律问题投资产权式酒店的法

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1、有关商业地产投资法律分析投资产权式酒店法律问题作者（盛军华律师）一、商业地产经营模式、法律关系及实例二、产权式酒店涉及法律关系三、投资风险及防范四、结尾产权式酒店，起源于上世纪70年代欧美国家，开发商将将每间客房分割成独立产权出 售给投资者，投资者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取 投资回报，同时还可获得酒店赠送一定期限免费入住权，是一种投资及休闲度假相结合旅 游房产新模式。作为一种房产投资模式，正确面对产权式酒店利弊、谨慎投资、规避风险 是最重要。以下，我们简单分析投资产权式酒店一些相关法律问题，以供广大投资者在投 资类似项目时进行分析参考。第一部分：商业地产模式、

2、法律关系及实例商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，有能力全额购 买商业地产投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性投资者也不愿将大笔资金积压在 投资回收期如此漫长项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面，一难 是开发商业地产用于整体出售时难找到买家，开发资金无法回笼；二难是自己经营时，不 得不由于投资回收期过长而承受巨大资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目开发，影 响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发商业房地产顺利销售出去，便在开发 经营模式上有所创新，“分割出售”、“售后返租”、“地产开发及商业运作同步并存” 等开发经营模式应运而生。一

3、、分割出租 开发商将商业房地产作统一规划，将商业地产分割，以长期出租方式招租。因为缺少统一 规划和有序经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生风险， 最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营情况。开发商及投资者之间建 立是租赁关系，以有委托经营或回租关系。在我们代理实际案件中，位于杭州市火车东站杭州“东方商城”在开发初期采用就采用将 商城分割进行长期出租、一次性支付租金模式回收资金，但该市场一直没有兴旺，开发商 引进美家居开办家居市场后，虽有所改善，但及新时代市场、佳好佳市场等火爆程度相比, 仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少，投资者投资面临风险很大，纠纷

4、将会不断产 生。二、分割出售“分割出售”作为商业地产开发经营一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司 财务压力同时，如果缺乏整体规划、有效管理，往往会为日后经营种下了 “不治之症”。 商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割, 失去了它整体性，这就会给日后商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱商 场是不会有好效益，会酿成主力店不进，品牌店不跟，最后成为街头“大排档”结局，实 际回报及预期收益相差甚远。开发商及投资者是房屋买卖关系，往往会产生租赁或委托经 营关系。“分割出售”模式开发经营一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日，涌金广场

5、购 物中心开业，2002年6月宣布停业，营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相 中涌金广场，由于业主签约率低，8月31日退出涌金广场租赁经营。由于投资者各有各想 法，经营管理公司很难进行统一管、统一经营局面。目前 据一些媒体消息，涌金广场又 要复出办一个时尚服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段，预计不出 意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中重要一个因素是近300名业主心开始“齐” 了，能进行综合考虑、整体布局。三、售后返租“分割出售”模式使完整商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式不足, 解决商业地产经营中可能出现问题，开发商提出在商业地产售

6、出之后统一返租、统一招商 经营，这就是所谓“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、 利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报方式”吸 引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、 商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等销售过程中。据相关媒体报道，杭州西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式。西 湖时代广场位于西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租”模式开 发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统 一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理

7、，西湖时代广场对投资者承诺年回报 率为9%,返租期为8年。四、建设及经营同期进行“地产开发及商业运作同步并存模式”“地产开发及商业运作并存”经营模式是商业地产开发经营中一种较新模式，房地产商在 开发商业地产之前，就先及知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前, 充分考虑项目商圈市场需求，并及其相适应一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发 过程中，让这些商业企业参及相关工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市 场定位、业态组合、经营收益及风险控制等多方面更合理、更科学。及先建设后招商传统 模式相比，这种模式具有多种优点，即能吸引投资者关注和购买信心，又能较大程度地保 证该

