-02-061222422前卫青年服装2007-02-0613216shipking 译意船王shipking 译意船王男装2007-02-0614218JOCKEYJOCKEY男女内衣2007-02-0615219Boccaccio宝路Boccaccio宝路男装2007-02-06162237SM七色麻7SM七色麻女装2007-02-0617171JETEZO 裘堤诺JETEZO 裘堤诺服装2007-02-0618246Manhattan 曼克顿Manhattan 曼克顿男士服装2007-02-0619109Comrade 康莉Comrade

25、 康莉皮鞋等2007-02-0620191FGFEEL 普普风FGFEEL 普普风服装2007-02-0621170Kiss CatKiss Cat皮鞋等2007-02-0622173LACOSTELACOSTELACOSTE“法国鳄鱼”品牌服装等2007-02-0623146Passion钡萱Passion钡萱女装等2007-02-0624137LES PLINLALES PLINLA女装2007-02-0625158engbers 康格斯engbers 康格斯休闲服装2007-02-0626150顶好坊顶好坊饰品2007-02-0627164美雅高 miyako美雅高 miyako女装20

26、07-02-0628179水虹baleno：attitude水虹baleno：attitude白领女士服装2007-02-0629211-212秋鹿服饰 Autumn Deer秋鹿服饰 Autumn Deer家居服饰及男女内衣等2007-02-0630263犁人坊犁人坊女装2007-02-0631K268DREAM SKY 梦想岛国DREAM SKY 梦想岛国各类小商品2007-02-0632256听雨听雨女装2007-02-0633262优美世界 CasaGroup优美世界 CasaGroup女装2007-02-0634313水中花 WATER FLOWER水中花 WATER FLOWER女

27、性内衣2007-02-0635254梦丽纱 Monrisieu梦丽纱 Monrisieu女装2007-02-0636F265STEMAR思帝玛 STEMAR高档白领女装2007-02-06372009-2010ESPRITESPRIT服装2007-02-0638206FORTEIFORTEI服装2007-02-0639253OLENOOLENO 奥丽侬女性内衣等2007-02-0640264MYTENO马天奴 MYTENO女装2007-02-0641249-250wankowanko女装2007-02-0642235ROYITA 雅图ROYITA 雅图女装2007-02-0643236AOYA

28、LI 欧雅莉AOYALI 欧雅莉女装2007-02-0644237HIMUOMOHIMUOMO服装2007-02-0645230JAKET 杰茜JAKET 杰茜服装2007-02-0646227-228CYCY服装2007-02-0647236AFU RUNFU RUN洋服2007-02-0648229Fandecie 芬狄诗Fandecie 芬狄诗女性内衣、泳衣等2007-02-06491107派利派苏 PARI.PASSU派利派苏 PARI.PASSU男装2007-02-0550195FIORUCCIFIORUCCI鞋类等2007-02-05511932B2U2B2U女装2007-02-0

29、552I.S.OI.S.O2007-02-0553161雅莹雅莹ELEGANT.PROSPER服装2007-02-05文化序号铺号铺名经营品牌经营范围发布时间1175、522广东天河城明廊眼镜店明廊眼镜验眼、配镜2007-01-312文化廊铺广东威臣琴行有限公司威臣琴行各种乐器2007-01-313504C百纳百纳儿童玩具、模型2007-01-314文化廊铺卓兴唱片卓兴唱片唱片、音像产品2007-01-315南门SPR COFFEESPR COFFEECOFFEE2007-01-316209宝岛眼镜宝岛眼镜配镜2007-01-317文化廊B铺图仪音像图仪音像音像制品2007-01-318121

30、东方眼镜东方眼镜眼镜和眼睛护理产品2007-01299241先施眼镜先施眼镜眼镜及眼睛护理产品2007-01-2910504AB力克模型力克汽车模型、各类模型、玩具等2007-01-2911237A采莲采莲水晶、饰品及陶瓷产品2007-01-2612文化廊F天林书城天林书城各类图书2007-01-2613518-519名人婚纱名人婚纱婚纱摄影、艺术摄影等2007-01-26珠宝首饰序号铺号铺名经营品牌经营范围发布时间1188ASWATCHSWATCH手表2007-01-312143A茂源珠宝金行茂源珠宝、玉石、金饰等2007-01-313112妍新珠宝妍新珠宝珠宝首饰2007-01-31414

31、9缅翠轩缅翠轩珠宝玉器2007-01-315234豪柏钻石豪柏钻石钻石、珠宝2007-01-316208星辉钻石星辉钻石珠宝钻石2007-01-317325CASIOCASIO手表2007-01-318222广东华宝斋广东华宝斋玉器、工艺品等2007-01-319127城之宝 GZB城之宝 GZB珠宝2007-01-31101108ATISSOTTISSOT瑞士天梭表2007-01-3111130-131ROLEXROLEX 劳力士劳力士手表2007-01-3112186-187SWAROVSKISWAROVSKI仿水晶制品2007-01-3113182-184MontblancMontbla

32、nc万宝龙高档文具、珠宝配件等等2007-01-3114128-129时间廊 CITY CHAIN时间廊 CITY CHAIN钟表等2007-01-3115174TUDOR 帝舵表TUDOR 帝舵表帝舵表2007-01-3116180-181宝利珠宝宝利珠宝金银饰品、珠宝等2007-01-3117K332B宝玉龙宝玉龙珠宝首饰等2007-01-3118213浓情钻石浓情钻石钻石、首饰等2007-01-31其他序号铺号铺名经营品牌经营范围发布时间1161葆蒂兰葆蒂兰美容护肤产品2007-01-292000标卓标卓家具2007-01-293103/108屈臣氏 WATSONS屈臣氏 WATSONS

33、卫生、护理产品、食品等2007-01-294401穗港欧陆家私穗港欧陆家私家具、家居用品2007-01-295健康苑J1宝明堂宝明堂高级燕窝、冬虫夏草、雪蛤膏、野生长白山人参、韩国高丽参、美国花旗参、鹿茸、鹿尾巴、鲍鱼、鱼翅、各种高级海味、高级补酒、高档茶叶、茶具、传统滋补中药材等2007-01-296四楼中庭四楼中庭水襟堂茶艺2007-01-297201A万宁万宁 MANNINGS健康、美容等产品的零售2007-01-298K1109Up2UUp2U化妆品2007-01-299317-319帝豪帝豪 ROYAL床上用品2007-01-2910B206-209靓车高手靓车高手汽车美容等2007

34、-01-2911238A可口可乐可口可乐可口可乐品牌产品2007-01-2912310-312雅诺士家纺雅诺士家纺用品2007-01-2913316FUJIL 富仕FUJIL 富仕床上用品2007-01-2914314苏非亚 SOPHIE苏非亚 SOPHIE床上用品2007-01-2915251奈瑞儿奈瑞儿 NATURADE塑身美颜服务及产品2007-01-2916315SIMON HOUSE希美床上用品2007-01-2917K267AELLEELLE化妆品等2007-01-2918西南101名流纤体美容中心名流纤体美容等产品和服务2007-01-2919地厅3号谭木匠谭木匠木梳等手工制品2007-01-2920地厅5号章光101章光101章光101生发养发液等2007-01-29