8、地产商业增值空间，更适应变化中市场环境。位于文三路108号“西溪数码港”就有点类似及该种模式，开发商将整个商场分割销售给 众多投资者，同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场租赁协议，约定 租期、租金等条款，房产开发及商业筹划一起进行，在商圈定位、市场分析、业态组合上 达到比较好效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。五、专业担保公司介入投资性房产领域对酒店经营模式不甚了解投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商是否真 具有经营和担保实力，后期也不调查酒店管理集团是否真具有管理能力，只要看到高回报 就匆匆购买，已经出现了一些投资风险实例。产权式酒店投资风险，让越来越多投资

9、者开 始意识到产权式酒店并非只赚不赔“黄金屋”，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加 上一道“保险”一一引入专业担保这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为 投资者收益提供一定条件担保。第二部分、产权式酒店涉及法律关系产权式酒店主要涉有二个法律关系，一是开发商及投资者之间房屋买卖合同法律关系，二 是投资者及商业企业之间房屋租赁合同法律关系（也有是委托经营合同关系等）。当然，还 不排除有其他如担保、抵押等法律关系。（一）房屋买卖合同法律关系。投资者首先及开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款义务、卖方主要负有交付符合 约定房产义务，一定要注意产权清晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋独立

10、处置权。这 及商品房买卖是相同，购买前要审查开发商主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如 预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等） 等；决定购买后，仔细认真地签署商品房买卖合同，特别注意房屋情况（如面积、结构、 装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定条款。（二）房屋租赁合同法律关系。投资者及酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就 以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后处分、物业管理、违约责 任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同违约责任是特别要约定明确，以防止 承租人

11、不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报不利情况。（三）担保法律关系产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险” 一一引 入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者收益提供一定条件担保。担保 公司以专业特长要对这一项目进行严格考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游 资源丰富程度，每年度收取一定担保费用，以及一定抵押实物，为酒店管理公司向投资者 提供担保。投资者（权益人）在及开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保 证人）出具担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依 据担保函在保证期间和保证范围内要求保

12、证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管 理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时代付赔偿。保证担保关系使原来简单两方关系变成了三方关系，成为一种“金三角关系”，使三方在 某个目上是一致。由担保公司通过对投资产权酒店购房者进行风险担保，可在一定程度减 少购房者投资风险。（四）回购法律关系有些开发商为消除投资者投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年，可以以原购买价 将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购，这其实在双方间形成是一种附期限符条件合 同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件情 况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有

13、房屋。依民法通则、合同法相关规定，只要所符条件不违反法律、行政法规定强制性 规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时 间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容，需通过合同加以明确约定。执行这种回购 约定时，开发商实力、经营状况就显得比较重要。（五）期房转让法律关系有些投资者及开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样原因将所购 房屋进行出售，这属于期房转让。城市房地产管理法第四十五条规定“商品房预售，商 品房预购人将购买未竣工预售商品房再行转让问题，由国务院规定”，而国务院未出台具 体规定，从该法看预售房是可以再转让，但实际上在出卖方取得房地

14、产权证之前进行预售 商品房转让是合同（权利义务）转让，而非商品房转让。取得预售许可证后期房转让实为 权利转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同转让，按合同法 规定应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后期房转让，1、 已付清房款期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭情况下须经按揭银行同意2、没有 付清房款，转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同地方性 规定，像上海就规定“预购人购买预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让, 并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品 住房转让预告登记”

15、，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同法律措施保障合 同当事人利益。如果确是房子不想要而原价转让，也可及开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房 地产交易中心注销预售合同备案登记，及贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记, 手续办完后新受让方可直接及开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预 售合同通常要承担一定违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合 同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方一 般在合同中约定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋首付款，在卖方办理出房地 产权证（小产证）后，双方办理房地产权利过户

16、手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅 上涨而违约另行出售，需通过合同（如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式）加以 严格约束，保障合同当事人利益。（六）物业管理法律关系产权式酒店物业管理不同于一般住宅，因为有酒店管理公司经营，无需另行聘请物业管理 公司管理，但并非及物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似机构， 保管物业方面资料（如竣工总平面图、设施设备技术资料等）、管理专项维修基金等。还可 以在及酒店管理公司租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。此外，还有按揭贷款时抵押借款合同关系、进行二手房转让时房屋买卖合同关系等法律关 系。第三部分：投资风险及防范由于产权式酒

17、店具有相对于普通房地产特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端 投资者（业主）权利确定及权益保护问题是受人关注问题，当前可资用于产权式酒店纠纷 法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法 等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同（购房、租房、担保等）履行、按揭贷 款落实、产权落实和产权证办理、权益享受等环节。如下就部分投资风险及法律防范举例 说明：一、购房权利保障从房地产广告、签订认购书、签订房屋买卖格式合同及补充协议、办理按揭贷款，到房屋 交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修、产权证办理，投资者可通过仔细阅读房屋 买卖合同、审查开发商证件、向律

18、师等专业人士咨询等途径，以合同形式进行防范。选择 产权式酒店作为其投资方式时，开发商建造这个项目最终规划用途、性质是酒店，对投资 者来说就存在一定风险，土地使用性质和年限（如商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或 者其他用地五十年）、规划是否符合条件？将来酒店产权能否分割？能否划分使用？能否拥 有完整处分权？是需要关心问题，产权证能否办理也就成为问题焦点所在了。投资者可向 房地产管理部门进行前期了解，审查开发商销售房屋必要证件、资料，并在合同中作明确 关于产权办理方面约定（如时间、权益、违约责任等）。二、收益权保障 一是投资者受益权如何保证，即如何保证自己获得开发商或酒店管理公司允诺回报。投资 者

19、最好是选择那些有实力开发商，比如上市公司、国有大中型企业等，或者选择那些有社 会担保开发商，总之要选择那些有保障开发商，以分散投资者风险，从而保证项目正常运 作并最终让投资者得到回报，而不能仅仅听信开发商口头允诺。同时，投资者一定要及开 发商或酒店管理公司签订正式合同，有担保话要签好担保合同，即使发生纠纷时投资者也 可方便追究开发商违约责任。二是要保障投资者自己使用权益。因为产权式酒店对投资者来说，每年都有一段时间免费 居住权，但如何保证这段时间能够获得有时间可能就是一个问题。比如，在你想享受免费 居住时，如果管理方以无空房为由来拒绝怎么办？因此，投资者在及开发商签订合约时候, 要明确表明。三

20、、物业运营费用投资者还要及开发商或酒店管理公司在合同中明确约定，在交由酒店管理过程中，酒店物 业管理、运营、维修成本该由谁来负担？如若合同不明确，将来会给投资者带来一笔沉重 负担。四、商业风险考虑产权式酒店房地产开发商在受让土地后、规划前.，因商业定位明确，会充分考虑项目商圈 市场需求，并及合适商业企业确定合作关系，使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市 场定位、业态组合、经营收益及风险控制等多方面更合理、科学。相对而言，风险会小一 些，但投资者仍应理性分析、尽量减少投资风险。投资者也可对项目所在区域城市规划、 人口分布、公路建设、公共交通等，区域内人口规模及特征、消费者流动性、经济情况、 竞

21、争对手、交通便利程度、消费特点、地方法规等多个因素进行一些调查和分析。同时， 酒店经营商知名度和管理经验会带来酒店经营稳定性和规范性，确保该商业项目收益。在 有担保情况，这些风险会相对小一些。在投资者投资产权式酒店过程中，如遇到纠纷，可采取及开发商或酒店管理公司协商、 向相关管理部门投诉及起诉方式来维护自己权利。在出现问题时候，投资者可以把开发商 是否存在欺诈行为作为首先考虑第一要素，因为如果开发商存在欺诈行为，追究其责任也 就会很明确了。但如果开发商不存在欺诈行为，投资者就要看开发商是否存在违约行为, 而违约界定也需要投资者及开发商有正式合同为依据，只有这样，解决起来才能顺利一些, 否则，这样问题要么会受到一些部门相互推诿，要么就陷入旷日持久官司中。第四部分：结尾面对开发商宣传“第二代产权酒店”、“第三种储蓄模式”等，投资产权式酒店不能只顾 高额回报而忽视风险，仔细调查分析、认真签好合同、虚心进行咨询，也许是最好投资保 障。